Desde un punto de vista general, podemos definir al fideicomiso como un convenio por el cual una persona transmite a otra la propiedad de ciertos bienes, obligándose el que los recibe a administrarlos, de manera que al cabo de un tiempo a estipularse, debe entregarlos a quien se haya indicado, pudiendo ser este un tercero, o el primer transmitiente. El primer artículo de la ley 24.441, encargada de reglar el fideicomiso en nuestro país desde el año 1995, define el contrato de fideicomiso como el negocio jurídico por el cual una persona (fiduciante), transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados, a otra persona (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o a un tercero (fideicomisario). El objeto del fideicomiso “son los bienes fideicomitidos”1, los mismos pueden ser tanto materiales como inmateriales. Deben ser determinados o determinables, y deberá establecerse el modo de determinarlos, pero podrán ser sustituídos. Debe tratarse de bienes singulares, no de universalidades. El efecto esencial del fideicomiso será la constitución de un patrimonio separado, tanto del patrimonio del fiduciante como del fiduciario. El fiduciario adquirirá sobre los bienes un dominio imperfecto, pero gozará de todos los derechos y acciones propias del dominio pleno, pero con la diferencia de que el mismo no será perpetuo y fenecerá una vez cumplida la condición resolutoria, o el plazo máximo de treinta años. Teniendo en cuenta la definición que nos otorga la ley, podemos afirmar que el contrato de fideicomiso tiene los caracteres de consensual, bilateral, oneroso, formal y típico. Consensual, porque el contrato queda concluido, para comenzar a producir efectos, desde que las partes hubiesen prestado consentimiento recíproco. No es necesaria la entrega de la cosa para perfeccionar el contrario, si no que será el principio de ejecución del mismo. Si bien la postura expuesta está discutida en la doctrina, es la que acoge la mayoría. La ley, en su artículo trascripto ut supra, debería decir, entonces, que “…habrá fideicomiso cuando una persona se obliga a transmitir…”, ya que el contrato queda perfeccionado con la obligación, y no con la transmisión efectiva del bien. La redacción de la ley, que se ubica en una etapa posterior del contrato, no mengua en modo alguno el carácter de consensual del mismo. “Si bien es defectuosa la redacción del art. 1º, en tanto se limita a decir "Habrá fideicomiso", sin explicitar si se está refiriendo al contrato, o bien, a uno de sus efectos, cual es la propiedad fiduciaria, y a renglón seguido dispone "cuando una persona transmita", y no cuando se obligue a transmitir; la clara previsión del art. 4º, inc. a), que sólo alude a lo referente al contenido del contrato, a la individualización de los bienes o, en su caso, a la descripción de los requisitos y 1 Maury de González, Beatriz (directora) y otros, “Tratado Teórico Práctico de Fideicomiso”, pág. 75, ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2006. 1 características que deberán reunir, no deja dudas acerca del carácter consensual de la convención.2” En el proyecto de reforma al código civil de 1998, define en el artículo 1426 de la siguiente manera: “Por el contrato de fideicomiso el fiduciante o fideicomitente se compromete a transmitir la propiedad de bienes al fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio del beneficiario que se designe en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario .” En este caso, la redacción es acorde con el carácter consensual del contrato. Oneroso, dado que el fiduciario cobrará una retribución. Dice el artículo octavo de la ley 24.441, que de no estipularse remuneración alguna, podrá fijarla el juez. La misma cláusula admite pacto en contrario, pero la regla general nos indica la onerosidad del contrato. Bilateral, ya que es indispensable la concurrencia del consentimiento de al menos dos partes, fiduciante y fiduciario. Se aconseja la forma escrita para el contrato de fideicomiso. Deben cumplirse las formalidades correspondientes a los bienes que se transmitirán por el contrato, como la escritura pública en caso de inmuebles. De tracto sucesivo, ya que la relación de las partes se desenvuelve a través de un período más o menos prolongado. Típico o nominado, desde que tiene su regulación en una ley, que lo precisa