b) Determinación de Ingresos y Gastos de Urbanización.

Viabilidad Económica de una Actuación
Urbanizadora. Análisis Estático.
Profesor: Gerardo Roger Fernández. Arquitecto-Urbanista.
Profesor de Urbanística de la Universidad Politécnica de
Valencia.
Introducción General.
La cultura del planeamiento urbanístico generada por
los Ayuntamientos democráticos a partir de los años 80, se
ha visto reforzada con una emergente cultura de la gestión
urbanizadora nacida como consecuencia lógica de la
ordenación urbanística y viene siendo impulsada por las
nuevas legislaciones autonómicas que, al amparo de su
competencia exclusiva en esa materia, están realizando
meritorios esfuerzos, algunos de ellos de gran trascendencia
socio-económica, en el ámbito de la ejecución del
planeamiento.
Obviamente, la insuficiencia histórica española en
materia de gestión explica la ausencia de análisis teóricoprácticos que permitan aproximarse, al menos en sus
conceptos básicos, al contenido de un análisis de viabilidad
económica
expresado
aplicado a una Actuación Urbanizadora y
en
términos
sencillos
que
permitan
ser
comprendidos fácilmente por profesionales del Urbanismo
no especialistas en Economía.
Esta es la razón por la que se acomete en este breve
trabajo, una Introducción al Análisis Económico Estático de
una Actuación Urbanizadora “tipo” acompañada de un
ejemplo
aplicativo,
identificándose
los
diferentes
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componentes y variables que intervienen en el proceso
urbanizador, con la finalidad de facilitar su comprensión por
técnicos no economistas responsables de la Ordenación y
Gestión del desarrollo de la ciudad.
a) Introducción al Análisis Económico Estático de
una Actuación Urbanizadora.
 Viabilidad Económica
Ingresos  Costes

Viabilidad de una Actuación Urbanizadora
Actuación Urbanizadora: Actividad económica que consiste en
la producción de suelo urbanizado. Transformación de un suelo
jurídicamente
susceptible
de
ser
urbanizado-soporte
de
aprovechamiento urbanístico (parcelas de suelo urbanizable o
unidades de actuación-ejecución en suelo urbano) en suelo apto
para edificar (solares).
Viabilidad de la actuación:
Ingresos por venta de solares  Costes de producción
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 Identificación de Ingresos y Costes de una Actuación
Urbanizadora
Ingresos: Los ingresos de una actuación urbanizadora son los
procedentes de la enajenación de los solares resultantes de la
urbanización. El valor en venta de los solares vendrá determinado
por el mercado inmobiliario (Estudio de mercado), o por el precio
tasado administrativamente, por ejemplo, en el caso de las Viviendas
de Protección Pública (VPO).
En éste último caso, el Real Decreto 3148/78 de Política de
Viviendas de Protección Oficial establece el límite del valor de los
terrenos urbanizados en el 15% del precio máximo de venta de las
viviendas protegidas, por lo que el valor de los solares urbanizados
está limitado legalmente.
Costes: Las Legislaciones Urbanísticas definen los Gastos de
Urbanización. Normalmente suelen incluir los siguientes:
 Costes derivados de la ejecución de la obra urbanizadora:
viario, saneamiento, instalaciones, ajardinamiento, etc
 Gastos técnicos y jurídicos (honorarios profesionales, Tasas,
etc.)
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 Gastos de promoción y gestión incluyendo financieros y
beneficio empresarial del urbanizador en el caso de la
regulación de este operador por la legislación autonómica.
 Indemnizaciones
 Los gastos de conservación de la urbanización hasta la
recepción de las obras por el Ayuntamiento.
Una vez cuantificados los gastos de urbanización y conocido el
valor en venta de los solares resultantes, la actuación urbanística
será viable si es capaz de generar un excedente suficiente para
retribuir al propietario de los terrenos.
Ingresos venta solares – Gastos Urbanización  Valor suelo bruto
Valor suelo bruto  0 pta/ m2s
Normalmente se entiende como valor mínimo del suelo, el
“inicial” correspondiente al suelo rústico.
b) Definición de las Cuotas de Urbanización y del
Porcentaje de Permuta de valor equivalente.
Cuando la urbanización la ejecuta un tercero, Urbanizador o
Administración (S. De Cooperación, por ejemplo), los costes de
urbanización deben ser asumidos por los propietarios ya que estos
resultan ser los beneficiarios finales de los solares resultantes. En
consecuencia, el Urbanizador deberá soportar la totalidad de los
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gastos de urbanización en la medida en que le sean compensados
mediante retribución en terrenos edificables o en metálico por los
propietarios de los terrenos edificables resultantes de la actuación
urbanizadora.
