medianeria tasaciones peritajes_2014

TALLER VERTICAL DE PRODUCCION DE OBRAS
CREMASCHI – NIZAN – LAFALCE
INCUMBENCIAS PROFESIONALES DEL TITULO DE ARQUITECTO:
1. Diseñar, proyectar, dirigir y ejecutar la concreción de los espacios destinados al hábitat humano.
NIVEL II
JTP Arq. Raú
Raúl Barandiará
Barandiarán
2. Proyectar, dirigir y ejecutar la construcción de edificios, conjuntos de edificios y los espacios que ellos conforman, con su equipamiento e infraestructura y otras obras estinadas al hábitat humano.
3. Proyectar, calcular y dirigir y ejecutar la construcción de estructuras resistentes correspondientes a obras de arquitectura.
4. Proyectar, calcular y dirigir y ejecutar la construcción de instalaciones complementarias correspondientes a obras de arquitectura, excepto cuando la especificidad de las mismas implique la intervención de las ingenierías.
5. Proyectar, dirigir y ejecutar obras de recuperación, renovación, rehabilitación y refuncionalización de edificios, conjuntos de edificios y de otros espacios, destinados al hábitat humano.
6. Diseñar, proyectar, dirigir y ejecutar la construcción del equipamiento interior y exterior, fijo y móvil, destinado al hábitat del hombre, incluyendo los habitáculos para el transporte de personas.
19. Realizar arbitrajes, peritajes, tasaciones y valuaciones
relacionadas con el ordenamiento y planificación de los
espacios que conforman el hábitat y con los problemas
relativos al diseño, proyecto y ejecución de obras de
arquitectura.
7. Diseñar, proyectar y efectuar el control técnico de componentes y materiales destinados a la construcción de obras de arquitectura.
8. Programar, dirigir y ejecutar la demolición de obras de arquitectura.
9. Realizar estudios, proyectar y dirigir la ejecución de obras destinadas a la concreción del paisaje.
10. Efectuar la planificación arquitectónica y urbanística de los espacios destinados a asentamientos humanos.
11. Proyectar parcelamientos destinados al hábitat humano.
12. Realizar medición y nivelación de parcelas con el objeto de concretar la ejecución de obras de arquitectura.
13. Realizar estudios e investigaciones referidos al ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat y a los problemas relativos al diseño, proyecto y ejecución de obras de arquitectura.
14. Asesorar en lo concerniente al ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat y a los problemas relativos al diseño, proyecto y ejecución de obras de arquitectura.
15. Participar en planes, programas y proyectos de ordenamiento físico ambiental del territorio y de ocupación del espacio urbano y rural.
16. Participar en la elaboración de normas legales relativas al ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat humano.
17. Participar en la elaboración de planes, programas y proyectos que no siendo de su especialidad afecten al hábitat humano.
18. Realizar relevamientos, tasaciones y valuaciones de bienes inmuebles.
19. Realizar arbitrajes, peritajes, tasaciones y valuaciones relacionadas con el ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat y con los problemas relativos al diseño, proyecto y ejecución de obras de arquitectura.
MEDIANERIAMEDIANERIA-TASACIONESTASACIONES-PERITAJES
20. Proyectar, ejecutar, dirigir y evaluar todo lo concerniente a la higiene y seguridad en obras de arquitectura.
21.
SEP 2014
CODIGO CIVIL DE LA REPUBLICA ARGENTINA
http://www.codigocivilonline.com.ar/
Derechos reales
•
Los derechos reales son la relación jurídica inmediata entre una persona y una cosa. La figura proviene del
Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa (ver Derecho de cosas). Es un término que se utiliza en
contraposición a los derechos personales o de crédito.
•
Por razón del origen:
•
Por objeto de protección registral.
–
–
–
–
•
Los derechos reales precisan de un título y de un modo de adquirir, establecidos por la ley.
Los derechos de obligación nacen de las fuentes de las obligaciones, las que en el derecho romano clásico son el contrato
y el delito, variando en los distintos ordenamientos jurídicos modernos.
Los derechos reales, en especial el de naturaleza inmueble, suelen ser protegido por el ordenamiento jurídico mediante su
inscripción en un registro especial de naturaleza pública, lo que acredita su dominio o, en su caso, su posesión.
