ASAMBLEA COOPROPIETARIOS HUINGANAL ABRIL 2011

ACTA
ASAMBLEA
GENERAL
ORDINARIA
DE
PARCELACION VALLES DEL HUINGANAL AÑO 2011
COPROPIETARIOS
DE
COMUNIDAD
En Limache a 30 días del mes de abril de 2011, habiendo sido citada
la asamblea ordinaria, a las 10:30 Horas en primera citación y a las
11:00 Horas en segunda citación y siendo las 11:05, luego de que el Señor
presidente constatara la falta de quórum en primera citación, se da
inicio, en segunda citación, en dependencias del Club de Golf Huinganal
S.A., a la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios de Parcelación
Valles del Huinganal.
La citación a la asamblea fue enviada por correo certificado a cada
uno
de
los
copropietarios
a
sus
domicilios
registrados
en
la
administración, sin perjuicio de haber publicado la citación
en el
diario El Mercurio de Valparaíso.
La Asamblea se desarrollo con la presencia y participación de 39
copropietarios, cuya asistencia quedo registrada en libro de firmas que
se adjunta como anexo de esta acta. Se agrega a los asistentes aquellos
copropietarios que entregaron poderes para su representación en la
Asamblea, los cuales suman 61 poderes que se identifican en anexo a esta
Acta. En total entre asistentes y poderes la Asamblea estuvo constituida
por el 45.66% del total de copropietarios
Se da a conocer la tabla para la Asamblea:
•
•
•
•
•
•
Aprobación Acta Anterior
Informe de gestión del año 2010.
Situación agua potable y agua riego.
Aprobación Informe Ingresos - Egresos año 2010.
Presentación y Aprobación del Presupuesto Gastos Ordinarios
2011.
Presentación y Aprobación Presupuesto Gastos Extraordinarios.
año
Lectura Acta Anterior.
El Sr.
Presidente del comité de administración Comunidad
Parcelación Valles de Huinganal, don Fernando Lathrop, solicita a la
asamblea la aprobación del acta anterior, sin leerla, en atención a
que
está disponible para todos los copropietarios en la oficina de
la
administración.
Los presentes aceptan y se da por
aprobada el
acta de la Asamblea General de Copropietarios año 2010.
INFORME DE GESTION DEL AÑO 2010
El señor Presidente
da a conocer apoyado en una serie de fotografías
obras realizadas durante el año 2010, las cuales de citan:
• Perfilamiento de caminos. Todos los caminos son ensanchados, se
recupera su peralte, rehacen las zanjas laterales, se perfilan y se
les pone una carpeta de maicillo de unos 5 centímetros como
promedio. También se solicitó a los parceleros que habían plantado
setos o arbustos fuera de sus deslindes y que afectaban en la
anchura de los caminos que despejen el área.
• Recuperación y pintado de letreros y señal ética. Se recorre y
pinta toda la señal ética existente
• Cambio bomba impulsión del pozo parcela Nº 10.Durante el año se
quemaron en dos oportunidades los motores extractores de agua del
pozo de la parcela N°10. En la primera oportunidad se atribuyó a
•
•
•
•
•
•
•
•
•
una
falla del partidor. En la segunda a desbalances entre las
fases eléctricas y un inadecuado circuito de protección eléctrica.
Se realizaron las modificaciones pertinentes.
Mantención ambos pozos profundos. Se realizó limpieza y recorrida a
todo el fitting del circuito extractor de agua de los pozos de la
rotonda y el de la parcela Nº 10.
Habilitación de un estanque agua potable de 30 m3. Se instaló un
estanque de agua de 30 M³ al lado Sur de la sala de bombas.
Habilitación de dos estanques adicionales de 40m3 cada uno. Se
instalaron dos estanques de fibra al lado exterior Oriente del
sector de estanques. Con ambos estanque se aumentó la capacidad de
acumulación de agua potable hasta 250 M³.
Búsqueda de pozos mediante radiestesia y estudio geofísico. Se
inició un proceso de búsqueda de un lugar para construir un nuevo
pozo
de
agua.
Se
intentaron
distintas
modalidades,
desde
radiestesia hasta estudios geofísicos. Todas las alternativas han
recomendado distintos lugares. Se optará por la recomendación del
estudio geofísico.
Control nocturno del llenado de estanques de agua. Para suplir las
altas demandas de agua de los fines de semana, se ha estado
cortando el agua durante la noche de los viernes y sábados para
lograr entregar en las mañanas los estanques llenos.
Aumento de la capacidad de almacenamiento del espejo de agua. Se
profundizó la punta Sur del espejo, aumentando su capacidad en unos
500 M³
Guerra desatada con canalistas por agua del Waddington
– Control marco repartidor. Se aumentaron las rondas por el
sector del marco repartidor, ya que durante los periodos de
recepción de agua concurrían parceleros externos a disminuir
el ingreso de agua hacia nuestro sector.
Extinción de incendios. Durante este periodo fuimos afectados por
una serie de incendios. Dichos incendios
fueron atribuidos a
venganzas de nuestros rivales del agua del Waddington. Se hicieron
las denuncias en carabineros. Sin embargo, nunca se encontraron a
los responsables ni comprobó dicha teoría. Problemas en la red de
agua de riego
– Obstrucción de bombas. Las bombas de aspiración de agua de
regadío, se obstruyeron en varias oportunidades con peces y
ranas.
– Mejoras en la boca toma. Se confeccionó un nuevo canastillo
e instaló una protección en la bocatoma de agua dentro del
espejo.
– Mediciones de presión en toda la red. Se realizaron
mediciones de presión de agua de riego en toda la red, en
busca
de
anomalías,
encontrándose
las
llaves
espejo
obstruidas.
– Mantención llaves espejo. Pese a la reactivación de dichas
llaves y al intento de muchas combinaciones de abertura, no
se logró solucionar el problema.
– Mantención motobombas. Se recorrieron en servicio técnico
autorizado todas las bombas de extracción y presurización de
agua de riego. Tampoco se logró mejorar la presión del
circuito de agua de riego.
