La contabilidad de las Juntas de Compensación

De obligado cumplimiento
La contabilidad
de las Juntas de
Compensación
C. Esther Falcón Pérez
Universidad de Las Palmas de Gran Canaria
FICHA RESUMEN
Autor:
C. Esther Falcón Pérez
Título:
La contabilidad de las Juntas de Compensación
Fuente:
Partida Doble, núm. 135, páginas 14 a 27,
julio-agosto 2002
Localización: PD 02.07.02
Resumen:
A pesar de la importancia del sistema de
compensación dentro del proceso urbanizador, éste
no es tratado contablemente por la normativa
nacional e internacional, si bien en nuestro país
existen dos adaptaciones sectoriales contables
referidas al sector constructor e inmobiliario que
tiene como finalidad, entre otras, ocuparse del
proceso de edificación y comercialización de
inmuebles. La propuesta de contabilizacion para
las principales operaciones que debe realizar la
Junta de Compensación intenta paliar esta "laguna
contable" aportanto asimismo el tratamiento
contable a realizar.
Descriptores ICALI:
Juntas de Compensación. Contabilidad
• 14
Este articulo profundiza en la problemática contable de las Juntas de
Compensación, proponiendo el tratamiento contable a seguir para las
operaciones más importantes que debe de realizar esta entidad, habida cuenta
de la ausencia de regulación contable al efecto.
1. INTRODUCCIÓN
E
l sistema de compensación es el
sistema de gestión privada por excelencia, donde la iniciativa particular ejecuta y controla todo el
proceso de urbanización, actuando la Administración competente como
mera observadora.
En este sistema intervienen un número importante de figuras económicas,
teniendo cada una de ellas actuaciones
diferentes, en función de la finalidad que
las mismas persiguen, por lo que es necesario analizar, desde el punto de vista
económico y contable, las implicaciones
que para cada agente económico tiene.
Básicamente, las figuras económicas
que intervienen en este sistema de gestión son:
•
La Junta de Compensación.
•
Los propietarios.
•
Las empresas urbanizadoras.
•
La Administración actuante.
La Junta de Compensación (J.C.) como entidad responsable de ejecutar el
proyecto en este sistema de gestión debe
cumplir con los deberes urbanísticos necesarios que lleva aparejado la adquisición de facultades urbanísticas, incurriendo además en los costes de urbanización
para que el suelo, en la categoría de la
que parte, se transforme en solar.
El proceso urbanístico en sí mismo es
complejo, y generalmente implica disponer de grandes recursos económicos
puesto que son proyectos de gran enverNº 135 • Julio-Agosto de 2002
gadura, y al ser ejecutado bajo el sistema
de compensación se multiplica el número
de operaciones a realizar para llevar a cabo dicho proceso dado el número de
agentes que participan. Pues bien, a pesar de la importancia
del proceso urbanizador, éste no es tratado contablemente por la normativa nacional e internacional, si bien en nuestro país
existen dos adaptaciones sectoriales contables referidas al sector constructor e inmobiliario que tiene como finalidad, entre
otras, ocuparse del proceso de edificación
y comercialización de inmuebles.
igual que en las Uniones Temporales de
Empresas (U.T.E.), entendemos que debe
ser mediante la utilización de la cuenta
Fondo Operativo, tal y como se muestra
posteriormente con todas las aportaciones realizadas al inicio, desestimando el
empleo de la cuenta Capital Social. Ello
es debido a que, en nuestra opinión, en la
constitución se formaliza un fondo operativo con la finalidad de ejecutar el proceso
de urbanización, es decir, un fondo social
cuya vida coincide con la duración de la
entidad urbanística y el proyecto de urbanización a realizar.
Las operaciones más comunes que la
J.C. debe realizar y que están íntimamente ligadas con las etapas precisas para
ejecutar el proceso de urbanización en el
marco del sistema de compensación y
que inciden contablemente en la J.C. son
las que se muestran en el Cuadro1.
Por lo tanto, al constituirse la J.C. emplearemos como cuenta acreedora el
Fondo Operativo, dispuesto en diversas
adaptaciones sectoriales (constructoras,
inmobiliarias y del sector eléctrico) que registra fundamentalmente el capital escriturado en el acto fundacional de las uniones
temporales de empresas, teniendo la peculiaridad de ser una cuenta para uso exclusivo de las UTEs. En consecuencia,
agrupa las aportaciones realizadas por todos los miembros partícipes, estando aún
por delimitar cómo reflejar dicha anotación contable, ya que como cargos se deben reconocer las diferentes aportaciones
que realizan los distintos socios y que
analizaremos posteriormente.
2. LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
La J.C. no emite títulos, aunque los
miembros partícipes con sus aportacio-
En el presente trabajo nos centramos
en la contabilización a realizar por la Junta
de Compensación (J.C.) destacando que
es una propuesta, puesto que no existe regulación contable al respecto, mencionando de forma resumida alguna de las operaciones que deben reflejar contablemente el
resto de figuras económicas.
La más relevante de las figuras económicas que participan la constituye la Junta
de Compensación; como asociación, se
constituye como una entidad urbanística
colaboradora con personalidad jurídica
propia y con capacidad plena en la toma
de decisiones que considere pertinentes,
teniendo como objetivo principal controlar
y dirigir el proceso de urbanización, que
agrupa a todos los agentes que participan
en este sistema, y no persiguiendo en ningún caso fines lucrativos.
La representación contable de la
constitución de la J.C. que aglutina los
fondos que conforman esta entidad, al
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A
l constituirse
la Junta de
Compensación (J.C.)
emplearemos como
cuenta acreedora
el Fondo Operativo,
dispuesto en diversas
adaptaciones
sectoriales
(constructoras,
inmobiliarias y del
sector eléctrico)
CUADRO 1
OPERACIONES HABITUALES EN LA URBANIZACIÓN DE TERRENOS
QUE AFECTAN A LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
Al inicio del proceso urbanizador
Durante el proceso urbanizador
Al finalizar el proceso urbanizador
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Aportaciones iniciales:
• De los propietarios
• De la empresas urbanizadoras
• De la Administración actuante
Aportaciones periódicas
Cumplimiento de deberes urbanísticos:
• Deber de ceder, equidistribuir y urbanizar
Obtención del derecho al aprovechamiento urbanístico
Adjudicación de solares
15 •
De obligado cumplimiento
nes, jurídicamente, ostentan el poder suficiente para la toma de decisiones. De hecho, obtienen los siguientes derechos y
obligaciones:
L
a J.C. no emite
títulos, aunque
los miembros
partícipes con
sus aportaciones,
jurídicamente,
ostentan el poder
suficiente para la
toma de decisiones
•
Derecho a participar jurídicamente en
la entidad urbanística colaboradora,
teniendo representación y voto.
•
Derecho a participar en los beneficios
de la J.C. si existen y que son producidas habitualmente por la enajenación de solares a terceros.
