La vivienda y el Plan General de Sevilla.
Junio 2000.
En una tapia del interior de Brasil se podía leer “¿Quién compró la Tierra a Dios?”. Tal vez
alguna tapia sevillana debería publicar la pregunta ¿Quién robó la función social de la
vivienda y a la ciudad?.
Nos han dicho que una de las razones fundamentales por las que esta ciudad debe revisar
su planeamiento es la escasez de vivienda; que la escasez de suelos válidos para grandes
promociones hace subir el precio del suelo y por tanto el precio de la vivienda.
Pues bien, de este argumento, lo único que nadie puede cuestionar en que ha subido el
precio del suelo y también el de la vivienda, y de qué modo. Es bien conocido que el último
año el valor medio de la vivienda en Sevilla ha subido entorno al 20%, el del suelo más
aún.
Ante estos datos, desde la lógica neoliberal, es comprensible que el capital busque
lucrativos refugios en el mercado inmobiliario. La falta de intervención sobre este mercado
por parte de las Administraciones competentes, es decir el Ayuntamiento y en gran medida
también la Junta de Andalucía, facilita enormemente las dinámicas especuladoras que
convierten la ciudad en el gran negocio de nuestros días.
En un mercado libre el valor de uso de los inmuebles y de los suelos carece de peso ante
el poder económico que lo entiende solamente como un valor de cambio. Pueden parecer
ideas marxista y marchita, pero es la pura realidad de nuestra ciudad, más bien la realidad
de nuestra área metropolitana.
Nadie, ni tan siquiera los máximos responsables políticos del urbanismo sevillano pueden
negar que con el planeamiento general vigente hay solares y suelos que pueden llegar a
desarrollarse en breve, con capacidad para edificar entorno a 30.000 viviendas, que en la
ciudad se calcula que hay más de 25.000 viviendas en desuso, que sólo en los sectores de
San Luis y Triana hay entorno a 2.500 infraviviendas, repartidas en unos 300 inmuebles,
que otros muchos inmuebles del casco histórico son solares o están en estado de ruina.
La acción libre del mercado inmobiliario, especialmente en sectores de la ciudad
revalorizados por las fuertes inversiones públicas ( las grandes infraestructuras urbanas,
la Expo-92 ó el Plan Urban ) ha disparado los valores de los inmuebles. Esta casa de la
calle Palacios Malaver (zona Urban) es un triste ejemplo de cómo la presión del mercado
está generando la expulsión de la población más débil; 14 familias fueron desalojadas en
1998 por “ruina inminente”, dos años después la casa ha duplicado su valor y sigue
cerrada.
Sin embargo, algunos dicen que Sevilla necesita más suelo. Hay que suponer que quieren
decir más suelo de gran escala, para las grandes actuaciones de los grandes promotores y
de las grandes empresas constructoras, suelos fáciles para el gran negocio inmobiliario.
Tal vez, se refieran a suelos competitivos como los que ofrecen otros municipios del Área
Metropolitana, en un delirio por crecer y crecer; a costa de la ordenación del territorio, del
medio ambiente, de la lógica económica y del interés común del Área Metropolitana.
Resulta sorprendente que más de la mitad de los suelos disponibles en la ciudad sean de
propiedad pública, es decir en manos del Ayuntamiento y de la Junta, sin que intervengan
para regular un mercado que está subiendo aun ritmo medio de un 20 % anual.
