Normas Provinciales de Tasación- Instructivo para su Llenado
Normas Provinciales de
Tasación
Según Texto de la Ley N° 7637
Departamento Económico
Jefatura Técnica Catastro Económico
Dirección Provincial de CatastroINDICE
Índice de contenido
Introducción: .................................................................................................................................... 5
Definiciones y Conceptos Preliminares ........................................................................................... 7
Tasación o Valuación: ................................................................................................................... 7
Principio de sustitución. .................................................................................................................. 7
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Principio de temporalidad. .............................................................................................................. 7
Principio de finalidad. ..................................................................................................................... 7
Valor de mercado ............................................................................................................................ 7
Valor del Costo de reposición (CR) ................................................................................................ 7
Valor de uso. ................................................................................................................................... 8
VALOR DE TASACION ............................................................................................................... 8
VALUACIÓN PARA EXPROPIACION ....................................................................................... 8
VALUACIÓN TÉCNICO CONTABLE ........................................................................................ 8
VALUACIÓN PARA VENTA O ADQUISICIÓN ....................................................................... 9
VALUACIÓN PARA LOCACION O CONCESIÓN DE USO .................................................... 9
VALUACIÓN PARA GARANTÍA ............................................................................................... 9
VALUACIÓN PARA SUBASTA .................................................................................................. 9
VALUACIÓN PARA SEGUROS .................................................................................................. 9
VALUACIÓN A EFECTOS IMPOSITIVOS O DE CATASTRO ................................................ 9
VALUACION PARA SERVIDUMBRES ..................................................................................... 9
Depreciación. ................................................................................................................................ 10
Depreciación física. ...................................................................................................................... 10
Depreciación funcional. ................................................................................................................ 10
Amortización ................................................................................................................................ 10
Antigüedad .................................................................................................................................... 10
Vida remanente ............................................................................................................................. 10
Vida útil ........................................................................................................................................ 10
Estado............................................................................................................................................ 10
Antecedente .................................................................................................................................. 10
Referencia ..................................................................................................................................... 10
Remanente .................................................................................................................................... 10
Cosas ............................................................................................................................................. 10
Bien ............................................................................................................................................... 10
Clasificación de las cosas ............................................................................................................. 11
Inmuebles por su naturaleza ......................................................................................................... 11
Inmuebles por accesión. ................................................................................................................ 11
Accesorias de un inmueble ........................................................................................................... 11
Inmuebles por carácter representativo .......................................................................................... 11
Cosas muebles............................................................................................................................... 11
Servidumbre .................................................................................................................................. 12
Servidumbre administrativa de electroducto ................................................................................ 12
Servidumbre de Gasoducto ........................................................................................................... 13
Locación........................................................................................................................................ 13
Concesión de Uso ......................................................................................................................... 13
Base para subastas ........................................................................................................................ 13
Ley de Avalúos N° 7637, Capítulo V Autodeclaración de Valuación .......................................... 14
Ley de Avalúos N° 7637, Capítulo VII Normas Provinciales de Tasación .................................. 16
Formulario de Carátula de Tasación:............................................................................................. 18
Planilla de Estudio de Valores Zonales: ........................................................................................ 20
a) Datos de los antecedentes seleccionados: ................................................................................. 21
b) Homogeneización de Antecedentes:......................................................................................... 22
c) Cálculo del valor final: ............................................................................................................. 25
Planilla de Cálculo del Valor Total de la tierra Libre de Mejoras de la propiedad a tasar: ........... 26
a) Datos del Terreno: .................................................................................................................... 27
2)Valor Unitario de la Tierra: ....................................................................................................... 28
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3) Coeficientes Correctivos: ......................................................................................................... 28
4) Restricciones o afectaciones desvalorizantes: .......................................................................... 28
5) Cálculo del valor total de la tierra libre de mejoras: ................................................................ 29
Planilla de Determinación del Valor Unitario Básico de la Construcción .................................... 30
Planillas de Croquis de Ubicación y Otros .................................................................................... 32
Planilla de Categorización de Mejoras Edilicias ........................................................................... 34
Planilla de Cálculo del Valor de la Mejora Edilicia. ..................................................................... 36
1.- Datos de la mejora a categorizar ............................................................................................. 37
2.- Datos adicionales de la Superficie Cubierta ............................................................................ 38
3.- Cálculo del valor físico de reposición a nuevo ........................................................................ 38
4.- Cálculo de la depreciación por Edad y Estado de Conservación ............................................ 40
5.- Cálculo del valor unitario actual de la mejora. ........................................................................ 42
6.- Cálculo del valor final de la mejora ....................................................................................... 42
Planilla de Cálculo de Valores de Edificios en Construcción ....................................................... 44
Cálculo de Valores de Otras Mejoras ............................................................................................ 48
a) Relevamiento de datos de las mejoras ..................................................................................... 49
b) Proceso de Cálculo de cada mejora considerada ...................................................................... 49
Planilla de Cálculo de Tasación Total. .......................................................................................... 50
ANEXO I TABLA DE COEFICIENTES DE FRENTE Y FONDO ............................................ 53
ANEXO II TABLA DE COEFICIENTES DE ROSS HEIDECKE.............................................. 56
ANEXO III: Tablas de Coeficientes mas usados .......................................................................... 58
ANEXO IV: Tablas de Coeficientes mas usados .......................................................................... 59
ANEXO V: Método para calcular Coeficiente de Medidas para grandes extensiones de tierra ... 60
ANEXO VI: Anexo III de la Ley 7637 para determinar Cff de lotes irregulares ......................... 61
ANEXO VII: Tablas para calcular Coeficientes de Esquina:........................................................ 63
ANEXO VIII R E S O L U C I O N Nº
/2007:.............................................. 64
Introducción:
El presente instructivo tiene por finalidad explicar los conceptos mas importantes sobre los que
se apoyan las Normas Provinciales de Tasación de Inmuebles, tal como aparecen ordenadas en
la Ley de Avalúos N° 7637 de la Provincia de Mendoza.
Estas Normas Provinciales de Tasación resultan el compendio de distintas normas o
metodologías de tasación de inmuebles de aplicación frecuente y de amplia difusión en todo el
país, por lo que el sentido de éste instructivo será explicar el criterio a utilizar en el llenado de
los respectivos formularios, pero no explicar los fundamentos teóricos sobre los que se sustentas
las NPT, se da por sobreentendido que el Tasador ya los tiene adquiridos y conocidos.
Las mismas nacen con la finalidad de estandarizar la presentación de tasaciones, ya que en ésta
oportunidad la Ley establece la necesidad de tasar a valores de mercado una importante
cantidad de inmuebles, y teniendo en cuenta las experiencias recogidas el año anterior, se
estimó conveniente la aplicación de un sistema que permita facilitar la estructura de las
presentaciones, el control de las mismas y las comparaciones entre ellas, a fin de obtener
valiosas conclusiones.
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Según se desprende de la misma ley, la estandarización propuesta a través de las NPT, no viene
a cercenar o acotar los criterios propios del tasador, los cuales siguen siendo lo mas valioso de
las mismas, ni a limitar en forma alguna los informes de tasación por él elaborados. Por el
contrario, la aplicación de las presentes NPT, establece la necesidad de la utilización de
formularios mínimos, es decir que admite la inclusión de agregados, tanto en planillas para
determinar valores, o informes que a criterio del tasador sean indispensables para fijar o
afianzar cuestiones particulares que por sí mismas no pudieran ser debidamente establecidas
con los formularios establecidos en la Ley.
De la misma manera, resulta importante destacar que la adopción de los valores de los distintos
coeficientes a utilizar, si bien en el presente instructivo se los podrán encontrar tabulados,
podrán ser modificados libremente por el profesional actuante, cuando a su criterio, los mismos
no respondan a la realidad que indica el mercado inmobiliario en el momento de determinar el
valor de una propiedad con sus propias características.
Ing. Agrim. Jorge Martínez
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Definiciones y Conceptos Preliminares
Tasación o Valuación:
Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha
precisa, para un fin establecido.
En función de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales:
Principio de sustitución.
El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de
aquél.
Principio de temporalidad.
El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo.
Principio de finalidad.
La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.
Valor de mercado
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un
bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características del
mismo, y suponiendo una comercialización adecuada, que existe al menos un comprador
potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan
libremente por un interés económico y sin un condicionamiento particular en la operación. El
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valor de mercado de un bien está siempre determinado por la intersección de sus curvas de oferta
y demanda. La curva de demanda está dada por su costo de sustitución para los potenciales
compradores.
El valor de mercado puede ser obtenido:
a) Comparando sus características físicas y técnicas con las de bienes similares cuyo valor se
conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las
diferencias detectadas.
b) En función de los ingresos netos que él sería capaz de generar y de la tasa de rédito que se
obtiene en ese mercado con bienes similares.
Valor del Costo de reposición (CR)
Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de
la valorización, un bien por otro nuevo de sus mismas características
Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y/o
funcional en la fecha de la valoración.
En el caso de bienes inmuebles, deberá sumarse el valor del terreno.
Valor de uso.
Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilización que de él hace.
Así entendido, se recomienda limitar su utilización sólo para casos solicitados por el comitente
ya que el resultado no representa un valor objetivo.
VALOR DE TASACION
Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación:
valuación para expropiaciones (valor objetivo) .
valuación técnico-contable (para valuaciones patrimoniales).
valuación para la venta o adquisición de bienes
valuación para locación o concesión de uso.
valuación para garantía
valuación para subasta
valuación para seguros.
valuación a efectos impositivos o de catastro.
valuación para servidumbres.
