Geo3T11

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Reporte de Análisis y Estrategia Bursátil
Resultados 3T11
Geo
Octubre 26, 2011
Compra
Sólida operación, pero traspié en flujo
Precio Objetivo - 2012
P$28.0
Mejor resultado operativo, que recae en negocio central
Geo reportó un sólido resultado operativo en el 3T11 que incluso superó
nuestra expectativa, modestamente en el caso del ritmo de ingresos, pero
de forma muy notable en la generación de flujo operativo EBITDA. La
empresa reporta un crecimiento de 9% en ingresos, que suman P$5,013m
totalmente soportados por la expansión del negocio central de vivienda,
pues los líneas de negocio adicionales, contrario a lo que vemos en otros
competidores, aún se encuentran en una fase temprana y representan
apenas 0.4% de los ingresos totales. En EBITDA, Geo logra un avance de
16% a P$1,180m que supera en 9% nuestra estimación, mientras que en la
utilidad neta (P$359m) el resultado se encuentra en línea con lo estimado,
presentando una variación menor (-2%) ya que el avance operativo se
diluye con la carga financiera y una mayor distribución a la utilidad de
minoritarios.
Enfoque en la base poblacional
Geo tituló un total de 13,775 unidades, 6% más que el año pasado,
superando a la mayoría de sus competidores y por supuesto al ritmo de la
industria como tal gracias a su capacidad de adaptarse a la oferta de
productos hipotecarios de las principales agencias gubernamentales. En la
mezcla de hipotecas ha crecido la relevancia de Fovisste, que para este
trimestre alcanza 27% de los ingresos, en contraste a un promedio de 20%
durante los doce meses anteriores. Por su parte, en la mezcla de producto
por segmento, nuevamente se reporta una concentración marcada en los
nichos económico y tradicional, dejando un tanto de lado las unidades de
mayor valor, en los nichos tradicional-plus a residencial, tal como se ha
observado desde principio del año.
Enriqueciendo la mezcla mejora el margen
El cambio en la mezcla de ventas, tanto en proveedor de hipotecas como en
segmentos de mercado, no ha resultado en una presión sobre los precios
promedio de venta como sería la tendencia natural. Esto se debe a que Geo
ha aumentado el valor de sus unidades en cada nicho de forma significativa
gracias a la inclusión de tecnología ecológica (casas verdes) y de
amenidades adicionales (comunicación) que justifican la obtención de
hipotecas de mayor cuantía para sus clientes, y que a su vez ha permitido
lograr mayores márgenes en general. Mientras que el precio promedio
avanza 4% a P$362k, el margen EBITDA en 23.5% ha ganado 1.3pp
respecto al año pasado, en su gran mayoría respondiendo a esta mezcla
“enriquecida” en precio.
Complicaciones temporales en capital de trabajo afectan FCF
A pesar del desempeño operativo que consideramos excelente, Geo
presenta un flujo de efectivo negativo de P$1,379m—estimábamos P$600m
positivo—que resulta en el punto débil del reporte, aun si buena parte ya ha
sido revertida a la fecha. La empresa registra un efecto adverso en las dos
principales cuentas de capital de trabajo, cuentas por cobrar (+44% T/T) e
inventarios (+8% T/T). Esto resulta de los retrasos en la operación del
programa de subsidios estatales en dos entidades como ya observamos en
prácticamente todos los competidores, de la mayor cantidad de hipotecas
Fovisste que conllevan mayores plazos de cobranza, de la concentración de
40% de la escrituración en el último mes del trimestre, y la migración a
modelos verticales. Geo reporta que el efecto en CxC ya ha sido recuperado
a la fecha, y en cuanto a los inventarios, estima que durante el primer
semestre de 2012 la titulación será acelerada en los proyectos verticales.