•
Derecho a que la J.C. urbanice los
terrenos y adjudique finalmente los
solares.
•
Obligación de realizar los desembolsos periódicos exigidos por la entidad
urbanística.
Además, la incorporación de los
miembros a la J.C. no es de carácter voluntario, como ocurre en cualquier sociedad anónima, ya que la entidad urbanística exige la incorporación de todos los propietarios de terrenos inmersos en el proyecto de urbanización, de lo contrario la
Administración actuante expropia las parcelas objeto de urbanización, en favor de
la J.C.
Por estos motivos, consideramos que
la constitución de la J.C. debe ser considerada como una fundación simultánea,
debiendo reconocer contablemente las
aportaciones que cada uno de los miembros ha de realizar. CUADRO 2
APORTACIONES INICIALES RECIBIDAS POR LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
Aportación de los propietarios
Aportación de la empresa urbanizadora
Aportación de la Administración actuante
• 16
•
•
•
•
Terrenos mediante titularidad fiduciaria
Terrenos mediante facultad fiduciaria
Terrenos expropiados
Terrenos mediante titularidad fiduciaria o facultad
fiduciaria
• Compromiso de ejecutar la urbanización
• Recepción y entrega de terrenos
En lo referente a la valoración de las
aportaciones no dinerarias, los criterios
que emplea la J.C., para las aportaciones
en especie son los dispuestos por el ordenamiento urbanístico, es decir, la normativa catastral(1), y, por tanto, valores fiscales,
ya que el Centro de Gestión Catastral facilita la información sobre valores urbanísticos de cada parcela. Nuestra normativa
contable, para el caso de las aportaciones
dispone la aplicación del menor valor entre
el contable y el de mercado ya que es preciso recordar que la normativa catastral
habitualmente toma como referente el valor de mercado pero al mismo se le aplica
unos coeficientes correctores que hacen
minorar dicho valor, por lo que normalmente el valor dispuesto por la legislación
urbanística será inferior al precio de mercado. Por el contrario, el partícipe, es decir, los agentes económicos que participan
en la J.C. deben aplicar la normativa contable para valorar sus aportaciones.
3. LAS APORTACIONES INICIALES
Las aportaciones iniciales que los miembros partícipes realizan a la J.C. son diferentes, dependiendo del tipo de agente
económico, de ahí que cada una de ellas
tenga un tratamiento contable diferenciado. Con independencia de como representemos contablemente las aportaciones
de los distintos agentes económicos partícipes, la J.C. valora las mismas en función de lo ya expuesto y los junteros según el valor recogido en su contabilidad.
Las aportaciones a realizar a la J.C.
varían en función del agente económico,
mostrando el Cuadro 2 las que, habitualmente, se producen para la ejecución del
proceso urbanizador.
3.1. De los propietarios
La aportación habitual de los propietarios que participan en el proceso urbanizador son, en la práctica totalidad, los terrenos objeto de urbanización, pudiendo
darse diferentes situaciones en función de
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● La contabilidad de
las Juntas de Compensación
si transmiten o no la propiedad a la J.C. o
bien si no desean participar en el sistema
de compensación urbanística, en cuyo caso serán terrenos expropiados.
3.1.1. Aportación de terrenos mediante
titularidad fiduciaria
La aportación no dineraria por parte
de los propietarios bajo titularidad fiduciaria constituye una aportación en especie
en que se transmite la propiedad, por lo
que a partir de este momento la entidad
urbanística tiene la titularidad del terreno,
debiendo formar parte del patrimonio de
la misma por lo que utilizaremos la cuenta
Suelo urbanizable obtenido en cesión, si
bien nos queda por determinar en qué
masa patrimonial incluir dicha partida.
Dado que para la entidad urbanística
la actividad típica a desarrollar es el proyecto de urbanización, estimamos que el
terreno aportado, en la categoría de suelo
urbanizable(2), sea tratado como la principal materia prima, configurándose como
una partida de existencias, sabiendo que
con la terminación del proceso urbanizador, obtiene el producto final, el solar. La
valoración de dichos terrenos como hemos comentado se rige por el ordenamiento urbanístico, no obstante es posible
que dicha tasación sea inferior al valor de
mercado, en tal caso la normativa contable dispone normas de valoración, tomando el menor de dichos valores, como ya
señalamos.
3.1.2. Aportación de terrenos mediante
facultad fiduciaria
La aportación de terrenos mediante
facultades fiduciarias, desde el punto de
vista jurídico y contable, resulta más compleja ya que con esta transmisión el propietario del terreno cede el uso del mismo
a la entidad urbanística para que sea objeto de urbanización, si bien no la propiedad. No obstante, y a pesar de este hecho, la J.C. puede tomar importantes decisiones sobre estas parcelas, como por
ejemplo proceder a su hipoteca.
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La configuración del patrimonio de
una empresa, en aplicación de la normativa contable española, requiere la necesaria transmisión de la propiedad, (Vela y
otros, 1991: 27) “con lo que el patrimonio
se configura, a efectos de su estudio en
contabilidad, como la aportación neta hecha a la entidad empresa por los titulares
jurídicos de la misma.” Evidentemente, en
esta afirmación debemos exponer la excepción que conforma el arrendamiento financiero en la medida que a pesar de formar parte del patrimonio no se ostenta la
propiedad del mismo, entendiéndose en
opinión de Omeñaca (1994: 196) como
“un contrato por el cual una empresa puede disponer de la utilización de un bien a
cambio de unas cuotas periódicas, incluyéndose necesariamente en dicho contrato la posibilidad de que, al finalizar el mismo, pueda ejercitarse la opción de compra del bien utilizado.”
La normativa contable internacional,
(Marco conceptual, 1997: párrafo 57) como
criterio general, da prioridad a la posesión
sobre la propiedad del bien, en la medida
que “algunos activos, como por ejemplo las
cuentas a cobrar y los terrenos, están asociados con derechos legales, incluido el
derecho de propiedad. Al determinar la
existencia o no de un activo, el derecho de
propiedad no es esencial, así, por ejemplo,
los terrenos que se disfrutan en régimen
de arrendamiento financiero son activos si
la empresa controla los beneficios económicos que se espera obtener de ellos.
Aunque la capacidad de una empresa para
controlar estos beneficios es, normalmente, el resultado de determinados derechos
legales, una partida determinada puede incluso cumplir la definición de activo cuando
no se tiene control legal sobre ella.”
Por otra parte, podemos asemejar la
aportación de terrenos mediante facultad
fiduciaria a la transacción económica derivada de las Existencias recibidas en depósito ya que ambas operaciones tienen
en común que el agente económico que
las posee en ningún caso es titular de las
mismas.
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L
a constitución
de la J.C. debe ser
considerada como
una fundación
simultánea,
debiendo reconocer
contablemente
las aportaciones
que cada uno
de los miembros
ha de realizar
(1) Que determina el Valor Básico de Repercusión para
cada parcela que es calculado considerando las
expectativas del mercado que harán que se apliquen
índices correctores, propiciando que el valor así calculado
sea diferente al valor de mercado.
