Subrogación y novación de hipotecas

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Subrogación
y novación de
hipotecas
Diversas referencias en caso de interés variable
• Más novaciones que subrogaciones
• ¿Qué es la novación del préstamo hipotecario?
• ¿Se puede cambiar el plazo al subrogar?
• ¿Qué es la subrogación del préstamo hipotecario?
• ¿Cómo se realiza la subrogación?
• ¿Cuáles son los costes y comisiones?
• ¿Cuándo merece la pena la subrogación?
• ¿Cuáles son los diferentes tipos de referencia?
SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS
L
A exposición de motivos de la Ley
2/94 de 30 de marzo dispone que
“el descenso generalizado de los
tipos de interés experimentado en los últimos meses ha repercutido en los de los
préstamos hipotecarios y parece razonable y digno de protección que los ciudadanos que concertaron sus préstamos con
anterioridad a la bajada de los tipos de
interés puedan beneficiarse de las ventajas que supone este descenso”.
Han transcurrido más de seis años desde la entrada en vigor de la mencionada
ley y los tipos han estado, en general, a
la baja, aunque últimamente están experimentando un cierto repunte. El Banco
de España regulaba la política monetaria
y el descenso de tipos fue en paralelo proceso de unidad monetaria europea. Desde el 1 de enero de 1999, la política monetaria la fija el Banco Central Europeo,
y el Banco de España se integra con los
otros bancos centrales europeos, para
constituir el Sistema Europeo de Bancos
Centrales. En definitiva: la subida o bajada de los tipos de interés ya no depende de España, sino de organismos supranacionales que tratan de establecer políticas comunes para los países miembros.
En general, al contemplar la evolución
de los tipos de interés en los últimos años,
los descensos han sido muy importantes,
lo que resulta beneficioso para la economía del país y para el bolsillo de los particulares. Especialmente para los deudores. El objetivo de la ley es facilitar que
los particulares con préstamos hipotecarios, que dado el largo plazo de pago
de los mismos pudieron ser concedidos
en épocas de tipos de interés mucho más
altos, puedan beneficiarse de las bajadas.
Porque es frecuente que los particulares
estén pagando un interés muy superior
al existente hoy en el mercado, especialmente si el préstamo lo contrataron en
su día a interés fijo.
Este objetivo de conseguir trasladar
al deudor-consumidor final la rebaja de
los tipos de interés tiene una especial trascendencia social en el caso de los préstamos hipotecarios, ya que este medio de
financiación, por las ventajas que aporta y que exponíamos en el tema anterior,
sobre todo en la financiación a largo plazo, es masivamente utilizado por las clases medias y populares en España.
Este tema está además íntimamente
relacionado con el problema de la dificultad del acceso a la propiedad de la vivienda, ya que son mayoría quienes han
de recurrir a este tipo de financiación para comprar.
Conseguir sustanciales rebajas en los
tipos de los préstamos hipotecarios contribuye, por ello, enormemente a facili-
Con la novación y la
subrogación de hipotecas, el
consumidor se puede beneficiar
en los momentos de descenso en
los tipos de interés
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LOS CONSEJOS DEL NOTARIO
tar este acceso a la propiedad de la vivienda. Y tenemos que considerar, además, que en España, a diferencia de otros
países de nuestro entorno, acceder a una
vivienda en propiedad es una aspiración
social mayoritaria, entre otros motivos
por las dificultades del mercado de la vivienda en alquiler.
La citada ley, sin embargo, y en contra de lo que eran los proyectos originales, no se limita a amparar y favorecer a
los deudores hipotecarios cuando el motivo del préstamo sea la adquisición de la
vivienda, sino que se extiende en su aplicación a todo tipo de préstamos hipotecarios, sea cual sea la finalidad del mismo o el tipo de inmueble (viviendas, locales, otras fincas...) que se hipoteque.
¿Qué ventajas introduce
el cambio normativo?
Antes de la promulgación de esta ley,
los ciudadanos que querían aprovechar
la reducción de los tipos de interés en los
mercados podían encontrarse con mayores dificultades en caso de que la entidad financiera titular de su crédito se resistiera a aplicar dicha bajada a su préstamo hipotecario.
