UNIVERSIDAD DE MENDOZA
Materia: Derecho Civil II-Obligaciones
Prof. Titular: Dr. Carlos A. Parellada
Prof. Adjunta: Dra. Silvina Furlotti
Ayudantes Dipl.: Dr. Raúl Martínez Appiolaza
UNIVERSIDAD NACIONAL DE CUYO
Materia: Derecho Privado III-Obligaciones
Prof. Titular: Dr. Carlos A. Parellada
Prof. Adjuntos: Dr. Luis H. Cuervo y Dra. Silvina
Furlotti
Jefe Trab. Prácticos:Dr. Pablo Quiros
Dra. Fabiana Martinelli
Año 2008
UNIDAD DOS: ELEMENTOS ESCENCIALES DE LA OBLIGACIÓN:
TEMA : LA CAUSA
Esquema de la clase. (El mismo es útil para estudiar siempre y cuando sea completado por el libro de
estudio, por ejemplo por Cazeaux- Trigo Represas- Tomo II)
Introducción al tema:
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diversas acepciones del vocablo “causa”, término multívoco
Lenguaje común: "lo que se considera como fundamento u origen de algo", o bien, "el motivo o razón
para obrar". (Diccionario de la Real Academia)
Diversos significados en el Derecho: fuente, fin y motivo. En el siguiente ejemplo individualice los tres
tipos de causa:
Juan alquila una casa de propiedad de Pedro para destinarla a local comercial.Emilio dona a María una casa.Dora le presta una mesa a Carlos para un banquete.Ambigüedad: sirve tanto para designar el origen como la finalidad.Problema metodológico: ¿cuál de estos tres tipos de causa son elementos escenciales de las
obligaciones?
Sólo la causa fuente es elemento esencial de las obligaciones.La causa final (fin y motivo) en un elemento esencial de acto jurídico o del contrato.-
CAUSA FUENTE
1. necesidad de fuente: la regla es la libertad (art. 19CN y 910 CC) y la excepción es la obligación. La
causa se presenta como la justificación de la libertad.2. principio de razón suficiente.-
3. noción de fuente:
4. concepto legal: art. 499 CC
5. política legislativa
clasificación de la causa fuente
 tradicional:
Derecho Romano: Gayo: contrato y delito;
Justiniano: cuasicontrato y cuasidelito
Iusnaturalismo agregó la ley.Crítica a estas clasificaciones
Otras clasificaciones: Busso: la ley y la voluntad del propio obligado.¿Cuáles son las cinco fuentes clásicas?¿Cómo se definen?
 Modernas: se agregan a la tradicional:
1. Sentencia: noción. Críticas. Ejemplos:
2. Declaración unilateral de voluntad:
Noción: Crítica:
Casos: a) Las ofertas públicas en el Código Civil y en la ley de defensa del
consumidorb) Las promesas de recompensas c) La gestión de negocios: d) Los billetes de
banco y títulos al portador
3. Obligaciones contractuales de hecho:
Autor, año, circunstancias políticas; noción, ejemplos, críticas
CAUSA FINAL: CAUSA FIN Y MOTIVO
Problema metodológico
A.- Delimitación de conceptos y ejemplos:
La causa fin abstracta u objetiva(causa fin): es el propósito típico y general que cumple el negocio,
idéntico en todos los negocios de la misma especie. Íntimamente vinculada con la esructura del contrato.La causa como fin abstracto del negocio permite su calificación, adquiriendo así un papel de relevante
importancia en la tarea de integración e interpretación del acto jurídico, ya que constituye la tarea previa a
tales procesos.
Características: objetiva, abstracta, intríseca, impersonal e inmutable.
Ejemplos:
Importancia:
Este aspecto sirve para calificar a los contratos (función calificadora e interpretativa)
sirve de fundamento a la facultad comisoria y a la excepción de incumplimiento contractual (arts. 1204 y
1201, Cód. Civil, respectivamente), que tienen como sustento la reciprocidad de las obligaciones generadas en
los contratos de prestaciones bilaterales.