(2) Tipología de suelo que es susceptible de ser
desarrollado urbanísticamente en el futuro para absorber
el crecimiento demográfico.
17 •
De obligado cumplimiento
P
odemos asemejar
la aportación de
terrenos mediante
facultad fiduciaria
a la transacción
económica derivada
de las Existencias
recibidas en depósito
Las mercancías en depósito pueden
presentar distintas situaciones que pasamos a exponer a continuación (Vela y
otros, 1991: 227):
a) “Depósito de carácter esporádico y
circunstancial, que sólo muy indirectamente está relacionado con la actividad principal de la empresa (por ejemplo, se reciben, junto con nuestras
mercancías de otra empresa con motivo de que el proveedor realiza un único envío, que luego será recogido por
ésta).
b) Depósito que constituye una parte del
proceso normal de explotación, puesto
que las mercancías recibidas siguen
siendo propiedad del proveedor hasta
que se produzca la venta o el consumo. Responde esta situación a la de
un comisionista (por ejemplo, un concesionario de una marca de automóviles que actúa como comisionista).
c) Depósito que constituye la actividad
principal de la empresa, de cuya gestión tiene los ingresos típicos.”
• 18
En los dos primeros casos la doctrina
contable propone que dado que la unidad
económica, en nuestro estudio la J.C., no
es propietaria de los bienes sea reflejado
con cuentas de orden o mediante la anotación correspondiente en la memoria. No
obstante, en el último supuesto mencionado anteriormente la doctrina (A.E.C.A.,
1995: 34-35) expone que “al centrarse en
la propiedad de la empresa, esta forma de
operar puede, en casos límites, hurtar a la
contabilidad patrimonial una parte importante de los recursos económicos manejados por la empresa […]. Para paliar este
obstáculo, es frecuente que la regulación
contable amplíe el contenido de los estados financieros tradicionales, permitiendo
la inclusión en los mismos, en cuentas patrimoniales, de operaciones que de otro
modo quedarían excluidas, tales como
determinado tipo de arrendamientos y
otros similares, todo ello en aplicación del
principio de primacía de fondo sobre la
forma. Estas consideraciones hacen que,
aunque la regla general sea la enunciada
—presentación en la memoria—, algunos
casos especiales, […] pueden ser tratados en cuentas patrimoniales cuando se
cumplan las condiciones siguientes:
•
se trate de una actividad habitual de la
empresa;
•
constituya una parte significativamente importante de las existencias gestionadas por la misma;
•
exista certeza de que la operación se
desarrollará por sus cauces normales:
venta de la mercancía y liquidación
posterior al proveedor o bien devolución de las existencias, con aceptación de este hecho por el proveedor.”
Con respecto al proceso de urbanización estimamos que los terrenos transferidos con facultad fiduciaria constituyen la
actividad principal de la J.C. y, a nuestro
juicio, cumple los requisitos mencionados,
es decir, configura la actividad principal
de esta entidad urbanística, representa
una parte sustancial en la totalidad de las
existencias de la unidad económica y por
último existe la certeza de que el terreno
será entregado de nuevo a los propietarios, eso sí con otra clasificación urbanística diferente, convertido en solar.
En consecuencia, la representación
contable de dicha anotación implica que,
realmente, lo que la entidad urbanística adquiere con dicha aportación es el derecho
sobre el suelo objeto de urbanización, pudiendo utilizar la cuenta Derechos sobre
suelo urbanizable, inclinándonos a considerarla como existencias puesto que el terreno es considerado como una materia prima
ya que a pesar de tener derechos sobre terrenos, todos son objeto de urbanización,
dado que como sustento de tal derecho está un terreno que mediante el proceso urbanizador es transformado en solar.
3.1.3. Recepción de terrenos
expropiados
Además de las aportaciones de terrenos mencionadas debemos analizar las
derivadas de los propietarios cuyas parcelas son expropiadas. El tratamiento contable de esta aportación desde el punto de
vista jurídico no es distinto de lo ya analizado para los terrenos entregados bajo titularidad fiduciaria ya que se transmite la
propiedad, si bien difiere en la medida que
no debe ser entendida como una aportación sino más bien como una adquisición
de existencias ya que dichos terrenos, por
la propia definición de expropiación, no
son devueltos a sus propietarios.
En la expropiación se ponen de manifiesto no sólo el coste derivado del suelo
en sí sino también el de demolición de las
posibles industrias o de establecimientos,
aplicando en estos casos los criterios de
valoración de edificaciones, que también
deben ser objeto de expropiación, debiéndose considerar además el coste de los
inquilinos que deben sufrir tales actuaciones, todo ello debería ser tasado para conocer el valor que supone la expropiación
para cada uno de ellos.
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● La contabilidad de
las Juntas de Compensación
La J.C. puede satisfacer la adquisición
de tales terrenos en efectivo o reconocer
la obligación de pago si no dispone al inicio de la urbanización de los recursos suficientes para hacer frente al mismo.
Es de señalar que, en cierto modo, la
compra de los terrenos expropiados debería estar diferenciada en el patrimonio de
la entidad urbanística, pudiendo denominarse Suelo urbanizable propio de la Junta de Compensación, o bien con información en la memoria ya que tales terrenos
son realmente propiedad de la J.C. y, sólo
a través de ésta y en segunda instancia,
pertenecen a los junteros.
El siguiente asiento contable muestra
la constitución de la J.C. reflejando contablemente las aportaciones iniciales ya estudiadas.
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(3) Suelo urbanizable obtenido en cesión(1)
(3) Derechos sobre suelo urbanizable(2)
(3) Suelo urbanizable propio de la
Junta de Compensación(3)
a Fondo operativo
(1)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(1)
(2)
(3)
Terrenos aportados mediante titularidad
fiduciaria
Terrenos aportados mediante facultad fiduciaria
Terrenos expropiados, que necesita de la previa
adquisición y que hemos obviado su
representación
En el segundo caso, y configurándose
como la aportación más relevante de las
empresas urbanizadoras el compromiso de
ejecutar total o parcialmente la urbanización, aportando los medios materiales y humanos, y recibiendo como pago solares.
Para la J.C. es un compromiso con la entidad urbanizadora que surge al inicio del
proceso y que se irá haciendo efectivo a
medida que la empresa urbanizadora vaya
incurriendo en los costes de urbanización
pactados. Este hecho económico al margen de ser realizado al principio tiene repercusión para todo el proceso urbanizador.
La operación económica analizada en
la medida que se sustenta sobre la base
de compromisos por ambas partes, J.C. y
empresa urbanizadora, se podría equiparar
a los contratos de futuros ya que en éstos
(Alcarría, 1996: 58) “las partes contratantes acuerdan comprar y/o vender en un futuro un determinado activo a un precio
convenido de antemano. En cada contrato
debe determinarse la cantidad y calidad
del bien contratado, el plazo para la ejecución del compromiso y el precio pactado.”
