2674 ok

Art. 2.674. No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas.
Nota del Codificador. Aubry et Rau n° 221.
Fuentes: Aubry y Rau, Cours de Droit Civil Français d’après l’ouvrage allemand de C.S
Zachariae. #221; 1
Concordancias: Art.690, 699, 1648, 1673, 1764, 2311, 2312, 2400, 2673, 2674, 2675,
2677, 2685, 2692, 2709, 3451 y 3452.
§ 1. Comunidad y condominio.
Comunidad es la concurrencia de varias personas que tienen los mismos
derechos sobre un bien o conjunto de bienes, con la facultad de ejercerlos en
forma armónica, y siempre que dicho ejercicio no sea excluyente.
La definición propuesta permite incluir en el concepto de comunidad varias figuras
de derecho civil que implican el ejercicio conjunto de dos o más sujetos
determinados o determinables.
En el código civil argentino responden a este concepto de comunidad: la sociedad
conyugal, los créditos mancomunados simple o solidarios, el estado de indivisión
hereditaria, la sociedad civil, el condominio, el co uso, la co habitación, co
usufructo, propiedad horizontal y superficie forestal2, siempre y cuando la
naturaleza del derecho y del objeto sobre el cual se pretenda hacer valer
impliquen un ejercicio no excluyente3.
Sin embargo, cada una de las instituciones citadas detenta caracteres que la
especifican, distinguiéndola de las demás en cuanto al género, circunstancia que
justifica el tratamiento especial previsto por el codificador.
En el ámbito de los derechos reales, esa concurrencia de sujetos plurales se
especifica en la circunstancia de concurrir sobre uno o más objetos, dos o más
derechos reales no excluyentes, exclusivos y de la misma naturaleza.
El condominio es, indudablemente, una especie del género comunidad,
caracterizado por ser un derecho real de dominio ejercido en forma plural no
excluyente, que se rige por principios jurídicos especiales4.
Esta especie posee ocho notas características distintivas respecto de las demás
comunidades civiles:
1
Arean afirma que la fuente de la nota es el art. 4338 n° 1 del Esbozo de Freitas (AREAN, Beatriz, en
BUERES, Alberto, HIGHTON, Helena, Código Civil, pág. 28)
2
En cuanto a estos derechos reales, ver el comentario a los artículos respectivos.
3
AREAN, Beatriz, en BUERES, Alberto, HIGHTON, Helena, Código Civil, pág. 5
4
Ver comentario al Art. 2674..
a) Es un derecho real (Art.2673) y por lo tanto, los condóminos gozan de derecho
de abandono para liberarse de las cargas correspondientes a la conservación y
reparación de la cosa común (Art.2685);
b) Se ejerce sobre una cosa o una pluralidad de cosas, comunes a todos los
condóminos5, que se agrupan unificando el objeto, quedando excluidos los bienes
que no son cosas6 (Art.2674);
c) Puede adquirirse por actos inter vivos o mortis causa, luego de cesado el
estado de indivisión hereditaria (Art.2675);
d) En principio, los titulares pueden hacerlo cesar en cualquier estado a través de
la partición (Art.2692);
e) Su conformación no da nacimiento a una persona jurídica distinta de los
titulares del derecho;
f) No media limitación en cuanto a los actos de disposición de la cuota parte por
los condóminos (Art.2677);
g) La unanimidad es requerida para la discusión de la realización de actos de
administración7 (Art.2709) y para los actos de disposición de la cosa.
h) El juez competente queda determinado por el lugar de ubicación de las cosas
sobre las que recae el derecho real8.
Una comparación de lo expuesto con los demás tipos de comunidades regulados
en nuestro Código Civil permite observar que ninguna de las otras formas de
comunidad posee la totalidad de los caracteres enunciados; no obstante, en
reiteradas oportunidades, las sociedades civiles y la comunidad hereditaria han
debido en ser distinguidas por la jurisprudencia, circunstancia que muestra la
posibilidad de su confusión.
Con fines didácticos, en primer lugar se señalan las diferencias con las figuras
que no han presentado problemas específicos para entrar luego en el análisis de
la sociedad civil y la comunidad hereditaria.
5
Sup. Corte de Justicia de Mendoza 4-5-70 Expediente: 29189 - De Blasis en j. De Blasis p/ Esc. s/ Cas. Inc.
