Embargo inmobiliario

INTRODUCCIÓN
El patrimonio de las personas se compone de bienes muebles e inmuebles, y esta división da origen a una de
las primeras clasificaciones de los procedimientos de embargo, que serán considerados embargos mobiliarios
o embargos inmobiliarios de acuerdo al tipo de bienes sobre los cuales recaigan.
Siendo los bienes del deudor la prenda común de sus acreedores se reconoce, en principio, a todo deudor,
cualquiera que fuera su naturaleza de su crédito, el derecho a proceder el embargo inmobiliario.
El embargo inmobiliario está previsto y reglamentado por los artículos 2126 a 2170 y 2204 al 2218 del
Código Civil y por los artículos 673 al 779 del Código de Procedimiento Civil.
EL EMBARGO INMOBILIARIO
DEFINICIONES
El embargo inmobiliario puede ser definido como el procedimiento en virtud del cual el o los acreedores
indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor, previamente enajenados a su favor por medio de
hipotecas o contratos similares.
Asimismo, puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el acreedor pone en manos de la
justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de
venta del o de los inmuebles embargados.
BIENES EMBARGABLES INMOBILIARIAMENTE
Según las disposiciones del artículo 2118 del Código Civil, pueden ser objeto de embargo inmobiliario todos
los bienes "susceptibles de hipoteca". En los términos del artículo 2204 del mismo Código Civil, pueden
embargarse los bienes inmuebles y sus accesorios reputados inmuebles, y el usufructo que recae sobre bienes
inmuebles. Consideradas conjuntamente, ambas disposiciones permiten el embargo tanto sobre los inmuebles
por naturaleza (tal como los describe el Art. 518 del C. C., y que son los predios urbanos y rurales, las
edificaciones y los árboles) como sobre los inmuebles por destino (descritos por el Art. 520 del C. C.,
compuestos por aquellos bienes unidos al suelo o puestos para el beneficio de una explotación rural, tales
como los frutos pendientes de sus ramas; y aún los animales).
EL DEUDOR EN EL EMBARGO INMOBILIARIO
Aunque el acreedor no está obligado a probarlo, el deudor debe ser el propietario del inmueble a embargar. Si
el deudor no es el propietario, podría tener lugar la demanda en distracción, vía mediante la cual el tercero
afectado reclama la propiedad del inmueble y, por tanto, la invalidez del procedimiento.
Otras categorías de deudores, tales como los menores, los menores emancipados, los interdictos y las mujeres
casadas, imponen consideraciones diferenciadas.
Cuando el deudor sea incapaz, por ejemplo, el procedimiento se incoa contra su representante legal. Si es
contra menores emancipados, se ejecuta contra el deudor y su curador, y en el caso de un incapaz provisto de
consultor judicial, el procedimiento se dirige conjuntamente contra ambos. En el caso de la mujer casada, el
embargo de los inmuebles pertenecientes a la comunidad se dirigirá contra el marido, aunque la mujer esté
obligada a la deuda, de acuerdo a las prescripciones del artículo 2208 del Código Civil. De la misma manera,
cuando se trata de inmuebles propios de la mujer casada bajo régimen de la comunidad de bienes, el embargo
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se ejecuta contra ambos esposos.
Si el marido es menor, o si se niega a litigar en unión a su esposa, ella puede ser autorizada por la justicia para
llevar el procedimiento. Si ambos esposos son menores, o sólo la mujer lo es, puede designarse curador a la
mujer contra quien se perseguirá el embargo.
PLAZOS LEGALES Y ESQUEMA PROCEDIMENTAL DEL EMBARGO INMOBILIARIO
ORDINARIO
• Mandamiento de Pago: plazo de 30 días concedido al deudor, para hacer efectivo el pago de su deuda.
(Art.674 C. Proc. C.)
• Levantamiento del Acta de embargo: cumplidos los 30 días del plazo anterior, dando plazo de 15 días.
• Denuncia de embargo: cumplidos los 15 días, dando plazo para la inscripción o transcripción del
embargo. (Art.677 C. Proc. C.)
• Transcripción o inscripción del acta de embargo y de la denuncia: cumplidos los 15 días a partir de la
denuncia. (Art.678 C. Proc. C.)
• Depósito del pliego: 20 días a partir de la fecha de transcripción o inscripción del acta de embargo y
de la denuncia. (Art. 690 C. Proc. C.)