También acuerda un último fundamento al funcionamiento de la llamada teoría de la imprevisión, que permite
la resolución del contrato o su reajuste cuando circunstancias extraordinarias e imprevisibles, posteriores a la
celebración del acto jurídico, tornan excesivamente onerosa la prestación de una de las partes (art. 1198, ap.
2°, Cód. Civil)
La causa fin concreta o subjetiva(causa motivo): son los motivos particulares de las partes que las
condujeron a realizar el acto.
Características:subjetiva, concreta, extrínseca, personal, variable.Ejemplos
Requisitos:
El motivo debe ser determinante del acto y ser conocido por ambas partes o puesto en común.Importancia:
Invalidar el acto por ilicitud (contrario a la ley, moral y buenas costumbres).Frustración del fin del contrato.-
B.- problema:
¿La causa final es recepcionada en el Código Civil Argentino?
¿en qué sentido está utilizada la palabra causa en los arts. 500 a 502 del CC?
C.- Explicación:
Nacimiento y Evolución histórica de la teoría de la causa final:
Origen del problema: CCFces: 1108: causa lícita.-¿en qué sentido está utilizada la palabra causa en el Código
civil Francés de 1084?
Breve historia
1. Derecho romano: sólo formalidad
2. Derecho canónico: fuerza obligatoria simple pacto; motivos lícitos y causas verdaderas. Establece
dos principios: 1) Conexión de las prestaciones recíprocas: no hay obligación de mantener la palabra
dada si el otro contratante no mantiene la suya. Se basa en la equidad. y 2) Móviles que han
determinado a contratar son importantes para determinar la moralidad del contrato. El primer
principio va a ser la base del causalismo clásico y el segundo del neocausalismo.3. Derecho Francés:
a) teoría causalista clásica 1705 (Domat) causa abstracta, no indaga los motivos
 1705 Domat “Le loi civiles”
 Código Civil Fces 1804
 Escuela exegética. Racionalismo
postura de la jurisprudencia francesa:
Antes 1832: causa abstracta
CASOS LEMUR Y LANCHERE (1810 Y 1815):
Hechos: Casos de liberalidades hechas por los padres a favor de sus hijos adulterinos.
Decisión del Tribunal: La Corte de Casación había sentado el criterio de que resultaba
imposible entrar a investigar los móviles del otorgante, bastando simplemente la sola
intención de beneficiar.
Después 1832: causa concreta
CASO PENDARIES 1832:
La Srta. Dougourg instituyó como su heredero a Francois Pendaries, al cual reconocía como
su hijo adulterino. Los herederos excluidos de la sucesión de la causante adujeron que el art.
335 del código francés n admite reconocer a los hijos adulterinos y el art. 762 no permite a
los hijos adulterinos ser titulares de derechos hereditarios.
Los representantes de Pendaries, a su vez, sostuvieron que estando prohibido por la ley el
reconocimiento de los hijos adulterinos, si bien no podía invocarse tal reconocimiento a su
favor, tampoco podía serlo en su contra.
La Corte anuló la institución hereditaria hecha a favor de Pendaries, basándose en la existencia de
una causa ilicita, cayendo aquella bajo la sanción del art. 1131 del Código Civil Francés.
b) teoría anticausalista: 1826 Ernst Laurent. Planiol: la causa es falsa e inútil.
c) teoría neocausalista: 1921 Josserand. la causa no es falsa ni inútil. Importancia de los
motivos o móviles. Los móviles que miran al futuro son los móviles teleológicos o móviles
fines: un persona compra un autor para dedicarlo al turismo o al comercio. Estos son los que
tienen la jerarquía de causa y que pueden llevar a la anulación del acto por fin ilícito o
contrario a la moral y buenas costumbres.