Rev LS115 - Fs.210; http://www.jus.mendoza.gov.ar/documental/jurisprudencia/consultas/index.php, voz:
condómino.
6
Para el análisis de los conceptos de bienes y cosas, ver comentario del Art.2311 CC. En este sentido
consultar LAQUIS; Manuel, Derechos reales, pág. 27.
7
La no concurrencia de la voluntad de un condómino a la formación de quórum en estos casos, sólo puede
ser suplida por la autorización judicial.
8
Cam Nac Apel Com, Cap. Fed., Sala A, San Martín, Osvaldo p/ Quiebra s/ inc de enaj.. 22-11-02,
www.saij.jus.gov.ar., voz; partición de condominio, Sumario: N0010272
A) Las obligaciones mancomunadas simples o solidarias (en la faz interna activa o
pasiva) pueden tener fuente convencional, legal o judicial; su objeto es una
prestación; su extinción queda sujeta a los modos extintivos previstos para las
obligaciones9 y los acreedores o deudores plurales pueden hacer cesar la
comunidad por su propia voluntad, en cualquier momento; en principio, el juez
competente es el del domicilio de pago.
B) La sociedad conyugal -en caso de ser una comunidad10- tiene fuente única en
la voluntad de las partes; la comunidad sólo puede extinguirse mediante el
proceso legal establecido al efecto, distinto de la acción de división de
condominio; puede recaer sobre bienes que no sean cosas; el derecho de
disposición se encuentra limitado en algunos supuestos por el asentimiento
conyugal y el bienestar familiar; es competente el juez del último domicilio del
matrimonio.
La distinción de ambas figuras cobra relevancia por la inclusión de la sociedad
conyugal como fuente en la nota al Art.2675, comentario al cual se remite11.
Párrafo aparte merece la problemática planteada por las uniones de hecho
estables entre personas de distinto o igual sexo, situaciones asimiladas en sus
efectos por un sector de la jurisprudencia12.
Estas uniones son comunidades, y pueden constituir sociedades de hecho13
cuando ambos comuneros han realizado aportes para la prosecución de
9
Cam Nac Apel Civil, Cap. Fed ,Sala G, Remaggi, Luis c/ Elvira de Mulutín s/ Cob pesos, 13-10-87,
www.saij.jus.gov.ar., voz: obligaciones simplemente mancomunadas, Sumario: C0003557
10
La sociedad conyugal puede no titularizar bienes, o sea no configurar un estado de comunidad. A su vez
los cónyuges pueden ser titulares del derecho real de condominio sobre cosas propias o respecto de cosas
gananciales o mixtas. En estos casos, y sólo en lo atinente a las cosas que se titularizan en condominio se
aplican las disposiciones de la figura en análisis. En este sentido, Cam Nac de Apel Civil Cap Fed, sala de
Superintendencia FARRAN, Estela c/ MORELLO, Carlos s/ Div. Cond 9-10-97 www.saij.jus.gov.ar., voz;
partición de condominio, Sumario: C0040654; Sup Corte de Justicia. B.A Otero, Antonio c/ Pasiecznik,
Pedro y otra s/ Esc, 24-3-92 www.saij.jus.gov.ar., voz: condominio, Sumario: B0021999; Cam Apel Civ y
Com La Plata, Cámara 02, Sala 02, C., P. s/ Quiebra. Inc. de separación de bienes, 14-11-95,
www.saij.jus.gov.ar., voz:condominio, Sumario: B0300318; Cam Nac Ap Civil Cap Fed., sala C; B.R. c/ N.,
E.A. y otros. s/ Vicios redhibitorios, 17-4-90; www.saij.jus.gov.ar: voz: administración del condominio;
Sumario: C0008666
11
A mayor abundamiento consultar R.D.P.y.C, Nº 21, Jurisprudencia, Derechos Reales, Condominio:
Fuentes, p.391.
12
Cam 1º Civ Com San Isidro, Sala I, 22-06-99 D., J.A. C/ V., V.E. y otro S/ Reconoc. Soc. de Hecho, E.D.
184-555 con comentario de “El Buho”.