• Notificación del depósito del pliego: 8 días a partir del depósito. (Art. 691 C. Proc. C.)
• Audiencia de lectura del pliego: entre 20 y 30 días a partir del depósito del mismo en la secretaría del
tribunal. (Art.691 C. Proc. C.)
• Audiencia de adjudicación: entre 30 y 40 días a partir de la audiencia de lectura del pliego. (Art.695
C. Proc. C.)
• Publicación: 20 días antes de la adjudicación, por lo menos. (Art.696 C.Proc.C.)
• Puja ulterior: (si ha lugar): 8 días a partir de la decisión de adjudicación. (Art.708 C. Proc. C.)
TIEMPO REQUERIDO PARA EL DESARROLLO Y EJECUCION DE ESTE EMBARGO:
120 días (si no surgen incidentes)
ETAPAS Y PROCEDIMIENTO PARA EJECUTAR EL EMBARGO INMOBILIARIO
EL PODER ESPECIAL
El poder especial es el acto en virtud del cual una persona otorga a otra facultad suficiente y necesaria para
obrar en su nombre y por su cuenta. Por extensión, se denomina poder al documento o instrumento donde
consta esa autorización o representación.
El alguacil que comunicará el mandamiento de pago tendente a embargo inmobiliario debe estar provisto de
este poder especial, en los términos del artículo 556 del Código de Procedimiento Civil. Esta disposición legal
aparece derogada en el artículo 120 de la Ley 834 de 1978 pero, las exigentes formalidades de este
procedimiento aconsejan proveer de poder al alguacil, pues la doctrina no ha mostrado unanimidad en el
sentido de si el artículo 556 del Código de Procedimiento Civil fue completa o parcialmente abolido por la ley
834−78, ni la Suprema Corte de Justicia se ha pronunciado al respecto. En consecuencia, la prudencia y la ley
indican la necesidad de facultar al alguacil actuante en la remisión del mandamiento de pago mediante poder
especial, aunque la Suprema Corte de Justicia no haya exigido el poder como prerrequisito del embargo, sino
la justificación de que el mismo existía "antes de iniciar los procedimientos".
Este poder especial suele denominarse "procuración" o "acto de procuración".
EL MANDAMIENTO DE PAGO
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Según los términos del artículo 2217 del Código Civil, el procedimiento de embargo inmobiliario debe ser
precedido por un mandamiento de pago, un acto de alguacil regulado por el Art. 673 del C. Proc. C. en virtud
del cual se requiere al deudor el cumplimiento de su obligación, advirtiéndole que, de no obtemperar, se
procederá al embargo de sus bienes inmuebles.
Plazos y Menciones que debe contener el mandamiento de pago.− El mandamiento de pago tendente a
embargo inmobiliario debe efectuarse con una intimación a pagar en el plazo de 30 días, y debe contener las
menciones comunes a los actos de alguacil, más la mención expresa de que a falta de pago se procederá al
embargo de los inmuebles, la copia del título en cuya virtud se procede al embargo y elección de domicilio en
la ciudad donde se debe conocer el embargo.
Dicho mandamiento deberá notificarse al deudor hipotecario, al fiador solidario y/o al adquiriente del
inmueble hipotecado.
Vigencia del mandamiento de pago.− Las prescripciones legales disponen la nulidad del mandamiento de
pago, si después de noventa (90) días no se procede a embargar.
En este caso, el acreedor está obligado a reiterar el mandamiento de pago y a reiniciar por su falta todo el
procedimiento de acuerdo a la decisión de nuestra Suprema Corte de Justicia contenida en el B.J.910, p.1375,
de 1986.
La Intimación al Tercero Detentador.− Puede resultar que el inmueble se encuentre ocupado por un tercero y,
en este caso, es necesario notificarle al mismo una intimación a pagar la deuda por la que se embargó o
abandonar el inmueble, en el mismo plazo de treinta días.
En este caso se trata de la "intimación al tercero detentador", regulada por los artículos 2166 al 2179 del
Código Civil. La misma debe contener varias enunciaciones, entre las que se destacan el monto a pagar, la
designación del inmueble y la intimación a pagar o abandonar el inmueble, teniendo como finalidad la de
poner al detentador en mora de pagar, así como la inmovilización los frutos del inmueble.