El derecho de obligación, salvo excepcionalmente, no es protegido mediante registro.
Los derechos reales están regulados en el Libro Tercero del Código Civil de la República Argentina de 1869
redactado por Dalmacio Vélez Sársfield, con las modificaciones pertinentes de la 17.711 de 1968.
Dominio
•
MEDIANERIA
Es el derecho de mayor contenido; en él la voluntad del titular es decisiva respecto del destino de la cosa y, por lo
tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, puede exclusiva y perpetuamente, gozar y
disponer de la cosa como quiera.
El condominio es el derecho de copropiedad de dos o más personas sobre una cosa propia, por una parte
indivisa.
Condominio con indivisión forzosa
MURO CONTIGUO O PRÓXIMO
PROPIETARIO
Existen tres tipos de muros o paredes:
B
A) MURO PRÓXIMO O CONTIGUO: significa precisamente que esta “cerca de” el límite
separativo de las dos heredades de distintos dueños. Es común ver en las
construcciones de las casas, sobre todo en zonas residenciales, que se deja un
espacio antes del límite separativo, que generalmente es lo que se llama un cerco
vivo.
MURO O PARED DIVISORIA
Cerco vivo: se llama a las separaciones de inmuebles hechas, por ejemplo con ligustros
o con árboles, como en Countries o Barrios Cerrados según el código de edificación
que establece que no se puede construir pared entre las dos propiedades.
B) MURO O PARED DIVISORIA: los inmuebles se encuentran divididos por la pared, un
cerco vivo, o alambrado. La pared está contra la línea divisoria. Donde esta la línea
divisoria, al lado contra ella esta la pared, no sobre ella.
PROPIETARIO
PARED MEDIANERA
A
C) PARED MEDIANERA: la pared está construida sobre, encima de la línea divisoria.
Siguiendo el gráfico de arriba los muros contiguo y divisorio pertenecen al propietario A.
Esta construido sobre su terreno y tiene a su favor la construcción del artículo 2519 C.C.
1
2519. Todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o
en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno,
y que a él le pertenecen, si no se probare lo contrario. Esta prueba puede ser
dada por testigos, cualquiera que sea el valor de los trabajos.
La pared medianera construida sobre la línea que divide los inmuebles es propiedad de
ambos vecinos, que debe reunir además ciertas características para ser considerada
como tal.
Pared privativa
Medianería propiamente dicha:
Existe solamente en construcciones, en terrenos edificados. No existe, ni separa nunca
terrenos baldíos, patios, fondos o jardines.
Concepto: es el conjunto de derechos y obligaciones que surgen de la construcción de
una pared medianera
Derechos que surgen de la medianería:
1) Derecho de asentar la mitad de la pared medianera en el terreno del vecino (15 cm.).
2) Derecho al reembolso constituido a su vez por:
El derecho que tengo de obligar a mi vecino a cerrar, entonces si ya he construido,
puedo pedirle el reembolso de la mitad de la pared. Cuando yo he construido y el otro no
construye, pero quiere servirse de mi pared, también tengo derecho a pedirle el
reembolso. El reembolso es por toda la medida de la pared.
Pared contigua
o proxima
Pared medianera
Pared contigua
o proxima
Pared divisoria
1) Que uno de los vecinos haya construido la pared, y el otro vecino no quiere
rembolsar los gastos o construir su parte, entonces la pared será propiedad exclusiva
del primero.
2) Que ambos hayan construido la pared, que se encuentra en otro momento
deteriorada, entonces uno de ellos renuncia a su derecho. Pero en caso de que uno
de los vecinos sea responsable del deterioro de la pared, no puede ejercer su derecho
de abandono, para liberarse de los gastos.
Presunción de la Medianería:
3) Derecho de abandono:
2723. Cada uno de los condóminos de una pared puede libertarse de contribuir a
los gastos de conservación de la pared, renunciando a la medianería, con tal
que la pared no haga parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparación
o reconstrucción no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo.
2724. La facultad de abandonar la medianería compete a cada uno de los vecinos,
aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso; y desde que el abandono
se haga, tiene el efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva de la pared o
muro.
Como se trata de un condominio, cualquiera de los condóminos puede abandonar su
derecho para liberarse de los gastos.
