Reporte de Análisis y Estrategia Bursátil Reporte Trimestral Geo 25 de Octubre de 2012 Compra Gradual progreso hacia la meta anual La tendencia esperada: debilidad operativa, mejoría en FCF Geo ha presentado un reporte al 3T12 que resulta inferior a nuestras expectativas operativas, más por el contrario entrega mejores cifras en el frente financiero y de generación de efectivo. La empresa reporta una reducción modesta en el frente operativo, con ingresos por P4,497m y EBITDA de P$1,047m que implican variaciones de -3% y -1%, respectivamente (ya sobre cifras re expresadas por IFRS), siendo así 16% y 10% menores a nuestra estimación puntual. Por el contrario, la sorpresa positiva, y que pensamos será el foco de atención del mercado, ha sido la generación de flujo de efectivo. Geo presenta un FCF de P$412m que es ligeramente mejor a lo esperado (P$400m), y que junto con la valuación de su deuda en dólares incide para una reducción de 6% T/T en la deuda neta (P$11,376m), algo mejor al 5% que estimábamos. La desaceleración es evidente en los segmento bajos Geo tituló 12,688 unidades en este 3T12, 11% menos que el año pasado, con reducciones de 22% en las unidades fondeadas por Infonavit, pero un repunte de 41% en las financiadas por otras fuentes (Fovisste, SHF, Banca). Evidentemente, la mezcla de ventas muestra un cambio importante, denotando la menor contribución del segmento bajo (79.5%) que hayamos visto desde mediados de 2009, cuando la estrategia de largo plazo comenzó a privilegiar la oferta en nichos de acceso a la vivienda, pero que se conforma a la ya citada planeación del año. Por su parte, el precio promedio de venta mejora 8% A/A, principalmente por el mismo cambio de mezcla, aunque también hay que notar la consistente mejora en el valor agregado que Geo busca en sus unidades (ecotecnología, telecomunicación, servicios), a fin de maximizar los recursos disponibles para el financiamiento en cada nicho. Objetivo de año, complicado, pero alcanzable Con este reporte, durante los primeros nueve meses del año Geo acumula un avance de 6.6% en sus ingresos, presenta un margen EBITDA de 22.4%, y ha generado un FCF negativo por P$1,114m. Lo anterior, al contrastarse con la guía del año—crecimiento de 5% a 8%, margen 21% a 23%, FCF de P$200 a P$400m—, deja al parecer sólo la duda del FCF. En nuestra opinión, dado el ajuste en el ritmo de avance, así como la estacionalidad usual de fin de año, se trata de una meta alcanzable, si bien no precisamente sencilla. Nuestras estimaciones actuales asumen que efectivamente Geo logrará la meta anual, tanto en lo operativo, como en la parte de flujo y finanzas. Se sostiene como nuestra opción favorita en el sector Con este reporte revisamos a fondo nuestras estimaciones a 2013-2014, y aunque ajustamos a la baja el frente operativo, la consecuencia natural de ello es que ahora estimamos que será con mayor facilidad que Geo comience una etapa de generación de flujo de efectivo positivo, creciente de forma consistente. Siendo que Geo sería la primera empresa en lograr este objetivo tras el proceso de transformación que ha sufrido la industria durante los últimos tres años, es que la mantenemos como nuestra opción favorita en el sector aún cuando la citada revisión ha implicado un ajuste en el precio objetivo 2013, de P$25.5 anterior, a uno de P$24.5 (FV/EBITDA de 5.0x, P/U de 8.5x) que ofrece un rendimiento potencial de poco más de 40%. Es importante subrayar la naturaleza comparativamente riesgosa que presenta el sector vivienda aún cuando muchos de los cambios necesarios para adaptarse a la nueva condición del mercado, incluso cambios en el modelo de