Así, los propietarios que opten por abonar en metálico su cuota
parte deberán pagar las cuotas de urbanización, cuya cuantía deberá
determinarse en proporción al aprovechamiento urbanístico que le
corresponde:
Q (pta/m2t) = Gastos de Urbanización/Superficie edificable
Por su parte, aquellos propietarios que realicen el pago
mediante la cesión de parcelas urbanizadas, recibirán al final del
proceso urbanizador (mediante el Proyecto de Reparcelación
voluntario o forzoso, según especifique la legislación autonómica),
menor superficie de solares edificables. La determinación del
porcentaje de aprovechamiento que percibirá el urbanizador, en esta
modalidad de retribución, se realiza:
R = Gastos de Urbanización / Valor solares resultantes
La correcta determinación de cuantías en ambas modalidades
de retribución deberá tener en cuenta las posibles diferencias de
valores de repercusión de los distintos productos inmobiliarios y
proceder a una homogeneización de valores.
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EJEMPLO DE UN SENCILLO CASO PRÁCTICO.
(EN LA COMUNIDAD VALENCIANA).
Un Urbanizador no propietario desea promover suelo urbanizado
mediante la ejecución de las obras de urbanización en un Sector de Suelo
Urbanizable Residencial de un Plan General concreto a través de la
presentación de los instrumentos jurídico-urbanísticos de planeamiento y
gestión correspondientes que la legislación autonómica prescriba.
Los parámetros urbanísticos establecidos por el PGOU son:
Superficie del Sector: 12.000 m2s
Coeficiente de edificabilidad: 0.8 m2t/m2s
La estructura de la propiedad está compuesta por tres titulares de
parcelas cuyas superficies son:
Propietario A: 2.000 m2s
Propietario B: 4.000 m2s
Propietario C: 6.000 m2s
12.000 m2s
El agente Urbanizador desea promover viviendas de Protección
Oficial en los solares resultantes (municipio en Zona Geográfica D,
Decreto 92/2002 del Gobierno Valenciano, para este ejemplo).
El urbanizador desea que se calcule:
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1.- Porcentaje de permuta que puede ofrecer en la plica económica,
como retribución en especie.
2.- Importe de las cuotas de urbanización, como retribución en
metálico.
Resolución del Caso práctico
a) Consideraciones previas
 El estudio económico realizado en este caso práctico,
analiza la viabilidad de la producción de suelo, no de la
producción inmobiliaria de las viviendas.
Por tanto, todas las variables empleadas son las referidas a la
actividad económica de producción de suelo (valores de
repercusión del suelo urbanizado, coste de urbanización, etc),
incluso los gastos generales y el beneficio empresarial
considerado son los referentes a la actividad urbanizadora.

Normalmente existen dos modalidades “puras” posibles
para la retribución al agente Urbanizador: la retribución en
parcelas edificables y la retribución en metálico.
 A los efectos de este Análisis Económico no se consideran
las ayudas a la promoción, venta o adquisición de los
productos inmobiliarios, ni las ayudas a la producción de suelo.
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La promoción inmobiliaria debe ser rentable sin considerar las
subvenciones ni subsidios públicos.
 El Real Decreto 1/2002, de 12 de enero sobre medidas de
financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda
y suelo del Plan de Vivienda 2000-2005, establece el Precio
Básico de Venta para las Viviendas de Protección Pública
(denominación que sustituye a las antiguas VPO) 623,77
€/m2u.
 Por otra parte, el Precio máximo de venta de las viviendas
protegidas, en los municipios de la Zona Geográfica D, se ha
fijado (Decreto 92/2002 del Gobierno valenciano, sobre
actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo), en
779,71 €/m2u. (1,25 x precio básico de venta).
La conversión entre superficie construida y superficie útil
empleada en el análisis es de 1,25 m2t/m2u.
b) Determinación de Ingresos y Gastos de Urbanización.
 Precios de Venta productos inmobiliarios
El producto inmobiliario resultante tiene el precio tasado
administrativamente. La orden de 5 de mayo de 1999 del Conseller
de Obras Públicas establece el límite del valor de los terrenos
urbanizados en el 15% del precio máximo de venta de las viviendas
protegidas, por lo que el valor de los solares urbanizados es de:
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(779,71 €/m2u / 1,25 m2t/m2u ) x 0,15 = 93,57 €/m2t
Por tanto, el valor en venta de las parcelas urbanizadas en el
Sector objeto de estudio será:
Edificabilidad Total: 12.000 m2s x 0.8 m2t/m2s = 9.600 m2t
Valor parcelas: 9.600 m2t x 93,57 €/m2t = 898.272 €
Coste de Urbanización / Gastos de Urbanización
Como ya hemos señalado, las legislaciones autonómicas que
regulen la figura del Urbanizador, suelen definir los Gastos de
Urbanización incluyendo dentro de dicho concepto, no sólo los
costes de las obras, proyectos e indemnizaciones, sino además, el
beneficio empresarial del Urbanizador por la promoción de la
Actuación y sus gastos de gestión por ella.