Requisitos para que el muro sea medianero:
2717. Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas
que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos
heredades.
•
•
•
Se trata de dos propietarios distintos.
El muro ha sido construido a costa de ambos propietarios vecinos.
El muro esta construido en el límite separativo de las dos heredades.
2718. Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios se presume
medianero en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado. La
parte que pasa la extremidad de esta última construcción, se reputa que
pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en
contrario, por instrumentos públicos, privados, o por signos materiales que
demuestren la medianería de toda la pared, o de que aquella no existe ni en la
parte más baja del edificio.
Puede ser que el muro esté construido contra el límite, puede ser que esté construido
por uno solo de los vecinos, con lo cual el muro no será medianero.
Puede suceder que solo uno construya el muro, previsto en el artículo 2725.
2725. El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aún no
cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el
terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura
de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas.
Porque ambos vecinos están obligados a cerrar.
2726. Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción
y conservación de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de
espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas, que estén
situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales.
2727. El vecino requerido para contribuir a la construcción de una pared divisoria,
o a su conservación en el caso del artículo anterior, puede librarse de esa
obligación, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y
renunciando a la medianería.
2728. El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en
su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar
de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se
hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared
divisoria.
2
DEFINICION DE PREDIOS MUROS CONTIGUOS
Punto de vista técnico:
MURO CONTIGUO, construido íntegramente sobre un predio.
MURO ENCABALLADO, construido sobre el eje divisorio de predios.
Art. 2731. Cada uno de los condóminos puede arrimar toda clase de construcciones a la
pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el
otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que él
también quiera poner en ella tirantes, o hacer el caño de una chimenea: puede
también cada uno de los condóminos abrir armarios o nichos aun pasando el medio
de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared.
Punto de vista jurídico:
MURO PRIVATIVO, propiedad del que lo construyó.
MURO MEDIANERO, propiedad de los propietarios de dos predios contiguos:
condominio
Art. 2735 – El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura de la
pared, puede siempre adquirir la medianería de la parte alzada, reembolsando la
mitad de los gastos, y el valor de la mitad del terreno en el caso que se hubiese
aumentado su espesor.
Código Civil de la República Argentina
… de los Derechos…
Art.2626. El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede
destruirla cuando le sea indispensable o para hacerla más firme o para hacerla de
carga, sin indemnización alguna al propietario o condómino de pared,
debiendo levantar inmediatamente la nueva pared.
Art. 2736 -Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no
medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la
pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la
altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la
pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería.
El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o
constitución en mora.
Art. 4023 – La prescripción de la acción y cobro de medianería es de 10 años.
Art. 2.654. Ningún medianero podrá abrir ventanas o toneras en pared medianera, sin
consentimiento del condómino.
Art. 2.655. El dueño de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en
ella ventanas para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que
quiera darse luz, con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres
pulgadas.
Art. 2.656. Esas luces no constituyen una servidumbre, y el dueño de la finca o
propiedad contigua, puede adquirir la medianería de la pared, y cerrar las ventanas
de luces, siempre que edifique apoyándose en la pared medianera.
Art. 2.657. El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho
para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y le prive de
la luz.
Art. 2.658. No se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio
de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de
tres metros de la línea divisoria.
Depreciación del muro por el transcurso
del tiempo:
• 10 años: d = 0
• 10 – 20 años: d = 10 %
• 20 – 30 años: d = 20 %
• 30 años y + : d = 30 %
• Vida probable del muro: 75 años
MODALIDADES PARA LA ADQUISICION DE LOS DERECHOS DE LA MEDIANERIA
1) POR CONTRIBUCION A LOS GASTOS: ( 2717)
2) POR COMPRA DE LOS DERECHOS:
3) ADQUISICION POR PRESCRIPCION (4022/23)
PRESCRIPCION LIBERATORIA (4017)
PRESCRIPCION ADQUISITIVA (3948/4015/16)
Muro encaballado - Muro no encaballado
En el caso de muros de cerramiento forzoso la prescripción cuenta desde la fecha de
construcción.