L
as aportaciones
iniciales que los
miembros partícipes
realizan a la J.C.
son diferentes,
de ahí que cada
una de ellas tenga
un tratamiento
contable diferenciado
Con esta definición el compromiso
analizado se concreta de una parte en la
ejecución de la urbanización y de otra en la
adjudicación de solares, siendo el importe
pactado al inicio el que se toma como referencia, considerando el presupuesto que
establece el estudio económico-financiero
que motivó la adjudicación de la obra.
•
Supuesto general. •
Supuesto especial establecido para
las entidades sometidas a supervisión
del Banco de España o de la Comisión Nacional de Mercado de Valores,
o para aquellos otros sujetos contables que deseen adoptarlo.
Asemejar, por tanto, a estos productos financieros el tratamiento contable
propuesto implicaría en opinión de Larriba
(1995:7) “realizar su contabilización dentro de las denominadas cuentas de orden,
reflejando por medio de ellas los posibles
riesgos y responsabilidades derivadas de
las operaciones contratadas. Desaparecidas prácticamente del panorama contable
actual dichas cuentas, para la constancia,
control y seguimiento de estos contratos,
será preciso acudir a diversos registros
extracontables. […] En general, para su
registro contable deberemos considerar
dos casos diferentes: En el supuesto general la concertación
de estos contratos […], no será objeto de
registro dentro del sistema contable principal (cuentas de contenido patrimonial o
económico-financiero). No obstante, si así
se deseara, se podrán registrar en el sistema contable suplementario (cuentas de orden), aunque simplemente bastaría un control extracontable e incorporar la información adicional descriptiva en la Memoria integrante de las Cuentas Anuales. […] Las
entidades sometidas a supervisión, que
vendrán obligadas por sus normas contables específicas, realizarán la contabilización de los contratos en cuentas de orden.”
3.2. De la empresa urbanizadora
Las empresas urbanizadoras pueden
aportar inicialmente parcelas inmersas en
la extensión de terrenos objeto de urbanización y/o, principalmente, el compromiso
de ejecutar la urbanización, recibiendo en
ambos casos como contraprestación terrenos ya urbanizados.
En el primer caso, la J.C. refleja contablemente la aportación de terrenos, como existencias, tal y como se explicó para
los propietarios, ya que para la entidad urbanística colaboradora generalmente el
suelo es tratado como tal.
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19 •
De obligado cumplimiento
L
a J.C. refleja
contablemente
la aportación de
terrenos por parte
de la empresa
urbanizadora como
existencias
En consecuencia, la aportación de la
empresa urbanizadora podría presentar
semejanza con los contratos de futuros,
de tal forma que al inicio, el reconocimiento contable que la normativa propone es
reflejarlo en cuentas de orden, y a medida
que se vaya ejecutando la urbanización
reconocer contablemente, en cuentas patrimoniales tal situación, mostrando también en el modelo suplementario los compromisos adquiridos tanto por la empresa
urbanizadora como por la J.C. así como la
disminución de los mismos según se produce el cumplimiento por ambas partes. Así, optamos por reflejar contablemente el compromiso de ejecución de la
urbanización con cuentas de orden, proponiendo utilizar las siguientes cuentas
Compromiso con la entidad urbanizadora
y Urbanización a ejecutar —que va disminuyendo a medida que la empresa vaya
cumpliendo con el compromiso adquirido— siendo dichas cuentas valoradas por
el importe total que supone la realización
del proyecto de urbanización, tal y como
se muestra en el siguiente asiento conta• 20
a) Presupuesto abierto, con lo cual la
J.C. asume el riesgo derivado de
que con precio cerrado la empresa
urbanizadora no haya podido urbanizar los metros cuadrados pactados.
ble, en la que no reflejamos la aportación
de terrenos ya que no difiere de las anotaciones contables ya mostradas para los
propietarios.
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(0) Compromiso con la entidad urbanizadora
a Urbanización a ejecutar
(0)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
La J.C. para valorar el compromiso
con las empresas urbanizadoras toma como referencia el presupuesto del proyecto
de urbanización, y dado que se utilizan
magnitudes previstas puede suceder que
las magnitudes reales no coincidan con
aquéllas, debiéndose analizar las desviaciones surgidas, que propiciarán bien un
aumento o disminución en el compromiso
adquirido por la empresa urbanizadora.
Ante esta posibilidad nos podemos
plantear si la empresa promotora se compromete, exclusivamente, por el presupuesto establecido al inicio, o bien el compromiso varía en función de las diferencias surgidas al contraponer las magnitudes reales y previstas, y sobre todo a
efectos de poder establecer la participación de la empresa urbanizadora en la
J.C., que, finalmente, es materializada
con la adjudicación de solares.
Realmente, esta cuestión depende en
gran medida de las cláusulas establecidas
en el contrato entre la empresa urbanizadora y la J.C., ya que finalmente, el precio
de venta estipulado si es cerrado no admite ningún tipo de modificación, eso sí,
las posibles diferencias deben ser recogidas en el seno de la contabilidad de la
empresa promotora.
Además de las cláusulas de contratos
comentadas podemos plantear las siguientes situaciones posibles entre la J.C.
y la entidad urbanizadora:
•
La obra es contratada por metros cuadrados urbanizados, pudiendo ocurrir
además que exista: b) Presupuesto cerrado, en tal caso la
empresa urbanizadora asume el
riesgo ya que debe urbanizar la superficie pactada con el presupuesto
inicialmente establecido, sin posibilidad alguna de revisión.
•
La obra es contratada por metros cuadrados y valorados por un importe determinado, existiendo la posibilidad de
revisión de precios; en este caso asume el riesgo la J.C., pudiendo producirse que, en el supuesto que se incremente el presupuesto no se pueda
compensar a la empresa urbanizadora
con más solares ya que se verían
afectados el resto de propietarios, pudiendo incluso no quedar más terrenos
ya urbanizados, de ahí que deba ser
compensado con recursos líquidos.
Por otra parte, también puede suceder
que la empresa urbanizadora, responsable de la ejecución no cumpla con sus
obligaciones, teniendo que reconocer la
J.C. dicha situación variando, en tal caso,
el compromiso propio de la empresa promotora, pudiéndose referir incluso a la
parte del contrato ya ejecutado. 3.3. De la Administración actuante
La participación de la Administración
actuante en la J.C. es compleja de reflejar
ya que inicialmente no aporta terrenos, sino todo lo contrario, de todas las aportaciones realizadas por los distintos agentes
económicos, una parte de los mismos es
destinada al organismo público. Por ello,
no existe en sí una aportación inicial sino
que, fruto del proceso de urbanización, le
corresponden a la Administración competente terrenos tanto destinados a dotaciones públicas, como los derivados de las
plusvalías generadas por el proceso urbanizador. Así, la participación de la AdmiNº 135 • Julio-Agosto de 2002
● La contabilidad de
las Juntas de Compensación
nistración en la J.C. consiste en la presencia de un vocal para efectuar una labor de
control, con la finalidad de que las actuaciones urbanísticas realizadas sean las
convenidas, a pesar de que este sistema
urbanístico es de carácter privado.