Otras acciones en busca de soluciones futuras a la sequía
–
•
•
•
•
Aproximación con parceleros
comunidad aguas
los Leones
(confianzas). Se han realizado reuniones en busca de mejorar
las confianzas perdidas hace muchos años. Nos enteramos que
el administrador del tranque temía subir el nivel de
acumulación de agua del tranque ante un eventual rompimiento
del pretil, producto de la incapacidad de evacuar las aguas
durante lluvias muy prolongadas.
• Compromiso de ampliación del canal de rebalse. La
Directiva, se compromete a ampliar el canal de rebalse,
para mejorar la capacidad de evacuación de agua y así
lograr que se aumentaran los niveles de acumulación de
agua.
• Desmalezamiento del pretil del tranque. Se desmalezó
todo el pretil, para cumplir con las recomendaciones de
mantención y seguridad de este.
– Oferta al Sr. Girardi por ducto que corre por Transito
Guerra. Se le pidió al Sr Girardi que nos entregara todos los
antecedentes
para
comprobar
su
dominio
y
estado
de
conservación de un supuesto ducto que corre por la calle
Tránsito Guerra que permitiría traer agua al Condominio desde
el río Limache. La idea es adquirir dicho ducto con la deuda
que el señor Girardi mantiene hacia el Condominio.
– Solicitud
factibilidad
técnica
con
Esval
(j.
Emilio
Fontaine). Se solicitó a Esval que nos hiciera un estudio de
factibilidad técnica de alimentar con agua potable el
Condominio.
Riego caminos y árboles una vez a la semana. Se ha contratado el
servicio de riego de los caminos y árboles que adornan nuestros
espacios comunes.
Situación inscripción Reglamento de Copropiedad modificado. El
Reglamento de Copropiedad no ha sido inscrito, por cuanto el
Conservador de Bienes Raíces de Limache ha argumentado distintas
razones para no hacerlo. En la última oportunidad se inhabilitó por
ser propietario. Sin embargo, emitió una opinión adversa.
Restauración
casa administración. Se restauró el ala Norte y
Oriente de la casa Administración. Además, se confeccionaron nuevos
baños para nuestro personal.
Adquisición de máquinas y herramientas. Se compraron una serie de
máquinas para mantener la operatividad del Condominio. Entre ellas
se puede destacar un grupo generador de 3000 watts, un compresor,
máquinas orilladoras y motosierra, etc.
Don Jaime Vidal da a conocer las problemáticas del agua potable durante
el verano, dando a conocer que se
tomó la determinación de hacer dos
estanques más de 40.000
litros cada uno, con lo cual se duplicó la
capacidad de almacenamiento de agua potable.
La nueva tarificación de agua potable implementada por el Comité de
Administración se debió a
que algunos propietarios no controlaron el
consumo de agua potable utilizando este elemento como agua de riego. La
nueva tarificación entró
en vigencia en febrero de este
año, dando
tiempo así a que todos los propietarios pudieran reprogramar sus
sistemas de regadío e instruir a sus jardineros. Es imposible predecir
un nivel de consumo por parcela, pero se llegó a un promedio en relación
a consumos anteriores.
En diciembre y enero, el personal no tomó
vacaciones, porque había que mejorar los turnos de noche para vigilar los
niveles de agua de los estanques, y también para cortar el suministro de
agua entre las 23:00 y 5:00 horas
de la mañana, para poder recuperar
los pozos.
Los pozos no han perdido su nivel. El 14 de febrero se
recibieron los nuevos estanques y con esto la urgencia cesó. Se dispuso
terminar los turnos nocturnos y se retomó el ritmo de trabajo normal. Se
exhibe foto, destacando y dando a conocer la capacidad del personal. Los
radieres
y las conexiones de tuberías
para los estanques fueron
construidos íntegramente por el personal de mantención, lo que da cuenta
de su real nivel de capacitación y compromiso por la comunidad.
Don Fernando Lathrop, destaca que las lozas de los dos estanques de 40
mil litros cada unos, fue calculada por un ingeniero calculista.
Se dan a conocer estadísticas de la sequía. En un año normal el Canal
Waddington entrega
agua desde el mes Septiembre a Abril. El espejo de
de riego se mantenía y se consumían alrededor de 5600 metros cúbicos de
agua potable
al mes. Las bombas de impulsión y de extracción de agua
potable succionaban 10 horas diarias. En cambio, durante la sequía, bajó
el suministro de riego, a dos veces cada 15 días y con esto el consumo de
agua potable
aumentó a 8000 metros cúbicos al mes, las bombas
succionaban durante
18 horas.
Cada detalle de esta emergencia, se
encuentra registrado en un libro, para poder tener información y estar
bien preparados para una próxima emergencia, existen datos cronometrados
y registrados para evitar improvisaciones.
Inconvenientes: Algunos propietarios reclamaron por la escasez del agua
de riego, solicitando alguna opción B. Lamentablemente sólo se tiene la
opción de los 2 pozos para agua potable y para riego lo que entrega el
Canal Waddington.
Se expone que la comparación con el Condominio de
Trinidad no tiene fundamento, ya que ellos
poseen desde sus inicios 5
pozos, de los cuales obtienen tanto agua potable como agua para riego. En
el Condominio no existen pozos de agua de riego y nunca se ha evaluado
la alternativa de hacer uno. En la actualidad no es momento de hacerlo ya
que el costo de perforación ha aumentado mucho.
La propietaria de la parcela Nº 42 Sra. María Dolores Inostrosa, expone
que no recibe agua de riego y además da a conocer que maquinarias de don
Sebastián Girardi que se encontraban haciendo trabajos en calle Transito
Guerra, dañaron parte de su muro de adobe. Informa a los presentes que
el Sr. Girardi confeccionó un pozo detrás del tranque. Don Jaime Vidal,
responde que el pozo está a 10 metros del límite norte de la parcela Nº
156, la propietaria consulta si se está al pendiente de los trabajos del
Sr. Girardi, a lo cual el Sr. Presidente responde que están atentos. Don
Jaime Vidal
comenta para conocimiento de los presentes, que Sebastián
Girardi es dueño de una parcela de este condominio, pero la inscribió
como parte de la parcelación que construye, y usaba los caminos del
Condominio para llegar a su nuevo proyecto con interesados en comprar.
