BOLETÍN 5049-01 16 de mayo de 2008 ISSN 0787-0415 I. DESCRIPCIÓN REFERENCIA : Modifica el decreto ley Nº 3.516, de 1980, referido a la subdivisión de predios rústicos INICIATIVA : Moción de los diputados Sra. Valcarce y Sres. Álvarez-Salamanca (Pedro), Bertolino, Sepúlveda (Roberto), Vargas y Verdugo COMISIÓN : De Agricultura, Silvicultura y Desarrollo Rural ORIGEN : Cámara de Diputados INGRESO : 15 de mayo de 2007 CALIFICACIÓN : Sin urgencia ARTICULADO : 2 artículos OBJETO DE LA INICIATIVA 1.- Evitar la nulidad de las enajenaciones de predios rústicos efectuadas conforme al decreto ley 3.516, de 1980, en las cuales no se hubiere dejado constancia de la prohibición de cambiar el destino silvoagropecuario del predio. 2.- Autorizar el saneamiento de las escrituras públicas que se hubieren extendido sin la referida prohibición, mediante una declaración unilateral, también por escritura pública, por el adquirente o su sucesor legal. 3.- Disponer la gratuidad de la escritura pública de saneamiento, cuando ésta se extendiere ante el mismo notario público ante el cual se celebró el contrato de compraventa nulo, por no haberse dejado constancia de la prohibición. -1- 16 de mayo de 2008 ISSN 0787-0415 CONTENIDO ESPECÍFICO Artículo 1º.- Los actos o contratos destinados a subdividir un predio rústico conforme el decreto ley 3.516 de 1980 y en los cuales se hubiere omitido dejar constancia expresa de la prohibición del inciso tercero 1 del artículo 1º del Decreto Ley 3.516, podrán ser saneados mediante una declaración contenida en escritura pública otorgada solo por la parte adquirente o su sucesor en el dominio y en la cual se hará mención a ella. Esta declaración se anotará al margen de la escritura respectiva. Si la escritura de saneamiento se otorga ante el notario del contrato en que se omitió la declaración, estará exenta de derechos arancelarios. Artículo 2º.- Se suprime la frase "Se dejará constancia de la prohibición establecida en el inciso anterior.", contenida en el inciso cuarto 2 del artículo 1º del Decreto Ley 3.516 de 1980, y en su reemplazo se agrega el siguiente texto: "La prohibición del cambio de uso o destino establecida en el inciso anterior se entenderá contenida en el contrato que se otorgue sin necesidad de estipularla." FUNDAMENTO, SEGÚN LA INICIATIVA 1.- Con fecha 01 de Diciembre de 1980 fue publicado en el Diario Oficial el decreto ley 3.516 que "Establece normas sobre la división de predios rústicos". La finalidad de esta norma legal es que, permitiendo la libre división de los inmuebles rurales, (artículo primero), requiere que ello se efectúe bajo el cumplimiento de ciertas exigencias que aseguren una protección a la propiedad raíz rural. Para este efecto dispone en el artículo primero que la única limitación que tendrá la división libre de inmuebles ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción, es que cada lote resultante tenga una superficie no inferior a las 0,5 hectáreas físicas. 2.- En los incisos finales de este artículo primero se establece que "los predios resultantes de una subdivisión quedarán afectos a la prohibición de cambiar su destino en los términos que establecen los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones." El inciso siguiente dispone que "En las escrituras públicas en que conste el título de la enajenación de los predios resultantes de una división se dejará constancia de la prohibición establecida en el inciso anterior" 1 El texto primitivo del artículo 1º del decreto ley 3.516, de 1980, tenía cinco incisos, el tercero de los cuales contenía la prohibición a que se refiere el proyecto; el texto actual, luego de la modificación de las leyes 19.428 y 19.807, presenta nueve incisos. El antiguo tercero corresponde, en esta nueva redacción, al inciso séptimo. 2 Actualmente es el inciso octavo (véase la nota anterior). 2 -2- 16 de mayo de 2008 ISSN 0787-0415 El último inciso del artículo primero establece una prohibición a los notarios de autorizar, y a los conservadores de inscribir, aquellas escrituras que no "se ajusten a las disposiciones del presente decreto ley." Finalmente, el artículo tercero señala que "Los actos y contratos otorgados o celebrados en contravención a lo dispuesto en el presente decreto ley serán absolutamente nulos, sin perjuicio de las demás sanciones que procedan en conformidad a la ley". 3.