CCC
causa: 106939
RSD. 239/06
//la ciudad de La Plata, a los
19
días del
mes de octubre de dos mil seis, reunidas en acuerdo ordinario las Señoras Jueces Vocales de la Excma. Cámara Segunda
de Apelación, Sala Segunda, doctoras Patricia Ferrer y Nelly Norma Suárez, para dictar sentencia en la causa 106939,
caratulada: "CALDERINI ELENA NILDA Y OT. C/ RINGUELET CRISTIAN MARTÍN S/ DAÑOS Y PERJUICIOS", se procedió a practicar
el sorteo que prescriben los arts. 168 de la Constitución
Provincial, 263 y 266 del Código Procesal, resultando del
mismo que debía votar en primer término la doctora FERRER.
La Excma. Cámara resolvió plantear las siguientes
cuestiones:
1a.
Es
justa
la
sentencia
apelada
de
fs.
256/259?.
2a. Qué pronunciamiento corresponde dictar?.
A LA PRIMERA CUESTION LA SEÑORA JUEZ DOCTORA
FERRER DIJO:
I.- La sentencia de fs. 256/259, que hace lugar a la demanda deducida en autos por Elena Nilda y María Inés Calderini
contra Cristian Martín Ringuelet, condenando al accionado a
pagar a las actoras, la suma determinada como adeudada en
concepto de reserva de venta, que fuera abonada por un interesado en la compra del inmueble de las actoras, que luego desistiera de la operación, viene apelada a fs. 260 por
la parte actora, quien sustenta el recurso a fs. 268/269,
mereciendo
la
réplica
de
la
contraria
glosada
a
fs.
280/285.
II.- Tal como fuera puntualizado por el “a-quo”, sin que
ello fuera motivo de agravio de la recurrente, en el caso
de autos, la parte actora encomendó al accionado la venta
de un bien inmueble y este suscribió con un tercero interesado en la compra, un instrumento denominado “reserva de
compra “ad Referéndum””, mediante el cual el futuro comprador entregó al ahora demandado la suma de U$S 5.000 en tal
concepto y “para realizar los trámites de compra del inmueble detallado”, estipulándose el precio total de la operación en la suma de U$S 100.000, pactándose la modalidad para su pago y la futura suscripción de un boleto de compraventa y ulterior escrituración. La reserva se formalizó “ad
referéndum” de los certificados de inhibición y dominio.
Con posterioridad la reserva y condiciones pactadas fueron
conformadas por las vendedoras aquí actoras.
En tal documento se estableció también la comisión a favor
del accionado en la suma de U$S 6.000, a cargo del compra-
dor, a ser abonados en forma efectiva en el momento de firmar el “contrato de compra venta” entendiéndose por tal el
boleto de compraventa. En la cláusula quinta se estableció
también que se autorizaba al señor Ringuelet para aplicar
el monto abonado en calidad de reserva, en caso de realizarse la operación, al pago de la comisión pactada (ver documento de fs. 5).
Con posterioridad a la suscripción del mencionado instrumento y ulterior aceptación de las vendedoras, la parte
compradora comunica su desistimiento de la operación, motivo por el cual las actoras requieren a la intermediaria el
pago de la suma recibida en concepto de reserva, documentando dicho requerimiento mediante acta notarial, oportunidad en la cual la accionada deja asentada su negativa a entregar la suma recibida en concepto de reserva “por considerar que no está claro el importe que le corresponde a cada una de las partes” –entendiendo por tales a la vendedora
y a la inmobiliaria-. Ante el requerimiento de las vendedoras a informar cuál sería la suma adeudada en concepto de
gastos y honorarios, si los hubiera, la ahora accionada manifestó que no tenía aún la documentación motivo por el
cual no entregaba el dinero.
La actora reconoce haber recibido como propuesta compartir
con el intermediario la suma abonada en concepto de reserva, en partes iguales, a lo que respondió negativamente. De
igual oferta habla la accionada en su contestación de demanda
Ante estas circunstancias fácticas, luego de un frondoso
intercambio epistolar, la parte que intentaba vender el inmueble con la intermediación del accionado, dedujo demanda
judicial tendiente al pago de la suma que le fuera entregada en concepto de reserva.
El Sentenciante consideró que, en el caso de autos, el
efectivo impulso inicial que produjo la inmobiliaria para
la venta del inmueble, cubrió las expectativas de quienes
tuvieron una seria intención de comprar y que dicha tarea
corresponde sea retribuida en forma proporcional al servicio prestado, abonándose también los gastos irrogados y, en
orden a ello, reconoció a favor del corredor una suma equivalente a la mitad del valor de la suma dada en concepto de
reserva de venta
III.- En el supuesto de autos ha sido suscripta una reserva
de venta, sin que se firmara ulteriormente el boleto de
compraventa y consiguiente escritura traslativa de dominio,
tal como fuera propuesto en la referida reserva.