También sirve de fundamento a la teoría de la frustración del fin del contrato. Esta teoría se
refiere a los casos en que hubiese habido un fin causalizado, común a las partes, que por
circunstancias sobrevinientes no personales ni imputables a las partes, ajenas a su esfera de
influencia y que no constituyesen un riesgo asumido no pudiese ser alcanzado. Su efecto es la
resolución del contrato.Para no vulnerar el principio o de la seguridad jurídica, exige que el móvil final deba aparecer de
alguna manera exteriorizado; es decir, no debe haber permanecido in mente retentum. En los
negocios bilaterales, los móviles deben ser compartidos por las partes, o puestos en común, para
que puedan ser tenidos en cuenta para invalidar el acto por ilicitud.-
Complete el siguiente cuadro:
CAUSALISMO ANTICAU.
FALSA
ANTICAU.
INUTIL
NEOCAUSALISMO NEOCAUSA.
NO ES FALSA
NO
ES
INUTIL
BILATERALES
REALES
GRATUITOS
Derecho Argentino: Análisis de los arts. 499 a 502 CC: ¿Cuáles de las teorías expuestas son
incorporadas a estas normas? ¿Cuál es la postura de la doctrina en este tema? Problema
metodológico. Arts 944CC.-
499. No hay obligación sin causa, es decir, sin que sea derivada de uno de los hechos, o de uno de
los actos lícitos o ilícitos, de las relaciones de familia, o de las relaciones civiles.
500. Aunque la causa no esté expresada en la obligación, se presume que existe, mientras el
deudor no pruebe lo contrario.
501. La obligación será válida aunque la causa expresada en ella sea falsa, si se funda en otra
causa verdadera.
502. La obligación fundada en una causa ilícita, es de ningún efecto. La causa es ilícita, cuando es
contraria a las leyes o al orden público.
LECTURA DE UN FALLO:
Consigna: Lea el fallo y luego determine a qué causa se refiere el mismo y cuál es la importancia de la misma
en este caso
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F(CNCiv)(SalaF)
Fecha: 25/04/1996 Partes: Turay S.R.L. c. Nahuel S.A.
Publicado en: LA LEY 1997-D, 342, con nota de María L. Casas De Chamorro Vanasco.
SUMARIOS:
-- Fin del contrato es el propósito básico de una de las partes, conocido y aceptado por la otra, de manera tal
que se objetiva y se convierte en fin para ambas partes. No es necesario que la finalidad en cuestión se haya
convertido en contenido del contrato por encontrarse mencionada expresamente, pero sí que haya sido tenida
en cuenta por ambas partes al determinar tal contenido y manifestarse, al menos, mediatamente en el mismo.
-- El acontecimiento que da lugar a la frustración del fin del contrato, si bien es sobreviniente e imprevisible,
no ocasiona la imposibilidad total y definitiva de la prestación, como ocurre en el caso fortuito. Por el
contrario, la prestación es posible, pero el acreedor ha perdido interés en su cumplimiento porque para él se ha
frustrado la causa fin o razón de ser del contrato, elemento esencial de éste.
-- La frustración del fin del contrato presupone la insubsistencia del propósito impulsor inicialmente
considerado como la razón o el sentido para contratar. Así, las circunstancias sobrevinientes deben
proyectarse sobre el resultado o finalidad, de manera que malogren el motivo que impulsó a contratar, al
punto que desaparezca el interés en la subsistencia del contrato. También es requisito de procedencia de la
doctrina de la frustración del fin del contrato que las circunstancias que inciden sobre la causa, conocida o
conocible, no hayan sido provocadas por ninguna de las partes de la relación sustancial.
-- Es aplicable doctrina de la frustración del fin del contrato a la demanda iniciada por incumplimiento del
contrato de aparcería celebrado entre las partes, si se encuentra acreditado que la falta de agua en el campo
objeto del contrato impidió su explotación agropecuaria. Para arribar a tal solución es indiferente que la falta
de agua no se haya prolongado durante toda la vigencia del contrato, pues la explotación ganadera exige
continuidad y regularidad en la provisión de agua para la subsistencia de los animales.