- La interrogante que siempre se ha planteado es si constituye la omisión de dejar constancia de la referida prohibición del cambio de uso en la escritura un vicio de nulidad. La omisión de estampar esta cláusula en las respectivas escrituras constituye a nuestro juicio solo una irregularidad o falta administrativa por parte del notario y/o del conservador en su caso, y que no afecta al fondo del acto o contrato ya que ello no infringe el sentido del decreto ley cual es el ya señalado al inicio y que no es otro que proteger la propiedad rústica impidiendo divisiones en superficies menores a la autorizada y que afectan el destino del suelo. Ello sucedería, por ejemplo, si se efectuaran subdivisiones inferiores a 0,5 hectáreas, o se cambiara el destino o uso del terreno sin las correspondientes autorizaciones. Esta interpretación se ve corroborada por el propio tenor y significado del artículo 2° de este decreto ley. En efecto, infringirlo equivale a obtener un resultado para fines no permitidos por el. Por lo anterior, cuando en una escritura pública se ha omitido la inserción de la prohibición del cambio de destino, no aparece que el acto o contrato vulnere las normas de subdivisión de tal forma que se atente contra los principios que inspiran el decreto ley señalado. Por ello no concurre una causal de nulidad absoluta. Sin embargo, dado el tenor en este sentido poco claro de la norma legal, se ha pretendido que aquellas escrituras de compraventa en que se enajena un lote de un terreno que ha sido objeto de subdivisión y no se inserta en ellas la referida cláusula, el contrato adolece de nulidad absoluta. Una buena doctrina en este sentido es no hacer obligatoria la escrituración de la cláusula de la prohibición del cambio de destino. Para ello entregamos los siguientes razonamientos: La ley, y lo es el DL 3516, es una norma que por si misma manda, prohíbe o permite sin que nadie pueda excusarse de su cumplimiento. (arts. 1 y 8 C. Civil). Cuando una ley señala que "los predios resultantes de la subdivisión quedarán sujetos a la prohibición de...", el solo hecho de ella señalarlo impone que así sea. No es necesario por lo mismo y bajo ningún pretexto que las partes 3 -3- 16 de mayo de 2008 ISSN 0787-0415 contratantes así deban estipularlo pues, como se ha señalado, la ley por su propio imperio impone tal prohibición al nuevo propietario y al que le vendió respecto a la parte que queda en su dominio. II. COMENTARIOS DE LIBERTAD Y DESARROLLO IMPLICANCIAS CONSTITUCIONALES 1.- Materia de ley. El artículo 19, Nº 24, inciso segundo, de la Constitución Política entrega a la ley competencia para establecer el modo para adquirir la propiedad, de usar, gozar y disponer de ella. El decreto ley N° 3.516, afecta la facultad de disposición de los predios rústicos, pues establece una limitación que consiste en que si, al disponer del predio (por ejemplo, vendiéndolo), éste es subdividido (para enajenarlo a más de una persona), cada lote resultante no puede tener una superficie inferior a 5.000 metros cuadrados. Al mismo tiempo, se impone como requisito para la validez de la enajenación, que el adquirente del predio se obligue a no alterar su destino como predio rústico, esto es, su aptitud agrícola, ganadera o forestal. Además, la exigencia legal obliga a dejar constancia en el acto o contrato de la prohibición de cambiar el destino del predio. La derogación de una exigencia de esta naturaleza queda sumida en la misma base constitucional relativa al régimen jurídico de la propiedad, regulado mediante normas de rango legal. COMENTARIOS DE MÉRITO 2.- Explicación previa. La normativa sobre subdivisión de predios rústicos regulada por el decreto ley N° 3.516, de 1980, establece, en síntesis, lo siguiente: 1.- Son predios rústicos los de aptitud agrícola, ganadera o forestal, ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los planes reguladores (hoy zonas de extensión urbana) de Santiago, Valparaíso y Concepción. 2.- Se pueden vender libremente predios rústicos resultantes de la división de uno mayor, siempre que: a) 4 los predios resultantes tengan una cabida no inferior a media hectárea, y -4- 16 de mayo de 2008 ISSN 0787-0415 b) no se altere su destino agrícola (no se pueden formar en ellos poblaciones ni abrir calles, sin que previamente se obtengan las autorizaciones que señala la ley general de urbanismo y construcciones). 3.- Se autoriza la subdivisión en menos de media hectárea en ciertos casos (centros comunitarios, juntas de vecinos, obras de regadío, etc.). 