negocios, han sido completados ya por la mayoría de las empresas líderes, pero todavía no muestran resultados contundentes. CASA DE BOLSA Precio Objetivo (2013 P$): Rendimiento Potencial : Precio Objetivo ADR : 24.50 40.8% 7.84 Carlos Hermosillo Bernal [email protected] 5268-9924 Datos Básicos de la acción Precio Actual (P$) Precio ADR (USD$) Acciones por ADR Dividendo (retorno) Máximo - Mínimo 12m (P$) Valor de mercado (USD$ m) Acciones en circulación (m) % entre el público Operatividad diaria (P$ m, prom. 3 meses) 17.40 5.35 4 n.a. 22.7 - 12.1 741 554 68.0% 35.2 Resultados (cifras en millones de pesos) 2011 2012E 2013E 2014E 21,163 3,426 4,413 20.9% 1,437 6.8% 20,744 3,280 4,598 22.2% 1,282 6.2% 22,402 3,497 4,944 22.1% 1,595 7.1% 24,237 3,802 5,397 22.3% 1,745 7.2% 41,014 2,721 30,974 13,557 10,040 40,807 2,981 28,964 13,226 11,842 42,835 4,050 28,732 12,926 14,103 46,498 5,608 28,828 13,021 17,670 Múltiplos y razones financieras 2011 2012E FE/EBITDA 5.0x 4.8x P/U 8.3x 7.5x P/VL 1.1x 1.0x 2013E 4.2x 6.0x 0.8x 2014E 3.7x 5.5x 0.6x 14.7% 4.7% 5.3x 1.8x 0.9x 13.1% 4.9% 5.6x 1.4x 0.7x Ingresos Utilidad Operativa EBITDA Margen EBITDA Utilidad Neta Margen Neto Activo Total Disponible Pasivo Total Deuda Capital ROE ROA EBITDA/Intereses 14.6% 4.4% 4.8x 2.5x 1.4x DeudaNeta/EBITDA Deuda/Capital 14.1% 3.8% 4.1x 2.2x 1.1x Rendimiento relativo al IPC (12 meses) 30% GEOB 20% MEXBOL 10% 0% -10% -20% -30% -40% Oct-11 Ene-12 Abr-12 Jul-12 @analisis_fundam Oct-12 Geo—Reporte Trimestral GEO – Resultados 3T12 (cifras nominales en millones de pesos) C o nc e pt o 3 T 11 3 T 12 R e a l Var % 3 T 12 e V a r. % e Ventas 4,632 4,497 -2.9% 5,359 15.7% -16.1% 691 658 -4.9% 799 15.6% -17.7% Ebitda 1,063 1,048 -1.5% 1,165 9.6% -10.1% Utilidad Neta 205 357 74.3% 351 71.6% 1.6% Utilidad de Operació n D e s v ia c ió n M á rge ne s M argen Operativo 14.9% 14.6% -0.3 p.p. 14.9% -0.02 p.p. -0.28 p.p. M argen Ebitda 23.0% 23.3% 0.35 p.p. 21.7% -1.2 p.p. 1.55 p.p. UP A 0.372 0.643 72.8% 0.638 71.5% 0.8% Fuente: B ano rte-Ixe Casa de B o lsa GEO 2011 3 2011 4 2012 1 2012 2 2012 3 3-12/3-11 3-12/2-12 Estado de Resultados Ventas Costo de Ventas Margen Bruto Gastos de Operación Utilidad Operativa Margen Operativo EBITDA Margen EBITDA 4,631,857 3,116,708 32.7% 823,942 691,207 14.9% 1,063,027 23.0% 1% -1% 6,231,241 4,278,428 31.3% 923,410 1,029,403 16.5% 1,368,819 22.0% 11% 13% 4,480,617 3,112,302 30.5% 672,322 711,235 15.9% 986,542 22.0% 9% 11% 11% -3% Costo Financiero Intereses Pagados Intereses Ganados -141,963 176,647 34,684 -7% 5% 83% -410,299 350,410 16,554 114% 13% 160% -217,497 285,944 7,580 Utilidad antes de impuestos Impuesto Pagado Impuesto Diferido 541,611 0 142,299 -5% n.m. -21% 552,401 0 100,692 -11% n.m. -22% Utilidad Consolidada Participación Minoritaria Utilidad Neta Mayoritaria Margen Neto 399,312 152,181 204,559 4.4% 3% 623% -44% 451,709 103,419 348,290 5.6% Activo Total Activo Circulante Disponible Cuentas por Cobrar (clientes) Inventarios Pasivo Total Pasivo Circulante Pasivo largo Plazo Capital Consolidado Minoritario Mayoritario 34,401,333 23,702,297 1,774,136 2,234,160 17,927,640 24,143,969 11,342,185 9,030,947 10,257,364 1,668,314 8,589,050 21% 11% -8% 152% 4% 18% 14% 36% 28% 3% 34% 41,013,757 19,966,926 2,721,166 301,185 14,942,122 30,973,597 18,475,283 12,498,314 10,040,160 1,696,771 8,343,389 Pasivo con Costo Corto Plazo Largo Plazo Deuda Neta 12,739,760 3,708,813 9,030,947 10,965,624 4% 5,791,108 3,986,269 31.2% 862,279 955,309 16.5% 1,281,136 22.1% 13% 14% 91% 38% -71% -558,389 296,816 15,575 493,738 0 144,208 1% n.m. -15% -6% 19% -11% 349,530 69,776 279,754 6.2% 36% 2% 22% -72% 1% 49% 73% 95% 