4. LAS APORTACIONES PERIÓDICAS DE
LOS MIEMBROS PARTÍCIPES
En el sistema de compensación, los miembros partícipes, tanto los propietarios como
las empresas urbanizadoras, deben realizar aportaciones periódicas que permitan
sufragar el coste del proyecto de urbanización. De hecho, la J.C. controla y dirige la
urbanización, exigiendo derramas que bien
pueden ser de carácter periódico o extraordinario, siendo ésta última para los casos
imprevistos.
Dichas aportaciones son las cuotas
que deben ser reflejadas tanto en la contabilidad de la J.C. como en la de los
agentes económicos que participan en la
misma. 4.1. Aportaciones de los propietarios
Para la entidad urbanística tales derramas deben ser entendidas como las
cuotas que están obligadas a satisfacer
los agentes económicos que configuran la
J.C., con la finalidad de costear la urbanización, pudiendo representar dos fases
diferentes, cuando se exigen o reclaman
las cuotas y cuando las mismas son satisfechas, de tal forma que la J.C. puede reconocer contablemente la posibilidad de
aquellos junteros que incurren en mora,
por lo cual proponemos la utilización de
las siguientes cuentas: Derramas exigidas
a junteros y Derramas de los junteros,
siendo la primera de ellas una cuenta
transitoria que desaparece en tanto se hagan efectivas las cuotas.
A nuestro juicio, estas derramas para
la J.C. deben ser consideradas como entregas a cuenta, es decir, como Anticipos
de clientes, en la medida que los agentes
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económicos obligados entregan recursos
líquidos a cuenta de un futuro servicio,
justamente la urbanización de los terrenos
aportados al inicio.
La valoración económica de las cuotas
a satisfacer por cada miembro es determinada en el Proyecto de Compensación(3) ya
que define el montante a desembolsar por
cada agente económico en concepto de
derramas, calculando el importe de las derramas ordinarias en proporción al solar
que finalmente es adjudicado, si bien esta
información es conocida para cada uno de
ellos en la medida que es establecida en
dicho Proyecto de Compensación.
Para la entidad urbanística colaboradora el reflejo contable de dicha transacción económica se muestra en el siguiente asiento contable, no existiendo diferencia alguna si la derrama exigida es de carácter ordinario o extraordinario.
O
ptamos
por reflejar
contablemente
el compromiso
de ejecución de
la urbanización,
por la empresa
urbanizadora, con
cuentas de orden
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(5) Derramas exigidas a junteros
(5)
a Derramas de los junteros(1)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(5) Tesorería
a Derramas exigidas a junteros(2) (5)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(1)
(2)
Reclamación a los miembros de las aportaciones
periódicas.
Las derramas exigidas son satisfechas en
efectivo.
4.2. Aportación de la empresa
urbanizadora
Las aportaciones realizadas por la
empresa urbanizadora podrían ser: las
entregas de efectivo en cumplimiento de
las derramas exigidas, si posee parcelas
en la extensión de terrenos a urbanizar,
no variando con lo ya expuesto y, de forma más relevante, la ejecución de la urbanización, es decir, aportando medios
humanos y materiales.
Dado que la empresa urbanizadora
aporta costes de urbanización, la J.C. dewww.partidadoble.es
(3) Instrumento formulado por la J.C. que debe contener
los derechos y obligaciones de los agentes económicos
que la configuran, criterios para adjudicar las fincas
resultantes tras el proceso de urbanización, etc.
21 •
De obligado cumplimiento
L
a J.C. para valorar
el compromiso
con las empresas
urbanizadoras toma
como referencia
el presupuesto
del proyecto de
urbanización
bería reflejarlo, sabiendo que la valoración económica deriva de lo ejecutado
hasta ese momento, información que, entendemos, es suministrada por el sistema
de costes que tengan implantado las entidades urbanizadoras. Por ello el presupuesto de ejecución
de obra, que propició la participación de la
empresa promotora, y la información que
suministran las certificaciones de obra,
que, de estar conformes, son aceptadas
por la entidad urbanística, permiten que
tanto la empresa urbanizadora como la
J.C. tengan conocimiento, en cada momento, del grado de avance de la obra.
• 22
En consecuencia, y a diferencia de las
cuotas periódicas ya analizadas para este
tipo de aportaciones, sí que se produce
un tratamiento contable distinto dada la
aportación que constituye la ejecución de
la urbanización. Así, cuando la J.C. esté
conforme con la ejecución realizada mediante la aceptación de la certificación de
obra, de una parte entendemos que son
trabajos propios de explotación realizados
por otras empresas y en tal caso proponemos la utilización de la cuenta Trabajos
realizados por otras empresas, enmarcado en el subgrupo 60 Compras del Plan
General de Contabilidad (1990) que “comprende también los trabajos que, formando parte del proceso de producción propia, se encarguen a otras empresas […]
Se cargará a la recepción de los trabajos
encargados a otras empresas.” Ello con
abono a una cuenta que proponemos denominar Proveedores, entidad urbanizadora, en la medida que la empresa promotora suministra servicios que constituyen, para sí misma, la actividad propia,
especificando el proveedor a que corresponde ya que ostenta relevancia en la totalidad del proceso urbanizador.
Al mismo tiempo, y dado que para la
entidad urbanística el compromiso parcialmente está siendo cumplido, estimamos
que tal situación debe ser reflejada por el
modelo suplementario, surgiendo en este
momento la cuenta Urbanización ejecutada, que reconoce la urbanización que ya
ha sido ejecutada, tal y como refleja el
asiento contable siguiente:
5. GESTIÓN URBANÍSTICA
La gestión urbanística implica el cumplimiento de ciertos deberes urbanísticos
que conllevan la obtención de derechos,
entre ellos el derecho al aprovechamiento
urbanístico, siendo necesario incurrir en
determinados costes de urbanización para que alcance la categoría de suelo urbano y posteriormente la de solar.
5.1. Deber de ceder, equidistribuir y
urbanizar
Los deberes urbanísticos más importantes son: la cesión de terrenos, la equidistribución y urbanización que pasamos
a analizar a continuación, determinando
qué implica económicamente, cómo se representa contablemente y además que figura económica de las que actúan habitualmente en el sistema de compensación
debería reflejarlo en su contabilidad.
