Hipotecas tóxicas

FINANZAS II
2012
VIVIENDAS TÓXICAS
´´BANCO MALO´´
UNIVERSIDAD CATÓLICA DE VALENCIA
VIVIENDAS TÓXICAS
Contenido
1
.INTRODUCCION:
2
.DESARROLLO:
2.1
BURBUJA INMOBILIARIA:
2.2
CREDITO BARATO:
2.3
EL BANCO MALO:
2.4
LIQUIDACIÓN DE ENTIDADES:
2.5
LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA:
2.5.1
VARIACIÓN ANUAL POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS.
2.5.2
HIPOTECAS:
2.5.3
GUERRA DE PRECIOS DE LAS VIVIENDAS TÓXICAS
2.5.4
EVOLUCIÓN:
2.5.5
PREVISIÓN:
3
CONCLUSIONES:
4
BIBIOGRAFÍA:
2
VIVIENDAS TÓXICAS
1
.INTRODUCCION:
Para solucionar el problema de la Burbuja Inmobiliaria y el crédito barato que
se inicio en el año 1997, el gobierno ha aprobado por Real Decreto Ley la
creación de un ´´banco malo´´ para retirar los activos tóxicos de los balances
de los bancos. Medida que se considera que culminará el saneamiento del
sistema financiero, paso previo a la recuperación del crédito y la creación de
empleo. Debido a la creación del banco malo y las últimas medidas del
gobierno sobre el sector inmobiliario podemos observar que:
A finales del tercer trimestre ya son 59 los meses en los que de forma
consecutiva el precio medio de la vivienda de segunda mano en España
registra tasas de variación interanuales negativas. El precio medio de la
vivienda de segunda mano en España ha descendido, a cierre del tercer
trimestre del año a 1.943 euros por metro cuadrado, lo que supone una caída
en términos interanuales del -9,7% (desde los 2.153 euros/m² alcanzados en
septiembre del año anterior), eso ha llevado a una guerra de precios entre las
entidades bancarias, que en esos últimos meses, como bien he mencionado
anteriormente han bajado el precio de las viviendas, antes que en diciembre de
ese mismo año se ponga en funcionamiento el ´´banco malo´´
2
.DESARROLLO:
2.1 BURBUJA INMOBILIARIA:
El principal síntoma de la burbuja inmobiliaria fue el
incremento anormal de los precios muy por encima del IPC y
de las rentas, incrementos que se explican principalmente
recurriendo a factores externos, como la falta de suelo
edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisición
de viviendas, la inmigración, la especulación y la
recalificación de suelos, así como el exceso de crédito.
La burbuja inmobiliaria tuvo su inicio en 1997. El Banco de España explica que el
origen de la escalada de precios se encuentra, en parte, en el anterior boom
inmobiliario que terminó en 1991 con "una excesiva corrección". Como consecuencia,
el Banco de España habla de "la existencia de una cierta infravaloración de este activo
en la segunda mitad de la década de los noventa". Hay quien sostiene que tuvo su
inicio en 1985.
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VIVIENDAS TÓXICAS
El periodo se ha prolongado hasta agosto de 2007, manifestándose principalmente en
una elevación sostenida de los precios superiores al 10% anual y llegando en algunos
años hasta cerca del 30% anual según ponen de manifiesto los informes elaborados
por el portal inmobiliario español Idealista.com.
2.2 CREDITO BARATO:
Esto confirma que la evolución de los precios inmobiliarios desde el año 2001 hasta el
año 2007 fue impulsado casi exclusivamente por el crédito barato que llegó a España
tras la introducción del euro.
La gráfica siguiente da cuenta de la expansión del crédito hipotecario en España
desde enero de 1986 a julio de 2012. El momento máximo del peak llegó en diciembre
de 2008 cuando este volumen alcanzó la cifra de 1 billon 65 mil millones de euros, el
120 por ciento del PIB español.
De acuerdo a los últimos datos del Banco de España, el volumen de crédito
hipotecario ha descendido a 941.234 millones de euros, pero se estima que a lo
menos 250 mil millones de euros pasarán a la categoría de incobrables o deuda
morosa. De ahí que las cifras de morosidad que hemos detallado aquí, pueden
continuar su tendencia creciente producto del alto desempleo que continúa en alza por
los recortes simultáneos del sector público y privado. Más de 500 familias son
desalojadas al día en España.
