RESOLUCIÓN 1463 DE 1993 - Instituto Geográfico Agustín Codazzi

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA
INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI
RESOLUCIÓN 1463 DE 1993
(Julio 26)
Por la cual se establecen os criterios, se definen los parámetros y
procedimientos y se determinan la forma y presentación de los avalúos
ordenados por la Ley 56 de 1981, Decreto 222 de 1983, Decreto 3444 de 1985
y la Ley 9 de 1989.
EL DIRECTOR GENERAL DEL
INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI
En uso de sus atribuciones y en especial las que le confieren los estatutos
aprobados por el Decreto 2113 de 1992 y el inciso final del artículo 18 de la Ley
9 de 1989 y el Decreto 1008 de 1993.
CONSIDERANDO:
Que por mandato de las normas enunciadas el INSTITUTO GEOGRÁFICO
AGUSTÍN CODAZZ debe realizar y reglamentar la forma de elaborar los
avalúos que sean solicitados por las distintas entidades del Estado, con el fin
de comprar, vender, tomar o dar en arriendo, recibir en donación bienes
inmuebles.
RESUELVE:
CAPÍTULO I
De los Avalúos Administrativos en General
Definiciones y Objetivos
Artículo 1°. Definiciones de Avalúo Administrativo. Se entiende por avalúo
administrativo, el valor comercial asignado a un inmueble practicado por
el IGAC directamente o por contrato con avaluadores particulares y par a
los fines de: Tomar o dar en arriendo inmuebles según lo ordenado por
el Decreto 3444 de 1985, para establecer si una vivienda o grupo de
viviendas pueden ser consideradas como de interés social (Artículo 44,
Ley 9 de 1989); para estimar los perjuicios según el Artículo 37 de la Ley
9 de 1989, para recibir en donación inmuebles según el Decreto 222 de
1983; y en general todos aquellos que no sean para compra voluntaria o
expropiación, regulaos por los Artículos 10,11,12,18 y 27 de la Ley 9 de
1989.
Artículo 2°. Avalúo Administrativo Especial. Se entiende por avalúo
administrativo especial el practicado a inmuebles urbanos y suburbanos,
para adquisición por enajenación voluntaria o expropiación.
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Artículo 3°. Definición Área Urbana. Se define como área urbana la extensión
del territorio municipal comprendido dentro del perímetro urbano definido
por el Concejo Municipal.
Artículo 4°. Definición Área Suburbana. Se entiende por área suburbana la
franja de transición determinada por el Concejo, el concejo Intendencial
o la Junta Metropolitana, que rodea ciudades y que se extiende por las
vías de acceso, donde coexistan los modos de vida rural y urbano como
una prolongación de vida urbana en el campo, definida por criterios de
densidad y actividad económica de la población según lo establecido en
el parágrafo del Artículo 10 de la Ley 9 de 1989.
Artículo 5°. Valorización Evidente. Se entiende por valorización evidente el
incremento del valor que presenta un predio, o grupo de predios debido
a la acción o intención manifiesta y reciente del Estado.
Artículo 6°. Vivienda. Se entiende por vivienda las edificaciones dedicadas
primordialmente a proteger contra la intemperie y servir de albergue a
las personas y en donde cotidianamente se realizan funciones tales
como dormir y preparar alimentos por parte de las personas que la
habitan.
Parágrafo. Los lotes sin construir no deben entenderse como vivienda.
Artículo 7°. Afectación. Entiéndase por afectación toda restricción impuesta
por una entidad pública que limite o impida la obtención de licencias de
urbanización, de parcelación, de construcción o de funcionamiento, por
causa de una obra pública o por protección ambiental.
Artículo 8°. Avalúo de Perjuicios por Afectaciones. Para estimar el monto
de los perjuicios ocasionados por una afectación, se deberán tener en
cuenta los siguientes elementos:
1. Estado del inmueble o predio y el uso que se le está dando al momento
de declarar la afectación.
