Moody's No generan impacto negativo en calificaciones los cambios propuestos a los contratos de admon de RMBS Su Casita

Global Credit Research
Announcement
20 MAY 2009
Announcement: Hipotecaria Su Casita - Certificados Bursatiles UDIS (BRHSCCB )
Moody's: No generan impacto negativo en calificaciones los cambios propuestos a los contratos de
administración de diez bursatilizaciones respaldadas por hipotecas en México de Su Casita
New York, May 20, 2009 -- Después de realizar un análisis del impacto crediticio de los cambios propuestos
de fecha 6 y 8 de abril de 2009 a los contratos de administración referentes a diez bursatilizaciones
respaldadas por hipotecas de Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Múltiple
E.N.R. ("Su Casita"), Moody's de México (Moody's) indicó que los cambios propuestos en los convenios
modificatorios preliminares, a esta fecha, y por sí mismos, no causarían la baja o retiro de las calificaciones
actuales de ninguno de los certificados calificados por Moody's que se detallan a continuación.
Las transacciones y los certificados afectados incluyen: BRHSCGCB03U (Fideicomiso #26),
BRHSCGCB04U (Fideicomiso #57), BRHSCCB05U (Fideicomiso #238), BRHSCCB06 (Fideicomiso #239),
BRHSCCB06U (Fideicomiso #360), BRHSCCB063U, 06-4U (Fideicomiso #385), BRHSCCB065U, 06-6U
(Fideicomiso #399), BRHSCCB06-2 (Fideicomiso #400), BRHSCCB07 (Fideicomiso #429), y BRHCCB08U,
08-2U, 08-3U (Fideicomiso # 250295).
Su Casita, el administrador, solicitó que Moody's proporcionara una opinión sobre si las calificaciones de los
certificados calificados por Moody's emitidos en las transacciones afectadas serían bajadas o retiradas por
motivo de la ejecución de los cambios propuestos en los convenios modificatorios preliminares. Moody's
opinó que los cambios propuestos, por sí mismos, y a esta fecha, no tendrían un efecto negativo en la
calidad crediticia de los certificados calificados. Moody's no expresó una opinión con respecto a si los
cambios propuestos podrían tener otros efectos no-crediticios. La opinión de Moody's fue basada en parte
en la descripción que hizo el administrador de cómo espera implementar los diversos programas de
modificación de los créditos, o "Productos de Solución". Adicionalmente, la opinión de Moody's no impide la
posible baja o retiro futuro de las calificaciones actuales por cualquier motivo, incluyendo la opinión de
Moody's sobre la implementación y efectividad del programa de modificación de los créditos y cualquier
efecto negativo que pudiera tener en la calidad crediticia y desempeño de las bursatilizaciones afectadas.
En todos los casos, la aprobación de los cambios propuestos a los contratos de administración respectivos
está sujeta al voto de los inversionistas. De ser aprobados por los inversionistas, los cambios propuestos
permitirían que el administrador ofrezca varios productos de modificación, ó "Productos de Solución", a
ciertos deudores que tengan 3 o más meses de atraso en los pagos de sus hipotecas. Actualmente, dichas
modificaciones a los créditos no están permitidas.
Los productos de modificación permitirían a Su Casita ofrecer cualquiera de las siguientes soluciones para
deudores con morosidad severa que el administrador considere que tienen voluntad de pagar, sujeto a
ciertas restricciones y prerrequisitos según lo descrito en los apéndices de los cambios propuestos: a) un
diferimiento de los pagos vencidos, b) la condonación de la porción de los pagos vencidos que no
corresponde a principal, y c) una reducción temporal o permanente del monto del pago mensual. A cambio
de recibir una modificación que otorga ya sea una condonación de la porción de los pagos vencidos que no
corresponde a principal, o una reducción temporal o permanente en el monto del pago mensual, el deudor
deberá otorgar consentimiento previo a una dación en pago o un proceso expedito de adjudicación, que se
espera en ambos casos reduzcan el tiempo para tomar posesión del colateral en caso de incumplimiento
bajo los términos modificados. Como se establece en los apéndices a los convenios modificatorios, el
administrador tendría que reportar mensualmente a Moody's y a los inversionistas información detallada de
cada crédito con respecto a cualquier modificación a los mismos.