El Administrador, oportunamente arbitró las medidas para impedir esta
práctica, lo que motivo de parte del Sr. Girardi la presentación de un
recurso de protección, el cual fue rechazado por la Corte de Apelaciones.
Solicitó al Comité el servicio de electricidad, lo cual se le negó. Al
habilitar el camino Transito Guerra para acceder a su parcelación hubo de
alterar el curso de rebalse
del tranque Los Leones, obra que
inicialmente fue observada por el Dpto. de Obras de la Municipalidad, a
solicitud de nuestra Comunidad, y debió ser finalmente re-hecha.
CONDUCTAS INDESEABLES DE LOS PROPIETARIOS:
Se expone los resultados de un programa de vigilancia implementado desde
el inicio de la carencia de agua de riego, el cual permitió detectar
diferentes situaciones irregulares las cuales se ejemplifican con
fotografías. Se encontraron 17 parcelas en malas prácticas, es decir,
hurtando agua, algunos con medidores invertidos y bypass, a los cuales
se les notificó por escrito y se les otorgó plazo de 1 semana para
revertirlo. Se exponen fotos de medidores alterados.
Don Fernando
Lathrop informa a modo de ejemplo: que “un propietario llenó su piscina,
sin embargo, el medidor marcaba 40 metros cúbicos al revés”….
Propietarios culpan al jardinero. Al respecto los asistentes a la
asamblea argumentan que el responsable es siempre el propietario y se
solicita que se realice una revisión parcela por parcela a través de una
autorización.
La propietaria Alejandra De la Fuente, parcela Nº 135
propone utilizar
un sistema de medidor por sector, que generé un promedio de uso de éste y
así revisar periódicamente, por sectores, en vez de revisar 200 casas
individualmente. Ofrece cotizaciones para estudios.
Se presenta foto de una parcela, en la cual se muestra una mala práctica.
La cual no tiene agua potable pero si tiene un filtro de agua. Por esta
foto, el administrador fue amenazado con demandas y enviarlo a la
justicia por haber ingresado a la propiedad sin autorización. También se
encontraron parcelas con doble aducción de agua de riego, con el objetivo
de recibir agua de riego por 2 cañerías, obteniendo, mayor beneficio que
el resto de los propietarios.
Se informa que dentro de los próximos meses, se pondrá en ejecución un
programa n de retiro de podas. Esto, con el fin de generar consciencia
que la los retiros vegetales deben ser sacados cuando corresponde, no
todos los días.
La Sra. Adriana Piwonka parcela Nº 90 ubicada en calle Los Quillayes,
comenta que desde fines de marzo existe una ruma de hojas en la orilla de
la calle. El directorio responde que lamentablemente el hecho es cierto,
pero que ello se debe a que el personal ha dedicado
gran parte de su
jornada a mantener el abastecimiento de agua para los propietarios.
Don Eduardo Lillo propietario parcela Nº 123, reclama que su parcela,
que se encuentra al exterior, no recibe agua de riego. Comenta además,
que hace 9 años cancelaba mucho menos valor por gastos comunes; reitera
además que aún tiene su medidor eléctrico en otra parcela; el Sr.
Presidente responde que en ese ramal de agua de riego existe un problema
que no se ha podido detectar, debido a las diferentes presiones de la
red. Le informa que se efectuaron algunas modificaciones para su sector,
cuyo resultado no se ha podido verificar por la falta de agua.
El Sr. Mauricio Villaseñor, propietario de la parcela Nº 109-118 y 119
expone en relación al tema del agua de riego, su solicitud de tratar de
dar el agua de riego no sólo los sábados y días de semana después de las
20:00 hrs, ya que en su caso,
no tiene disponibilidad para hacerlo el
fin de semana, su jardinero trabaja de lunes a viernes de 8 a 6 de la
tarde. Sin embargo, por esta medida, no le es posible cumplir su labor a
cabalidad. El Sr. Presidente comenta que ya no será necesario dar el
riego por sectores diferidos, es decir, bajo y alto, para obtener mayor
presión. Con el último análisis, se detectó que teniendo ambos sistemas
presurizados la presión aumenta algunas libras por pulgada cuadrada.
Aprobación Informe Ingresos - Egresos año 2010.
INGRESOS 2010
PRESUPUESTO
EJECUTADO
SALDO INICIAL BANCO (CONTABLE)
$
2.969.468
$
2.969.468
SALDO INICIAL BANCO (CONTABLE) CTA. 2 INVERSIONES
$
3.389.541
$
3.389.541
SALDO INICIAL DOCUMENTOS POR COBRAR (CH. CARTERA)
$
3.897.003
$
3.897.003
SALDO INICIAL CUENTAS POR COBRAR
$
6.402.438
$
6.402.438
TOTAL INGRESOS
$
297.741.550 $
310.782.001
%
104%
GASTOS COMUNES ORDINARIOS DEL PERIODO
$
145.285.882
$
146.730.596
GASTOS COMUNES EXTRAORDINARIOS DEL PERIODO
$
42.940.000
$
38.405.446
89%
AGUA POTABLE DEL PERIODO
$
16.422.446
$
17.826.420
109%
ELECTRICIDAD DEL PERIODO
$
46.300.974
$
46.296.349
100%
OTROS INGRESOS DEL PERIODO (Limp. Parcelas; recolec. de podas)
$
1.000.000
$
3.020.268
302%
$
3.427.696
INGRESOS NO IDENTIFICADOS
DISTRIBUCION INGRESOS NO IDENTIFICADOS
GASTOS COMUNES ORDINARIOS AÑOS ANTERIORES
GASTOS COMUNES EXTRAORDINARIOS AÑOS ANT.