2. La rentabilidad del inmueble en ese momento.
3. El régimen legal existente en la zona en aspectos tales como el uso y
densidad permitida y las restricciones existentes con anterioridad.
4. Los proyectos comprobados de inversión y concordantes con el régimen
legal.
5. El tiempo de afectación.
Artículo 9°. Para el avalúo administrativo a que se refiere el artículo anterior se
podrán utilizar métodos alternativos a los prescritos en el Capítulo III,
Artículo 16 de esta resolución y con base en los resultados obtenidos
fijar el valor definitivo. Estos métodos son:
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1. Hacer el avalúo a la fecha y con base en dicho valor, calcular la pérdida
de ingresos con base en las tasas bancarias legalmente existentes
(Asimilación a capital).
2. El mayor y mejor uso: Este criterio se puede aplicar a lotes considerando
la factibilidad técnica y económica, teniendo en cuenta que la
valorización y afectación se debe medir sobre el terreno y no al beneficio
de la acción completa de l actividad productiva.
3. Realización doble avalúo: Uno al iniciarse la afectación y otro en las
condiciones en que está o estará el inmueble sin esta afectación. Se
considera que el valor del perjuicio sería el de la rentabilidad de la
diferencia de esos dos valores, al cual se resta la valorización sufrida en
este mismo lapso.
CAPÍTULO II
De los Requisitos para el Trámite de Avalúos
Artículo 10°. Requisitos para tramitar el Avalúo. La entidad adquiriente e
interesada en un avalúo hará su solicitud escrita informando sobre la
norma bajo la cual desea que se realice el avalúo (ley o decreto y
artículo(s)) incluyendo los datos y documentos mencionados en el
Artículo 14 del Decreto 2400 de 1989 como son:
a. Identificación clara y suficiente de los inmuebles con su correspondiente
nomenclatura o localización geográfica y el respectivo número catastral.
b. Los planos del inmueble con indicación de las áreas de terreno y de
construcción que deban ser motivo de avalúo y en general la información
más amplia posible sobre las mismas, salvo negativa del propietario a
suministrarlos caso en el cual se deben informar las áreas que figuran
en los documentos catastrales;
c. Copia del reglamento de propiedad horizontal, cuando los inmuebles
estén sometidos a este régimen, salvo en los casos en que la Ley exima
de este requisito.
d. Certificación expedida por el Alcalde y la Oficina de Planeación, sobre el
uso del suelo, en donde aparezca además una relación de los predios
ubicados en el área de influencia del bien objeto del avalúo que hayan
sido adquiridos por la entidad dentro de los cinco (5) años
inmediatamente anteriores o las que se encuentren en proceso de
ejecución o incluidas en planes de desarrollo de la entidad o de otra
localizadas en el área de influencia del bien objeto del avalúo.
e. En aquellos lugares donde no exista un plan de desarrollo o plan de
desarrollo simplificado, corresponderá al Alcalde o al Gobernador de
San Andrés y Providencia certificar que la adquisición o expropiación se
encuentra de conformidad con las políticas del uso del suelo del
municipio, previo concepto de la Oficina de Planeación Departamental.
f. La destinación del inmueble. Institucional, habitacional, comercial, etc.
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Artículo 11°. Plazos. Los quince (15) días hábiles para realizar avalúos
contemplados a la Ley 9 e 1989, Artículo 27 y en el Artículo 15 del
Decreto 2400 de 1989 se computarán desde el día siguiente de recibo
de la solicitud en la Oficina de Correspondencia del INSTITUTO
GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, en su sede en Bogotá y se
entenderá rendio el concepto del avalúo cuando su resultado sea
despachado por la misma oficina.
De la misma forma se contabilizarán los plazos para practicar pruebas y
resolver las observaciones que se planteen respecto del avalúo.
Artículo 12°. A las observaciones al avalúo que formule el interesado ante el
IGAC se deberá adjuntar una certificación de la fecha en que se notificó
la oferta de compra por parte de la entidad interesada.
