Contrato Arrendamiento para Uso distinto de vivienda

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO
DE VIVIENDA
En la ciudad de __________, a _______ de ______ de dos mil ___.
REUNIDOS:
De una parte, D. __________________________, mayor de edad, vecino de
__________, C/ ___________________; nº ________, y con D.N.I. nº ______________.
Y de otra, Dª. MARIA ISABEL MORENO GIL, mayor de edad, casada, vecina a estos
efectos de Silla (Valencia), Avda. Alginet, nº 1, y con D.N.I. nº 22.649.149-Z.
INTERVIENEN:
El primero, en nombre y representación de la mercantil (DATOS .....)
Y la segunda, en nombre y representación de [..], con domicilio social en [..] y con
C.I.F. nº [..], como [..] de la misma, según consta en la escritura de poder otorgada ante el
Notario de [..], D. [..], el [..], con el nº [..]de protocolo,
Se reconocen ambos, en el concepto en el que intervienen, plena y mutua capacidad
jurídica para otorgar el presente contrato de arrendamiento de local de negocio, y a tal fin
EXPONEN:
PRIMERO.- Que la mercantil “............................” va a promover y construir un edificio
en .................... (............), recayente a la C/ ..........................., compuesto, entre otros elementos,
de dos plantas de sótano planta baja comercial y residencial en pisos altos.
El citado inmueble se construirá sobre el solar de superficie aproximada de ....... m²,
resultante de la futura agrupación de los solares fincas registrales números ............ del Registro
de la Propiedad de ............... (SI ES EL CASO; SI YA SE DISPONE DEL SOLAR, SE
DESCRIBIRÁ)
Referencia catastral: la de los solares es la nº ...............
TITULO E INSCRIPCION.1
CARGAS Y ARRENDAMIENTOS.- Manifiesta la entidad propietaria que las finca
objeto del presente contrato, tanto la resultante de la construcción, como las originarias, se
encuentran libre de cargas y arrendamientos u ocupantes, y al corriente de pago de impuestos y
tributos. No obstante, la propiedad podrá obtener financiación para la ejecución y promoción de
la obra, para lo cual podrá hipotecar las fincas objeto del presente contrato, siempre y cuando
con carácter previo a ello, obtenga el permiso y conocimiento de la entidad financiadora
conforme al modelo de carta que se adjunta al presente contrato como Anexo nº 1.
SEGUNDO.- Que [..] está interesada en el alquiler de la totalidad de la planta baja del
edificio a construir, de superficie aproximada ........................................... metros cuadrados útiles
(......... m²), así como la totalidad del sótano primero para aparcamiento (con capacidad para
aproximadamente ........ plazas), todo ello conforme a los planos que como [..] se acompaña al
presente contrato.
TERCERO.- Que estando las partes conforme con cuanto antecede, lo llevan a efecto
conforma a las siguientes
CLÁUSULAS:
PRIMERA.- OBJETO DEL CONTRATO.- La mercantil “.....................................”
arrienda a la empresa [..], la cual acepta a través de su legal representante, el inmueble reseñado
en el “segundo” de los antecedentes (local comercial en planta baja de superficie aproximada .....
m² y primera planta de sótano con capacidad para .... plazas), por la renta y en las condiciones
que más adelante se dirá, el cual se destinará a su utilización para [..].
SEGUNDA.- DURACIÓN DEL CONTRATO.- El plazo del arrendamiento,
libremente pactado por las partes, será el de [..], computado a partir de la fecha de inicio de los
efectos económicos. Dicho plazo podrá ser prorrogado, potestativamente para la arrendataria y
obligatoriamente para la propiedad, por anualidades sucesivas, hasta un plazo máximo de [..].
Finalizado tal período, las prórrogas deberán ser convenidas por ambas partes.
TERCERA.- RENTA.- La renta pactada para el presente arrendamiento se establece en
la cantidad de .............................. EUROS ANUALES (.............. €/año), pagadera durante los
cinco primeros días de cada mes, por mensualidades anticipadas a razón de .............................
EUROS AL MES (.................. €/mes). A estas cantidades se les añadirá el IVA legal
correspondiente, actualmente fijado para el alquiler de locales de negocio en un 18 %. Dicha
renta será abonada mediante domiciliación bancaria de los recibos que librará la propiedad
contra la cuenta de la arrendataria en la siguiente entidad: [..], cuyos dígitos son: [..].