$
$
27.588.444
4.882.292
101%
-$
2.535.010
$
32.079.742
116%
5.407.354
111%
$
ELECTRICIDAD AÑOS ANTERIORES
$
3.225.826
$
2.117.332
66%
AGUA POTABLE AÑOS ANTERIORES
$
2.324.754
$
1.691.720
73%
OTRAS DEUDAS AÑOS ANTERIORES
$
470.932
$
406.615
86%
C.C.A.F. LA ARAUCANA, OTROS REINTEGROS
$
500.000
$
226.221
45%
COSTAS JUDICIALES
$
4.800.000
$
5.244.503
109%
10.436.749
522%
MULTAS E INTERESES (FONDO DE EMERGENCIA)
$
2.000.000
$
El Sr. Presidente comenta que el informe de ingresos y egresos fue
enviado a todos los propietarios.
Los ingresos fueron mucho mejor de lo esperado. El presupuesto que se
hizo, consideró un ingreso de $ 145.000.000 por concepto gastos comunes
ordinarios. En la asamblea del año anterior, se aprobó aumentar el gasto
común ordinario a $ 75.000. Sin embargo,
no ha sido necesario realizar
el ajuste, en atención a que
se logró financiar el presupuesto con la
suma recaudada.
Otro punto digno de mencionar es el de las demandas ejecutivas
presentadas a los propietarios con deudas mayores a $ 1.000.000.
Se
logró la recuperación de $ 24.000.000. La demanda ejecutiva tiene la
ventaja de ser mucho más rápida, Sin embargo, la desventaja de que sólo
es factible
recuperar la deuda de los últimos 3 años. La demanda
Ordinaria tiene resultados mucho más lentos, pero existe la posibilidad
de recuperar la deuda de hasta los últimos 5 años.
Hasta el momento
todas las demandas han sido falladas a beneficio
del condominio y
existen propiedades que están prontas a salir a rematadas.
Se consulta por la deuda del Club de Golf. A lo cual el Presidente
informa que el Club de Golf igual ha sido demandado ejecutivamente.
Se consulta porque no se han efectuados corte de electricidad si el
administrador tiene la facultad para hacerlo;
se responde que los
deudores más abultados e históricos no tienen consumos eléctricos.
Resumiendo, se informa que se presupuestó recibir $297.000.000.- y
se recibieron $310.000.000.El Sr. Lillo parcela Nº 123, consulta el estado de la parcela Nº
124, a lo cual se le responde que está en cobranza judicial.
Un propietario manifiesta su alegría por el nivel de recupero, ya
que de los años que vive en Huinganal, es la primera vez que se habla de
un número mayor al millón de pesos.
EGRESOS 2010
PRESUPUESTO
292.932.184,80
EJECUTADO
%
TOTAL EGRESOS
$
$ 277.590.931,48
95%
Gastos de administración
$
6.995.034
$
4.990.206
71%
Gastos en personal
$
63.743.635
$
60.828.907
95%
Energía y Combustibles
$
86.969.903
$
83.152.309
96%
Servicios de Comunicación
$
3.860.571
$
3.384.759
88%
Arriendos y pago de derechos
$
11.946.935
$
12.394.820
104%
Materiales y repuestos
$
9.229.120
$
13.981.668
151%
Mantención
$
16.840.317
$
18.277.250
109%
Servicios externos
$
49.146.526
$
51.128.308
104%
Transporte
$
1.260.144
$
1.425.892
113%
Gestión (Inversiones)
$
42.940.000
$
28.026.812
65%
SALDO FINAL DEL AÑO
$ 49.849.519,52
SALDO FINAL BANCO (CONTABLE)
$
7.995.448
SALDO FINAL BANCO (CONTABLE) CTA. 2 INVERSIONES
$
34.389.085
SALDO FINAL DOCUMENTOS POR COBRAR (CH. CARTERA)
$
4.721.085
SALDO FINAL CUENTAS POR COBRAR
$
2.743.902
Los egresos del año corresponden a $277.000.000.- que se distribuyen en
las
iniciativas
de
inversión
con
un
total
de
$28.000.000.y
$250.000.000.- aproximadamente, en gastos operacionales.
El saldo del
año es cercano a los $50.000.000.-. De este monto, $29.500.000.- ya se
pagaron compromisos adquiridos durante el año 2011. El diferencial,
corresponde a inversiones no realizadas pero que estaban programadas.
Se solicita dar por aprobado el presupuesto.
El Sr. Villaseñor parcela Nº 109-118-119, consulta por los pagos
efectuados al contratista, se responde que éstos fueron cancelados
conforme a los estados de avances revisados por el ITO. En total,
$23.000.000.- al momento de finiquitar, quedando un remanente de
$4.000.000,- para el término de la obra,
el arreglo del portal es un
tema aparte, los materiales fueron recuperados casi en un 100% .
Se pregunta al presidente por qué el ITO, permitió que se levantara el
portal en esas condiciones. El directorio comenta que lamentablemente a
ojos del ITO todo se encontraba en buenas condiciones. Don Luis Zúñiga
solicita mirar con un poco de condescendencia la situación dado que
todos los directores se encuentran fuera del condominio durante el día y
algunos toda la semana; asimismo, durante todo el proceso de construcción
el administrador estuvo con licencia. La esposa de don Carlos Stoller,
propietario de la parcela Nº 142, manifiesta su malestar debido a que
propietarios profesionales, se ofrecieron, sin cobrar ningún tipo de
servicio,
ayudar y el directorio no acepto la ayuda. Don Fernando
Lathrop expone que no hay como defender el tema del portal, pero que la
situación pudo ser peor si hubiese habido un accidente con resultado de
lesiones personales.