Antes del cambio normativo, los
deudores sólo podían cambiarse
de entidad y constituir una
nueva hipoteca, lo que
acarreaba enormes gastos
En muchas ocasiones, no le quedaba
a los deudores más remedio que cambiarse de entidad, en busca de las mejores condiciones ofrecidas por otro banco
o caja. Este cambio, sin embargo, resultaba mucho más oneroso, ya que exigía
la constitución de un nuevo préstamo hipotecario, además de la cancelación del
anterior, con el importe obtenido en el
indicado préstamo, con todos los costes
de titulación, pago de impuestos e inscripción que todo dicho proceso requería. No obstante, la nueva ley de Presupuestos para el 2001 (en fase de tramitación al redactarse estas líneas) va a eliminar la tributación del 0,50 por ciento
del importe de la responsabilidad hipotecario total en las cancelaciones de hipotecas. Y es que la nueva entidad siempre va a exigir que su hipoteca tenga el
rango de primera carga en el Registro
de la Propiedad por motivos de seguridad. Esta exigencia conllevaba la necesaria cancelación de la primitiva hipoteca.
Pero en la situación anterior a esta Ley,
ni siquiera se libraba el deudor de complicaciones y gastos en el caso de que la
entidad acreedora atendiera sus reivindicaciones de reducción del tipo de interés. En numerosas ocasiones, sobre todo si se trataba de pasar de tipo fijo a tipo variable, se exigía por la entidad la formalización de la modificación en escritura
pública, el pago de los correspondientes
impuestos y la inscripción de dicha modificación en el Registro de la Propiedad.
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SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS
Más novaciones que subrogaciones
• Aunque la ley no lo diga expresamente, de la misma se deduce una preferencia a favorecer las modificaciones dentro de la misma entidad financiera, dejando la subrogación, en general, más como amenaza de posibilidad que “anime” a dichas entidades, bancos o cajas de ahorros, a ser más “comprensivas” con las peticiones de sus
clientes deudores ante la posibilidad de que estos pudieran “pasarse” a entidades más
solícitas y deseosas de obtener nuevos clientes.
• Si vemos que en la realidad el numero de novaciones modificativas dentro de la
misma entidad ha superado en mucho el de las subrogaciones, que implican cambio
de entidad, podemos concluir que los objetivos del legislador se han visto satisfechos.
Esto, sin duda, es también bueno para la estabilidad del sistema financiero.
• Pero la escasez de subrogaciones concluidas no quita importancia a la existencia de
esta figura legal, ya que la consideración de su posibilidad, como última salida, en su
caso, para el deudor maltratado, sin duda habrá sido tenida en cuenta por las entidades financieras a la hora de flexibilizar sus posturas frente a sus clientes hipotecarios.
• Las operaciones de subrogación y novación se han querido facilitar aún más con
una reducción de los costes que suponen, mediante el acuerdo que se produjo entre
el Gobierno y entidades financieras y con los Notarios y Registradores para abaratar comisiones bancarias y honorarios profesionales.
• Dicho acuerdo fue asumido por estos profesionales, en aras a contribuir a la mejora
de la economía de los ciudadanos.
• Fruto de los mismos es el Real Decreto de 20 de diciembre de 1996. En su exposición
de motivos se establece que “aún es una necesidad sentida socialmente el abaratamiento de los costes de transacción de las operaciones de subrogación y novación modificativa de préstamos hipotecarios, con el objetivo antes expresado de hacer efectiva la incidencia en el deudor de la evolución de los tipos de interés”.
• Este abaratamiento afecta a los aranceles de los Notarios y Registradores, con una
incidencia prácticamente del 50 por ciento de rebaja.
• Sin duda, esto ha dado lugar a que los particulares se animen de una manera notable a formalizar las indicadas operaciones de subrogación o de novación de sus préstamos hipotecarios.
Estos inconvenientes, que dificultaban
un mejor aprovechamiento por el ciudadano de las reducciones de los tipos de
interés en los mercados, son los que ha
tratado de paliar la nueva norma legal.
Los instrumentos para ello, que vamos a
tratar en este tema, son dos: la subrogación o cambio de la entidad financiera
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LOS CONSEJOS DEL NOTARIO
acreedora (cambio de el banco o la caja
de ahorros prestamista por otra entidad
que ofrezca mejores condiciones) y la novación modificativa, que supone la modificación de los préstamos mediante la
renegociación de las condiciones de tipos
de interés con la misma entidad, es decir, sin necesidad de cambiar de banco
o caja de ahorros.