4) DONACION DE LOS DERECHOS
5) POR COMPENSACION (2733/34)
6) POR CONFUSION ( destino de padre de familia)
7) POR READQUISICION ( 2723/39)
3
DESARROLLO DE LA LIQUIDACION
LISTADO DE TAREAS:
1)
Antecedentes del muro, edad y situación legal del mismo conforme a planos
registrados, estableciendo la porción a liquidar y las porciones privativas de cada parte.
1) Carátula (ubicación de los predios en la manzana, nombre de las cuatro calles de la
manzana, cotas de ambos terrenos y las numeraciones).
2) Determinación del estado de conservación
2) Siluetas de ambos edificios con la determinación del sector a liquidar y los restantes
estados jurídicos del muro.
3) Cómputo métrico de la superficie a liquidar.
4) Confección del plano en vistas, plantas y cortes detallando las situaciones legales
antedichas y determinando la parte a liquidar
5) Cálculo del valor de reposición del muro y determinación del valor actual, teniendo en
cuenta su depreciación por edad y estado de conservación.
6) Convenio de medianería.
7) Se incluye asesoramiento y tramitación del cobro.
3) Computo métrico:
Excavaciones (m3)
Mampostería de cimientos (m3)
Capas aisladoras verticales (m2)
Capas aisladoras horizontales (m)
Mampostería de elevación (m3)
Revoques exteriores- grueso y fino- (m2)
Revoques interiores- grueso y fino- (m2)
En caso de existir sótano se agregaran los componentes del mismo (tabique de
panderete, aislamiento hidrófugo, etc.)
Se obtendrán las superficies y/o los volúmenes de cada uno de los sectores a
liquidar.
8) Los honorarios profesionales correspondientes que formaran parte de la liquidación.
DATOS NECESARIOS
Estados de conservación
• Edad del muro
• Vida útil de cada uno de los elementos que componen el muro
• Formula adoptada para la depreciación (Ross-Heidecke)
VA= VR-r x [1-(k/100)]+r
1,0 - nuevo sin reparaciones
1,5 - intermedio
VA=valor actual
2,0 - regular con conservación normal de poca importancia
VR= Valor de reposición (a nuevo)
2,5 - intermedio
Vr= valor residual (en caso de la mampostería se considera el 2% del valor de VR,
en el caso de los demás componentes de la pared es 0)
3,0 - necesitado de reparaciones sencillas
K= coeficiente de depreciación que sale de la tabla de Ross- Heidecke y depende del porcentaje de
vida útil del bien (edad real / vida útil x 100) y estado de conservación.
3,5 - intermedio
A fin de determinar la depreciación se considera según Ross- Heidecke
4,0 - necesitado de reparaciones importantes
Vidas útiles Mampostería 90 años
Revoques exteriores 40 años
Revoques interiores 60 años
Aislaciones 50 años
4,5 - intermedio
5,0 - sin valor
CALCULO DEL ITEM MAMPOSTERIA DE ELEVACION
20 m3 de muro con 40 años de antigüedad y estado de conservación 2,5
Calculo del VR
Precio de aplicación / m3 muro de 0,30 …………..$ 700 = VR
Valor residual= $ 14 (2/00 de VR)
Depreciación por el método de Ross-Heidecke
Antigüedad: Edad 40 años/ vida útil 90 años = 0.44 o sea 44
TA
ACIONES
Estado de conservación 2,5 K= 37.21 (por tabla)
•
VA= (VR-r) x [1-(k/100)]+r
VR-r= $686
K/100= 0.37
VA=$686 x (1-0.37) + 14
VA=$686 x 0.63 +14= $ 446.18
Para 20 m3 de pared x $446.18=
VA…………………….. $ 8923.6.Honorarios 15%........... $ 1338.54.Total mampostería……$ 10262.14.-
Corresponde abonar al vecino el 50% = $ 5131.07.-
4
tasación.
(Del lat. taxatĭo, -ōnis).
1. f. Acción y efecto de tasar (graduar).
2. f. Econ. Estimación del valor de un bien o de un servicio.
Tribunal de Tasaciones de la Nación
www.ttn.gov.ar
tasar.
(Del lat. taxāre).
1. Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía
2. Graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo.
valor.
(Del lat. valor, -ōris).
1.m. Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar
bienestar o deleite.
2. m. Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o
equivalente.
precio.
(Del lat. pretĭum).
1.m. Valor pecuniario en que se estima algo.