La finalidad de la tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor (valor de mercado,
costo a nuevo o depreciado, valor de uso), en función del cual se adoptará la metodología
contemplada en la Norma correspondiente para la determinación del Valor de Tasación
solicitado.
Se define a continuación:
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VALUACIÓN PARA EXPROPIACION
En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la determinación del Valor Objetivo
del bien, entendido –en función de la Ley Nº 21.499- como la suma dineraria que le permita al
expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daños que sean consecuencia directa de la
expropiación, en condiciones equivalentes a las que precedían a la expropiación, sin tener en
cuenta circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor
valor que pueda conferir la obra a ejecutarse.
En consecuencia, el Valor Objetivo podrá corresponderse con el valor de mercado cuando éste
pueda determinarse, o con el costo de reposición depreciado (CRD) en su defecto.
VALUACIÓN TÉCNICO CONTABLE
En la valuación técnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de obtener el valor
neto de realización o el valor de reposición depreciado.
El Valor de Tasación para estos fines se calculará preferentemente a partir del valor de mercado,
obtenido por el Método Comparativo, afectado por un coeficiente de realización que tendrá en
cuenta la hipótesis de la venta del bien en un término relativamente corto, menor al supuesto
como plazo normal de plaza, y el descuento de los costos adicionales directos que podrían
generarse hasta su comercialización inclusive.
Aquellos bienes inmuebles especializados en virtud de su diseño, tamaño, ubicación, etc que un
comitente utilice en el cumplimiento de su función específica, sin los cuales la gestión del
poseedor se resiente o paraliza y que en caso de destrucción deberían ser indefectiblemente
reemplazados por otros de idénticas características que el mercado no puede proveer, se tasarán
por su valor de reposición depreciado.
El valor de uso que mencionan las normas contables será determinado por el costo de reposición
depreciado o en casos excepcionales, por el costo de su reemplazo lógico en función de los
avances tecnológicos.
Para inmuebles, el Valor Técnico-Contable se compone del valor del terreno y el valor del
edificio discriminados, ya que según las Normas Contables son registros distintos.
Para bienes muebles, se efectuará una depreciación lineal.
VALUACIÓN PARA VENTA O ADQUISICIÓN
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado preferentemente obtenido por el
método comparativo.
VALUACIÓN PARA LOCACION O CONCESIÓN DE USO
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, obtenido por el método
comparativo de antecedentes de locación o concesión, por deducción
fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalización de la renta u otro método
financiero apropiado.
VALUACIÓN PARA GARANTÍA
El Valor de Tasación para fines de garantía, incluida la garantía hipotecaria, será el valor de
realización, entendido como el valor de mercado descontados un porcentaje que tenga en cuenta
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la hipótesis de venta en un término relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de
plaza, y los costos adicionales directos que podrían generarse hasta su comercialización .
VALUACIÓN PARA SUBASTA
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o costo de reposición depreciado,
afectado por un coeficiente de reducción para fijar la base de remate que determinará el
comitente según la legislación vigente.
VALUACIÓN PARA SEGUROS
El Valor de Tasación para estos fines será el correspondiente al costo de reposición depreciado,
sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno.
VALUACIÓN A EFECTOS IMPOSITIVOS O DE CATASTRO
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o el costo de reposición
depreciado, afectado por un coeficiente que determinará la autoridad de aplicación.
VALUACION PARA SERVIDUMBRES
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por los coeficientes de
restricción según el caso.
Depreciación.
Merma en el valor económico de un bien.
Depreciación física.
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien en función de su
antigüedad, estado de conservación y duración de sus elementos.
Depreciación funcional.
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien atendiendo a su
adaptación a la función a la que se destina.
Amortización
Merma en el valor contable de un bien que se utiliza para distribuir su costo de origen durante la
vida útil del mismo.
Antigüedad
Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción o fabricación de un bien, y la
fecha de la valoración.
Vida remanente
Es el número de años de expectativa de vida que le restan al bien
Vida útil
Es el número de años de vida total del bien, compuesto por la suma de su antigüedad y su vida
remanente.
Estado
Características de mantenimiento y conservación de un bien.
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Antecedente
Toda venta u oferta obtenida en el mercado, cuando se conocen su valor y características.
Referencia
Antecedente que no se puede comprobar fehacientemente en el mercado.
Remanente
Parte de un bien que queda después de una expropiación.
Cosas
Se llaman “cosas” en el Código Civil de la República Argentina, los objetos materiales
susceptibles de tener un valor.
Bien
Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman “bienes”. El
conjunto de los bienes de una persona constituye su “patrimonio” (art 2312 del Código Civil de
la República Argentina).
Clasificación de las cosas
Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesión, o por su carácter
representativo (art 2313 del Código Civil de la República Argentina).
Inmuebles por su naturaleza
Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como
el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que
está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el
hecho del hombre (art. 2314 del Código Civil de la República Argentina).
Inmuebles por accesión.
Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su
adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad (art. 2315 del
Código Civil de la República Argentina).
Accesorias de un inmueble
Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentren puestas intencionalmente, como
accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente (art. 2316 del
Código Civil de la República Argentina).
Inmuebles por carácter representativo
Son inmuebles por su carácter representativo los instrumentos públicos de donde constare la
adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de
hipoteca y anticresis (art. 2317 del Código Civil de la República Argentina).
Cosas muebles
Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí
mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean
accesorias a los inmuebles (art. 2318 del Código Civil) de la República Argentina.
Son también muebles todas las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de él, como las
piedras, tierra, metales, etc; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un
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carácter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo el suelo; los materiales
reunidos para la construcción de edificios mientras no estén empleados; los que provengan de
una destrucción de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos
inmediatamente con los mismos materiales; todos los instrumentos públicos o privados de donde
constare la adquisición de derechos personales (art 2319 del Código Civil de la República
Argentina).
Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rústicos o urbanos, sólo tomarán el
carácter de inmuebles, cuando sean puestos en ellos por los propietarios o sus representantes o
por los arrendatarios en ejecución del contrato de arrendamiento (art. 2320 del Código Civi de la
República Argentina l).
Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fueran puestas en ellos por los
usufructuarios, sólo se consideran inmuebles mientras dura el usufructo. (art2321 del Código
Civil de la República Argentina).
Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarán su naturaleza de muebles
cuando estén adheridas al inmueble en mira de la profesión del propietario, o de una manera
temporaria. (art 2322 del Código Civil de la República Argentina).
En los muebles de una casa no se comprenderán: el dinero, los documentos y papeles, las
colecciones científicas o artísticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los
instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos,
mercaderías, ni en general otras cosas que las que forman el ajuar de una casa (art 2323 del
Código Civil de la República Argentina).
Servidumbre
Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del
cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el
propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad (art 2970 del Código Civil de la
República Argentina).
Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte
material de él, en su superficie, profundidad o altura (art 2998 del Código Civil de la República
Argentina).
Servidumbre administrativa de electroducto
Desígnase con el nombre de electroducto todo sistema de instalaciones, aparatos o mecanismos
destinados a transmitir, transportar y transformar energía eléctrica (art 2 ley 19552 de la
República Argentina)
La servidumbre administrativa de electroducto afecta el terreno y comprende las restricciones y
limitaciones al dominio que sean necesarias para construir, conservar, mantener, reparar, vigilar
y disponer todo sistema de instalaciones, cables, cámaras, torres, columnas, aparatos y demás
mecanismos destinados a transmitir, transportar, transformar o distribuir energía eléctrica (art 3
ley 19552 de la República Argentina). Los transportistas y los distribuidores gozarán de los
derechos de servidumbre previstos en la ley 19552 (art 18 ley 24065 de la República Argentina).
De las servidumbres en tránsito
El propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda comunicación con el
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camino público, por la interposición de otras heredades, tiene derecho para imponer a éstas la
servidumbre de tránsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo
otro perjuicio (art 3068 del Código Civil de la República Argentina).
Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de
toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente para su
explotación (art 3069 del Código Civil de la República Argentina).
De la servidumbre de acueducto
Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de
las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo
que las necesite para el servicio doméstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento
industrial, con el cargo de una justa indemnización. Esta servidumbre consiste en el derecho real
de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. (art 3082 del
Código Civil de la República Argentina)
Servidumbre de Gasoducto
Es el derecho real administrativo o público, de origen o base legal, sobre un inmueble ajeno
establecido a favor de los transportistas y distribuidores de gas natural, para que éstos puedan
cumplir o realizar las actividades a que responde el gasoducto, que da lugar a indemnización a
favor del titular del bien gravado.
Se halla prevista en el art. 22 de la Ley N° 24.076 de Gas Natural (B.O. 12/6/92) de la República
Argentina.
Locación
Es un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan recíprocamente, una a
conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce, un precio determinado
en dinero.
Se halla regida por el Código Civil (arts. 1493 – 1622), y la Ley N° 23.091 (B.O. 16/10/84) de la
República Argentina.
Concesión de Uso
Es un contrato de derecho público, bilateral, en virtud del cual la Administración Pública crea a
favor de un particular (concesionario), un derecho real de uso, sobre un bien del dominio público
del Estado (un derecho de sepultura, un derecho al uso de agua para irrigación, etc.), cuyo
ejercicio se halla sujeto al poder de policía del Estado, otorgado en el interés privado del
concesionario, de carácter oneroso o gratuito, temporario o permanente, no traslativo de
dominio, renunciable por su titular y revocable por la administración por razones de ilegitimidad,
o de oportunidad, mérito o conveniencia.
