DERECHO INMOBILIARIO

Desde un punto de vista general, podemos definir al fideicomiso como un
convenio por el cual una persona transmite a otra la propiedad de ciertos bienes,
obligándose el que los recibe a administrarlos, de manera que al cabo de un
tiempo a estipularse, debe entregarlos a quien se haya indicado, pudiendo ser
este un tercero, o el primer transmitiente. El primer artículo de la ley 24.441,
encargada de reglar el fideicomiso en nuestro país desde el año 1995, define el
contrato de fideicomiso como el negocio jurídico por el cual una persona
(fiduciante), transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados, a otra
persona (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe
en el contrato (beneficiario), y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o
condición al fiduciante, al beneficiario o a un tercero (fideicomisario).
El objeto del fideicomiso “son los bienes fideicomitidos”1, los mismos
pueden ser tanto materiales como inmateriales. Deben ser determinados o
determinables, y deberá establecerse el modo de determinarlos, pero podrán ser
sustituídos. Debe tratarse de bienes singulares, no de universalidades.
El efecto esencial del fideicomiso será la constitución de un patrimonio
separado, tanto del patrimonio del fiduciante como del fiduciario. El fiduciario
adquirirá sobre los bienes un dominio imperfecto, pero gozará de todos los
derechos y acciones propias del dominio pleno, pero con la diferencia de que el
mismo no será perpetuo y fenecerá una vez cumplida la condición resolutoria, o el
plazo máximo de treinta años.
Teniendo en cuenta la definición que nos otorga la ley, podemos afirmar
que el contrato de fideicomiso tiene los caracteres de consensual, bilateral,
oneroso, formal y típico.
Consensual, porque el contrato queda concluido, para comenzar a producir
efectos, desde que las partes hubiesen prestado consentimiento recíproco. No es
necesaria la entrega de la cosa para perfeccionar el contrario, si no que será el
principio de ejecución del mismo. Si bien la postura expuesta está discutida en la
doctrina, es la que acoge la mayoría. La ley, en su artículo trascripto ut supra,
debería decir, entonces, que “…habrá fideicomiso cuando una persona se obliga a
transmitir…”, ya que el contrato queda perfeccionado con la obligación, y no con la
transmisión efectiva del bien. La redacción de la ley, que se ubica en una etapa
posterior del contrato, no mengua en modo alguno el carácter de consensual del
mismo. “Si bien es defectuosa la redacción del art. 1º, en tanto se limita a decir
"Habrá fideicomiso", sin explicitar si se está refiriendo al contrato, o bien, a uno de
sus efectos, cual es la propiedad fiduciaria, y a renglón seguido dispone "cuando
una persona transmita", y no cuando se obligue a transmitir; la clara previsión del
art. 4º, inc. a), que sólo alude a lo referente al contenido del contrato, a la
individualización de los bienes o, en su caso, a la descripción de los requisitos y
1 Maury
de González, Beatriz (directora) y otros, “Tratado Teórico Práctico de Fideicomiso”, pág.
75, ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2006.
1
características que deberán reunir, no deja dudas acerca del carácter consensual
de la convención.2” En el proyecto de reforma al código civil de 1998, define en el
artículo 1426 de la siguiente manera: “Por el contrato de fideicomiso el fiduciante o
fideicomitente se compromete a transmitir la propiedad de bienes al fiduciario,
quien se obliga a ejercerla en beneficio del beneficiario que se designe en el
contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario .”
En este caso, la redacción es acorde con el carácter consensual del contrato.
Oneroso, dado que el fiduciario cobrará una retribución. Dice el artículo
octavo de la ley 24.441, que de no estipularse remuneración alguna, podrá fijarla
el juez. La misma cláusula admite pacto en contrario, pero la regla general nos
indica la onerosidad del contrato.
Bilateral, ya que es indispensable la concurrencia del consentimiento de al
menos dos partes, fiduciante y fiduciario.
Se aconseja la forma escrita para el contrato de fideicomiso. Deben
cumplirse las formalidades correspondientes a los bienes que se transmitirán por
el contrato, como la escritura pública en caso de inmuebles.
De tracto sucesivo, ya que la relación de las partes se desenvuelve a través
de un período más o menos prolongado.
Típico o nominado, desde que tiene su regulación en una ley, que lo precisa
y le otorga una disciplina normativa, en cuanto su contenido, sus efectos e incluso
sus requisitos formales.