Carlos Hermosillo Bernal
[email protected]
RECOMENDACIÓN (Ver contraportada)
Emisora
IPyC
Precio Actual
Precio Objetivo ‘11
Var % (Nominal)
Diferencia vs IPyC
18.33
28.00
52.8%
39.7%
OTROS INDICADORES
Indicadores
52 semanas max/min
Cap. de Mdo (US$ mn)
Free Float
FV/Ebitda (2012e)
Apalancamiento actual
Crec. Nom. Ebitda (%) ‘12e
Margen EBITDA (%) ‘12e
35,818.58
40,500.00
13.1%
26/10/11
45.28 / 16.38
US$1,136m
68%
3.8x
1.2x
7.0%
21.9%
** Deuda Neta / Ebitda U12m
SELECCIÓN (¿Cuál?) / 8 Criterios Fund.
Perspectiva del Sector
Perspectiva Individual
Mercado (Exportaciones)
Estructura Financiera
Valuación
Bursatilidad
Rentabilidad
Otros
Neutral
Positivo
Negativo
Negativo
Positivo
Positivo
Neutral
Neutral
DISTRIBUCIÓN (¿Cómo?) vs. IPyC
Estrategia
En IPyC
Condición
2.52%
0.45%
MOMENTO (¿Cuándo?)
Tendencia
Geo B
IPyC
Baja
Alza
www.ixe.com.mx
www.banorte.com
Sobreponderar
Prom. Móvil
30 días
10 días
Análisis y Estrategia
Resultados 3T11
Más Detalles
A continuación presentamos los principales rubros de los resultados de Geo, así como la comparación
frente a la expectativa que teníamos.
GEO – Resultados 3T11 (cifras nominales en millones de pesos)
Concepto
3T11e
3T10
Var %
3T11e
Var. % vs e
Ventas
5,013
4,586
9.29%
4,944
1.38%
3.29%
Utilidad de Operación
803
710
13.09%
777
1,180
1,018
15.85%
1,081
9.18%
359
365
-1.77%
366
-1.90%
Margen Operativo
16.02%
15.48%
15.72%
Margen Ebitda
23.54%
22.21%
21.86%
0.653
0.665
0.661
Ebitda
Utilidad Neta
Márgenes
UPA
Fuente: Banorte-Ixe Casa de Bolsa
La deuda también sufre por el tipo de cambio
Mientras que el impacto del FCF negativo es evidente en los niveles de deuda neta que crecen 38% T/T
hasta P$10,965m al cierre de junio, la mitad de este incremento obedece a la reexpresión de la deuda
denominada en dólares (US$513m), mientras que la otra mitad sí es relacionada al ya citado aumento
en las cuentas de capital de trabajo. Una parte de este efecto (P$680m) ya ha sido revertida con la
cobranza de las cuentas por cobrar retrasadas, y otra parcialmente con la revaluación del tipo de cambio
desde el cierre de trimestre (P$13.9/US$) que según nuestros cálculos equivale a P$256m, por lo que al
día de hoy en realidad la deuda neta se debe colocar en cerca de P$10,029m.
Meta 2011 prácticamente lograda, en la operación, no en el flujo
El objetivo de Geo por lograr un crecimiento de 10% a 13% en sus ingresos, a la par de un margen
EBITDA entre 21% y 23% parece relativamente segura de ser alcanzado, aunque con el traspié sufrido
en el flujo de efectivo, y considerando que la parte de inventarios no será recuperada sino hasta el
primer semestre de 2012, consideramos que la empresa reconsiderará su guía de obtener un FCF de
cero a P$300m positivo en este mismo año que había sido revisada tras la publicación del resultado al
2T11, regresando así a la guía original de un flujo negativo este año, y quizá mejorando el de punto de
equilibrio en 2012 gracias a la postergación de la recuperación de inventarios citada.
Ajustamos objetivo 2012; la recomendación permanece como Compra
La incorporación de estos resultados en nuestro modelo de valuación ha generado un ajuste
relativamente menor en nuestro objetivo a 2012, que fijamos ahora en P$28.0 desde el P$29.0 previo, y
que considera niveles de 5.0x VE/EBITDA, 9.0x P/U y 1.2x P/VL. El potencial de apreciación, aún con el
riesgo de ejecución, ubica a Geo como nuestra primera opción en el sector.