Entre las consecuencias prácticas que
ha producido la nueva legislación, destaca la gran reducción y, en algunos supuestos, la práctica desaparición de los
antiguamente mayoritarios préstamos a
interés fijo. También es cierto que en periodos como el visto en el año 2000, de
repunte de los tipos (aunque los actuales
siguen sin ser comparables con los de hace muy pocos años), se busque un tipo
fijo más estable, si bien en principio superior al de mercado. Pese a todo, en este ámbito ya casi sólo se formalizan préstamos a interés variable. Y ello es lógico, pues las entidades financieras saben
que, con los tipos fijos, en un supuesto
de futuras subidas de tipos de interés iban
a tener que conformarse con unos rendimientos inferiores a los del mercado,
amparado el deudor por la inmutabili-
La novación de la hipoteca
permite renegociar los tipos de
interés en la misma entidad,
sin necesidad de cambiar de
banco o caja
dad del tipo de interés de su préstamo.
Sin embargo, en un escenario de nuevas
bajadas de los tipos, en virtud de las ventajas que concede la nueva legislación al
deudor para exigir la renegociación, el
deudor iba a acabar consiguiendo la rebaja. La situación, por lo tanto, en el caso de préstamos a interés fijo, no iba a ser
equitativa para las entidades de crédito.
Como esto lo han comprendido claramente los bancos y cajas, se resisten
enormemente a conceder estos créditos
a tipo de interés fijo. Lo cual no deja de
introducir un cierto factor de incertidumbre en la vida del ciudadano deudor.
Es importante, por ello, el estudio de los
sistemas de determinación futura de los
tipos de interés en los préstamos a interés variable, cuestión que también analizaremos luego.
Vamos a pasar ahora al análisis de los
dos instrumentos que establece la nueva
Ley para el logro de sus fines.
¿Qué es la novación
del préstamo hipotecario?
Es una “novación modificativa”, es decir, un cambio en las condiciones del primitivo contrato. La novación regulada
por la indicada ley consiste simplemente en un acuerdo con el banco o la caja
de ahorros acreedora para aplicar un tipo de interés inferior o cambiar las reglas
de cálculo del interés.
En este caso, junto con la mejora de
las condiciones de interés se puede pac-
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SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS
tar la alteración del plazo de pago pactado, mediante la reducción o ampliación del mismo. A la vez que el plazo,
también debe modificarse el interés para que la novación quede amparada por
los beneficios que proporciona la ley.
El camino que debe seguir el particular es sumamente sencillo. Debe empezar por solicitar de su entidad que se proceda a modificar el tipo de interés. Como veremos, en este caso los gastos son
inferiores a los de la subrogación o cambio de entidad, ya que entre otras cosas
no se pagará comisión de cancelación alguna y los gastos notariales y registrales
son inferiores.
No obstante, algunas entidades han
empezado a incluir en sus préstamos nuevos “comisiones de modificación”, que
deberían pagarse al banco o caja en estos
supuestos de novación. Estas comisiones
suelen estar alrededor del medio punto,
es decir un 0,5 por ciento, aunque en algunos casos ya alcanzan el uno por ciento. A pesar de ello, dado que los costes
son inferiores, es aconsejable empezar por
esta vía e intentar primero la novación,
utilizando la posibilidad de la subrogación frente a el banco o caja como mera
amenaza que “anime” a la entidad a ofrecer mejoras en las condiciones.
Jurídicamente, el proceso es simple, ya
que se procede por las partes interesadas
a otorgar una escritura pública, autorizada por Notario, en la que se recogen
los pactos modificativos acordados. Con
Escasos costes notariales
• Los gastos de estas operaciones son
muy escasos, ya que en la inmensa mayoría de los casos, y salvo que el capital del préstamo sea muy alto o la minuta del banco o caja sea larguísima (y
en esto debemos destacar la habilidad
que tienen algunas entidades financieras para necesitar muchas palabras y espacio para decir poco), el coste de la escritura no superará las 15.000 pesetas.
• Igualmente, en la mayoría de los casos, los honorarios registrales deberán
ser inferiores a 5.000 pesetas.
• Dado que es una operación exenta
de impuestos, los únicos costes que se
deben añadir a los indicados serían los
de gestoría. Sobre éstos, dado que la
gestoría la suele elegir el banco, lo mejor es que consulte sobre sus posibles
dimensiones.
frecuencia, especialmente si se pasa de tipo fijo a variable, se procede a la posterior presentación e inscripción en el Registro de la Propiedad competente.
En algunas ocasiones, si simplemente
se baja el tipo fijo o el coeficiente que se
suma a la referencia para el cálculo del interés variable, no se otorga escritura ante
Notario. Sin embargo, esto puede traer
algunos problemas, ya que en caso de
transmisión del bien hipotecado, el adquirente puede encontrarse con que no
se le respetan las mejores condiciones pactadas tras la novación, y se le imponen las
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LOS CONSEJOS DEL NOTARIO
publicadas en el Registro de la Propiedad.