5.1.1. Deber de ceder terrenos
La cesión consiste en transferir terrenos gratuitamente a la Administración actuante para dotaciones sociales y comunitarias: colegios, centros sociales como los
de la tercera edad, calles y vías, zonas
verdes, etc., y también para que el organismo público participe en las plusvalías generadas (a través de la explotación directa
o ventas del terreno al sector privado). Desde el punto de vista doctrinal la cesión de terrenos puede entenderse como: •
Pérdida irreversible, en cuanto que el
propietario afectado aporta terrenos
con una superficie y valoración económica determinada, perdiendo terrenos a
favor de la comunidad. De hecho, el ente público obtiene una ganancia clarísima al hacerse con unos terrenos con
un importante valor económico sin contrapartida económica de ningún tipo.
•
Coste de urbanización, porque derivado del propio proceso es ineludible la
entrega de terrenos, produciéndose
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(6) Trabajos realizados por otras empresas
a Proveedores, entidad urbanizadora(1) (4)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(0) Urbanización a ejecutar
(0)
a Urbanización ejecutada(2)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(1)
(2)
La J.C. reconoce los servicios prestados por la
entidad urbanizadora.
Reconocimiento mediante cuentas de orden de
la disminución del compromiso.
Nº 135 • Julio-Agosto de 2002
● La contabilidad de
las Juntas de Compensación
una minoración derivada de dicho proceso. En este sentido, el I.C.A.C.
(1993) expone en cuanto a la cesión
de terrenos que “los solares cedidos
sin contraprestación a una Administración Pública, debe imputarse como
mayor coste de la construcción, sin
perjuicio de que si se supera el valor
de mercado de la misma, se registre
la oportuna corrección valorativa.” No
obstante, este procedimiento ignora
que el terreno cedido no representa
un mayor coste, sino una pérdida para
el cedente y una ganancia para el ente público, como señalábamos anteriormente.
•
Compromiso entre el organismo público y los agentes económicos, pues en
la medida que el propietario entrega
terrenos la Administración actuante se
compromete a permitir continuar con
el proceso, de lo contrario sería paralizado, reflejándose esta alternativa en
el modelo suplementario o realizar el
oportuno comentario en la memoria. En la medida que este deber es habitual y necesario en el proceso de urbanización la práctica lo representa como un
coste más de urbanización, lo que puede
ser cierto en términos particulares o mi-
Nº 135 • Julio-Agosto de 2002
croeconómicos para el cedente, para
quien la cesión supone aproximadamente
lo mismo que una merma en cualquier
proceso productivo, pero no es cierto en
términos macroeconómicos, ya que las
mermas de producción no aprovechan a
un tercero, lo que sí sucede en el caso
que analizamos. En consecuencia, la solución contable adoptada por el I.C.A.C.,
que coincide con la generalmente admitida desconoce la realidad de los hechos
representados. Esta solución ordinaria supone no realizar anotación contable alguna en los estados contables de los propietarios, puesto que se compensa el importe del valor
de la cantidad de suelo cedido (o de los
derechos de aprovechamiento urbanístico) elevando el coste unitario de los metros o derechos que siguen permaneciendo en su poder. Es decir, se está realizando un reparto, con cargo a activos, de las
futuras plusvalías que se espera tenga el
valor del mercado del suelo al finalizar el
proceso urbanístico. La realidad es que
se produce una pérdida irreversible en la
cesión y un mayor beneficio en el momento de enajenación o puesta en construcción de los terrenos, pero el método generalmente aceptado de valoración netea
ambos efectos y los retrasa hasta el mo-
www.partidadoble.es
L
a participación
de la Administración
actuante en la J.C.
es compleja
de reflejar ya
que inicialmente
no aporta terrenos
23 •
De obligado cumplimiento
•
L
a valoración
económica de las
cuotas a satisfacer
por cada miembro
es determinada
en el Proyecto de
Compensación
Todas las figuras económicas que
participan en el proceso urbanizador,
salvo la Administración actuante, ya
que debe reconocer, justamente, lo
contrario, la recepción de terrenos.
para que el suelo modifique progresivamente su categoría hasta alcanzar la naturaleza legal de solar, debiendo registrar
esta modificación de su naturaleza como
se muestra más adelante.
A nuestro juicio, la entidad urbanística
debe reflejar contablemente la cesión de
terrenos porque realmente es la responsable de ejecutar la urbanización y, por
tanto, debe mostrar contablemente todas
las fases relevantes que configuran el
proceso urbanizador. En consecuencia, la
entrega de terrenos para la J.C. no implica reflejo contable alguno, ello no supone
que no afecte, ya que repercute en el coste del suelo incrementándolo; pudiendo si
lo desea realizar la correspondiente anotación en el modelo suplementario, considerando además los argumentos expuestos anteriormente.
Una vez cumplido con los deberes
urbanísticos de cesión de terrenos, equidistribución y urbanización se obtiene
una de las facultades urbanísticas más
importantes, si no la más, el derecho al
aprovechamiento urbanístico, recibiendo
cada propietario un porcentaje de derechos de aprovechamiento igual al porcentaje de terrenos que aportó, sin que
exista obligatoriamente una relación física entre el terreno que aportó (superficie, localización, etc.) y el total de derechos de aprovechamiento que recibe.
Todo ello exige largas y arduas negociaciones entre los propietarios y la Administración actuante, hasta llegar a un
acuerdo de reparto que satisfaga a todas las partes.
5.1.2. Deber de equidistribuir
mento de dicha enajenación, tergiversando de forma importante la imagen fiel del
proceso. Lo que además plantea importantes repercusiones fiscales.
Para ratificar lo que decimos, pensemos, ¿qué sucedería si ese incremento
de valor no se produjera?, ¿la pérdida la
tendría en su totalidad el propietario del
suelo al enajenar sus derechos urbanísticos o habría comenzado ya a tenerla en
el momento de realizarse la cesión?
Una vez expuestas las alternativas
contables en lo referente al reflejo contable de la cesión de terrenos, la cuestión a
resolver es qué agente económico debe
reflejar contablemente tal cesión, existiendo varias posibilidades:
La equidistribución implica el justo reparto de cargas y beneficios derivados
del proceso de urbanización, en relación
a su porcentaje de participación en el
proyecto, con independencia del uso que
la normativa disponga para el terreno
concreto que aportó, sea zona verde o
edificable.
Entendemos que este deber, mientras se produce el proceso de urbanización, consideramos que no tiene repercusión económica alguna, puesto que informa sobre el porcentaje e importe previsto de costes futuros de urbanización
que le corresponde a cada miembro partícipe, pero la realidad de la urbanización, de la negociación del reparto de
derechos, etc., pueden modificar ambos
parámetros, por lo que en todo caso daría lugar a una información extracontable
que, desde nuestro punto de vista, debe
ser mostrada en la memoria.
5.1.3. Deber de urbanizar
•
Exclusivamente la J.C.
•
Únicamente los miembros participantes.
• 24
El deber de urbanizar supone incurrir
en los costes de urbanización necesarios
5.2. Derecho al aprovechamiento
urbanístico
El derecho al aprovechamiento urbanístico determina el rendimiento en términos de construcción que se otorga al suelo: tipo de construcción (residencial, industrial, etc.), superficie construible, número de alturas, etc., lo que indudablemente repercutirá en su posterior
rendimiento económico.