Artículo 13°. De las Revisiones. Procederá la revisión y podrá modificarse el
Avalúo Administrativo Especial cuando el interesado presente dentro del
término definido por el Artículo 27 de la Ley 9 de 1989, que establece:
El INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI o la entidad que
cumpla sus funciones practicará y rendirá los avalúos administrativos
especiales que se le soliciten en desarrollo de la presente ley, a más
tardar dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha de
recibo de la solicitud de parte de la correspondiente autoridad
administrativa o judicial. Practicado el avalúo administrativo especial el
Instituto o la entidad respectiva dará traslado inmediato a los interesados
por diez (10) días hábiles, y si transcurrido ese término no fueren
objetados, se entenderán aprobados.
En el caso de la oferta de compra de que trata el artículo 13, el término
de traslado empezará a correr desde la fecha de notificación de la oferta.
Si hubiere observaciones al avalúo administrativo especial, que
formularán dentro del término de traslado del mismo, el Instituto o la
entidad respectiva las resolverá mediante providencia que no admite
recurso y de deberá dictarse dentro de los cinco (5) días hábiles
siguientes a la presentación de las observaciones, salvo que se solicite o
requiera la práctica de pruebas. La práctica de pruebas no podrá
extenderse por un término superior a quince (15) días ni inferior a cinco
(5) días contados a partir de la fecha en que se presenta las objeciones.
Observaciones en cuanto a que:
1. Se demuestre que está pagando valorización y no se le haya tenido
en cuenta.
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2. Existe error en la definición de las características del predio.
3. Cuando se haya omitido elementos constitutivos del inmueble objeto
de negociación.
4. Cuando existan errores aritméticos en la liquidación.
Artículo 14°. Para efectos de los avalúos que trata la Ley 9 de 1989 las
Oficinas de Valorización a nivel nacional, departamental o municipal o la
entidad que haga sus veces remitirán al INSTITUTO GEOGRÁFICO
AGUSTÍN CODAZZI relación anual de los proyectos por los cuales
recauden valorización, don indicación de su zona de influencia.
Artículo 15°. Prioridades en la ejecución de los Avalúos. Cuando la solicitud
corresponda a avalúos de varios predios, se establecerá con el
peticionario un programa para la entrega de los respectivos dictámenes.
CAPÍTULO III
De los Métodos de Avalúo
Artículo 16°. Métodos de Avalúos. Para definir los precios unitarios y los
avalúos comerciales de la totalidad de un predio, se podrán utilizar uno o
varios de los siguientes métodos:
a. Método de comparación: Es aquel en el cual se determina el
valor del precio, basándose en el avalúo de predios semejantes
en sus características. En este caso se puede hacer comparación
directa del mercado, utilizando ventas recientes de inmuebles
similares al que se está avaluando.- Se deben destacar los
elementos diferentes y hacer los ajustes para cada uno de ellos.
b. Método costo de reposición: Es el que establece el precio del
bien objeto de avalúo, al suponer que es necesario reponerlo por
uno de características y condiciones similares debidamente
actualizado y deduciéndole la depreciación acumulada de
acuerdo con la vetustez y estado de conservación. Este método
se utiliza preferencialmente para el avalúo de construcciones,
mejoras, maquinaria y equipo.
c. Método de rentabilidad: Mediante el cual se determina el valor
de un predio tomando como base la renta neta y la tasa de interés
o capitalización legal de la economía, en los casos en donde se
detecte que el inmueble produce renta, (apartamentos, locales,
garajes, etc.).
Artículo 17°. Determinantes del Avalúo. Las determinantes del avalúo serán
las establecidas en el Artículo 18 de la Ley 9 de 1989 exceptuando su
último inciso, que se consagrará:
“Con el objeto de evitar un enriquecimiento sin causa, el INSTITUTO
GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, o la entidad que cumpla sus
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funciones no tendrán en cuenta, al hacer los avalúos administrativos
especiales de que trata la presente Ley, aquellas acciones o intenciones
manifiestas y recientes del Estado que sean susceptibles de producir
una valorización evidente de los bienes avaluados, tales como:
1. La adquisición previa por parte de la entidad adquiriente, dentro de
los cinco (5) años anteriores, de otro inmueble en la misma área de
influencia.