El escaso coste actual de la escritura quizá no justifique asumir estos riesgos.
Las posibilidades de modificación por
esta vía de las condiciones de interés son
innumerables. Se puede pasar de tipo
fijo a variable o de tipo variable a fijo, si
bien esta última posibilidad es hoy poco utilizada dado que se tiende a preferir, por los motivos que antes señalábamos, los tipos variables. También se puede cambiar el tipo fijo, con una reducción del mismo, o el tipo variable
mediante la sustitución de las referencias
para el cálculo del mismo, ya que, como luego veremos, se suele preferir hoy
la referencia Mibor (o la actual Euribor)
a otras como la CECA. Incluso, dentro
de los créditos a interés variable, sin cambiar la referencia, se suele reducir el diferencial que se le suma a aquella, ya que
hoy las entidades financieras suelen aceptar un margen más reducido. Así se puede, por ejemplo, encontrar el cambio de
un CECA más medio punto a un CECA
menos un punto. Como se ve, las posibilidades de cambios mediante la novación son innumerables. Y todos estos
cambios de las condiciones se pueden
A finales del 2000, el tipo de
interés más utilizado en las
hipotecas suele ser el variable,
con uno o dos puntos por encima
del Euribor
producir también a través de la subrogación que luego vamos a ver, por lo que
valdrá allí lo que hemos dicho aquí.
La novación es, por todo ello, la figura que está siendo más utilizada para la
mejora de las condiciones de los préstamos, la “figura estrella” de la ley. La novación modificativa de préstamos hipotecarios se está utilizando mucho, incluso para la modificación de préstamos
constituidos hace relativamente poco
tiempo, dada la importante caída de los
intereses que se ha producido en los últimos meses. En muchos casos se utiliza
para modificar préstamos constituidos
hace tres o cuatro años con un interés fijo, frecuentemente para pasar a interés
variable. Pero también para cambiar, en
los préstamos a tipo variable, la referencia (por ejemplo, de la referencia CECA
a la referencia Mibor, o Euribor que son
hoy más favorables).
Podemos preguntarnos ¿con qué nuevo tipo de interés debo conformarme?
Hoy, a finales del 2000, en las novaciones y en los nuevos préstamos se suele
pactar un tipo variable que oscila entre
un punto y dos por encima del tipo de
referencia Euribor, que es el más usual.
Los intereses por debajo de un punto sobre el Euribor pueden considerarse preferenciales, por lo extraordinariamente
favorables que resultan.
Por el contrario, si estamos por encima de dos puntos sobre el Euribor, el interés deja de ser “normal” y el particular
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SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS
¿Se puede cambiar el plazo al subrogar?
• No se entiende muy bien por qué la Ley permite la modificación del plazo a través
de la novación y no a través de la subrogación o cambio de entidad. Esta posibilidad,
que puede ser muy interesante para el cliente en determinadas circunstancias, se debería facilitar en todo caso aprovechando cualquiera de las dos operaciones.
• Claro que, como suele ocurrir, se pueden encontrar caminos indirectos para conseguir estos mismos fines salvando las limitaciones legales, y conseguir las dos cosas: el
cambio de entidad y la modificación del plazo.
• Uno de estos caminos podría ser el siguiente: en un primer momento, realizar la subrogación en escritura pública con la nueva entidad sin tocar el plazo; a continuación,
como un acto sucesivo a la misma, la ya subrogada entidad financiera y el deudor podrían novar el mismo préstamo que fue objeto de la subrogación, variando, aunque
fuese mínimamente el interés (en décimas o centésimas de punto) y a su vez el plazo.
• Esta fórmula, aunque pueda ser discutible, evitaría tener que liquidar impuestos por
estas operaciones, que seguirían estando amparadas por las rebajas arancelarias de
los profesionales que intervienen, notarios y registradores.
• Si se pretendiera, sin embargo, realizar simultáneamente, en la misma operación, la
subrogación y la modificación del préstamo, se perderían los beneficios que en la Ley
se establecen.
debería pelear por su rebaja o incluso consultar con otra entidad financiera para
plantearse la subrogación.
¿Qué es la subrogación
del préstamo hipotecario?