CUARTA.- REVISIÓN DE LA RENTA.- Para el supuesto de prórroga del contrato, la
renta pactada se revisará cada año y aumentará o disminuirá en la proporción en que lo haga el
Índice General de Precios al Consumo del mes anterior al de la fecha de inicio de los efectos
económicos, publicado por el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya,
correspondiente al período en que se aplica la revisión.
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Dicha revisión se realizará anualmente, conviniéndose expresamente que, si por el
retraso con que se publican dichos índices la revisión no pudiera realizarse en la fecha prevista
se girará recibo por la diferencia en más o en menos desde el mes que procediera.
La primera revisión tendrá lugar transcurrido un año contado desde la fecha de inicio de
los efectos económicos y cada revisión se producirá sobre la renta que se esté satisfaciendo en
cada momento.
QUINTA.- AUTORIZACIÓN PARA OBRAS Y MEJORAS.- Se autoriza a la
arrendataria para que realice las obras necesarias para el acondicionamiento del inmueble (local
comercial y planta de sótano para aparcamiento), a los fines previstos, en cualquier momento de
la duración del contrato, incluso la colocación de letreros luminosos.
Las anteriores obras, al finalizar el arrendamiento, quedarán en beneficio del arrendador,
sin que por las mismas pueda reclamar nada el arrendatario en concepto de indemnización.
Asimismo, se autoriza a la arrendataria a comunicar el local arrendado con otros
colindantes de los que la arrendataria fuera titular por cualquier concepto, sin que tal
comunicación pueda devenir en ningún momento como causa adquisitiva de ningún tipo de
servidumbre al respecto, y sin perjuicio de las demás autorizaciones administrativas que deba
recabar la arrendataria.
En el caso de que la propiedad desee realizar mejoras en el local arrendado éstas no
podrán realizarse sin la autorización expresa y por escrito de la arrendataria.
SEXTA.- SUBARRENDAMIENTO, CESIÓN Y TRASPASO.- La arrendataria
podrá subarrendar parcialmente el local arrendado sin necesidad de notificarlo a la propiedad y
sin que ello dé lugar a ningún incremento de la renta, siempre que no se subarriende más del 25
% de la superficie total contratada (computándose individualmente dicho límite para el local
comercial y para el aparcamiento) y que el subarrendatario no ejerza en el local actividades
molestas, inmorales o insalubres. A este respecto, se hace constar que el subarrendamiento
concertado cesará, independientemente de las cláusulas pactadas en el mismo, en el momento en
el cual finalizara el contrato de arrendamiento en el que se basa.
Igualmente, no se considerará cesión ni traspaso a los efectos legales pertinentes, la
cesión que por cualquier título (fusión, escisión, aportación, etc.) pueda hacer la arrendataria en
favor de cualquier empresa del Grupo empresarial de la arrendataria, por lo que no existirá en
este supuesto derecho al aumento de la renta por parte de la propiedad.
En cuanto a la cesión y traspaso, a salvo lo dispuesto en el párrafo anterior, se estará a lo
que dispone la vigente Ley de Arrendamientos urbanos, o, en su caso, legislación modificadora.
SÉPTIMA.- SERVICIOS Y GASTOS.- Serán de cuenta de la arrendataria los
servicios de agua, luz y cualquier otro servicio necesario en el local, así como la adaptación de
las instalaciones y acometidas de dichos servicios, para mantenerlas de conformidad con las
exigencias reglamentarias, su legalización y alta correspondiente.
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OCTAVA.- TRIBUTOS.- La arrendataria satisfará el coste íntegro de los gastos y
tributos, tanto estatales, provinciales, de comunidad autónoma o locales que graven o sean
consecuencia de la actividad desarrollada en el local, siendo de cuenta del arrendador aquellos
que graven la propiedad del mismo, tanto los actualmente existentes como los que pudieran
ocasionarse en un futuro.
NOVENA.- RECEPCIÓN DEL LOCAL Y EFECTOS ECONÓMICOS.- La
arrendataria recibirá el local en el momento se haya finalizado la construcción del mismo por
parte de la propietaria, lo cual deberá efectuarse en el plazo máximo de **** meses (***) a que
se refiere la cláusula “Decimocuarta” siguiente. Los efectos económicos del presente contrato,
esto es, la exigibilidad de la renta por la parte arrendadora, comienzan a regir a partir del
momento en que la propietaria acredite a la arrendataria y entregue a la misma la posesión del
local, habiendo cumplido con las obligaciones a que se refiere la cláusula “Decimocuarta”,
incluyendo la cédula de primera ocupación, y siempre y cuando la arrendataria disponga de las
Licencias a que se refiere la cláusula “Duodécima” siguiente
No obstante, la propiedad autoriza desde este momento a la arrendataria a que, al menos
con cinco meses de antelación a la fecha de finalización de las obras del edificio, pueda entrar en
el local objeto del arrendamiento, aún no teniendo su posesión, para que pueda efectuar las obras
necesarias para la habilitación y acondicionamiento del local para supermercado con
aparcamiento.
