Opciones a la desincorporacion de las carteras i nmobiliarias de los balances de los bancos
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Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos Rubén Manso Madrid, 27 de junio de 2012 © Documentación propiedad de Mansolivar & IAX. Prohibida su reproducción Problemas del Sector • Liquidez • Financiación • Exposición Sector Inmobiliario Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 2 ¿Qué se ha hecho hasta ahora? • Creación del Fondo de Adquisición de Activos Financieros (FAAF) de RD-ley 6/2008 • Creación del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) de RD-ley 9/2009 • RD-ley 2/2011 de 14 de febrero (“reforma Zapatero”) Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 3 Y nos olvidamos siempre de la: CBE 3/2010, de 29 de junio que modificó el tratamiento contable de los activos adjudicados y de los créditos y préstamos dudosos Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 4 Partes del RD-ley 2/2012 • Tratamiento del deterioro en inmuebles adjudicados y créditos con garantía de los mismos • Actuaciones del FROB • Régimen jurídico de las Cajas de Ahorros • Retribución de los Administradores • Participaciones Preferentes y Garantía Financiera Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 5 A nosotros sólo nos interesa • Tratamiento del deterioro en inmuebles adjudicados y créditos con garantía de los mismos Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 6 Tratamiento de morosidad y activos adjudicados en CBE 4/2004 (Tras la modificación de la CBE 3/2010) Valoración CALENDARIO (tiempo en meses) 80% 25% Fincas rústicas, oficinas locales y naves polivalentes terminados 70% 9 50% Viviendas terminadas 60% 12 75% Parcelas, solares y resto de activos inmobiliarios 50% Dineraria 100% Pignoraticia sobre títulos sin riesgo apreciable 90% Desde Hasta Cobertura 3 6 6 9 12 Vivienda terminada habitual del prestatario 100% Menor de Tasación en su estado actual Coste en escritura pública Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 7 Tratamiento de morosidad y activos adjudicados en CBE 4/2004 (Tras la modificación de la CBE 3/2010) Activos adjudicados en pagos de deudas Definición: independiente de la forma jurídica utilizada Clasificación: • Activo Contingente • Activo No corriente en venta (por defecto) Valoración inicial Por el menor de: •Valor tasación en su estado actual – costes venta (min. 10%) •Valor en libros de los activos aplicados (det. min 10%) Imposibilidad de reconocer beneficios en la adquisición Valoración posterior • No se amortizan • Imposibilidad de activar gastos • Sujeto a deterioro por transcurso del tiempo 20% más de 12 meses 30% más de 24 meses (en su caso Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 8 Tratamiento de morosidad y activos adjudicados en RDL 2/2012 (I) Deterioro Mínimo Activo Tipo Garantía Clasificación Contable RD-ley 2/2012 Cobertura Capital Financiero Inmobiliaria Normal 7% _ Financiero Promoción Terminada Dudoso 25% _ Promoción Terminada Subestandar 20% (24% sin GR) _ Suelo Dudoso o Subestandar 60% Hasta 80% Financiero Obra parada Dudoso o Subestandar 50% Hasta 65% Financiero Obra en marcha Dudoso 50% Hasta 65% Financiero Obra en marcha Subestandar 24% Financiero Financiero _ Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 9 Tratamiento de morosidad y activos adjudicados en RDL 2/2012 (II) Deterioro Mínimo Activo Tipo Garantía Antigüedad meses RD-ley 2/2012 Cobertura Capital Cobertura mínima 25% Inmobiliario Promoción Terminada No Ocupada + 12 - 24 30% +24 - 36 40% _ + 36 50% _ Inmobiliario Suelo 60% Hasta 80% Inmobiliario Obra en curso 50% Hasta 65% Inmobiliario Otros + 36 40% Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 10 Novedades RDL 18/2012 • Obligación de constituir sociedades tenedoras de inmuebles adjudicados • Obligaciones de liquidación de activos adjudicados bien directa o indirectamente • Nuevas provisiones Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 11 Obligación de constituir sociedades tenedoras de inmuebles adjudicados • Problemática de valoración de las aportaciones Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 12 Obligaciones de liquidación de activos adjudicados bien directa o indirectamente • Obligación de vender un 5% anual de la cartera de inmuebles • Obligación de pérdida de control en tres años para entidades que reciban ayudas Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 13 Nuevo régimen de provisiones de la financiación calificada como normal • Flexibilización de plazos 31/12/2013 para procesos de integración Anexo Tipo de financiación de construcción o promoción inmobiliaria Con garantía hipotecaria Sin garantía real Porcentaje de cobertura Suelo 45% Promoción en curso 22% Promoción terminada 7% 45% Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 52% 29% 14% 52% 14 Conclusiones Acerca las valoraciones contables a mercado Favorece la venta Coberturas antes de 31.12.12 (ó 31.12.13) Establece límite temporal Permite elegir entre 1. Política de dividendos 2. Coste fiscal Facilita el uso de los activos como garantía para obtener liquidez ante BdE y BCE No está claro que genere liquidez salvo que aparezcan inversores extranjeros. Sí parece que favorecerá la financiación de las entidades Loa incentivos fiscales favorecerán las transacciones antes de 31.12.2012 Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos 15 Muchas gracias Gran Vía 17 A, 4º Dcha. 28013 Madrid Telf.: 911 845 911 16