Geo—Desglose operativo
3-10
Unidades
Infonavit
SHF / Fovisste / Cofin
Distribución (segmento)
Económica
Tradicional Bajo
Tradicional
Tradicional Plus
Media
Residencial
Precio promedio (P$ k)
Económica
Tradicional Bajo
Tradicional
Tradicional Plus
Media
Residencial
Ingresos (P$ mm)
Utilidad Operativa
Intereses en Costo
Depreciación
EBITDA Ajustada
Margen
Intereses Netos Ajustados
Cobertura de intereses
Deuda Neta a Capital
Fuente: Geo, Banorte-Ixe.
2
4-10
1-11
2-11
3-11
3-11/3-10 3-11/2-11
13,020
10,852
2,168
18,041
14,634
3,407
11,446
8,262
3,184
14,742
12,083
2,659
13,775
9,966
3,809
5.8%
-8.2%
75.7%
-6.6%
-17.5%
43.2%
8%
39%
29%
19%
4%
0%
$ 347.6
$ 212.9
$ 240.2
$ 338.4
$ 501.6
$ 833.0
$ 1,574.1
9%
50%
23%
14%
4%
1%
$ 307.5
$ 215.3
$ 236.8
$ 311.6
$ 450.5
$ 749.7
$ 1,437.6
27%
31%
24%
13%
5%
1%
$ 373.4
$ 225.1
$ 279.6
$ 392.8
$ 609.4
$ 932.8
$ 1,544.8
21%
34%
27%
12%
6%
0%
$ 366.0
$ 218.5
$ 262.0
$ 365.4
$ 590.2
$ 913.3
$ 1,501.8
21%
33%
29%
12%
5%
0%
$ 362.4
$ 221.3
$ 264.4
$ 366.3
$ 608.0
$ 927.4
$ 1,648.9
4.3%
4.0%
10.1%
8.3%
21.2%
11.3%
4.8%
-1.0%
1.3%
0.9%
0.2%
3.0%
1.5%
9.8%
$4,586.4
$709.9
$201.8
$106.7
$1,018.5
22.2%
$5,597.1
$904.8
$222.8
$113.2
$1,240.8
22.2%
$4,504.0
$722.0
$198.3
$96.3
$1,016.6
22.6%
$5,411.6
$868.8
$204.8
$97.1
$1,170.6
21.6%
$5,012.6
$802.9
$255.3
$121.7
$1,179.9
23.5%
9.3%
13.1%
26.5%
14.0%
15.8%
-7.4%
-7.6%
24.7%
25.4%
0.8%
$350.3
$525.5
$380.0
$381.0
$397.3
13.4%
4.3%
2.91
0.95
2.36
0.62
2.67
0.94
3.07
0.79
2.97
1.07
Análisis y Estrategia
Resultados 3T11
GEO
2010
3
2011
2
2011
3
3-11/3-10 3-11/2-11
Estado de Resultados
Ventas
Costo de Ventas
Margen Bruto
Gastos de Operación
Utilidad Operativa
Margen Operativo
EBITDA
Margen EBITDA
Costo Financiero
Intereses Pagados
Intereses Ganados
Utilidad Cambiaria
Otros Gastos Financieros
Otros ingresos
4,586,352
3,137,181
31.6%
739,229
709,942
15.5%
1,018,487
22.2%
7%
0%
78%
-7%
2%
-154,274 1028%
167,449 120%
18,941
-28%
1,571
-80%
7,337 -126%
242
-97%
5,411,551
3,712,613
31.4%
830,187
868,751
16.1%
1,170,647
21.6%
4%
3%
5,012,602
3,393,320
32.3%
816,414
802,868
16.0%
1,179,888
23.5%
9%
8%
-7%
-9%
10%
13%
-2%
-8%
16%
1%
-231,429
189,587
13,424
-6,033
49,233
94,980
24%
8%
-34%
-56%
174%
-1220%
-188,714
176,647
34,684
-18,925
27,826
-4,219
22%
5%
83%
n.m.
n.m.
n.m.
-18%
-7%
158%
n.m.
-43%
n.m.
5%
7%
3%
Utilidad antes de impuestos
Impuesto Pagado
Impuesto Diferido
567,552
0
181,039
-25%
n.m.
