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CONCURSO AUDITORIO DE MÁLAGA
GESTIÓN EFICIENTE DE LAS INSTALACIONES
Un correcto mantenimiento prolonga la vida de edificios y equipos, consiguiendo
un ambiente sano y seguro donde trabajar y vivir. Asegurarlo no depende solo de
los usuarios, también nosotros nos consideramos responsables, en la medida en
que anticipemos necesidades y problemas, facilitando o incluso eliminándolos de
cara al futuro uso del edificio y equipos. Dicha responsabilidad la asumimos en
tres aspectos: el diseño, el análisis del coste del ciclo de vida del edificio
y la gestión de entrega.
Diseño
Es crucial tener en consideración, en cada fase de proyecto, criterios
relacionados con la posterior gestión del edificio. El objetivo es obtener un
edificio que sea eficiente en su operación y mantenimiento. Eficiencia
entendida como sinónimo de facilidad de uso y optimización de recursos
necesarios (tanto materiales como humanos).
Cuatro son los aspectos más importantes a tener en cuenta:
Análisis previo de cada servicio: Definición inicial de las tareas a realizar
en cada servicio y la estrategia de gestión de cada uno de ellos:
mantenimiento, paisajismo, limpieza, cattering, etc.
Estudio de accesibilidad: Los equipos humanos, principalmente los de limpieza y
mantenimiento, requieren condiciones seguras y fiables de acceso a equipos y
sistemas con que interactúan.
Estudio previo de normativa específica: La normativa vigente obliga a la
realización de tareas de mantenimiento y revisión de las instalaciones. Máxime
cuando son de carácter público. Es importante tener claro esto para optimizar
el diseño.
Selección de equipos y sistemas: La selección es siempre un compromiso entre
funcionalidad y economía. Ambos factores determinan a posteriori el modo de
gestión de una instalación.
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Análisis del Coste de Ciclo de Vida
Este análisis nos ayuda a predecir los costes asociados a equipos y sistemas,
considerando la vida útil completa de cada uno de ellos.
Esto nos ayuda en la toma de decisiones, tanto en el diseño como en la propia
gestión del edificio.
Ciclo Coste Vida = Coste Inversión + Coste Mantenimiento + Coste Energía +
Coste Reposición.
Gestión de entrega
Un diseño y construcción apropiados no son garantía de satisfacción. Las
personas responsables de gestionar, operar y mantener el edificio deben recibir
la formación e información necesarias, en tiempo y forma, para evitar faltas de
calidad y/o disponibilidad, uso incorrecto de equipo y sus implicaciones,
disminución de vida útil de los equipos y el aumento de coste de Operación.
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Para ello, se debe realizar una Planificación de Gestión Documental y un Plan
de Formación de Personal. Entre los documentos a elaborar y gestionar en la
planificación
estará
el
Libro
del
edificio,
un
Plan
Preventivo
de
Mantenimiento, la Documentación “As Built” así como Protocolos de Emergencia.
El Plan de Formación estará compuesto por charlas explicativas y contemplará
las necesidades formativas para el personal.
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