TEXTO COMPLETO:
2ª Instancia. -- Buenos Aires, abril 25 de 1996.
El doctor Posse Saguier dijo:
I. En estas actuaciones Turay S.R.L. se presenta promoviendo demanda contra Nahuel S.A. por cobro de la
cantidad de $ 278.940, con más sus intereses y las costas del juicio en concepto de los daños y perjuicios que
se habrían originado en el incumplimiento del contrato de aparcería que celebraran las partes el 15 de agosto
de 1986 respecto de dos fracciones contiguas de campo, ubicadas en la localidad de Herrera, Departamento de
Avellaneda, Provincia de Santiago del Estero, denominadas "El Once" y "El Trece", con una superficie total
de 2300 hectáreas. Luego de reseñar el incumplimiento en que incurriera la emplazada acerca de las
obligaciones a que se había comprometido en el instrumento de marras, funda su accionar en que esta parte
resolvió unilateral e intempestivamente el contrato al hacer abandono del mismo. En subsidio, y para el caso
que se entendiese que el abandono tuvo como causa la supuesta carencia de agua en cantidad suficiente
sostiene que la accionada debió intimarla para el suministro del agua, antes de resolver unilateral e
intempestivamente el contrato.
A su turno, la accionada pidió el rechazo de la demanda sobre la base de sostener que la única finalidad del
contrato era la de realizar una explotación pecuaria, la que nunca pudo concretarse por la falta de agua
suficiente por lo cual invocó como defensa entre otras, la doctrina de la frustración del contrato por la
infactibilidad de su cumplimiento; asimismo, negó que su parte hubiese hecho abandono de la cosa arrendada
y que, en realidad, el contrato fue resuelto por acuerdo de partes.
La sentencia de primer instancia desestimó la demanda por cuanto entendió acreditado que el campo en
cuestión no era apto para el fin que las partes habían tenido en mira y, por tanto, juzgó aplicable a la especie la
doctrina de la frustración del fin del contrato.
Contra dicho pronunciamiento se alza la actora quien expresa agravios a fs. 341/363, los que fueran
respondidos a fs. 366/372.
II. En primer lugar, y previo a evaluar la procedencia de la queja, considero conveniente destacar --tal como
reiteradamente se ha sostenido-- que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los
argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquellos
que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y
véase CS, en RED, 18-780, sum. 29; CNCiv., sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; CNFed. Civil y Com., sala
I, ED, 115-677 --La Ley, 1985-B, 263--; CNCom., sala C en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires, en
ED, 105-173, entre otras).
Sentado lo anterior, diré que el fin del contrato es el propósito básico de una de las partes, conocido y
aceptado por la otra parte, de manera tal que se objetiva y se convierte en fin para ambas partes. No es
necesario que la finalidad en cuestión se haya convertido en contenido del contrato por haberse mencionado
expresamente en él, pero debe haberse tenido en cuenta por ambas pares al determinar tal contenido y
manifestarse al menos mediatamente en el mismo. Todo derecho patrimonial está dirigido a satisfacer un
interés. La idea de frustración está siempre asociada a la idea de interés. Cuando el interés en la ejecución del
contrato ha desaparecido, se está prima facie ante la frustración. La frustración es la situación que se produce
cuando la prestación es aún factible y la finalidad del contrato ya no puede cumplirse, haciéndolo inútil y
carente de interés.
El acontecimiento que da lugar a la frustración del fin, si bien es sobreviniente e imprevisible, no ocasiona la
imposibilidad total y definitiva de la prestación, como ocurre en el caso fortuito. Por el contrario, la misma es
posible, pero el acreedor ha perdido interés en el cumplimiento porque para él se ha frustrado la causa fin o
razón de ser del contrato, elemento esencial de éste.