Cabe concluir por tanto que al corredor no le asiste derecho al cobro de comisión por el acercamiento de las partes
para la formalización del contrato de compraventa, ya que
no fue suscripto el correspondiente boleto, previsto en la
reserva.
Ello surge de los propios términos del instrumento suscripto por las partes en el que se consigna que tal derecho a
cobro de comisión surgirá con la firma del contrato de compraventa, debiendo interpretarse del contexto del acuerdo,
que tal contrato era el boleto de compraventa, ya que a
partir de su suscripción se acordaba el plazo para escriturar.
Es dable consignar al respecto que, el artículo 54 de la
ley 10.973 determina los honorarios que percibirán los corredores públicos por los trabajos profesionales que realicen, estableciendo distintas escalas, según las operaciones
que con su intermediación llegaren a concertarse. El derecho del
corredoráa la comisión surge de una mediación efi-
caz, que provoque el acuerdo de voluntades de modo que, en
principio, aquél sólo tiene ese derecho cuando el contrato
en cuya concertación intervino se perfecciona (Malagarriga,
"Tratado de Derecho Comercial", t. I, pág. 123) (SCBA, Ac
56972 S 3-5-1995)
No corresponde el pago de la comisión reclamada
no obstante haberse frustrado el negocio, pues ya sea que
el intermediario lo pretenda en calidad de comisionista,
agente, corredor, el contrato en el cual hubiera intervenido debió haberse concretado, tal como lo ha resuelto la
Corte Suprema de Justicia de la Nación (Matmetal SA. c/
TAMSE. y Estado Nacional s/ daños y perjuicios del 16 de
Septiembre de 1999)
Por otra parte, según lo establece el artículo 37
de la ley 20.266, el derecho a la percepción de la comisión
surge desde que las partes concluyan el negocio mediado y
tal remuneración se debe aunque la operación no se realice
por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por si mismo.
Ha entendido la Suprema Corte de Justicia de la Provincia
de Buenos Aires al respecto que la norma se refiere a que
el
corredorá independiza su derecho al cobro de su remune-
ración del resultado ulterior del negocio, pero en todos
los casos ese derecho debe reconocer indudablemente como
causa jurídica que exista efectivamente la conclusión de un
contrato (conf. "Acuerdos y Sentencias", 1973-II-733; causa
Ac. 32.728 en D.J.B.A., 127-306; Ac. 32.728, sent. del 7VIII-84; Zavala Rodríguez, "Código de Comercio ...", pág.
149 nº291; Anaya-Podetti, "Código de Comercio ...", pág.
296 nº 123; Fernández Madrid, "Código de Comercio ...",
págs. 148, 149, entre otros).
Esta Sala ha interpretado que la falta de realización alude a un posterior incumplimiento, rescisión, resolución o "distracto", pero supone siempre un negocio ju-
rídico formalizado y perfecto (Esta Sala, 12-5-59, DJBA, t.
57-270 y 94.907 del 15-II-2001, RS 15-2001)).
Dicho contrato se considera perfeccionado cuando
las partes quedan efectivamente vinculadas por el acuerdo
de voluntades, generándose derechos y obligaciones reciprocas, que otorgan acción para exigirse el cumplimiento de
las prestaciones asumidas y para reclamarse el resarcimiento de daños y perjuicios en caso de incumplimiento (conf.
Malagarriga, Tratado de Derecho Comercial, T. I, pag. 123 y
ssgtes., Fernando Madrid, Código de Comercio ... pag. 171 y
ssgtes.).
En el caso de autos no puede sostenerse que la tarea del
corredor hubiera sido exitosa con respecto a la compraventa
por la firma de la reserva, ya que dicho contrato tiene por
finalidad el retiro del inmueble de la venta, a fin de que
no se prosiga ofreciendo a potenciales compradores y lograr
perfeccionar entre las partes el acuerdo de voluntades tendiente a la celebración de los actos que sí tendrán por finalidad operar la transmisión de la propiedad y consiguiente pago del precio.
De modo tal que mal puede pretender el corredor el cobro de
la comisión que le hubiera correspondido de haberse celebrado el contrato de compraventa entre las partes acercadas
por su intermediación.
IV.- Cabe por tanto determinar, cual es el derecho que tienen las partes de autos sobre los fondos dados en concepto
de reserva que han perdido quienes manifestaron su intención de adquirir el inmueble tras comunicar su desistimiento de efectivizar dicha adquisición.
No hay duda que en el conflicto generado ha tenido como
causa la falta de previsión expresa en el instrumento suscripto, del destino que habría de darse a la suma abonada
en concepto de reserva, en caso de frustrarse la operación
por culpa de quien aparece como interesado en la compra.
Ello importó un incumplimiento de las obligaciones asumidas
por el demandado en su calidad de corredor, tal como lo ha
puntualizado el Tribunal de Disciplina del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de
La Plata, según constancia de fs. 196/199.
