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Reclamación de la deuda pendiente una vez finalizado el procedimiento
hipotecario
29 de enero de 2016
Nuestro ordenamiento jurídico permite que una vez finalizado el procedimiento hipotecario, se
pueda continuar la ejecución contra quién proceda por la cantidad que falte tras la adjudicación de
la finca, todo ello en virtud de la responsabilidad universal del deudor recogido en el artículo 1911
CC.
El precepto que regula el régimen de la ejecución lo encontramos en el artículo 579 de nuestra ley
Rituaria, precepto reformado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo.
¿Y contra quién procede dirigir la ejecución después del procedimiento hipotecario?
Para continuar la ejecución contra quien proceda, en primer lugar haremos referencia frente a
quién se ha dirigido la ejecución inicial. Ésta debe dirigirse siempre frente al deudor, el hipotecante
no deudor y, frente al tercer poseedor si éste fuera conocido.
Así el artículo 685.1 reza:
<<La demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no
deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese
acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes>>
La condición de deudor del precepto citado, hace referencia al prestatario (que puede ser
hipotecante o no hipotecante), pero en ningún hace referencia al fiador, por lo que en la ejecución
hipotecaria no podrá seguirse frente al fiador dado el carácter real de la ejecución.
Nos encontramos pues que la continuación de la ejecución podrá dirigirse frente al ejecutado en
su condición de deudor y/o frente al fiador, pero nunca frente al hipotecante no deudor puesto
que éste ya habrá respondido con la garantía real.
No obstante para dirigir la ejecución frente al fiador, la ley reserva un requisito indispensable en el
artículo el artículo 685.5 LEC, añadido por la reciente Ley 19/2015 de 13 de julio:
<<A los efectos previstos en el apartado 1 del artículo 579 será necesario, para que pueda despacharse
ejecución por la cantidad que falte y contra quienes proceda, que se les haya notificado la demanda
ejecutiva inicial. Esta notificación podrá ser practicada por el procurador de la parte ejecutante que
así lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el Secretario judicial>>.
Véase pues que antes de añadirse éste precepto, se podía despachar la ejecución frente al fiador sin
que se hubiera notificado la demanda inicial.
Por tanto nos encontramos que en las ejecuciones hipotecarias en las que no se haya notificado la
demanda inicial al fiador, no se podrá continuar frente a éste, por lo que se habrá vaciado de
contenido totalmente la condición de fiador.
¿Y qué cantidades se puede reclamar en la continuación de la ejecución?
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hipotecario
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Las cantidades que queden pendientes tras la adjudicación, esto es principal, intereses
remuneratorio, los intereses moratorios y las costas. El Tribunal expedirá certificación acreditativa
de la deuda pendiente tal y como se indica en el artículo 654.3LEC.
No obstante, para el fiador se opera de distinta forma, no se podrán reclamar los intereses
moratorios devengados en el procedimiento hipotecario. Tal y como establece el nuevo precepto
685.5 in fine LEC:
<<La cantidad reclamada en ésta será la que servirá de base para despachar ejecución contra los
avalistas o fiadores sin que pueda ser aumentada por razón de los intereses de demora devengados
durante la tramitación del procedimiento ejecutivo inicial>>.
Pese a que la Ley no se diga nada, tampoco se podrán reclamar al fiador las costas devengadas en la
ejecución hipotecaria en tanto que no ha sido parte en la ejecución.
Por tanto la ejecución se continuará frente al fiador por el principal pendiente de pago.
¿Caduca o prescribe la acción de continuar la ejecución?
Dicha cuestión ha suscitado algunas dudas en Juzgados de Primera Instancia, pero previo a resolver
si la acción puede caducar o prescribir, primero se debe aclarar qué título es el que se ejecuta -¿la
escritura de préstamo hipotecario, como título no judicial o, el decreto de adjudicación como título
judicial y sujeto al del plazo de caducidad de 5 años del articulo 518 LEC?-.
Pues bien la Audiencia Provincial de Baleares, ha sido tajante, el titulo
ejecutivo es la escritura de préstamo hipotecario y al ser título no judicial
no puede aplicarse el plazo de caducidad de 5 años del articulo 518 LEC, por
lo que no estará sujeto a plazo de caducidad, si no al de prescripción,
regulado en el artículo 1964 del Código Civil, recientemente reformado en el
que se modifica el plazo, reduciéndose a 5 años para las acciones personales.
Régimen especial para la vivienda habitual.
El articulo 579 LEC reformado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, añadió el precepto 2º, y estableció
el régimen de la continuación a la ejecución en caso de adjudicación de la vivienda habitual cuando
el resultado de éstas fuera insuficiente para cubrir el crédito, previéndose para tales casos las
siguientes especialidades:
●
Se prevén dos supuestos en los que el ejecutado pueda quedar liberado: (i) cuando su
responsabilidad quede cubierta en el plazo de 5 años en un 65% de la deuda pendiente al
momento de la aprobación del remate, incrementada exclusivamente en el interés legal hasta el
momento de pago; o (ii) cuando quede cubierta en el plazo de 10 años en un 80%.
Por lo que se establece una quita de un 35% a los cinco primeros años o de un 20% a los diez años.
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hipotecario
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Asimismo, y con el objeto de que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la
vivienda ejecutada, se prevé la posibilidad de que la deuda se reduzca en el importe
correspondiente al 50% de la plusvalía obtenida en la venta que tenga lugar durante los 10 años
siguientes a la adjudicación.
Por Elena Toro, abogada de Bufete Buades.
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