En el caso, la accionada como acreedora de la prestación locativa, considera perdido el interés. En tanto el
interés o el fin del contrato pueda satisfacerse, el mismo y conserva su razón de ser. Pero si las circunstancias
posteriores a su celebración modifican de tal modo los elementos de hecho sobre los que incide el contrato,
hasta el punto de que el fin es inalcanzable, se puede afirmar que el contrato se ha frustrado por imposibilidad
de lograr el fin tenido en mira.
En este sentido, nótese que la frustración del fin del contrato presupone la insubsistencia del propósito
impulsor inicialmente considerado como "la razón" o el "sentido" para contratar, lo que implica que las partes
confiaron en el mantenimiento de los motivos durante el curso del contrato y hasta su extinción. Las
circunstancias sobrevinientes deben proyectarse sobre el resultado o finalidad de manera que malogren el
motivo que impulsó a contratar, al punto que desaparezca el interés o utilidad en la subsistencia del contrato.
Por otro lado, es requisito también para la procedencia de este instituto que las circunstancias que inciden
sobre la causa conocida o conocible, no hayan sido provocadas por ninguna de las partes de la relación
sustancial (conf.: Espert Sanz, V., "La frustración del fin del contrato", p. 45/47; Llambías-Alterini "Código
Civil Anotado", t. III-A, coment. art. 1200, secc. doct. núm. 3, ps. 170/1; Busso, E., "Código Civil Anotado",
t. III, coment. art. 500, p. 133, núm. 141; Mosset Iturraspe, J., "La frustración del contrato", p. 67; Brebbia, R.
H., "La frustración del fin del contrato", pub. en LA LEY, 1991-B, 876; Borda, A. "La frustración del fin del
contrato" pub. en LA LEY, 1991-E, 1450; Silvestre-King, "La frustración del fin del contrato", pub. en JA,
1991-III-848 y "Una interesante aplicación de la teoría de la frustración del fin del contrato" pub. en LA LEY,
1992-E-119; Morello, A. M., "Ineficacia y frustración del contrato", p. 67; Stiglitz, R. "Objeto, causa y
frustración del contrato", p. 24/28; Videla Escalada, F., "Teoría de al causa", p. 47; Larenz, K., "Base del
negocio jurídico y cumplimento del contrato", p. 149; Nicolau, N.L. "La frustración del fin" pub. en LA LEY,
1993-A, 882; Venini, J. C., "La frustración del fin del contrato", JA, 1991-III-764; Rinessi, A. J. "La
frustración del fin en los contratos de contenido predispuesto" pub. en LA LEY, 1993-B, 853; véase también,
jurisp. Juzgado Nac. en lo Civil Nº 52 --de la doctora Highton de Nolasco-- en causa Nº 51.076/90 "Carrefour
Argentina S. A. c. Kids and Co. S.R.L. s/cobro de sumas de dinero", del 5/4/93; CNCiv., sala M en LA LEY,
1992-E, 118; CNCiv., sala A, en diario de AJ, del 10-4-96, p. 53; entre otros.
En el caso de autos, ninguna duda cabe que la motivación o fin del contrato celebrado por las partes aparece
expresamente previsto del instrumento base de la presente acción. En efecto, la cláusula segunda previó que el
arrendamiento del campo se habría de destinar exclusivamente a la explotación ganadera (contrato de
aparcería), estableciéndose que la retribución que habría de obtener el arrendatario consistía en el 10 % de la
producción de terneros nacidos y marcados a partir del quinto año de celebrado el contrato y que se abonarían
en animales o su equivalente en moneda corriente (véase cláusula 4a.).
Adelanto desde ya, por las consideraciones que seguidamente expondré, que el motivo o fin de la explotación
ganadera se vio malogrado al punto de hacer desaparecer el interés o utilidad en la continuación del contrato
por falta de caudal suficiente de agua en los campos arrendados.
