LA VALORACIÓN CATASTRAL Y EL IBI EN LOS CAMPOS DE

LA VALORACIÓN CATASTRAL Y EL IBI EN LOS CAMPOS DE GOLF
El objetivo de este informe es aclarar algunos puntos sobre la valoración
catastral de los campos de golf y de cómo puede influir en la variación de los
impuestos (IBI en este caso) relacionados con la valoración catastral del
mismo.
No se trata de un estudio exhaustivo, sino de una recopilación de información
después de hablar con expertos en valoración catastral y con directores de
campos de golf que han tenido experiencias al respecto. De esta manera se ha
redactado un escrito con la intención de informar a los directores y gerentes de
los campos de golf asociados a la AEGG de las posibilidades a la hora de
intentar reducir los impuestos y tasas afectados por la valoración catastral de
los campos de golf y construcciones convencionales anexas.
Por esta razón, no hemos querido meternos en todos los aspectos normativos
que rodean a la ley catastral y sus valoraciones y actualizaciones, ya que esto
debería ser objeto de cada zona en concreto, debido a que las ponencias de
valores son competencia de la Dirección General de Catastro y los tipos de
gravamen son competencia de los ayuntamientos, bajo las indicaciones
generales que marca la ley.
INTRODUCCIÓN
Las frecuentes revisiones de las ponencias catastrales a nivel nacional y la
aplicación desde el 1997 de las valoraciones singulares han hecho que en los
últimos años los importes del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles o Plusvalía) a
abonar por los contribuyentes hayan aumentado considerablemente.
En el caso concreto de los campos de golf, se consideran bienes inmuebles de
naturaleza urbana, a tenor de lo dispuesto por el rtículo7.1 y 7.2 del R.D.L.
1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario, B.O.E. número 58, de 8 de marzo, poseen determinadas
características específicas con especial incidencia en la valoración catastral,
reconocidas por el R.D. 1.020/1.993 al calificarlos como edificios singulares
(tipo 10.3 del cuadro de la Norma 20), que deben traducirse en un tratamiento
específico de su valoración, dentro del procedimiento general establecido en
las Normas Técnicas y cuadro Marco.
La valoración catastral de los campos de por sus características especiales, se
suelen valorar atendiendo a la siguiente fórmula:
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Valor catastral = RM (valor del suelo + valor de la construcción)
Valor de la construcción= (construcción convencional + construcción singular)
Valor catastral del campo de golf = 0,5 (valor del suelo + valor
construcción convencional + valor construcción singular)
Donde el valor de la construcción singular (campo de golf) se suele calcular
multiplicando el importe del módulo básico de construcción * los metros
cuadrados construidos * coeficiente de la categoría asignada según catastro..
Tributación asociada al valor catastral
Depende de cada municipio, pero el impuesto principal suele ser el IBI.
Para ajustar la tributación asociada al valor catastral hay dos vías de actuación:
•
•
Revisar los valores catastrales. Datos físicos y jurídicos.
En el ámbito municipal, comprobar que las base liquidables y los tipos
impositivos están correctamente calculados, pues a veces hay errores
que pueden suponer ahorros importantes.
En cuanto a las bases liquidables:
En ocasiones hay errores en el coeficiente reductor que corresponde aplicar
para determinar la reducción de la Base Imponible. No suele ocurrir, pero en
alguna ocasión se ha producido este error, al igual que en alguna ocasión se
produce el error en el tipo impositivo que se aplica a la Base Liquidable del
impuesto.
Cuando se notifica un nuevo valor catastral es necesario comprobar que el
valor base notificado es el correcto. Si el valor catastral es resultante de una
inspección catastral o de un procedimiento de subsanación de discrepancias,
Catastro debe determinar de oficio un nuevo valor base, que podría ser más
beneficioso para el contribuyente. En la mayoría de las ocasiones “se olvida” de
determinar este nuevo valor base.
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¿Dónde buscar errores en el valor catastral asignado?
Suelo
1. Delimitación correcta del perímetro. Comprobar si la superficie total
asignada es correcta o no, ya que los márgenes de error admitidos
(entorno al 3%) pueden suponer varios miles de m2 que tiene su
repercusión en la tributación asociada al valor catastral.
2. Valor del suelo asignado. Comprobar las ponencias de valores. No
siempre se asigna el valor unitario o de repercusión que corresponde.
Un error en el tipo de valor asignado que suponga una reducción del
valor catastral podría suponer también que se genera el derecho a
reclamar al Ayto. la devolución de tributos pagados en exceso por el
error cometido (más los correspondientes intereses de demora). Para
poder generar este derecho es fundamental plantear correctamente el
recurso y que se resuelva en la vía y forma necesaria para ello.
3. Coeficientes correctores. Normalmente, en la valoración de campos de
golf, no se admite la aplicación de coeficientes correctores del valor del
suelo, pero tampoco los de Gastos + Beneficios, por lo que el único
coeficiente que se debe aplicar es el de referencia al mercado (0,5). Es
fácil encontrar que se ha aplicado algún coeficiente Gastos + Beneficios,
que suele tener un valor que oscila entre 1,3 y 1,6, aunque depende de
cada municipio y ponencia de valores.