“El fideicomiso es el modo de adquirir el dominio fiduciario de una cosa con
la condición de entregarla a quien se indique, luego de cumplida la condición o el
plazo resolutorio impuesto; se trata de un contrato consensual, bilateral, oneroso,
de tracto sucesivo y que puede ser o no formal.”3
Las partes intervinientes en el contrato de fideicomiso son el fiduciante y el
fiduciario. Dice al respecto López de Zavalía que “Las partes del contrato son
siempre dos: fiduciante y fiduciario. Los demás no son partes. Sus respectivas
posiciones jurídicas se explican por la doctrina de las estipulaciones a favor de
tercero: art. 504 C.Civ.”4
Los sujetos que intervienen, además de los antedichos, son, el beneficiario
y el fideicomisario. Lorenzetti agrega además, la figura del fideicomitente como
sujeto interviniente, y dice al respecto que “Constituye el fideicomiso como
derecho real de dominio y puede ser parte en la relación jurídica como fiduciante.”5
El fiduciante es aquel que transmite la propiedad de los bienes, debiendo
tener capacidad para hacerlo, e instruirá al fiduciario sobre las labores que deberá
2 Fernández,
Raymundo L. y Gómez Leo, Osvaldo R., “Tratado Teórico Práctico de Derecho
Comercial”, Abeledo Perrot Online, Archivo Nº 1612/002810.
3
C. Nac. Com., sala C, 19/10/2007 -New Cem S.R.L. v. Comafi Fiduciario Financiero S.A., JA
2008-I-494
4 López de Zavalía, Fernando, “Teoría de los Contratos”, tomo V, pág. 713, ed. Zavalia, Buenos
Aires, 1995.
5 Lorenzetti, Ricardo Luis, “Tratado de los Contratos”, tomo III, pág. 308, ed. Rubinzal – Culzoni,
Buenos Aires, 1999
2
cumplir. El mismo podrá ser una persona física o jurídica, tendrá como principal
obligación la transmisión de los bienes. Tendrá derecho a exigir rendición de
cuentas, estará legitimado para accionar ante incumplimiento, y podrá designar
fideicomisarios sustitutos.
El fiduciario es quien recibe la titularidad de los bienes, y se obliga a
administrarlos, y luego, transmitirlos. Entre sus obligaciones se encuentran las de
actuar como un buen hombre de negocios, y rendir cuentas al menos una vez al
año. No puede adquirir los bienes fideicomitidos, ni dispensarse de su culpa o
dolo, o de la culpa o dolo de sus dependientes. Como se expuso anteriormente,
tendrá derecho a una retribución, y al reembolso de los gastos en que pudiera
incurrir. El artículo quinto de la ley 24.441 establece que podrá ser fiduciario
cualquier persona física o jurídica, pero que sólo podrán ofrecerse al público para
actuar como tales, aquellas entidades financieras autorizadas por disposiciones de
la Comisión Nacional de Valores. Entonces, podrán ofrecerse al público según las
Normas de la Comisión Nacional de Valores, Libro III, Cap. V, artículos primero a
quinto: entidades financieras autorizadas a funcionar de acuerdo con las
disposiciones de la ley 21.526 (de entidades financieras), cajas de valores
autorizadas por la ley 20.643 (de conversión de títulos de créditos), sociedades
anónimas constituidas en el país y sociedades extranjeras que acrediten el
establecimiento de una sucursal en el país y aquellas personas físicas o
sociedades de personas domiciliadas en el país que soliciten su inscripción en el
Registro de Fiduciarios Ordinarios.
El fiduciario cesará como tal, por las causales enumeradas en el artículo
noveno de la ley 24.441, que son la remoción judicial por incumplimiento de sus
obligaciones, por muerte o incapacidad (en caso de personas físicas) y disolución
(en caso de personas jurídicas), por quiebra o liquidación y por renuncia. En caso
de la renuncia, solo será válida si se hubiere autorizado en el contrato.
El beneficiario es aquel a favor de quien se administran los bienes,
debiendo estar individualizado en el contrato. Puede ser una persona física o
jurídica y puede no existir al momento de contratar. Dado el caso que el
beneficiario indicado no de su aceptación, que es necesaria, o si el mismo
renuncia, o nunca llegase a existir, será el fideicomisario quien ocupe su lugar. Si
esto ocurre, siendo los beneficiarios más de uno, los demás acrecen o lo
sustituyen, según se establezca. Si el fideicomisario no puede ocupar el lugar del
beneficiario, por análogas razones a éste, quedará entonces el lugar en cabeza
del fiduciante. El beneficiario puede transmitir sus derechos por acto entre vivos, o
por causa de muerte, salvo pacto en contrario. Tendrá el derecho de recibir los
beneficios producto del trabajo realizado por el fiduciario, pedirle rendición de
cuentas, accionar contra él en caso de mal desempeño, y renunciar a su beneficio
en cualquier momento.
