2006009191 - Superintendencia Financiera de Colombia

FIDUCIA – AVALÚOS – INMUEBLES
Concepto 2006009191-001 del 10 de julio de 2006.
Síntesis: Salvo por lo señalado en el artículo 64 del Decreto 2649 de 1993, no existen
disposiciones expresas que regulen las características o requisitos de las personas naturales o
jurídicas que pueden realizar los avalúos de los bienes que forman parte de un fideicomiso
administrado por una sociedad fiduciaria y es viable acudir por analogía a las disposiciones
legales que regulan el tema. Considera esta Superintendencia que no es viable que un lote
fideicomitido destinado para la construcción, pueda ser avaluado por el mismo constructor,
puesto que ello no garantiza la independencia del avalúo.
«(…) plantea una serie de inquietudes en torno a los avalúos de los bienes inmuebles
fideicomitidos.
Sobre el particular, proceden los siguientes comentarios en el mismo orden en que presenta
sus inquietudes:
“1. Dicho avalúo tiene necesariamente que ser avalado por la Lonja de Propiedad Raíz donde
se encuentre el inmueble?
En primer lugar resulta oportuno señalar que todo convenio o contrato 1 (como el de fiducia
mercantil) necesita para su nacimiento del acuerdo de voluntades de las partes interesadas en
perfeccionarlo 2. Esa facultad de los contratantes para determinar a su entero arbitrio y sin más
restricción el alcance y efectos del negocio que celebran constituye la autonomía de la
voluntad privada, principio según el cual los particulares tienen la más amplia libertad para
pactar las reglas que más convengan a sus propósitos y regir así los vínculos que entre ellos se
creen.
Es así como se desarrolla la generalidad de relaciones contractuales entre las instituciones
financieras y sus clientes, sean estas de carácter crediticio, de captación de recursos o se
1 Al respecto el artículo 1495 del Código Civil preceptúa: “Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga
para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o muchas personas”. A su turno, el artículo
864 del Código de Comercio señala: “El contrato es un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre
ellas una relación jurídica patrimonial, y, salvo estipulación en contrario, se entenderá celebrado en el lugar de residencia
del proponente y en el momento en que este reciba la aceptación de la propuesta”.
2 Por ello, no en vano manifiesta la doctrina: “En materia de contratos, la suprema ley es la voluntad de las partes, ella es la
que dicta el derecho” (A. Alessandri, M. Somarriva. Derecho Civil, Contratos. Tomo I. Imprenta Universal, Santiago de
Chile, 1988, pág.27). A su turno el artículo 1602 del Código Civil indica que “todo contrato legalmente celebrado es una ley
para los contratantes”.
originen en la prestación de un servicio cuando para dicho efecto ellas estén especialmente
autorizadas a realizarlo 3.
Sin embargo, el anterior principio de la autonomía de la voluntad puede ser restringido por
normas o disposiciones de orden público tal como acaece en materia de avalúos de bienes
inmuebles, por cuanto los mismos deben efectuarse de acuerdo a lo establecido en la ley.
En se orden de ideas, en principio los inmuebles que forman parte del activo de un fideicomiso
se deben avaluar conforme lo señale el acto constitutivo, sin que en el mismo sea viable
establecer mecanismos diferentes a los establecidos en las normas que usted cita en su
consulta.
Así las cosas, como quiera que conforme a lo señalado por el Plan Unico de Cuentas (Cta
1995), en concordancia con el artículo 64 el Decreto 2649 de 1993, no es necesario que el
avalúo de un bien fideicomitido sea avalado por la Lonja de Propiedad Raíz.
“2. En caso de no ser así, y si se trata de un lote destinado para la construcción, lo puede
realizar:
El mismo constructor, entendiéndolo como una persona de comprobada idoneidad
profesional, solvencia moral, experiencia e independencia o,
Se entendería por persona idónea a cualquier persona que conozca del negocio de la
construcción, o,
En su defecto, qué se entiende por persona de comprobada idoneidad, solvencia moral,
experiencia e independencia?”
Como quiera que salvo por lo señalado en el artículo 64 del Decreto 2649 de 1993, no existen
disposiciones expresas que regulen las características o requisitos de las personas naturales o
jurídicas que pueden realizar los avalúos de los bienes que forman parte de un fideicomiso
administrado por una sociedad fiduciaria, es viable acudir por analogía a las disposiciones
legales que regulan el tema.
En efecto, el artículo 60 de la ley 550 de 1990 señala “Sin perjuicio de las disposiciones
legales aplicables al Instituto Geográfico Agustín Codazzi y demás autoridades catastrales en
relación con el avalúo de bienes inmuebles, el Gobierno Nacional expedirá un reglamento que
contenga normas referentes a los requisitos que deben reunir los avalúos y los avaluadores,
orientadas a que en la práctica de los avalúos se cumpla con las disposiciones técnicas
3 Al efecto deberá consultarse el EOSF (Decreto 663 de 1993) para determinar las operaciones y funciones que cada clase de
institución financiera está autorizada a realizar.
específicas adecuadas al objeto del mismo; se tenga en cuenta su uso actual y se reconozcan
adecuadamente las contingencias de pérdida que lo afecten.