Normalmente, en las proposiciones económicas que se
presentan no se incluye, dentro de los Gastos de Urbanización
estimados, el importe correspondiente a las indemnizaciones por las
plantaciones,
construcciones,
ceses
de
actividad,
etc.
Su
cuantificación y asignación se traslada a la Redacción del Proyecto
de Reparcelación. La supresión de este concepto no afecta a los
resultados económicos del Urbanizador, ni en la retribución en
especie ni en la retribución en metálico, aunque si tiene incidencia en
la valoración del precio de compra de los terrenos.
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Los costes de Ejecución de la Urbanización se pueden estimar
por distintos métodos (MSV de Cataluña y Guía de Urbanización de
la Comunidad Valenciana, entre otros). En nuestro estudio la
estimación se simplifica mediante la aplicación de un módulo unitario
a la superficie bruta del Sector, de 300.000 €/Ha.
Para estimar el resto de conceptos que integran los Gastos de
Urbanización emplearemos, para simplificar, el criterio establecido
para las valoraciones catastrales (RD 1020/1993), que estima los
gastos en honorarios, legales, gestión, generales y beneficio
empresarial de una operación inmobiliaria, alcanzando el 40% del
valor del suelo más los costes de urbanización. Así, los gastos de
urbanización aplicables en este caso serían:
1,2 Ha. X 300.000 €/Ha x 1,4 = 504.000 €
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c) Cálculo de las Cuotas de Urbanización y del porcentaje
de permuta:
1.- ¿Cuál es el porcentaje de permuta (R) que puede ofrecer el
Urbanizador?
R = Total Gastos de Urbanización/ Valor en venta parcelas
Urbanizadas
R = 504.000 € / 898.272 € = 0,56108
El Urbanizador debe obtener el 56,11% del aprovechamiento
urbanístico o aprovechamiento real.
9.600 m2t x 0,56108 = 5.386,34 m2t
Si consideramos que la legislación autonómica establece que
el 10% del aprovechamiento que le corresponde a la Administración
actuante se debe materializar en parcelas urbanizadas, la asignación
de los aprovechamientos resultantes entre los distintos agentes
económicos (urbanizador, propietarios y Ayuntamiento) sería:
Urbanizador ............. (56,11% del Aprovechamiento real) ......... 5.387 m2t
Ayuntamiento ................................................................. 421 m2t
Propietarios ................................................................ 3.792 m2t
Los propietarios, y el Ayuntamiento, tras financiar las cargas de
urbanización mediante parcelas edificables, obtendrán parcelas
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urbanizadas para materializar el 43,89% (100% - 56,11% = 43,89%)
del aprovechamiento subjetivo que les corresponde.
Propietarios: (1-R) = 9.600 m2t x 0,9 x 0,4389= 3.792 m2t
Ayuntamiento: (1-R) = 9.600 m2t x 0,1 x 0,4389= 421 m2t
2.- ¿Cuál es el importe de las cuotas de Urbanización (Q) que
deben satisfacer los propietarios que se acojan al pago en metálico?
Q = Total Cargas de Urbanización / Aprovechamiento privativo
De manera equivalente, los gastos de urbanización deben ser
soportados por los propietarios del suelo y el Ayuntamiento, por lo
que las cuotas de urbanización se determinan distribuyendo la
totalidad de los gastos de urbanización entre el aprovechamiento
susceptible de apropiación o aprovechamiento privativo.
Q = 504.000 € / 9.600 m2t = 52,5 €/m2t
ACOTACIONES FINALES
Hasta
aquí,
un
ejemplo
sencillo
de
análisis
estático.
Obviamente para actuaciones urbanizadoras de plazos de ejecución
dilatados (más de un año, por ejemplo) y absorción del producto por
el mercado a medio-largo plazo, será necesario realizar análisis
económicos del tipo dinámico (cash flow).
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Asimismo, si el producto final se integra por diferentes usos y
tipologías de valores de repercusión en el mercado claramente
diferenciados, deberían utilizar los coeficientes correctores de
ponderación oportunos para garantizar un correcto y “pacífico”
proceso de equidistribución en el reparto de beneficios y cargas.
Gerardo Roger Fernández. Arquitecto Urbanista.
Blanca Marín Ferreiro. Economista.
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Propietarios
Superficies
iniciales
(m2s)
Retribución en metálico
Aprovech.
Sujetivo (m2t)
Gastos de
Urbanización
€/m2t
Retribución en parcelas edificables
Cuota de
Urbaniz. (€)
% Permuta
Financiación
Urbanización
(€)
Superficies
edificables finales
(m2t)
A
2,000
1,440
75,600
0
632
B
4,000
2,880
151,200
0
1,264
C
6,000
4,320
226,800
0
1,896
Ayto
0
960
50,400
0
421
Urbzdor
0
0
0
504,000
5,836
12,000
9,600
504,000
504,000
9,600
TOTAL
52,50
56,108
14
15
16
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