-11%
659,794
0
190,706
17%
n.m.
22%
606,481
0
174,545
7%
n.m.
-4%
-8%
n.m.
-8%
Utilidad Consolidada
Participación Minoritaria
Utilidad Neta Mayoritaria
Margen Neto
386,513
21,059
365,454
8.0%
-27%
-69%
-21%
469,088
78,730
390,358
7.2%
15%
250%
1%
431,936
72,956
358,980
7.2%
12%
n.m.
-2%
-8%
-7%
-8%
28,395,593
21,297,833
1,937,189
884,879
17,278,467
20,376,039
9,920,583
6,622,229
8,019,554
1,621,791
6,397,763
0%
-5%
-51%
-39%
7%
6%
-3%
9%
-13%
12%
-18%
32,451,863
22,065,685
2,085,443
1,553,587
16,592,408
22,358,863
10,989,665
6,637,323
10,093,000
1,757,488
8,335,512
8%
-6%
-56%
88%
0%
0%
-1%
-10%
30%
-1%
39%
34,401,333
23,702,297
1,774,136
2,234,160
17,927,640
24,143,969
11,342,185
9,030,947
10,257,364
1,668,314
8,589,050
21%
11%
-8%
152%
4%
18%
14%
36%
28%
3%
34%
6%
7%
-15%
44%
8%
8%
3%
36%
2%
-5%
3%
-16% 12,739,760
-27%
3,708,813
-10%
9,030,947
9% 10,965,624
34%
28%
36%
45%
27%
9%
36%
38%
Balance
Activo Total
Activo Circulante
Disponible
Cuentas por Cobrar (clientes)
Inventarios
Pasivo Total
Pasivo Circulante
Pasivo largo Plazo
Capital Consolidado
Minoritario
Mayoritario
Pasivo con Costo
Corto Plazo
Largo Plazo
Deuda Neta
9,523,601
2,901,372
6,622,229
7,586,412
-2% 10,052,439
-19%
3,415,116
9%
6,637,323
33%
7,966,996
Fuente: GEO, BMV, Banorte-Ixe
3
Análisis y Estrategia
Resultados 3T11
Certificación de los Analistas.
Nosotros, René Gerardo Pimentel Ibarrola, Delia María Paredes Mier, María Dolores Palacios Norma, Katia Celina Goya Ostos, Livia Honsel, Alejandro
Padilla Santana, Alejandro Cervantes Llamas, Julia Elena Baca Negrete, Juan Carlos Alderete Macal, Manuel Jiménez Zaldívar, Miguel Angel Aguayo
Negrete, Carlos Hermosillo Bernal, Marisol Huerta Mondragón, Rodrigo Heredia Matarazzo, Raquel Moscoso Armendáriz, Idalia Yanira Céspedes Jaén,
José Itzamna Espitia Hernández, Héctor Gustavo Castañeda Burgos, Tania Abdul Massih Jacobo, Hugo Armando Gómez Solís y Luciana Gallardo
Lomelí, certificamos que los puntos de vista que se expresan en este documento son reflejo fiel de nuestra opinión personal sobre la(s) compañía(s) o
empresa(s) objeto de este reporte, de sus afiliadas y/o de los valores que ha emitido. Asimismo certificamos que no hemos recibido, no recibimos, ni
recibiremos compensación directa o indirecta alguna a cambio de expresar una opinión en algún sentido específico en este documento.
Declaraciones relevantes.
Conforme a las leyes vigentes y los manuales internos de procedimientos, los Analistas tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en
acciones o valores emitidos por empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y que pueden ser el objeto del presente reporte, sin embargo,
los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el mercado con el fin de prevenir, entre otras cosas, la
utilización de información privada en su beneficio y evitar conflictos de interés. Los Analistas se abstendrán de invertir y de celebrar operaciones con
valores o instrumentos derivados sobre los que sea su responsabilidad la elaboración de recomendaciones.
Remuneración de los Analistas.
La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte, Casa de
Bolsa Ixe y de sus filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general del las Casas de Bolsa y del Grupo Financiero y en el desempeño
individual de los Analistas. Sin embargo, los inversionistas deberán advertir que los Analistas no reciben pago directo o compensación por transacción específica
alguna en banca de inversión o en las demás áreas de negocio.
Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses.
Casa de Bolsa Banorte, Casa de Bolsa Ixe, Grupo Financiero Banorte y sus filiales, a través de sus áreas de negocio, brindan servicios que incluyen,
entre otros, los correspondientes a banca de inversión y banca corporativa, a un gran número empresas en México y en el extranjero. Es posible que
hayan prestado, estén prestando o en el futuro brinden algún servicio como los mencionados a las compañías o empresas objeto de este reporte. Casa
de Bolsa Banorte o sus filiales reciben una remuneración por parte de dichas corporaciones en contraprestación de los servicios antes mencionados.
En el transcurso de los últimos doce meses, Casa de Bolsa Banorte y Casa de Bolsa Ixe, han obtenido compensaciones por los servicios prestados por parte de la
banca de inversión o por alguna de sus otras áreas de negocio de las siguientes empresas o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el
presente reporte: CEMEX, GEO, SARE e ICA.
Actividades de las áreas de negocio durante los próximos tres meses.
Casa de Bolsa Banorte, Casa de Bolsa Ixe, Grupo Financiero Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios que presta banca
de inversión o de cualquier otra de sus áreas de negocio, por parte de compañías emisoras o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el
presente reporte.
Tenencia de valores y otras revelaciones.
Casa de Bolsa Banorte, Casa de Bolsa Ixe, Grupo Financiero Banorte o sus filiales mantienen inversiones, al cierre del último trimestre, directa o indirectamente,
en valores o instrumentos financieros derivados, cuyo subyacente sean valores, objeto de recomendaciones, que representen el 10% o más de su cartera de
valores o portafolio de inversión o el 10% de la emisión o subyacente de los valores emitidos por las siguientes emisoras: AMX y NAFTRAC.
Ninguno de los miembros del Consejo, directores generales y directivos del nivel inmediato inferior a éste de Casa de Bolsa Banorte, Casa de Bolsa Ixe, Grupo
Financiero Banorte, funge con alguno de dichos caracteres de acuerdo al Art.2 Fr.XIX de la Ley del Mercado de Valores en las emisoras que pueden ser objeto de
análisis en el presente documento.
Guía para las recomendaciones de inversión.
Referencia
COMPRA
MANTENER
VENTA
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea mayor al rendimiento estimado del IPC.
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea similar al rendimiento estimado del IPC.
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea menor al rendimiento estimado del IPC.
Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores
Financieros, con el fin de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfil de riesgo y posición
financiera.
Determinación de precios objetivo
Para el cálculo de los precios objetivo estimado para los valores, los analistas utilizan una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los
analistas financieros, incluyendo de manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro método
que pudiese ser aplicable en cada caso específico conforme al Art. 188 Fr.II. de la Ley del Mercado de Valores. No se puede dar garantía alguna de que se vayan
a lograr los precios objetivo calculados para los valores por los analistas de Casa de Bolsa Banorte y Casa de Bolsa Ixe, ya que esto depende de una gran
cantidad de diversos factores endógenos y exógenos que afectan el desempeño de la empresa emisora, el entorno en el que se desempeña e influyen en las
tendencias del mercado de valores en el que cotiza. Es mas, el inversionista debe considerar que el precio de los valores o instrumentos puede fluctuar en contra
de su interés y ocasionarle la pérdida parcial y hasta total del capital invertido.
La información contenida en el presente reporte ha sido obtenida de fuentes que consideramos como fidedignas, pero no hacemos declaración alguna respecto de
su precisión o integridad. La información, estimaciones y recomendaciones que se incluyen en este documento son vigentes a la fecha de su emisión, pero están
sujetas a modificaciones y cambios sin previo aviso; Casa de Bolsa Banorte, Casa de Bolsa Ixe, Grupo Financiero Banorte y sus filiales no se comprometen a
comunicar los cambios y tampoco a mantener actualizado el contenido de este documento. Casa de Bolsa Banorte,Casa de Bolsa Ixe, Grupo Financiero Banorte
y sus filiales no aceptan responsabilidad alguna por cualquier pérdida que se derive del uso de este reporte o de su contenido. Este documento no podrá ser
fotocopiado, citado, divulgado, utilizado, ni reproducido total o parcialmente sin previa autorización escrita por parte de Casa de Bolsa Banorte, Casa de Bolsa Ixe,
Grupo Financiero Banorte.