y le otorga una disciplina normativa, en cuanto su contenido, sus efectos e incluso sus requisitos formales. “El fideicomiso es el modo de adquirir el dominio fiduciario de una cosa con la condición de entregarla a quien se indique, luego de cumplida la condición o el plazo resolutorio impuesto; se trata de un contrato consensual, bilateral, oneroso, de tracto sucesivo y que puede ser o no formal.”3 Las partes intervinientes en el contrato de fideicomiso son el fiduciante y el fiduciario. Dice al respecto López de Zavalía que “Las partes del contrato son siempre dos: fiduciante y fiduciario. Los demás no son partes. Sus respectivas posiciones jurídicas se explican por la doctrina de las estipulaciones a favor de tercero: art. 504 C.Civ.”4 Los sujetos que intervienen, además de los antedichos, son, el beneficiario y el fideicomisario. Lorenzetti agrega además, la figura del fideicomitente como sujeto interviniente, y dice al respecto que “Constituye el fideicomiso como derecho real de dominio y puede ser parte en la relación jurídica como fiduciante.”5 El fiduciante es aquel que transmite la propiedad de los bienes, debiendo tener capacidad para hacerlo, e instruirá al fiduciario sobre las labores que deberá 2 Fernández, Raymundo L. y Gómez Leo, Osvaldo R., “Tratado Teórico Práctico de Derecho Comercial”, Abeledo Perrot Online, Archivo Nº 1612/002810. 3 C. Nac. Com., sala C, 19/10/2007 -New Cem S.R.L. v. Comafi Fiduciario Financiero S.A., JA 2008-I-494 4 López de Zavalía, Fernando, “Teoría de los Contratos”, tomo V, pág. 713, ed. Zavalia, Buenos Aires, 1995. 5 Lorenzetti, Ricardo Luis, “Tratado de los Contratos”, tomo III, pág. 308, ed. Rubinzal – Culzoni, Buenos Aires, 1999 2 cumplir. El mismo podrá ser una persona física o jurídica, tendrá como principal obligación la transmisión de los bienes. Tendrá derecho a exigir rendición de cuentas, estará legitimado para accionar ante incumplimiento, y podrá designar fideicomisarios sustitutos. El fiduciario es quien recibe la titularidad de los bienes, y se obliga a administrarlos, y luego, transmitirlos. Entre sus obligaciones se encuentran las de actuar como un buen hombre de negocios, y rendir cuentas al menos una vez al año. No puede adquirir los bienes fideicomitidos, ni dispensarse de su culpa o dolo, o de la culpa o dolo de sus dependientes. Como se expuso anteriormente, tendrá derecho a una retribución, y al reembolso de los gastos en que pudiera incurrir. El artículo quinto de la ley 24.441 establece que podrá ser fiduciario cualquier persona física o jurídica, pero que sólo podrán ofrecerse al público para actuar como tales, aquellas entidades financieras autorizadas por disposiciones de la Comisión Nacional de Valores. Entonces, podrán ofrecerse al público según las Normas de la Comisión Nacional de Valores, Libro III, Cap. V, artículos primero a quinto: entidades financieras autorizadas a funcionar de acuerdo con las disposiciones de la ley 21.526 (de entidades financieras), cajas de valores autorizadas por la ley 20.643 (de conversión de títulos de créditos), sociedades anónimas constituidas en el país y sociedades extranjeras que acrediten el establecimiento de una sucursal en el país y aquellas personas físicas o sociedades de personas domiciliadas en el país que soliciten su inscripción en el Registro de Fiduciarios Ordinarios. El fiduciario cesará como tal, por las causales enumeradas en el artículo noveno de la ley 24.441, que son la remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones, por muerte o incapacidad (en caso de personas físicas) y disolución (en caso de personas jurídicas), por quiebra o liquidación y por renuncia. En caso de la renuncia, solo será válida si se hubiere autorizado en el contrato. El beneficiario es aquel a favor de quien se administran los bienes, debiendo estar individualizado en el contrato. Puede ser una persona física o jurídica y puede no existir al momento de contratar. Dado el caso que el beneficiario indicado no de su aceptación, que es necesaria, o si el mismo renuncia, o nunca llegase a existir, será el fideicomisario quien ocupe su lugar. Si esto ocurre, siendo los beneficiarios más de uno, los demás acrecen o lo sustituyen, según se establezca. Si el fideicomisario no puede ocupar el lugar del beneficiario, por análogas razones a éste, quedará entonces