Por de pronto, considero que no resulta acertada la argumentación que se esgrime por el apelante tendiente a
demostrar la normalidad del promedio de nivel de agua existente en la zona durante la vigencia del contrato, si
el mismo experto que se encargó de adjuntar los datos utilizados por el recurrente ha sostenido que entre los
años 1986 y 1991, hubo dos años (1989 y 1990) en los que los caudales medios anuales no llegaron al
promedio de los últimos veinte años, agregando, que en el año 1991, los caudales en meses de junio a octubre
también estuvieron por debajo de los promedios mensuales. Finalmente, señala que esto hace suponer que en
el año 1989 muy probablemente no se hubiera podido tomar agua desde el río, y en los años 1990 y 1991
hubiera habido dificultades para la derivación a las bocatomas de caudales suficientes para el riego (véase
cont. 4a., último párrafo, de fs. 235 vuelta).
Como se ve, este elemento probatorio estaría acreditando que, cuando menos, durante los años 1989, 1990 y
1991 los campos no habrían contado con la cantidad de agua suficiente para el fin específico que las partes
habían tenido en mira.
Por otro lado, el informe de la Administración Provincial de Recursos Hídricos de la Provincia de Santiago
del Estero (véase fs. 224) resulta sumamente ilustrativo ya que al responder si no se había enviado agua
regularmente entre los años 1986/91 al canal Papalardo en razón del bajo caudal, indica en forma categórica
que "por el escaso tiempo que duraban las crecientes del Río Salado, sólo se enviaba agua hacia la Represa de
Mailín", razón por la cual haya estado o no limpio el canal de riego, lo cierto es que la situación no se hubiese
modificado, desde que únicamente el agua se derivaba para el abastecimiento (cont. 2a.). Pero, además,
también de dicho informe se desprende la escasez de agua existente en la zona durante el período que aquí
interesa, desde que el canal Papalardo que normalmente es utilizado para abastecer de agua a la población de
Mailín una vez por año, sólo funcionó a tales fines en tres oportunidades, esto es, en 1987, 1991 y 1992 (cont.
5a.).
Por otra parte, la declaración de Eduardo J. Krauss (conf.: acta de fs. 202/203) --socio de la firma Tineo
S.R.L. que fuera la posterior arrendataria de los campos en cuestión-- hace referencia a la falta de agua
suficiente en el período 1991-1993 del río y que éste no entraba por el canal Papalardo, a pesar de que el
mismo estaba limpio y de que personal de la repartición correspondiente a recursos hídricos le hizo un "diente
de perro al canal" (conf.: 16a. y 17a.).
Ahora bien, aun cuando los elementos probatorios antes reseñados no demostrasen que la falta de agua
suficiente se prolongó durante todo el período contractual, considero que igualmente dichos medios de
convicción resultan suficientemente asertivos a los fines que aquí se persiguen, desde que la naturaleza del
negocio tenido en miras por las partes --explotación ganadera-- exigía una continuidad y regularidad en la
provisión de agua para la subsistencia de los animales que, indudablemente, no existió.
En este sentido, adviértase que, incluso, la demandada no tenía otro medio para proveerse de agua más que el
de riego, desde que, como ha quedado también acreditado, las posibilidades de aprovechamiento hídrico
subterráneo en la zona de Herrera y Mailín son muy escasas, siendo la calidad del agua inapta para el
consumo humano y demás usos por su elevado tenor salino (véase punto 6º del informe de fs. 214 ya
mencionado). Asimismo, con la declaración de Rizzolo se acredita la preocupación puesta en el tema por
parte de la demandada, ya que este testigo, en su calidad de geólogo, refiere que fue contratado por aquélla
para la realización de un estudio del suelo con el fin de determinar la calidad del agua subterránea,
concluyendo que la misma no era apta para consumo humano ni vacuno (véase acta de fs. 203 vta./204 -conts.
2a. a 6a.), cual resulta coincidente con el informe apuntado.