4.- En los demás casos, la compraventa de un predio rústico y, en general, los actos y contratos, en que se contravenga la prohibición antedicha (por referirse a predios de menos de media hectárea u otra exigencia legal) son absolutamente nulos. 5.- Los SEREMI de Vivienda y Urbanismo y el SAG tienen a su cargo la fiscalización del cumplimiento de las disposiciones de este cuerpo legal. 6.- Se contienen otras normas especiales que no es del caso consignar aquí. 3.- Incidencia del proyecto de ley. Para mejor dilucidar los efectos que tendría la derogación propuesta, cabe tener presente que el propio decreto ley N° 3.516 se remite a los artículos 55 y 56 de la ley general de urbanismo y construcciones. En efecto, el primitivo inciso tercero —actual séptimo— del artículo 1º dispone que "los predios resultantes de una subdivisión quedarán sujetos a la prohibición de cambiar su destino en los términos que establecen los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones". El artículo 55 dispone que "fuera de los límites urbanos establecidos en los planes reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores". Del texto transcrito se desprende que si la subdivisión no tiene por objeto formar poblaciones, no es aplicable el régimen de la ley general de urbanismo y construcciones. Además, se autoriza expresamente la construcción de la casa patronal y la de los trabajadores del predio. Para asegurarse de que no se altere el destino rústico del predio resultante de la subdivisión, el legislador del decreto ley N° 3.516 obligó a dejar constancia de la respectiva prohibición en el acto o contrato, bajo sanción de nulidad absoluta. No son pocos, al parecer, los casos en que se omitió dejar constancia de la prohibición y por lo tanto, en esos casos, se habría configurado un vicio de nulidad. Ello obsta a que un nuevo comprador se interese por el negocio dado el vicio que afectaría al título de su vendedor. Por lo mismo, un banco rechazaría la constitución de una garantía real. A pesar de que es probable que muchas de dichas nulidades absolutas 5 -5- 16 de mayo de 2008 ISSN 0787-0415 deberían haberse saneado por el trascurso del tiempo, por un plazo superior a los 10 años, conforme a lo que dispone el artículo 1683 del Código Civil, resulta preferible una norma expresa que permita el saneamiento de otra forma que el cumplimiento de un plazo, sobre todo, porque pueden ser muchos los casos en que ese plazo aún no se hubiere cumplido, y porque se seguirá produciendo el problema. 4.- Forma de saneamiento. El proyecto propone un mecanismo simple y expedito para proceder al saneamiento del vicio de nulidad originado en la falta de constancia de la prohibición de cambiar de destino del predio, cometida en la redacción de la escritura. La solución consiste en efectuar una declaración por escritura pública, por el adquirente o su sucesor legal en el dominio, en la cual se dejará constancia de la referida prohibición. Luego dicha escritura pública se anotará al margen de la que contiene el vicio de nulidad, el que así queda saneado. Además, el proyecto declara la gratuidad de la escritura pública de saneamiento cuando se hubiere extendido ante el mismo notario público donde se celebró el contrato viciado. Ello tiene sentido en la medida que el decreto ley N° 3.516, de 1980, responsabiliza, entre otros, a los notarios por este vicio de nulidad, en la medida que les ordena no autorizar las escrituras en que omitiere alguno de los requisitos legales, incluyendo la prohibición de alterar el destino rústico del predio. La solución antes indicada se orienta a solucionar el problema de las escrituras públicas ya celebradas, en las que se hubiere incurrido en el señalado vicio de nulidad absoluta. Pero el proyecto también se ocupa de evitar el mismo problema a futuro, para lo cual sustituye la obligación de dejar constancia de la prohibición, por una declaración —legal— en el sentido de que la prohibición de cambio de uso del suelo se entenderá contenida en el acto o contrato, sin necesidad de mención expresa. En síntesis, el proyecto de idóneo para solucionar el problema propuesto, porque dará certeza jurídica respecto de las escrituras públicas que no contuvieren la prohibición de cambio de destino; pero la mejor forma de enmendar el decreto ley 3.516, en esta materia, es derogar el actual inciso séptimo del artículo 1º, relativo a la prohibición, y además, declarar saneadas las escrituras públicas que pudieren haber incurrido en el vicio de nulidad por falta de declaración expresa del adquirente sobre tal prohibición. 