EL PAPEL DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA RECUPERACIÓN DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA José Luis Malo de Molina Director General Fundación de Estudios Inmobiliarios Madrid 28 de abril de 2015 DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS ESQUEMA DE LA PRESENTACIÓN 1. La contribución del sector inmobiliario a la crisis en España 2. Los avances en la corrección del desequilibrio inmobiliario. ¿El final del proceso de ajuste? El legado del desplome inmobiliario 3. Perspectivas del sector y aportación a la recuperación de la economía. 4. Algunas lecciones que se pueden extraer de la crisis y el papel de las políticas económicas. DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 2 LA CONTRIBUCIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO A LA CRISIS. La caída de la construcción tuvo un gran impacto en la contracción de la economía. 0 % Aportación del sector de la construcción a la caída de la actividad y del empleo (2007-2014) -5 -10 -15 -20 Inversión PIB Vivienda Otras construcciones Empleo Total de la economía Construcción DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 3 LA CRISIS INMOBILIARIA TUVO EFECTOS IMPORTANTES SOBRE EL SISTEMA FINANCIERO. La elevada exposición al mercado inmobiliario determinó un debilitamiento del sector financiero. CRÉDITO A HOGARES Y SOCIEDADES NO FINANCIERAS 2000 CRÉDITOS DUDOSOS A HH Y SNF €mm 65 250 60 200 55 150 50 100 45 50 €mm 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 40 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 TOTAL SECTOR INMOBILIARIO TOTAL SECTOR INMOBILIARIO Peso sector inmobilairio (eje drcho) DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 4 LOS EXCESOS INMOBILIARIOS DETERIORARON LA POSICIÓN FINANCIERA DEL SECTOR PRIVADO…. ….dando lugar a un incremento significativo de la deuda privada, tanto de hogares como de empresas no financieras, y a un descenso de la riqueza inmobiliaria de los hogares. RATIO DE ENDEUDAMIENTO. HOGARES Y SOCIEDADES NO FINANCIERAS RIQUEZA DE LOS HOGARES % PIB 220 1.200 200 180 % de la RBD 1.000 160 800 140 120 600 100 80 400 60 40 00 01 02 03 ESPAÑA 04 05 06 07 08 UEM 09 10 11 12 13 14 200 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 TOTAL NETA INMOBILIARIA (f) DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 5 LOS AVANCES EN LA CORRECCIÓN DE LOS DESEQUILIBRIOS. La demanda de vivienda presenta signos de estabilización apoyada en las compras por parte de extranjeros (localizadas, principalmente, en el arco mediterráneo) y, más recientemente, en la demanda nacional. Compras de viviendas (suma móvil de 4 trimestres) Notarios. Nº de transacciones de vivienda total niveles trimestrales promedio anual suma móvil de 4T (esc. dcha) vivienda nueva: suma móvil de 4T (esc. dcha) vivienda usada: suma móvil de 4t (esc. dcha) 160 Miles Miles 2010 60 40 360 2012 2013 2014 Miles Miles 80 420 2011 Nacionales (dcha) 300 240 180 120 20 60 0 0 740 640 600 480 100 80 90 540 140 120 Extranjeros 70 540 60 50 440 40 340 30 240 20 140 10 0 40 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 6 LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA EMPIEZA A REACCIONAR. - Los visados se han estabilizado, aunque en niveles muy reducidos. - La inversión residencial retorna a tasas positivas, tras siete años de caídas. - El empleo en la construcción se recupera. INVERSIÓN EN VIVIENDA. TASAS. Nº de viviendas visadas (niveles) Tasas intertrimestrales (esc. dcha.) 20.000 niveles mensuales nivel mensual promedio del año suma móvil de 12 meses (derecha) 240.000 Tasas interanuales 6 14 5 10 200.000 16.000 4 3 6 2 2 1 -2 -1 0 160.000 12.000 120.000 8.000 2009 -2 -6 -3 -4 -10 2010 -5 80.000 2011 -14 -6 -7 -18 -8 4.000 