Base para subastas
El artículo 578 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial Nacional dispone en
materia de base para las subastas: “Si no existiere acuerdo de partes, se fijará como base los DOS
TERCIOS (2/3) de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble.
A falta de valuación, el juez designará de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para
que realice la tasación; la base equivaldrá a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha tasación.”
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Por otra parte manifiesta:
“De la tasación se dará traslado a las partes, quienes dentro de CINCO (5) días comunes
expresarán su conformidad o disconformidad. Las objeciones deberán ser fundadas.
El juez tiene la facultad de apartarse de la tasación o de lo estipulado por las partes, fijando la
base en una suma que impida que los bienes sean malvendidos.” En función de lo anterior, el
Tribunal de Tasaciones de la Nación recomienda, cuando fuera necesario proceder a la
determinación del valor de referencia del bien, adoptar el criterio de valor de mercado obtenido
por métodos comparativos, o en su defecto el costo de reposición depreciado.
Ley de Avalúos N° 7637, Capítulo V Autodeclaración de Valuación
Artículo 35 - Se definen de esta manera a aquellas parcelas que por sus características, usos o
destinos no puedan ser valuadas de manera satisfactoria utilizando las fórmulas polinómicas de
los anexos de la presente Ley. Por ello, el Ministerio de Hacienda establecerá un régimen de
Autodeclaración de Valuación o determinará el valor de mercado valiéndose de estudios e
investigaciones realizados por Universidades, Centros de Estudios, Consejos o Colegios
Profesionales o quien éste designe a tal efecto.
Artículo 36 - Estarán comprendidas en el régimen de Autodeclaración de Valuación las
propiedades que se detallan a continuación:
a) Inmuebles sobre los cuales se desarrollen actividades hidrocarburíferas o petroleras y de
expendio de combustibles líquidos/ gas por estaciones de servicios.
b) Inmuebles destinados a actividades bancaria, financiera, cambiaria y de seguros.
c) Cementerios parque.
d) Inmuebles destinados al uso de supermercados, hipermercados, paseos de compras y centros
comerciales.
e) Salones Comerciales de 500 m2 o más de superficie cubierta.
Artículo 37 - Se define como Autodeclaración de Valuación a la presentación hecha con carácter
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de Declaración jurada, a cargo del propietario, poseedor, tenedor, o mandatario del inmueble,
con aval de Profesional Universitario habilitado para realizar tasaciones, en la que conste la
valuación de mercado de la propiedad inmueble de su dominio. poseedores, tenedores, o
mandatarios de las
parcelas que se detallan en los puntos c), d) y e) del artículo 36 de la presente Ley, o aquellos
incluidos en los puntos a) y b) que no hayan cumplimentado con la presentación de
Autodeclaración de Valuación exigida por la Ley 7.483, deberán presentar antes del 30 de Mayo
del 2.007 la valuación de las mismas según lo establecido por el artículo anterior, con carácter de
Declaración Jurada ante la Dirección Provincial de Catastro, sus delegaciones o receptorías, de
acuerdo a la reglamentación que la misma dicte a tal efecto. Dichas valuaciones deberán ser
practicadas al 31 de diciembre de 2006 con efecto retroactivo al 31 de diciembre de 2005 para
aquellos propietarios, poseedores, tenedores, o mandatarios de parcelas que no hayan
cumplimentado con la presentación de Autodeclaración de Valuación exigida por la Ley 7.483.
Artículo 39 - Las tasaciones presentadas deberán ser ajustadas a lo dispuesto por el tercer párrafo
del artículo 19 de la presente Ley. La acreditación de los honorarios afrontados por el
contribuyente tendrán el tratamiento dispuesto por dicho artículo.
Artículo 40 - La Dirección Provincial de Catastro, procederá a notificar en los términos de Ley, a
la totalidad de las parcelas que se encuentren comprendidas en el presente régimen con una
anticipación no menor a 60 días corridos anteriores a la fecha de vencimiento de presentación de
la Declaración Jurada.
Artículo 41 - La no presentación en término de las obligaciones que se
desprenden de la aplicación de la presente Ley por parte del
contribuyente, o el rechazo por parte de la Dirección Provincial de Catastro
de la tasación aportada por el contribuyente por falsedad y/u omisión de
los datos contenidos, hará pasible al mismo y al profesional actuante de
las sanciones previstas en los artículos 50, 51 y 52 de la presente Ley, de
las infracciones y sanciones previstas por el Código Fiscal como así
también las denuncias correspondientes en la Justicia y en el Consejo o
Colegio profesional que correspondiere. Ley de Avalúos N° 7637, Capítulo
VII Normas Provinciales de Tasación
Artículo 53 - Los profesionales actuantes en la confección de las tasaciones a valor de mercado
encuadradas en el régimen de la presente Ley, deberán ajustarse a la Metodología desarrollada en
el presente capítulo.
Artículo 54 - La tasación presentada deberá contener como mínimo la totalidad de las planillas
contenidas en las presentes normas, pudiendo el profesional actuante agregar tantas planillas
como estime necesario, así como los informes escritos que a su criterio permitan comprender de
mejor manera la labor profesional realizada.
Artículo 55 - La Dirección Provincial de Catastro mediante Resolución establecerá los
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mecanismos de presentación, llenado, control y rechazo de las tasaciones presentadas.
Asimismo, redactará en la citada resolución el instructivo correspondiente para la confección
técnica de los formularios respectivos.
Artículo 56 - Para la determinación del Valor Unitario de la Tierra Libre de Mejoras se utilizará
el Método Comparativo, con Homogeneización de Antecedentes y Coeficientes Correctivos.
Para la Determinación del Valor Unitario de la Construcción se utilizará la planilla
correspondiente, el cual surge por la utilización del Método de Equivalencia de Costos
Dominantes. La adopción de los precios de los materiales contemplados en la fórmula
polinómica deberá responder a los de mercado en el momento en el que se realiza la tasación.
Artículo 57 - Para la Categorización de las Mejoras Edilicias Tasables, se utilizará el formulario
pertinente, incluido en las presentes Normas. La depreciación calculada deberá contemplar la
edad transcurrida, la vida útil probable y el estado de conservación, todo ello en concordancia
con el Método de Depreciación de Ross Heidecke.
Artículo 58 - Serán objeto de valuación, el suelo, su uso, las edificaciones y demás accesiones
existentes en cada inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 2571 del Código
Civil. A tales efectos, se apreciarán económicamente las siguientes mejoras:
a) las que se hubieran incorporado al suelo con destino a vivienda, comercio, recreación,
servicios e industria.
b) las que se incorporen a las parcelas por medio de estructuras, obras accesorias, instalaciones u
otras accesiones, aún cuando no se conozca su destino, y las mismas se encuentren en la
propiedad en forma permanente o temporal. Cuando por la naturaleza intrínseca del bien a tasar,
surgieran dudas en cuanto a la interpretación de las normas, o en la utilización de las distintas
planillas que la componen, el profesional actuante, mediante nota deberá solicitar instrucciones
especiales para su llenado. La solicitud de instrucciones especiales a que se refiere este artículo,
no interrumpe ni
modifica los plazos de presentación de las autodeclaraciones establecidos en la presente Ley.
Artículo 59 - Invítese a los distintos organismos del Estado Provincial y Municipal a adherir a
estas Normas de Tasación, cuando por motivos inherentes a su desenvolvimiento deban
determinar Valor de Mercado de algún inmueble en particular.
Artículo 60 - Apruébanse las planillas de
tasación que forman parte del presente
artículo, y son :Formulario de Carátula
de Tasación:
La planilla se compone de dos partes. En la primera
se analizan distintos aspectos de la propiedad a tasar,
mientras que en la segunda parte se establecen los
datos propios de la tasación encarada.
Respecto a Ubicación de la propiedad, se deberá
establecer claramente la calle, número si lo tiene y
departamento. También se indicará la Nomenclatura
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Catastral de la Propiedad, y el Padrón Territorial, y en cada uno de los casos se deberá consignar
también el dígito verificador correspondiente.
En lo referente a Tipo de Inmueble, se deberá establecer si la propiedad es urbana, suburbana o
rural, datos del entorno, si los mismos son de relevancia, y cualquier otra descripción que ayude
a tener una cabal idea de la propiedad que se está analizando.
Mejoras a Tasar: Aquí se deberán enumerar las distintas mejoras que se tasarán además del
terreno en el que asienta la propiedad, tales como edificios terminados, edificios en construcción,
cierres perimetrales, cisternas tanques y en general cualquier otra clase de mejora que se
considere a criterio del tasador y según lo estipulado en la presente ley, que deban formar parte
de la tasación del inmueble estudiado.
Propietario del Inmueble: En éste renglón se deberá colocar el Titular Registral del inmueble a
tasar y el que figura en la Dirección Provincial de Catastro. En su caso, se colocará el nombre
del poseedor si existiera.
Servicios de la propiedad: A los efectos de lograr una mejor descripción del inmueble, se
colocará los servicios de los cuales la propiedad hace uso, y de corresponder, del resto de los
servicios que la zona posea. Cuando se habla de servicios, se entiende toda clase de servicios
públicos, ya sean estatales o privados.
Comitente: Se colocará el nombre de la persona o la razón social de quien encargó la tasación
de la propiedad. En el caso de las parcelas comprendidas en el Régimen de Autodeclaración de
Valuación comprendidas en el artículo 35 y subsiguientes de la Ley 7637, se deberá colocar la
razón social de la empresa que genera la inclusión de la parcela en el citado régimen de
autodeclaración de tasación.
