Guia_de_Procedimientos_Administrativos

IGLESIA METODISTA DE PUERTO RICO
Junta Conferencial de Síndicos
Guía de Procedimientos
Administrativos
y Orientación General
IGLESIA METODISTA DE PUERTO RICO
JUNTA CONFERENCIAL D E SI NDICOS
Guía de Procedimientos Administrativos y Orientación General
Iglesia Metodista de Puerto Rico
Junta Conferencial de Síndicos 2005
Apartado 23339 Estación Universidad
San Juan, P.R. 00931-3339
Tel. (787) 765-3195 • Fax (787) 751-3615
Email: [email protected]
Indice
Introducción
CAPITULO 1
1
PROCEDIMIENTOS DMINISTRATIVOS
APROBACIÓN COMPRA Y DONACIÓN
2
APROBACIÓN DE VENTA, TRANSFERENCIA O ARRENDAMIENTO
3
APROBACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN O REMODELACIÓN 4
CAPITULO 2
ORIENTACION GENERAL
RADICACIÓN DE PERMISOS
6
FINANCIAMIENTO
9
ASPECTOS LEGALES
CAPITULO 3
GUIAS Y MODELOS
NOTIFICACIONES DE LA
GUIAS
12
GENREALES
JUNTA
17
18
P R O C E D I M I E N T O S
A D M I N I S T R A T I V O S
CAPITULO
1
DISPOSICIONES DE LA
DISCIPLINA IMPR (2004)
Las disposiciones contenidas en la Disciplina 2004 son
mandatorias para la aprobación de las transacciones inmobiliarias
de la iglesia local.
C
umplir con la Disciplina de nuestra iglesia es un deber y una gran
responsabilidad. En la medida que se realiza cabalmente asegura la buena
marcha de los negocios del Señor y que en toda obra que emprenda la iglesia
sea prosperada. El propósito de esta guía es brindar a la iglesia local una
herramienta que facilite la tarea de cumplir con los procedimientos establecidos y que
le sirva de orientación general al evaluar las transacciones que interesa realizar.
El trabajo está enfocado en los procedimientos relacionados con la propiedad
inmueble toda vez que es principalmente en esta área que interviene la Junta
Conferencial y donde mayor necesidad de orientación se ha identificado.
Encontrarán entre otros, referencias prácticas a las disposiciones de la Disciplina,
información útil sobre distintos campos de los negocios y de la reglamentación, así
como modelos prácticos.
P R O C E D I M I E N T O S
Aprobación de Transacciones
 Disciplina IMPR, 2004
El primer paso que debe tomar la iglesia local a la hora de
considerar realizar algún negocio relacionado con la propiedad,
Junta Conferencial
es evaluar los pro y los contra del mismo. De no contar con la
capacidad para evaluar estos, deberá procurar el asesoramiento necesario.
Debe examinar que dispone la Disciplina para la toma de decisiones en cuanto a la
transacción deseada, ya que para cada tipo existe un procedimiento específico que debe
cumplir. Tomada la decisión en la iglesia local de efectuar el negocio, debe solicitarse
la aprobación correspondiente este a la Junta Conferencial de Síndicos, ya que ninguna
transacción debe ser realizada sin que cuente con el endoso de este cuerpo. Debe
tomarse en cuenta que ciertas transacciones requerirán además el endoso de otros
cuerpos conferenciales.


Iglesia Local
1
P R O C E D I M I E N T O S
A D M I N I S T R A T I V O S
Transacciones Inmobiliarias
TIPO
La
DE
Disciplina
TRANSACCIONES
hace
referencia
a
diversas
transacciones que se pueden agrupar por
su
naturaleza o propósito, como se indica. Para una



Adquisición y Disposición de Propiedades
Gravamen de las Propiedades
Construcción y Remodelación
definición legal básica, ver el Cap. 2