Mientras, el II Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 1996/1999 ha sido un rotundo fracaso en
Sevilla:
Suelo para Sector Público: Previsto puesta disposición por Ayto. 2.110 viviendas
(otras 448 proceden del I PAVS)
Recibido por la Junta de Andalucía
184 viviendas ( 9%)
Oferta pública de suelo:
Previsto sacar suelo para
4.638 viviendas
Ofertado entre Ayuntamiento y Junta 1.536 viviendas (33%)
Preparación nuevos suelos: Se preveía financiación suelo para 10.247 viviendas
Ayto. ha solicitado financiación para 1.267 viviendas (12%)
V. Promoción Pública:
De las 870 viviendas previstas,
0 viviendas ( 0%)
(de las otras 448 del I PAVS, 191 están paralizadas)
Actuación Singular VPP:
De las 241 viviendas previstas,
0 viviendas ( 0%)
(de las otras 93 del I PAVS, se ha puesto suelo para 71)
R.E.P.P. Alquiler:
De las 490 viviendas previstas,
0 viviendas ( 0%)
(de las otras 400 del I PAVS, se han iniciado 316)
Transf. Infravivienda:
De las 225 viviendas previstas,
0 viviendas ( 0%)
(de la otras 22 del I PAVS, se han realizado 14)
Autoconstrucción:
De las
16 viviendas previstas,
0 viviendas ( 0%)
VPO. R.Especial Venta
De las 622 viviendas previstas,
0 viviendas ( 0%)
(se han iniciado las otras 545 procedentes del I PAVS)
VPO. R.General Venta
De las 673 viviendas previstas,
167 viviendas (25%)
(promovidas por Epsa, Envisesa no ha promovido ninguna)
Rehabilitación Estatal
De las 360 viviendas previstas,
487 viviend. (135%)
(en este programa no interviene el Ayuntamiento)
Rehabilitación Preferente De las 728 viviendas previstas,
273 viviendas (37%)
(en este programa no interviene el Ayuntamiento)
Aún no se ha firmado el Convenio Programa para el III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo
1999/2002. La vivienda pública, la vivienda protegida, las ofertas públicas de suelo y en
gran medida las ayudas de rehabilitación siguen paralizadas. Los suelos de Plan Especial
San Luis, la mayor bolsa de suelo público del Casco Histórico, continúan sin edificar. La
pintada de la tapia denuncia la actitud de la Administración: “ Urban para los ricos,
desalojos para los pobres ”.
Para qué están los mecanismos que la legislación ofrece para intervenir sobre el mercado
inmobiliario, el patrimonio público del suelo, el registro de solares y ruinas, los derechos de
tanteo y retracto, los mecanismos de expropiación y de ejecución forzosa, etc. Para qué
sirven los rimbombantes planes cuatrienales de vivienda y suelo, para qué sirve el propio
planeamiento, si falta la voluntad política y la articulación de la sociedad civil capaz de
frenar la tiranía del mercado.
Por tanto, no es sorprendente pues que en zonas del centro histórico como San LuisAlameda, la zona Urban, los precios de los inmuebles y de las viviendas se hayan
duplicado en los últimos tres años y se esté produciendo un proceso de expulsión
económica de sus pobladores tradicionales sin que la Administración haga nada por
evitarlo. No es de extrañar que suelos recalificados por voluntad municipal, como en el
caso de la antigua fábrica de Uralita, se generen plusvalías de miles de millones en
cuestión de meses (en un año ha cambiado de manos tres veces). Incluso, nos parece ya
normal que el propio Ministerio de Defensa subaste sus terrenos al mejor postor, forzando
a poner en mercado viviendas a más de 40 millones. Está claro que Sevilla necesita una
revisión profunda de su planeamiento, pero, por favor, que nadie diga que esto es para
hacer más barata la vivienda.
En definitiva hace falta revisar la política pública de vivienda. La revisión del Plan General
es una gran ocasión de discutir sobre el habitar que queremos. El Plan que tenemos está
viejo, que de tanta modificación puntual y de tanto planeamiento de desarrollo inconexo ya
no lo conoce nadie y ha perdido, si alguna vez la tuvo, la idea del modelo urbano que
quiere perseguir. Hemos de corregir el rumbo por el que vamos hacia una ciudad
fragmentada e insostenible a nivel ecológica y social.
Esta nueva política de vivienda y el nuevo Plan General, sólo podrán mejorar nuestro
habitar si hacemos posible que los ciudadanos puedan decidir sobre la ciudad, si las
decisiones se toman de forma verdaderamente democrática, haciendo primar el verdadero
interés público. Esto exigirá profundas transformaciones en nuestros modos de vida
personal y colectiva, en nuestras instituciones y en nuestro modelo de desarrollo.
Ventura Galera, arquitecto y miembro de Arquitectura y Compromiso Social.
(Publicado Boletín FIDAS, julio / agosto 2000)
A veces una sola imagen resume las contradicciones que nos rodean. Qué tipo de ciudad,
qué tipo de sociedad, qué tipo de habitar estamos creando. Una ciudad donde no hay sitio
para todos, donde no hay un equilibrio ecológico y una cohesión social, no es una ciudad
con futuro.
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