NORMAS URBANÍSTICAS Artículo 1. Definición y objetivos El Sector se divide en tres ámbitos de actuación distintos a causa de las limitaciones impuestas por la Legislación de Costas, aunque con características internas homogéneas: - Zona A: Comprende la UE-1, núcleo principal del Sector - Zonas B-1 y B-2: Agrupa las parcelas edificadas afectadas, directa o indirectamente, por la Servidumbre de Protección de Costas y adyacentes, respectivamente, a las Zonas A y C - Zona C: Comprende la UE-2 Criterios de delimitación: 1º. Se incluyen aquellas parcelas cuyos propietarios no pueden hacer efectivo el aprovechamiento urbanístico máximo permitido por el Plan, por imperativo de la legislación sectorial de Costas. 2º. Se excluyen de la Zona aquellos terrenos que, aun estando afectados por la servidumbre de protección de la legislación de Costas, son necesarios para la estructuración de la red viaria y dotacional del Sector. Los objetivos son: a) Regularización urbanística de las edificaciones b) Preservar la zona de posibles densificaciones c) Mejora de la calidad de vida mediante una política urbanística de creación de dotaciones e infraestructuras, atendiendo por otra parte aspectos de tanta importancia como la posibilidad real de inundaciones, tipología de edificación existente, ordenación etc. Artículo 2. Tipo de ordenación Será el de edificación aislada, compatibilizándose con otras tipologías que cumplan las condiciones establecidas en los artículos siguientes. Artículo 3. Condiciones de la edificación 1. Son de aplicación las definiciones de la Norma Urbanística 3ª del Plan General, con las particularidades siguientes: 3.1.1 FACHADAS Todos los paños de cerramiento vertical de la edificación, que pueden o no retirarse de los lindes, tendrán la consideración de fachada y deberán tener obligatoriamente un tratamiento de acabados y calidades como tal. 3.1.2. VOLADIZOS O CUERPOS SALIENTES Sobre las alineaciones oficiales del vial, o en su caso zona verde, quedan prohibidos expresamente. 3.1.3. ELEMENTOS SALIENTES Sobre las alineaciones oficiales del vial, o en su caso zona verde, quedan prohibidos expresamente. 3.1.4. PLANTA BAJA Se denomina planta baja o primera a efectos del cómputo de plantas permitidas, aquella cuyo suelo se sitúa a una cota comprendida entre 0.80 m. y 2.30 m. sobre la rasante oficial. Por debajo de esta planta no se permite uso alguno. 3.1.5 PLANTA PISO Se entiende por planta piso aquella situada por encima de la planta baja. 3.1.6. SÓTANO Los sótanos se prohíben expresamente en la zona. 3.1.7. ENTRESUELO Los entresuelos se prohíben expresamente en la zona. 3.1.8. ALTILLOS Los altillos se prohíben expresamente en la zona. 3.1.9. ALTURA EDIFICABLE Sobre la altura máxima edificable, únicamente se permitirá la construcción de elementos técnicos de las instalaciones (cajas de escalera, conductos de ventilación o de humos, claraboyas, antenas, y otros análogos). Quedan expresamente prohibidos los trasteros. 2. Las edificaciones de vivienda cumplirán las condiciones de habitabilidad y las condiciones generales de los servicios e instalaciones de la Norma Urbanística 4ª y, en su caso, las condiciones generales de los elementos comunes de la Norma Urbanística 5ª del Plan General. 3. Las edificaciones cumplirán lo establecido en la Norma Urbanística 7ª del Plan General en cuanto a condiciones particulares de la edificación aislada, referidas exclusivamente a medición de la altura edificable, edificabilidad neta, dimensiones máximas de la edificación, voladizos y cuerpos salientes. 4. Los elementos constructivos e instalaciones situados entre la rasante y un plano paralelo al de la acera a cota + 0,80 m, deberán proyectarse de forma que no obstaculicen la libre circulación del flujo del agua en condiciones normales o en casos de avenidas. 5. Los elementos de la vivienda tales como la caja general de protección, se situarán a setenta centímetros por encima de la cota del forjado de la planta baja. Artículo 4. Alineaciones oficiales Son las grafiadas en los planos correspondientes. Artículo 5. Parcela mínima edificable 5.1. Constituirá parcela mínima edificable aquélla que, reuniendo los requisitos establecidos por la norma urbanística, tenga la extensión necesaria que permita la edificación en función de los usos asignados por el Plan. 5.2. Condiciones de parcelación: Se considerará vivienda mínima la que disponga de una superficie útil de 55 m2, la cual precisa de una parcela de 200 m2, que constituye parcela mínima a efectos de licencia de parcelación. Artículo 6. Altura máxima edificable y número máximo de plantas La altura edificable será de II plantas correspondientes a siete metros, ochenta centímetros de altura de cornisa (7,80 m.) con respecto a la rasante oficial. Artículo 7. Cierres de parcela 7.1. Deberán disponerse siguiendo las alineaciones oficiales de los viales. El cierre de las parcelas edificadas será optativo y no obligatorio, salvo disposición específica en contrario. 7.2. La altura máxima será de 2,50 m, contada desde la rasante y con la finalidad de evitar el efecto de embalse y el consiguiente peligro de rotura brusca las vallas y cerramientos de parcelas serán permeables al flujo del agua a partir de cuarenta centímetros de altura y en todo su perímetro. 7.3. En los casos en que las parcelas presenten pendiente, las vallas se escalonarán de forma que la altura máxima de cada tramo no exceda en un 10% de la cota máxima permitida. 