La convicción de que “el ladrillo nunca baja” alentó la mayor burbuja inmobiliaria de la
historia en España, replicando plenamente la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos
instaurada en la era Bush con el programa “casa para todos”. La burbuja cundió a
ambos lados del Atlántico por la ambición del sistema financiero, y su estallido el año
2007 aún arroja consecuencias indeseables para toda la economía. Un drama que
amenaza con hacerse más profundo porque aún no se buscan soluciones al problema
central: el empleo.
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VIVIENDAS TÓXICAS
2.3 EL BANCO MALO:
Para entender el mecanismo que va adoptar el gobierno, pasó a describir lo
que ellos, denominan ´´banco malo´´, se denomina ´´banco malo´´ a una
sociedad pública que gestiona los ´´activos de riesgos´´ de los bancos a los que
se ha inyectado dinero publico.
El objetivo de los bancos comerciales es prestar a hogares y empresas el
dinero que obtienen de los depósitos de los ahorradores, obteniendo un
margen de beneficios mediante comisiones. El problema llega cuando no
pueden cobrar sus créditos. Si el dinero de estos activos se pierde, no sólo
están en peligro los intereses de los depósitos, también lo están los ahorros. Al
riesgo de bancarrota se suma el de convertirse en una entidad ´´zombi´´: un
banco que se queda con las casas de sus morosos, pero no puede revenderlas
por la crisis del mercado, por ejemplo. Sin liquidez ni confianza para recibir
préstamos de otros bancos, la entidad se queda bloqueada y la actividad
económica se congela eso es lo que llamaríamos viviendas tóxicas. En
definitiva diríamos que el objetivo del banco malo es sanear las cuentas de la
entidad rescatada a cambio de sus casas u otros activos como las hipotecas.
Una vez saneado, puede (en teoría) recuperar la actividad normal mientras que
el ´´banco malo´´ subasta en el mercado los activos de riesgo (casas) o las
cobras (hipotecas con alto riesgo de morosidad). Otra alternativa es que, en
vez de comprar los activos, estos sean avalados con dinero público. Aunque
permanecen en el libro contable del banco, el riesgo para la entidad es mucho
menor y la inyección de dinero publico no se realiza si no es necesaria.
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VIVIENDAS TÓXICAS
2.4 LIQUIDACIÓN DE ENTIDADES:
El gobierno contempla tres escenarios para los bancos ayudados: uno ´´suave
‘de actuación temprana en el que puedan devolver las ayudas en dos años;
otro e ´´restructuración´´ en el que necesiten apoyo pero puedan devolverlas en
un plazo de cinco años prorrogable en dos más; y el de la resolución ordenada
cuando no tengan un futuro viable.
En el caso de la actuación temprana, el Banco de España requerirá un plan de
actuación al banco y el FROB podrá sustituir al consejo de administración. Las
entidades podrán recibir una inyección de liquidez mediante bonos convertibles
contingentes (cocos). En este caso la inyección con este instrumento se
convierte en acciones en manos del Estado si la entidad incumple unos niveles
mínimos de capital.
La resolución ordenada de una cantidad contempla ´´no desperdiciar´´ la parte
de valores de las entidades que pueda subastarse a terceros. Un ejemplo sería
la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), adquirida por el Sabadell, y
concretó que los activos ´´sanos´´ serán gestionados por un ´´banco puente´´
mientras que los ´´malos´´ serán absorbidos por la sociedad de gestión de
activos, el ´´banco malo´´.
La creación de esta entidad pública se servirá además para devolver al Fondo
de Garantía de Depósitos su misión original: avalar los ahorros de los clientes
en hasta 100.000 euros.
2.5 LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA:
•
La tasa anual del índice de precios de vivienda(IPV) en segundo
trimestre de 2012 disminuye casi dos puntos y se sitúa en el -14,4%, la
más baja desde el incio de la serie, en el año 2007
•
Por tipo de vivienda, la tasa anual del precio de la vivienda nueva se
sitúa en el -12,8%, un punto inferior a la del trimestre anterior.
•
Por su parte, la variación anual de la vivienda de segunda mano
disminuye más de dos puntos, y pasa del -13,3% en el primer trimestre
de 2012 al -15,7% en el segundo.