“Los avaluadores deben contar con los conocimientos técnicos, comerciales, científicos o
artísticos que sean necesarios de acuerdo con las características del objeto específico del
avalúo. Los avaluadores no podrán tener con los contratantes ninguna relación de
subordinación, dependencia o parentesco, ni estar incursos en las causales de recusación a
que se refiere el artículo 72 de esta ley. Cuando se trate de avalúos de terrenos o
construcciones, la persona que realice el avalúo deberá estar inscrito en el Registro Nacional
de Avaluadores, en la especialidad respectiva, salvo cuando se trate de una entidad pública
autorizada legalmente para la práctica de avalúos. La vigilancia del registro nacional de
avaluadores estará a cargo de la Superintendencia de Industria y Comercio”.
Ahora bien, el Decreto 422 de 2000 reglamentó el citado artículo 60, indicando en su artículo
primero lo siguiente:
“Criterios a los que deben sujetarse los avalúos. Sin perjuicio de las disposiciones legales
referidas al Instituto Geográfico Agustín Codazzi y a otras autoridades catastrales, los
avalúos observarán los siguientes criterios:
“1. Objetividad. Se basarán en criterios objetivos y datos comprobables, cuyas fuentes sean
verificables y comprobables.
“2. Certeza de fuentes. La información, índices, precios unitarios, curvas de depreciación o
proyecciones que se utilicen deben provenir de fuentes de reconocida profesionalidad y, en
todo caso, se revelarán.
“3. Transparencia. Expresarán todas las limitaciones y posibles fuentes de error y revelarán
todos los supuestos que se hayan tomado en cuenta.
“4. Integridad y suficiencia. Los avalúos deben contener toda la información que permita a un
tercero concluir el valor total del avalúo, sin necesidad de recurrir a fuentes externas al texto.
Adicionalmente, debe ser posible verificar todos los cálculos que soporten el resultado final y
los intermedios.
“5. Independencia. Los avalúos deben ser realizados por personas que, directa o
indirectamente carezcan de cualquier interés en el resultado del avalúo o en sus posibles
utilizaciones, así como de cualquier vinculación con las partes que se afectarían. Los
avaluadores no podrán tener, con los establecimientos de crédito, los deudores o acreedores,
ninguna relación de subordinación, dependencia o parentesco, ni estar incursos en las
causales de recusación a las que se refiere el artículo 72 de la Ley 550 de 1999, no pudiendo
existir, en ningún evento conflicto de intereses.
“6. Profesionalidad. Los avalúos deben realizarse por personas inscritas para la especialidad
respectiva, en la lista correspondiente o en el Registro Nacional de Avaluadores” (se resalta).
En ese orden de ideas, considera esta Superintendencia que no es viable que un lote
fideicomitido destinado para la construcción, pueda ser avaluado por el mismo constructor,
puesto que ello no garantiza la independencia del avalúo.
Ahora bien, todas las normas citadas en su consulta, así como las anteriores, son enfáticas en
señalar que los avaluadores deben ser personas de comprobada idoneidad profesional,
solvencia moral, experiencia e independencia. Así que consideramos que una persona que
conozca del negocio de la construcción, pero que no cuente con las características
profesionales de idoneidad e independencia señaladas anteriormente, no podría realizar el
avalúo de un inmueble objeto de fiducia.
Finalmente, en lo que toca con la definición de dichas carácterísticas, corresponde dar
aplicación a lo establecido en el artículo 27 del Código Civil, según el cual “Cuando el
sentido de la ley sea claro, no se desatenderá su tenor literal a pretexto de consultar su
espíritu”. En ese sentido deben interpretarse los términos “comprobada idoneidad
profesional, solvencia moral, experiencia e independencia”.
“3. Dado que el artículo 64 del decreto 2649 de 1993 establece que se debe presentar el
avalúo discriminado por unidades o por grupos homogéneos, en caso de que se trate de un
lote que se haya desenglobado en varios predios, podría utilizarse el de uno de ellos para
aplicar el valor de metro que dicho avalúo arroje para los demás inmuebles, de tal suerte que
el avalúo se reduzca a una operación aritmética?”.
El término “homogéneo”, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua significa:
“1. adj. Perteneciente o relativo a un mismo género, poseedor de iguales caracteres.
“2. adj. Dicho de una sustancia o de una mezcla de varias: De composición y estructura
uniformes.
“3. adj. Dicho de un conjunto: Formado por elementos iguales”.
Bajo este entendido, considera esta Superintendencia, con el fin de dar respuesta a su
inquietud, que en la medida en que los predios que conforman el lote objeto del avalúo sean
iguales, se entiende que son homogéneos, evento en el cual el avalúo de uno de ellos puede
ser presentado por el mismo monto de otro de los mismos, de acuerdo con lo establecido en el
numeral 1) el artículo 64 el Decreto 2649 de 1993.
(…).»