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EL PAPEL DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA RECUPERACIÓN DE
LA ECONOMÍA ESPAÑOLA
José Luis Malo de Molina
Director General
Fundación de Estudios Inmobiliarios
Madrid
28 de abril de 2015
DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
ESQUEMA DE LA PRESENTACIÓN
1. La contribución del sector inmobiliario a la crisis en España
2. Los avances en la corrección del desequilibrio inmobiliario.
 ¿El final del proceso de ajuste?
 El legado del desplome inmobiliario
3. Perspectivas del sector y aportación a la recuperación de la economía.
4. Algunas lecciones que se pueden extraer de la crisis y el papel
de las políticas económicas.
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LA CONTRIBUCIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO A
LA CRISIS.
La caída de la construcción tuvo un gran impacto en la contracción de la economía.
0
%
Aportación del sector de la construcción
a la caída de la actividad y del empleo (2007-2014)
-5
-10
-15
-20
Inversión
PIB
Vivienda
Otras construcciones
Empleo
Total de la economía
Construcción
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LA CRISIS INMOBILIARIA TUVO EFECTOS
IMPORTANTES SOBRE EL SISTEMA FINANCIERO.
La elevada exposición al mercado inmobiliario determinó un debilitamiento del sector
financiero.
CRÉDITO A HOGARES Y SOCIEDADES NO FINANCIERAS
2000
CRÉDITOS DUDOSOS A HH Y SNF
€mm
65
250
60
200
55
150
50
100
45
50
€mm
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
40
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
0
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
TOTAL
SECTOR INMOBILIARIO
TOTAL
SECTOR INMOBILIARIO
Peso sector inmobilairio (eje drcho)
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LOS EXCESOS INMOBILIARIOS DETERIORARON LA
POSICIÓN FINANCIERA DEL SECTOR PRIVADO….
….dando lugar a un incremento significativo de la deuda privada, tanto de hogares como de
empresas no financieras, y a un descenso de la riqueza inmobiliaria de los hogares.
RATIO DE ENDEUDAMIENTO. HOGARES Y SOCIEDADES NO FINANCIERAS
RIQUEZA DE LOS HOGARES
% PIB
220
1.200
200
180
% de la RBD
1.000
160
800
140
120
600
100
80
400
60
40
00
01
02
03
ESPAÑA
04
05
06
07
08
UEM
09
10
11
12
13
14
200
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
TOTAL NETA
INMOBILIARIA (f)
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LOS AVANCES EN LA CORRECCIÓN DE LOS
DESEQUILIBRIOS.
La demanda de vivienda presenta signos de estabilización apoyada en las compras por parte
de extranjeros (localizadas, principalmente, en el arco mediterráneo) y, más recientemente,
en la demanda nacional.
Compras de viviendas (suma móvil de 4 trimestres)
Notarios. Nº de transacciones de vivienda total
niveles trimestrales
promedio anual
suma móvil de 4T (esc. dcha)
vivienda nueva: suma móvil de 4T (esc. dcha)
vivienda usada: suma móvil de 4t (esc. dcha)
160
Miles
Miles
2010
60
40
360
2012
2013
2014
Miles
Miles
80
420
2011
Nacionales (dcha)
300
240
180
120
20
60
0
0
740
640
600
480
100
80
90
540
140
120
Extranjeros
70
540
60
50
440
40
340
30
240
20
140
10
0
40
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
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LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA EMPIEZA A
REACCIONAR.
- Los visados se han estabilizado, aunque en niveles muy reducidos.
- La inversión residencial retorna a tasas positivas, tras siete años de caídas.
- El empleo en la construcción se recupera.
INVERSIÓN EN VIVIENDA. TASAS.
Nº de viviendas visadas (niveles)
Tasas intertrimestrales (esc. dcha.)
20.000
niveles mensuales
nivel mensual promedio del año
suma móvil de 12 meses (derecha)
240.000
Tasas interanuales
6
14
5
10
200.000
16.000
4
3
6
2
2
1
-2
-1
0
160.000
12.000
120.000
8.000
2009
-2
-6
-3
-4
-10
2010
-5
80.000
2011
-14
-6
-7
-18
-8
4.000
2012
40.000
2013
2014
-9
-22
-10
-26
0
2009M1
2010M1
2011M1
2012M1
2013M1
2014M1
0
2015M1
-11
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
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LOS PRECIOS REPUNTAN Y MARCAN EL POSIBLE
FINAL DEL PROCESO DE AJUSTE.