Fecha de Tasación: Se colocará la fecha en la que se realiza la tasación y en el caso de efectuar
una tasación a fecha anterior a la misma, se deberá indicar tal circunstancia.
Profesional: Se colocará el Nombre y Apellido del Tasador, su Título habilitante y el número de
matrícula profesional.
Planilla de Estudio de Valores Zonales:
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Esta será la planilla que se utilizará
para la determinación del valor
unitario de la tierra libre de
mejoras en la zona en la que ubica
la propiedad que se desea tasar.
Para determinar éste valor zonal,
se utilizará el método de
comparación
de
valores,
homogeneizando cada uno de los
antecedentes utilizados en función
de coeficientes correctivos. La
cantidad de antecedentes a utilizar
estará dada por lo que el
profesional
tasador
estime
conveniente. La planilla contenida
en la Ley tiene capacidad para 6
antecedentes, pero se podrán
utilizar menos. En el caso de que
el tasador estime conveniente una
mayor cantidad de antecedentes de
ventas, se podrá adaptar la planilla
para contenerlos, o utilizar una
segunda planilla complementaria.
Los antecedentes que se utilicen
podrán ser ventas concretas
realizadas con anterioridad, ofertas
de ventas sacadas de la zona, o de
avisos de diario, o informes
ofrecidos por inmobiliarias del
medio.
La planilla desarrollada contempla
tres etapas en la determinación del
valor zonal para la tierra libre de
mejoras. Una primera en la que se
exponen
los
antecedentes
seleccionados, sus principales características, tales como ubicación precio de venta, fecha de
realización, y medidas tanto de frente y de fondo como de superficie. También se determina en
ésta primera instancia el valor unitario sin homogeneizar en pesos por metro cuadrado.
La segunda parte de la planilla corresponde a lo que se denomina proceso de homogeneización
de antecedentes, en el cual se corrigen las particularidades de cada uno de los antecedentes
seleccionados mediante los coeficientes de homogeneización, para determinar finalmente el
valor unitario corregido o valor unitario homogeneizado de cada uno de los antecedentes
seleccionados.
Finalmente, se procede en la planilla a la determinación del valor unitario zonal final a aplicar, el
cual se determina por la aplicación del método de dispersión, corrigiendo de ésta manera los
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posibles errores groseros realizados en la etapa de selección de antecedentes.
Particularmente, los datos y los cálculos que se desarrollarán son los siguientes en cada una de
las etapas del proceso:
a) Datos de los antecedentes seleccionados:
La primer columna enumera los antecedentes con un orden correlativo.
En la segunda columna se coloca el Departamento político en el cual se encuentra el antecedente
utilizado. Normalmente la lógica indica que en todos los casos el Departamento será el mismo en
todos los casos, puede darse la situación, en zonas limítrofes que un antecedente pueda ser
utilizado por proximidad o características en otro departamento vecino.
La tercera columna se utilizará para indicar la denominación del barrio o sector en el que ubica el
antecedente. Se pretende con ésta columna que se coloque la identificación con la que se conoce
comunmente a la zona en la que ubica el antecedente.
En la columna de ubicación se colocará la calle en la que ubica el antecedente. Si es posible el
número, o entre calle tal y tal, y si el antecedente está ubicado en esquina, se indicará tal
situación.
En la columna de precio, se colocará el valor tal como fue recabado en la tarea de relevamiento,
sin efectuar ninguna quita o consideración especial. Independientemente de cual sea el orígen
del dato trabajado, ya sea escritura pública, boleto de compraventa, informe escrito o verbal o
publicación de diario o revista especializada. Posteriormente, en el proceso de homogeneización
se ponderará la veracidad del dato seleccionado.
Las tres columnas siguientes servirán para la inclusión de los datos de superficie, en metros
cuadrados o hectáreas, y el frente y fondo, en metros cuadrados.
Finalmente, el valor unitario surgirá del cociente entre el precio pretendido y la superficie del
terreno.b) Homogeneización de Antecedentes:
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Para cada uno de los antecedentes seleccionados se utilizará un renglón de la planilla de
homogeneización.
El primer coeficiente que aparece es
el coeficiente de esquina. Si la
propiedad no ubica en esquina, se
deberá colocar como coeficiente la
unidad (1,00). Si la propiedad ubica
en esquina, deberá asignarse el
coeficiente respectivo en función de
la siguiente tabla resumida:
Si, como consecuencia de estar ante una zona de muy alto valor
comercial, el Profesional Tasador estimase una mayor exactitud en
el cálculo del citado coeficiente, deberá calcularlo en función de
los índices de esquina y la Tabla del Ing. Valvano, la cual se
reproduce a continuación:
El coeficiente de actualización será igual a la unidad cuando la antigüedad del antecedente así
lo indique. Esta antigüedad con coeficiente uno dependerá de las condiciones económicas del
país, por lo que no se puede establecer un período fijo para que se cumpla dicha condición.
Cuando éstas condiciones indiquen la necesidad de utilizar un coeficiente distinto a la unidad el
tasador deberá determinarlo en base a su experiencia. Se aconseja siempre que la utilización de
un coeficiente, cualquiera sea no supere valores por encima de 1,3 o por debajo de 0,7.
El coeficiente de forma será igual a la unidad cuando el lote a
considerar sea rectangular, o cuando la irregularidad que
presente sea leve o muy leve. Para el caso en que corresponda la
utilización de un coeficiente que corrija la falta de regularidad, el
mismo se lo determinara mediante el cociente entre la superficie
utilizable y la superficie del antecedente. Para el caso de lotes
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con martillo a favor o en contra se utilizarán valores de coeficientes que reflejan las ventajas o
desventajas del antecedente considerado. También para casos especiales, podrán utilizarse los
coeficientes contenidos en el Anexo III de la Ley N° 7637. En general, podrán utilizarse los
siguientes coeficientes:
El coeficiente de medidas es que que resulta de la aplicación de alguna de las distintas tablas de
coeficientes de frente y fondo que existen y son de conocimiento de amplia difusión. Las
Normas Provinciales de Tasación aconsejan la utilización de la tabla de coeficientes de frente y
fondo contenidas en el anexo II de la Ley N° 7637.
El Coeficiente de Topografía será igual a la unidad cuando las
condiciones de elevación del terreno respecto al nivel de la
vereda sean semejantes. Si el terreno se encuentra en un nivel
distinto al de la vereda, se aconseja la utilización de la siguiente
tabla de coeficientes:
Para la determinación de los coeficientes de servicios públicos
y pavimento, en general, si los antecedentes son homogéneos,
serán siempre la unidad. En caso de tener que adoptar un
coeficiente distinto a la unidad, se aconseja la utilización de la
siguiente tabla de coeficientes:
Coeficiente de ubicación: Este coeficiente ponderará la mayor
o menor valía que poseen los antecedentes a comparar en
función de la ubicación relativa de éstos respecto al lote que
tenemos que tasar. Si el antecedente está en una ubicación
mejor que la del terreno a tasar se utilizará un coeficiente mayor
a la unidad. Si en cambio el antecedente se encuentra en una
ubicación peor que el terreno a tasar se utilizará un coeficiente
menor a la unidad.
El cuántum de dicho coeficiente depende exclusivamente de la apreciación personal del tasador.
Se aconseja que el valor numérico no supere 1,3 o no sea inferior a 0,7
El coeficiente de oferta, en condiciones normales de mercado será siempre igual a la unidad.
Sólo en el caso de mercados en los que existan componentes de carácter especulativo, ya sea por
exceso de demanda o por exceso de oferta, éste coeficiente adoptará valores distintos a la unidad,
y su determinación estará a cargo del tasador actuante.
El coeficiente de forma de pago será igual a la unidad cuando la operación utilizada como
antecedente haya sido realizada al contado. En el caso de operaciones realizadas a plazos, se
utilizará cualquier coeficiente de forma de pago, que represente el valor presente del ingreso
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futuro. Evidentemente el Coeficiente de Forma de Pago siempre deberá ser menor a la unidad.
El Coeficiente de Fuente informante mide el grado de veracidad o de confianza que el tasador
le asigna a la información recabada. Evidentemente es un coeficiente que como máximo llegará
a la unidad, tomando valores menores cuanto menos confiable sea el dato recabado.
Como norma, se aconseja que sea de 0,9 ó 0,8 para antecedentes seleccionados de los avisos de
venta aparecidos en los diarios.
Finalmente, en la planilla aparecen dos columnas, una denominada ''Otros'' y la otra sin nombre.
Intencionalmente se han dejado éstas dos columnas para la utilización del Tasador actuante de
coeficientes que no se encuentren en el presente instructivo y que a su criterio sean necesarios
para una correcta labor profesional.
El coeficiente final se obtendrá como el producto de todos los coeficientes utilizados para cada
antecedente, es decir se multiplicarán entre sí todos los valores encontrados en el mismo renglón.
El Valor Unitario Corregido se obtendrá del cociente entre el valor unitario determinado para
cada antecedente en la parte a) de la presente planilla y el coeficiente final determinado en la
columna anterior.
Por último se determinará la sumatoria de todos los valores unitarios corregidos de los
antecedentes y se determinará el promedio . Estos valores serán utilizados en la próxima etapa
del proceso de cálculo, cuando apliquemos el método de dispersión de valores para la
determinación del valor zonal final a adoptar en la tasación.
c) Cálculo del valor final:
En base a los datos obtenidos en los valores unitarios corregidos determinamos los siguientes
parámetros a saber:
Numero de antecedentes menores al promedio calculado en el punto b)
Sumatoria de esos antecedentes menores al promedio del punto b)
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Sumatoria total de valores unitarios corregidos de los antecedentes seleccionados
Cantidad total de antecedentes seleccionados.