El fideicomisario es el destinatario natural de los bienes fideicomitidos. Si
bien la ley no regula el caso de vacancia del fideicomisario, teniendo en cuenta la
3
finalidad del contrato, parece lo más razonable que sea el fiduciante quien ocupe
su lugar.
El marco legal del contrato de fideicomiso está principalmente compuesto
por la ley 24.441, sancionada el 22 de diciembre de 1994, y por el artículo 2662
del Código Civil, y en toda la regulación del mismo respecto a los contratos. Las
diversas normas de la Comisión Nacional de Valores, cuya injerencia en el tema
está justificada por la naturaleza de los fideicomisos financieros, o de los cuales se
haga oferta pública, “Entendemos que la intervención del organismo de contralor
en el primero de los casos aparecería justificada por la oferta pública de servicios
que los fiduciarios pretenden realizar y en el segundo por el evidente acceso al
mercado de capitales a través de la emisión de títulos de deuda o certificados de
participación.”6 Además, encontramos regulaciones que tratan o afectan directa o
indirectamente al contrato de fideicomiso, en todo el espectro normativo, por
ejemplo, decreto 780/95 “Financiamiento de la vivienda y la construcción:
reglamentación.”, disposición técnico registral 4/95, etc.
En la ley 24.441 aparecen regulados, dos tipos de fideicomiso. El primero
de ellos será el común, o de administración, y el segundo, el financiero, que estará
dotado de una normativa específica. En el artículo tercero de la ley,
encontraremos un subtipo de fideicomiso común, el fideicomiso testamentario.
El fideicomiso común, o de administración, en que el fiduciante entrega
determinados bienes al fiduciario para que éste los administre en beneficio de
terceros o del propio fiduciante. “Es el fideicomiso clásico o típico.”7
El fideicomiso financiero está regulado en los artículos 19 a 24 de la ley
24.441. Esta especie está sujeta a las disposiciones sobre fideicomiso en general,
más las reglas específicas contenidas en los capítulos IV a VI de la ley. Es aquel
en el cual el fiduciario es una entidad financiera o una sociedad autorizada por la
Comisión Nacional de Valores para actuar como fiduciario financiero. Serán
beneficiarios, entonces, los titulares de certificados de participación en el dominio
fiduciario o de títulos representativos de deuda garantizados con los bienes así
transmitidos.
Las resoluciones 290/97 y 296/97 de la Comisión
Nacional de
Valores establecen que "Habrá contrato de fideicomiso financiero cuando una o
más personas (fiduciante) transmitan la propiedad fiduciaria de bienes
determinados a otra (fiduciario) quien deberá ejercerla en beneficio de titulares de
los certificados de participación en la propiedad de los bienes transmitidos o de
María Teresa Pintos, “Fideicomiso Financiero Según Ley 24.441”, Revista de Derecho Privado y
Comunitario, Volumen III, pág. 87, Buenos Aires, 2001.
7 Borda, Guillermo, “Manual de Contratos”, pág.765, ed. Abeledo – Perrot, Buenos Aires, 2000.
6
4
títulos representativos de deuda garantizados con los bienes así transmitidos
(beneficiarios) o a terceros (fideicomisarios) al cumplimiento de los plazos o
condiciones previstos en el contrato". El fideicomiso financiero solo podrá
constituirse por actos entre vivos. Además, Juan M. Farina opina que cuando la
ley 24.441, en su artículo 19, dice que el fideicomiso financiero “es aquel contrato”
“…excluye la posibilidad de un fideicomiso de esta especie por vía testamentaria”8
Las partes en este tipo de fideicomiso serán el fiduciante, en cabeza del banco o
entidad financiera que posee una masa de créditos. El fiduciario, quien administra
el fideicomiso y emite los certificados de participación. Debe ser una entidad
financiera, cajas de valores, o sociedad especialmente autorizada, como
expusimos anteriormente. Para obtener tal autorización deben cumplir estas
entidades con los requisitos establecidos por la CNV, y solicitar su inscripción. Las
personas físicas en ningún caso pueden ser fiduciarios financieros. Serán
beneficiarios, entonces, los poseedores de los títulos emitidos por el fiduciario, que
pueden ser al portador o nominativos.
