Demanda por cumplimiento de contrato, locación.
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. PROMUEVE DEMANDA.
Señor Juez:.... , con domicilio real en.... y constituyendo domicilio legal en.... ,
a V.S. digo:
1. Como acredito con los instrumentos adjuntos, ejerzo la representación para
actuar en juicio, de.... , con domicilio en.... , quien es actor en el presente juicio.
2. En ese carácter demando a.... y.... , domiciliados en.... , donde serán
notificados en una sola cédula, por la causal de cumplimiento de contrato. Este
cumplimiento envuelve dos pretensiones básicas y sus consecuentes: a) Que
se nos otorguen los recibos escritos por alquileres del local de.... , donde están
funcionando dependencias de.... , con el respeto íntegro de nuestra condición
de locatarios; b) Que se nos otorgue instrumento escrito, contrato de locación,
en las condiciones y con las cláusulas que hemos arreglado; c) Que quede
incluida en la locación el espacio bajo del inmueble y el uso compartido del
teléfono que sirve el inmueble; d) Que nuestro uso y goce regular y pacífico no
sea perturbado ni material ni jurídicamente, debiéndose respetar en nuestro
disfrute. Reservamos el derecho de integrar la litis con otros sujetos pasivos, si
resultara necesario.
3. Las condiciones contractuales bajo las que hemos tomado esta locación, son
las siguientes: Precio: pesos.... por mes, pagadero como se esté haciendo, por
mes adelantado. Plazo: 3 años a contar del.... , con una opción a convenir en
los tres meses anteriores al vencimiento del plazo, por 3 años más, sin otras
opciones. Compensación extra: la actora ya ha realizado en el inmueble objeto
del juicio, mejoras, arreglos y conservación por un valor de $.... , que serán
recobrados si la demandada cumple integralmente y a satisfacción, a razón de
$.... mensuales y el resto al terminar y desocupar, con intereses a tasa de
plaza. Garantías: el anticipo de gastos funciona como garantía del
cumplimiento del contrato y por otra parte, como seguridad por derecho de
ejercicio de retención para los inquilinos, en caso que se los quisiese desalojar
antes de vencer todos los términos contractuales pactados. Para las demás
condiciones las partes se sujetan a las normas combinadas del CCRA y de la
ley 23.091. Nuestro disfrute del inmueble es anterior a este pacto y hemos
pagado religiosamente las cargas y alquileres por lo ya transcurrido, sin
mayores constancias escritas que las que a continuación describimos.
4. Si bien siempre se habló con la demandada de una locación escrita, hasta el
momento nos encontramos en una relación verbal, la que de todas maneras se
encuentra admitida por el art. 1º de la ley 23.091 y por el art. 1191 del CCRA.
El efecto inmediato de esta locación es que debe respetarse nuestro disfrute, y
el efecto adjetivo es que debe otorgársenos, para mayor tranquilidad,
seguridad, precisión y claridad, un contrato escrito, tal como lo supone el art.
1188 del CCRA. La realización de grandes obras de conservación,
mantenimiento, restauración y adecuación del local, al elevado costo antes
señalado, y nuestro disfrute pacífico del inmueble que a ojos vistas de todo el
vecindario data de muchos meses pago de alquiler de por medio están
denotando que el contrato a que hacemos referencia se encuentra en curso de
ejecución hay más que principio de ejecución y nuestra parte ha practicado
prestaciones netas de inquilino (art. 1191 del CCRA). Esto permite que
podamos usar en este proceso cualquier género de pruebas conforme a la
legislación sustantiva, que resulta ley suprema a la que norma procesal alguna
se puede con éxito oponer (arts. 31 y 75, inc. 12, de la CN94). Instruimos a
continuación de diversos hechos transcurridos, que, a nuestro juicio, tienen
relevancia para un tipo de proceso como el que nos ha tocado emprender.
5. Todas las gestiones se realizaron con los de mandados, que haciendo un
uso y goce ostensible, público y sin oposiciones del inmueble a que se refiere
este juicio, nos trasmitieron el señorío sobre el mismo en lo que a uso y goce
por el pago de un precio se refiere. Todas las negociaciones se realizaron con
la mayor transparencia hasta que nos mudamos al local e invertimos la
millonaria cifra antes indicada; para refaccionar los demandados a partir de los
primeros meses de este año; al punto, incluso, de no habernos entregado otro
recibo que uno que adjuntamos, aunque existen constancias de pagos con
cheques de los alquileres incluido el del último mes de.... a) Adjuntamos 4
contratos con presupuestos de obras que fueron ejecutadas e este inmueble y
pagadas por nosotros, hechas por la firma (fechas de los instrumentos), con
oficina en.... Estas obras abarcan.... y fueron realizadas por nuestra cuenta
con autorización de los locadores, sin oposiciones de ninguna naturaleza y con
un disfrute absolutamente normal. b) A modo de ejemplo de uno de los recibos
que se nos dieron por escrito, adjuntamos el recibo de.... por $.... , suscripto
por funcionario/a de la demandada recibido el dinero por los demandados. c)
Adjuntamos 3 contratos e obras. realizadas y pagadas por nosotros. d)
Adjuntamos informe del estudio contable del Contador.... con oficinas en....
con el detalle de la inversión realizada hasta el.... por la actora en el bien
objeto de esta locación y por la misma. del orden de $.... e) Adjunto
autorización desde el.... por.... a los señores.... (director general de la actora)
y.... (encargado por la actora del local objeto de este juicio), para tramitar la
«habilitación municipal y de.... , del instituto.... que funcionará en el referido
inmueble, quedando a su exclusivo cargo los gastos que irrogará el
mencionado trámite como así también el pago de sellados y cualquier otro
gasto derivado de esta gestión, deslindando asimismo todas las
responsabilidades respectivas» en lo atinente a ese trámite. Firma el señor... f)
Por el momento el disfrute del inmueble comprende el tránsito diario de no más
de.... personas dado que el no contar con todos los elementos locativos listos
que nos prometió la demandada, nos obliga a actuar más dificultosamente y no
atrae todo el.... que a esta hora debería ser.