2. Los proyectos anunciados, las obras en ejecución o ejecutadas en
los cinco (5) años anteriores por la entidad adquiriente o por
cualquier otra entidad pública en el mismo sector, salvo el caso en
que el propietario haya pagado o esté pagando la contribución de
valorización respectiva.
3. El simple anuncio del proyecto de la entidad adquirente de comprar
inmuebles en determinado sector, efectuado dentro de los cinco (5)
años anteriores.
4. los cambios de uso, densidad y altura efectuados por el Plan Integral
de Desarrollo, si existiere, dentro de los tres (3) años anteriores a la
orden de compra, siempre y cuando el propietario haya sido la misma
persona durante dicho periodo, o, habiéndolo enajenado, haya
readquirido el inmueble para la fecha del avalúo administrativo
especial.
Las mejoras efectuadas con posterioridad a la fecha de la notificación
del oficio de que trata el artículo 13 de l la Ley 9 de 1989 no podrán
tenerse en cuenta en el respectivo avalúo administrativo especial.”
Artículo 18°. El perito deberá estudiar como condiciones potenciales de
valorización, entre otras las siguientes:
a. Los cambios de uso del suelo, de rural a urbano.
b. Los cambios de uso residencial a comercial o múltiple.
c. Los cambios que permitan o determinen incrementos de densidad o
intensidad de las construcciones, tales como el incremento del número
de viviendas por hectárea o la elevación de número de pisos.
d. La instalación de redes matrices de servicios públicos o que el predio
esté incluido en una zona de redesarrollo o renovación.
En estos casos es necesario realizar doble investigación antes y
después de las obras, para establecer su efectivamente se presentó
valorización con el fin de descontarla.
CAPÍTULO IV
De los Métodos de Avalúo
Artículo 19°. Etapas. Para la determinación del avalúo administrativo especial
de un predio, el perito debe realizar las siguientes etapas:
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1. Revisión de la información suministrada por la entidad adquiriente.
2. Complementación de la información.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
Estudiar si existe o no formación de acuerdo con la Ley 14 de
1983 (Estudios de zonas homogéneas) y su vigencia.
Avalúos anteriores del predio y de otros predios de la misma
zona.
Fotos y cartografía de la zona.
Ubicación del predio en cartografía existente.
3. Complementación de información en la zona.
3.1.
3.2.
3.3.
Información en las oficinas de catastro tal como: Zonas
homogéneas, estudios de suelos, etc.
Información en las oficinas de la entidad adquiriente, oficina de
planeación, secretaría de obras y demás entidades públicas o
privadas que puedan colaborar a la consecución del fin
propuesto.
Información en la oficina de valorización sobre si el predio está o
no pagando la contribución de valorización.
4. Identificación del predio. En la identificación y reconocimiento del predio
objeto del avalúo administrativo especial deberán registrarse las
siguientes características:
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
4.6.
Localización, dirección clara y suficiente.
Descripción y caracterización del terreno.
4.2.1. Topografía y limitantes físicas.
4.2.2. Uso que se le esté dando al predio.
4.2.3. Uso permitido en la zona según el plan de desarrollo.
4.2.4. Uso predominante de la zona.
La dotación de servicios públicos a nivel de redes públicas.
Las vías inmediatas y adyacentes referidas a características tales
como:
4.4.1. Trazadas solamente (superficie sin acabado)
4.4.2. Recebadas
4.4.3. Pavimentadas
4.4.4. Ancho de la vía
4.4.5. Presencia de obras de ingeniería
4.4.6. Estado de la vía (buena, regular o mala)
El estrato socioeconómico o el tipo de construcciones asignado
por la oficina de planeación o por acuerdo municipal.
En cuanto a las construcciones, instalaciones y anexos: Clases
de materiales empleados en la estructura, clase y calidad de los
acabados, estado de los mismos y de la edad de la construcción.