Esta falta de previsión por parte de quien era requerido
por su profesionalidad para redactar los contratos en cuestión, en modo alguno puede ser interpretada en sentido favorable a dicho intermediario predisponente, ya que no puede aprovecharse de la omisión para mejorar su situación, en
este caso, de contenido patrimonial.
Tal como lo ha indicado el Sentenciante, ante el silencio
del contrato corresponde al juzgador establecer la pauta a
la que las partes deberán atenerse para solucionar el conflicto suscitado.
En este sentido considero que, tal como fuera precedentemente postulado, el contrato atípico celebrado por las partes que denominan “reserva ad referéndum” tiene un contenido económico dado por el monto que se abona como contraprestación por el retiro del inmueble del mercado de venta,
y este acuerdo ha sido logrado por el corredor.
De tal modo que su derecho a cobrar comisión debe ser determinado con respecto al convenio efectivamente logrado y
el valor a tomar en cuenta para dicha determinación habrá
de ser el que efectivamente ha de quedar a favor de la vendedora como consecuencia de la falta de perfeccionamiento
del contrato de compraventa.
Considero por tanto que al corredor le asiste el
derecho de cobrar una retribución con relación al contrato
de reserva, en un porcentaje equivalente al fijado por el
artículo 54 II a, de la ley 10.973, que aplico al caso por
analogía, sobre el valor abonado en concepto de reserva,
que estimo en el caso en la suma de U$S 150.
Dicha suma será la única que se admite como pretensión en
su favor, ya que en la contestación de demanda no ha invocado la existencia de gastos que considera deben ser solventados por las actoras (art. 330 y 165 del CPCC).
Propongo por tanto, con el alcance indicado, sea modificada
la sentencia apelada, elevándose a la suma de U$S 4.850 el
monto de la condena.
V.- Se agravia la parte actora con relación al cómputo de
los intereses moratorios y en este aspecto considero que
los agravios también deben ser oídos ya que el retardo
imputable en el cumplimiento de la obligación de entregar a
las vendedoras la suma recibida como concepto de reserva
por la venta del inmueble encomendado al corredor, se produce a partir del momento en que se frustra la operación
por culpa del comprador. Ello es así por cuanto la retención de tales fondos para ser imputados al pago de la comisión cesa a partir de la frustración del contrato de compraventa, circunstancia que deja sin derecho al corredor a
percibir la comisión pactada para el caso de ser suscripto
el boleto de compraventa.
Es por ello que resulta atendible la crítica de las apelantes en cuanto al computo de los intereses que entiendo debe
ser iniciado a partir del requerimiento de pago formulado
en acta notarial, cuando ya se había frustrado la operación, con fecha 14 de febrero de 2005, tal como se solicita
en los agravios (art. 509 del C.C.).
VI.- Si las precedentes consideraciones son compartidas por
la colega propicio sea modificada la sentencia apelada elevando a la suma de U$S 4.850 el monto de la condena y estableciendo que el cómputo de los intereses moratorios establecidos en el pronunciamiento apelado sea iniciado el día
14 de febrero de 2005.
Las costas del proceso recursivo postulo sean soportadas
por la accionada en virtud de revestir calidad de vencida
(art. 68 del C.P.C.C.).
Voto por la NEGATIVA.
La Señora Juez doctora
SUAREZ,
por los mismos
fundamentos, votó en igual sentido.
A LA SEGUNDA CUESTION LA SEÑORA JUEZ DOCTORA FERRER DIJO
Alcanzando el necesario acuerdo de opiniones al
tratar la cuestión anterior corresponde modificar la sentencia apelada elevando a la suma de U$S 4.850 el monto de
la condena, estableciendo que el cómputo de los intereses
moratorios establecidos en el pronunciamiento apelado sea
iniciado el día 14 de febrero de 2005, imponiendo las costas del proceso recursivo a la accionada
(art. 68 del
C.P.C.C.) y difiriendo la regulación de los honorarios profesionales por la labor desarrollada en autos para la oportunidad en que se apruebe la pertinente liquidación (art.
51 de la ley 8904)
ASI LO VOTO.
La Señora Juez doctora
Suárez,
por los mismos
fundamentos, votó en igual sentido.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, dictándose la siguiente:
-
- - - - - - -S
E
N
T
E
N
C
I
A- - - - - - - -
-
POR ELLO y demás fundamentos del acuerdo que antecede
se modifica la sentencia apelada de fs. 256/259 vta., se
eleva a la suma de U$S 4.850 el monto de la condena, se establece que el cómputo de los intereses moratorios establecidos en el pronunciamiento apelado sea iniciado el día 14
de febrero de 2005, se imponen las costas del proceso recursivo a la accionada
(art. 68 del C.P.C.C.) difiriendose
la regulación de los honorarios profesionales por la labor
desarrollada en autos para la oportunidad en que se apruebe
la pertinente liquidación (art. 51 de la ley 8904). NOTIFIQUESE.DEVUELVASE
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CCC causa: 106939 RSD. 239/06