el lugar en cabeza del fiduciante. El beneficiario puede transmitir sus derechos por acto entre vivos, o por causa de muerte, salvo pacto en contrario. Tendrá el derecho de recibir los beneficios producto del trabajo realizado por el fiduciario, pedirle rendición de cuentas, accionar contra él en caso de mal desempeño, y renunciar a su beneficio en cualquier momento. El fideicomisario es el destinatario natural de los bienes fideicomitidos. Si bien la ley no regula el caso de vacancia del fideicomisario, teniendo en cuenta la 3 finalidad del contrato, parece lo más razonable que sea el fiduciante quien ocupe su lugar. El marco legal del contrato de fideicomiso está principalmente compuesto por la ley 24.441, sancionada el 22 de diciembre de 1994, y por el artículo 2662 del Código Civil, y en toda la regulación del mismo respecto a los contratos. Las diversas normas de la Comisión Nacional de Valores, cuya injerencia en el tema está justificada por la naturaleza de los fideicomisos financieros, o de los cuales se haga oferta pública, “Entendemos que la intervención del organismo de contralor en el primero de los casos aparecería justificada por la oferta pública de servicios que los fiduciarios pretenden realizar y en el segundo por el evidente acceso al mercado de capitales a través de la emisión de títulos de deuda o certificados de participación.”6 Además, encontramos regulaciones que tratan o afectan directa o indirectamente al contrato de fideicomiso, en todo el espectro normativo, por ejemplo, decreto 780/95 “Financiamiento de la vivienda y la construcción: reglamentación.”, disposición técnico registral 4/95, etc. En la ley 24.441 aparecen regulados, dos tipos de fideicomiso. El primero de ellos será el común, o de administración, y el segundo, el financiero, que estará dotado de una normativa específica. En el artículo tercero de la ley, encontraremos un subtipo de fideicomiso común, el fideicomiso testamentario. El fideicomiso común, o de administración, en que el fiduciante entrega determinados bienes al fiduciario para que éste los administre en beneficio de terceros o del propio fiduciante. “Es el fideicomiso clásico o típico.”7 El fideicomiso financiero está regulado en los artículos 19 a 24 de la ley 24.441. Esta especie está sujeta a las disposiciones sobre fideicomiso en general, más las reglas específicas contenidas en los capítulos IV a VI de la ley. Es aquel en el cual el fiduciario es una entidad financiera o una sociedad autorizada por la Comisión Nacional de Valores para actuar como fiduciario financiero. Serán beneficiarios, entonces, los titulares de certificados de participación en el dominio fiduciario o de títulos representativos de deuda garantizados con los bienes así transmitidos. Las resoluciones 290/97 y 296/97 de la Comisión Nacional de Valores establecen que "Habrá contrato de fideicomiso financiero cuando una o más personas (fiduciante) transmitan la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario) quien deberá ejercerla en beneficio de titulares de los certificados de participación en la propiedad de los bienes transmitidos o de María Teresa Pintos, “Fideicomiso Financiero Según Ley 24.441”, Revista de Derecho Privado y Comunitario, Volumen III, pág. 87, Buenos Aires, 2001. 7 Borda, Guillermo, “Manual de Contratos”, pág.765, ed. Abeledo – Perrot, Buenos Aires, 2000. 6 4 títulos representativos de deuda garantizados con los bienes así transmitidos (beneficiarios) o a terceros (fideicomisarios) al cumplimiento de los plazos o condiciones previstos en el contrato". El fideicomiso financiero solo podrá constituirse por actos entre vivos. Además, Juan M. Farina opina que cuando la ley 24.441, en su artículo 19, dice que el fideicomiso financiero “es aquel contrato” “…excluye la posibilidad de un fideicomiso de esta especie por vía testamentaria”8 Las partes en este tipo de fideicomiso serán el fiduciante, en cabeza del banco o entidad financiera que posee una masa de créditos. El fiduciario, quien administra el fideicomiso y emite los certificados de participación. Debe ser una entidad financiera, cajas de valores, o sociedad especialmente autorizada, como expusimos anteriormente. Para obtener tal autorización deben cumplir estas entidades con los requisitos establecidos por la CNV, y solicitar su inscripción. Las