La Sra. Isabel Arce propietaria de la parcela Nº 192 expone que ella y su
esposo realizaron comentarios en la administración de lo malo de la
construcción pero no fue considerado. Ella propone la
idea de crear un
comité compuesto por los propietarios para supervisar
las obras en
ausencia del administrador. Los que se ofrecen
para asesor en temas
técnicos de construcción son: Roland Kelpen parcela Nº45, Isabel Arce y
José Antonio Vega parcela Nº192 y Carlos Stoller
parcela Nº142.
El
propietario de la parcela Nº 53 don Edwin Valencia da a conocer a la
asamblea que su vecino, don Carlos Cárcamos de la parcela Nº 54 conversó
directamente con el presidente del comité de administración. El
presidente manifiesta que don Carlos Cárcamo pertenece a la constructora
que desestimó hacer los trabajos y los aportes entregados por él, fueron
tomados en cuenta. De hecho, las vigas del portal se cambiaron a
sugerencia de él.
Se aclara a los presentes, que el Administrador ha
estado con licencia durante
el período de construcción y que fue el
Comité de Administración quienes determinaron a quien contratar.
Se solicita dar por aprobado el presupuesto de ingresos y egresos, el
cual es aprobado por mayoría.
PRESUPUESTO 2011
GASTOS ORDINARIOS Y EXTRAORDINARIOS 1:06
PRESUPUESTO EGRESOS 2011
PARTIDAS
PPC
PPI
GASTOS DE ADMINISTRACION
$
5.719.634
GASTO EN PERSONAL
$
75.965.211
ENERGIA Y COMBUSTIBLES
$
84.708.947
SERVICIOS DE COMUNICACIÓN
$
3.178.159
ARRIENDOS Y PAGOS DE DERECHOS
$
8.298.348
MATERIALES Y REPUESTOS
$
16.226.000
MANTENCION
$
24.675.925
SERVICIOS EXTERNOS
$
58.398.446
TRANSPORTE
$
1.433.306
GESTION (INVERSIONES)
$
$
278.603.975
$
80.000.000
$
80.000.000
Se informa que se presentarán 2 opciones de presupuestos, ambos con la
misma mirada en los egresos.
En cuanto a los ingresos se producen las
diferencias.
Los egresos presupuestados en gastos ordinarios para el año 2011 son
28 millones superiores que los del año 2010. Dicha diferencia se produce
principalmente por:
Gastos de personal:
1. Se realizará un aumento de sueldo para los empleados. Ya que hace
varios años que no se les aumenta el sueldo.
2. Contratación de un técnico para temas propios del condominio y
realizar mantenciones.
3. Se desvincularán algunos trabajadores que no cumplen con el perfil
requerido y se contratarán otros que lo tengan.
4. Adicionalmente se refundirán
los cargos de mantención y
operaciones.
Gastos de mantención, repuestos y materiales:
La idea es que el técnico que se contrate realice aquellas mantenciones
pendientes.
Servicios externos. Contamos con un abogado, don Francisco Urresti, que
es la persona que realizó
la recuperación del pago de gastos comunes.
Sin embargo, también tenemos otros problemas legales del día a día por
lo que se necesita la asesoría de un abogado, con el cual se pueda contar
un sábado al mes, y consultas telefónicas.
Iniciativas
de inversión propuestas
para el presente año:
TOTAL INICIATIVAS
$
80.000.000
Remodelación de Bodegas ( comprometida 2010)
$
20.000.000
ESTANQUES AGUA POTABLE ( EJECUTADA)
$
12.000.000
Construcción pozo profundo e interconectado
$
30.000.000
$
Segunda fase restauración bodega Poniente
Transformador de electricidad para sector
$
deficitario
12.000.000
6.000.000
Explicación de inversiones:
Remodelación de las bodegas
De
los
$80.000.000.presupuestados,
se
incluyen
los
MM$
20
comprometidos en la reconstrucción de las bodegas de la administración.
De los cuales
ya se han pagado $16.000.000.al contratista y otro
$1.500.000.- en trabajos de los baños del personal, por lo tanto, tan
sólo quedan $2.500.000.- para concluir las obras.
Instalación de dos estanques de agua potable
Esta obra ya fue ejecutada y su costo alcanzó los $12.000.000.- Dicho
monto cubrió los costos de los estanques, la construcción de la loza
armada y su interconexión con el resto de los estanques acumuladores. Es
necesario incluirla, por cuanto se emplearon recursos del presente año.
Construcción de un pozo profundo:
Actualmente estamos produciendo 260 M³ de agua potable al día. Durante
los días hábiles dicha cantidad alcanza a cubrir las necesidades del
centenar de parcelas habitadas. Sin embargo, durante los fines de semana
el consumo promedio supera los 4 M³ por parcela. Es decir, se requieren
400 M³ diarios. Sólo si logramos rellenar los estanques, podríamos
cumplir con dicho requerimiento. Sin embargo, dicha meta no la logramos
cumplir todos los fines de semana. Además, tenemos un crecimiento
sostenido de nuevos vecinos. Por lo tanto, se necesita contar a la
brevedad con un nuevo pozo profundo de agua potable. Además,
debemos
tener en cuenta
que el próximo año
continuará la sequía y
debemos
estar preparados para enfrentarla.
Hoy tenemos una cuota de agua regulada mediante multas de sobre
consumo. Dicha cuota es de 50M³. Dicho valor se determinó conforme a la
capacidad actual de producción de agua. El contar con un nuevo pozo, nos
permitiría aumentar dicha cuota. Nos encantaría no tener cuotas y que
cada uno se midiera. Sin embargo, hay propietarios que son incapaces de
equilibrar sus intereses personales con los colectivos, por lo tanto
debemos seguir con cuotas de agua por parcela.
Segunda fase restauración bodega poniente:
Según presupuesto recibido, con
$12.000.000. Podríamos construir un
estacionamiento. Estacionamiento que fue aprobado el año pasado. Debemos
recordar que es muy necesario, especialmente los fines de semana cuando
concurren muchos propietarios a la administración.- Otra alternativa
presentada por uno de los Directores consiste en la construcción de un
salón, donde los montos son muy superiores, ya que entre otras cosas,
requiere de baños. Sin embargo, el monto considerado sólo alcanza para
hacer un estacionamiento manteniendo el mismo look que el resto de la
construcción.