Concepto de Tercero Detentador en el Contexto Jurídico.− El tercero detentador es la parte que, sin estar
obligada personalmente a la deuda, tiene en su poder inmuebles sobre los cuales el persiguiente posee derecho
de persecución, y puede afirmarse que son terceros detentadores las siguientes personas:
• El adquiriente a título oneroso;
• El donatario;
• El heredero aceptante a beneficio de inventario;
• El fiador real, quien se compromete con sus inmuebles a garantizar la deuda de otro.
Posibilidad de que el tercero detentador adquiera el inmueble embargado.− Una alternativa que puede
presentarse cuando el embargo llega a este nivel, es que el tercero detentador decida obtener la posesión del
inmueble. Le basta pagar el precio a los acreedores, en el orden de sus acreencias, y para ello debe transcribir
el título en el Registro del Conservador de Hipotecas, y comunicar a los persiguientes un extracto de su título
indicando la naturaleza, situación, avalúo, precio y designación del inmueble, así como el vendedor o donante,
en los términos del Art. 2183 del Código Civil. Asimismo, un extracto de la transcripción del acto de venta y
un estado que indique la fecha de las hipotecas e inscripciones, nombre de los acreedores y el importe de sus
acreencias.
EL ACTA DE EMBARGO
Es un acto de alguacil levantado en el lugar donde radican los bienes a embargar, y al igual que el
mandamiento de pago está sujeto a determinadas precisiones.
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El persiguiente acude por ministerio de alguacil a levantar el "acta de embargo", transcurridos no menos de 30
ni más de 90 días después de la notificación del mandamiento y la intimación a pagar o abandonar, si hubo
lugar a ella.
Menciones que debe contener el acta de embargo:
• Copia del título ejecutorio, usualmente en cabeza del acto, aunque se ha argumentado que lo obligatorio es
incluir el título en el acto, no importando la posición.
• Debe enunciar que el alguacil se ha trasladado al mismo sitio donde radican él o los inmuebles a embargar,
y la descripción exacta de los mismos: mención de la provincia, el distrito o la común; la calle, el número y,
si no tiene número, cuando menos dos de los linderos. Si son inmuebles rurales, debe mencionarse
expresamente la designación de las edificaciones, el contenido de cada parcela o subdivisión; nombre del
arrendatario o colono, provincia, distrito judicial o común donde radica el inmueble, etc.
• El acta debe contener indicación precisa del tribunal que conocerá del embargo, la constitución de abogado
que indica expresamente la localización de su estudio profesional, y si es o no definitivo, debiendo
radicarse tal estudio en la jurisdicción del tribunal que conocerá del embargo. El persiguiente elegirá
domicilio en dicho estudio.
• Si el inmueble es registrado, se indicará el número del certificado de título, así como la designación
catastral y el distrito judicial.
• Antes de notificar el acta de embargo, el alguacil debe proveerse de un Poder Especial, denominado
procuración. Esta es otra diferencia fundamental del embargo inmobiliario con otros embargos.
LA DENUNCIA DEL EMBARGO
Levantada el acta de embargo, se procede a denunciarla al embargado. Es decir, a notificar al deudor que,
efectivamente, la amenaza de embargo contenida en el mandamiento de pago se ha materializado. Esta
denuncia se efectúa en virtud del Art. 677 del C. P. C., que prevé un plazo de quince (15) días después del
levantamiento del acta de embargo.
La denuncia vale como emplazamiento: el deudor constituirá abogado, el persiguiente se convertirá en
demandante.
Este acto de denunciar el embargo se hace necesario porque el acta de embargo se realiza sin conocimiento
del embargado, y se trata, en esencia, de un acto de alguacil, el cual debe notificarse a la persona del
embargado o a su domicilio conteniendo en cabeza del mismo copia del Acta de Embargo, o del acta y el
mandamiento de pago, si se han hecho en un mismo acto.
Efectos de la Denuncia sobre el Deudor.− El deudor queda colocado en mora de constituir abogado,
resultando plenamente abierta la fase judicial del embargo inmobiliario y cuyo enrolamiento de oficio se
realiza con el depósito del pliego de condiciones.
TRANSCRIPCION E INSCRIPCION DEL EMBARGO
El inmueble puede ser registrado o no−registrado. En el primer caso, se habla de inscribir el embargo; en el
segundo, de transcribirlo.