personas físicas en ningún caso pueden ser fiduciarios financieros. Serán beneficiarios, entonces, los poseedores de los títulos emitidos por el fiduciario, que pueden ser al portador o nominativos. Recientemente, la Comisión Nacional de Valores dictó la resolución 555 (28 de mayo de 2009), en la cual establece parámetros más claros y rígidos para el funcionamiento de los fideicomisos financieros. Tendientes a dotar este instrumento de mayor transparencia, sobre todo de cara al público inversor. Establece el artículo tercero de la ley 24.441 que “El fideicomiso también podrá constituirse por testamento, extendido en alguna de las formas previstas por el Código Civil, el que contendrá al menos las enunciaciones requeridas por el art. 4º…” Encontramos aquí el fundamento para que la doctrina desarrolle el fideicomiso testamentario. “Se entiende por fideicomiso de fuente testamentaria a aquella disposición de última voluntad por la cual una persona (testador-fiduciante) dispone la transmisión de una parte alícuota de su patrimonio o un bien determinado del mismo, a un heredero forzoso o a un tercero, con el destino de ser administrado en beneficio de un heredero forzoso o un tercero y transmitirlo a la finalización del plazo a un heredero forzoso o a un tercero.”9 Si el fiduciante no tuviese herederos podrá disponer en el testamento de todos sus bienes para constituir un patrimonio del tipo del fideicomiso, pero en cambio, si tiene herederos, solo podrá hacerlo hasta donde su porción disponible lo permita, sin afectar las legítimas. A la muerte del causante el fiduciario recibe los bienes que el testador dispuso. El fiduciario tendrá la obligación de destinar estos bienes a la finalidad que le haya encomendado el testador. Farina, Juan M., “Contratos Comerciales Modernos”, pág. 384, ed. Astrea, Buenos Aires, 1997. Armella, Cristina, “Financiamiento de la vivienda y de la construcción. Ley 24.441” pág. 202, ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 1995. 8 9 5 La doctrina y la práctica negocial hicieron surgir nuevas denominaciones para los fideicomisos que presenten alguna particularidad que los diferencie de los otros. Podemos señalar entre ellos los fideicomisos de garantía, de inversión, de seguro, inmobiliario. Diremos que habrá fideicomiso de garantía “cuando una persona (fiduciante) transfiere a otra (fiduciario) la titularidad fiduciaria de bienes con el fin de asegurar el cumplimiento de una obligación a su cargo o a cargo de un tercero, debiendo el titular fiduciario proceder, una vez acreditado el incumplimiento, de conformidad con lo mandado en el pacto de fiducia”10. Se tiene como presupuesto necesario la existencia de una deuda del fiduciante. Entonces, para garantizar su cumplimiento, el deudor le entrega determinados bienes al acreedor, transformándolo en fiduciario. El acreedor podrá cobrarse con los beneficios que produzcan los bienes entregados. Puede darse el caso que pacten, vencido un plazo, la enajenación de los bienes, para que el acreedor se cobre con el importe de la venta, y devuelva el saldo al fiduciante. Entre otras ventajas del fideicomiso de garantía, procesales y económicas, (ya que los montos en ventas privadas son siempre mayores que en los remates), es menester destacar que los bienes, al constituirse el fideicomiso, pasan a formar parte de un patrimonio separado, por lo tanto quedan fuera de la garantía general para otros acreedores, y de un eventual concurso: “…se destacan dos aspectos claramente definidos, a saber, la transferencia de la propiedad fiduciaria y un mandato de confianza. Conforme a ello, la transferencia de los bienes por el fiduciante a favor del fiduciario impediría que los acreedores pudieran agredirlos, quedando dichos bienes protegidos de cualquier acción persecutoria, salvo la acción de fraude o "pauliana" para los acreedores del fiduciante.”11 Al respecto de la versatilidad de la institución, Claudio Kiper afirma que “cualquier obligación es garantizable por medio de un fideicomiso en garantía. La ley 24.441 no fija limitaciones en este aspecto. Así, pueden ser garantidas obligaciones de dar, hacer o no hacer, puras o modales. Y hasta se puede predicar que la rigidez que insufla a la hipoteca el carácter esencial de especialidad en cuanto al crédito está ausente en el fideicomiso en garantía, frente