Es la situación jurídica por la que un
nuevo acreedor ocupa el lugar del antiguo. En este caso, quien subroga al acreedor, es decir, quien lo sustituye, es el deudor hipotecario, el prestatario que soporta
la deuda garantizada con la hipoteca.
Se trata, con palabras comprensibles
por todos, de cambiar la hipoteca de banco o caja. El deudor puede ser cualquier
persona, ya sea un particular persona fí-
sica, o una sociedad, persona jurídica. El
deudor decide en este caso que un nuevo acreedor ocupe el lugar del antiguo,
para beneficiarse de las mejores condiciones que aquel le ofrece. Para ello no
tiene más que acogerse a los requisitos de
la mencionada Ley 2/94, que establece
en su artículo 2 que “el deudor podrá subrogar a otra entidad financiera... sin el
consentimiento de la entidad acreedora
(el primer banco o caja titular del crédito) cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquella por
escritura pública haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto
en el artículo 1211 del Código Civil”. Es-
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LOS CONSEJOS DEL NOTARIO
te artículo dice literalmente que el deudor “podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para
pagar la deuda haya tomado prestado el
dinero por escritura pública, haciendo
constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de
la cantidad pagada”.
Cuando la Ley se refiere a préstamos,
siempre se está refiriendo a los préstamos
hipotecarios, que son aquellos en los que
el deudor garantiza la deuda mediante
hipoteca de un bien, acto que necesariamente debe formalizarse en escritura
pública, en la que es precisa la intervención y autorización de un Notario, como
vimos en el capítulo anterior.
La Ley, en el artículo 1, nos menciona
a las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981 del Mercado Hipotecario (las que se sustituyen y
son sustituidas en la subrogación). Tales
entidades financieras son las que a continuación detallamos como las más representativas: la banca, las cajas de ahorros y
las entidades cooperativas de crédito... Sólo a estas llamadas entidades financieras,
que cumplen una serie de requisitos legales, afecta la materia de la subrogación
Mediante la subrogación,
el deudor puede cambiar
la hipoteca de banco,
en busca de mejores
condiciones de pago
regulada por esta Ley. No afectaría, por
ejemplo, a un préstamo hipotecario que
hubiera podido dar un particular o una
sociedad de cualquier otro tipo.
Y en cuanto al objeto de la subrogación, se trata siempre de préstamos hipotecarios, del tipo que sean, a interés fijo o a interés variable.
La ley tiene carácter retroactivo, en el
sentido de que se puede aplicar a los préstamos constituidos con anterioridad a la
entrada en vigor de la misma, tanto en la
materia de la subrogación como en lo relativo a la novación.
¿Cómo se realiza la subrogación?
Como antes hemos indicado, lo lógico es intentar en primer lugar un diálogo con la entidad financiera que actualmente sea la titular del crédito hipotecario, y a la que se está pagando puntualmente los vencimientos de capital e
intereses.
Este requisito de ser un formal cumplidor puede ser importante en la posible negociación, pues en otro caso puede ser que no interese demasiado a la entidad la conservación de un cliente excesivamente moroso.
Pero en los supuestos ordinarios, ya vimos que es mejor para el deudor intentar
llegar a un acuerdo con la misma entidad
que beneficie a ambas partes, y mejorar
las condiciones del préstamo a través de
la novación que antes exponíamos, por la
menor complejidad y costes que supone
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SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS
¿Cómo puede afectar la entrada en la moneda única?
• En principio, los pagos se harán en el equivalente correspondiente. Pero algunos índices de referencia, como el Mibor, está camino de su desaparición. Por ello, muchas
entidades están introduciendo en sus minutas de escrituras de préstamo referencias y
diferenciales sustitutorios, que muchas veces son mucho más desfavorables.
• Por ejemplo, tipo medio de los préstamos a más de tres años para adquisición de vivienda libre del conjunto de entidades de crédito más un punto con redondeo, lo que
de aplicarse hoy daría más de un 7 por ciento, que no es un tipo demasiado favorable. Si a ello añadimos la comisión por futuras modificaciones, puede haber en el futuro sorpresas desagradables y ciudadanos perjudicados.
• Por ello, si le quedan unos cuantos años por pagar, le recomendamos introducir estos asuntos de intereses sustitutorios en su agenda de negociaciones.
esta operación y siempre que las nuevas
condiciones ofrecidas sean aceptables.
Ahora bien, puede ocurrir que dicha
entidad no esté dispuesta a aceptar las
condiciones de rebajar los intereses al límite que al prestatario le convenga. Es
entonces cuando puede entrar en juego
la figura de la subrogación.