Con éstos parámetros, se determinará el valor de la constante k o constante de dispersión, según
la fórmula que se especifica en la planilla, y que se reproduce a continuación:
Una vez obtenido éste valor, se calcula el entorno a considerar, de la siguiente manera:
El promedio final se obtiene de promediar todos los valores unitarios corregidos que se
encuentren dentro de dicho valor, es decir se elimina todo lo que sea inferior a (1-k) x Promedio
y todo lo que sea superior a (1+k) x Promedio. A continuación, se aconseja realizar un redondeo
del resultado obtenido y se adopta finalmente un valor unitario zonal.
Planilla de Cálculo del Valor Total de la tierra Libre de Mejoras de la
propiedad a tasar:
Esta será la planilla que luego del debido proceso de cálculo nos arrojará el valor final del
terreno a tasar.
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Para llegar a dicho valor, se partirá del valor unitario zonal determinado en la planilla anterior, y
se ajustará el mismo a las condiciones particulares del terreno en el que asienta la propiedad
considerada, objeto de la
tasación.
En ésta planilla se utilizarán
coeficientes de cálculo
similares a los utilizados en
la anterior etapa, pero se los
aplicará directamente sobre
el
terreno
analizado,
estudiando y evidenciando
sus
características
especiales que le otorgan un
valor único.
La planilla considerada se
compone de cinco partes a
saber:
a)Datos del Terreno
b)Valor Unitario de la
Tierra
c)Coeficientes Correctivos
d)
Restricciones
o
afectaciones desvalorizantes
e) Calculo del valor total
En cada una de éstas
distintas etapas se irán
poniendo de manifiesto
distintas características o
situaciones especiales que
irán dando forma de manera
definitiva el valor de la
tierra libre de mejoras de la
propiedad que está siendo
objeto de la tasación.
A continuación se explicarán cada uno de los datos y/o cálculos que se deberán efectuar en cada
uno de los distintos sectores de la planilla.a) Datos del Terreno:
En éste sector de la planilla se colocarán los
siguientes datos:
Superficie de terreno, en metros cuadrados.
Frente de la propiedad, en metros.
Fondo de la propiedad, en metros.
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Se indicará también las características especiales de la propiedad a tasar, en función de su
ubicación y de la zona en la que se encuentra.
En lo referente a ubicación, se tipificará la misma según las siguientes condiciones:
Especial, cuando las características de ubicación las hagan distintas o superlativas respecto a las
encontradas cuando se determinó el valor unitario zonal de la planilla anterior.
Frente se utilizará cuando la ubicación se encuentre frente a alguna característica especial como
puede ser una plaza o un bulevar valorizante.
Se colocará tipo cuando la ubicación del terreno a tasar sea similar a las determinadas en
oportunidad de determinar el valor zonal de la planilla anterior.
Se colocará desfavorable, cuando por alguna situación particular, la ubicación del terreno a tasar
sea desfavorable respecto a la determinada al calcular el valor zonal de la planilla anterior.
La asignación de la ubicación, deberá ser congruente con la asignación del coeficiente de
ubicación del punto 3 de la presente planilla.
Respecto a la Zonificación en la que se encuentre el inmueble, podrán distinguirse las siguientes:
Comercial: Se indicará ésta zona, cuando la propiedad a tasar se encuentre ubicada en una zona
donde el uso principal que se da al menos a la planta baja de las edificaciones sea comercio
mayorista o minorista, banca, seguros, etc.
Mixta: Cuando en el entorno de la propiedad se encuentre tanto un uso residencial como
comercial.
Residencial: Cuando en el entorno, el uso mas importante que se le dá a las propiedades es el de
vivienda, ya sea unifamiliar o multifamiliar.
Formación: Se utilizará ésta concepción cuando la propiedad a tasar se encuentre en un
asentamiento de reciente creación, o cuando aún a pesar de su antigüedad, la evolución
económica de la zona se encuentre estancada.
2)Valor Unitario de la Tierra:
Se repetirá en ésta parte de la planilla el Valor
Unitario Zonal para la Tierra Libre de Mejoras,
obtenido en la planilla anterior.
Se
especificará
también
las
medidas
correspondientes al lote tipo sobre el cual se
aplicará la tabla de coeficientes de frente y fondo
respectivos, que se utilizarán en el punto
siguiente.
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3) Coeficientes Correctivos:
Se utilizarán similares criterios
para la asignación de los
coeficientes que los empleados
en la planilla anterior.
De la misma manera, el
coeficiente
correctivo
se
obtendrá de multiplicar todos
los coeficientes entre sí.
4) Restricciones o afectaciones desvalorizantes:
En ésta etapa del proceso de cálculo, se tendrán en especial consideración ciertas características
que pueden estar incidiendo en forma directa sobre el valor del bien a tasar y que son
independientes de los valores zonales de carácter general, o de los coeficientes tradicionales que
normalmente se emplean.
Son situaciones especiales, y que perjudican el valor económico de la propiedad a tasar. Dentro
de los factores que se consideran se encuentran los siguientes:
a) Afectaciones por Ensanches de calles
b) Retiros municipales pronunciados, que desmejoran el valor de la propiedad por reducir
considerablemente su aprovechamiento.
c)Electroductos que puedan estar atravesando la propiedad o que aún fuera de ella impliquen
restricciones al dominio que puedan mermar su valor de comercialización.
d) Títulos incompletos, posesiones sin título, usufructos, o cualquier otro gravamen a
perpetuidad
que pudiera incidir sobre su valor de comercialización.
e) Mal aprovechamiento, cuando en terrenos de gran valor comercial, la existencia de una
construcción que no lo aproveche en su totalidad pueda estar incidiendo sobre su valor.
f) Otras, según criterio del profesional tasador.
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Al ser situaciones que perjudican el valor de la propiedad, el valor de cada uno de los
coeficientes será menor a la unidad, y deberán expresar la disminución de valor monetario que el
tasador estima prudente en función del daño que se le haga a la propiedad.
El valor del coeficiente final a aplicar surgirá del producto de cada uno de los coeficientes
señalados en los dos puntos anteriores.
5) Cálculo del valor total de la tierra libre de mejoras:
En ésta sección de la planilla se calculará el valor total de la tierra libre de
mejoras. Para hacerlo, se deberá efectuar el producto entre la Superficie
de Terreno, el Valor Unitario contenido en la sección 2) de la presente
planilla y el coeficiente final del punto 4)Planilla de Determinación del
Valor Unitario Básico de la Construcción
Esta será la planilla que se utilizará
para determinar el costo, en $/m2, de
un metro cuadrado de construcción
para una vivienda estándar.
Las distintas particularidades de las
mejoras edilicias que se puedan
encontrar en la propiedad a tasar, no
serán tenidas en cuenta en ésta
planilla, ya que la misma sólo tiene
por finalidad el establecimiento de un
valor básico para una construcción
ideal a partir del cual se relacionarán
las construcciones existentes en
función de su uso particular y la
categorización propia que posean.
Para la determinación de dicho valor,
se utilizará el método de Equivalencia
de Costos Dominantes, combinado con
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el de Suma de Puntos. Como consecuencia de dichos métodos el valor de la construcción surgirá
de la aplicación de una fórmula polinómica cuyas variables serán distintos valores de materiales
representativos de la construcción. Por tal motivo, los aspectos mas determinantes para la
fijación del valor analizado serán obtenidos a partir de la determinación de los precios de
mercado de dichos materiales.
Es importante destacar, que según lo indica la Ley, la adopción de los precios de los materiales
contemplados en la fórmula polinómica deberá responder a los de mercado en el momento en el
que se realiza la tasación. Los mismos son con IVA incluido.
La planilla en cuestión se compone de 4 partes. La primera de ellas establece la fórmula que se
utilizará para el cálculo del valor unitario. La fórmula representa la componente del Método de
Suma de Puntos. Se calcula para una vivienda tipo o ideal de 75 puntos de categorización.
La segunda parte establece la forma de determinar el valor de las constantes A y B de la fórmula
anterior, las que dependen del valor de los materiales de construcción. Es en ésta parte donde el
Profesional Tasador deberá agregar los precios por él relevados.
La tercer parte de la planilla describe las características constructivas de la vivienda tipo o ideal
para la que se calcula el valor unitario. Es indicativa.
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Finalmente, en el último sector de la planilla se calcula el valor final, en función de la fórmula
establecida en el punto primero de la presente.
Planillas de Croquis de Ubicación y Otros
En ésta planilla se
incluirán los croquis de la
propiedad
que
el
Profesional
Tasador
estime necesarios incluir
en su informe de
Tasación.
Los croquis que sugiere
la planilla en cuestión son
los de ubicación de la
propiedad,
la
de
ubicación relativa de la
totalidad
de
los
antecedentes consultados,
una imagen aérea de la
propiedad,
si
el
Profesional lo estima
conveniente, y el croquis
de mejoras a categorizar
dentro del terreno de la
propiedad.
Es importante destacar,
que tanto la ubicación
relativa de cada uno de
los croquis, como el
tamaño y grado de detalle
de los mismos, es
meramente ilustrativa en
las planillas existentes en
la Ley, quedando a
criterio del Profesional
actuante la forma de su
presentación
y
los
distintos ítems a incluir
en la presente planilla.
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Lo que se pretende es que con ésta planilla queden adecuadamente identificadas todas y cada una
de las variables identificatorias gráficas de la propiedad a tasar, de sus mejoras, y de los
antecedentes utilizados como apoyo de los tasadores para cada una de las determinaciones de
valor que el mismo lleva a cabo.