6. Nuestra mudanza al inmueble locado se produjo en varias etapas pues
debimos trasladar.... , actuando primeramente el Expreso.... , con oficinas en....
, según factura Nº.... , por $.... (viaje desde.... al inmueble locado) y luego la
Empresa.... de.... , bajo factura.... , por $.... , en fecha.... Poco a poco y desde
hace meses, fuimos trasladando otras cosas menores, distribuyendo publicidad
en la zona y en otras zonas cercanas, a través de.... , de propiedad de.... ,
quién cobró sus gestiones respectivas, de difusión del nuevo asiento o sede de
nuestro instituto. Esporádicamente se hicieron también trabajos por el propio....
(ya mencionado), comercio ubicado en.... ; mientras asimismo, la firma
realizaba la individualización de nuestro instituto en la nueva sede, pintaba las
letras, se colocaban letreros, etc. Esta firma está domiciliada en.... La firma.... ,
con la participación personal del señor.... , con oficinas en.... , se ocupó y
tramita las autorizaciones de funcionamiento de nuestros rubros, ante la
autoridad pública. Para este local nos efectúa también trabajos, desde hace
tiempo, la firma.... de....
7. De nuestros libros surgen las inversiones, sus conceptos, los pagos de
alquileres y mejoras, etc.
8. De las actas del directorio también puede extraerse algo así como la
cronografía de este asunto, entre otros datos y menciones, conforme a las
siguientes: a) El libro de actas mencionado es Nº.... Tº.... , rubricado en forma.
b) Actas.... , Fs..... , toma de posesión del inmueble locado el.... c) Actas.... ,
Fs..... , se dan detalles de la negociación corrida del local. d) Actas.... , Fs..... ,
se proponen destinos para lo locado. e) Actas.... , Fs..... , resultan por demás
elocuentes en sus contenidos y concordantes con cuanto se sostiene en el
presente juicio, como basamento de nuestros derechos como inquilinos.
9. Formulamos todas estas menciones a fin de que quede claro: a) Que
contratamos verbalmente una locación; b) Que invertimos de buena fe en el
inmueble locado; c) Que entramos en su tenencia pacifica y públicamente; d)
Que desde hace meses realizamos una actividad pública que nadie en la zona
puede ignorar; e) Que estamos en ejercicio de locación, hay más que principio
de ejecución e intereses económicos y contratos con los.... , en los que
estamos comprometidos; f) Que estamos al día en el pago de nuestras
obligaciones; g) Que por autorización de los locadores estamos gestionando
nuestra habilitación definitiva, etcétera; h) Que nos amparan sin discusión los
arts. 1º de la ley 23.091, 1191, 188 y demás citados, del CCRA; i) Que para
probar nuestros derechos podemos usar cualquier género de prueba, arts. 505,
1137. 1197, 1496 y ss., 1507 y 1190 del CCRA.
10. Ofrecemos como prueba: A) INSTRUMENTAL. La agregada con la
demanda y la individualizada. B) Absolución de posiciones de la demanda y
llamado a reconocimiento de firmas y documentos acompañados e
individualizados. C) Pericia pericial caligráfica si se niegan documentos o
firmas. D) Reconocimiento judicial del inmueble objeto del juicio. E) Testigos
que serán citados y declararán todos ante V.S.: a).... (nombre, profesión y
domicilio); b).... (nombre, profesión y domicilio); c).... (nombre, profesión y
domicilio); F) Perito arquitecto que deberá informar sobre las reformas y
arreglos que efectuamos en el inmueble locado y sus valores a la fecha de la
pericia. Proponemos como consultor técnico al arq..... , con domicilio en.... G)
Perito escribano. Deberá compulsar las actas indicadas en este escrito del libro
de directorio y obtener fotocopias autenticadas indicando fechas, folios órdenes
de día y material de las resoluciones individualizadas en la demanda, informar
a V.S., elevando la instrumentación con indicación de estado legal y en orden
de dichos libros. Como consultor técnico queda designado el escribano
público.... con oficinas en.... H) Perito contador. Para que mediante el examen
de los libros de comercio de la actora, planillas y demás comprobantes, detalle
las inversiones realizadas en el inmueble locado, conceptos, etc., en
comparación con el informe contable indicado por la demanda. Como consultor
técnico queda designado el contador.... , domiciliado en.... I) Se librarán los
siguientes oficios y pedidos de informes que se autorizará para diligenciar el
suscripto o a quien indique. En estos oficios se pedirá informes acerca de lo
que este escrito respectivamente afirma respecto de cada lugar, instituto,
sociedad, comercio a que va el informe y los sitios adonde irán los libramientos,
que ahora individualizado sólo por nombres. cuentan con sus domicilios en el
cuerpo de este escrito, y ellos, son: a) A la firma.... ; b) A la firma.... ; c) A la
firma....
11. Hacemos reserva de los daños y perjuicios que la actitud de la demandada
nos están causando.
PETITORIO: 1) Tenerme por parte, presentado y domiciliado; 2) Se guarde la
documentación en caja de seguridad; 3) Se tenga presente lo expuesto y
prueba ofrecida; 4) Se de traslado de la demanda bajo apercibimiento y se
tengan presentes las reservas efectuadas; 5) En su hora se condene a la
demandada a cumplir el contrato, extenderlo por escrito, dar recibos, etc., con
costas. SERA JUSTICIA.
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