APROBACIÓN DE COMPRA O DONACIÓN
¶ 836
Para la compra o donación la iglesia local debe seguir los siguientes pasos:
I. Constituir comité de estudio para:
(1) analizar necesidades de la iglesia y la comunidad;
(2) proyectar membresía
(3) redactar el programa ministerial
(4) desarrollar plan de acceso físico
II. Comité preparará un Informe que:
(a) Presentará a la Conferencia de la iglesia
(b) Formará parte del informe a la Junta de Síndicos
III. Obtener consentimiento por escrito del pastor y el superintendente
regional
IV. Aprobación por Conferencia de Iglesia
V. Someter a la Junta de Síndicos para aprobación preliminar:
a)Declaración de necesidad
b) Estimado preliminar del costo; y
c) Plan financiero preliminar
2
P R O C E D I M I E N T O S
A D M N I S T R A T I V O S

APROBACIÓN
ARRENDAMIENTO
DE
VENTA,
TRANSFERENCIA
O
¶ 832
Trámite Iglesia Local no incorporada
1. Considerar la transacción propuesta en una sesión regular o especial de la
Conferencia de la Iglesia convocada por lo menos 10 días antes desde el púlpito
de la iglesia o en su boletín semanal.
2. Aprobación de Resolución de la acción propuesta por mayoría de votos de
votantes presentes
3. Obtener aprobación Junta Conferencial de Síndicos**
4. Aprobar iglesia local resolución autorizando a dos o oficiales de la Junta
Síndicos a otorgar contrato u otro documento necesario
Trámite Iglesia local Incorporada
1. Cumplirá con los requisitos mencionados y en la siguiente forma:
a) Requerirá el consentimiento escrito del pastor de la iglesia local y del
superintendente regional a la acción propuesta será necesario
b) Aprobada la transacción en la Conferencia de Iglesia se emitirá Resolución
autorizando la acción y a la Junta de Directores de la corporación para
otorgar el contrato o documentos necesario.
c) Junta de Directores en sesión regular o especial tomará la acción y
adoptará las resoluciones que sean necesarias o requeridas por las leyes
locales.
d) Se otorgará el contrato correspondiente y demás documentos necesarios
por dos oficiales de la corporación
**Trámite Junta Conferencial Síndicos
este trámite aplicará a la evaluación de todas las
transacciones
Iglesia Local someterá:
1. Declaración de la necesidad que hay de la transacción propuesta
2. Costo de la transacción
3. Documentación necesaria.
3
P R O C E D I M I E N T O S
A D M N I S T R A T I V O S
Junta evaluará solicitud:
1. Dentro (10) días del recibo se notificará la inspección o se requerirá
información o documentación necesaria
2. Junta realizará investigación, asegurará entre otros, haya un plan de
acción para las futuras necesidades de la comunidad. Determinará
que la transferencia o el gravamen se conforman a la Disciplina
3. Dentro de los (30) días siguientes se notificará un informe sobre la
inspección y determinación.
Nota: Los fondos que genere venta no podrán usarse para gastos corrientes o
presupuesto de una iglesia local