Construcción
1. Hay que distinguir entre construcciones convencionales y singulares. La
valoración de las convencionales deben comprobarse al igual que la del
campo de golf. Es normal encontrar errores en las tipologías asignadas,
coeficientes de antigüedad y categorías constructivas. Se deben medir
adicionalmente las superficies realmente construidas y aplicar la Norma
20.8 del RD 1020/1993 en lo que a la diferenciación de las distintas
zonas se refiere, intentando evitar la duplicidad de superficies, porque se
valore dos veces la superficie de suelo (como campo de golf y como
construcción convencional). Si se puede, debería cotejarse los
presupuestos de ejecución material de las distintas construcciones con
el valor catastral de la construcción asignado.
2. En cuanto a las singulares (campos de golf) es frecuente que se asigne
a los mismos una superficie construida superior a la real. Igualmente es
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posible encontrar que se estén asignando coeficientes que no
corresponden, siendo el más habitual el de Gastos + Beneficios. En
cambio, es posible que no se esté asignando el coeficiente 0,5 que le
corresponde al exceso de superficie en un campo de 18 hoyos, si tiene
más de 50 Ha. y a un campo de 9 hoyos si tiene más de 25 ha.
3. Debe intentar justificarse que las zonas naturales de rough o monte (no
los resultantes de una plantación) no se tengan en cuenta a la hora de
computar la superficie construida. Este caso es común. Hay campos de
golf en los que directamente con el proyecto de ejecución del campo,
puestos sobre el google maps, y un pequeño informe, han hecho ver a
los inspectores catastrales que ese rough no se debe computar como
superficie construida. En otros casos, la tramitación es más compleja
pero igualmente aceptable.
4. Por otra parte, hay campos que están erróneamente valorados a la baja,
por ello es preciso, en la medida de lo posible, actuar con discreción
frente a Catastro, pues en caso que la valoración del campo sea
incorrecta a favor del administrado, no se debe poner sobre aviso a la
administración.
Ejemplo práctico campo de golf de Marbella
Diferencia de IBI entre un campo de golf en el que se valora toda la superficie
de la finca (excepto construcción convencional) como construcción del campo
de golf y la que se valora sólo tees, calles y greenes (determinaremos que este
segundo valor es del 50% del total de la superficie de la finca)
Superficie de la finca 500.000 m2
Valor unitario asignado a la zona de valor = 8€/M2
Valor suelo: 4.000.000 €
Superficie construcción campo golf 250.000m2
Importe MBC = 600€/M2
coeficiente según categoría: 0,035
Valor construcción campo golf: 5.250.000 €
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Valor construcciones convencionales 2.000.000 €
Valor catastral= RM (valor del suelo + valor construcción convencional + valor
construcción singular)
Valor catastral = 0,5 (4.000.000 + 5.250.000 + 2.000.000) = 5.625.000 €
Tipo de gravamen que pueden aplicar los ayuntamientos:
Mínimo 0,4
Máximo 1,3
Medio: 0,85
Lo que nos saldría a pagar con un tipo de gravamen medio
IBI= (5.625.000 * 0,85)/100 = 47.812,5 €
En el caso de que consideráramos el 100% de la finca como construcción del
campo de golf. el IBI a pagar sería
Valor catastral = 0,5 (4.000.000 + 10.500.000 + 2.000.000) = 8.250.000 €
IBI= (8.250.000 * 0,85)/100 = 70.125 €
CONCLUSIONES
Con toda la información obtenida después de hablar con directores de campos
de golf y expertos en valoración catastral, desde la Asociación Española de
Gerentes de Golf pensamos que es viable un estudio más pormenorizado y
personal ya que existen posibilidades de éxito. Por esta razón hemos trabajado
para llegar a un acuerdo marco con empresas que puedan ofrecer:
Una valoración catastral normal de la parcela del campo de golf o de
parcelas hoteleras o residenciales con la intención de saber el valor de
mercado y compararlo con la valoración catastral.
Una valoración más técnica, en el que se analice más pormenorizadamente
todos los aspectos necesarios incluyendo los referidos a la construcción del
campo de golf, lo que se considera campo de golf, construcciones
convencionales...
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Un servicio integral, en el que la empresa contratada realice todos los
trámites necesarios hasta agotar la vía administrativa para intentar reducir el
importe de los impuestos derivados de una valoración catastral errónea. Este
servicio sería dado sin coste alguno para los campos de golf. Se trata de
que las empresas (recomendadas por los propios directores asociados, como
siempre) cobren sus honorarios a éxito y en el momento en el que el campo
de golf recupere parte de los impuestos abonados o sea firme la reducción en
los impuestos asociados al cambio de valoración catastral.
Para ampliar la información podéis poneros en contacto con la Asociación
Española de Gerentes de Golf. [email protected] / 607 470 545
Web: www.aeggolf.org E-mail: [email protected] [email protected] Telf: 607 47 05 45