La opinión de Moody's se basa principalmente en (a) su opinión de que el uso de modificaciones a los
créditos, llevado a cabo con cuidado y buen juicio, no incrementará las pérdidas sobre los créditos en su
conjunto, (b) la descripción de Su Casita de cómo espera implementar los distintos programas de
modificación y su experiencia histórica haciendo modificaciones de créditos para su cartera propia de
créditos hipotecarios, (c) las obligaciones contractuales del administrador, las cuales requieren que Su
Casita otorgue modificaciones de crédito con el mismo nivel de cuidado y diligencia que tiene para su propia
cartera, que maximice la cobranza, y que se negocien las modificaciones caso por caso en lugar de cómo
parte de un programa general o masivo, y (d) un análisis de cuando el crédito puede considerarse "vigente"
para efectos de calcular el nivel de sobre aforo, según se describe a continuación.
Al determinar el impacto crediticio esperado de los cambios propuestos, Moody's evaluó si el permitir las
modificaciones a los créditos hipotecarios tendría un efecto negativo en las pérdidas esperadas de los
certificados calificados por Moody's. Al hacer esta determinación, Moody's consideró la información histórica
del administrador referente a tasas de reincidencia (es decir, el porcentaje de créditos modificados que
vuelven a incumplir), así como las proyecciones de severidad de la pérdida sobre los créditos modificados
que cumplen con sus pagos y aquéllos que pueden volver a incumplir. Moody's también evaluó la
descripción que proporcionó Su Casita de cómo implementaría el programa de modificación y cómo se
esforzaría por evitar y detectar el riesgo moral, o el riesgo de que los deudores que se encuentran al
corriente con sus obligaciones del crédito hipotecario incumplan intencionalmente para ser elegibles para lo
que pudieran considerar una modificación atractiva del crédito.
Moody's también evaluó el impacto de las modificaciones a los créditos sobre el flujo de efectivo disponible
para los tenedores de los certificados al analizar cuándo se puede considerar que un crédito modificado está
"vigente" para efectos de calcular el nivel de sobre aforo. En una típica bursatilización respaldada por
hipotecas en México, el saldo de los créditos atrasados (es decir normalmente aquéllos con morosidad de
más de 90 días) no se considera al calcular el nivel de sobre aforo. Normalmente, si el porcentaje de sobre
aforo está por debajo del nivel objetivo de la transacción, cualquier flujo de efectivo disponible del exceso de
márgen (excess spread) quedará capturado en la bursatilización y será utilizado para amortizar los
certificados preferentes en lugar de ser liberado al tenedor del certificado residual.
Moody's evaluó la probabilidad de si la capacidad de modificar créditos morosos podría ocasionar la
liberación del exceso de márgen que de otro modo estaría disponible para pagar los certificados preferentes.
Si un crédito moroso se considerara inmediatamente "vigente" con respecto a sus pagos a partir de una
modificación a dicho crédito, el nivel de sobre aforo calculado sería más alto después de la modificación, ya
que el crédito "vigente" estaría consecuentemente incluido en el cálculo del sobre aforo. El mayor nivel de
sobre aforo incrementaría la probabilidad de alcanzar el nivel de sobre aforo objetivo y de liberar pagos de
exceso de márgen para el tenedor del residual. Las modificaciones propuestas mitigarían este riesgo al
requerir que los créditos modificados deban mantenerse al corriente durante un período de 12 meses
consecutivos a partir de la fecha de modificación antes de que el saldo del crédito modificado pueda
incluirse en el cálculo del porcentaje de sobre aforo.
Otras metodologías y factores que pudieron haber sido considerados en el proceso para proporcionar esta
opinión también se encuentran disponibles en www.moodys.com dentro del directorio Credit Policy &
Methodologies, bajo el subdirectorio de Ratings Methodologies.
New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653
New York
Karen Ramallo
Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653
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