13
Cam 1° Apel Civil y Com de Mendoza, Abellán, Sonia, en j. Abellán p/ Conc (Libro autos A159 - 448) 24
-11-95;www.saij.jus.gov.ar,voz: condominio, Sumario: U0001128.
actividades
económicas,
o
condominios
cuando
los
aportes
han
sido
determinados para la compra de cosas de propiedad común14.
C- A diferencia de los caracteres dados al condominio, las sociedades civiles tiene
como fuente única la voluntad de las partes (Art.1648)15; la voluntad de los socios
da nacimiento a una persona jurídica distinta a cada uno o el conjunto de ellos; las
sociedades pueden ser titulares de cosas o bienes que no sean cosas; los socios
no tienen derecho de abandono a fin de no soportar los gastos de conservación y
reparación de los bienes de capital; la extinción de la sociedad tiene un modo
estatutaria o legalmente previsto distinto de la acción de división regulada en
materia de condominio (Art.1764); la administración recae sobre todos los socios
en forma indistinta; se puede convenir límites para la disposición de las cuotas
sociales (Art.1673); el juez competente en las acciones típicamente societarias es
el del lugar de inscripción de la persona jurídica.
En reiteradas oportunidades la jurisprudencia ha diferenciado a las sociedades del
condominio; lo cierto es que a partir del fallo dictado por la Corte Suprema de
Justicia de la Nación16, las diferencias han quedado claras y no existe razón para
que se produzca la confusión de figuras.
Uno de los pocos casos en los que las normas del condominio se aplican en el
régimen societario se produce cuando dos o más socios hacen un aporte de
capital consistente en una cosa sujeta al derecho real de condominio.
D-El estado de indivisión hereditaria nace sólo mortis causa; recae sobre una
masa de bienes que se dividen de pleno derecho de conformidad con las
proporciones legalmente establecidas; las decisiones de la mayoría no obligan,
debiendo decidir el juez (Art.3451); no existen casos de indivisión forzosa
(Art.3452); el juez competente es el del último domicilio del causante17.
Sin duda alguna, puede existir entre la comunidad hereditaria y el condominio una
relación de antecedente y consecuente18, lo que no implica su confusión a pesar
de la nota del codificador al Art.267519.
14
Cam Nac Apel Crim y Corr Cap Fed sala 04, Rivas, R. s/ Defraud. 4-3-80, www.saij.jus.gov.ar., voz:
condominio, Sumario: G0001690
15
PAPAÑO, Ricardo, en KIPER, Claudio (dir) Código Comentado, pág.159.
16
Corte .Sup. Justicia de la Nación Fallos, 234:568.
17
Corte Sup. Justicia de la Nación, Somerstein, A c/ Natalio Koppel p/ Div Cond, 8-5-84
www.saij.jus.gov.ar., voz: condomi-nio, Sumario: A0400252, A0400253
18
Cam Nac Apel Civil, Cap Fed sala I, Ferber, Mariana c/ Rindsberh, Susana p/ Div Cond, 23-3-99;
www.saij.jus.gov.ar., voz: comunidad, Sumario: C0012591
En el año 1940, la CSJN decidió que la indivisión no crea entre los herederos una
sociedad con relación al bien heredado, sino un condominio con los alcances que
le acuerda a este derecho real el Art.2673 del C.C. 20 y declaró competente, en
razón del fuero de atracción al juez del sucesorio hasta la partición inscripta;
señaló, además, que la inscripción de la declaratoria en el Registro de la
Propiedad Inmueble no produce el cese del estado de indivisión.
En opinión de Areán21 los argumentos del más alto tribunal de la República son
contradictorios desde que aunque considera que la comunidad hereditaria genera
un condominio, en materia de competencia estima competente al juez del
sucesorio hasta la inscripción de la partición. No se comparte esa crítica. En
realidad, los fallos que se citan son complementarios del criterio adoptado; es
decir: la comunidad hereditaria puede ser antecedente del condominio, que nace
con la inscripción registral de la partición y adjudicación, momento a partir del
cual, adjudicada una cosa a dos herederos éstos pasan a ostentar el carácter de
condóminos, cesando el estado de indivisión hereditaria22.