En la medida que el derecho al aprovechamiento urbanístico es respaldado
por el terreno aportado inicialmente y,
como sabemos, susceptible de transmisión, representado en títulos e inscripción en el Registro de la Propiedad, incluso antes de concluir la urbanización,
implica que cualquier propietario puede
decidir vender su participación a la J.C.
o a un tercero, mediante la enajenación
del derecho al aprovechamiento urbanístico, eso sí, el nuevo adquirente debe
subrogarse en todas las obligaciones y
derechos derivados del proceso de urbanización.
Nº 135 • Julio-Agosto de 2002
● La contabilidad de
las Juntas de Compensación
Con lo cual se observa que, a pesar
de ser una fase más dentro de todo el
proceso de urbanización, dirigido por la
J.C., son precisas actuaciones individualizadas de los particulares al objeto de
solucionar tales situaciones, si bien controlados siempre desde la entidad urbanística.
Esta aprehensión del derecho urbanístico puede registrarse en una cuenta
creada al efecto como Derecho al aprovechamiento urbanístico, constituyendo
un activo difícilmente clasificable entre
las categorías ordinarias de activos. De hecho y con ciertas dosis de
pragmatismo, dado que el derecho al
aprovechamiento está inmerso en un
proceso de producción, sea un derecho
intermedio entre el suelo urbanizable y
el solar y susceptible de venta, podría
inclinarnos a su consideración como
producto semiacabado. No obstante,
hay que matizar que, a diferencia del
resto de procesos productivos en que la
empresa es la única responsable, dirige
y controla totalmente el proceso, esto no
se cumple en la urbanización ya que la
Administración ostenta un papel fundamental, paralizando, si es preciso, la
obra. El siguiente asiento contable muestra para la J.C. dicha actuación económica, derivada, principalmente, de la
activación sucesiva de los costes que
conforman el coste final del solar, destacando en el proceso la obtención del
derecho al aprovechamiento urbanístico
dada su importancia, y uniendo las tipologías de suelo que han sido transmitidas mediante titularidad o facultad fiduciaria, ya que la obtención de dicho derecho es un acto conjunto para todos
los terrenos aportados, con independencia del tipo de transmisión. Además de
realizar esta anotación contable que reconoce la adquisición de esta facultad
urbanística se podría reconocer el cumplimiento del compromiso que nació al
ceder terrenos a la Administración, en
Nº 135 • Julio-Agosto de 2002
caso de haberlo reflejado anteriormente
en el modelo suplementario.
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(6) Compras y gastos
(5)
a Tesorería(1)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(6) Variación de existencias
a Suelo urbanizable obtenido en cesión(2) (3)
a Derechos sobre suelo urbanizable
a Suelo urbanizable propio de la Junta
Compensación
––––––––––––––– x –––––––––––––––
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(3) Derecho al aprovechamiento urbanístico
a Variación de existencias
(6)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(1)
(2)
Contabilización de los costes necesarios de
urbanización.
Reclasificación del terreno.
L
a entidad
urbanística
debe reflejar
contablemente
la cesión de terrenos
porque realmente
es la responsable
de ejecutar
la urbanización
Como los derechos de aprovechamiento se materializarán en parcelas de
solar concretos, será difícil el cuadre entre el porcentaje sobre el terreno que se
cedió y el valor económico de los derechos (y parcelas) que se asignará a cada
propietario al terminar el proceso. Por
ello se pone en marcha un mecanismo
de ajuste denominado por la técnica urbanística como “aprovechamiento tipo”,
garantizando una participación igualitaria
para todos los propietarios en el reparto
de las cargas (costes de urbanización) y
beneficios (derechos de aprovechamiento en parcelas concretas), ello produce
que surjan excesos y defectos de aprovechamientos urbanísticos en la unidad
que se va a urbanizar entre los propietarios afectados. En esta fase, la J.C. no debe reflejar
contablemente ajuste de aprovechamientos urbanísticos alguno, en la medida
que es la responsable de mediar y conseguir que a los agentes económicos se
les otorguen los aprovechamientos que
finalmente le corresponden, debiendo
éstos reflejar en su contabilidad tales
ajustes.
www.partidadoble.es
25 •
De obligado cumplimiento
L
6. ADJUDICACIÓN DE SOLARES
a J.C.
no debe reflejar
contablemente
ajuste de
aprovechamientos
urbanísticos
alguno debiendo
los agentes
económicos reflejar
en su contabilidad
tales ajustes
En estos momentos el proceso de urbanización está prácticamente terminado,
puesto que dotando al terreno de los
cuatro servicios mínimos de infraestructura urbanística: acceso rodado, suministro de energía eléctrica, abastecimiento y evacuación de aguas que implica incurrir en costes de urbanización
que normalmente modifican el estado físico del suelo transformándolo en suelo
urbano. Lógicamente la modificación del
terreno también aumenta el valor objetivo del mismo. No todo el suelo urbano
puede ser construido, ej. las zonas verdes. El proceso de urbanización finaliza
cuando, además de ser suelo urbano,
disponga de encintado de aceras y pavimentación de calzadas, siendo en este
momento considerado urbanísticamente
como solar. Así, la entidad responsable
de la urbanización, la J.C., debe realizar
la oportuna reclasificación, reflejando
contablemente tal hecho económico, como se muestra en el siguiente asiento
contable
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(6) Compras y gastos
(5)
a Tesorería(1)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(6) Variación de existencias
a Derecho al aprovechamiento
urbanístico
(3)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(3) Suelo apto para edificar
a Variación de existencias
(6)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(1)
(4) Por este motivo, es posible que se produzca un
menor desembolso en las derramas exigidas o bien el
reembolso en las entregas satisfechas por los agentes
económicos, dado que con dicha venta se obtiene
financiación alternativa. Dicha enajenación conlleva
diferentes efectos económicos. De una parte, al enajenar
terrenos, la superficie del suelo a distribuir entre los
miembros participantes disminuye, y de otra parte se
debe reflejar contablemente la repercusión positiva que
tiene el resultado obtenido en la venta en la J.C. e,
indirectamente, en los participantes. No obstante no lo
hemos representado contablemente al objeto de no
hacer el trabajo más extenso, pero creemos conveniente
exponer qué implica dicha operación.
• 26
Con estas anotaciones contables se permite
incurrir en los costes de urbanización necesarios
para dotar al terreno de la categoría urbanística
de solar, necesitando la reclasificación
urbanística y contable
Una vez terminado el proceso de urbanización la entidad responsable de
ejecutar la obra, la J.C., obtiene el solar,
terrenos ya urbanizados y aptos para la
edificación. No obstante, es necesario
matizar que la superficie total aportada
inicialmente, en la categoría de suelo urbanizable, ha sufrido disminuciones debido a:
•
La cesión de terrenos destinados a
satisfacer las necesidades de la sociedad, calzadas, parques, hospitales,
etc.
