CONTENIDO DEL CURSO UNIDAD 5 ARRENDAMIENTO MERCANTIL

Materia:
Profesor:
Año:
CODIGO DE COMERCIO
DR. JAIME HURTADO DEL CASTILLO
2008
CONTENIDO DEL CURSO
UNIDAD 5
ARRENDAMIENTO MERCANTIL
ARRENDAMIENTO MERCANTIL
El Código Civil ecuatoriano en su Art. 1856, sostiene que el arrendamiento es
un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio, y la
otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
El precio puede consistir en dinero y en frutos naturales de la cosa arrendada,
En este último caso, se debe determinar la cantidad que produce, en cada
cosecha. El pago se llama renta cuando los cánones son cubiertos por el
arrendatario en forma periódica.El Decreto No. 3121 expedido por el Consejo Supremo de Gobierno publicado
en el R.O. 745 del día 5 de enero de 1979, con respecto al arrendamiento
mercantil expresa:
El arrendamiento de bienes muebles e inmuebles, tendrá carácter mercantil
cuando se sujete a los siguientes requisitos:
a) Que el contrato se celebre por escrito y se inscriba en el Libro de
Arrendamientos Mercantiles que, al efecto, llevará el Registrador Mercantil del
respectivo cantón;
b) Que el contrato contenga un plazo inicial, forzoso para ambas partes:
c) Que la renta a pagarse durante el plazo forzoso, más el precio señalado a la
opción de comprar de que se trata más adelante, excedan del precio en que el
arrendador adquirió el bien, el monto de dicha renta no estará sometido a los
límites establecidos para el inquilino, cuando se trata de inmuebles.
d) Que el arrendador sea propietario del bien arrendado: y
e) Que al finalizar el plazo inicial forzoso el arrendatario tenga los siguientes
derechos alternativos:
1.- Comprar el bien por el precio acordado para la opción de compra o valor
residual previsto en el contrato, el que no será, inferior al 20 por ciento del total
de rentas devengadas.
2.- Prorrogar el contrato por un plazo adicional. Durante la prórroga la renta
deberá ser inferior a la pactada originalmente, a menos que el contrato incluya
mantenimiento, suministro de partes, asistencia u otros servicios.
3.- Recibir una parte inferior al valor residual del precio en que el bien sea
vendido a un tercero; y
4.- Recibir en arrendamiento mercantil un bien sustitutivo, al cual se apliquen
las condiciones previstas en este artículo.
QUIENES INTERVIENEN EN LOS CONTRATOS
Intervienen en este contrato dos partes: el arrendador que es quien arrienda el
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bien y el arrendatario a quien le toca pagar el precio.
El arrendador está obligado:
1.- A entregar al arrendatario el bien arrendado;
2.- A mantenerlo en estado de servicio para el fin por el que ha sido arrendado;
y
3.- A librar al arrendatario de toda perturbación o embarazo en el goce de la
cosa arrendada.
DAÑOS Y PERJUICIOS
Si el arrendador cae en mora para entregar el bien arrendado, el arrendatario
puede reclamar indemnización de daños y perjuicios. Los casos más
frecuentes para esta indemnización son los siguientes:
a) Cuando se ha producido retardo en la entrega del bien que lo ha deteriorado
de modo que no se lo pueda emplear con el fin deseado por el arrendatario;
b) Que el bien haya sido destruido sin que aparezcan las causales de fuerza
mayor o caso; fortuito; y
c) Si el vicio del bien era conocido por el arrendador antes de la aceptación del
contrato.
El arrendatario también exige reparación de daños del bien arrendado, si es
turbado en su goce por vías de hecho por terceros que no tienen derecho
alguno sobre el bien materia de estas obligaciones. Mayor es la
responsabilidad del arrendador si la interferencia de los terceros es conocida
por éste antes de realizarse el contrato de arrendamiento.
El arrendador está obligado a pagar al arrendatario el costo de las
reparaciones indispensables que el arrendatario hiciere, en el bien arrendado.
Más, no está obligado a pagar por las mejoras útiles que este no haya
consentido, en consecuencia, el arrendatario tiene la opción a llevarse los
materiales, que ha invertido en la: reparación.
EFECTOS DEL CONTRATO
Los temimos y espíritu del contrato obligan a las partes. En cuanto al
arrendatario, este se obliga a no destinarlos a otros objetivos que no sean los
que se han convenido en el documento.
Si en el contrato se determina que el arrendatario no tiene facultad para ceder
a terceros el arriendo o subarrendar, esta disposición deberá cumplirse
estrictamente.TERMINACIÓN DEL CONTRATO
El arrendatario está obligado a restituir el bien al finalizar el contrato de
arrendamiento.
Esta restitución en caso de ciertos bienes como casas y máquinas, deberá
efectuarse desocupándolas totalmente y poniéndolas a disposición del
arrendador con la entrega de llaves. En caso de que esto no suceda el
arrendatario caerá en mora y será condenado como injusto detentador.
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El arrendatario tendrá derecho a la terminación del contrato de arrendamiento
por el estado que ofrece el bien arrendado, o por la mala calidad del mismo de
modo que impida hacer uso del mismo en las condiciones señaladas en el
contrato.
En general la Ley civil ecuatoriana, dispone las siguientes causales:
1.- Por la destrucción total de la cosa arrendada;
2.- Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
3.- Por la atención del derecho del arrendador; y
4.- Por decisión judicial, en los casos que la Ley ha previsto.El plazo forzoso en los contratos de arrendamiento mercantil de bienes
inmuebles, no podrá ser inferior a cinco años. En los demás bienes se
entenderá que ha de coincidir con su lapso de vida útil. (D.S.3121.- R. 0.745 de
5 ENE. 1979)
LA ACCIÓN JUDICIAL
El que se considera afectado por un contrato mercantil puede iniciar la acción
legal correspondiente ante uno de los jueces civiles de su respectiva
jurisdicción territorial. No es precisamente lo señalado para el caso de
arrendamiento de viviendas que se requiere seguirse el procedimiento ante el
Juez de Inquilinato por expresas disposiciones contenidas en la Ley de
Inquilinato.
La acción civil tomará en cuenta la cuantía establecida en el mismo contrato. Si
se trata de pedir una indemnización de daños y perjuicios igualmente se
requiere iniciar la causa ente uno de los jueces de lo civil.
LA PRESCRIPCIÓN
El arrendamiento mercantil prescribe a los diez años, tomado como referencia
el tiempo desde el instante mismo en que se ocupó el bien o se aceptó el
contrato. Esto es, se aplica la prescripción ordinaria que extingue los derechos
de aquellos que reclaman utilizando la administración de justicia.