Guía del Comprador de una propiedad en España.
 2001 Violeta Calzada Velasco [[email protected]]. Todos los derechos reservados.
TRAMITES LEGALES PARA LA COMPRA DE UNA PROPIEDAD
EN ESPAÑA
Si está pensando en comprar una casa o una parcela en España, ya sea como
inversión o para disfrutar sus vacaciones o su jubilación, debe tener en cuenta
varios detalles:

Elegir cuidadosamente a su Agente Inmobiliario, dado que va a ser la
persona que le ayude a encontrar la propiedad que desea y,
posiblemente, le ayude en las negociaciones iniciales con el vendedor.
Debe buscar a un profesional que conozca bien la zona en la cual desea
comprar su vivienda y que goce de buena reputación.

También es muy aconsejable que busque a un Abogado especializado
en compraventas que trabaje en la zona donde quiere comprar la
propiedad, ya que negociará las condiciones de compra en su nombre
con el vendedor, asegurándose de que éstas sean favorables para Vd.;
comprobará que la finca se encuentra registrada a nombre del vendedor
y libre de cargas y gravámenes (hipotecas, embargos, etc.),
arrendatarios o cualesquiera ocupantes y que está al día en todos los
pagos; le informará acerca del importe de todos los impuestos y gastos
derivados de la compraventa, efectuando asimismo todos los trámites
legales necesarios una vez firmada la Escritura de Compraventa; etc.
Si no conoce a ningún Abogado en la zona de que se trate, pregunte a
su propio Abogado, amigos o al Agente Inmobiliario contactado y pídales
que le recomienden alguno.

Si ya está decidido a comenzar la búsqueda de la vivienda o parcela,
tenga en cuenta que una vez que haya hecho su elección deberá pagar
inmediatamente al promotor o vendedor desde 300.000 Ptas.,
dependiendo del precio de la propiedad, en concepto de reserva de la
vivienda o de opción de compra (y digo inmediatamente porque, al
menos en la Costa del Sol, si se para a pensarlo durante 3 ó 4 días se
arriesga a que llegue otra persona y compre la propiedad que Vd.
deseaba).
Si reside fuera de España, puede hacer una transferencia bancaria a la
Cuenta Clientes de su Abogado y éste se encargará de pagar en su
nombre el precio de la reserva u opción de compra al vendedor. En el
momento en que el promotor/vendedor reciba la copia de la
transferencia, viendo así que hay una intención real de comprar, le hará
la reserva en firme y dejará de ofrecer la propiedad a otros posibles
compradores.
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FORMALIZACIÓN DE LA OFERTA.
Antes incluso de pagar el precio de la reserva, su Abogado debe haber
efectuado las indagaciones básicas: si el vendedor o promotor figura inscrito
como propietario del inmueble en el Registro de la Propiedad, si la finca se
encuentra libre de cargas y gravámenes; en el caso de propiedades en
construcción, si el promotor ha obtenido la correspondiente licencia de obras o,
si se trata de una parcela para construir un chalet, la calificación urbanística de
la misma (no sería el primero en llevarse la sorpresa de que el terreno que
compró para construir su chalet o vivienda de lujo o ampliar el ya existente está
calificado como zona verde), etc.
Al mismo tiempo que se efectúan estas gestiones se van a ir negociando las
condiciones de compra, las cuales culminarán con la firma de la Escritura de
Compraventa, si se trata de una vivienda ya terminada, o de un contrato
privado u opción de compra si se trata de una vivienda prácticamente
terminada o en fase de construcción.
El contrato privado es firmado normalmente cuando se compra una vivienda en
un proyecto en construcción o, en ocasiones, también en el caso de viviendas
ya terminadas. En él se establecen el porcentaje a pagar tanto en el momento
de la firma de dicho contrato como durante la fase de construcción, así como
los plazos de pago en dicha fase (mensuales o trimestrales). Lo normal es
pagar entre un 30 y un 50% del precio total durante la fase de construcción.
Si existe alguna deuda o carga sobre la propiedad, deberá recogerse en el
contrato privado de compra y exigirse que sean cancelados por el promotor o
vendedor antes de la firma de la Escritura.
De igual forma, si la propiedad que Vd. está adquiriendo se encuentra en fase
de construcción, deberá asegurarse de que todos los pagos que realice a
cuenta del precio durante dicha fase sean garantizados por la Promotora
mediante aval bancario o mediante contrato de seguro suscrito con Entidad
aseguradora.
Dicha garantía, establecida por la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de
cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, cubre los
supuestos de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por
cualquier causa en el plazo convenido y asegura que, en caso de que se
produjera alguno de tales supuestos, Vd. recupere las cantidades entregadas
más el interés correspondiente.
Asimismo, asegúrese de pagar dichas cantidades anticipadas a través de una
cuenta especial que la Promotora deberá tener abierta en una Entidad bancaria
o Caja de Ahorros (normalmente será la misma que preste el aval). El objeto de
dicha cuenta es tener separadas dichas cantidades de cualquier otra clase de
fondos pertenecientes al promotor y que éste no pueda disponer de ellas más
que para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
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CONSUMACIÓN DE LA COMPRAVENTA.
La compra de una propiedad es formalmente completada en España con la
firma de la Escritura de Compraventa ante el Notario, momento en que el
comprador paga el resto del precio al vendedor y éste entrega la posesión al
comprador.
La Escritura recoge todos los detalles de la Compraventa (descripción del
inmueble, datos registrales y catastrales, precio, forma de pago, distribución de
los gastos derivados de la compraventa, etc.) y a la firma concurren comprador
y vendedor con sus respectivos Abogados y, en su caso, representantes
legales, así como, también en su caso, los representantes del Banco otorgante
del préstamo hipotecario.
El Notario Público, si así se le pide, notifica por fax al Registrador de la
Propiedad que se ha efectuado la compraventa y, aproximadamente una
semana después, su Abogado podrá retirar la Escritura de la Notaría y
presentarla en el Registro de la Propiedad para que la inscriban. Al mismo
tiempo, pagará (en los 30 días siguientes a la firma de la Escritura) los
impuestos y gastos que más adelante se dirán y cambiará el nombre del titular
del inmueble en el Ayuntamiento y en las empresas suministradoras de luz,
agua, teléfono, etc., estableciendo las correspondientes domiciliaciones
bancarias para los recibos.
A estos efectos, es conveniente que abra una cuenta corriente en un Banco o
Caja de Ahorros local o que provea de fondos a su Abogado a fin de que éste
le gestione todos los pagos a través de su Cuenta de Clientes.
COSTES ASOCIADOS A LA COMPRAVENTA.
Como regla general, el importe total de los gastos e impuestos asociados a una
Compraventa suele ascender al 10% del precio (aproximadamente). Los costes
son los siguientes:

Honorarios del Notario: A partir de 50.000 Ptas., dependiendo del precio
de la propiedad.

Honorarios del Registrador: si ha adquirido únicamente una vivienda,
aproximadamente el 40% de los Honorarios del Notario. Si además ha
comprado una plaza de garaje que constituye una finca independiente,
los honorarios serán similares a los del Notario.

Honorarios del Abogado: Mínimo de 200.000-300.000 Ptas. o alrededor
del 1% del precio de la compraventa para propiedades de precio
superior a 20-30 millones de pesetas, más el 16% de I.V.A.
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
Plusvalía: Se trata de un impuesto municipal que grava el beneficio
obtenido por el vendedor desde que adquirió el inmueble. De acuerdo
con la Ley corresponde pagarlo al vendedor, pero es bastante corriente
que se acuerde su pago por el comprador. Su importe varía en función
del valor asignado al inmueble por el Ayuntamiento (valor catastral) y del
número de años que haya permanecido en el patrimonio del vendedor.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, si se trata de una vivienda
de segunda mano: 6% del precio de compraventa; si se trata de una
vivienda nueva comprada directamente al promotor, I.V.A. al 7% y Actos
Jurídicos Documentados al 0,5% del precio del compra. Si lo que ha
comprado es una parcela, un local comercial o una plaza de garaje,
I.V.A. al 16% y Actos Jurídicos Documentados al 0,5%.
Pueden surgir otros gastos o impuestos si, por ejemplo, ha solicitado un
préstamo hipotecario; su Abogado le informará detalladamente acerca de su
importe y le ayudará en cuanto sea necesario.
Finalmente, es necesario hacer mención al Impuesto sobre el Patrimonio y
sobre la Renta de no Residentes: se trata de un impuesto que deben pagar
anualmente los no residentes cuyo patrimonio sometido a gravamen en
territorio español esté constituido exclusivamente por una vivienda. Su importe
depende el valor de la vivienda y los tipos aplicables a dicho valor oscilan entre
el 0,2% y el 2,5%. Si ha empleado los servicios de un Abogado para la
compraventa de la propiedad, él (o ella) mismo podrá ostentar la
representación fiscal a efectos de la presentación de la Declaración y pago de
este Impuesto en su nombre.
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