•
La cesión de terrenos destinada a la
Administración actuante y derivada de
las plusvalías generadas.
•
Aquellos terrenos ya urbanizados que
la J.C. decida enajenar a terceros(4),
con la finalidad de obtener financiación que permita cubrir parte de los
costes de urbanización.
Al margen de todas las minoraciones
de terrenos comentadas, también debemos considerar que en la realización del
proceso urbanizador se producen cambios
en la medición de las unidades físicas, ya
que comienza expresándose en metros
cuadrados, para, posteriormente, medirse
en unidades de aprovechamiento urbanístico, propiciando el empleo de diversas
unidades de medidas referidas al mismo
terreno, derivado de las fases de urbanización por las que atraviesa la parcela.
Por contra, mientras que la superficie
de terrenos minora por el propio proceso
urbanístico, el coste de producción del
mismo va incrementado ya que el terreno
se va modificando, propiciando el cambio
en la clasificación del suelo, siendo, finalmente, ya susceptible de edificación.
En consecuencia, el propietario, inicialmente, aportó un terreno y a medida
que el proceso de urbanización se ejecuta
la J.C. exige aportaciones periódicas, por
lo que, en último lugar, debe reflejar contablemente la entrega del solar por parte
de la entidad urbanística, teniendo en
cuenta las distintas aportaciones de los
miembros partícipes realizadas al inicio,
mostrando el siguiente asiento contable la
adjudicación de suelo apto para edificar. Nº 135 • Julio-Agosto de 2002
● La contabilidad de
las Juntas de Compensación
BIBLIOGRAFÍA
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(4) Junteros(1)
(4) Proveedores, entidad urbanizadora(2)
a Venta de suelo apto para edificar (7)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(0) Urbanización a ejecutar
(0) Urbanización ejecutada(3)
a Compromiso con la entidad
urbanizadora
(0)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(1)
(2)
(3)
Adjudicación de solares a propietarios.
Adjudicación de solares a la empresa
urbanizadora.
Finaliza la urbanización y por tanto del
compromiso
Una vez terminado el proceso urbanizador, resta contabilizar por parte de la
J.C. el asiento de cierre o liquidación ya
que el objetivo que motivó su constitución
se ha cumplido y no tiene sentido que siga operando, mostrándose tal operación
en el siguiente asiento contable:
ALCARRÍA JAIME, J. (1996): “Tratamiento
contable de productos derivados.” Partida Doble. Nº
73. Diciembre, pp. 58-67.
ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE CONTABILIDAD Y
ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS (A.E.C.A.) (1995):
Principios contables. Proveedores, acreedores y otras
cuentas a pagar. Documento Nº5. 8ª edición. Madrid.
FALCÓN PÉREZ, C.E. (2000): El proceso
urbanístico y su contabilidad: Sistemas de compensación,
cooperación y expropiación. Tesis Doctoral. Universidad
Nacional de Educación a Distancia. Madrid.
INSTITUTO DE CONTABILIDAD Y AUDITORÍA
DE CUENTAS I.C.A.C. (1993): Consulta nº8 Sobre la
forma de registrar las adquisiciones de solares a cambio
de construcciones futuras realizadas por empresas
inmobiliarias y la cesión de solares y edificaciones
realizadas en aplicación de la normativa urbanística.
B.O.I.C.A.C. nº 15.
INSTITUTO DE CONTABILIDAD Y AUDITORÍA
DE CUENTAS I.C.A.C. (1994): Consulta nª2 Sobre el
tratamiento contable de los gastos de urbanización de
un polígono industrial realizados por una empresa
instalada con anterioridad a la urbanización del
polígono. B.O.I.C.A.C. nº 16.
INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS
COMMITTEE I.A.S.C. (1997): Normas Internacionales
de Contabilidad del IASC. Traducida por: Gonzalo
Angulo, J.A. y Tua Pereda, J. Editorial Instituto de
Auditores-Censores Jurados de Cuentas de España. 4ª
edición. Madrid.
LARRIBA DÍAZ-ZORITA, A. (1995):
“Contabilización de operaciones de futuros y
opciones.” Partida Doble. Nº 58. Julio-agosto, pp. 6-34.
L
a entidad
responsable
de la urbanización,
la J.C., debe
realizar la oportuna
reclasificación,
reflejando
contablemente tal
hecho económico
Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del
Suelo y Valoraciones.
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(1) Fondo operativo(1)
(5) Derramas de junteros
a Junteros
(4)
––––––––––––––– x –––––––––––––––
(1)
Cierre de la contabilidad de la Junta de
Compensación.
El proceso urbanístico es común a todas las sociedades en crecimiento que
implica, habitualmente, disponer tanto de
una gran extensión de terrenos como de
un importante montante de recursos financieros. El proceso en sí es complejo,
añadiendo además, que si es ejecutado
bajo el sistema de compensación el número de agentes que participa se multiplica, actuando bajo un interés común, la urbanización de los terrenos, pero con participaciones y votos diferentes; de entre éstos, destaca la J.C. ya que dirige y controla todo el proceso.
MINISTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA
(1995): Consulta sobre el Tratamiento fiscal en el
Impuesto sobre Sociedades de la Junta de
Compensación. Contenido en “La Fiscalidad de las
Juntas de Compensación.” Seminario Juntas de
Compensación Urbanística. Grupo Especial Directivos.
Madrid.
OMEÑACA GARCÍA, J.(1994): Las resoluciones
del ICAC sobre contabilidad. Edit. Deusto. Bilbao.
Orden 27 de enero de 1993 por las que se
aprueban las Normas de Adaptación del Plan General
de Contabilidad a las Empresas Constructoras.
Orden de 287 de diciembre de 1994 por las
que se aprueban las Normas Adaptación del Plan
General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias.
Real Decreto 1349/1990, de 20 de diciembre,
por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad.
Real Decreto 437/1998, 20 de marzo, por el
que se aprueba las Normas de Adaptación del Plan
General de Contabilidad a las Empresas del Sector
Eléctrico.
Resolución 2/2000, de 22 de diciembre, de la
Dirección General de Tributos, relativa a las cesiones
obligatorias de terrenos a los Ayuntamientos
efectuadas en virtud de los artículos 14 y 18 de la Ley
6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y
Valoraciones, y a las transmisiones de terrenos por
parte de los mismos.
SANTOS DIEZ, R. y CASTELAO RODRÍGUEZ, J.
(2000): Derecho Urbanístico. Manual para Juristas y
Técnicos. 4ª edición. Editorial El consultor de los
Ayuntamientos y de los Juzgados. Madrid.
VELA PASTOR, M.; MONTESINOS JULVE, V. y
SERRA SALVADOR, V. (1991): Manual de
Contabilidad. Edit. Ariel Economía. Barcelona.
Nº 135 • Julio-Agosto de 2002
www.partidadoble.es
27 •