Para inmuebles registrados, se efectúa la inscripción del embargo por ante el Registrador de Títulos. Para
inmuebles no−registrados, se procede a la transcripción por ante la Conservaduría de Hipotecas.
Se debe comunicar al dueño del o de los inmuebles que se van a embargar tales o cuales bienes de su
propiedad. A esto es a lo que se denomina "denunciar" el embargo, consistente en una copia del acta de
embargo levantada por el alguacil, indicando la falta de pago del deudor.
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Procedimiento por ante el Registrador de Títulos.− Si los inmuebles tienen categoría de "registrados", el
siguiente paso debe ser recurrir por ante el Registrador de Títulos, llevando el original del título y el original
del acta de denuncia, más las copias del acta de embargo y de la denuncia de embargo, que el Registrador
conservará. A este funcionario se le solicitará la inscripción en el "libro registro", y anotará en el pie de sus
actas que se inscribió en tales fechas, en tal folio y libro, y lo devuelve al portador. El plazo de transcripción
de las actas de embargo es de quince (15) días a partir de la fecha de la denuncia del art. 676, variando el
plazo en el sentido de la distancia, de acuerdo a las prescripciones del art. 678 del C.P.C. Esta formalidad
tiene la intención de hacer constar el embargo realizado, porque no pueden hacerse varios embargos sobre un
mismo inmueble.
Procedimiento por ante la Conservaduría de Hipotecas.− En la Conservaduría de Hipotecas, o en el
Registro de Títulos, se solicita al funcionario respectivo la expedición de una Certificación donde se haga
constar quiénes son los acreedores inscritos con relación al inmueble embargado.
Si existieran varias hipotecas sobre el inmueble embargado, entonces se gradúan en el mismo sentido de cómo
se concedieron: hipoteca en primer rango (para la fecha más antigua en que se acordó la misma), hipoteca en
segundo rango (la subsiguiente), y así sucesivamente. En caso de no existir ninguna hipoteca sobre el
inmueble, se expide una Certificación haciendo constar ese hecho.
Reglas Comunes a la Inscripción y Transcripción del embargo.− El Registrador de Títulos y el
Conservador de Hipotecas actúan similarmente en la ejecución de sus funciones, uno con motivo de los
embargos sobre inmuebles registrados y otro sobre inmuebles no registrados.
Ambos funcionarios tienen la obligación de realizar la inscripción o transcripción indicando fecha, hora, día,
mes y año del embargo. Además, deben negarse a la transcripción o inscripción de un embargo presentado
sobre un inmueble ya embargado, y enunciar su negativa al margen del acta de embargo, haciendo constar la
fecha del embargo anterior y de la transcripción o inscripción ya realizada, así como las generales del
persiguiente y del embargado.
Efectos de la Inscripción o Transcripción del Embargo.− Se encuentran previstos por el C. Proc. C., que
los enumera como sigue a continuación:
• Restricción de los derechos de uso, goce y administración del deudor sobre el inmueble.
• Inmovilización de los frutos naturales y civiles del inmueble.
• Inajenabilidad del inmueble embargado.
• Atribución de la dirección de las persecuciones al acreedor cuyo embargo fue inscrito o transcrito.
• Conversión de los acreedores quirografarios en terceros.
EL PLIEGO DE CONDICIONES
Es un documento en el cual se consigna: quién es el embargante y quién es el embargado, cuándo se realizó el
acto de embargo, cuándo se hizo la denuncia del acto, en virtud de qué titulo se realizó el embargo, la
mención de la inscripción o de la transcripción y la designación de los inmuebles o del inmueble embargado
así como las condiciones que regirán la adjudicación, conteniendo:
• La enunciación del título que ampara el embargo,
• Designación de los inmuebles embargados,
• Las condiciones de la venta,
• Inscripciones que hubieren sobre los inmuebles embargados o mención de que no existen inscripciones..."
Tribunal Competente.− La competencia en razón de la materia lo es la del tribunal de primera instancia, en
sus atribuciones civiles. En razón del territorio corresponde al tribunal del lugar de ubicación del inmueble.
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Estas disposiciones sobre la competencia del derecho común solamente aplican para los pueblos del interior
que estén sus tribunales divididos en cámaras civiles y comerciales.
Una vez determinada la competencia, el pliego se deposita en la Secretaría del Tribunal competente.
