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La afección real de la cuotas de comunidad de propietarios
12 de diciembre de 2014
En la actualidad, son muchas las Comunidades de Propietarios con elevados índices de morosidad,
siendo la principal causa de ello la crisis económica que ha dejado a muchos ciudadanos en una
situación tan precaria que son incapaces de hacer frente a ningún tipo de deuda.
Dentro de las obligaciones de todo propietario que tenga un local o vivienda sometido a un régimen
de propiedad Horizontal está la de contribuir a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble con arreglo a su cuota de participación. El incumplimiento de esta
obligación genera un crédito a favor de la Comunidad de Propietarios, estableciéndose
expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal que:
Los créditos a favor de la comunidad derivados de las obligaciones de contribuir al
sostenimiento de los gastos comunes correspondientes a las cuotas imputables a la parte
vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de
preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden para su satisfacción a
los citados en los números 3º, 4º y 5º, sin perjuicio de la preferencia establecida en la Ley
del Estatuto de los Trabajadores […].
Por tanto, el crédito establecido anteriormente a favor de una Comunidad de Propietarios, que
tienen el carácter de preferente, respecto a: (i) créditos hipotecarios o refaccionarios
expresamente anotados o inscritos en el Registro de la Propiedad; (ii) Créditos preventivamente
anotados en el Registro de la Propiedad, y (iii) Créditos refaccionarios no anotados ni inscritos. Sin
embargo, tendrán preferencia sobre estos los créditos salariales por los últimos 30 días de trabajo
por salarios que no superen el doble del SMI.
Esta preferencia tiene una doble delimitación: Temporal – Puesto que únicamente afectan a las
cuotas de la anualidad en curso y los tres años anteriores tras modificación efectuada con la Ley
8/2013 de 26 de junio; Material – Es una cuestión discutida por la doctrina, pero se entiendo
mayoritariamente que la preferencia solo afecta a las cuotas generales, no afectando por tanto al
Fondo de Reserva.
La existencia de esta preferencia legal no supone que una Comunidad de Propietarios pueda sin
más trámites obtener la satisfacción de su crédito por encima de créditos debidamente inscritos en
el Registro de la Propiedad, sino que se precisa que esta preferencia sea declarada. En este sentido
debemos diferenciar la Preferencia Crediticia frente a la Prioridad Registral. El primero supone
una cualidad no negociable de un crédito establecida por normas sustantivas, mientras que el
segundo deriva del orden registral de los asientos, dándose preferencia al crédito inscrito con
anterioridad.
La cuestión que debemos plantearnos es: ¿cómo hacer valer la Preferencia Crediticia en una finca
en la que existen cargas o embargos? Hay que diferenciar dos extremos:
1. Si la carga o embargo se está ejecutando: En dicho caso la Ley prevé expresamente la
denominada Tercería de Mejor Derecho, es una acción dirigida contra el ejecutante cuya
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12 de diciembre de 2014
finalidad es que se declare la preferencia del crédito por prescripción legal. La acción también
deberá dirigirse frente al deudor si el crédito preferente no consta en un título ejecutivo.
2. Si la carga o embargo no se está ejecutando: En dicho caso, será preciso que la acción que se
dirija contra el deudor para que se declare la existencia del crédito a favor de la Comunidad de
Propietarios sea dirigida también contra el acreedor titular de la carga o embargo. La exigencia
de tener que demandar a dicho acreedor proviene de la Resolución de la Direccion General del
Registro y el Notariado de 10 de agosto de 2006 que establece:
<< No es posible hacer constar en el Registro la preferencia de una anotación de embargo
por el impago de cuotas en régimen de división horizontal si no han sido parte en el
procedimiento los titulares de cargas anteriores (…/…) si bien la afección prevista en el
artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal es real y privilegiada, la operativa de la
misma en campo registral ha de matizarse (…/…) >>
Dicha solución también es discutida por un sector minoritario de la doctrina que considera que la
preferencia de crédito solo tiene sentido en caso de que el crédito sobre el que se ejercite la
preferencia este en ejecución, y por tanto la misma debe accionarse siempre a través de la Tercería
de mejor derecho.
Como excepción a la Preferencia del Crédito de las Comunidades de Propietarios, al margen de los
Créditos Salariales, también es importante traer a colación el supuesto de que el deudor
propietario del bien se encuentre en situación Concursal, ya que en dicho caso, el artículo 89.2 de
la Ley Concursal establece expresamente que no habrá más preferencias que las expresamente
reconocidas por dicha Ley, por tanto las cuotas debidas con anterioridad a la declaración del
concurso serán consideradas como crédito Ordinario, considerándose como Crédito contra la
Masa, las cuotas devengadas con posterioridad.
Tema abordado por Miguel Ángel Pérez Laens en los desayunos de trabajo de Bufete Buades.
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