Recientemente, la Comisión Nacional de Valores dictó la resolución 555 (28
de mayo de 2009), en la cual establece parámetros más claros y rígidos para el
funcionamiento de los fideicomisos financieros. Tendientes a dotar este
instrumento de mayor transparencia, sobre todo de cara al público inversor.
Establece el artículo tercero de la ley 24.441 que “El fideicomiso también
podrá constituirse por testamento, extendido en alguna de las formas previstas por
el Código Civil, el que contendrá al menos las enunciaciones requeridas por el art.
4º…” Encontramos aquí el fundamento para que la doctrina desarrolle el
fideicomiso testamentario.
“Se entiende por fideicomiso de fuente testamentaria a aquella disposición
de última voluntad por la cual una persona (testador-fiduciante) dispone la
transmisión de una parte alícuota de su patrimonio o un bien determinado del
mismo, a un heredero forzoso o a un tercero, con el destino de ser administrado
en beneficio de un heredero forzoso o un tercero y transmitirlo a la finalización del
plazo a un heredero forzoso o a un tercero.”9
Si el fiduciante no tuviese herederos podrá disponer en el testamento de
todos sus bienes para constituir un patrimonio del tipo del fideicomiso, pero en
cambio, si tiene herederos, solo podrá hacerlo hasta donde su porción disponible
lo permita, sin afectar las legítimas.
A la muerte del causante el fiduciario recibe los bienes que el testador
dispuso. El fiduciario tendrá la obligación de destinar estos bienes a la finalidad
que le haya encomendado el testador.
Farina, Juan M., “Contratos Comerciales Modernos”, pág. 384, ed. Astrea, Buenos Aires, 1997.
Armella, Cristina, “Financiamiento de la vivienda y de la construcción. Ley 24.441” pág. 202, ed.
Ad-Hoc, Buenos Aires, 1995.
8
9
5
La doctrina y la práctica negocial hicieron surgir nuevas denominaciones
para los fideicomisos que presenten alguna particularidad que los diferencie de los
otros. Podemos señalar entre ellos los fideicomisos de garantía, de inversión, de
seguro, inmobiliario.
Diremos que habrá fideicomiso de garantía “cuando una persona
(fiduciante) transfiere a otra (fiduciario) la titularidad fiduciaria de bienes con el fin
de asegurar el cumplimiento de una obligación a su cargo o a cargo de un tercero,
debiendo el titular fiduciario proceder, una vez acreditado el incumplimiento, de
conformidad con lo mandado en el pacto de fiducia”10. Se tiene como presupuesto
necesario la existencia de una deuda del fiduciante. Entonces, para garantizar su
cumplimiento,
el
deudor
le
entrega
determinados
bienes
al
acreedor,
transformándolo en fiduciario. El acreedor podrá cobrarse con los beneficios que
produzcan los bienes entregados. Puede darse el caso que pacten, vencido un
plazo, la enajenación de los bienes, para que el acreedor se cobre con el importe
de la venta, y devuelva el saldo al fiduciante. Entre otras ventajas del fideicomiso
de garantía, procesales y económicas, (ya que los montos en ventas privadas son
siempre mayores que en los remates), es menester destacar que los bienes, al
constituirse el fideicomiso, pasan a formar parte de un patrimonio separado, por lo
tanto quedan fuera de la garantía general para otros acreedores, y de un eventual
concurso: “…se destacan dos aspectos claramente definidos, a saber, la
transferencia de la propiedad fiduciaria y un mandato de confianza. Conforme a
ello, la transferencia de los bienes por el fiduciante a favor del fiduciario impediría
que los acreedores pudieran agredirlos, quedando dichos bienes protegidos de
cualquier acción persecutoria, salvo la acción de fraude o "pauliana" para los
acreedores del fiduciante.”11
Al respecto de la versatilidad de la institución, Claudio Kiper afirma que
“cualquier obligación es garantizable por medio de un fideicomiso en garantía. La
ley 24.441 no fija limitaciones en este aspecto. Así, pueden ser garantidas
obligaciones de dar, hacer o no hacer, puras o modales. Y hasta se puede
predicar que la rigidez que insufla a la hipoteca el carácter esencial de
especialidad en cuanto al crédito está ausente en el fideicomiso en garantía, frente
a la apertura que admite la ley.”12
El fideicomiso de inversión es aquel por el cual además de la administración
y manejo de los bienes, el fiduciante le encarga al fiduciario que destine los bienes
a ciertas actividades de las cuales pueda recibir utilidades y rendimientos. Podrán
invertirse recursos líquidos o realizar ciertos activos para colocarlos en el mercado
y obtener una rentabilidad. Podría determinarse en el contrato específicamente
10
Maury de González, Beatriz (directora) y otros, op. cit., pág. 218
C. Nac. Civ., sala J, 6/2/2007 - Venturini, Sergio C. v. Vargas, Rubén y otro, JA 2007-II-583
12 Kiper, Claudio M., “El fideicomiso de garantía y las XXI Jornadas Nacionales de Derecho Civil”,
JA 2007-IV-1049.