Respecto al portal posterior, la audiencia concuerda que no es necesario
y que incluso sin él se aprecian mejor las palmeras y el jardín, el cual
podría ser mejorado con la participación de un grupo de mujeres.
Transformador de Electricidad para calle los Abedules.
Se recuerda que en la gestión anterior se instaló un transformador en Los
Alerces con Las Acacias para dar solución al déficit existente en la
calle los Abedules. Sin embargo, aquello no fue tal, ya que con dicho
transformador se reforzó la alimentación de la calle Los Alerces y se
mantuvo el déficit en Los Abedules. Para este año se han presupuestados
$6.000.000.- para instalar un Transformador de electricidad
para dar
solución a
los problemas
de
electricidad de la calle los Abedules,
donde se producen grandes variaciones de voltajes.
Se solicita dar por aprobado las iniciativas de inversión.
Ante la consulta de una propietaria, se aclara a la Asamblea, que
para financiar las iniciativas propuestas, no se requiere cambiar el
monto de la cuota extraordinaria. Es decir se mantienen los $ 20.000.
La Sra. Cecilia Krogmann, parcela Nº 46 consulta por las
luminarias en mal estado y el tendido eléctrico que se realizó en la
calle Los Acacias.
Dando respuesta,
el señor presidente informa que
hay una partida en el presupuesto de gastos comunes ordinarios destinada
a mantención de redes con la cual se puede realizar esa a mantención.
Un propietario solicita información referente al agua de riego, debido a
que no está contemplada alguna solución en las inversiones.
El Sr.
Presidente responde que indirectamente estamos dando algo de solución, ya
que con la construcción de un nuevo pozo, se aumentará la cuota de agua
para cada parcelero, lo que permitiría que puedan destinar algo de esa
agua al regadío de algún arbolito o plantas más preciadas. Ahora, si el
pozo rindiese más de lo presupuestado, la necesidad estaría mejor
satisfecha.
Por otra parte, estamos en conversaciones con los parceleros de Los
Leones para que aumenten el nivel de acumulación de agua en el tranque.
Para tal efecto,
el Condominio los ayudará a mejorar el sistema de
rebalse y el pretil. Así podrán compartir un poco de agua.
Como tercera opción, estamos
en conversaciones con
Esval para
conectarnos a la red pública de agua. Si la respuesta fuese positiva, los
citaremos a una Asamblea Ordinaria para transmitirles las buenas nuevas y
resolvamos en conjunto el conectarnos con todas las ventajas y
desventajas que ello implique. Si esto ocurriese, podríamos destinar los
pozos de agua potable a riego.
Don Luis Zúñiga expone que hay que tener claro que ningún pozo produce la
cantidad de agua que entrega el Canal Waddington cuando llega. La Sra.
Alejandra de la Fuente, parcela Nº135, expone por su experiencia que se
debería responsabilizar a la administración del Canal Waddington por los
derechos de agua de cada propietario. El Sr. Luis Zúñiga responde
aclarando que lo que cada propietario tiene es 0.5 acción de agua de un
caudal discontinuo del Canal Waddington y a esto hay que agregar que
somos los últimos del Canal.
Don Eduardo Lillo parcela Nº 123 propone que hay otras opciones para la
confección de los pozos como adquirir una máquina que perfore la cual
tiene un costo más bajo. Además se
ofrece para poder llegar a la
Comisión Nacional de Riego, ya que es amigo de la jefa de gabinete.
Se solicita dar por aprobado las iniciativas de inversión, a lo cual la
asamblea da por aprobada.
GASTOS ORDINARIOS:
El presupuesto de egresos ordinarios que he presentado para este año
alcanza la suma de $ 278.000.000. Ahora buscaremos cómo financiar dicho
monto.
Antes que nada, debemos recordar que los Gastos Ordinarios de la gestión
que termina, se financió principalmente con una Cuota Ordinaria de
$70.000, pese a que en la última asamblea se aprobó aumentar la Cuota
Ordinaria a $75.000, valor que no se aumentó, en atención a que no fue
necesario.
El Presidente del Comité de Administración presenta un Presupuesto de
Ingresos centrado en el monto requerido para financiar los egresos
ordinarios que se prevén para el año 2011. Es decir, MM$278. Para tal
efecto
redondeará
los
esfuerzos
en
MM$
280.
PRESUPUESTO INGRESOS 2011
PARTIDAS
PPC
GASTOS COMUNES ORDINARIOS DEL PERIODO M$75 (83%)
$
156.686.438
AGUA POTABLE DEL PERIODO (90% a $350 hasta diciembre)
ELECTRICIDAD DEL PERIODO (95%)
$
$
30.267.951
43.681.773
OTROS DEL PERIODO (Limp. Parcelas; recolec. de podas)
INGRESOS NO IDENTIFICADOS
DISTRIBUCION INGRESOS NO IDENTIFICADOS
$
3.000.000
GASTOS COMUNES ORDINARIOS AÑOS ANTERIORES
$
21.012.279
GASTOS COMUNES EXTRAORDINARIOS AÑOS ANT. (62%)
ELECTRICIDAD AÑOS ANTERIORES (80%)
AGUA POTABLE AÑOS ANTERIORES (70%)
OTRAS DEUDAS AÑOS ANTERIORES(50%)
CAJA DE COMPENSACION
COSTAS JUDICIALES
$
$
$
$
$
1.523.598
1.790.744
437.997
500.000
1.000.000
$
$
5.374.542
15.460.435
GASTOS COMUNES EXTRAORDINARIOS DEL PERIODO(90%)
MULTAS E INTERESES (FONDO EMERG.) (53% de MM$ 7.1)
REGULARIZA CONTABILIZACIÓN ENTRE CUENTAS I y II
SALDO INICIAL AL 31-12-2010
TOTAL
$
280.735.758 $
PPI
$
42.876.000
$
4.889.874
$
3.804.911
-$
$
5.374.542
34.389.085
80.585.328
La propuesta presentada por el Presidente don Fernando Lathrop considera
como base de ingreso el nivel de respuesta que se logró en las distintas
partidas durante el ejercicio del
anterior.