Planilla de Categorización de Mejoras Edilicias
La planilla que se analiza es la que nos permitirá establecer el puntaje de categorización de la
mejora analizada. Aunque su forma sea distinta a la actual, es básicamente el mismo formulario
BIC 7 utilizado por la D.P.C. Sus variables son exactamente las mismas que las que se
encuentran publicadas en la Ley de Avalúos que año tras año es sancionada. En caso de tener
que tasar un galpón, se deberá utilizar el formulario BIC 8.
Es importante destacar que para cada una de las mejoras que se valorizarán, deberá existir una
planilla de esta.
Para proceder a su llenado, se deberá analizar ítem por ítem los materiales con los que está
construida la mejora y adoptar uno de ellos en función del listado que se le asigna a cada
columna. Según el renglón en el que se encuentre la columna, será el puntaje que se le asignará
a cada ítem.
En el caso de que la construcción analizada esté llevada a cabo con algún material que no se
encuentre tabulado, el Tasador deberá asignar el puntaje que mas se asemeje a los que sí se
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encuentran tabulados. De la misma manera cuando un determinado ítem esté construido con mas
de un material, podrá representarse dicha situación en el formulario de categorización, asignando
puntajes cruzados en distintos renglones, cuando el formulario así lo permita. En algunos ítems
esto no será posible, por lo que el Tasador deberá asignar el que predomine en la construcción
analizada, en otros caso podrá asignar hasta dos clases de materiales distintos, y en otros podrá
asignar hasta tres distintos, según cual sea el caso del ítem que se analiza.
La cantidad de cruces que debe contener el formulario es de 20, en todos los casos, si lo que
estamos tasando es una mejora edilicia que se encuentra terminada. Sólo en el caso de una
mejora en construcción, podrá tener menos de 20 cruces.
En lo que respecta a los datos que se deben llenar en ésta planilla, encontramos los siguientes:
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Es importante destacar, que en el
caso de tener que tasar una
superficie cubierta de tipo galpón o
tinglado, se deberá modificar los
contenidos de la descripción de los
materiales constructivos por los
correspondientes al BIC 8, según lo
prescripto por la Ley N° 7637
Planilla de Cálculo del Valor
de la Mejora Edilicia.
Esta será la planilla que nos dará por
resultado el valor de cada uno de los
polígonos constructivos que se
definieron como mejoras tasables al
principio del instructivo.
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Para ello, la planilla trabaja sobre una serie de elementos que fueran previamente definidos, entre
los que se pueden destacar los siguientes:
a) Calcula el valor de la mejora siempre a partir del Valor Unitario de Construcción determinado
en la planilla correspondiente. Se trata obviamente del valor de construcción a nuevo, y viene
siempre definido por el de una vivienda estándar. A lo largo del proceso de calculo previsto en
la presente planilla se determinará el valor específico para la mejora particularmente
considerada.
b) Para lograr ése objetivo, relaciona el valor de ésa vivienda estándar mediante el puntaje de
categorización determinado en el respectivo formulario tratado en el punto anterior.
De la misma forma que se dijera en la planilla anterior, deberá existir una planilla para cada
polígono de mejora valuable, tal como hayan sido así definidas en la carátula de las NPT.
Para llegar a la determinación del valor final de la mejora, a lo largo de toda la planilla se
realizan determinados procesos de cálculo o de muestra de información, y que se pueden resumir
de la siguiente manera:
1.- Datos de la mejora a categorizar
2.- Datos adicionales de la Superficie Cubierta
3.- Cálculo del valor físico de reposición a nuevo
4.- Cálculo de la depreciación por Edad y Estado de Conservación
5.- Cálculo del valor unitario actual de la mejora.
6.- Cálculo del valor final de la mejora
1.- Datos de la mejora a categorizar
Los datos que se requieren para su llenado son la definición del carácter de la mejora, es decir si
es un edificio de tipo vivienda, galpón u otro. También se requiere la información de la cantidad
de plantas en total que posee la mejora a tasar, la superficie cubierta, el destino actual,
considerando que no siempre el destino que una construcción ocupa es coincidente con el tipo de
mejora con la que se construyó originalmente el edificio. Este es un dato importante, porque
posteriormente, la diferencia entre el tipo de mejora y el destino actual, puede estar justificando
la adopción de algún coeficiente de depreciación funcional, que en algunos casos puede llegar a
ser importante.
También se requiere que se consigne el año de construcción de dicho polígono, toda vez que
éste dato será de vital importancia para el cálculo de la depreciación por edad; y por último se
solicita la inclusión del estado de conservación que el Profesional Tasador le asigne a la mejora,
definiendo los distintos estados en función de lo establecido por el método de Ross – Heidecke,
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con la siguiente convención:
Estado 1: Bueno. Corresponde a construcciones nueva o casi nuevas, en
perfecto estado de conservación y mantenimiento.
Estado 3: Normal. Corresponde a construcciones que ya no se pueden
considerar nuevas y que su estado de conservación es el adecuado para
cumplir satisfactoriamente su finalidad.
Estado 5: Necesitado de Reparaciones Sencillas.
Estado 7: Necesitado de Reparaciones Importantes.
Estado 9: Demolición. Este estado nunca debería aparecer en la planilla, ya
que se trata de construcciones que carecen de valor alguno ya que se
encuentran en estado de demolición. Lo adecuado hubiera sido aclarar en
Carátula que dicho polígono no se tasaría ya que no tiene valor económico
alguno.
De la misma manera, la planilla contempla la posibilidad de utilizar los
estados de conservación 2, 4, y 6, entendiéndose que dichos estados
corresponden a estratos intermedios entre el 1 y el 3; el 3 y el 5; el 5 y el 7; y
el 7 y el 9 respectivamente.
2.- Datos adicionales de la Superficie Cubierta
En éste sector de la planilla se solicita al tasador ilustre la cantidad de ambientes que posee la
propiedad, a fin de obtener un cabal conocimiento de su mayor o menor grado de funcionalidad,
si la construcción posee subsuelos o entrepisos, dependencias de servicio, garage, escritorio, y
uno que es muy importante, es la cantidad de baños que posee el polígono. Es común que
cuando la cantidad de dependencias sanitarias es considerable, haya que aplicar algún coeficiente
corrector por densidad de locales sanitarios.
Por último, se solicita al tasador adopte la vida útil máxima probable. La misma siempre está a
criterio del tasador, existen algunas tablas que daremos a modo de ejemplo, pero está
íntimamente relacionada con la expectancia de vida que el inmueble posea, y ésta a su vez está
íntimamente ligada al mantenimiento que se la haya dado a la construcción a lo largo del tiempo,
a su estado de conservación y a la cantidad de refacciones que se hayan hecho sobre la mejora
considerada. En consecuencia, mas allá de lo que pueda aconsejar la tabla que se adjunta, la
adopción final del valor solicitado siempre estará a criterio del Profesional Tasador.
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3.- Cálculo del valor físico de reposición a nuevo
En ésta parte de la planilla se procederá a vincular el valor unitario de la construcción
determinado para una vivienda estándar, con la situación particular de la mejora que queremos
tasar. Para obtener el valor se deberá ingresar el valor unitario básico determinado
anteriormente, el puntaje de la mejora obtenido a través del formulario de categorización
respectivo, y en función de éste se deberá calcular el Coeficiente Relativo de la Construcción,
mediante la siguiente tabla:
TABLAS PARA LA DETERMINACION DEL COEFICIENTE RELATIVO DE LA CONSTRUCCION
Puntaje
De 20 a 29
De 30 a 49
De 50 a 69
De 70 a 75
De 76 a 81
De 82 a 85
De 86 a 105
De 106 a 120
VIVIENDA DE LADRILLO O SIMILAR
Crc Urbano
Crc Rural
0.00
0.00
0.56
0.21
0.67
0.25
1.00
0.38
1,15
0,43
1,40
0,55
1.65
0,78
2.60
1,23
Puntaje
De 20 a 29
De 30 a 49
De 50 a 69
De 70 a 89
De 90 a 109
De 110 a 120
Crc Urbano
0.00
0.22
0.37
0.40
0.54
0.71
VIVIENDA DE ADOBE O SIMILAR
Crc Rural
0.00
0.10
0.12
0.18
0.24
0.32
Categoría
012
011
010
009
008
007
Puntaje
De 20 a 29
De 30 a 49
De 50 a 69
Crc Urbano
0.00
0.38
0.51
GALPONES DE LADRILLO O SIMILAR
Crc Rural
0.00
0.18
0.24
Categoría
017
016
015
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Categoría
006
005
004
03C
03B
03A
002
001
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De 70 a 89
De 90 a 109
0.64
0.92
Puntaje
De 20 a 29
De 30 a 49
De 50 a 69
De 70 a 89
De 90 a 109
Crc Urbano
0.00
0.19
0.25
0.32
0.47
0.30
0.43
014
013
GALPONES DE ADOBE O SIMILAR
Crc Rural
0.00
0.09
0.12
0.14
0.21
Categoría
022
021
020
019
018
Si el Profesional Tasador lo estima conveniente, en lugar de la tabla, podrá utilizar las
respectivas fórmulas:
Crc= A + ( B/C : (Ptos -30)**2)
Dónde:
Material
Tipo
A
B
C
Ladrillo
Vivienda
0,56
0,0435
200
Adobe
Vivienda
0,21
0,0435
550
Ladrillo
Galpón
0,38
0,0210
200
Adobe
Galpón
0,19
0,0210
400
Bodegas
0,27
0,0210
200
Para el caso de las construcciones que tengan menos de 30 puntos según el formulario BIC 7 y
BIC 8, el valor unitario de los mismos será igual a cero, por entender que este tipo de
construcción es de muy mala calidad, no teniendo valor de mercado.