A diferencia de los anteriores actos procedimentales, el Pliego de Condiciones no se redacta en la forma
común de los actos de alguacil, sino que se trata del escrito redactado por el Abogado del Persiguiente donde
se estipulan las condiciones bajo las cuales se regirá la venta del inmueble embargado.
Plazos y Depósito del Pliego.− Este documento se deposita en la Secretaría del Tribunal que tiene que ver
con el embargo, veinte (20) días después de la transcripción o inscripción. Allí se recibe y se firma por el
secretario, anotando la fecha en que tendrá lugar la audiencia para su lectura.
Dicha audiencia se fija entre los veinte (20) y los treinta (30) días que siguen al depósito del pliego.
NOTIFICACIÓN DEL PLIEGO DE CONDICIONES AL EMBARGADO
Como el embargado ignora todavía estos pasos del persiguiente, lo obligatorio es remitirle otro acto de
alguacil conteniendo la fijación de audiencia.
Reparos al Pliego de Cargas, Cláusulas y Condiciones.− El pliego puede ser objeto de reparos y
observaciones por parte de los acreedores y del embargado, que se opongan a una o varias cláusulas del
mismo.
Estos reparos −que no pueden referirse al precio del inmueble ofrecido por el persiguiente− deben presentarse
por escrito, cuando menos diez días antes del día fijado para la lectura de dicho pliego de cargas, cláusulas y
condiciones.
Este escrito es comunicado por el oponente que lo realiza a las demás partes intervinientes en el
procedimiento de embargo, con intimación a comparecer en un plazo no menor de dos días, a la audiencia que
celebre al efecto el tribunal apoderado.
Este conocerá y fallará el asunto a más tardar el día designado para la lectura del pliego de condiciones, y la
sentencia pronunciada no será susceptible de ningún recurso.
El vendedor no pagado del inmueble embargado, que sea acreedor inscrito, debe demandar la resolución de la
venta por él consentida y notificarla en la Secretaría del tribunal que conoce del procedimiento de embargo
antes de que se produzca la adjudicación, pues perdería definitivamente el derecho de hacerla pronunciar
respecto del adjudicatario, siempre que previamente le haya intimado a tal efecto mediante acto notificado en
el domicilio elegido por él en el acto de venta, o en su domicilio real. A partir de la notificación del vendedor
no pagado no se podrá ya cancelar el embargo sin el consentimiento de los acreedores inscritos, o en virtud de
sentencia.
LA ADJUDICACIÓN
La adjudicación es un acto mediante el cual se declara propietario del inmueble embargado, a quien satisfizo
las condiciones expuestas en el pliego de cargas, cláusulas y condiciones preparado por el persiguiente.
La adjudicación constituye, por tanto, la culminación del procedimiento.
La audiencia de adjudicación es decidida por el Juez apoderado, quien, ya resueltos los incidentes presentados
por el embargo −si es que se han presentado− fija una "audiencia de adjudicación", a más tardar cuarenta (40)
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días después de la lectura del pliego de cargas, cláusulas y condiciones (art. 695 del C.P.C.), a partir de cuya
lectura no pueden interponerse incidentes a menos que no sea sobre la sentencia de adjudicación.
PUBLICIDAD DE LA ADJUDICACIÓN Y FIJACIÓN DE EDICTO.−
Antes de la celebración de la audiencia de adjudicación a que aludimos, el persiguiente prepara un edicto
conteniendo las siguientes menciones:
• Fecha del embargo
• Generales del embargado y el persiguiente
• Designación del inmueble tal como se hubiere insertado en el acta de embargo
• Precio ofrecido por el persiguiente para la adjudicación
• Hora, día e indicación del tribunal en que tendrá efecto la adjudicación
• Mención de la garantía que se haya estipulado para ser licitador
• Designación del título ejecutorio, precio de la primera puja, así como la fecha en la que se celebrará la
adjudicación.
Este edicto debe ser publicado en un periódico de circulación nacional y es necesario que un alguacil redacte y
levante un proceso verbal de fijación del edicto, que lo hará en la puerta principal de la sala de audiencias del
tribunal que va a conocer la adjudicación.
Esta es una diferencia con el embargo ejecutorio, pues aquí el edicto se fija en las puertas del Juzgado de Paz,
en la puerta del mercado donde va a tener lugar la venta, en la puerta del ayuntamiento y en el domicilio del
deudor.
