Nº 877
Buenos Aires, 15 de junio de 2012
El reciente Plan de créditos hipotecarios podría evitar una caída este año
La incertidumbre condiciona a la Construcción
 La construcción no tuvo un buen arranque de año. En los primeros cinco meses
los despachos de cemento cayeron 6,2% i.a. mientras que las ventas de las
principales empresas del sector retrocedieron 0,9% i.a.
 Además, se registraron caídas en la mayoría de los principales insumos
relevantes para la actividad, como hierro redondo (-1,1% i.a.), pinturas para
construcción (-1,4% i.a.) y pisos y revestimientos (-9,7% i.a.).
 La obra pública tampoco compensó la moderación del sector privado. La
desaceleración de los recursos dificulta a las provincias girar fondos para obras,
al tiempo que el mayor dinamismo del gasto de capital nacional obedece en
buena medida a la cancelación de deuda flotante.
 Además, el empleo registrado en la construcción prácticamente cayó 4,4% en el
primer trimestre en relación a los últimos tres meses de 2011.
 El incremento de la incertidumbre por las restricciones a la compra de Dólares
fue uno de los principales factores que afectó la dinámica de la construcción, ya
que paralizó al mercado inmobiliario, enfriando el desarrollo de nuevos
proyectos edilicios.
 De hecho, la cantidad de escrituras en Capital Federal cayó 15% en los primeros
cuatro meses de 2012. Por la creciente incertidumbre, los fideicomisos ya
iniciados con financiamiento en pesos son los que mejor sortean las actuales
dificultades.
 En este contexto, el reciente plan de créditos para la construcción de viviendas
anunciado por el Gobierno es, si se aplica correctamente, una buena noticia
para el sector.
 Mediante el mismo, el sector podría recibir una inyección de buena parte de los
$ 20.000 millones estipulados y permitiría atacar el déficit habitacional
estructural del país. Al mismo tiempo, los que acceden al plan invertirían en
ladrillos en lugar de comprar Dólares.
 Sin embargo, debe instrumentarse correcta y velozmente para que frene la
caída de la construcción este año. En este sentido, reducir la incertidumbre que
llevó al actual parate es el principal desafío para que el sector vuelva a las tasas
de expansión del pasado.
Un arranque del año para el olvido
La construcción fue una de las estrellas del crecimiento de los últimos años, no
sólo por haberse expandido a más del 9% en 2010-2011, sino también por haber
alcanzado un nivel de actividad 50% superior al año 1998. Sin embargo, el sector
no tuvo este año un buen arranque.
Ya en enero habíamos comentado1 que la construcción no iba a repetir este año
un crecimiento muy elevado. Sin embargo, los datos del arranque de 2012 fueron
peores a los esperados, ya que se observaron preocupantes caídas en la venta de
los principales insumos.
Por caso, los despachos de cemento y el Índice Construya (ventas de las
principales empresas del sector), que ya habían acusado una desaceleración en el
último trimestre del año pasado, mostraron una retracción. Entre enero y mayo, el
Índice Construya cayó 0,9% i.a. y el consumo interno de cemento se desplomó (6,2% i.a.). Más aún, en los últimos dos meses los despachos retrocedieron 14%
i.a., mostrando una caída incluso superior a la exhibida durante la crisis financiera
internacional de fines de 2008.
Otros indicadores confirman el freno en la actividad del sector. Por ejemplo,
según datos del INDEC, en el primer cuatrimestre se registraron caídas en la
mayoría de los insumos relevantes para la actividad, como hierro redondo (-1,1%
i.a.), pinturas para construcción (-1,4% i.a.) y pisos y revestimientos (-9,7% i.a.).
1
Ver ISE N° 856 “La construcción crecerá moderadamente en 2012”
Además, la obra pública no compensó la moderación de la actividad privada. Un
indicador de esto es que las ventas de asfalto cayeron 19% i.a. en los primeros
cuatro meses del año.
Si bien el gasto de capital del sector público nacional mostró una importante
aceleración de las erogaciones en base caja (+35% i.a. en enero-abril vs. +17%
i.a. en 2011). Esto obedeció principalmente al diferimiento de pagos entre
ejercicios. Como mencionamos en abril2, sobre fines del año pasado la
Administración Pública Nacional mostró una fuerte acumulación de deuda flotante
(muy concentrada en la obra pública) que comenzó a cancelar en los primeros
meses de este año.