Para ello, el deudor debe dirigirse a otra
entidad financiera de su confianza, e intentar llegar con ella a un acuerdo para
mejorar las condiciones de los tipos de
interés. Si se llega a un acuerdo suficientemente satisfactorio, entonces el deudor
tiene la opción de subrogar a esta nueva
entidad en su crédito hipotecario.
Para ello, la nueva entidad entrega al
deudor una oferta vinculante en la que
constan las condiciones financieras (mejoradas) del nuevo préstamo hipotecario.
Como veíamos en el tema anterior, la oferta, de la cual no puede luego la entidad financiera retractarse en al menos diez días
hábiles, contiene el resumen de las condiciones financieras esenciales del préstamo.
La nueva entidad en ningún caso podrá cobrar comisiones o cantidades no
incluidas en la oferta. La aceptación de
esta oferta conlleva la autorización para
que la nueva entidad notifique al acreedor primitivo (al primer banco o caja que
fuera titular del crédito hipotecario), y le
requiera para que en siete días le remita
certificación del importe del débito del
deudor del préstamo hipotecario, es decir, la cantidad de dicho crédito que esté aún pendiente de ser pagada.
Si la entidad acreedora requerida cumple y entrega la mencionada certificación,
La oferta vinculante
que entrega la nueva entidad
al deudor debe mantenerse
durante, al menos, diez días
hábiles
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LOS CONSEJOS DEL NOTARIO
puede aún enervar y paralizar la subrogación si procede a formalizar con su deudor la novación modificativa del crédito
hipotecario en las mismas o mejores condiciones que las ofrecidas por la nueva
entidad interesada en la subrogación. Es
decir, que a la entidad financiera que fuera la primitiva titular del crédito hipotecario se le da una última oportunidad de
conservar su cliente con la mejora de las
condiciones.
La propia ley, por lo tanto, tal como
antes señalábamos, prefiere que la opción
del cambio de entidad quede como último recurso. Si al deudor se le ofrece esta mejora por la primitiva entidad, aunque sea “in extremis” y a regañadientes,
normalmente va a seguir interesándole la
permanencia con ella. Además de los menores costes que ello supondría, podría
incluso mediante la novación modificar
el plazo de su hipoteca, cosa que no se
contempla en la figura de la subrogación.
Si la primitiva entidad de crédito entrega a la nueva entidad que pretenda la subrogación certificación acreditativa del
importe del débito, deberá transcurrir
otro plazo de quince días naturales (es
decir, incluyendo en el cómputo los días
La propia Ley prefiere
que el deudor opte por la
novación; la subrogación y
cambio de entidad debe quedar
como último recurso
festivos) a contar desde dicha entrega para que se pueda otorgar la escritura de subrogación. Y es que es precisamente dentro de dicho plazo cuando puede el primer acreedor enervar o paralizar la subrogación ofreciendo la novación en la
forma que antes vimos.
Sin embargo, si a pesar de todo se conservan relaciones amistosas, no vemos
ningún inconveniente en que pueda hacerse la subrogación antes, sin necesidad
de esperar el transcurso de dicho plazo,
si la primitiva entidad renuncia a intentar la enervación mediante la novación.
Si no se produce la entrega de la certificación de la primera entidad, sólo es necesario esperar los siete días desde que se
solicitó que la ley concede para responder. Y es que si no se entrega la certificación en el plazo de siete días naturales, ya
no existirá para la primitiva entidad la posibilidad de enervar la subrogación.
La subrogación supone, como es lógico, el pago del importe del crédito pendiente de la nueva entidad financiera, que
pasa a ser acreedora, a la antigua. Supone, por tanto, una dificultad el que la primitiva entidad no entregue la certificación del saldo pendiente. En este caso
es preciso que la nueva entidad, para hacer el pago, haga un cálculo, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su posible error, de dicho capital pendiente y lo haga llegar a la entidad acreedora mediante el pago del
mismo, que en este caso puede hacerse
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SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS
bien por vía de transferencia o por depósito ante el mismo Notario que autorice la subrogación.
Si la entidad que se subroga erró en
el cálculo del importe del débito pendiente, no podrá repercutirlo en su deudor, al que la Ley protege en este supuesto
(quizás en demasía).
No vamos a entrar en el estudio de la
problemática que se plantea cuando la
entidad acreedora primitiva no está conforme con el saldo calculado por la entidad que se subroga, supuesto que regula el artículo 2 de la Ley que estudiamos, en el que, como él mismo establece, ambas entidades deberán proceder por
vía judicial a solventar el problema.