APROBACIÓN
DE
PROYECTOS
DE
CONSTRUCCIÓN
O
REMODELACIÓN*(*si el costo excede 10% valor)
Trámite Iglesia Local
Para construir o remodelar ( templo, edificio educacional, o casa pastoral) la
iglesia local debe seguir los siguientes pasos:
I. Constituir un comité de estudio para:
(1) analizar necesidades de la iglesia y la comunidad;
(2) proyectar membresía
(3) redactar el programa ministerial
(4) desarrollar plan de acceso físico
II. Preparar Informe (comité de estudio) :
(a) Presentarlo a la Conferencia de la iglesia
(b) Utilizarlo para el comité de construcción que se constituya
(c) Formará parte del informe a la Junta de Síndicos
III. Obtener consentimiento por escrito del pastor y el superintendente
regional
IV. Ser aprobado por la Conferencia de Iglesia
 Requisitos para esta Conferencia Iglesia (ver.
4
)
P R O C E D I M I E N T O S
A D M N I S T R A T I V O S
V. Constituir Comité de Construcción ( (3) miembros iglesia local o
delegará a la Junta Síndicos local)
Comité deberá:
a) Evaluar informe del comité de estudio y toda otra
información para determinar instalaciones necesarias
b) Elaborar los planos arquitectónicos preliminares que
cumplan requisitos seguridad, reglamentación e instalaciones
c) conseguir un estimado del costo de la construcción propuesta;
d) desarrollar un plan de finanzas para sufragar el costo total
VI. Someter a la Junta de Síndicos para aprobación preliminar:
a)una declaración de necesidad
b) los planes arquitectónicos preliminares
c) el estimado preliminar del costo; y
d) el plan financiero preliminar
VII. Convocar Conferencia de Iglesia en la que el comité de construcción
presentará:
a) plan arquitectónico preliminar;
b) estimado preliminar del costo;
c) plan financiero preliminar
d) recomendación del comité
VIII. Con la aprobación preliminar, el Comité de Construcción deberá:
a) desarrollar planes detallados y especificaciones
b) obtener estimado confiable y detallado del costo
IX. Aprobación Conferencia de Iglesia y Junta de Síndicos
X. Inicio de la construcción o remodelación
Notas:
 No se otorgará contrato de construcción o incurrirá en obligaciones para
materiales si es mano de obra voluntaria, sin contar con el dinero, promesas
pagaderas durante el tiempo de la construcción o préstamo o promesa escrita
que lo garantice
 No se exigirá a síndicos ni miembros de la iglesia local garantía personal de
préstamo
 No deberá otorgar contrato construcción si el contratista no tiene fianza o
provee garantía
5
O R I E N T A C I Ó N
G E N E R A L
CAPITULO
2
PROCESO Y CONCEPTOS PARA LA
RADICACION DE PERMISOS
En Puerto Rico existen varias agencias gubernamentales que reglamentan la
realización de proyectos o el desarrollo u operación de negocios en los
terrenos pertenecientes al Estado Libre Asociado y/o a entidades privadas
como iglesias, corporaciones o individuos, etc. Estas agencias están
interrelacionadas, ya que en muchos casos el otorgar un permiso depende de
que una o varias agendas endosen el proyecto propuesto.
Las agencias encargadas de otorgar permisos de construcción y uso,
segregación y desarrollo de terrenos es la Junta de Planificación y la
Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE.) Por otro lado, si el
Municipio donde se va a radicar la solicitud es uno Autónomo, tendrá que
obtener los documentos en el municipio. Para que las agencias
correspondientes o el Municipio Autónomo emitan un permiso se depende en
gran parte de los endosos de:
•
•
•
•
•
•
•