Por ejemplo: en gastos
comunes ordinarios, el ingreso del año 2010
fue del 83% de lo
facturado. Por lo tanto, si para este año consideramos una cuota de Gasto
Común Ordinario de $ 75.000 por parcela, esperaremos recibir casi MM$
157.
En electricidad y agua potable se recuperó el 95% y 90% respectivamente
de lo facturado.
Respecto a la deuda que tienen los propietarios por conceptos gastos
comunes y otros asciende a MM$78.
De ese monto, debemos descontar
alrededor de $ 15.000.000 atribuibles a deudas incobrables que tienen más
de tres años. De los MM$ 63 recuperables, una parte importante está
centrada en 13 propietarios, quienes deben MM$ 48, a quienes se les ha
entablado un juicio ejecutivo. Los MM$15 restantes están, distribuidos en
85 propietarios. Si se consideran las respuestas de la cobranza del año
anterior, más lo recuperado durante el primer trimestre y se le aplica un
factor conservador, lograremos las cifras de recuperación expuestas.
Por otra parte, debemos agregar a los ingresos detallados, MM$ 15, que
corresponden a saldo del ejercicio 2010.
Como se darán cuenta, podemos asegurar la cifra de $ 280.000.000 para
solventar
los gastos ordinarios del año que han sido previstos en
$278.000.000, lo que permitiría comenzar el año próximo con un saldo en
cuenta corriente de $2.000.000, sin necesidad de aumentar el costo de los
gastos comunes, que debiera ser de $75.0000, monto que se aprobó en la
asamblea del año pasado.
En resumen el de esta propuesta es que quedará remanente más que
$2.000.000.- ó $3.000.000.- para la próxima gestión.
Don Horacio Groetaers, parcela Nº 85, consulta si hay alguna reserva para
emergencia, el señor presidente responde que existen los gastos comunes
extraordinarios, los cuales permiten disponibilidad inmediata en caso de
emergencia.
Además dentro de los gastos de mantención y de compra de
materiales, existen fondos de los cuales se puede disponer en una
situación como esta. En resumen, no hay dineros adicionales generados
para una emergencia, pero sí existen dineros de los cuales poder disponer
en caso de ella.
Don Patricio Reynolds, Propietario de la parcela N° 34 da a conocer su
malestar por la presentación de 2 propuestas de
de ingresos ordinarios.
El señor Presidente le explica que no lograron consenso y que ante un
empate en las preferencias de los Directores, se resolvió presentar ambas
propuestas. Les solicita
escuchar
la otra propuesta y que sea la
asamblea quienes opten por una u otra alternativa.
Don Luis Zúñiga, hace mención que los gastos comunes se han mantenido sin
variación desde el 2008 y el IPC
acumula un promedio de 7,4, hace
mención a la ley Nº19537 Copropiedad Inmobiliaria en el cual se señala
que todos los propietarios deben contribuir al financiamiento de los
gastos comunes, en igualdad y aquí solamente concurren en mayor medida,
los que están pagando agua potable, porque están subsidiando el gasto
común.
Al analizar el presupuesto se observa que fue un buen año, analizando el
gasto común ordinario, como esta presentado presenta un déficit que sólo
se financiaría con el aporte de la caja, para terminar con $ 2.100.000
al término del año.
Lo que produce como consecuencia un aumento del
déficit estructural, es decir, los gastos son mayores que los ingresos.
Al utilizar la caja, deja vulnerable ante cualquier emergencia. Por lo
que la directiva siguiente se encontraría sin fondos de reserva, el cual
es obligatorio. Este debería oscilar los $ 10.000.000.- porque la ley
dice que este fondo debe estar compuesto por lo recaudado por concepto de
multas e intereses. La ley es precisa en manifestar que estos dineros,
deben ser mantenidos en una Cta Cte. aparte en algún instrumento de
inversión. Sin embargo, lo que hoy se hace como Condominio es gastarnos
este dinero para financiar el déficit en cuenta corriente.
Esta propuesta tiene como objetivo tener un fondo de reserva para
emergencia, terminando con un saldo app.de $14.000.0000.La primera arista plantea preocuparse también de las directivas
posteriores, si seguimos con este régimen el fondo de reserva no
existirá, por lo que se propone aumentar el gasto común de la siguiente
manera:
 Parcelas Exteriores $ 59.300


Parcelas Club de Golf $ 60.000
Parcelas de la comunidad $ 80.300
Esto, permitirá generar un punto de inflexión en el déficit estructural.
No lo elimina, pero deja de crecer en alguna medida, terminando así a fin
de año con un saldo en este ítem de $ 14.000.000, compuesto por $
4.000.000 de saldo de caja y $ 10.000.000 por fondo de reserva. El mismo
punto de inflexión, el saldo positivo, etc.…
La segunda arista contempla los mismos saldos de $ 14.000.000 de saldo de
gasto común corriente, de los cuales $ 10.000.000 son de reserva y $
4.000.000 de disponibilidad de caja. La diferencia se refleja en la
asignación de 40 metro cúbicos de agua como parte del gasto común. Si lo
llevamos a la tarifa de hoy, corresponde a $ 14.000, esto cuantifica y
distribuye
el inherente derecho a las parcelas y elimina la
discriminación que el subsidio del gasto común concurren sólo algunas
personas. Para lograr esto, se requiere ajustar la tarifa de gasto común
a lo siguiente:
 Parcelas Externas $ 62.500
 Parcelas Club de Golf $ 63.000
 Parcelas de la comunidad $ 85.000
2:00
Escuchada las dos presentaciones, el señor Presidente aclara que el agua
potable
no está siendo financiada desigualmente, el costo del agua
potable más el procesamiento de las aguas servidas es muy superior a los
$350 que se cobran. El costo es cercano a los $700.- es decir, el 50% es
financiado con los gastos comunes.
