El 3% como adelanto del impuesto sobre

BF 2013-49
El 3% como adelanto del impuesto sobre
la renta en la enajenación de bienes
inmuebles
Preparado por el licenciado Noel A. Caballero
28 de noviembre de 2013
BF 2013-49
Boletín Fiscal
mejoras y si se trata de mejoras
nuevas o no, o si se trata de
inmuebles destinados a la vivienda o
para el comercio, entre otros.
La regla general: Es que la ganancia
por enajenación de bienes inmuebles,
la renta gravable será la diferencia
entre el valor real de venta y la suma
del costo básico del bien y de los
gastos necesarios para efectuar la
transacción. Esta regla se aplica a toda
trasferencia inmobiliaria que no tenga
una regla especial y a otras
transacciones de que no sean la venta
de viviendas o locales comerciales
El Código Fiscal tiene reglas
precisadas para la determinación de la
renta gravable y del impuesto sobre la
renta que se cause en los casos de
enajenación de bienes inmuebles
(ventas, permutas y, en general, a
todos los traspasos a título oneroso).
En efecto, el artículo 701, literal a)
contempla diversas consideraciones,
amén de la onerosidad, tales como el
giro ordinario en la actividad o la
eventualidad o casualidad de la
enajenación de tales bienes, de si se
trata de bienes solo terreno y/o
que no sean nuevos y
consecuentemente, se tributará a la
tarifa general establecida en los
artículos 699 o 700.
Del giro ordinario: Si la
compraventa o cualquier otro tipo
de traspaso a título oneroso de
bienes inmuebles (excepto
donaciones) están dentro del giro
ordinario de los negocios del
contribuyente, se calculará, a partir del
1 de enero de 2012, el impuesto sobre
la renta:
a)
catastral, cualquiera que sea
mayor…
b) Las tarifas progresivas, (0.5%,
1.5%, 2.5%, 4.5%)…
c) Las que solo aplican para la
primera venta…
d) De viviendas y locales
comerciales nuevos
Esta última condición se colige que
esta regla se aplicaría solo a
enajenaciones de inmuebles que
tengan mejoras y que éstas sean
nuevas, tomando en consideración el
permiso de construcción del año
2010. Por lo tanto, si en el giro
ordinario están comprendidas
enajenaciones mixtas (viviendas y
locales comerciales nuevos, con
enajenaciones de solo terrenos, y/o
viviendas o locales comerciales que
no sean nuevos), habrá que
discriminar los casos de mejoras
nuevas para la aplicación de las tarifas
enunciadas.
Aplicando sobre el valor total de
la enajenación o del valor
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Pero la acepción de giro ordinario solo y
únicamente está relacionada con mejoras
inmobiliarias nuevas.
De la enajenaciones de solo terrenos y
de viviendas o locales comerciales
que no sean nuevos. Si la acepción de
giro ordinario solo y únicamente está
relacionada con mejoras inmobiliarias
nuevas, por exclusión tenemos que:
a) Las enajenaciones (de cualquier clase)
de terrenos o fincas (ej: baldíos)
tributan con la regla general.
b) Las compraventas (no otro tipo de
enajenación; ej: dación en pago,
permutas, aportes, etc.) de bienes
inmuebles con viviendas o locales
comerciales que no sean nuevos, el
impuesto sobre la renta se calculará a
una tasa del 10% sobre la renta
gravable. El contribuyente tendrá la
obligación de pagar una suma
equivalente al 3% del valor total de la
enajenación o del valor catastral,
cualquiera que sea mayor, en
concepto de adelanto al impuesto
sobre la renta.
Empero, aquí se dan otras reglas
especiales a saber:
b.1) El contribuyente podrá optar
por considerar ese 3% (del valor
total de la enajenación) como el
El contenido de este Boletín Fiscal, al
igual que los anteriores, es de tipo
informativo y general sobre temas que
nuestra firma considera pueden ser de
interés para nuestros clientes y
amigos. Bajo ningún concepto, el
contenido de estos boletines debe ser
considerado como una opinión formal
de Grant Thornton Cheng y Asociados.
impuesto sobre la renta definitivo a
pagar en concepto de ganancia.
b.2) Al considerar el 3% como
adelanto del impuesto sobre la
renta, podrá presentarse una
declaración jurada acreditando
(probando) el pago efectuado.
b.2.1) Así, si el 3% es superior al
monto resultante de aplicar la tarifa
del 10% sobre la hipotética
ganancia obtenida en la
enajenación, el excedente, a opción
del contribuyente, podrá ser
devuelto en efectivo o como un
crédito fiscal para el pago de
tributos administrados por la DGI.
Este crédito fiscal podrá ser cedido
a otros contribuyentes.
b.2.2) Puede resultar que dicho pago
(3%) se haya aplicado a una pérdida
(comprobable); en todo caso
conceptuamos que al no haber
causa legítima de pago de un
impuesto, también procederá la
devolución de lo pagado
indebidamente (por la no causación
del tributo).
No obstante, vale tener en mente que
existe, en el mismo Código Fiscal, una
disposición, también, de carácter general
que establece que Cuando se mantenga
créditos en concepto de cualquier
tributo administrado por la DGI, se
compensará de forma automática hasta un
B/.25,000 sin necesidad de un proceso de
fiscalización previa, contra cualquier deuda
tributaria o multas que así lo solicite el
contribuyente, sin el cobro de cargos moratorios,
hasta la concurrencia de dicho crédito.”
(Artículo 1073-A. Texto según artículo 90,
ley 8/2010)
En esa perspectiva vemos que esto
permite que el crédito de la enajenación
sea fraccionado hasta el límite del monto
señalado, ya sea para aplicarlo
sucesivamente y/o cederlo hasta
agotamiento, pero en todo caso ha de
mediar un memorial a la ANIP a estos
efectos, toda vez que “Si transcurridos 3
meses a partir de la presentación de la
declaración de rentas, el contribuyente no ha
determinado a qué impuestos pudiese aplicarse el
crédito fiscal, la DGI (hoy, ANIP) podrá
decretar de oficio la compensación de los créditos
líquidos y exigibles a favor del contribuyente o
responsable por concepto de tributos, sus recargos
e intereses, con sus deudas tributarias igualmente
líquidas y exigibles, referentes a periodos no
prescritos, comenzando por los más antiguos y
aunque provengan de distintos tributos, siempre
que estos sean administrados por la DGI.
También son compensables en las mismas
condiciones establecidas en el párrafo anterior, los
créditos por tributos con los que provengan de
multas firmes. (Artículo 1073-A. Texto
según artículo 90, Ley 8/2010).
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