•
•
•
Municipio
Departamento de Bomberos
Salud Ambiental
Junta de Calidad Ambiental
Departamento de Recursos Naturales y Ambientales
Cuerpo de Ingenieros
Autoridad de Energía Eléctrica
Autoridad de Acueductos y Alcantarillados
Autoridad de Carreteras
Departamento de Transportación Obras Públicas
Instituto de Cultura
Otras
El endoso de estas agencias estará sujeto al tipo y magnitud del proyecto.
Algunos permisos requerirán el endoso de las agencias mencionadas o
alguna otra. Otros proyectos requerirán menos endosos limitándose a los de
Salud Ambiental y Departamento de Bomberos.
Es importante saber que toda construcción, alteración, ampliación,
remodelación, reconstrucción y demolición, así como la operación de un
O R I E N T A C I Ó N
G E N E R A L
centro de cuido de niños, centro de ancianos, escuelas, iglesias, librerías, etc.
requiere que se tramite y se obtenga un permiso de la ARPE.
DEFINICIONES GENERALES
Anteproyecto - Forma preliminar de un piano de construcción de obra
así como de estructuras, que se somete a la ARPE para determinar si
cumple con las leyes y reglamentos aplicables.
Notificación - División de un solar, predio o parcela de terreno en dos
o mas partes, para la venta, traspaso, usufructo, donación, fideicomiso,
herencia, arrendamiento o para cualquier otra transacción.
Lotificación Simple - Es aquella lotificación en la que ya estén
construidas las obras de urbanización o que resulten muy sencillas y
que la misma no exceda de diez solares tomando en consideración
subdivisión de predios originalmente formados de la finca principal.
Desarrollo Preliminar - Igual que la lotificación simple pero en solares
que hayan sido segregados en mas de 10 ocasiones.
Permiso de Construcción - Autorización escrita expedida por la
ARPE según las leyes y reglamentos aplicables para la construcción
de obras.
Permiso de Uso - Autorización escrita expedida por la ARPE según
las leyes y reglamentos aplicables para ocupar o utilizar terrenos,
edificios, estructuras o una pertenencia para un fin particular.
Uso - Propósito para el cual la estructura o edificio fue diseñado, es
usado o se pretende usar.
Zona - Área designada por la Junta de Planificación y aprobada por el
Gobernador de PR, con un determinado propósito, y que puede
abarcar otras zonas, así como uno o más distritos de zonificación.
Zonificación - Instrumento para clasificar y designar terrenos en
zonas y distritos y la aplicación en cada zona y distrito de normas
sobre el uso de los terrenos y sobre las obras y estructuras a
permitirse.
O R I E N T A C I Ó N
G E N E R A L
DOCUMENTOS E INFORMACION NECESARIA AL REALIZAR UNA OBRA
Escrituras de la propiedad
Certificación del CRIM
Conocer la zonificación del solar
 Revisar los reglamentos para saber que construcción está permitida
según zonificación
TIPOS DE PROYECTOS: CERTIFICADOS Y CONVENCIONALES
Los proyectos certificados son aquellos casos que cumplen con toda la
reglamentación vigente y son certificados por un ingeniero, arquitecto o
agrimensor licenciado. En estos casos el ingeniero, arquitecto o agrimensor
ha conseguido los endosos de las agencias previamente. Los proyectos
convencionales generalmente son aquellos radicados en la ARPE y que luego
de iniciado el proceso allí se consigue los endosos correspondientes. Algunos
casos pueden ser radicados por personas que no sean ingenieros, arquitectos
o agrimensores, pero la agencia en la mayoría de los casos solicita que se
consiga un profesional licenciado para realizar y tramitar la documentación.
CENTROS DE SERIVICIO DE ARPE
CENTRO EXPRESO DE TRAMITES
Centro Gubernamental Minillas
Torre Norte Piso 10
Santurce, P.R.
Tel. 721-8282 ext. 2859, 2861/ 728-8882
AGUADILLA
Centro Gubernamental de Aguadilla
Piso 9
Calle Muñoz Rivera
Aguadilla, P.R. 00603
Tel. 891-0466 / Fax 882-3850
ARECIBO
P.O. Box 140250
Arcibo, P.R. 00614-0250
Marginal Ave. San Patricio #40
Tel. 817-2773 Fax 880-4744
PONCE
Centro de Gobierno
2440 Ave. Las Américas Suite 303
Ponce, P.R. 00717-2110
Tel. 843-9797 Fax 844-0440
BAYAMÓN
Centro Gubernamental
Piso 9
Calle Muñoz Rivera
Aguadilla, P.R. 00603
Tel. 891-0466 / Fax 882-3850
GUAYAMA
Apartado 631
Guayama, P.R. 00784
Carr. P.R. 54 Km. 0.3
Paseos del Pueblo Núm. 6
Tel. 864-0052 Fax 864-3388
MAYAGUEZ
Edificio Office Park
Ave. Hostos 349 Suite 308
Mayagüez, P.R. 00680-1500
Tel. 832-3545 Fax 767-4492
8
O R I E N T A C I Ó N
G E N E R A L
FINANCIAMIENTO
Toda organización, cuya administración es una dinámica, con deseos de
crecimiento y con voluntades y propósitos bien definidos está siempre presta a
observar el cumplimiento de los estatutos que la gobiernan. Nuestras iglesias no
son la excepción. Nuestra Disciplina cuenta con el Capítulo Siete (7)
“Las Propiedades de la Iglesia”.
Algunas de nuestras congregaciones (iglesias) necesitan realizar mejoras,
ampliaciones o construir salones adicionales para mayor comodidad o para
atender el aumento de membresía. Cuando ésta situación se presenta lo
primero que nos preguntamos es ¿estamos económicamente preparados para
asumir ese costo? La pregunta, sin lugar a dudas, tiene que ser dirigida al
Ministerio de Finanzas de la Iglesia. Si la contestación es positiva, demos
gracias a Dios y adelante.
Asumiendo, lamentablemente, que la contestación sea en la negativa pero
que las necesidades ameritan que se lleve a cabo el proyecto, la iglesia
tendrá que buscar dineros(fondos) para realizar el mismo. Existen varias
formas de levantar dinero para mejoras, ampliaciones, construcción y otros, su
iglesia decidirá que forma habrá de utilizar.
Si la decide obtener
financiamiento para realizar el proyecto debe buscar alternativas a través de
distintas entidades financieras.
FINANZAS DE LA IGLESIA LOCAL
Algunas iglesias terminan su año con algún sobrante y otras terminan su año
con algún sobregiro o déficit. Con sabiduría podemos unir esfuerzos y
voluntades para lograr una administración dinámica con propósitos de
superarse económicamente y lograr un sobrante en efectivo en el cierre de la
administración cada año. Lo saludable que resulten las operaciones
financieras de cada año en su iglesia será la diferencia en la obtención de
créditos o préstamos para la misma.
PRÉSTAMOS
La obtención de préstamos no es asunto fácil. Con mucho pesar pero con gran
convencimiento tengo que admitir que a las iglesias les resulta un tanto difícil la
obtención de préstamos. En mi nuestra opinión estoy convencido de que nuestras
iglesias deben aprovechar las facilidades de financiamiento que les ofrece
nuestra Cooperativa Metodista de Ahorros y Préstamos. Razones: en la
Cooperativa Metodista, su oficialidad al estar compuesta por miembros de la
Iglesia Metodista conoce el movimiento financiero de nuestras iglesias locales y al
conocer a nuestras iglesias el trámite en cuestión de requisitos para obtención de
préstamos comerciales se facilita. En adición, sin lugar a dudas, entendemos que
habrá mejores consideraciones que en la banca privada.
9
O R I E N T A C I Ó N
G E N E R A L
Los criterios principales de los bancos y de toda institución que otorga préstamos:
1. Capacidad de pago (que depende de su situación financiera y experiencia
de pago en préstamos anteriores)
2. Garantía ( que podría ser hipotecaria o con firma de persona(s) que lo
garantice(n)
3. Existen otros criterios que podrían ser considerados dependiendo de la
situación, a saber; Propósitos, Término, Condiciones y Costo.
Propósitos del préstamo
a.
Adquisición (compra) de terrenos
b.
Adquisición (compra) de estructuras
c.
Compra de equipo
d.
Mejoras a la propiedad existente
e.
Construcción de facilidades (nuevas)
f.
Otros
Términos
a.
Corto plazo (de uno a cinco años)
b.
Largo plazo (más de cinco años)
Condiciones
a.
b.
Con garantía
Sin garantía
Costo (Tipo de interés)
a.
“Prime rate” +___% (varía)
Requisitos
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.