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Se utiliza como calificación básica el formulario del INSTITUTO
GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, empleado en avalúos masivos, o
los utilizados por la entidad que cumpla sus funciones en esa
jurisdicción.
5. Análisis estadístico del mercado inmobiliario en la zona.
5.1.
5.2.
5.3.
Por investigación indirecta: El perito deberá investigar en las oficinas
de registro, de notarías y de entidades bancarias, las compraventas y
las hipotecas que se hayan realizado en los últimos tres (3) años en
predios de la misma zona donde se encuentra ubicado el predio.
Por investigación directa: Se averiguará con personas conocedoras
del mercado inmobiliario sobre el precio total del predio, el precio
unitario de terreno y construcción y de los demás componentes para
el avalúo (maquinaria, mejoras, anexos, etc.). Además se deberán
investigar precios de predios similares, cuando sean necesario para
compararlos con el predio objeto del avalúo.
Por oferta: Podrán tomarse como referencia los precios obtenidos del
análisis de las ofertas de predios comparables en la zona objeto de
estudio.
6. Liquidación provisional: Es necesario que el perito haga una liquidación
provisional del avalúo del terreno como control y en caso que los
avalúos defieran notablemente de los antecedentes actualizados,
proceda a reforzar la investigación.
CAPÍTULO V
De los Procesos de Cálculo
Artículo 20°. Del Proceso y el Cálculo de los Valores. Una vez realizada la
investigación indirecta, o sea, las transacciones de los tres (3) últimos
años, es necesario ponerlos a la misma fecha mediante la utilización del
Índice de Precios al Consumidor total nacional. Una vez actualizados y
tomando rangos de valor, se establece cuál es la moda o mayor
frecuencia de rango, que servirá de indicador inicial del valor por unidad
de área.
La investigación directa es necesario también someterla a
procesamiento estadístico calculando el precio promedio por unidad de
área. Además, se debe calcular la desviación estándar y el coeficiente
de variación de los valores que permiten establecer un rango de
confianza dentro del cual se espera sea válido el valor promedio
adoptado.
Parágrafo 1°. Se entiende por desviación estándar (S) la raíz cuadrada
de la media aritmética de las diferencias (resta) de cada valor obtenido
en la encuesta con respecto a la media aritmética de los valores
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elevados al cuadrado. Esta definición se formaliza mediante la
expresión:
S= Σ
_
( X – X )2
----------------------N
Donde:
S= Desviación estándar
Σ = Signo con que se indica sumatoria
X= Cada uno de los valores obtenidos en la encuesta
_
X = Media aritmética de los valores de encuesta.
N= Número de encuestas
2. Se entiende por coeficiente de variación la relación (división) existente
entre la desviación estándar y la media aritmética de las encuestas,
multiplicando por ciento (100). Esta definición se formaliza mediante la
siguiente ecuación:
S
V = ---------------- . 100
X
Donde:
V = Coeficiente de variación
S = Desviación estándar
_
X = Media aritmética de las encuestas.
Este indicador de dispersión está en términos porcentuales y al
calcularlo se deben tener en cuenta los siguientes parámetros:
a. Cuando su valor sea menor del quince por ciento (15%), la media
obtenida podrá adoptarse como le precio que probablemente tenga el
avalúo en estudio.
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b. Si su valor es mayor al quince por ciento será necesario reforzar la
investigación con nuevos puntos de investigación o con nuevas
personas investigadas y no es conveniente aplicar la media obtenida.
Si esta dispersión se debe a que el predio objeto de avalúo tenga dos (2)
o más zonas de diferentes características y los encuestados le dará
mayor preponderancia a uno u otro factor, deberá en los nuevos puntos
subdividirse en función de esas características físicas o económicas.
Si la dispersión se debe a sesgos voluntarios o no, para eliminarlos se
requieren nuevas encuestas.