11
6
qué es lo que debe hacer el fiduciario con los activos, es decir, dónde debe
colocar estos recursos, o dejarlo a discreción del fiduciario.
En el caso del fideicomiso de seguro, el fiduciario se constituye en
beneficiario de un seguro de vida, para que a la muerte del fiduciante la suma
pagada por la compañía de seguros, sea destinada a los fines que se hayan
pactado. Entonces, el dinero entrará en juego recién a la muerte del fiduciante. “En
ocasiones, el efectivo sólo se hace presente una vez operado un evento
sobreviviente, por ejemplo en el fideicomiso de seguro o en el de garantía, cuando
acaece el siniestro cubierto en un caso y cuando se produce el incumplimiento, en
el otro”.13
El fideicomiso inmobiliario es un negocio complejo, que puede tener varias
aristas. Puede plasmarse cuando un financista otorga dinero para un
emprendimiento inmobiliario. Como garantía de la obligación contraída, puede
hacerse un fideicomiso, por ejemplo, del terreno sobre cual se construye, o de los
ingresos por la venta de unidades. También puede suceder que una empresa
especializada obtenga mediante un fideicomiso la titularidad del inmueble y asuma
llevar adelante el proyecto de construcción, asumiendo todo lo que ello implica,
como tomar créditos, contratación de personal, y la venta al público.
El fideicomiso constituido solamente entre un fiduciante y un fiduciario será
válido, ya que esas son precisamente las partes que pueden constituirlo: “En el
contrato de fideicomiso intervienen sólo dos partes: el fiduciante y el fiduciario; el
primero de ellos es el titular originario de la propiedad de los bienes fideicomitidos
y quien formula el encargo a su respecto, transmitiendo para su cumplimiento la
propiedad fiduciaria, pudiendo ser a la vez el beneficiario del contrato; el fiduciario
es quien recibe el bien fideicomitido y se obliga a ejercer la propiedad fiduciaria en
beneficio de quien se designe en el contrato; el beneficiario y el fideicomisario no
son parte en el contrato…”14 No obstante lo antepuesto, será necesario para la
validez del contrato, que en el mismo se señale quien será el beneficiario. El
artículo primero de la ley 24.441 en la definición que brinda del contrato que rige,
pone de manifiesto la necesidad de la elección de un beneficiario: “quien se obliga
a ejercerla en beneficio del beneficiario que se designe en el contrato.”, y en su
artículo segundo, cuando dice: “El contrato deberá individualizar al beneficiario…”
A pesar de que, como hemos expuesto anteriormente, el beneficiario no es parte
en el contrato, la designación de uno hace a la esencia del mismo. No obsta eso a
que las personas en la cuales recaiga la figura del beneficiario sean además,
Katz, Salomón H. y otros, “El contrato de fideicomiso en la ley 24441 y en las VII Jornadas
Bonaerenses de Derecho Civil, Comercial y Procesal”, Abeledo Perrot Online, Archivo Nº
0003/001148.
14
(C. Nac. Com., sala C, 19/10/2007 -New Cem S.R.L. v. Comafi Fiduciario Financiero S.A., JA
2008-I-494).
13
7
fiduciantes. Dice al respecto Puerta de Chacón que “…el rol de del o los
beneficiarios puede ser autónomo o llegar a superponerse con el del fideicomisario
o del fiduciante. Pero siempre ha de estar presente.”15
El fiduciario no puede ser una sociedad controlada por el fiduciante.