CURSOS SOBRE NORMAS NACIONALES DE VALUACION
Los tipos de cursos y sus programas son:
Tasación y Valuación: a los efectos de esta
normativa son sinónimos
CIRCULAR A-2563-BCRA
PRINCIPIOS GENERALES
SUSTITUCION
TEMPORALIDAD
FINALIDAD
1) CURSO ORIENTADO A PROFESIONALES DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN E
INMOBILIARIO
NORMA TTN 1.4 PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR.
NORMA TTN 2.2 DEFINICIONES TÉCNICAS Y LEGALES.
NORMA TTN 3.1 MÉTODO COMPARATIVO.
NORMA TTN 4.1 MÉTODO DEL COSTO.
NORMA TTN 5.2 PLANILLA DE TIERRA.
NORMA TTN 6.3 PLANILLA V. VENALES.
NORMA TTN 7.1 TASACIONES DE EXPROPIACIÓN.
NORMA TTN 8.2 VALORES TÉCNICOS CONTABLES.
NORMA TTN 9.2 PLANILLA VALOR ZONAL.
NORMA TTN 10.2 REQUISITOS DE INFORME DE TASACIÓN.
NORMA TTN 11.3 VALUACIÓN DE BIENES MUEBLES.
NORMA TTN 12.2 PASAJE DE LOTE A BLOCK.
NORMA TTN 13.1 SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTOS.
NORMA TTN 14.2 PLANILLA DE CRD.
NORMA TTN 15.1 SERVIDUMBRE DE CÁMARAS DE ELECTRICIDAD.
NORMA TTN 16.1 MÉTODO RESIDUAL PARA TERRENOS.
NORMA TTN 17.2 PLANILLA DE BIENES MUEBLES.
NORMA TTN 18.2 VALUACIONES RURALES.
NORMA TTN 23.0 ALQUILERES Y CONCESIONES
.
BASES DE VALORACION
VALOR DE MERCADO
COSTO DE REPOSICION
VALOR DE USO
METODOLOGIAS
COMPARATIVO
COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO
CAPITALIZACION DE LA RENTA
VALOR RESIDUAL
ETC.
VALOR DE TASACION
EN FUNCION DE LA FINALIDAD DE LA MISMA
Las planillas de análisis de valor
METODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES
METODO DE COMPARACION.
Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de
mercado de un bien . Su aplicación requiere:
–
Establecer las cualidades y características propias del bien a tasar que
influyen en su valor.
–
Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes
comparables al que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre
transacciones reales u ofertas, obtener valores al contado de dichos bienes
en la fecha de la tasación.
Son instrumentos para el procesamiento de la información y la obtención de valores
unitarios que conducirán al Valor de Tasación.
Su uso correcto implica dos niveles:
. la introducción de la información sobre los inmuebles que obrarán de
antecedentes de mercado.
. el procesamiento de la información en forma coherente y en función del objetivo
propuesto :la obtención de un valor unitario para el bien a tasar o valor zonal.
Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de bienes
comparables al que se valora, descartando aquellos que se desvíen por precios
anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de
los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación.
5
PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES DE TIERRA
Se utilizan para comparación integral de lotes, fracciones urbanas,
campos o fracciones rurales.
Superficies
•
Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y una superficie.
El valor económico estará inequívocamente expresado en la moneda en curso.
La superficie se expresará en una unidad conveniente: será el metro cuadrado en
casos urbanos o la hectárea en propiedades rurales. Pero para comparar hace
falta procesar las superficies con un criterio de homogeneización. El Tribunal
establece rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicación en cada caso
quedará a criterio del tasador.
•
Se observa la importancia de que el criterio de homogeneización de superficies
para la comparación debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.
PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES VENALES
(importe monetario que obtendría el propietario de un bien material usado)
Esta planilla se utiliza para comparar un consecuente con hasta 6 antecedentes de
valores venales de Casas, Cocheras, Departamentos, Industrias, Locales, Oficinas,
etc., cuando se cuenta con valores de comparación.