4. Media aritmética es el número que se obtiene de dividir la suma de todas
las observaciones por el número de ellas y que se puede formalizar
mediante la expresión matemática:
_
Σ X
X = --------------------N
Donde:
_
X = Indica media aritmética
Σ = Signo con que se indica sumatoria
N = Número de casos estudiados
CAPÍTULO VI
De los Avalúos para Vivienda de Interés Social
Artículo 21°. Vivienda de Interés Social. El concepto de vivienda de interés
social es el consagrado en el Artículo 3 de la Ley 2 de 1991 que
establece:
“Entiéndase por viviendas de interés social todas aquellas soluciones de
vivienda cuyo precio de adquisición o adjudicación sea o haya sido en la
fecha de su adquisición:
a. Inferior o igual a cien (100) salarios mínimos legales mensuales
en las ciudades en las cuales, según el último censo del DANE,
cuenten con cien mil (100.000) habitantes o menos;
b. Inferior o igual a ciento veinte (120) salarios mínimos legales
mensuales en las ciudades en las cuales, según el último censo
del DANE, cuenten con más de cien mil (100.000) pero menos de
quinientos mil (500.000) habitantes;
c. Inferior o igual a ciento treinta y cinco (135) salarios mínimos
legales mensuales en las ciudades en las cuales, según el último
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censo del DANE, cuenten con más de quinientos mil (500.000)
habitantes.”
“Lo anterior no obsta para el INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN
CODAZZI a petición de cualquier persona o entidad, establezca
mediante avalúo si una vivienda o grupo de viviendas tiene o no el
carácter de vivienda de interés social”.
“El conglomerado urbano perteneciente a varias jurisdicciones
municipales contiguas para efectos de este artículo se considerará
ciudad, según lo determine el reglamento”.
“Los municipios deberán reservar En sus planes de desarrollo o planes
de desarrollo simplificado un área suficiente para adelantar planes de
vivienda de interés social.”
Parágrafo. “El Gobierno Nacional podrá ajustar los límites a que se
refiere el presente artículo y el 119 de la presente Ley cuando el
incremento del salario mínimo difiera del comportamiento del Índice de
Precios de la Construcción que lleva el Departamento Administrativo
Nacional de Estadística – DANE.
Artículo 22°. Procedimiento para Avalúos de Vivienda de Interés Social en
barrios y urbanizaciones. En aquellos casos en que sea necesario
definir si una vivienda o grupo de viviendas tiene el carácter de interés
social como establece el artículo 44 de la Ley 9 de 1989, es necesario
que cada una de las viviendas tengan su avalúo comercial practicado
por el INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI o quien cumpla
sus funciones y se podrá acudir a un sistema de tabla de avalúos
siguiendo el procedimiento descrito a continuación:
1. El perito debe seleccionar una muestra tomando como base el archivo
catastral (listado numérico), que incluya predios con una calificación
mínima, media y máxima, que además tenga una cobertura espacial
completa. Adicionalmente es necesario que en la muestra incluya
predios con grandes áreas de construcción.
2. Con las fichas de los predios muestra y las planchas de manzana,
realizará un recorrido de todas las manzanas en donde procederá a
realizar una comprobación de las calificaciones que tenga cada predio
de la muestra.
3. Dentro del recorrido deberá seleccionar complementariamente aquellas
viviendas que según su criterio tengan las mejores características
constructivas y procederá a calificarlas con el mismo formulario que se
empleó para calificar las otras viviendas. En estos casos es necesario
que se tome información tal como: Nombre del propietario, dirección,
número predial de ser posible, con el fin de verificar posteriormente en
la oficina si está en el archivo catastral.
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4. Verificando que las calificaciones de las construcciones tienen
consistencia procederá a realizar el avalúo comercial de predios que
sean representativos del universo a avaluar, en consecuencia deben
quedar incluidos de puntaje mínimo, medio y alt. Para que tenga
significancia estadística esta muestra debe tener un mínimo de 15
datos.