Pero, además, si alguna duda pudiera existir sobre el punto, la propia actora se ha encargado de despejarla. En
efecto, cuando Turay celebró el nuevo contrato con la firma Tineo S.R.L., el día 10 de diciembre de 1991
(instrumento que tengo a la vista y obra reservado; véase también fotocopia de fs. 24/26), las partes previeron
--a diferencia de lo que ocurrió en el contrato que nos ocupa-- la posibilidad de que el arrendatario rescindiese
el contrato si en el término de un año, a contar de la fecha de celebración, el canal Papalardo continuaba sin
agua o sin la suficiente para la explotación emprendida (conf.: cláusula sexta). Como se ve, la manifestación
contenida en dicha estipulación indudablemente significó reconocer, precisamente, la causa esgrimida por el
demandado como impeditiva de la consecución del contrato, por lo que resulta ocioso efectuar más
consideraciones sobre este aspecto, ni siquiera en lo atinente a si dicho acontecimiento fue o no sobreviniente
a la celebración del contrato.
Desde ya que al haber quedado acreditada la falta de agua por el bajo caudal del río, se tornan irrelevantes
todas aquellas argumentaciones que se esgrimen tendientes a acreditar la negligencia de la demandada en la
limpieza del canal o la del no pago del canon de riego. Ello, sin perjuicio de señalar que, respecto a este
último aspecto, existe una deuda del canon de riego de 1977 y de represa de 1980, la cual no puede atribuirse
a la demandada que inició su relación jurídica recién en 1986 (véase informe de fs. 214, cont. 2a. "in fine".
III. La actora fundó su acción en el abandono que habría hecho la demandada de los campos arrendados. Para
acreditar tal circunstancia adjuntó el acta de constatación que se labrara en las instalaciones arrendadas el día
9 de diciembre de 1991 (véase instrumento que tengo a la vista y que obra en sobre que corre por cuerda;
asimismo, véase fotocopia que luce a fs. 19).
Por de pronto, no puede dejar de señalarse lo sugestivo que resulta el hecho de que al día siguiente de labrada
el acta la actora hubiese celebrado un nuevo contrato de arrendamiento de los campos de que se trata con la
firma Tineo S.R.L. --tal como se desprende del instrumento que la propia demandante ha adjuntado con su
escrito inicial--, sin siquiera intentar cumplimentar los recaudos previstos por el art. 25 de la ley 13.246, que
regula el procedimiento que debe seguirse en caso de abandono injustificado; a este respecto, no deja también
de llamar la atención el hecho de que, habiendo celebrado un nuevo contrato el 10 de diciembre de 1991,
recién con la remisión de la carta documento del 24 de setiembre de 1992, o sea, nueve meses más tarde, la
actora pretenda comunicar a la accionada no sólo el supuesto abandono sino también su decisión de rescindir
el contrato (véase instrumento original que obra en el sobre que corre por cuerda y fotocopia de fs. 20/21).
De cualquier manera, entiendo que las declaraciones testimoniales rendidas por Eduardo J. Krauss --que ya se
mencionara en el apartado anterior-- y por Domiciano Medina no dejan dudas acerca de que no medió
abandono de los campos como alega la actora.
En efecto, el primero de ellos, en su carácter de socio de la nueva firma arrendataria, señaló que cuando
suscribió el contrato con la actora, los campos objeto de la contratación estaban ocupados por Nahuel, a punto
tal que refiere que el empleado de esta sociedad se quedó viviendo allí un tiempo más, hasta marzo
aproximadamente, mostrándole todas las instalaciones (cont. 2a.). Por su parte, tal afirmación, se ve, a su vez,
corroborada por Medina que, en su carácter de encargado del campo cuando estaba arrendando Nahuel,
refiere haberse quedado en él hasta 1992 y que se quedó unos meses más con el nuevo ocupante (véase acta
de fs. 262/263 - conts. 3a. a 5a. ampliación).