Una vez definido el Coeficiente relativo de la construcción, se procederá a contemplar algunas
correcciones que pudieran tener que efectuarse en función de los siguientes ítems:
a) Coeficiente corrector por magnitud superficial: Es sabido que a
medida que aumenta la cantidad de superficie cubierta, tiende a
disminuir levemente el valor unitario de la construcción, por lo que se
aconseja que los coeficientes se adapten a los siguientes, salvo criterio
especial del Profesional Tasador.
b) Coeficiente corrector por calidad funcional: Siempre estará a
criterio del Tasador. Mide la mayor o menor adaptabilidad que tiene el
destino actual al que se somete la construcción en función del destino
para el que fuera concebido originalmente.
c)Coeficiente por mayor costo en altura: Pondera el mayor valor que
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tendrá la construcción por metro cuadrado cuando el edificio tenga mas de una sóla planta, es
decir cuando se aparte de la vivienda tipo sobre la que se definió el valor unitario básico de la
construcción a nuevo. Para la adopción del valor numérico se sugiere la siguiente tabla, salvo
mejor criterio en contrario.
d) Coeficiente corrector por densidad de locales sanitarios: Cuando una edificación, como por
ejemplo las destinadas a Hoteles, presenten una cantidad de locales sanitarios sensiblemente
superior a lo que se puede esperar en la vivienda tipo para la cual fue definido el valor unitario
básico de la construcción, se caerá en la necesidad de expresar éste incremento en el valor
unitario, valiéndose para ello de un coeficiente que lo refleje fielmente. La adopción del valor
numérico del mismo queda a criterio del Profesional Tasador.
Con todos éstos valores y coeficientes calculados, se procederá a determinar el coeficiente final a
aplicar, el cual surgirá del producto entre el Coeficiente Relativo de la Construcción, el
Coeficiente Corrector por Magnitud Superficial, el Coeficiente corrector por Calidad Funcional,
el Coeficiente de Mayor Costo en altura y el de Densidad de Locales Sanitarios. Huelga decir
que cuando por las características particulares de la construcción analizada no se deba utilizar
alguno de éstos coeficientes, el valor que se deberá consignar es siempre la unidad.
Cumplido dicho paso, para el cálculo del Valor físico a nuevo de la mejora, bastará con
multiplicar el coeficiente final por el valor unitario básico del primer renglón.
4.- Cálculo de la depreciación por Edad y Estado de Conservación
El paso siguiente es calcular cual será el valor actual de la mejora analizada, en función de la
edad transcurrida y del estado de conservación que la misma posea. Para ello nos valdremos del
Método de Ross Heidecke, tal como lo estipula la Ley 7637.
Lo primero que se hará es determinar cual será el porcentaje a considerar para calcular el valor
residual. Si bien la adopción del mismo está a criterio del Tasador, la bibliografía sugiere un
porcentaje que oscila entre el 5 y el 8% de su valor de reposición a nuevo. Esto significa que
entre el 5 y el 8% de dicho valor no se depreciará porque será lo que se pueda recuperar de la
propiedad cuando ésta haya completado si ciclo de vida útil, por la venta de los materiales de
demolición. Se solicita además que se vuelva a colocar el estado de conservación adoptado por
el Tasador y la vida útil máxima probable.
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Se calcula el porcentaje de vida transcurrida en función del cociente entre la edad y la vida
probable, multiplicado por 100, y se busca con éste valor el coeficiente de Ross Heidecke de la
tabla respectiva, la cual se reproduce a continuación (No olvidar que los coeficientes de ésta
tabla expresan porcentajes, por lo que siempre deben ser divididos por 100):
Finalme
nte, se
procede
a
calcula
el valor
de
la
depreci
ación
final a
aplicar,
según la
siguient
e
estructu
ra:
Coef.
De
Depreci
ación =
1- (( 1 –
Vr/100
)xk
Donde
Vr es el porcentaje a considerar para valor residual, y k es el coeficiente de Ross Heidecke.
5.- Cálculo del valor unitario actual de la mejora.
Con el valor físico de reposición a nuevo, calculado en el apartado 3 de la presente planilla, y
multiplicado por el coeficiente de depreciación final del punto 5, tendremos el valor unitario
actual, depreciado por edad y estado de la mejora particular que se quiere tasar.
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6.- Cálculo del valor final de la mejora
Finalmente, el valor total de la mejora, se lo calculará simplemente como el producto entre el
valor unitario actual y la superficie cubierta de la mejora analizada.
En esta parte de la planilla se debe hacer una aclaración especial. Si bien se ha dicho que por
cada mejora tasable que se encuentre en la propiedad debería haber una planilla de éste tipo por
cada una, se brinda la posibilidad al Profesional Tasador, cuando una mejora por su magnitud,
despreciable frente al resto, pueda ser asimilada como una proporción de la mejora principal que
se esté tasando, que se la incluya dentro de éste sector de la planilla. De ésta manera se estará
economizando tiempo en el proceso de cálculo ya que no tendremos que abrir sendas planillas de
categorización y de tasación para determinar finalmente un valor que no tendrá demasiada
trascendencia frente al valor total de la propiedad.
Para poder hacer ésto, la planilla toma la superficie cubierta del polígono secundario, y en
función de parámetros establecidos previamente, se calcula la proporción que le corresponde en
función de su uso y se determina una superficie equivalente u homogeneizada que adopta el
valor unitario del polígono principal.
Así se estima que una galería de escasa importancia – esto ocurre únicamente cuando sus detalles
constructivos son mínimos y su superficie relativamente muy grande-, vale la mitad que la
superficie principal, o que un balcón cubierto un tercio del principal, un depósito un cuarto o un
local comercial el doble del principal. Lo expuesto no invalida el criterio establecido en la Ley
para determinar una superficie cubierta, y la explicación dada sólo será válida en las condiciones
expuestas.
Lógicamente, el valor de la proporción, y la presunción que la simplificación en el cálculo no
afecta la precisión de la tasación quedan a criterio del Profesional Tasador.
De la sumatoria de todas las superficies homogeneizadas, multiplicadas por el valor unitario
final, se obtendrá el valor total del o los polígonos considerados. Se efectúa el redondeo
correspondiente, y finalmente se adopta el valor tasado para dicha mejora.
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Planilla de Cálculo de Valores de Edificios en Construcción
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Esta planilla está diseñada para poder calcular el valor de edificaciones que no se encuentren
terminadas. Demás está decir que si en la propiedad no existiese ninguna construcción en éstas
condiciones, la presente planilla no debe ser incluida en la tasación.
Para poder calcular el valor final, será necesario la introducción de los siguientes datos:
Se deberá calcular en primer lugar, la superficie cubierta que tiene o tendría la mejora a
considerar, al igual que su valor unitario. Con éstos datos se estará en condiciones de determinar
el Valor Total de la Mejora a Nuevo o terminada, como el producto del valor unitario por la
superficie.
El paso siguiente estará
dado
por
el
correspondiente llenado
del cuerpo principal de la
planilla. La misma está
constituida de la siguiente
manera:
Una
primer
columna
titulada Descripción del
Item. En cada uno de los
renglones siguientes se
describen cada uno de los
ítems mas importantes
entre los que se puede
dividir la construcción de
una mejora edilicia.
La
segunda
columna
indica
la
incidencia
porcentual que tiene el
ítem
correspondiente
dentro del total del valor
de la propiedad una vez
terminada. Es importante
destacar que tanto la
enumeración de ítems,
como la fijación de los porcentajes de incidencia, serán a criterio del Profesional Tasador, siendo
los valores de la planilla propuesta modificables en caso que se estime no se ajustan a la
situación particular de la mejora que se analiza. Los valores de ésta columna están expresados
en %.
La tercer columna es la que se deberá llenar con los datos relevados. Cuando estemos frente a un
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ítem que esté totalmente terminado, el valor que le queda de porcentaje a depreciar es cero, ya
que no falta nada para su finalización. Cuando estemos en presencia de un ítem que está
terminado al 30%, el valor que se deberá colocar es 70, ya que lo que falta erogar en concepto de
dicho ítem es el 70%.
Repitiendo éste proceso para la totalidad de los renglones, se habrá terminado la tarea de llenado
del formulario respectivo.
La cuarta columna vendrá dada por el producto entre la segunda y la tercera, sin olvidar de
dividir por 10.000, ya que los valores de ambas columnas precedentes están colocados en % y
debemos llevarlo a fracción decimal, es decir a tanto por uno.
La quinta columna es la que calcula, en valor monetario, la cantidad de dinero necesaria para
tener terminado al 100% el ítem considerado. Realizando la sumatoria de todos los ítems
inconclusos, se tendrá el valor total que será necesario erogar para que la construcción se
encuentre finalizada.
El valor actual de la construcción,
surgirá
entonces
como
la
diferencia entre el valor total de la
construcción terminada, calculado
en la primera parte de la planilla,
y la sumatoria de erogaciones
totales calculadas en el punto
anterior. Ese será el valor que
deberemos considerar para la
tasación.
Cálculo de Valores de
Otras Mejoras
En ésta planilla se determinarán
las valuaciones de otras mejoras
que tengan incidencia sobre el
valor total de la propiedad. Al
igual que en el caso anterior, sólo
se la utilizará cuando en la
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propiedad a tasar existiera como mínimo una de estas.