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VIVIENDAS TÓXICAS
•
En ambos tipos de vivienda, se trata de las tasas anuales más bajas,
desde el comienzo de la serie.
VARIACIÓN ANUAL POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS.
La tasa anual en el segundo trimestre de 2012 es negativa en todas las
comunidades. Los mayores descensos se producen en canarias (-3,7 puntos) y
castilla y león (-3,5 puntos), que sitúan sus variaciones anuales en el -14,3% y
el -14,0%, respectivamente.
2.5.1
7
VIVIENDAS TÓXICAS
Por su parte, los mayores incrementos de la variación anual corresponden a
Comunidad Foral de Navarra y País Vasco, cuyas tasas (del -14,5% y -15,6%
respectivamente) aumentan 1,1 y 0,6 puntos respecto a las registradas en el
trimestre anterior.
HIPOTECAS:
Continúan los descensos, y en aumento, sobre el numero de viviendas
hipotecadas en agosto de 2012. La tasa interanual mantiene una cifra
negativa del -28,5%, un-34,7% acumulados anual y mensual del -13,1%. El
número total de viviendas hipotecadas asciende a 21.106.
2.5.2
En cuanto al importe prestado el descenso es algo superior, con una bajada
interanual del .30,9%, del -40,3% acumulado del año y del -9,0%, con respecto
al mes anterior. El capital prestado en miles de euros asciende a 2.186.421
euros.
El importe medio concedido por hipoteca en agosto de 2012 es de 103.592
euros, lo que supone un descenso interanual del -3,3% del ´8,7% acumulado
del año y un aumento del +4,8% con respecto al mes de julio. La tendencia
sigue negativa, lo que indica que la financiación de viviendas continúa siendo
restrictiva.
8
VIVIENDAS TÓXICAS
Evolución sobre el número de hipotecas sobre vivienda. Ya son 27 meses
consecutivos de descensos:
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VIVIENDAS TÓXICAS
2.5.3
GUERRA DE PRECIOS DE LAS VIVIENDAS TÓXICAS
La llegada del banco malo obliga a los bancos a rebajar los precios de sus
pisos: Los bancos españoles apuran sus posibilidades de colocar sus activos
inmobiliarios Tres factores les obligan a emprender agresivas rebajas en sus
inmuebles embargados antes de final de año: la puesta en marcha del banco
malo, el fin de la desgravación fiscal y el incremento del IVA del 4 al 10% han
provocado "una oleada de descuentos", según informa el diario económico
'Expansión'.
Las entidades ofertan actualmente casi 150.000 inmuebles, de los cuales más
de 100.000 son casas, y continúan dando prioridad a su cartera inmobiliaria
con ventajas no sólo en el precio, sino en la financiación de la compra.
•
Bankia ha sido el primero en lanzar su campaña, llamada 'La Gran
Subasta', con más de 1.100 propiedades a la venta. Los descuentos
alcanzan hasta el 60%. Pero no son los únicos.
•
10
El banco Santander, el principal
banco español por capitalización
bursátil, pone a la venta casi 6.000
viviendas, principalmente en
Cataluña, con rebajas de hasta el
70%. Además, tienen un espacio
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reservado a pisos "singulares" en zonas inmejorables del centro de
Madrid. Los términos de la financiación son igualmente favorables: del
100% a 40 años, con un interés que resulta de la suma del Euribor, en
mínimos históricos, más un 1,25%. Para pisos que no son de su cartera
puede llegar hasta el 3% con solo un 70% del total.
•
De igual forma, BBVA tiene a la venta 13.000 inmuebles, de los cuales
más de 7.800 son casas. Los demás se reparten entre garajes,
trasteros, oficinas y otras propiedades. Un 60% en casas por estrenar y
un 40% las de segunda mano son los descuentos del banco, que
también ofrece condiciones muy favorables de financiación. Incluye una
promoción de 500 euros de regalo para aquellos clientes que
recomienden una vivienda a sus amigos si estos finalmente la compran.
•
El grupo catalán CaixaBank apuesta además por el alquiler. Regala los
dos primeros meses del año, no exige aval y pide un mes de fianza para
sus inmuebles. En la compra, destaca su propuesta de que el cliente fije
el precio que está dispuesto a pagar y que ofrece hipotecas sobre el
100% del valor de la casa.