4
Análisis y Estrategia
Resultados 3T11
Directorio de Análisis
Director General de Desarrollo de Negocio y
Análisis
[email protected]
Delia Paredes
Directora Ejecutiva Analisis y Estrategia
[email protected]
(55) 5268 - 1694
Katia Goya
Subdirector Economía Internacional
[email protected]
(55) 1670 - 1821
Alejandro Padilla
Subdirector Estrategia Gubernamental
[email protected]
(55) 1103 - 4043
Dolores Palacios
Subdirector de Gestión
[email protected]
(55) 5268 - 4603
Juan Carlos Alderete
Gerente Estrategia Tipo de Cambio
[email protected]
(55) 1103 - 4046
Alejandro Cervantes
Gerente Economía Nacional
[email protected]
(55) 1670 - 2972
Julia Baca
Gerente Economía Internacional
[email protected]
(55) 1670 - 2221
Livia Honsel
Gerente Economía Internacional
[email protected]
(55) 1670 - 1883
Miguel Calvo
Gerente de Análisis (Edición)
[email protected]
(55) 1670 - 2220
Francisco Rivero
Analista
[email protected]
(55) 1103 - 4000 x 2612
Lourdes Calvo
Analista (Edición)
[email protected]
(55) 1103 - 4000 x 2611
Raquel Vázquez
Asistente Dirección de Análisis y Estrategia
[email protected]
(55) 1670 - 2967
Carlos Hermosillo
Subdirector—Cemento / Vivienda
[email protected]
(55) 5268 - 9924
Manuel Jiménez
Subdirector—Telecomunicaciones / Medios
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(55) 5004 - 1275
Astianax Cuanalo
Subdirector Sistemas
[email protected]
(55) 5268 - 9967
Marisol Huerta
Alimentos / Bebidas
[email protected]
(55) 5268 - 9927
Rodrigo Heredia
Siderúrgico / Minero
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Raquel Moscoso
Comercio / Químico
[email protected]
(55) 5268 - 9000 x 48028
Idalia Yanira Céspedes
Construcción
[email protected]
(55) 5268 - 9000 x 48227
José Itzamna Espitia
Aeropuertos
[email protected]
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Daniel Sánchez
Edición Bursátil
[email protected]
(55) 5268 - 9000 x 48374
René Pimentel Ibarrola
(55) 5268 - 9004
Análisis Económico
Análisis Bursátil
Análisis Deuda Corporativa
Miguel Angel Aguayo
Subdirector de Análisis de Deuda Corporativa
[email protected]
(55) 5268 - 9804
Tania Abdul Massih
Analista Deuda Corporativa
[email protected]
(55) 5004 - 1405
Hugo Armando Gómez Solís
Analista Deuda Corporativa
[email protected]
(55) 5004 - 1340
Héctor Gustavo Castañeda
Analista Deuda Corporativa
[email protected]
(55) 5268 - 9937
Luciana Gallardo Lomelí
Analista Deuda Corporativa
[email protected]
(55) 5268 – 9931
Marcos Ramírez
Director General Banca Mayorista
[email protected]
(55) 5268 - 1659
Enrique Castillo
Director General Banca Mayorista
[email protected]
(55) 5268 - 9902
Luis Pietrini
Director General Banca Patrimonial
[email protected]
(55) 5004 - 1453
Patricio Rodríguez
Director General Banca Privada y
Gestión de Activos
[email protected]
(55) 5268 - 9987
Armando Rodal
Director General Corporativo y Empresas
[email protected]
(81) 8319 - 6895
Víctor Roldán
Director General Banca Corporativa
Transaccional
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(55) 5004 - 1454
Carlos Martínez
Director General Banca de Gobierno
[email protected]
(55) 5268 - 1683
Banca Mayorista
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