En los términos del art. 697 del C.P.C., la parte que tenga interés en que se dé mayor publicidad a la venta lo
expresará así al tribunal y éste decidirá si es necesario hacerlo así.
LA AUDIENCIA
El persiguiente deposita en el tribunal el estado de costas y honorarios, emplazamiento para la audiencia, acto
de fijación de edictos, ejemplar del edicto y, rara vez, el duplicado del Acreedor Hipotecario.
Hay aspectos importantes que debemos tener en cuenta sobre esta audiencia, a saber:
• La comparecencia se realiza por ministerio de abogado, a pena de nulidad.
• Esta audiencia es pública (artículo 705 del Código de Procedimiento Civil)
• Se requiere cumplir estrictamente con las condiciones establecidas en el pliego de cargas, cláusulas y
condiciones preparado al efecto (o, cuando menos, pagar el 10% del valor acordado en cheque certificado o
efectivo).
Impedimentos en la Adjudicación.− No podrán hacerse posturas los miembros del tribunal, ni el embargado
ni su cónyuge; ni hacerse adjudicatario personalmente al abogado del persiguiente. El artículo 1596 del
Código Civil establece la imposibilidad de hacerse adjudicatarios a los tutores, mandatarios encargados de
vender, administradores de municipios ni a los venduteros públicos; así como la imposibilidad de que resulten
adjudicatarios los magistrados en funciones de Ministerio Público, Secretarios de Tribunales o Juzgados,
Abogados, Alguaciles, Defensores oficiosos y Notarios de la jurisdicción litigiosa, a pena de nulidad.
La Audiencia de Adjudicación. Situaciones posibles:
• Que ninguna de las partes comparezca, circunstancia que tiene lugar cuando se ha producido negociación
entre las partes y el tribunal procede, en consecuencia, a cancelar el rol.
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• Que solo el persiguiente comparezca. En este caso, el persiguiente hace valer sus pretensiones.
• Puede suceder que comparezcan otros subastadores. Como las restantes partes en el procedimiento, el
subastador comparecerá por ministerio de abogado, cumpliendo con el depósito en Secretaría de la garantía
exigida en el Pliego de condiciones, si es que se ha estipulado alguna. En caso de que no se haya estipulado
ninguna garantía, es posible que surja un subastador en el momento mismo de la audiencia, siempre que
cumpla con los requisitos legales. En este caso, si se desarrolla normalmente, resultará adjudicatario el
último subastador y mayor postor.
• Es posible, también, que el embargado comparezca y solicite un aplazamiento, sobreseimiento, plazo de
gracia o plantee uno de los incidentes del embargo. La mayoría de estos pedimentos constituyen tácticas
dilatorias.
Plazos en la Audiencia de Adjudicación.− La audiencia de adjudicación podrá aplazarse por quince días
(15) a partir de la publicación, siempre que existan causas graves justificadas, según el Art. 702 del C. P. C.
El artículo 1244 del Código Civil otorga a los jueces un poder discrecional para sobreseer la ejecución y
otorgar plazos moderados. Cuando se trata de garantía inmobiliaria, sin embargo, el poder discrecional del
magistrado se ve contenido, pues no puede aplazar por más de seis meses la adjudicación, y sólo en el caso de
que los deudores paguen los intereses vencidos y no se haya inscrito el embargo, pues en este caso ningún
plazo podrá ser acordado. Este plazo puede ser solicitado por el persiguiente, por el embargado y por los
acreedores inscritos el día de la audiencia, y se acogerá o denegará mediante sentencia que no tiene que ser
motivada, notificada ni registrada y la cual no será susceptible de ningún recurso, excepto cuando el
aplazamiento es obligatorio.
En caso de ser acordado el plazo, la misma decisión fijará la nueva fecha de la audiencia, indicando las veces
que deberá publicarse nuevamente el edicto, el cual no deberá contener todas las menciones del primero sino
referirse a que se hará conforme a la anterior, y deberá hacerse por lo menos ocho días antes de la
adjudicación y publicarse en el mismo periódico, de acuerdo a lo establecido por el artículo 697 del Código de
Procedimiento Civil.
Las Costas.− Las costas causadas con motivo del procedimiento de embargo deben ser aprobadas por el Juez
actuante, siendo incluidas en el precio del inmueble. Este precio se anuncia al iniciarse la subasta.