8% -8% 11% 42,070,785 21,002,336 3,231,071 299,098 14,822,309 31,841,544 17,600,008 14,241,536 10,229,241 1,551,545 8,677,696 0% 15% 11% 4,496,790 3,070,097 31.7% 782,998 657,570 14.6% 1,047,547 23.3% -3% -1% -22% -23% -5% -5% -9% -31% -1% -18% 141% 57% 16% -72,498 245,126 16,934 -49% 39% -51% -87% -17% 9% 396,920 0 116,707 -31% n.m. -30% 568,072 0 153,852 5% n.m. 8% 43% n.m. 32% 10% 35% 5% 280,213 40,565 239,648 4.1% -32% -45% -29% 414,220 57,656 356,564 7.9% 4% -62% 74% 48% 42% 49% 36% 3% 101% -75% -7% 48% 63% 118% 9% 2% 10% 40,099,653 18,965,687 2,549,764 630,880 13,164,548 29,193,084 14,862,353 14,330,731 10,906,569 1,867,941 9,038,628 24% -14% 22% -59% -21% 31% 35% 116% 8% 6% 8% 40,577,784 19,208,752 2,126,180 816,723 13,873,945 29,306,925 14,987,319 14,319,606 11,270,859 1,856,049 9,414,810 18% -19% 20% -63% -23% 21% 32% 59% 10% 11% 10% 1% 1% -17% 29% 5% 0% 1% 0% 3% -1% 4% 46% 13,502,531 11% 3,358,179 64% 10,144,352 53% 11,376,351 6% -9% 12% 4% -8% -11% -7% -6% -1% 18% 12% 3% 8% 16% Balance Fuente: GEO, BMV, Banorte-Ixe 2 34% 13,556,551 28% 4,584,134 36% 8,972,417 45% 10,835,385 47% 15,502,796 65% 5,161,893 40% 10,340,903 55% 12,271,725 48% 14,706,785 31% 3,790,835 59% 10,915,950 39% 12,157,021 Geo—Reporte trimestral Certificación de los Analistas. Nosotros, Gabriel Casillas Olvera, Rene Gerardo Pimentel Ibarrola, Delia María Paredes Mier, Jorge Alejandro Quintana, Katia Celina Goya Ostos, Livia Honsel, Alejandro Padilla Santana, Alejandro Cervantes Llamas, Julia Elena Baca Negrete, Juan Carlos Alderete Macal, Manuel Jiménez Zaldívar, Carlos Hermosillo Bernal, Víctor Hugo Cortes, Marisol Huerta Mondragón, Raquel Moscoso Armendáriz, Marissa Garza Ostos, Idalia Yanira Céspedes Jaén, José Itzamna Espitia Hernández, María de la Paz Orozco, Tania Abdul Massih Jacobo, Hugo Armando Gómez Solís, Maria de Lourdes Camacho y Astianax Cuanalo, certificamos que los puntos de vista que se expresan en este documento son reflejo fiel de nuestra opinión personal sobre la(s) compañía(s) o empresa(s) objeto de este reporte, de sus afiliadas y/o de los valores que ha emitido. Asimismo certificamos que no hemos recibido, no recibimos, ni recibiremos compensación directa o indirecta alguna a cambio de expresar una opinión en algún sentido específico en este documento. Declaraciones relevantes. Conforme a las leyes vigentes y los manuales internos de procedimientos, los Analistas tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en acciones o valores emitidos por empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y que pueden ser el objeto del presente reporte, sin embargo, los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el mercado con el fin de prevenir, entre otras cosas, la utilización de información privada en su beneficio y evitar conflictos de interés. Los Analistas se abstendrán de invertir y de celebrar operaciones con valores o instrumentos derivados sobre los que sea su responsabilidad la elaboración de recomendaciones. Remuneración de los Analistas. La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte Ixe y de sus filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general de la Casa de Bolsa y del Grupo Financiero y en el desempeño individual de los Analistas. Sin embargo, los inversionistas deberán advertir que los Analistas no reciben pago directo o compensación por transacción específica alguna en banca de inversión o en las demás áreas de negocio. Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses. Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte y sus filiales, a través de sus áreas de negocio, brindan servicios que incluyen, entre otros, los correspondientes a banca de inversión y banca corporativa, a un gran número empresas en México y en el extranjero. Es posible que hayan prestado, estén prestando o en el futuro brinden algún servicio como los mencionados a las compañías o empresas objeto de este reporte. Casa de Bolsa Banorte o sus filiales reciben una remuneración por parte de dichas corporaciones en contraprestación de los servicios antes mencionados. En el transcurso de los últimos doce meses, Casa de Bolsa Banorte Ixe, ha obtenido compensaciones por los servicios prestados por parte de la banca de inversión o por alguna de sus otras áreas de negocio de las siguientes empresas o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el presente reporte: CEMEX, GEO, SARE e ICA. Actividades de las áreas de negocio durante los próximos tres meses. Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios que presta banca de inversión o de cualquier otra de sus áreas de negocio, por parte de compañías emisoras o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el presente reporte. Tenencia de valores y otras revelaciones. Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte o sus filiales mantienen inversiones, al cierre del último trimestre, directa o indirectamente, en valores o instrumentos financieros derivados, cuyo subyacente sean valores, objeto de recomendaciones, que representen el 10% o más de su cartera de valores o portafolio de inversión o el 10% de la emisión o subyacente de los valores emitidos por las siguientes emisoras: AMX y NAFTRAC. Ninguno de los miembros del Consejo, directores generales y directivos del nivel inmediato inferior a éste de Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte, funge con alguno de dichos caracteres de acuerdo al Art.2 Fr.XIX de la Ley del Mercado de Valores en las emisoras que pueden ser objeto de análisis en el presente documento. Guía para las recomendaciones de inversión. Referencia COMPRA MANTENER VENTA Cuando el rendimiento esperado de la acción sea mayor al rendimiento estimado del IPC. Cuando el rendimiento esperado de la acción sea similar al rendimiento estimado del IPC. Cuando el rendimiento esperado de la acción sea menor al rendimiento estimado del IPC. Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores Financieros, con el fin de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfil de riesgo y posición financiera. Determinación de precios objetivo Para el cálculo de los precios objetivo estimado para los valores, los analistas utilizan una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los analistas financieros, incluyendo de manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro método que pudiese ser aplicable en cada caso específico conforme al Art. 188 Fr.II. de la Ley del Mercado de Valores. No se puede dar garantía alguna de que se vayan a lograr los precios objetivo calculados para los valores por los analistas de Casa de Bolsa Banorte Ixe, ya que esto depende de una gran cantidad de diversos factores endógenos y exógenos que afectan el desempeño de la empresa emisora, el entorno en el que se desempeña e influyen en las tendencias del mercado de valores en el que cotiza. Es más, el inversionista debe considerar que el precio de los valores o instrumentos puede fluctuar en contra de su interés y ocasionarle la pérdida parcial y hasta total del capital invertido. La información contenida en el presente reporte ha sido obtenida de fuentes que consideramos como fidedignas, pero no hacemos declaración alguna respecto de su precisión o integridad. La información, estimaciones y recomendaciones que se incluyen en este documento son vigentes a la fecha de su emisión, pero están sujetas a modificaciones y cambios sin previo aviso; Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte y sus filiales no se comprometen a comunicar los cambios y tampoco a mantener actualizado el contenido de este documento. Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte y sus filiales no aceptan responsabilidad alguna por cualquier pérdida que se derive del uso de este reporte o de su contenido. Este documento no podrá ser fotocopiado, citado, divulgado, utilizado, ni reproducido total o parcialmente sin previa autorización escrita por parte de Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte. 3 Geo—Reporte trimestral Directorio de Análisis Gabriel Casillas Olvera Director General Análisis Económico [email protected] (55) 4433 - 4695 René Pimentel Ibarrola Director General de Administración de Activos y Desarrollo de Negocios [email protected] (55) 5268 - 9004 Delia Paredes Directora Ejecutiva Análisis y Estrategia [email protected] (55) 5268 - 1694 Katia Goya Subdirector Economía Internacional [email protected] (55) 1670 - 1821 Alejandro Padilla Subdirector Estrategia de Renta Fija y Tipo de Cambio [email protected] (55) 1103 - 4043 Jorge Alejandro Quintana Subdirector de Gestión [email protected] (55) 4433 - 4603 Juan Carlos Alderete Gerente Estrategia Tipo de Cambio [email protected] (55) 1103 - 4046 Alejandro Cervantes Gerente Economía Nacional [email protected] (55) 1670 - 2972 Julia Baca Gerente Economía Internacional [email protected] (55) 1670 - 2221 Livia Honsel Gerente Economía Internacional [email protected] (55) 1670 - 1883 Miguel Calvo Gerente de Análisis (Edición) [email protected] (55) 1670 - 2220 Francisco Rivero Analista [email protected] (55) 1103 - 4000 x 2612 Lourdes Calvo Analista (Edición) [email protected] (55) 1103 - 4000 x 2611 Raquel Vázquez Asistente Dirección de Análisis y Estrategia [email protected] (55) 1670 - 2967 Julieta Alvarez Asistente Dirección Ejecutiva [email protected] (55) 5268 - 1613 Carlos Hermosillo Subdirector—Cemento / Vivienda [email protected] (55) 5268 - 9924 Manuel Jiménez Subdirector—Telecomunicaciones / Medios [email protected] (55) 5004 - 1275 Astianax Cuanalo Subdirector Sistemas [email protected] (55) 5268 - 9967 Victor Hugo Cortes Análisis Técnico [email protected] (55) 5004 - 1231 Marisol Huerta Alimentos / Bebidas [email protected] (55) 5268 - 9927 Marissa Garza Industriales / Minería [email protected] (55) 5004 - 1179 Raquel Moscoso Comercio / Químico [email protected] (55) 5335 - 3302 José Itzamna Espitia Aeropuertos / Infraestructura [email protected] (55) 5004 - 5144 María de la Paz Orozco Edición Bursátil [email protected] (55) 5268 - 9962 María de Lourdes Camacho Edición Bursátil [email protected] (55) 5268 - 9961 Análisis Económico Análisis Bursátil Análisis Deuda Corporativa Tania Abdul Massih Gerente Deuda Corporativa [email protected] (55) 5004 - 1405 Hugo Armando Gómez Solís Analista Deuda Corporativa [email protected] (55) 5004 - 1340 Idalia Yanira Céspedes Analista Deuda Corporativa [email protected] (55) 5268 - 9937 Marcos Ramírez Director General Banca Mayorista [email protected] (55) 5268 - 1659 Luis Pietrini Director General Banca Patrimonial y Privada [email protected] (55) 5004 - 1453 Alejandro Faesi Director General Mercados y Ventas Inst. [email protected] (55) 5268 - 1640 Armando Rodal Director General Corporativo y Empresas [email protected] (81) 8319 - 6895 Víctor Roldán Director General Banca Corporativa Transaccional [email protected] (55) 5004 - 1454 Carlos Martínez Director General Banca de Gobierno [email protected] (55) 5268 - 1683 Banca Mayorista 4