Estados financieros de la iglesia (si es cliente nuevo – últimos tres
(3) años)
Estados financieros de los garantizadores (si aplica)
Proyección de estados de ingresos y gastos a dos o tres años
Estado de cuenta bancaria (últimos tres (3) años)
Certificado de incorporación y sus artículos de incorporación
Resolución corporativa ( de estar incorporado)
Resolución de la Junta de Directores ( CAMM o Concilio del Pacto)
Otros (si aplican)
Contratos compraventa
Escrituras
Tasación
Certificación deuda contributiva
Estudio registral
Detalle de mejoras ( estimados)
Planos de construcción
Permisos ( los que apliquen)
Seguros Corporación del Fondo del Seguro del Estado y otros
si aplican
Detalles de costo por suplidor
10
O R I E N T A C I Ó N
G E N E R A L
SUGERENCIAS
Al considerar obtener un préstamo:
 Estrategia de decisión - Nombre un comité especial para este
propósito. No olvide incluir al Tesorero y Facilitador de Finanzas.
 Fuente de repago – Ausculte todas las posibilidades de ingresos para
determinar de dónde saldrá el dinero para el pago del préstamo, sea
mensual, trimestral u otro. Recuerde que los ingresos para este
propósito tienen que ser recurrentes por el período que dure el
repago del préstamo.
 Propósito del préstamo ya debe estar definido
Al tener en cuenta estas sugerencias pida la dirección del Señor
la sabia y buena mayordomía.
Resolución
Corporativa
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Mejoras a
la
propiedad
Construcción
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Compra de
Equipo
mobiliario
X
X
Certificación
Conferencia de
Iglesia
Carta de Pator y
Presidente de
CAMM o Concilio
de Pacto
Estados Financieros
y otros
X
Detalles y Costo
(por suplidor)
X
Seguros (C.F.S.E. y
otros)
Estudio Registral
X
Permisos (los que
apliquen)
Certificación Deuda
Contributiva
X
Planos de
Construcción
Tasación
X
Detalle de Mejoras
(estimado)
Escritura de la
propiedad
X
Contrato de
compraventa
X
PROPÓSITO DEL
PRÉSTAMO
Compras
de terreno
X
Compra de
Propiedad
Estructura
REQUISITOS
X
11
O R I E N T A C I Ó N
G E N E R A L
ASPECTOS LEGALES
A continuación se presenta una información general sobre los aspectos
legales más relevantes en el ámbito de las transacciones inmobiliarias. Sin
embargo debe enfatizarse en la necesidad de recibir asesoramiento legal
competente previo a cualquier transacción ya que cada una envuelve una
complejidad particular y puede estar sujeta a variable o eventos que aquí no
están contemplados o lo están de una forma general.
FORMAS DE ADQUIRIR O TRANSFERIR LA PROPIEDAD
Donación
Equivale a un regalo con o sin condiciones. Se realiza mediante la
transferencia gratuita que una persona (donante) hace de una cosa a otra
persona que la acepta (donatario).
REQUISITOS
 Aceptación:
 Escritura Pública:
el donatario debe aceptar
la donación de inmuebles para surtir efectos se
debe hacer mediante escritura.
 Entrega simultánea: donación de bien mueble puede hacerse por
escrito o de forma verbal, ésta última requiere
entrega simultánea para surtir efectos.
La donación con condiciones se llama onerosa, en ésta la condición o carga
no puede exceder el valor de lo donado.
C o n t r a t o s acuerdos entre vivos donde media consentimiento, objeto y
causa. A continuación mencionamos algunos de los más típicos en lo que
respecta a bienes inmuebles y derechos reales
CONTRATO DE COMPRAVENTA
Contrato mediante el cual se uno se obliga a entregar un bien a otro a cambio
de dinero o signo de éste.
Requisitos
 Precio cierto
 Se perfecciona con el acuerdo sobre el bien y el precio
 Se consuma con la entrega real o simbólica (llave o escritura)
12
O R I E N T A C I Ó N
G E N E R A L
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
VENDEDOR
 Entregar el bien
 Pagar escritura original
 Saneamiento por evicción (por defectos en el título)