¿Cuáles son los costes
y comisiones?
Otro problema que nos podemos encontrar en la subrogación es la cantidad
que puede solicitar la entidad primitiva
por la cancelación contable de su crédito. Decimos contable, ya que jurídicamente el crédito hipotecario no se cancela, sino que cambia su titular.
Tal comisión de cancelación, calculada siempre sobre el capital pendiente de
amortizar que se recibe, sólo será exigible cuando estuviera estipulada en la original escritura del préstamo. En los créditos a interés variable, además, se establece un máximo para estas comisiones
del uno por ciento, aunque originariamente se hubiera estipulado una comi-
sión mayor. Esto se debe a que el legislador no ve razones para estas penalizaciones o cláusulas penales excesivas en los
créditos a tipo variable, en los que, por
la revisión temporal de tipos, la entidad
financiera se encuentra debidamente cubierta de riesgos que pudieran justificarlo con carácter compensatorio.
Como consecuencia de esta limitación
de la comisión de cancelación hasta el
uno por ciento en los préstamos a interés variable, si la cantidad pactada como comisión fuese igual o inferior al uno
por ciento, se estará a lo pactado. En los
demás casos, la primitiva entidad sólo podrá cobrar un uno por ciento, aunque deja la Ley una puerta abierta a la entidad
acreedora para que cobre una cantidad
mayor, siempre y cuando demuestre que
con la amortización anticipada se le produce un daño mayor. Creemos, sin embargo, que esto último será de ordinario
difícil de justificar.
En los préstamos a interés fijo no hay
ninguna limitación legal a la comisión de
cancelación, pero en virtud del convenio
firmado en octubre de 1996, los bancos
y cajas se han comprometido a no cobrar
más del 2,5 por ciento de comisión.
En los préstamos hipotecarios
a interés variable, la comisión
de cancelación anticipada
no puede ser superior al uno
por ciento
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LOS CONSEJOS DEL NOTARIO
Otro coste es la comisión de apertura
que puede exigir la nueva entidad. Esta
es totalmente libre y suele venir determinada por la negociación con el cliente.
Se trata de un dato más a la hora de evaluar si el coste de la operación resulta compensado por la reducción de interés.
Algunas entidades financieras, sin embargo, suelen suprimir la comisión de
apertura en estas operaciones para favorecer la captación de clientes.
A los gastos notariales y registrales se
les aplica una reducción del 50 por ciento en los aranceles notariales y registrales, determinados por la cuantía de la operación, es decir, por el capital pendiente
en el momento de la formalización.
¿Cuándo merece la pena
la subrogación?
Podemos plantearnos, como conclusión, cuándo puede merecer la pena el
acudir a la subrogación. En la experiencia práctica de los documentos que se
suelen autorizar, se suele producir la subrogación cuando la modificación de los
intereses es significativa. De hecho, la
bajada suele ser por encima de los tres
puntos.
En la subrogación de préstamos
hipotecarios, a los aranceles
notariales y registrales
se les aplica una reducción
del 50 por ciento
Pensemos en un préstamo constituido
hace más de cinco años con un interés fijo de un 12 ó 13 por ciento. Es más frecuente hoy, por las tendencias del mercado que ya expusimos, el pactar tipos de
interés variables.
Con independencia de que en la subrogación se podría establecer un tipo
para el periodo inicial significativamente más bajo (el “cebo” o la “golosina” para favorecer la captación) en la cláusula
de interés variable ese interés podría oscilar alrededor de dos puntos por encima del Mibor (referencia a la que luego
nos referiremos). Con estos datos, el interés del préstamo rondaría a finales del
2000 por 7,5 por ciento. La rebaja, como vemos, es considerable, y si quedase
pendiente de devolver una cantidad significativa, valdría la pena pagar la comisión de cancelación y los gastos que ocasione la subrogación.
Respondemos así de paso a otra cuestión: ¿Cuándo puede el deudor estar satisfecho con su tipo de interés hipotecario?. En los supuestos normales de créditos a interés variable, puede considerarse
y teniendo en cuenta las posibles variaciones que puede haber en la materia, que
sería satisfactorio un tipo que oscile entre
un 6,25 y un 8 por ciento. Si lo tiene a interés más bajo, mejor que mejor: puede
usted considerarse deudor privilegiado. Si
lo tiene a interés más alto, le merece la pena intentar el cambio. Sin embargo, si para estar tranquilo o por cualquier otra ra-
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SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS
zón prefiere el tipo fijo, deberá estar dispuesto a pagar mayores intereses.