LA SUBASTA
Es el procedimiento de compra−venta seguido para adjudicar la propiedad de o los inmuebles a favor del
mayor postor y último subastador o a favor del persiguiente, si no se han presentado subastadores.
Deberes de los Subastadores.− Los subastadores están obligados a depositar por Secretaría, antes de iniciarse
la subasta, la garantía requerida por el pliego de condiciones, siempre que se hubiesen estipulado, según el
Art. 705 del C.P.C.
Quien hubiere hecho la última postura estará obligado a declarar quién es el adjudicatario, entregando el poder
de que está investido para efectuar la puja a su nombre, a menos que quien efectúe la puja por intermedio de
abogado se encuentre en la sala, caso en el que confirmará de viva voz y se ratificará la puja efectuada. Si no
está presente, deberá presentarse posteriormente a la Secretaría del tribunal a realizar esa ratificación.
Personas que Pueden Subastar.− Conforme a lo dispuesto por el art. 1123 del Código Civil, podrán subastar
todas aquellas personas que estén en capacidad de contratar y en consecuencia puedan ser declarados
adjudicatarios.
Personas que No Pueden Subastar.− De acuerdo a las prescripciones del Art. 711 del C.P.C., no pueden
subastar las siguientes personas:
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• Los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo;
• El abogado del persiguiente no podrá ser personalmente adjudicatario ni hacer puja ulterior.
• El embargado, salvo cuando lo haga a título de tercero detentador o heredero beneficiario.
Desarrollo de la Subasta.− La subasta se desarrolla con la presentación de los subastadores, quienes hacen
sus ofrecimientos partiendo del precio de la primera puja, si ésta existe. La "primera puja" es la cantidad
exigida por el persiguiente, incluyendo las costas del procedimiento previamente evaluadas por el Juez. Las
"pujas", u ofrecimientos de los subastadores, se realizan por intermedio de abogado apoderado. La
adjudicación se realiza si transcurridos dos minutos de la última puja, no se produjeren nuevos ofrecimientos.
El Abogado del Adjudicatario.− El Abogado del Adjudicatario participa en la subasta provisto de poder
especial, y debe presentar al tribunal dicho poder o proporcionar el nombre de dicho adjudicatario, si es el
caso de que el Abogado Postulante en la Subasta no participe en ella a título personal.
El abogado que participe en la subasta conociendo la insolvencia de su cliente para cumplir con los requisitos
exigidos por el pliego de condiciones, o si se prueba que él no estaba en condiciones de satisfacer esos
mismos requisitos, corre el riesgo de que la Suprema Corte de Justicia le condene a la suspensión del
exequátur por un lapso de uno a cinco años, sin perjuicio de cualquier otra acción seguida por el persiguiente
del embargo.
La Sentencia De Adjudicación.− La sentencia de adjudicación es la constancia de la transmisión judicial del
derecho de propiedad, del deudor al persiguiente, como resultado del proceso de embargo inmobiliario.
La sentencia de adjudicación es administrativa, no susceptible de los recursos habituales. De hecho, en los
términos del art. 712 del Código de Procedimiento Civil "la sentencia de adjudicación será la copia del pliego
de condiciones redactado en la forma establecida por el art. 690, y ordenará al embargado abandonar la
posesión de los bienes tan pronto como se le notificare la sentencia, la cual será ejecutoria contra toda persona
que estuviere ocupando a cualquier título que fuere los bienes adjudicados".
Notificación De La Sentencia De Adjudicación.− El art.712 dispone que la sentencia de adjudicación es
ejecutoria contra todo el que ocupe, a cualquier título, el inmueble adjudicado. Por tanto, el adjudicatario
notifica al embargado y al ocupante del inmueble, en el caso de que el embargado no lo esté ocupando
personalmente, que debe abandonar el inmueble. De no abandonarlo, basta recurrir a la fuerza pública, por
ministerio de alguacil para ser desalojado.
Efectos De La Adjudicación.− En primer lugar, la propiedad pasa del embargado al adjudicatario. Esta
traslación del derecho de propiedad lo opera la sentencia de adjudicación, lo cual resulta evidente: es la
sentencia la que le declara dueño del inmueble.