DÉCIMA.- FIANZA.- La arrendataria entregará en el momento en que la propiedad le
haga entrega, a su vez, de la posesión del inmueble, el importe de ................................... EUROS
(................ €), correspondiente a dos mensualidades de renta, en concepto de fianza, debiendo
firmar en dicho momento la propiedad el correspondiente recibo de carta de pago. Esta fianza no
será objeto de actualización.
DECIMOPRIMERA.- CAUSAS DE RESOLUCIÓN.- Serán causas de resolución de
este contrato las previstas en la ley de aplicación.
DECIMOSEGUNDA.- CONDICIÓN RESOLUTORIA.- Si por cualquier causa el
Ayuntamiento de ....................... u Organismo que corresponda, denegara la concesión de la
licencia de obras, actividad o apertura, a [..] para acondicionar el inmueble objeto de este
contrato como supermercado o para ejercitar en él la actividad aquí prevista, el presente contrato
quedará sin efecto entre las partes. Las condiciones que deberán reunir las licencias referidas son
las de contemplar un supermercado con sala de ventas mínima de ....... m² (entendiéndose por
sala de ventas la superficie comprendida entre la línea de cajas y la línea de perecederos), con
una dotación para aparcamiento de ..... plazas.
A estos efectos, la arrendataria se compromete a presentar ante el Ayuntamiento de [..] el
Proyecto de Actividad realizado por técnico competente y visado por el colegio competente,
para la obtención de las licencias, en el plazo de cuatro meses (4) desde la firma del presente
contrato.
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Igualmente, queda bien entendido entre las partes que será condición indispensable para
la efectividad del presente contrato que los inmuebles objeto del contrato se arriendan libres de
toda clase de cargas, incluso urbanísticas.
DECIMOTERCERA.- ELEVACIÓN A ESCRITURA PUBLICA.- Las partes
contratantes, a los efectos legales pertinentes, podrán compelerse recíprocamente a elevar este
documento a escritura pública en cualquier momento que lo deseen, siendo de cuenta de quien lo
solicite todos cuantos gastos y tributos se devenguen por esta elevación y su correspondiente
inscripción, en su caso, en el Registro de la Propiedad.
DECIMOCUARTA.- OBLIGACIONES PREVIAS DE LA PROPIEDAD.- La
propiedad deberá cumplir con las siguientes obligaciones a los efectos de lo previsto en el
presente contrato:
1.- El inmueble objeto de arrendamiento deberá cumplir la memoria de calidades y
especificaciones técnicas de construcción, conforme al detalle de las mismas que, debidamente
firmadas por ambas partes, se acompañan como [..]. Dichas especificaciones técnicas deberán
estar cumplidas en el momento de la entrega del local comercial y sótano de aparcamiento,
siendo condiciones indispensables para la recepción del local. Las obras de edificación del
objeto de este contrato se ajustarán a las especificaciones pactadas en el mismo, recogidas en los
planos y memorias anexas, sin que puedan ser variadas unilateralmente por la propiedad.
2.- La propiedad deberá haber obtenido la correspondiente certificación final de obra así
como la cédula de primera ocupación para la planta baja y autorización de funcionamiento para
el aparcamiento.
3.- La propiedad deberá acreditar a la arrendataria la previa inscripción de la Obra Nueva
terminada y División Horizontal, o, en el caso de que se hubiera otorgado inicialmente la
Declaración en Construcción, que esté inscrita el Acta de Terminación de Obra que incorpore el
Certificado Final de Obra expedido por el Arquitecto Director de la Obra. La acreditación de la
referida inscripción deberá ser mediante certificado o nota simple del Registro de la Propiedad,
en el que conste además la libertad de cargas de las fincas registrales que se transmitirán,
debiendo acreditar la propiedad a la arrendataria estos extremos antes de la fecha señalada en los
puntos anteriores. En el supuesto de que las fincas objeto del contrato estén gravadas con alguna
hipoteca, o se constituyera en el futuro, la propiedad viene obligada a comunicar la circunstancia
de la existencia de este contrato al acreedor hipotecario, y asimismo, a entregar a la arrendataria
carta del citado acreedor manifestando el conocimiento de la existencia del mencionado contrato
y su consentimiento al mismo.