2012 40.000 2013 2014 -9 -22 -10 -26 0 2009M1 2010M1 2011M1 2012M1 2013M1 2014M1 0 2015M1 -11 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 14 7 LOS PRECIOS REPUNTAN Y MARCAN EL POSIBLE FINAL DEL PROCESO DE AJUSTE. -Los precios crecieron en 2014 (según los datos del INE) por primera vez desde 2007. -El fin del ajuste se extiende a todas las regiones (con la excepción de Navarra), pero con disparidad en el ritmo de crecimiento. CRECIMIENTO NOMINAL DESDE EL MÍNIMO DEL IPV POR CCAA PRECIO DE LA VIVIENDA. TOTAL (IPV) Tasa intertrimestral Tasa interanual 1,3 15 4,9 1,0 1,4 0,8 10 1,7 1,1 5 2,8 3,6 0 3,3 1,6 0,4 2,8 -5 2,7 2,7 -10 2,0 1,5 -15 1,4 -20 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 VARIACIÓN ACUMULADA EN TÉRMINOS NOMINALES DESDE EL MÍNIMO RESULTANTE DEL AJUSTE HASTA EL CUARTO TRIMESTRE DE 2014 (%). MEDIA NACIONAL = 2,1% IPV no se recupera 0% - 2% > 2% DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 8 EL AJUSTE HA SIDO INTENSO Y PROLONGADO. - La actividad constructora, el empleo en el sector y la inversión residencial se encuentran por debajo de sus mínimos históricos. - Los precios reales se han corregido un 45% desde su máximo alcanzado en 2007. VIVIENDA: INVERSIÓN Y PRECIOS CONSTRUCCIÓN: VAB Y EMPLEO VAB (% PIB) 14 Empleo (% Total economía) % 13 13 12 12 11 11 %PIB Inversión en vivienda Precio de la vivienda en términos reales (esc. dcha.) Índice 1997 T1 =100 330 280 10 10 230 9 9 8 180 8 7 7 6 6 130 5 5 4 4 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 80 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 9 LA MAGNITUD DE LA CORRECCIÓN ES COMPARABLE A LA DE OTROS PAÍSES CON EXCESOS INMOBILIARIOS... … tanto en la inversión interna residencial como en precios. AJUSTE DE LA INVERSIÓN EN VIVIENDA REAL España Holanda 250 Irlanda Estados Unidos PRECIOS DE LA VIVIENDA (términos reales) Reino Unido Índice 1997=100 España (IPV) Irlanda R. Unido (Nationwide) Holanda EEUU (Case-Shiller) Índice, 1997 T1 =100 300 200 250 150 200 100 150 50 100 0 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 50 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 10 EXISTE UN PESADO LEGADO DE VIVIENDAS SIN VENDER. - El proceso de absorción del stock está siendo lento. - Los mayores desequilibrios se concentran en las zonas costeras, donde se acumularon mayores excesos durante la expansión. ESTIMACIÓN DEL STOCK DE VIVIENDAS SIN VENDER. COMPARATIVA REGIONAL (4º TRIMESTRE 2014) VIVIENDAS SIN VENDER 1,3 3,3 0,6 VARIACIONES TRIMESTRALES (esc. dcha) 1,2 0,6 SALDO ESTIMADO 2,5 Miles Miles 800 80 600 60 400 40 200 20 0,1 0,9 2,2 0,9 1,5 5,1 2,7 0,0 5,8 0 2,9 0 -200 -20 -400 -40 -600 -60 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 EN PORCENTAJE DEL PARQUE DE VIVIENDAS DE 2013 (%). MEDIA NACIONAL = 2,19% 0,0-2,0 2,0-3,0 1,6 3,0-4,0 4,0-7,0 DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 11 ALGUNOS FACTORES SUSTENTAN UNAS PERSPECTIVAS FAVORABLES DEL MERCADO DE LA VIVIENDA. La recuperación económica, el avance del empleo y la mejora de las condiciones financieras sugieren una evolución positiva de la demanda de viviendas. % Mejora condiciones 6 Empeoramiento condiciones EMPLEO: TOTAL OCUPADOS Tasa interanual 4 2 Indicadores de accesibilidad % RBD 70 10 60 8 50 6 40 4 30 2 20 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 0 Carga financiera teórica sin deducciones Precio vivienda / RBD hogar mediano (eje drcho) 0 TIPOS DE INTERÉS -2 EURIBOR 1 AÑO -4 8 -6 ADQUISICIÓN DE VIVIENDA % 6 4 -8 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 2 0 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 12 NO OBSTANTE, PERSISTEN FACTORES QUE LIMITAN LA RECUPERACIÓN DEL SECTOR. -La elevada tasa de paro, el alto endeudamiento de las familias (a pesar de su disminución) y, a más largo plazo, los factores demográficos podrían limitar el aumento de la demanda de viviendas. - Además, la recuperación de la actividad constructora estará condicionada por el grado de absorción del exceso de oferta de viviendas. 