5. Con esta muestra debe proceder a realizar el cálculo de la ecuación
que mejor se ajuste al comportamiento de los precios en ese barrio y en
esa ciudad. (Ajuste por mínimos cuadrados) por ejemplo: Se encontró
que los puntos investigados tienen la siguiente distribución:
PUNTO No.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
PUNTAJE
X
30
60
15
54
24
75
54
95
36
15
60
45
75
15
24
60
90
39
15
27
AVALÚO $/M2
Y
420
600
300
648
360
675
594
943
504
270
600
540
750
300
384
600
810
648
300
378
Tamaño de la Muestra: N = 20 (Número de puntos investigados)
20
20
Σ Yi = NB + B Σ
i=1
i=1
(Xi)
10446 = 20b + b 908
(1)
(1)
12
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20
20
Σ XY = b Σ
i=1ii
i=1
20
X + b Σ
i
1i=1
X2
563526 = b . 908 + b . 53530
(2)
(2)
Por lo tanto la ecuación lineal final es:
Y = b + b Xi
Y: 192.95 + 7.25 X
R = 0.9847 R X 100 = 98.47%
R2 = (0.9847)2 = 0.9696
100 X R2 = 96.96%
Con estos datos se procederá a realizar el cálculo para las ecuaciones
de la recta, potencial, logarítmica, etc. y para tomar la decisión de cuál
es la que mejor se ajusta al fenómeno de precios, se deberá calcular el
coeficiente de determinación y el error estimado y seleccionar aquella
que presente el mayor coeficiente de determinación y menos error
estimado.
6. Definida una ecuación, se deberá proceder a liquidar algunos predios
que no se encuentren incluidos en la muestra inicial, con el fin de
constatar que los resultados obtenidos sean adecuados. En aquellos
casos ñeque el barrio o la urbanización no estén incorporados al
catastro se informará a la Seccional para que se realice la incorporación
por conservación.
CAPÍTULO VII
Avalúos para dar cumplimiento al Decreto 3444 de 1985 o Avalúos para
Arriendo
Artículo 23°. El avalúo para dar cumplimento al Decreto 3444 de 1985, es un
avalúo administrativo, que corresponde al valor comercial del inmueble
en el momento de realizarse, según lo ordenado en los Artículos 2 y 3
del mencionado decreto.
Artículo 24°. Cuando se trate de avaluar todo el predio, se hará tomando en
consideración el valor del terreno y el valor de la construcción salvo que
dicho predio esté dentro de un régimen de propiedad horizontal,
legalmente vigente, en cuyo caso el avalúo se hará sobre el área
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privada, asignada en el correspondiente régimen legal (ver Capítulo IV,
Artículo 15 de esta resolución).
Artículo 25°. Cuando el avalúo deba practicarse sobre una parte del inmueble
que no esté sometido a régimen de propiedad horizontal, que
particularice el área y los derechos sobre áreas comunes, se definirá el
mejor método del Capítulo IV, Artículo 15 de esta resolución y el avalúo
se realizará de acuerdo a las siguientes consideraciones:
a. Si el inmueble tiene un solo uso, se avaluará todo el inmueble tomando
en consideración los valores del terreno y las construcciones y el avalúo
administrativo asignable será el que corresponda a la proporción del
área construida a avaluar sobre el área total construida.
b. Si el área a avaluar tiene un uso diferente al resto del predio, por
ejemplo local oficina, en un inmueble residencia, en tal caso será
necesario, investigar valores de locales y oficina, en el área del entorno
y con base en ella, determinar el avalúo administrativo para el área a
avaluar.
Artículo 26°. Para los avalúos ordenados en el Decreto Ley 222 de 1983 tales
como donaciones ocupación temporal, servidumbres, se deberán
realizar como avalúos administrativos siguiendo los métodos
contemplados en Capítulo III, Artículo 16, de esta Resolución.
Artículo 27°. Para efectos de la Ley 56 de 1981 el perito delegado por el
INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI deberá tener en cuenta
en la elaboración del manual de precios unitarios los criterios previstos
en esta resolución para efectos de los avalúos administrativos.