-Los precios crecieron en 2014 (según los datos del INE) por primera vez desde 2007.
-El fin del ajuste se extiende a todas las regiones (con la excepción de Navarra), pero con
disparidad en el ritmo de crecimiento.
CRECIMIENTO NOMINAL DESDE EL MÍNIMO DEL IPV POR CCAA
PRECIO DE LA VIVIENDA. TOTAL
(IPV)
Tasa intertrimestral
Tasa interanual
1,3
15
4,9
1,0
1,4
0,8
10
1,7
1,1
5
2,8
3,6
0
3,3
1,6
0,4
2,8
-5
2,7
2,7
-10
2,0
1,5
-15
1,4
-20
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
VARIACIÓN ACUMULADA EN TÉRMINOS NOMINALES DESDE EL MÍNIMO RESULTANTE
DEL AJUSTE HASTA EL CUARTO TRIMESTRE DE 2014 (%). MEDIA NACIONAL = 2,1%
IPV no se recupera
0% - 2%
> 2%
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EL AJUSTE HA SIDO INTENSO Y PROLONGADO.
- La actividad constructora, el empleo en el sector y la inversión residencial se encuentran por
debajo de sus mínimos históricos.
- Los precios reales se han corregido un 45% desde su máximo alcanzado en 2007.
VIVIENDA: INVERSIÓN Y PRECIOS
CONSTRUCCIÓN: VAB Y EMPLEO
VAB (% PIB)
14
Empleo (% Total economía)
%
13
13
12
12
11
11
%PIB
Inversión en vivienda
Precio de la vivienda en términos reales (esc. dcha.)
Índice 1997 T1 =100
330
280
10
10
230
9
9
8
180
8
7
7
6
6
130
5
5
4
4
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
80
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
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LA MAGNITUD DE LA CORRECCIÓN ES COMPARABLE
A LA DE OTROS PAÍSES CON EXCESOS INMOBILIARIOS...
… tanto en la inversión interna residencial como en precios.
AJUSTE DE LA INVERSIÓN EN VIVIENDA REAL
España
Holanda
250
Irlanda
Estados Unidos
PRECIOS DE LA VIVIENDA (términos reales)
Reino Unido
Índice 1997=100
España (IPV)
Irlanda
R. Unido (Nationwide)
Holanda
EEUU (Case-Shiller)
Índice, 1997 T1 =100
300
200
250
150
200
100
150
50
100
0
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
50
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
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EXISTE UN PESADO LEGADO DE VIVIENDAS SIN
VENDER.
- El proceso de absorción del stock está siendo lento.
- Los mayores desequilibrios se concentran en las zonas costeras, donde se acumularon
mayores excesos durante la expansión.
ESTIMACIÓN DEL STOCK DE VIVIENDAS SIN VENDER. COMPARATIVA REGIONAL (4º
TRIMESTRE 2014)
VIVIENDAS SIN VENDER
1,3
3,3
0,6
VARIACIONES TRIMESTRALES (esc. dcha)
1,2
0,6
SALDO ESTIMADO
2,5
Miles
Miles
800
80
600
60
400
40
200
20
0,1
0,9
2,2
0,9
1,5
5,1
2,7
0,0
5,8
0
2,9
0
-200
-20
-400
-40
-600
-60
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
EN PORCENTAJE DEL PARQUE DE
VIVIENDAS DE 2013 (%).
MEDIA NACIONAL = 2,19%
0,0-2,0
2,0-3,0
1,6
3,0-4,0
4,0-7,0
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ALGUNOS FACTORES SUSTENTAN UNAS
PERSPECTIVAS FAVORABLES DEL MERCADO DE
LA VIVIENDA.
La recuperación económica, el avance del empleo y la mejora de las condiciones financieras
sugieren una evolución positiva de la demanda de viviendas.