30 ENDEUDAMIENTO DE LOS HOGARES TASA DE PARO % 90 25 80 20 70 15 10 60 5 50 0 40 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 ESTIMACIONES DE LA POBLACIÓN ACTUAL DE ESPAÑA y PROYECCIONES A CORTO PLAZO (INE) 48 47 46 45 44 43 42 41 40 % PIB Millones de personas 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 CREACIÓN NETA DE HOGARES Y VIVIENDAS TERMINADAS 900 Miles 750 600 450 300 150 0 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2004 2006 2008 2010 Creación neta de hogares 2012 2014 2016 2018 2020 2022 Viviendas terminadas (visados t-21) DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 13 SE ANTICIPA UNA RECUPERACIÓN MODERADA DEL SECTOR INMOBILIARIO. - La inversión residencial mantendría una aportación positiva al PIB en los próximos años, pero sin alcanzar los niveles del período expansivo. - En este contexto se espera que los precios de la vivienda avancen de forma gradual. APORTACIONES AL CRECIMIENTO DEL PIB TÉRMINOS REALES Inversión vivienda Vivienda: promedio expansión (1997-2007) Vivienda:promedio crisis (2018-2014) Total construcción: expansion 2,0 % Total construcción.Crisis 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0 -1,5 -2,0 -2,5 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 14 ALGUNAS LECCIONES DE LA CRISIS Y EL PAPEL DE LAS POLÍTICAS ECONÓMICAS (1). La crisis inmobiliaria ha resultado enormemente costosa para la economía y para la sociedad españolas. Es preciso invertir en la prevención de este tipo de episodios La falta de estadísticas de calidad dificultó contar con un diagnóstico sólido y temprano del problema. La disponibilidad de información de calidad y puntual es condición necesaria para el éxito de cualquier política de prevención Las políticas económicas de demanda tienen un margen limitado para contener la acumulación de desequilibrios en el mercado inmobiliario El margen es nulo en el caso de la política monetaria dentro de una unión monetaria El de la política fiscal puede ser algo mayor en ámbitos como la eliminación de las distorsiones en los incentivos fiscales que afectan a las decisiones de compra y alquiler La política macroprudencial debe jugar un papel primordial La ratio préstamo/valor de la vivienda debe jugar un papel activo en la prevención de la asunción excesiva de riesgos DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS 15 ALGUNAS LECCIONES DE LA CRISIS Y EL PAPEL DE LAS POLÍTICAS ECONÓMICAS (2). Las modalidades de tipos de interés afectan a la distribución y percepción de riesgos y pueden afectar a la estabilidad financiera tanto de las familias y empresas como de las entidades Los tipos de interés hipotecarios “rabiosamente variables” (i.e. vinculados a tipos a corto plazo y revisados con elevada frecuencia y sin límites) propician una incorrecta valoración de los riesgos por parte tanto de las empresas y las familias como de los propios bancos Otras políticas de regulación de los mercados no financieros pueden desempeñar también un papel activo en la prevención de episodios como este. Sobre todo en la regulación del mercado de alquileres La prevención debe complementarse con el fortalecimiento de las estructuras y las políticas adecuadas para el tratamiento de las crisis. La Unión Bancaria ofrece un marco eficaz para afrontar los eventuales problemas que pudiera generar a las entidades de crédito una eventual crisis inmobiliaria futura en cualquier país del área. 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