altura de continuidad y adosamiento

INFORME TÉCNICO REFERIDO AL RECURSO DE PROTECCIÓN INTERPUESTO
POR LA EMPRESA PASMAR S.A. EN CONTRA DE LA D.O.M. DE CASTRO (ROL
108-2013 CORTE APELACIONES PUERTO MONTT), EN LO QUE CONCIERNE A
LA DETERMINACIÓN DE LA ALTURA DE EDIFICACIÓN PARA UN PROYECTO
(MALL DE CASTRO) QUE CONTEMPLA UNA EDIFICACIÓN AISLADA POR
SOBRE LA ALTURA MÁXIMA DE LA EDIFICACIÓN CONTINUA EN UN TERRENO
INCLINADO, A LA LUZ DE LA LEY Y ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y
CONSTRUCCIONES Y LA ORDENANZA LOCAL DEL PLAN REGULADOR DE LA
CIUDAD DE CASTRO.
A. PLANTEAMIENTO DEL CASO.
1. La Sociedad Pasmar S.A. ha concurrido ante la I. Corte de Apelaciones de
Puerto Montt interponiendo acción de protección en contra de la Directora de
Obras de la I. Municipalidad de Castro (Causa rol Nº 108-2013).
2. La empresa recurrente señala que la Directora de Obras de la I. Municipalidad
de Castro ha realizado una interpretación que implica alterar la forma de medir
la altura de la edificación continua y aislada de la construcción del Centro
Comercial “Mall de Castro”.
3. Expresa que el edificio se encuentra en un terreno inclinado. Ante tal
circunstancia, la empresa señala que la edificación continua debe de medirse
desde el nivel promedio. La D.O.M. expresa que dicha medición debe de
hacerse desde la línea natural del terreno.
B. DEFINICIONES LEGALES.
Para poder hacer la correcta determinación para el caso, es necesario revisar las
definiciones establecidas en la OGUC sobre esta materia.
1.
“ALTURA DE EDIFICACIÓN”: la distancia vertical, expresada en metros, entre
el suelo natural y un plano paralelo superior al mismo. (artículo 1.1.2. OGUC)
2.
“EDIFICACIÓN CONTINUA”: la emplazada a partir de los deslindes laterales
opuestos o concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de éste,
manteniendo un mismo plano de fachada con la edificación colindante y con la
altura que establece el instrumento de planificación territorial. (artículo 1.1.2.
OGUC)
3.
“EDIFICACIÓN AISLADA”: la separada de los deslindes, emplazada por lo
menos a las distancias resultantes de la aplicación de las normas sobre
rasantes y distanciamientos que se determinen en el instrumento de
planificación territorial o, en su defecto, las que establece la presente
Ordenanza. (artículo 1.1.2. OGUC)
4.
“ADOSAMIENTO”: … como una norma complementaria de los tres tipos de
agrupamiento (Edificación aislada, pareada y continua), se entenderá por
Adosamiento, la edificación no subterránea que se ubica contigua a los
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deslindes, o bien aquella inscrita en la envolvente que describe los puntos que
se señalan a continuación:
1. La longitud del adosamiento no podrá exceder del 40% de la longitud total
del deslinde común con el vecino. Cuando la edificación existente sea
pareada o continua, a la longitud total de dicho deslinde debe descontarse el
tramo ocupado por la parte pareada o continua. El adosamiento no podrá en
ningún caso ocupar el antejardín. El Plan Regulador Comunal podrá
determinar la distancia mínima de los adosamientos respecto de la línea de
edificación.
El porcentaje de adosamiento podrá excederse, tanto para construcciones
nuevas como para regularizaciones, con autorización expresa del propietario
del predio vecino, suscrita ante Notario. No obstante, cuando el adosamiento
coincida con una edificación existente aprobada con mayor porcentaje de
adosamiento, se podrá contemplar una mayor longitud, siempre que no
sobrepase la edificación vecina existente.