Por su parte, las provincias sufren la moderación de la coparticipación y de sus
propios recursos, lo que les dificulta destinar fondos a gastos de capital (la
prioridad son los salarios). Además, en mayo los recursos del Fondo de la Soja,
específicos para infraestructura, cayeron interanualmente por primera vez en 2012.
En sintonía con el menor dinamismo de la actividad, el empleo registrado en el
sector prácticamente se estancó. En el primer trimestre del año los puestos de
trabajo formales se expandieron sólo 1,4% i.a. (en 2011 crecieron 9,5% i.a.)
mostrando una caída de 4,4% frente a los últimos tres meses del año pasado.
Si bien no es la primera vez que el empleo registrado disminuye frente al
trimestre anterior en el arranque de un año. Por caso, esta merma es muy superior
a las registradas en 2008 (-0,2%) o 2010 (-2,2%).
En síntesis, la performance de la construcción fue peor a la esperada: la primera
mitad de 2012 mostraría una caída en relación a igual período de 2011.
2
Ver ISE N° 870 “El superávit primario se desvanece”
La construcción no crecerá en 2012
Como explicamos en enero, el incremento de la incertidumbre por las
restricciones a la compra de divisas fue uno de los principales factores que afectó la
dinámica de la construcción.
Al estar dolarizado, el mercado inmobiliario se paralizó por las dificultades de
acceso a las divisas: los compradores están dispuestos a adquirir propiedades pero
quieren utilizar pesos o “hacer valer” sus Dólares, mientras que los propietarios
desean mayoritariamente moneda estadounidense y no convalidan bajas de precio
excesivas. Como resultado, los precios (en Dólares) de los inmuebles no crecen y
se resiente la cantidad de operaciones.
De hecho, ya en el último trimestre de 2011 la cantidad de escrituras en Capital
Federal cayó 1,5% i.a. (frente a +4,6% i.a. en los primeros nueve meses de ese
año). La retracción se acentuó en lo que va de 2012, acumulando una baja de 15%
i.a. en el primer cuatrimestre (en abril la caída alcanzó -25% i.a.).
Por la creciente incertidumbre del mercado inmobiliario, se enfrió el desarrollo de
nuevos proyectos edilicios, siendo los fideicomisos ya iniciados con financiamiento
en pesos los que mejor sortean las actuales dificultades. De hecho, el número de
empresas que espera una contracción de su actividad en los próximos meses, tanto
las que realizan obras privadas como públicas, sigue siendo superior al que
proyecta un aumento.
En este contexto, el reciente plan de créditos para la construcción de viviendas
anunciado por el Gobierno es una buena noticia para el sector. Cabe destacar que
este plan es distinto de los ya existentes (FONAVI, Plan Federal, etc.), dado que el
financiamiento del mismo constituye una aplicación financiera (préstamos a los
beneficiarios para que construyan) y no un gasto directo del sector público, que
está sujeto a la disponibilidad de caja de la Nación o de las Provincias.
El Plan intenta actuar en varios frentes. Por un lado, busca que la construcción
se reactive con la inyección de buena parte de los fondos estipulados ($ 20.000
millones) en el sector. Paralelamente, muchos agentes accederán a su primera
vivienda mediante cuotas en pesos, sin demandar Dólares. Finalmente, se ataca el
déficit habitacional estructural de la Argentina.
Más allá de que algunos de que falta ver la letra chica y que alguno de sus
lineamientos están en discusión (por ejemplo si la ANSES debe ser o no la fuente
de financiamiento), si se instrumenta correctamente el sector podría beneficiarse
con un fuerte impulso. De todas formas, el impacto del plan será mayor en 2013,
ya que el mismo sólo podrá estimular significativamente la construcción en lo que
resta del año si se implementa velozmente.
Sin embargo, los problemas de fondo aún persisten (presión de costos y pérdida
de rentabilidad, entre otros) y reducir la incertidumbre sigue siendo el principal
desafío para que la construcción vuelva a recobrar el dinamismo perdido.
En síntesis, con un mal arranque del año y sin atacar las cuestiones de fondo
que llevaron al parate del mercado inmobiliario (incertidumbre cambiaria), el 2012
no será un año positivo para la construcción. Sólo si el Plan recientemente
anunciado se implementa correctamente se podrá evitar una caída de la actividad
en el sector.
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Desacople con crecimiento heterogéneo