4.- La propiedad deberá incluir dentro de las normas estatutarias que regirán la vida del
edificio las normas que se incorporan al presente contrato como [..] siendo condición
indispensable que tales normas se incorporen a la Declaración de Obra Nueva y División
Horizontal, que inscribirá la propiedad.
5.- El local comercial (planta baja y sótano para aparcamiento) deberá estar construido y
ser entregado libre y vacuo y a disposición de uso de la arrendataria en el plazo máximo de
********* meses (****) a contar desde la firma de este contrato, debiéndose entregar el local
con todas las condiciones que se refieren en esta cláusula.
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DECIMOQUINTA.- PENALIZACIONES.- Ambas partes acuerdan expresamente
que por cada día de retraso en la entrega de los locales y planta para aparcamiento, computado
desde el último día de plazo previsto, la propiedad abonará a la arrendataria una penalización de
******************************* EUROS AL DÍA (******* €/día), calculada diariamente
y pagadero en el momento en que el objeto de contrato sea entregado, mediante compensación
de las rentas que a partir del momento del inicio de los efectos económicos deba satisfacer la
arrendataria a la propiedad, o bien, a elección de esta última, mediante abono directo.
En el supuesto de que, una vez iniciadas las obras, tuviesen que paralizarse o demorarse
por causa de fuerza mayor, tales como huelgas, inundaciones, catástrofes, etc., no se computará
a efectos de este contrato y especialmente de la aplicación de la penalización, los días de retraso,
ni si el retraso fuera imputable por cualquier causa a la arrendataria.
DECIMOSEXTA.- SUMISIÓN JURISDICCIONAL.- Para la resolución de cuantas
cuestiones se deriven del otorgamiento, interpretación y aplicación del presente contrato, sus
otorgantes, con renuncia al propio fuero, se someten a la competencia de los Juzgados y
Tribunales de la ciudad de .....................
CLÁUSULA ANEXA PRIMERA.- PRÁCTICA DE RETENCIÓN A CUENTA.A los efectos previstos en el vigente Reglamento del I.R.P.F. y en el vigente Reglamento del
Impuesto sobre Sociedades en materia de retenciones e ingresos a cuenta, se hace constar que las
rentas arrendaticias mensuales derivadas del presente contrato se encuentran sujetas a retención
a cuenta, en el porcentaje del dieciocho por ciento (21 %), cuya cantidad retendrá mensualmente
e ingresará en los plazos reglamentarios en el Tesoro Público la entidad arrendataria. Por ello, la
propiedad desglosará en sus correspondientes facturas o recibos los conceptos de Base
Imponible, IVA y Retención. La arrendataria emitirá al finalizar el año natural el
correspondiente certificado de retenciones en favor de la propiedad.
*** NOTA: si la persona física o jurídica propietaria del local se encontrara en el supuesto de
exención de la obligación de practicar retención, se pondría la siguiente cláusula:
“A los efectos previstos en los vigentes Reglamentos del I.R.P.F. y del Impuesto sobre
Sociedades en materia de retenciones e ingresos a cuenta, la parte arrendadora manifiesta que se
encuentra obligada a tributar por alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera
de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por Real Decreto
Legislativo 1175/1990, de 28 de Septiembre, y que no resulta cuota “cero”. Por ello, las rentas
arrendaticias no serán objeto de retención a cuenta en el porcentaje del dieciocho por ciento
(18%), conforme a lo dispuesto en el artículo 73-3-h) del Reglamento de la LIRPF y/o artículo
59-i) del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades. La referida excepción es acreditada en este
acto mediante entrega de la certificación expedida por la A.E.A.T. competente, en la que se hace
constar que la propiedad se encuentra dada de alta en el epígrafe 861 de las Tarifas del I.A.E.,
conforme se especifica en el apartado “tercero” de la Orden de fecha 5 de Febrero de 1998
(B.O.E. de 10 de Febrero), por el que se aprueba el modelo 115 de retenciones para rentas
derivadas de arrendamientos de inmuebles urbanos. La propiedad vendrá obligada a justificar a
la arrendataria los cambios en dicha tributación, y a aportar dentro de los quince primeros días
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(15) de cada año un nuevo certificado que acredite la exención. Caso de no ser aportado por la
propiedad, automáticamente se procedería por la arrendataria a practicar la retención
correspondiente, hasta tanto se acredite dicha circunstancia.”