6 -6- 16 de mayo de 2008 5.- Una cuestión de fondo. ISSN 0787-0415 Independientemente de que el proyecto soluciona un problema puntual relativo a la subdivisión de predios rústicos, cabe señalar, en forma complementaria, que el régimen legal de subdivisión presenta problemas de fondo, a los cuales el legislador se ha abocado más de una vez, pero sin lograr acuerdos políticos ni técnicos necesarios para superar las deficiencias del sistema 3. Es así como conviene precisar que el legislador del decreto ley Nº 3.516, asume que en predios de menos de media hectárea no son posibles soluciones de agua potable y alcantarillado autónomas, y que en más de media hectárea ello sería posible. Tal suposición no corresponde necesariamente a la realidad. En efecto, en un predio en que la permeabilidad del subsuelo sea alta, la excavación de un pozo séptico y de una noria dentro de una superficie de algo más de media hectárea, traerá como consecuencia que el agua de la noria se contamine con la del pozo séptico; en el caso de existir varias propiedades colindantes, el pozo séptico de una podrá contaminar el agua para consumo doméstico de otras, según su ubicación. Ahora bien, puede darse el caso de terrenos en que ambos pozos puedan perforarse sin riesgo de contaminación entre ellos, a pesar de quedar emplazados relativamente a poca distancia (en este caso, un predio rural de menos de media hectárea podría soportar perfectamente la construcción de una vivienda con su solución de agua y alcantarillado). El aspecto de fondo, entonces, no reside en la superficie del terreno, sino en la posibilidad técnica de que el predio sea autosuficiente para contar con una solución de agua potable y de disposición de residuos fecales. En el caso de los predios urbanos, se parte de la base de que, por su alto coeficiente de ocupación y escasa superficie, solo pueden obtenerse los servicios de agua potable y alcantarillado mediante su conexión a una red pública. Además, y solo en el caso de predios urbanos propiamente tales, es exigible que cuenten con servicio domiciliario de electricidad, pavimentación y, eventualmente, conexión a la red de gas si no se dispone de gas licuado u otra alternativa (opcional). Las exigencias de la vida urbana son distintas de la vida rural. Las propiedades emplazadas fuera del radio urbano, que es un límite que fija la autoridad, o fuera del plan regulador, son de carácter rural y no tienen por qué contar, para su subdivisión, con redes de servicios públicos domiciliarios. Además, el problema del agua y de alcantarillado es independiente de la 3 Véanse, por ejemplo, los boletines 740-01 (Reseña Legislativa 106); 832-01 (Reseña Legislativa 121); 928-01 (Reseña Legislativa 135); 1320-01 (Reseña Legislativa 212 y 222); 1484-01 (Reseña Legislativa 231 y 269); 1964-14 (Reseña Legislativa 351); 2104-01 (Reseña Legislativa 361); 2223-01 (Reseña Legislativa 403), entre otros. 7 -7- 16 de mayo de 2008 ISSN 0787-0415 subdivisión en sí misma, y solo cobra importancia cuando se trata de construir, si se da el caso. El decreto ley Nº 3.516, vigente, no satisface adecuadamente la necesidad de normar estas materias, en la medida que el requisito que impone es la superficie mínima del predio, lo que puede resultar válido en ciertos terrenos, e inoperante en otros, y constituye por ello una restricción —mal concebida— a la libertad de disponer libremente de la propiedad raíz. 6.- Conclusión. El proyecto de ley está correctamente orientado, porque permite solucionar un vicio de nulidad de que adolecen diversas enajenaciones de predios rústicos, y que consiste en haber omitido expresamente la prohibición de que el predio cambiare de destino silvoagropecuario. La solución, simple y expedita, consiste en efectuar, también por escritura pública, una declaración unilateral, por parte del adquirente o su sucesor legal en el dominio, en el sentido de que se incluye la prohibición legal antedicha. Además, el proyecto se ocupa de evitar a futuro que se configure dicho vicio de nulidad, para lo cual, da por incluida la prohibición de cambio de destino, sin necesidad de mención expresa, lo que constituye una medida adecuada, dado que las normas legales vigentes no necesitan ser incluidas en los actos o contratos para su vigencia. 8 -8-