Restituir precio
Pagar daños, intereses y gastos
Costas del pleito en que el comprador perdió el título
Gastos escritura
 Saneamiento por vicios ocultos




Defecto que no se ve
Nocivo a la utilidad del bien
Existente antes de la venta
Grave, imposibilita uso o disminuye sustancialmente valor
Término para reclamar : 15 años
COMPRADOR
 Pagar por el bien
 Pagar la copia certificada de escritura
 Derechos inscripción de su título en el registro
Antes de efectuar un
contrato de
compraventa el dueño
puede conceder una
opción de compra,
separando así el
inmueble del mercado :
OPCION DE COMPRA: contrato unilateral
en el que se obliga el que la concede
Requisitos:
 Debe ser concesión exclusiva
 No puede condicionarse a nada solo
a voluntad del que opta
 Si el concede opción vende a otro
ese contrato es en daño de tercero
El contrato de opción se puede inscribir en el Registro de la Propiedad:
 Si consta en escritura pública
 Si se consignó plazo para adquirir
 Debe constar precio pactado venta
 Debe constar depósito o prima si la hubiere
13
O R I E N T A C I Ó N
G E N E R A L
 Verificar estado y conservación del
bien
 Evaluar la infraestructura (agua,
teléfono, luz, etc.)
 Verificar no esté en zona inundable,
de estarlo considerar condiciones, valor,
etc.
 Ver la zonificación del área
Documentos
e información
indispensable
para evaluar
una compreventa:
Lo que debe
considerar antes de
comprar
una propiedad
 Tasación (para valor en el mercado)
o Tasador autorizado
o Estimado u Opinión de Valor
o Vigencia de 6 meses
 Copia de la escritura
 Realizar estudio de título (verificar
cargas en el registro de la
propiedad)
 Evaluar certificación de deudas del
inmueble (CRIM)
ARRENDAMIENTO (con respecto a bienes)
Contrato mediante el cual el arrendador cede un bien a otro (arrendatario) por
un tiempo y precio determinado. El arrendatario puede:
 subarrendar a su vez salvo prohibición expresa (el subarrendatario se
obliga el subarrendador y queda obligado con el arrendador en cuanto al
uso y conservación de lo arrendado)
Obligaciones
Arrendador
 Entregar el bien pactado
 Efectuar reparaciones
necesarias para conservar bien
útil al uso
Destinado
 Mantener arrendatario goce
pacífico del bien en el periodo del
 contrato
 Dar recibo de los pagos
14
Arrendatario
 Pagar por el término del
contrato
 Usar el bien diligentemente,
solo para el uso pactado
 Pagar gastos del contrato
arrendatario
O R I E N T A C I Ó N
G E N E R A L
Otras consideraciones generales:
 El arrendador puede hacer reparaciones urgentes que sean
impostergables aunque resulten molestas al arrendatario o le prive de
parte del bien
 Si pasan más de 40 días debe disminuirse precio renta y de la
proporción disponible para uso del arrendatario
 El arrendatario debe notificar prontamente al arrendador de cualquier
usurpación en la propiedad o daño y de las mejoras necesarias para
conservación estado del inmueble
COMO CONCLUYE EL ARRENDAMIENTO
Normas generales
 Contrato a término fijo vence en este sin necesidad de
requerimiento
 Si pasan (15) días del vencimiento tolerados por el arrendador surge
novación (contrato nuevo con respecto a condiciones)en cuanto a
vigencia será igual al que se paga la renta (semana, mes, etc.)
PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
Es el procedimiento judicial para ordenar el desalojo del arrendatario
cuando:




Vence el contrato
Por falta de pago
Se incumplen las condiciones pactadas
Se usa el bien para un fin no pactado que lo desmerezca
*En caso de incumplimiento de contrato en lugar de desahucio el
arrendador puede reclamar daños y continuar el contrato.
CUANDO NO TENEMOS EL TITULO DE PROPIEDAD
Las transacciones o contratos relacionados con la “creación, transmisión,
modificación o extinción de derechos reales” (sobre bienes inmuebles) debe
efectuarse mediante escritura pública. Estas transacciones pueden inscribirse
voluntariamente en el Registro de la Propiedad, este es el instrumento que da
publicidad de esos derechos frente a terceros.
Para fines hipotecarios la inscripción del acto en el registro es de carácter
constitutivo, de no efectuarse la propiedad no garantiza la obligación principal.
15
O R I E N T A C I Ó N
G E N E R A L
La realidad entre el registro y fuera de este debe concordar, para esto se
inmatriculan por primera vez inmuebles, se sigue el tracto de las
transacciones con respecto al dominio y la cancelación de cargas.
Nota: Además de la donación, contrato o por herencia la propiedad puede
adquirirse mediante:
Usucapión: consiste en el modo en que alguien obtiene una cosa de otro
que la pierde por prescripción.
Requisitos:
 Poseer en concepto de dueño, pública, pacífica y continua.
Transcurso del tiempo:
 Extraordinaria: 30 años
 **Ordinaria:
10 años
**(Requiere además de los cuatro requisitos un justo título (adquirió mediante
acto en el que se podía transmitir el dominio compra/donación, etc./ y buena fe:
desconocía defecto en el título)
 EXPEDIENTE DE DOMINIO: recurso legal para inmatricular (por primera
el inmueble, reanudar el tracto de las transacciones habidas con relación a
un inmueble, etc.