%
Mejora
condiciones
6
Empeoramiento
condiciones
EMPLEO: TOTAL OCUPADOS
Tasa interanual
4
2
Indicadores de accesibilidad
% RBD
70
10
60
8
50
6
40
4
30
2
20
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
0
Carga financiera teórica sin deducciones
Precio vivienda / RBD hogar mediano (eje drcho)
0
TIPOS DE INTERÉS
-2
EURIBOR 1 AÑO
-4
8
-6
ADQUISICIÓN DE VIVIENDA
%
6
4
-8
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
2
0
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
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NO OBSTANTE, PERSISTEN FACTORES QUE
LIMITAN LA RECUPERACIÓN DEL SECTOR.
-La elevada tasa de paro, el alto endeudamiento de las familias (a pesar de su disminución)
y, a más largo plazo, los factores demográficos podrían limitar el aumento de la demanda de
viviendas.
- Además, la recuperación de la actividad constructora estará condicionada por el grado de
absorción del exceso de oferta de viviendas.
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ENDEUDAMIENTO DE LOS HOGARES
TASA DE PARO
%
90
25
80
20
70
15
10
60
5
50
0
40
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
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ESTIMACIONES DE LA POBLACIÓN ACTUAL DE ESPAÑA y
PROYECCIONES A CORTO PLAZO (INE)
48
47
46
45
44
43
42
41
40
% PIB
Millones de personas
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
CREACIÓN NETA DE HOGARES Y VIVIENDAS TERMINADAS
900
Miles
750
600
450
300
150
0
2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
2004
2006
2008
2010
Creación neta de hogares
2012
2014
2016
2018
2020
2022
Viviendas terminadas (visados t-21)
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SE ANTICIPA UNA RECUPERACIÓN MODERADA
DEL SECTOR INMOBILIARIO.
- La inversión residencial mantendría una aportación positiva al PIB en los próximos años,
pero sin alcanzar los niveles del período expansivo.
- En este contexto se espera que los precios de la vivienda avancen de forma gradual.
APORTACIONES AL CRECIMIENTO DEL PIB
TÉRMINOS REALES
Inversión vivienda
Vivienda: promedio expansión (1997-2007)
Vivienda:promedio crisis (2018-2014)
Total construcción: expansion
2,0
%
Total construcción.Crisis
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
-2,5
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
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ALGUNAS LECCIONES DE LA CRISIS Y EL PAPEL
DE LAS POLÍTICAS ECONÓMICAS (1).
 La crisis inmobiliaria ha resultado enormemente costosa para la economía y para la
sociedad españolas. Es preciso invertir en la prevención de este tipo de episodios
 La falta de estadísticas de calidad dificultó contar con un diagnóstico sólido y
temprano del problema. La disponibilidad de información de calidad y puntual es
condición necesaria para el éxito de cualquier política de prevención
 Las políticas económicas de demanda tienen un margen limitado para contener la
acumulación de desequilibrios en el mercado inmobiliario
 El margen es nulo en el caso de la política monetaria dentro de una unión
monetaria
 El de la política fiscal puede ser algo mayor en ámbitos como la eliminación
de las distorsiones en los incentivos fiscales que afectan a las decisiones de
compra y alquiler
 La política macroprudencial debe jugar un papel primordial
 La ratio préstamo/valor de la vivienda debe jugar un papel activo en la
prevención de la asunción excesiva de riesgos
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ALGUNAS LECCIONES DE LA CRISIS Y EL PAPEL
DE LAS POLÍTICAS ECONÓMICAS (2).
Las modalidades de tipos de interés afectan a la distribución y percepción de
riesgos y pueden afectar a la estabilidad financiera tanto de las familias y
empresas como de las entidades
Los tipos de interés hipotecarios “rabiosamente variables” (i.e. vinculados a
tipos a corto plazo y revisados con elevada frecuencia y sin límites) propician
una incorrecta valoración de los riesgos por parte tanto de las empresas y las
familias como de los propios bancos
 Otras políticas de regulación de los mercados no financieros pueden desempeñar
también un papel activo en la prevención de episodios como este. Sobre todo en la
regulación del mercado de alquileres
 La prevención debe complementarse con el fortalecimiento de las estructuras y
las políticas adecuadas para el tratamiento de las crisis. La Unión Bancaria
ofrece un marco eficaz para afrontar los eventuales problemas que pudiera
generar a las entidades de crédito una eventual crisis inmobiliaria futura en
cualquier país del área.
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