a la apertura que admite la ley.”12 El fideicomiso de inversión es aquel por el cual además de la administración y manejo de los bienes, el fiduciante le encarga al fiduciario que destine los bienes a ciertas actividades de las cuales pueda recibir utilidades y rendimientos. Podrán invertirse recursos líquidos o realizar ciertos activos para colocarlos en el mercado y obtener una rentabilidad. Podría determinarse en el contrato específicamente 10 Maury de González, Beatriz (directora) y otros, op. cit., pág. 218 C. Nac. Civ., sala J, 6/2/2007 - Venturini, Sergio C. v. Vargas, Rubén y otro, JA 2007-II-583 12 Kiper, Claudio M., “El fideicomiso de garantía y las XXI Jornadas Nacionales de Derecho Civil”, JA 2007-IV-1049. 11 6 qué es lo que debe hacer el fiduciario con los activos, es decir, dónde debe colocar estos recursos, o dejarlo a discreción del fiduciario. En el caso del fideicomiso de seguro, el fiduciario se constituye en beneficiario de un seguro de vida, para que a la muerte del fiduciante la suma pagada por la compañía de seguros, sea destinada a los fines que se hayan pactado. Entonces, el dinero entrará en juego recién a la muerte del fiduciante. “En ocasiones, el efectivo sólo se hace presente una vez operado un evento sobreviviente, por ejemplo en el fideicomiso de seguro o en el de garantía, cuando acaece el siniestro cubierto en un caso y cuando se produce el incumplimiento, en el otro”.13 El fideicomiso inmobiliario es un negocio complejo, que puede tener varias aristas. Puede plasmarse cuando un financista otorga dinero para un emprendimiento inmobiliario. Como garantía de la obligación contraída, puede hacerse un fideicomiso, por ejemplo, del terreno sobre cual se construye, o de los ingresos por la venta de unidades. También puede suceder que una empresa especializada obtenga mediante un fideicomiso la titularidad del inmueble y asuma llevar adelante el proyecto de construcción, asumiendo todo lo que ello implica, como tomar créditos, contratación de personal, y la venta al público. El fideicomiso constituido solamente entre un fiduciante y un fiduciario será válido, ya que esas son precisamente las partes que pueden constituirlo: “En el contrato de fideicomiso intervienen sólo dos partes: el fiduciante y el fiduciario; el primero de ellos es el titular originario de la propiedad de los bienes fideicomitidos y quien formula el encargo a su respecto, transmitiendo para su cumplimiento la propiedad fiduciaria, pudiendo ser a la vez el beneficiario del contrato; el fiduciario es quien recibe el bien fideicomitido y se obliga a ejercer la propiedad fiduciaria en beneficio de quien se designe en el contrato; el beneficiario y el fideicomisario no son parte en el contrato…”14 No obstante lo antepuesto, será necesario para la validez del contrato, que en el mismo se señale quien será el beneficiario. El artículo primero de la ley 24.441 en la definición que brinda del contrato que rige, pone de manifiesto la necesidad de la elección de un beneficiario: “quien se obliga a ejercerla en beneficio del beneficiario que se designe en el contrato.”, y en su artículo segundo, cuando dice: “El contrato deberá individualizar al beneficiario…” A pesar de que, como hemos expuesto anteriormente, el beneficiario no es parte en el contrato, la designación de uno hace a la esencia del mismo. No obsta eso a que las personas en la cuales recaiga la figura del beneficiario sean además, Katz, Salomón H. y otros, “El contrato de fideicomiso en la ley 24441 y en las VII Jornadas Bonaerenses de Derecho Civil, Comercial y Procesal”, Abeledo Perrot Online, Archivo Nº 0003/001148. 14 (C. Nac. Com., sala C, 19/10/2007 -New Cem S.R.L. v. Comafi Fiduciario Financiero S.A., JA 2008-I-494). 