Petición bajo juramento ante el tribunal donde ubica el inmueble
Nombre y circunstancias de la peticionaria
Descripción detallada de la propiedad (colindancia, cabida, etc.)
Codificación del Negociado de Tasación de Hacienda
Relación de cargas y dueños anteriores conocidos
Como adquirió del dueño inmediato anterior
Tiempo que haya estado en posesión del inmueble ( y los anteriores)
 Posesión debe ser pública, pácífica, continua y como dueño
Valor actual
Pruebas a presentar para probar
Esta petición se notifica al Secretario de Obras públicas, Fiscal de Distrito y a
los colindantes. De no haber escritura pública de la transmisión el Tribunal
citará anterior dueño o herederos conocidos de éste y a los que tengan algún
derecho con respecto a la propiedad. Se publicará edicto para notificar a los
que se ignora y que puedan tener interés en la inscripción que se pida.
La información anterior debe servir de guía para hacer acopio de la información necesaria para
la petición ya que es aconsejable acudir a un/a abogado/a para este trámite, aunque como regla
general toda acción legal puede instarse y tramitarse por derecho propio.
16
G U I A S
Y
M O D E L O S
EVALUACIÓN DE TRANSACCIONES
INMOBILIARIAS
GUIAS GENERALES
Para la evaluación de las transacciones la Junta requerirá Los documentos QUE A
continuación se detallan, para tomar una determinación sobre la conveniencia y
viabilidad del negocio propuesto. Además deberá tomarse en cuenta que por la
naturaleza, antecedentes o circunstancias particulares de algunas transacciones
se podrán solicitar otros documentos o información:
COMPRA DE PROPIEDAD
 Copia de escritura
 Copia de tasación
 Constancias del estado de las
contribuciones inmuebles
a)Declaración de necesidad
b) Estimado preliminar del costo; y
c) Plan financiero preliminar
ARRENDAMIENTO




a) Declaración de la
Descripción detallada de las facilidades
Cánon propuesto
Fianza a pagar
Permiso de uso
necesidad que hay de la
transacción propuesta
b) Costo de la
VENTA DE PROPIEDADES
transacción
 Identificar propiedad alterna que se propone
comprar
o Tasación
o Estudio de título
c) Documentación
necesaria.
CONSTRUCCIÓN
 Copia Informe del Comité de Estudio
 Estimados para la construcción
 Constancia de fianza o garantías
contratista
 Constancia de los permisos agencias
pertinentes
a)una declaración de necesidad
b) los planes arquitectónicos
preliminares
c) el estimado preliminar del
costo;
d) el plan financiero preliminar
G U I A S
Y
M O D E L O S
CAPITULO
3
NOTIFICACIONES DE LA JUNTA
A:
Rvdo/a
Iglesia
De:
Presidente/a Junta de Síndicos
Fecha:
Asunto: Requerimiento de Documentos para Endoso
Su petición para _____________________________ fue recibida el ___________.
No hemos podido evaluar su solicitud por no cumplir con los requisitos necesarios.
De conformidad con la Disciplina, para atender su petición deberá remitir a la
brevedad posible lo siguiente:




Declaración de la necesidad de las instalaciones propuestas
Planos arquitectónicos preliminares
Cálculo estimado del costo, y un plan de financiamiento
Otros:_________________________________________________________
______________________________________________________________
............................................................................................................................................................................
A:
Rvdo/a
Iglesia
De:
Presidente/a Junta de Síndicos
Fecha:
Asunto: Notificación de Inspección
Su petición para _____________________________ fue recibida el ___________.
Acusamos recibo de los documentos que se detallan a continuación:



Declaración de la necesidad de las instalaciones propuestas
Planos arquitectónicos preliminares
Cálculo estimado del costo, y un plan de financiamiento

Otros: _______________________________________________________
La coordinación para inspección se llevará por el Hno. ___________________ .
Para cualquier información adicional favor de comunicarse con la Hna. Carmen
Villanueva a las Oficinas Conferenciales.
18
G U I A S
A:
Y
M O D E L O S
Rvdo/a
Iglesia
De:
Presidente/a Junta de Síndicos
Fecha:
Asunto: Notificación de Aprobación
Su petición para la _________________________________________ fue evaluada
por la Junta. Considerado el propósito y conveniencia de la transacción evaluada, así
como el cumplimiento de la Disciplina IMPR, la Junta aprobó la solicitud el / / .
Su número de endoso es: _______
Anejo(s):


Resumen de hallazgos de inspección
Conclusiones de la determinación
............................................................................................................................................................................
A:
Rvdo/a
Iglesia
De:
Presidente/a Junta de Síndicos
Fecha:
Asunto:
Notificación de Denegación
Su petición para _________________________________________ fue evaluada por
la Junta. Considerado el propósito y conveniencia de la transacción evaluada, así
como el cumplimiento de la Disciplina IMPR, la Junta denegó la solicitud el
/ / .
Anejo(s):


Resumen de hallazgos de inspección
Conclusiones de la determinación
19