2. La altura del adosamiento en el deslinde no sobrepasará los 3,5 m. No
obstante, cuando el adosamiento coincida con una edificación existente
aprobada, de mayor altura, ubicada en el predio vecino a partir del deslinde
común, se podrá contemplar una mayor altura para dicho adosamiento,
siempre que no sobrepase la de la edificación vecina existente
3. Las alturas se medirán desde el nivel del suelo natural. Si el nivel de los
predios fuere inclinado, la altura máxima permitida deberá medirse desde el
punto promedio entre aquellos en que los extremos de la construcción que
se adosa corten al deslinde a nivel del terreno natural. Si los predios no se
encontraren en un mismo plano, la altura máxima permitida se medirá desde
el punto que fije la diferencia media de altura entre los predios. (Artículo
2.6.2 OGUC)
5.
“SUELO NATURAL”: estado natural del terreno anterior a cualquier
modificación artificial. (artículo 1.1.2. OGUC)
6.
“RETRANQUEO”: escalonamiento vertical que adopta la fachada de un edificio
hacia el interior del predio. (artículo 1.1.2. OGUC)
7.
“RASANTE”: recta imaginaria que, mediante un determinado ángulo de
inclinación, define la envolvente teórica dentro de la cual puede desarrollarse
un proyecto de edificación. (artículo 1.1.2. OGUC).
C. SOBRE LA MEDICIÓN DE LAS ALTURAS DE LA EDIFICACIÓN
CONTINUA.
Como expresa el Capítulo 6 del Título 2 de la OGUC, las normas sobre
agrupamiento de los edificios estarán destinadas a definir las alternativas de
emplazamiento de éstos dentro de un predio.
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Es así como se distinguen tres tipos de agrupamiento de las edificaciones:
aislada, pareada y continua.
Para los efectos de este informe técnico, interesa determinar la forma en que
se mide la altura de la edificación para las edificaciones continuas..
Como se ha señalado, la edificación continua es aquella que ocupa todo el
frente del predio y está emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos
de éste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificación colindante
y con la altura que establece el instrumento de planificación territorial. En el
caso del Plan Regulador Comunal de Castro (PRC), la altura establecida para
la llamada “placa continua” es de 10 metros. Por otra parte, el PRC establece
para usos de suelo no residenciales, un coeficiente de ocupación del suelo de
“1”, es decir, se permite ocupar la totalidad de la superficie del terreno con una
edificación continua, hasta una altura de 10m.
Si un proyecto de edificación pretende una altura mayor a dichos 10 metros,
debe aplicar una separación de la edificación de los deslindes prediales. Es lo
que se llama la Edificación Aislada sobre continuidad, la que debe estar
emplazada, por lo menos, a las distancias resultantes de la aplicación de las
normas sobre rasantes y distanciamientos fijadas. Para este caso, el PRC
indica que son las establecidas en la OGUC. En tal sentido, las edificaciones
aisladas sobre la edificación continua deberán cumplir los distanciamientos a
los deslindes señalados en el artículo 2.6.3. de la OGUC, debiendo respetar las
rasantes que se indican en dicha norma, salvo que se acojan al procedimiento
y condiciones que establece el artículo 2.6.11. sobre estudio de sombras.
Las normas de distanciamiento y rasantes contenidas en el artículo 2.6.3. ya
citado, se aplicarán en forma simultánea y regirán para las edificaciones
aisladas, las partes aisladas de edificaciones pareadas y las que se construyan
en sectores en que el Instrumento de Planificación Territorial permita
edificación aislada por sobre la altura máxima de la edificación continua, como
es este caso.
Fuente: Circular Nº 264/2002 - DDU 109, pág. 3
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Para el caso que se informa, el dueño del proyecto “Mall de Castro” se
ha acogido a la excepción establecida en el artículo 2.6.11. por las
cuales, las edificaciones aisladas podrán sobrepasar opcionalmente las
rasantes establecidas en el artículo 2.6.3. siempre que la sombra del
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edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la
sombra del volumen teórico edificable en el mismo predio y se cumplan
las condiciones que señalan los artículos siguientes, como es la del
artículo 2.6.12.