HOMOLOGACION DE SUPERFICIES:
Viviendas y departamentos:
Superficie cubierta: 1.00
Dependencias (separadas del cuerpo ppal.): 0.40 a 0.70
Galerías y balcón semi cubierto: 0.50
Balcón descubierto: 0.30
Balcón terraza: 0.50 a 0.80
Bauleras o depósitos (según superficie): 0.25 a 0.90
Patio y terrazas (según superficie): 0.10 a 0.25
Locales:
Superficie cubierta: 1.00
Entrepisos: 0.50 a 0.90
Depósitos: 0.30 a 0.60 según el caso.
Sótanos y subsuelos: 0.25 a 0.50
Patio y terrazas (Según superficie): 0.10 a 0.25
METODO DEL COSTO
Este método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado de
edificios y partes de edificios terminados o en construcción.
Costo de reposición bruto (CRB)
Se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado,
calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios para edificar, en
dicha fecha, un inmueble de sus mismas características.
Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:
–
Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los costos de ejecución
material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial del constructor. No se
incluirán en dicho costo el de los elementos no esenciales de la edificación que sean
fácilmente desmontables.
–
Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.
–
Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.
–
Gastos de administración del promotor o emprendedor.
Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las
características del inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de la
valoración.
•
No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de
gastos financieros o de comercialización
•
En la determinación del valor de los inmuebles en construcción se tendrá en cuenta la
situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.
Costo de reposición depreciado (CRD).
•
Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la
edificación.
•
–
–
•
La depreciación de la edificación se calculará:
Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de
depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza
la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la
expectancia de vida, que será estimada por el tasador.
La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y
gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.
Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las
técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y
gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares
características, a los efectos de determinar la depreciación física.
6
Primera fila, determina el estado del bien según el siguiente orden:
1.0 EXCELENTE
1.5 MUY BUENA
2.0 BUENA
2.5 NORMAL
3.0 REGULAR
3.5 MALO
4.0 MUY MALO
4.5 DEMOLICION
5.0 IRRECUPERABLE
Primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la
vida útil del bien.
El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K
PLANILLA DE COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO
RECOMENDACIONES:
Esta planilla se utiliza para valorar hasta veinte (20) bienes por el método de Costo de
Reposición Depreciado utilizando la tabla de Ross-Heidecke
Represas
Datos a Ingresar:
Los Profesiona les Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben
reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los
siguientes datos: Profe sión, Nombre y Apellido y Ma trícula Profesional,
como mínimo.
DENOMINACION DEL BIEN: Descripción general del nombre del bien a tasar.
UBICACIÓN DEL BIEN:
Ubicación de los bienes a tasar.
Tipo
Características
Se recomienda
tomar los siguientes criterios
en el uso de la Planilla:
De hormigón armado
Centrales
MONEDA DE USO:
Utilizar la
moneda de curso legal.
De hormigón
armado
atómicas
Años
100 a 200
100 a 200
T.T.N.:
tasador, la disminución
dedevalor
por realización
inmediata del
bien.
Estructura
hormigón
armado independiente,
mampostería
de
ZONA DE ANALISIS:
PART. / DEP.:
Pa rtido o Departamento en donde está ubicado el bien a tasar.
PROVINCIA:
Provincia o Estado en donde está ubicado el bien a tasar.
PAIS:
EXPEDIENTE N°:
SALA:
FECHA DE TASAC. :
PROFESIONAL:
MONEDA:
Pa ís en donde e stá ubicado el bien a tasar.
Número de Expediente según el registro.
Sa la del TTN en la cu al se realiza la valuación. (Exclusivo para el TTN).
Fecha a la cual se realiza la tasación.
Ap ellido y nombre del profesional interviniente.
Moneda a la cual se realiza la tasación.
T. CAMBIO:
N° :
DESIGNACION:
SUP. CUB. M2:
EDAD:
EXP:
E/VU:
EST:
K:
VR:
Vr:
Va:
Puertos y
De hormigón
armado de
y/o magnitud
metálicos tal que represente, a criterio del
100 a 200
COEF. REAL : Utilizar
coeficientes
puentes
Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la moneda de curso legal y el dólar
estadounidense ($/U$S).
Número de orden.
Designació n del bien.
Su perficie cubierta en m2.
Ed ad del bien en años.
Expectancia de vida o remanente e n años.
Relación porcentual entra la edad y la vida útil del bien. La vida útil es la suma entre
la edad y la expectancia de vid a o remanente del bien.