CLÁUSULA ANEXA SEGUNDA.- PROTECCIÓN DE DATOS DE
CARÁCTER PERSONAL.- A los efectos de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre,
de Protección de Datos de Carácter Personal, el representantes legal de la entidad [..] y la
propiedad (o en su caso, su legal representante), reconocen quedar informados y consentir
que los datos personales reflejados en el presente Contrato, así como los que sean generados
durante la ejecución del mismo, sean necesariamente tratados en un fichero responsabilidad
de [..] con domicilio social en [..] con la finalidad del cumplir con el desarrollo,
cumplimiento y control de la relación contractual así como llevar a cabo el envío de cualquier
tipo de documentación al respecto y el mantenimiento de históricos de relaciones
contractuales.
Los titulares de los datos se comprometen a comunicar en un plazo no mayor de diez
días a comunicar a [..] cualquier variación de los datos recogidos en este contrato o los
generados durante la ejecución del mismo, con el fin de que [..] pueda proceder a su
actualización. En tanto no se comunique lo contrario, [..] entenderá que los datos
proporcionados son exactos y actuales.
La propiedad (o en su caso, su representante legal) podrá ejercitar sus derechos de acceso,
rectificación, cancelación y oposición dirigiéndose por escrito a [..] en la dirección indicada
[..] o en aquella que le sustituya y se comunique en el Registro General de Protección de
Datos.
CLÁUSULA ANEXA TERCERA.- AUTORIZACIÓN PARA LA EMISIÓN DE
FACTURAS POR LA ARRENDATARIA EN NOMBRE DEL ARRENDADOR.- El
artículo 5 del Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación (aprobado por
Real Decreto 1.496/2003, de 28 de Noviembre), dispone la obligación de expedir factura a
que se refiere el artículo 2 del citado Reglamento podrá ser cumplida materialmente “por los
destinatarios de las operaciones o por terceros”, para lo que deberán cumplirse los requisitos
establecidos en dicha norma, entre los que se encuentra la previa autorización del sujeto
pasivo, en este caso, el arrendador. En consecuencia, en la normativa del impuesto está
prevista que la obligación de expedir y entregar la factura se materialice por un tercero en
nombre y por cuenta del sujeto pasivo, habiéndose pronunciado en este sentido varias veces
la Dirección General de Tributos.
En virtud de lo anterior, y desde el momento en que la arrendataria disponga hacer uso
de esta facultad, el ARRENDADOR autoriza a la ARRENDATARIA, [..], a la elaboración
material por cuenta de aquél, de las facturas que documentan la prestación de servicios en que
consiste el arrendamiento, durante todo el plazo de vigencia del presente contrato de
arrendamiento. La factura deberá cumplir todos los requisitos regulados en el Reglamento por
el que se regulan las obligaciones de facturación, y en especial los relacionados en los
artículos 2 y 5 de dicha disposición. La arrendataria queda autorizada y deberá utilizar a estos
efectos una serie especial de facturas emitidas del arrendador, que le será oportunamente
comunicado, indicando a continuación el número de factura. La numeración, que será
correlativa, empezará a contar al inicio de cada año natural. El diseño o formato físico será el
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que libremente elija [..]. La arrendataria queda obligada a remitir al arrendador todas las
facturas emitidas en un mes natural por cuenta de este, dentro de los diez primeros del mes
siguiente al que corresponden, junto con un listado de las mismas con el formato y contenido
obligatorio del Libro Registro de Facturas Emitidas regulado en el artículo 63 del
Reglamento del IVA (Real Decreto 1624/1992).
En este sentido, para que se aplique lo acordado en esta cláusula, será requisito
necesario que la arrendataria comunique al arrendador, con carácter previo y por escrito, su
intención de hacer uso de esta autorización, teniendo efectos a partir del primer día del
segundo mes natural siguiente al de la comunicación.
Cualquier incumplimiento por parte de [..] supondrá la cancelación automática de la
autorización pactada en la presente cláusula.
En cuyos términos, los reunidos dejan redactado el presente contrato, en el contenido del
cual se afirman y ratifican, firmándolo por duplicado y a un sólo efecto, en la ciudad y la fecha
en el encabezamiento expresadas.
LA ARRENDADORA.
“............................................”
LA ARRENDATARIA.
[..]
Fdo: ................................
Fdo: ………………………….
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