el tribunal supremo deniega la validez al burofax como

EL TRIBUNAL SUPREMO DENIEGA LA VALIDEZ AL BUROFAX COMO
MEDIO PARA NOTIFICAR LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE
COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE
El pasado 4 de julio de 2011 el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo
dictó una relevante sentencia en materia de derecho inmobiliario al descartar el uso
del burofax como medio válido para notificar la resolución de un contrato de
compraventa de inmueble, aportando de esta forma claridad a una materia que
venía siendo objeto de fuerte controversia.
En efecto, y basándose en el artículo 1.504 del Código Civil, cuyo tenor literal
dispone que “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por
falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución
del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya
sido requerido judicialmente o por acta notarial”, la Sala de lo Civil ha considerado que
Eversheds Nicea, S.L. Sociedad inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 26.767, Folio 60, Sección 8, Hoja M-482319. C.I.F.: B-85715357
el burofax no puede ser tenido como medio válido y suficiente para llevar a cabo el
referido requerimiento. A este respecto, aclara que el requerimiento judicial y el
acta notarial son los únicos medios fehacientes y garantizadores de la realidad del
hecho notificado.
Así, el Tribunal Supremo viene a cerrar una dilatada controversia entre el sector
doctrinal y jurisprudencial que entendía que el referido artículo 1.504 debía ser
interpretado de forma restrictiva, y aquellos que entendían que dicha interpretación
debía ser atemperada en virtud de lo dispuesto en el artículo 3.1 del Código Civil,
que introduce el concepto flexible de la denominada “realidad social del tiempo en
que han de ser aplicadas las normas” como criterio determinante en la
interpretación de las mismas. Conforme a dicho criterio, numerosas sentencias, no
sólo del Tribunal Supremo sino especialmente de las Audiencias Provinciales, han
venido defendiendo la validez del burofax para estos fines, dado que se constituye
como un medio que permite tener la certeza de su recepción y contenido,
cumpliendo de esta forma con la finalidad perseguida por la norma.
En esta línea, el mismo Tribunal Supremo, en sentencia de 17 de julio de 2009,
ponía el acento en el carácter recepticio del requerimiento a que se refiere el
artículo 1.504 CC, entendiendo que si dicho requerimiento tiene como fin principal
la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato, no hay
obstáculo a que se puedan utilizar a estos fines medios distintos fehacientes, como
el burofax. El mismo criterio siguieron numerosas sentencias de las audiencias
provinciales, como la emitida por la Audiencia Provincial de Palencia el 31 de julio
de 2002, al señalar que las exigencias formales para que una declaración de
voluntad sea debidamente conocida por el destinatario de la misma no pueden
interpretase de forma rigorista, ya que basta con que el destinatario tenga un cabal
conocimiento de lo que se quiere comunicar para que se tengan por cumplidas
dichos requisitos de forma.
Frente a esta posición que podríamos denominar “flexible”, numerosas sentencias
han defendido a su vez el carácter imperativo de la norma, sobre la base de que lo
que recoge el artículo 1.504 CC no es una mera obligación de notificar, sino que,
reconociendo un grado de especialidad a la compraventa de bienes inmuebles,
viene a suponer un “plus” de exigencia sobre la mera resolución implícita de
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obligaciones recíprocas recogida en el artículo 1.124 del Código Civil que implique
una intimación a que se avenga el comprador a resolver la obligación y a no poner
obstáculos a ese modo de extinguirla. De esta forma, la pretensión de que un
medio distinto de los previstos en la norma pudiera ser suficiente para reconocer
dicha especialidad carece de sustento legal.
En tal sentido, la sentencia abunda en sus fundamentos en el criterio de
especialidad de la norma analizada, puesto que entiende que, de una interpretación
extensiva de la misma, podría derivarse que se impidiera al comprador hacer uso
de la facultad que justifica dicha especialidad, como es la de pagar después de
expirado el plazo. Este criterio, por tanto, se contrapone al sector que defiende
como punto esencial el carácter recepticio de la norma, resultado de una
interpretación flexible de la misma. En cualquier caso y desde la comentada
sentencia, parece que la referida interpretación laxa de la norma carece de
justificación, bajo el argumento de que si el legislador hubiera deseado mitigar el
rigor del artículo 1.504, lo hubiera hecho constar expresamente.