No se me escapa que también obra en autos la declaración testimonial de Joost Newbery quien, a su vez, fuera
testigo del acta de constatación labrada el 9 de diciembre de 1991 (véase acta de fs. 209/210) y que refiere
haber constatado el aludido abandono. Sin embargo, adviértase que aun cuando este testigo pudiera haber
constatado que no había nadie, ello no necesariamente es sinónimo de abandono, ya que sólo pudo estar
referido al día que concurrió a dicho establecimiento. Y, tan es así, que, como ya se vio, la situación de
abandono quedó absolutamente desvirtuada por los dichos de los restantes deponentes que refieren la
ocupación de Nahuel en los campos con posterioridad a ese día. En este sentido, si bien podría analizarse con
cierta reserva la declaración de Medina --en su carácter de dependiente de la accionada--, no cabría formular
la misma apreciación respecto de Krauss, sobre el que no existe ningún elemento que pudiera hacer dudar de
su imparcialidad en los términos del art. 456 del Cód. Procesal.
IV. A mi juicio, los elementos probatorios antes reseñados me llevan a concluir que, en el particular caso de
autos, la celebración del nuevo contrato por parte de la actora no se pudo llevar a cabo a espaldas del
accionado sino, por el contrario, con total conocimiento de éste, a punto tal que, incluso, fue él --a estar a los
dichos del nuevo arrendatario-- quien le entregó la tenencia de los campos. Y, de la misma manera, tampoco
puede haber sido ajeno al conocimiento del actor el hecho que la accionada continuara en su tenencia hasta la
ocupación por el nuevo arrendatario, porque de lo contrario, debió haber sido el actor quien efectuara dicho
traspaso, aspecto éste que ni siquiera ha sido alegado.
En tal situación, se torna absolutamente creíble la versión proporcionada por la demandada de que en el caso
el vínculo se extinguió por acuerdo de ambas partes conforme lo prevé el art. 1200 del Cód. Civil.
En este contexto, resulta evidente que la actora haya considerado también frustrado el fin del contrato por la
falta de agua suficiente que, en la nueva relación jurídica entablada, tal como ya lo señalara más arriba, no
sólo reconoció la ausencia o insuficiencia de agua en el canal Papalardo, a la época de celebración del
contrato, sino que también juzgó razonable facultar al nuevo arrendatario a rescindir la operación si tal
situación continuaba durante el lapso de un año. La mención de tal estipulación --aun cuando esté referida a
otro contrato-- se justifica toda vez que si el tema atinente al agua se consideró determinante para la finalidad
del negocio, a tal punto que se previó su extinción en ausencia de aquélla, no puede sino sostenerse que este
elemento también fue determinante para la suerte de la relación jurídica en examen, por más que ésta no
hubiese sido prevista. Y, tan es así, que dicha modalidad no puede sino entenderse como la resultante de las
experiencias o alternativas acaecidas en el anterior contrato.
Lo expuesto hasta aquí, tiene suficiente entidad y gravedad como para desestimar la acción intentada, sin que
sea necesario ponderar el resto de las quejas desde que las mismas carecen de virtualidad para modificar las
consideraciones apuntadas.
Por tanto, y por los fundamentos aquí expuestos habré de proponer la confirmación de la sentencia recurrida,
con costas de alzada a la vencida.
La doctora Highton de Nolasco dijo:
Adhiero al concienzudamente meditado voto del doctor Posse Saguier.
La doctora Conde dijo:
Adhiero al enjundioso voto del doctor Posse Saguier.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede se confirma la sentencia de primera
instancia en todo cuanto fuere materia de agravios. Las costas de alzada se imponen a la parte actora (art. 68,
Cód. Procesal).-- Fernando Posse Saguier. -- Elena I. Highton de Nolasco. -- Ana M. Conde.
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causa fin y motivo - Estudio de Abogados Parellada & Asociados

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