Estado según la Tabla de Ross-Heidecke. Sus valores son los siguientes:
1.0 EXCELENTE
1.5 MUY BUENA
2.0 BUENA
2.5 NORMAL
3.0 REGULAR
3.5 MALO
4.0 MUY MALO
4.5 DEMOLICION
5.0 IRRECUPERABLE
Va lor del coeficiente de Ross-Heidecke.
(divid ido por 100)
Va lor de Reposición a nuevo del bien en $/m2.
Va lor Residual en $/m2.
Va lor Actual o valor depreciado en $/m2.
Edificios
ladrillo revocado y cubierta plana, con servicios individuales o
centrales.
80 a 100
Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.80 a 0.95, de utilizarse uno
Edificios
Idem.en
al anterior
con estructura
de acero
o mixtas.
que no se encuentre
este rango,
corresponde
su justificación
en el informe 100 a 120
Edificios
Estructura de hormigón o de acero, cubiertas de chapas, paredes
respectivo de la tasación.
industriales y
de mampostería, carpinterías metálicas, pisos de cemento y locales 50 a 80
galpones
sanitarios.
VIDA UTIL DE EDIFICIOS:
Cubiertas de tejas, mampostería de ladrillos, carpinterías de
Vivienda
madera, pisos de mosaicos o cerámicos, revestimientos de azulejos 50 a 80
o cerámicos, revoques gruesos y finos, sanitarios.
Criterios de vida útil recomendada a fin de estimar la expectativa de vida de
Vivienda
Idem. al anterior con cubiertas planas.
edificios
50 a 80
Vivienda
Idem. al anterior con cubiertas de chapa.
40 a 60
Vivienda
Cubiertas de chapa con paredes de madera, carpinterías de
madera, pisos de cemento y sanitarios.
20 a 40
Va lor del bien . Producto del Valor Actual (Va) por la superficie del bien (SUP.CUB.).
Va lor redondeado a la centena .
COEF. REAL :
Coeficiente de Realización.
Va lor adoptado o final del bien. Producto del Valor (VALOR) por el coeficiente de
V. ADOPTADO:
realización del bien (COEF. REAL.).
Va lor redondeado a la centena .
OBSERVACIONES : Obse rvaciones.
VALOR:
Ejemplo práctico tasación
privada contable:
7
Estudio de mercado valor de la tierra
comparables:
Estimación valor de la tierra según Código de
Ordenamiento Urbano
1500 u$s/m²
Análisis Inmobiliario:
“…permite determinar el valor de
mercado de un bien...”
“…analizar el segmento del mercado inmobiliario
relativo a los bienes comparables al que se valora.”
Idoneidad profesional del tasador:
CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO
LA PLATA ORD. 10703
ORDENAMIENTO DE AREAS Y ZONAS
(AREA CENTRAL – ZONA URBANA O ZONA RESIDENCIAL)
PARCELAMIENTO Y SUBDIVISION DEL SUELO
( LOTE EN ESQUINA – LOTE MEDIANERO- ETC)
“…quedará a criterio del tasador…”
REGULACION DE USOS DEL SUELO
“…vida útil estimada por el tasador…”
¿Quién regula el valor de mercado de un bien?
(Usos Permitidos, Usos Tolerados, Usos Prohibidos y Usos No Consignados)
REGULACION OCUPACION DEL SUELO
( FOS, FOT, DENSIDAD, RETIROS, ALTURAS, PREMIOS)
8
Los bienes comparables para las Tasaciones se ven regulados por un
mercado inmobiliario que sólo valoriza la potencialidad del inmueble, es decir,
realizando análisis de factibilidad sobre Códigos de Ordenamiento Urbano y
la ubicación del terreno ( infraestructura, zonas, servicios, vías de circulación,
accesibilidad, etc); donde muchas veces el valor propio de la construcción
existente es depreciable…
perito, ta.
(Del lat. perītus).
1.
Adjetivo: Entendido, experimentado, hábil, práctico en una ciencia o
arte.
2.
Der. Persona que, poseyendo determinados conocimientos científicos,
artísticos, técnicos o prácticos, informa, bajo juramento, al juzgador
sobre puntos litigiosos en cuanto se relacionan con su especial saber o
experiencia.
VENECIA - ITALIA
AZUL – BS AS
9