Sin embargo, el adjudicatario está obligado a transcribir esa sentencia pues, si tal requisito no se cumple, es
posible alegar nulidad del embargo, en los términos del Art. 715 del Código de Procedimiento Civil. Además,
la transcripción de la sentencia extingue el derecho hipotecario de probables persiguientes, y, si no es
transcrita, puede incurrirse en falsa subasta.
En segundo lugar, al ser dueño del inmueble −aunque el tercero detentador o el embargado lo ocupen− puede,
a su vez, sufrir la acción de otros reclamantes, en el sentido que otros acreedores reclamen derechos reales
sobre el inmueble.
En tercer lugar, el adjudicatario recibe los mismos derechos poseídos por el propietario original: no adquiere
ningún derecho si el embargado no era propietario; si el inmueble estaba gravado de alguna forma, continúa
estándolo. Lo único que se ha operado es la transmisión del derecho de propiedad, exactamente en los mismos
términos y con las mismas condiciones disfrutadas por el propietario embargado.
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No obstante, a esta regla, el Art. 717 del Código de Procedimiento Civil dispone que la sentencia de
adjudicación extingue todas las hipotecas: a los acreedores no queda otro recurso que la participación en el
precio de la adjudicación. Esta extinción hipotecaria se opera a partir de la inscripción o transcripción de la
sentencia de adjudicación.
Custodia del Bien Embargado.− La custodia del bien embargado. Puede definirse como la pérdida de
administración del bien por parte del deudor.
Custodio, o guardián −como ya hemos hecho referencia− puede ser el mismo deudor que modifica así el título
de su posesión, pero a instancia del acreedor embargante o de otro interviniente puede constituirse un tercero
en custodia. La custodia por parte del deudor debe considerarse la expresión de un deber inherente a su
posición de deudor embargado: por consiguiente, aun cuando no sea expresamente nombrado, está sujeto a las
respectivas obligaciones.
PUJA ULTERIOR
Cuando el precio alcanzado en la subasta resulta insatisfactorio para los acreedores, es posible revender el
inmueble y constituir así el procedimiento denominado "puja ulterior".
Es un procedimiento regulado por el artículo 708 del Código de Procedimiento Civil, que faculta a cualquier
persona para que en el término de los ocho días que siguen a la fecha de la adjudicación ofrezca, por
intermedio de abogado, una nueva puja, sobre cuyo precio se procederá a realizar la nueva subasta.
Formalidades de La Puja Ulterior.− La puja ulterior sólo es posible si el nuevo precio excede en un 20% al
precio ofrecido en la subasta, y debe intentarse dentro de los ocho días subsiguientes a la adjudicación. Es
necesario que quien realiza la puja ulterior deposite en la Secretaría del tribunal que conoció del embargo, la
suma ofrecida por el inmueble. Resulta entonces necesario notificar al adjudicatario original y a los acreedores
inscritos, así como al embargado, y esa notificación se conoce como denuncia de la puja ulterior.
El Auto del Juez.− El juez fijará audiencia a través de un auto, que el Secretario del tribunal hará publicar en
un periódico de circulación nacional, fijando audiencia para la nueva adjudicación. El plazo para rendir el auto
es de tres días, pasados los cuales se realizará la nueva adjudicación. En la audiencia se trata de subastar
nuevamente el inmueble ya adjudicado y afectado por la puja ulterior, y si no concurre ningún subastador, o
aún si concurre, el inmueble se adjudicará a quien ofrezca la puja última y superior.
Efectos de la Adjudicación en la Puja Ulterior.− Esta adjudicación tiene los mismos efectos que la
adjudicación anterior, aunque se favorece al adquiriente en puja ulterior porque ya no serán admitidos nuevos
ofrecimientos sobre el inmueble. Dentro de estos efectos de la adjudicación, que hemos expuesto
precedentemente, se encuentra el traslado del derecho de propiedad del embargado al adjudicatario de la puja
ulterior. Recordemos que el embargado no deja de ser propietario sino hasta la adjudicación definitiva.
CONCLUSIÓN
El objetivo de esta investigación sobre el embrago inmobiliario, no es mas que observar los pasos de su
condición a seguir, esta vía de ejecución podríamos calificarla como forzosa, tiene una principal misión y es
comprometer de manera obligatoria lo que aun no se le ha pagado, es decir comprometerse a pagar lo debido
de manera forzosa. Acudiendo a lo que en el derecho se llama Procedimientos ejecutorios. Esto quiere decir
proceder a embargar los bienes de su deudor.
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