Encontramos la prohibición en las resoluciones generales de la Comisión Nacional
de Valores. La Resolución General 296/97 dice: “ARTICULO 4°- En el caso de
fideicomisos cuyo activo fideicomitido esté constituido total o parcialmente por
dinero u otros activos líquidos, los respectivos fiduciarios no podrán adquirir para
el fideicomiso:
a. activos de propiedad del fiduciario o respecto de los cuales el fiduciario
tenga -por cualquier título- derecho de disposición, o
b. activos de propiedad o respecto de los cuales tengan -por cualquier tituloderecho de disposición, personas que:
b. 1. fueren accionistas titulares de más del DIEZ POR CIENTO (10 %) del
capital social del fiduciario o
b.2. que tuvieren accionistas comunes con el fiduciario, cuando tales
accionistas posean en conjunto más del DIEZ POR CIENTO (10 %) del capital
social de una o de otra entidad, o de las entidades controlantes de uno o de otro.”
La resolución 290/97 dice:
“Art. 2º - No podrá constituirse fideicomiso por acto unilateral, entendiéndose por
tales aquellos en los que coincidan las personas del fiduciante y del fiduciario…” Si
bien este artículo no explicita estrictamente la prohibición de la constitución entre
sociedades controlante y controlada, deja en claro el propósito del legislador, de
separar las personas en las que recaigan ambas figuras. La misma norma dirá en
su artículo octavo: “Art. 8º - El fiduciario y el fiduciante no podrán tener acciones
comunes que posean en conjunto el diez por ciento (10%) o más del capital:
a) Del fiduciario y del fiduciante, o
b) De las entidades controlantes del fiduciario o del fiduciante. El fiduciario
tampoco podrá ser una sociedad vinculada al fiduciante o a accionistas que
posean más del diez por ciento (10%) del capital del fiduciante.”
La ley de defensa del consumidor, a partir de su reforma introducida en el
2008 por la ley 26.361 ve ampliada considerablemente su ámbito de aplicación. En
lo que atañe a negocios inmobiliarios, estarán amparados por esta normativa
todos en los que exista una relación de consumo. Esto es, una relación que
incluya un consumidor que adquiere, a título oneroso o gratuito, para sí o para su
círculo familiar y social, y un proveedor. Ya no es necesario, como lo era antes de
la reforma, que el negocio verse sobre inmuebles nuevos para vivienda ofertados
15
Maury de González, Beatriz (directora) y otros, op. cit. pág. 92
8
al público en general. Siempre que haya relación de consumo, tal como la
describimos antes, quedará el negocio amparado por la Ley de Defensa al
Consumidor. En el caso que nos convoca, nada permite inferir que el boleto
suscripto por el Sr. González no lo convierta en consumidor. En cuanto al
proveedor, es menester definir el mismo, el artículo segundo de la ley 24.240
define al mismo como “…persona física o jurídica de naturaleza pública o privada,
que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de
producción,
montaje,
creación,
construcción,
transformación,
importación,
concesión de marca, distribución y comercialización de bienes y servicios,
destinados a consumidores o usuarios.” La presencia del corredor inmobiliario de
la firma Inmobiliaria S.A. y el boleto firmado con Administradora Fiduciante S.A. no
dejan ninguna duda de su carácter de proveedores. Son muy claro en esta postura
los dres. Augusto Morillo y Pedro de la Colina, cuando al analizar las reformas
introducidas en la ley de defensa al consumidor, en lo que atañe a los
consumidores inmobiliarios, dicen: “…mediante una mención de mero carácter
enunciativo alude expresamente (la ley) a específicas manifestaciones de la
negociación inmobiliaria actual (tiempo compartido, clubes de campo, cementerios
privados y figuras afines). De tal suerte, queda claro que la protección alcanza sin
excepción a las diferentes formas de uso y goce de inmuebles (derechos reales y
personales) con tal que tal situación constituya un negocio que configure un acto
de consumo, sin importar la forma ni la finalidad de la contratación. Tocante a las
modernas formas de urbanización (barrios cerrados, clubes de campo, etc.), la
norma pretende dejar en claro que esa amplia gama de figuras, en utilización
autónoma o combinada (dominio, condominio, dominio revocable, usufructo,
servidumbres, propiedad horizontal, fideicomiso, figuras societarias, etc.), también
encuentran una protección indubitada en el Estatuto del Consumidor cuando
traducen una de estas moderna formas de acceso al producto inmobiliario.”16
Morello, Augusto M. - de la Colina, Pedro R., “Aproximaciones sustanciales y procesales al
consumidor inmobiliario en la ley 26361”, Abeledo – Perrot Online, Archivo Nº 0003/013888.
16
9