Vale la pena recordar, que según lo estipula la Ley 7637, la enumeración de las mejoras
valuables se encuentra contenida en el artículo 58, el que por su importancia y trascendencia, se
transcribe a continuación:
''Serán objeto de valuación, el suelo, su uso, las edificaciones y demás accesiones existentes en cada inmueble
de conformidad con lo establecido en el artículo 2571 del Código Civil. A tales efectos, se apreciarán
económicamente las siguientes mejoras:
a) las que se hubieran incorporado al suelo con destino a vivienda, comercio, recreación, servicios e
industria.
b) las que se incorporen a las parcelas por medio de estructuras, obras accesorias, instalaciones u otras
accesiones, aún cuando no se conozca su destino, y las mismas se encuentren en la propiedad en forma
permanente o temporal. Cuando por la naturaleza intrínseca del bien a tasar, surgieran dudas en cuanto a la
interpretación de las normas, o en la utilización de las distintas planillas que la componen, el profesional
actuante, mediante nota deberá solicitar instrucciones especiales para su llenado. La solicitud de
instrucciones especiales a que se refiere este artículo, no interrumpe ni
modifica los plazos de presentación de las autodeclaraciones establecidos en la presente Ley. ''
En general, para la tasación de éstas mejoras especiales o adicionales, se utilizará el método de
cantidad por valor unitario. La cantidad de mejora a tasar se efectuará por cómputo, y la
determinación del valor unitario de cada una de ellas estará a criterio del Profesional Tasador, en
función de los datos que haya podido relevar en tal sentido.
La planilla se la puede desmembrar en las siguientes partes:
a) Relevamiento de datos de las mejoras
Nótese que para cada mejora considerada se
ha previsto la posibilidad de encontrar hasta
con tres tipos distintos de dichas mejoras.
En caso de existir mas, y considerando que la
posibilidad de que en una sola propiedad
existiesen la totalidad de los ítems
considerados como otras mejoras, podría
modificarse la planilla para dejar constancia
de las distintas características encontradas o
relevadas.
b) Proceso de Cálculo de cada mejora considerada
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Como ya se dijera, el valor unitario que se deberá considerar para cada una vendrá fijado por el
Tasador. El valor final de cada mejora estará dado por el producto entre la cantidad de mejora de
la primer parte de la planilla, y el valor unitario de la misma. El total del rubro otras mejoras se
obtendrá por sumatoria de cada uno de los valores de mejoras considerados.
Planilla de Cálculo de Tasación Total.
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Esta será la planilla final, en la cual se establecerá el valor total de la tasación efectuada.
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En ella se podrán ver en forma discriminada cada uno de los valores previamente calculados. En
primer lugar se incluirá el valor de la tierra libre de mejoras, y en segundo término el de las
mejoras tasadas. Esta cantidad determinadas para las mejoras deberá discriminar el valor
asignado a cada una de ellas según la cantidad de formularios de tasación de mejoras incluidos
en las planillas precedentes, mas el de las mejoras adicionales tasadas. La sumatoria de éstos
valores será la Valuación Total de las Mejoras.
La suma del valor total del terreno, mas la de las mejoras, nos dará la tasación total de la
propiedad.
La planilla contempla además la posibilidad de que el Profesional Tasador establezca pequeños
coeficientes correctivos, de considerarlo necesario, cuando advierta que en el mercado
inmobiliario, por cuestiones particulares del mismo, se producen distorsiones valorizantes o
desvalorizantes que pueden incidir sobre el valor de las propiedades mas allá de lo que las
mismas puedan valer en función de lo que son capaces de producir. Teniendo en cuenta la
particular incidencia que dicho coeficiente puede tener sobre el valor total de la propiedad, se
aconseja que el mismo no oscile en mas o en menos un 10% .
Una vez aplicado dicho coeficiente, que normalmente será igual a la unidad, se estará en
condiciones de definir el Valor Total Final de la misma, como producto entre el coeficiente de
mercado y la sumatoria total del valor del terreno mas el de las mejoras.
ANEXOS
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ANEXO I TABLA DE COEFICIENTES DE FRENTE Y FONDO
ANEXO I TABLA DE COEFICIENTES DE FRENTE Y FONDO
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ANEXO I TABLA DE COEFICIENTES DE FRENTE Y FONDO
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ANEXO II TABLA DE COEFICIENTES DE ROSS HEIDECKE
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ANEXO II TABLA DE COEFICIENTES DE ROSS HEIDECKE
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ANEXO III: Tablas de Coeficientes mas usados
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ANEXO IV: Tablas de Coeficientes mas usados
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ANEXO V: Método para calcular Coeficiente de Medidas para grandes
extensiones de tierra
Por último, es importante comentar como actuar en el caso de grandes superficies de tierra cuyas
medidas de frente y fondo escapan a las contempladas en las tablas.
En estos casos se han utilizado tablas de coeficientes que relacionan directamente las superficies
de los terrenos sin considerar las dimensiones de frente y fondo. Son de aplicación en la
comparación de fracciones de gran superficie con superficies de terrenos urbanos.
Estas comparaciones se resuelven mediante el procedimiento de “pasaje de lote a bloque”.
No obstante, agregamos una tabla elaborada por Dante Guerrero sobre la base de experiencias y
resultados de gran número de pasaje de lote a bloque que relaciona lotes urbanos con fracciones
de hasta 50 Has, cuya utilización es para tasaciones estimativas.
La forma de aplicación es la siguiente: la unidad corresponde a una fracción de 5000 m2
Si queremos transformar el valor unitario de un lote de 250 m2 al de 5000 m2 habrá que
multiplicarlo por 0.50%. Si el pasaje fuera del valor unitario de un lote de 1000 m2 a una
fracción de 50 Has el coeficiente sería 0.75% 2,20 =0,34.
A continuación, reproducimos la tabla mencionada.
Superficie Coefic.
m2
250
0.50
300
0.53
350
0.56
400
0.60
500
0.65
Superficie
m2
1000
2000
3500
5000
7000
Coefic.
0.75
0.85
0.95
1.00
1.10
Superficie
m2
10000
15000
25000
40000
60000
Coefic.
1.20
1.30
1.40
1.50
1.60
Superficie
m2
90000
130000
180000
240000
320000
500000
Coefic.
1.70
1.80
1.90
2.00
2.10
2.20
ANEXO VI: Anexo III de la Ley 7637 para determinar Cff de lotes
irregulares
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ANEXO VI: Anexo III de la Ley 7637 para determinar Cff de lotes irregulares
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ANEXO VII: Tablas para calcular Coeficientes de Esquina:
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ANEXO VIII R E S O L U C I O N
RESOLUCION
Nº
Nº
/2007:
138 /2007.
VISTO lo dispuesto por la Ley de Avalúos Nº 7637, en su Capítulo VII, en
el cual se establecen las Normas Provinciales de Tasación, y
CONSIDERANDO:
Que el Artículo 55º de la citada norma legal, faculta a la Dirección
Provincial de Catastro para establecer los mecanismos de presentación, llenado, control y
rechazo de las tasaciones presentadas; como así también, para redactar el instructivo
correspondiente para la confección de los formularios respectivos.
Que las sanciones previstas por los Artículos 50º y 51º de la Ley de
Avalúos, que comprenden los casos de incumplimiento a los deberes formales y
obligaciones de hacer o no hacer y los de omisión y/o falsedad aportados en las
autodeclaraciones de valuación, deben ser reguladas en la presente Resolución.
Por ello,
EL DIRECTOR PROVINCIAL DE CATASTRO
R E S U E L V E:
Artículo 1º Apruébese el Instructivo para la Confección de las Planillas de las Normas
Provinciales de Tasación que se adjunta como Anexo a la presente
disposición. El profesional actuante deberá ajustar las tasaciones presentadas
en esta Dirección Provincial de Catastro a dichas instrucciones.
Artículo 2º Los formularios de tasación, presentados de conformidad a lo dispuesto por el
Capítulo VII de la Ley Nº 7637, serán recepcionados en Mesa de Entradas de
la Repartición con una nota de estilo, suscripta por el profesional actuante y
el representante legal de la empresa obligada a la presentación de la
autodeclaración ó el propietario de la parcela involucrada, en la cual se
exprese el valor de la tasación acompañada.
Mesa de Entradas de la Repartición iniciará una pieza administrativa, en la
cual se deberá cumplir previamente con el pago de la Tasa Retributiva de
Servicios establecida por la Ley Impositiva en vigencia y con todos los
requisitos previstos por la Ley Nº 3909. Se formarán tantas piezas
administrativas como parcelas involucradas.
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RESOLUCION Nº
138 /07.
-2Artículo 3º La Dirección Provincial de Catastro procederá a su posterior revisión y en el
caso de encontrar observaciones a la tasación presentada, notificará de las
mismas mediante cédula al propietario y/o representante legal de la empresa,
fijando un plazo perentorio para su ratificación y/o rectificación.
Artículo 4º
En caso de incumplimiento a los deberes formales o de falsedad de la
información declarada, la Dirección Provincial de Catastro procederá a la
aplicación de las penalidades previstas para estos casos en el Capítulo VI de
la Ley Nº 7637. Dicha sanción se aplicará tanto al titular de la parcela o
representante legal de la empresa como al profesional actuante, en
concordancia con lo establecido en el Artículo 51º de la citada norma legal,
independientemente de las acciones posteriores que correspondan.
Artículo 5º
Comuníquese, publíquese en el Boletín Oficial y archívese en División
Despacho.
MENDOZA, 26 de marzo de 2007.
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valuación a efectos impositivos o de catastro