13 7 fiduciantes. Dice al respecto Puerta de Chacón que “…el rol de del o los beneficiarios puede ser autónomo o llegar a superponerse con el del fideicomisario o del fiduciante. Pero siempre ha de estar presente.”15 El fiduciario no puede ser una sociedad controlada por el fiduciante. Encontramos la prohibición en las resoluciones generales de la Comisión Nacional de Valores. La Resolución General 296/97 dice: “ARTICULO 4°- En el caso de fideicomisos cuyo activo fideicomitido esté constituido total o parcialmente por dinero u otros activos líquidos, los respectivos fiduciarios no podrán adquirir para el fideicomiso: a. activos de propiedad del fiduciario o respecto de los cuales el fiduciario tenga -por cualquier título- derecho de disposición, o b. activos de propiedad o respecto de los cuales tengan -por cualquier tituloderecho de disposición, personas que: b. 1. fueren accionistas titulares de más del DIEZ POR CIENTO (10 %) del capital social del fiduciario o b.2. que tuvieren accionistas comunes con el fiduciario, cuando tales accionistas posean en conjunto más del DIEZ POR CIENTO (10 %) del capital social de una o de otra entidad, o de las entidades controlantes de uno o de otro.” La resolución 290/97 dice: “Art. 2º - No podrá constituirse fideicomiso por acto unilateral, entendiéndose por tales aquellos en los que coincidan las personas del fiduciante y del fiduciario…” Si bien este artículo no explicita estrictamente la prohibición de la constitución entre sociedades controlante y controlada, deja en claro el propósito del legislador, de separar las personas en las que recaigan ambas figuras. La misma norma dirá en su artículo octavo: “Art. 8º - El fiduciario y el fiduciante no podrán tener acciones comunes que posean en conjunto el diez por ciento (10%) o más del capital: a) Del fiduciario y del fiduciante, o b) De las entidades controlantes del fiduciario o del fiduciante. El fiduciario tampoco podrá ser una sociedad vinculada al fiduciante o a accionistas que posean más del diez por ciento (10%) del capital del fiduciante.” La ley de defensa del consumidor, a partir de su reforma introducida en el 2008 por la ley 26.361 ve ampliada considerablemente su ámbito de aplicación. En lo que atañe a negocios inmobiliarios, estarán amparados por esta normativa todos en los que exista una relación de consumo. Esto es, una relación que incluya un consumidor que adquiere, a título oneroso o gratuito, para sí o para su círculo familiar y social, y un proveedor. Ya no es necesario, como lo era antes de la reforma, que el negocio verse sobre inmuebles nuevos para vivienda ofertados 15 Maury de González, Beatriz (directora) y otros, op. cit. pág. 92 8 al público en general. Siempre que haya relación de consumo, tal como la describimos antes, quedará el negocio amparado por la Ley de Defensa al Consumidor. En el caso que nos convoca, nada permite inferir que el boleto suscripto por el Sr. González no lo convierta en consumidor. En cuanto al proveedor, es menester definir el mismo, el artículo segundo de la ley 24.240 define al mismo como “…persona física o jurídica de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de producción, montaje, creación, construcción, transformación, importación, concesión de marca, distribución y comercialización de bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios.” La presencia del corredor inmobiliario de la firma Inmobiliaria S.A. y el boleto firmado con Administradora Fiduciante S.A. no dejan ninguna duda de su carácter de proveedores. Son muy claro en esta postura los dres. Augusto Morillo y Pedro de la Colina, cuando al analizar las reformas introducidas en la ley de defensa al consumidor, en lo que atañe a los consumidores inmobiliarios, dicen: “…mediante una mención de mero carácter enunciativo alude expresamente (la ley) a específicas manifestaciones de la negociación inmobiliaria actual (tiempo compartido, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines). De tal suerte, queda claro que la protección alcanza sin excepción a las diferentes formas de uso y goce de inmuebles (derechos reales y personales) con tal que tal situación constituya un negocio que configure un acto de consumo, sin importar la forma ni la finalidad de la contratación. Tocante a las modernas formas de urbanización (barrios cerrados, clubes de campo, etc.), la norma pretende dejar en claro que esa amplia gama de figuras, en utilización autónoma o combinada (dominio, condominio, dominio revocable, usufructo, servidumbres, propiedad horizontal, fideicomiso, figuras societarias, etc.), también encuentran una protección indubitada en el Estatuto del Consumidor cuando traducen una de estas moderna formas de acceso al producto inmobiliario.”16 Morello, Augusto M. - de la Colina, Pedro R., “Aproximaciones sustanciales y procesales al consumidor inmobiliario en la ley 26361”, Abeledo – Perrot Online, Archivo Nº 0003/013888. 16 9