7.4. Este tipo de cerramiento se aplicará igualmente a las separaciones entre parcelas y a las divisiones interiores dentro de las parcelas. Artículo 8. Edificabilidad máxima neta sobre parcela El índice de edificabilidad neta sobre parcela será el siguiente: 0,35 m2/m2. Artículo 9. Separación mínima a lindes y frentes de parcela Las separaciones al frente de parcela y a lindes de las construcciones tendrán como limitaciones las impuestas por la legislación civil en materia de servidumbres y las derivadas del ornato y armonía urbana. Por consiguiente, salvo disposición civil en contrario, las edificaciones, en su totalidad o parcialmente, podrán separarse de las alineaciones exteriores o de lindes o construirse sin guardar separación alguna a dichos límites. Artículo 10. Dimensiones máximas de la edificación Toda edificación podrá inscribirse en un cuadrado de 35 x 35 m. Artículo 11. Aparcamientos Será obligatoria, en el interior de la parcela y siempre sobre la rasante, la reserva de una plaza de aparcamiento por cada vivienda o 150 m2 de edificación. Para el cómputo de superficies y dimensiones se estará a lo dispuesto en la Norma 10ª. Artículo 12. Condiciones de uso Son de aplicación las definiciones de usos de la Norma 8ª y los límites a las condiciones de funcionamiento de las actividades de la Norma 9ª. Usos permitidos: Vivienda, Residencial, Comercial, Oficinas, Cultural, Deportivo, Sanitario, Religioso, Recreativo, Aparcamiento e Industria Reducida. Usos prohibidos: Industria Pequeña y Mediana. Como excepción, en la zona de dotaciones comunitarias queda prohibido el uso de vivienda, permitiéndose los restantes enumerados. Artículo 13. Régimen transitorio para las edificaciones fuera de ordenación Se establecen dos regímenes generales transitorios para aquellas construcciones erigidas con anterioridad a la vigencia de las presentes Normas. A. Edificaciones existentes en las zonas B-1 y B-2 afectadas por la legislación de Costas. - En la zona de servidumbre de transito (los 6 primeros metros) se permiten, previa autorización de la Administración Competente, las pequeñas reparaciones que exija la higiene, ornato y conservación. Se prohíben las obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación. - En el resto de la zona de servidumbre de protección, previa autorización de la Administración Autonómica se permiten obras de reparación y mejora siempre que no impliquen aumento de volumen de las construcciones existentes y sin que el incremento de valor que aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios. B. Edificaciones que se encuentran en el resto de zonas y que son incompatibles con el planeamiento; sólo se autorizarán obras de mera conservación, quedando prohibidas las de consolidación, las que impliquen aumento de volumen y las de modernización. Artículo 14. Condiciones de gestión de cada zona - Zona A (UE-1): El general definido en las Normas Urbanísticas. - Zonas B-1 y B-2: Las limitaciones constructivas obligan a establecer un régimen especial para las parcelas edificadas, las cuales, debido a la ejecución de las obras de urbanización de las Zonas A y C, pueden adquirir la condición de solar: sus propietarios deben contribuir en el costo de implantación de servicios urbanos (agua, electricidad, alcantarillado) de forma ponderada y proporcional, con sujeción al siguiente régimen: 1. Los servicios urbanos se implantarán preferentemente de forma convenida con el Ayuntamiento, con arreglo a las condiciones siguientes: 1ª. La contribución económica se ponderará con arreglo a estos parámetros: a) superficie de la parcela, b) superficie construida y c) antigüedad y estado de conservación de la construcción. 2ª. No superará el 60 por 100 del costo total imputable al inmueble, si éste estuviera emplazado en la ZONA A o C. 3ª. Las contribuciones económicas beneficiarán a la comunidad reparcelatoria de la ZONA A o C. 2. Subsidiariamente, en defecto de pacto, el Ayuntamiento implantará los servicios básicos aplicando alguna de las modalidades previstas en la legislación urbanística o en la de Régimen Local y los costos serán sufragados por los propietarios afectados con arreglo a la legislación aplicable. - Zona C (UE-2): El general definido en las Normas Urbanísticas. Artículo 15. Condiciones de programación y gestión En principio, se prevé la modalidad de gestión directa. En los proyectos de equidistribución, con el fin de no menoscabar la integridad de los inmuebles edificados y en aplicación de los artículos 70.E párrafo 1 in fine de la LRAU y 89 del RGU, aquéllos mantendrán su titularidad inicial siempre y cuando se destinen al uso de vivienda. Norma Transitoria Desde la vigencia del PRI anulado -aprobado por el Ayuntamiento Pleno de 3/8/2002 mediante acuerdo publicado en el BOP de 7/11/2002- hasta las recientes sentencias firmes anulatorias del mismo, exclusivamente por carecer del preceptivo informe de la Demarcación de Costas, han tenido lugar distintas actuaciones que han culminado con la ejecución de las obras de urbanización de las Unidades de Ejecución y la puesta al cobro de las correspondientes cuotas de urbanización. Tanto las obras como las cuotas constituyen actuaciones que deben conservarse, sin perjuicio de los necesarios reajustes que deban practicarse a consecuencia de las modificaciones introducidas en el nuevo PRI. Los referidos reajustes se materializarán y concretarán en los correspondientes instrumentos de gestión: PAI, PU y PR. Instrumentos que deberán tramitarse con arreglo al procedimiento ordinario, salvo que sean susceptibles de conservación o convalidación. En la medida en que los costos de urbanización estén totalmente determinados y sean líquidos y exigibles, el Proyecto de Reparcelación sustituirá la Cuenta de Liquidación Provisional por la Cuenta de Liquidación Definitiva. Gandia, Noviembre de 2012 SERVICIOS DE PLANIFICACIÓN Y GESTIÓN URBANÍSTICA