CAPÍTULO VIII
Avalúo de Maquinaria
Artículo 28°. Cuando haya lugar para el avalúo de maquinaria se deben reunir
los siguientes datos:
a. Inventario de la maquinaria por unidades o por equipos, según el caso,
con su referencia, marca y especificaciones.
b. Con los propietarios, operarios o representantes se debe confrontar en
libros: La referencia, marca, costo de adquisición y fecha, fecha de
instalación, vida útil, horas de trabajo, estado actual de conservación,
funcionamiento, rendimiento, obsolescencia, etc.
Para determinar el avalúo deberá tomarse como método el valor de
reposición, indicado en el Capítulo III, Artículo 16, de esta resolución.
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CAPÍTULO IX
Del contenido de los Informes
Artículo 29°. De los Informes. El perito como resultado de todo el proceso
deberá elaborar un informe, en el cual se recopilará la siguiente
información:
a. Informe de memoria que contendrá:
1.
2.
3.
4.
5.
Propósito del avalúo.
Método utilizado para realizar el avalúo.
Identificación predial (Ficha)
Documentación estudiada.
Análisis de la zona homogénea física construcción o estrato, uso del
terreno, construcciones, servicios públicos, vías, topografía, régimen
legal.
6. Descripción de las construcciones y maquinaria.
7. Resumen de las investigaciones directas e indirectas tanto del predio
como de los predios similares.
8. Cuadros del procesamiento estadístico de la investigación directa e
indirecta de terreno como de construcción.
9. Resumen de los valores unitarios de los terrenos, maquinaria y
mejoras.
10. El perito deberá informar del método y criterios con los cuales realizó
el avalúo y por qué dicha selección.
Los procesos descritos en los numerales 6, 7, 8 y 9 del presente artículo
deberán realizarse, tanto para los avalúos iniciales como para los finales,
cuando sea necesario su cálculo para la determinación de la
“valorización evidente” debida a la acción o intención manifiesta del
estado.
b. Informe resumen para enviar a la entidad adquiriente.
c. Documentos y anexos que ayuden a entender y explicar los valores
definidos.
Parágrafo. El informe resumen para enviar a la entidad adquiriente deberá
contener:
a. Valor unitario, área y valor total de cada zona de terreno, en que se haya
dividido el predio para su avaluación.
b. Valor del terreno.
c. Valor unitario, área y valor total de las mejoras y/o instalaciones
especiales.
d. Valor unitario, área y valor total de cada uno de los diferentes tipos de
construcción.
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e. Valor unitario y total de las maquinarias y equipos.
f. Sumatoria de los avalúos parciales anteriores o avalúo total definitivo.
CAPÍTULO X
Control de Calidad
Artículo 30°. Control de calidad. El avalúo administrativo y el avalúo
administrativo especial, así como el procedimiento ejecutado para su
obtención se dan por finalizado con la presentación de los informes,
respecto de ellos se controlará que cumplan con los criterios
establecidos, tanto en métodos, procedimientos y operaciones
empleados en la investigación y procesamiento como en que el
resultado corresponda la precio comercial del inmueble menos la
“valorización evidente”.
Parágrafo 1°. Adicionalmente para efecto del control de calidad, se
podrá realizar algunos avalúos y antes de ser comunicados a los
interesados, en condiciones equivalentes a las en que se realizó el
avalúo por parte del perito.
Parágrafo 2°. Cuando se detecten errores u omisiones se ordenarán de
oficio las correcciones pertinentes.
El Jefe de la División de Avalúos Especiales y Valorización indicará los
casos ñeque se estime necesario repetir las diligencias para producir un
avalúo.
Artículo 32°. Esta resolución rige a partir de su publicación y deroga las
disposiciones que le sean contrarias.
PUBLÍQUESE Y CÚMPLASE
Dada en Santa Fe de Bogotá D.C. a los 26 de julio de 1993.
GLORIA CECILIA BARNEY DURAN
Director General
GLORIA MALDONADO GUERRERO
Secretario General
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