Por otra parte, ante una emergencia que requiera financiamiento especial,
debemos recordar que contamos con la cuenta de gastos extraordinarios.
Frente a la preocupación que puedan suscitar los recursos que quedarán
para la próxima directiva, debo recordarles que mensualmente ingresan
MM$3,5 por concepto gastos extraordinarios, y durante el primer trimestre
del 2012 contaremos alcanzaremos a reunir MM$ 11 más los MM$ 2.1 que
quedarán a final de año.
Don Mauricio Villaseñor, expone la inconveniencia de que se
presenten
dos presupuestos. Opina que el directorio electo, debería ser capaz de
llegar a acuerdo, en algo tan fundamental como estimar los ingresos del
Condominio. Propone aprobar la propuesta del Presidente ya que en caso
contrario se debería dudar de toda la presentación realizada por él, o el
Directorio retira las propuestas y se pone de acuerdo y presenta solo un
presupuesto.
Don Luis Zúñiga expone que está de acuerdo con las palabras
del Sr.
Villaseñor, pero explica que según el reglamento el presidente no tiene
potestad para imponer un presupuesto. Don Mauricio Villaseñor reitera su
parecer y expone que se debiera presentar la postura de la mayoría y si
la mayoría de los directores no están de acuerdo con el presidente, le
piden que deje el cargo.
La Sra.
Isabel Arce, parcela Nº192,
da a conocer que según su
conocimiento los deudores de gastos comunes normalmente al no pago de 3
meses se cortan los suministros y acá en el Condominio es a los 10 meses,
el señor Presidente responde que en general los propietarios que viven
en el Condominio mantienen los pagos al día. Las deudas se encuentran
principalmente en las parcelas que no están construidas.
La Sra. Alejandra de la Fuente P.135, reconoce al Comité de
Administración su buena gestión pero considera que a futuro se debería
considerar más a los copropietarios que deseen ayudar en ciertos temas
como de gestión, ya que si el Comité tuvo la facultad de tarificar con
multas el agua potable, no se explica por qué no se multaron a los
propietarios que realizaron malas prácticas. El Directorio le comenta que
se han cursado multas que ascienden a los $ 300.000.
El señor presidente asume su parte
por no lograr un
acuerdo. Sin
embargo, hace presente que la votación fue dos a dos. Habiendo faltado
un director la noche en que se discutió el presupuesto, propone que el
director ausente en dicha oportunidad presente su votación.
Después de un breve intercambio de opiniones, se resuelve votar las
ponencias: la votación es 9 votos por la presentación de don Luis Zuñiga
y gran mayoría vota por la presentación del Presidente don Fernando
Lathrop, la cual implica un gasto común ordinario de $ 75.000 y un gasto
extraordinario de $ 20.000.
Fuera de pauta, el director Jaime Vidal aprovecha de comentar que el
condominio posee una deuda de aseo al municipio desde el 2007 a la fecha.
Recuerda que por ley toda persona que sea dueño de un bien raíz debe
cancelar los derechos de aseo. Se informa que la administración canceló
a la empresa Aseo Pacífico hasta Diciembre del 2008, pero estos dineros
no ingresaron a la Municipalidad.
Lo que da a entender que la empresa
que realizaba esta función, no canceló como corresponde al municipio, por
lo que hoy nos registra como morosos. El Jefe del departamento de Aseo y
Ornato de la gestión anterior, condonó la deuda del 2007 y 2008, según
consta en carta enviada por la Municipalidad al Condominio. Sin embargo,
la actual gestión, desconoce dicha carta. Por lo que de ahora en adelante
cada propietario es responsable de cancelar como corresponde y mientras
más se demoren en pagar más crecerán los intereses.
El compromiso del
Comité es entregar a la Municipalidad de Limache el listado de
propietarios vigentes.
La asamblea solicita control y revisión de los medidores de agua. Llegar
a algún acuerdo para que la administración revise en el momento que
estime conveniente. El Directorio comenta que esto no se puede hacer, ya
que sólo el dueño decide a quién deja
entrar a su propiedad. El
administrador posee la facultad de ingresar a las propiedades sólo en
caso de emergencia, los cuales se encuentran definidos en la ley.
Don Luis Zúñiga, expone que en todos los casos de mala práctica
encontrados, se asumió la buena fe del propietario en términos de que sus
jardineros realizaron los trabajos a sus espaldas. Ello a futuro no
volverá a ocurrir y se harán las denuncias al Juzgado de Policía Local
cuando corresponda. Se solicita al señor Presidente responder dónde se
destinan los valores cobrados por multas, a lo cual se responde que estos
dineros se van a la cuenta de Inversiones, es decir, para cubrir los
gastos extraordinarios.
La Sra. Alejandra de la Fuente parcela Nº135, solicita crear un
reglamento para la regulación del agua, pero el directorio comenta que
para esa gestión, es necesaria una reunión de asamblea extraordinaria,
con un quórum de casi el 80%, lo que es casi imposible, pues los
propietarios del condominio casi no vienen a las reuniones, lo que
imposibilita su solicitud.
La propietaria de la parcela Nº 86, propone colocar un sello en los
medidores de agua potable, para evitar las alteraciones en ellos, a lo
cual se responde, que esto no resolvería el tema ya que dura sólo unos
meses.
La propietaria de la parcela N 45, Sra. Carmen Gause, pregunta por qué no
se instalan contenedores para la basura. El Directorio comenta que fue
evaluado en su momento, pero la Empresa que ganó la licitación para el
retiro de desechos no posee ese tipo de camiones. Se analizará
posibilidad que ingresen los camiones a retirar a las parcelas.
Siendo las 13:40 horas se da por finalizada la Asamblea.
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Jaime Vidal V
Luís Zúñiga S.
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Alicia Aramburu
Juan Fuentealba
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Fernando Lathrop D.
Presidente
la