•
Banco Popular, con 6.500 inmuebles, permite un periodo de carencia
inicialde 24 meses, mientras que Banco Sabadell, con 15.000, ofrece
descuentos de hasta el 60%.
2.5.4
EVOLUCIÓN:
La evolución del mercado continúa la misma tónica de periodos anteriores, con
pocas variaciones en el importante stock de viviendas nuevas en venta, cuya
absorción en el mercado se dificulta por la evolución general de la economía
del país en el mercado inmobiliario de la vivienda constata una importantísima
declaraciones de la actividad productiva derivada de la importante reducción de
los volúmenes de ventas. Estos procesos son más acusados en las zonas
turísticas y en las áreas periféricas de las ciudades medianas.
Los datos del INE indican que el volumen de viviendas iniciadas y terminadas
durante el primer trimestre de 2012 es algo más de la mitad en el primer caso y
similar en segundo respecto al mismo periodo de 2011.
La demanda continúa con un nivel de debilidad muy elevado, producido por los
altos precios alcanzados, las importantes dificultades de financiación tanto en
la actividad de promoción como en la de compra y el factor de incertidumbre
que suponen las noticias que llegan de los diferentes agentes económicos.
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VIVIENDAS TÓXICAS
Se observa un aumento sustancial de ofertas de viviendas nuevas por parte de
las inmobiliarias pertenecientes a entidades de crédito. Dichas ofertas tienen en
general tendencia a la baja sobre los precios ofertados por los promotores.
2.5.5
PREVISIÓN:
Continúa existiendo una demanda potencial, pese al descenso registrado en la
misma, la importante dependencia de la situación general de la economía y de
las posibilidades de financiación para la formalización de operaciones hará
difícil una reactivación del sector mientras ambos factores no experimentes
variaciones importantes al alza no es previsible una aceleración inmediata ni a
medio plazo en los ritmos de venta, que depende de varios factores:
3
•
La reducción de los precios ofertados por los promotores que está
íntimamente ligada a su capacidad para soportar los niveles de
endeudamiento que han incurrido la estabilidad económica del país en
base del crecimiento del PIB y disminución del paro (la entrada en
recesión de la economía española no augura buenas expectativas en
este sentido)
•
La renta real disponible de las economías familiares para la adquisición
de vivienda, que disminuye en 2012 y tiene expectativas de continuar en
esa misma tendencia en 2013.
•
La no intensificación del proceso de desinversión en el sector
inmobiliario de viviendas tanto de agentes nacionales como extranjeros.
CONCLUSIÓN:
Considero que la creación del ´´banco malo´´ y la bajada de precios de las
viviendas, es una buena decisión tomada por el gobierno y las entidades
bancarias, debido a que, así, muchos podrán adquirir viviendas si tenemos en
cuenta la situación en la que se encuentra el país actualmente. Debido a que el
salario de los ciudadanos ha sido reducido considerablemente y que por eso
muchos no han podido pagar la hipoteca que en su momento solicitaron para
adquirir la vivienda, Europa y el banco de España han creado el banco malo
según mi punto de vista con el objetivo de conseguir que el país disponga de
liquidez y que todas las viviendas construidas durante el boom inmobiliario
salgan al mercado y sean vendidas, y así lograr el saneamiento del sistema
bancario español, la reactivación del mercado inmobiliario y que los inversores
recuperen la confianza y de esta manera seguir invirtiendo.
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VIVIENDAS TÓXICAS
4
BIBIOGRAFÍA:
http://www.ine.es/
http://ecodiario.eleconomista.es/espana/noticias/4354575/10/12/la-ce-da-luz-verde-albanco-malo-espanol-que-estara-operativo-en-diciembre.html
https://www.google.es/search?
hl=es&newwindow=1&biw=1366&bih=620&tbm=nws&q=wikipedia&oq=wi&gs_l=serp.1
.0.0i3j0l9.32489.52895.0.54837.8.8.0.0.0.0.1179.3957.51j0j3.4.0...0.0...1c.1.P_w65DxIBNI
http://www.larazon.es/noticia/8449-el-banco-malo-la-gran-esperanza-para-el-ladrillo
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