En otros supuestos es preciso hacer números caso por caso. Sobre el importe de
las cuotas que resultarían en los diversos
supuestos puede usted consultar en las
diversas entidades financieras. También
nos permitimos recomendarle otro sitio
donde pueden hacerle los cálculos financieros precisos y los demás asesoramientos de costes: en las notarías, donde los Notarios cuentan con los instrumentos suficientes para ello.
Otra cuestión: mi banco me ofrece una
bajada, pero otra entidad me ofrece cambiarme en condiciones aún mejores ¿Qué
debo hacer? ¿Por qué oferta decidirme?
Como hemos dicho, normalmente los
gastos de la modificación son menores
que los de la subrogación. Para comprobar cuál es el mejor camino, pida a cada
entidad un presupuesto de los gastos de
la operación. Y calcule si la diferencia que
debe pagar por las cuotas pendientes cubre la posible diferencia.
¿Cuáles son los diferentes
tipos de referencia?
Existen diferentes tipos de referencia
que se suelen utilizar para el cálculo de
los tipos en los sucesivos periodos en los
préstamos a interés variable. El más usual
era el Mibor, el tipo de interés medio del
mercado interbancario de Madrid, para
depósitos a plazo de un año. Existe también el Mibor para depósitos a plazo de
seis meses, de tres meses..., pero eran menos utilizados. Se trata de un tipo de interés que fluctúa continuamente, y se suele utilizar como referencia el medio de
un determinado mes, el último disponible normalmente, cuando se produce
cada revisión. En septiembre del 2000,
el Mibor se situó en el 5,208 por ciento
(según el dato publicado por el Banco de
España el 17 de octubre).
A partir del 1 de enero de 1999, surge un nuevo tipo de referencia, el Euribor, llamado a sustituir al Mibor. El Euribor es un tipo que se basa en la media
de los tipos de interés de distintas entidades financieras europeas integradas en
el euro, y que es el que se utiliza para los
préstamos hipotecarios firmados después
de la citada fecha.. Se sigue publicando
el Mibor a un año, para contratos firmados con anterioridad; dejará de publicarse el Mibor, según el Ministerio
de Economía, cuando se den las condiciones técnicas para ello. No obstante, en
la actualidad son tipos casi equivalentes. En septiembre del 2000, el Euribor
se situó en el 5,219 por ciento. Se habla
de determinar una sustitución legal del
Mibor por el Euribor, pues los índices
El Euribor es el tipo de referencia
llamado a sustituir al Mibor en
los préstamos a tipo variable
como consecuencia de la unión
monetaria europea
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LOS CONSEJOS DEL NOTARIO
sustitutorios pactados suelen ser más desfavorables.
No se conforme con menos de Euribor + dos puntos. Las cajas de ahorro
suelen utilizar como tipo de referencia
substitutivo del Euribor el TAR, que es
el tipo activo de referencia de la Confederación Española de Cajas de Ahorro.
El tipo CECA, determinado mensualmente, es un tipo menos nervioso, más
lento para subir y para bajar. Esta circunstancia ha hecho que sea considerado como más desfavorable en tiempos
de tendencias bajistas. Cuando se utiliza, se suele calcular el interés en base a
él restándole al menos medio punto. En
septiembre del 2000 se situaba en el 7
por ciento.
Otro tipo de referencia es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más
de tres años para adquisición de vivienda
libre, bien de los bancos, de las cajas de
ahorros, o de el conjunto de entidades de
Crédito. Esta referencia no sería buena
si se le añadiera un diferencial de más de
0,75 puntos. Los últimos disponibles son
el 6,238 por ciento para bancos, el 6,227
para cajas de ahorros y el 6,232 para el
conjunto de entidades de crédito (siempre en septiembre del 2000).
De los vistos, el tipo más bajo es el Euribor, por lo que si se toma alguno de los
otros es posible, que no se les añada ningún punto más o en todo caso se les redondee a fracciones de 0,25 por ciento.
Este redondeo significa que el tipo de interés siempre ha de ser múltiplo de 0,25
(o de cualquier otra fracción que se establezca), para lo cual a lo que saldrá de
añadir al tipo de referencia el diferencial
se le suma lo necesario para llegar a dicho múltiplo. Por ejemplo: un tipo de
referencia en 5,101 más 1,25, con redondeo al cuartillo: 5,101 + 1,25 =
6,351; con el redondeo, sube hasta el
6,50 por ciento.
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