No se desconocen las diversas doctrinas existentes respecto del momento en el
cual cesa el estado de indivisión hereditaria23; como es sabido, algunos autores
sostienen que se mantiene hasta la partición inscripta; otros que cesa con la
inscripción de la declaratoria en el Registro de la Propiedad Inmueble24 y una
tercera postura indica que se debe estar a las constancias de cada caso 25; sin
19
Cam Civ Com, Catamarca, Mayda, Eduardo c/ Mejías, José Nalli s/ División de condominio; 19-3-97;
www.saij.jus.gov.ar., voz: comunidad, Sumario: 70030629
20
J.A. 71-995, Corte Sup Justicia de la Nación Fallos 187-586 y 191-58; Cam Apel. Civil y Com de Chaco,
Makowski, Gregorio s/ Suc. 7-7-99; www.saij.jus.gov.ar, voz: condominio,Sumario: L0005291; Cam 2°
Apel Civ y Com Stgo del Estero ,Zago, Juan c/ Gomez p/ res Cont; 22-4-02; www.saij.jus.gov.ar.; voz:
comunidad: Sumario: Z0108584.
21
AREAN, Beatriz en BUERES, Alberto( dir) HIGHTON, Helena, Código Civil, pág. 18.
22
Cam Nac Civil sala K Banco Ext de América c/ Reyes, Diana s/ Ej. 9-10-01 www.saij.jus.gov.ar., voz:
comunidad hereditaria, Sumario: C0400667; 4° Cam Apel Civil y Com Mendoza, 13-11-1995 expediente:
22088 - Benito, Nélida p/ sus hijos menores c/ Rosa Búcolo p/ Rend Cuentas, LA134 Fs.296;
http://www.jus.mendoza.gov.ar/documental/jurisprudencia/consultas/index.php, voz: partición.
23
ALTERINI, Jorge en LLAMBIAS, Jorge, ALTERINI, Jorge, Código Comentado, pág. 497.
24
Esta postura no indica si la misma solución se aplica en cuanto a los muebles registrables ni cuándo cesa la
indivisión en materia de bienes muebles.
25
En este último sentido, la Cámara Nacional de Apelaciones dispuso en fallo plenario que si el estado de
indivisión se ha prolongado durante un tiempo escaso, no debe tenerse por constituido condominio con los
alcances de la nota del Art.2675. L.L. 96-324.
En este punto es esclarecedor el fallo de la sala F de la Cámara Nacional Civil, 3-4-87 www.saij.jus.gov.ar,
voz: condominio, Sumario: C0003250 que destaca: La mera inscripción de la declaratoria de herederos en el
registro no implica adjudicación de los inmuebles en condominio sino simplemente exteriorización de la
indivisión -hereditaria o postcomunitaria, en su caso-, publicidad y medio de oponibilidad de ella a terceros
(art. 2 decreto ley 17.801/68). La opinión que sostiene que depende de las circunstancias de cada caso
interpretar si la voluntad de los herederos al efectuar la inscripción registral de la declaratoria o el
embargo, el debate debería haber cesado después de la sentencia de la Corte
Federal de 199826.
En definitiva, dentro del espectro de figuras civiles que suponen pluralidad de
sujetos, el condominio, dadas sus características específicas, hoy no puede ser
confundido con los demás casos de comunidad previstos en la normativa vigente.
testamento fue la de mantener la indivisión o constituir un condominio, y el transcurso de largo tiempo
inclinaría por reconocer la existencia de éste, si bien se funda en la nota del codificador al art. 2675 del
Código Civil, donde opinó que podía constituir condominio la prolongación de una indivisión, no se ajusta a
los textos del código, pues el condominio sólo puede constituirse por contrato (caso de la adjudicación de
algún bien en condominio en la partición), por acto de última voluntad (caso del legado de una cosa o dos o
mas personas) y en los casos que la ley designa (art. 2675 del Código Civil), entre los que no se halla la
prolongación de la indivisión, a pesar de lo dicho por Vélez Sársfield en la nota, que no es ley. El referido
criterio a más de apartarse de los textos legales, dejaría siempre en la inseguridad la situación de los bienes,
pues quedaría librada a la interpretación de cada caso particular la determinación de cuándo quedó
constituido el condominio, lo que reviste importancia en razón de no ser los mismos los derechos de los
condóminos sobre la cosa en condominio que los de los comuneros sobre las cosas en indivisión.
26
Corte Sup. Justicia de la Nación 13-08-98 Fallos 321-2162