Como expresa la norma del artículo citado, las edificaciones aisladas que se
acojan al artículo 2.6.11., como es el caso del “Mall de Castro”, además
deberán cumplir a partir de los 10,5 m de altura, con un distanciamiento hacia
los predios vecinos no inferior a 1/4 de la altura total de la edificación, al
tratarse de edificaciones ubicadas en la Región de Los Lagos, conforme a la
tabla de rasantes inserta en el inciso sexto del artículo 2.6.3. de la OGUC. En
tal sentido, en el caso de la edificación aislada por sobre la edificación
continua, la altura total de la edificación para aplicar dicho distanciamiento, se
medirá a partir de la altura máxima permitida para la edificación continua.
La medición de la altura de la edificación continua se realiza desde el
suelo natural, es decir, el correspondiente al “estado natural del terreno
anterior a cualquier modificación artificial.” Para el caso del Mall de
Castro, ese suelo natural está dado por el suelo de las calles Ramírez y
Serrano. Esta altura máxima, por lo tanto, queda representada por un plano
paralelo a la superficie del terreno en los términos señalados, por lo que no
aplica ningún cálculo de promedio a su determinación.
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D. SOBRE LA MEDICIÓN DE LAS ALTURAS DEL ADOSAMIENTO.
Se habla de Adosamiento en aquellos casos en que la edificación se ubica
contigua a los deslindes comunes con el o los vecino(s) del inmueble. Es decir,
las normas sobre Adosamiento de la OGUC se aplican para aquellas
construcciones que se edificarán en forma inmediata y lindante a los inmuebles
vecinos, y se estará al hecho de existir o no edificaciones en dichos inmuebles
contiguos para la determinación de las alturas de Adosamiento.
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Para dichos casos la OGUC ha diferenciado si el nivel de los predios vecinos
son o no inclinados. Si el nivel del suelo no es inclinado, se medirá desde el
nivel natural del suelo. Por el contrario, si el nivel de los predios fuere inclinado,
la altura máxima que se establece en el mismo artículo 2.6.2. ya citado, se
medirá “desde el punto promedio entre aquellos en que los extremos de la
construcción que se adosa corten al desnivel a nivel del terreno natural”. Luego
agrega “si los predios no se encontraren en un mismo plano, la altura máxima
permitida se medirá desde el punto que fije la diferencia media de altura entre
los predios”
En el caso que los terrenos no se encuentren en un mismo plano, “la altura
máxima permitida se medirá desde el punto que fije la diferencia media de
altura entre los predios.”
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E. CONCLUSIÓN
A la luz de todos los antecedentes y hechos aquí expuestos, y para la
determinación de la altura de edificación para un proyecto de edificación
aislada por sobre la altura máxima de la edificación continua, acogido a la
excepción del artículo 2.6.11 de la OGUC, como es el “Mall de Castro”, la
medición de la altura de la edificación continua debe hacerse desde la
línea natural del terreno o “suelo natural”, manteniendo un mismo plano
de fachada con la edificación colindante y con la altura que establece el
instrumento de planificación territorial.
No corresponde aplicar para este caso las formas de medición establecidas en
las normas sobre adosamiento, por cuanto aquí se trata de una edificación
continua y no de un adosamiento.
Por último, es importante precisar que el proyecto que se presenta a
evaluación por la empresa Pasmar S.A. ante la DOM de Castro, constituye un
nuevo predio, distinto a los presentados en los permisos de edificación
108/2008 y 309/2011, con dimensiones, deslindes y características diferentes
que constituyen un nuevo proyecto a ejecutarse en un nuevo predio, que
requiere necesariamente solicitar un nuevo permiso de edificación. En tal
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sentido, debe ceñirse a lo señalado Circular Ord. Nº 1.022 de 3 de Diciembre
de 2007, dictada por la División de Desarrollo Urbano, DDU - Específica
Nº95/2007, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Es todo cuanto se informa.
Comité Técnico
Delegación Zonal Chiloé CA
Arq. SEBASTIAN GRAY AVINS
Presidente Nacional
COLEGIO DE ARQUITECTOS DE CHILE
Santiago, 12 de junio de 2013
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