Comentarios sobre la Ley del suelo - Colegio Oficial de Arquitectos

La nueva Ley de Suelo y su
incidencia en el urbanismo local
Pere-Joan Torrent i Ribert
- Asesor de la AASAP del
Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña
-
Abogado de los Iltres. Colegios de Abogados de
Alcalá de Henares y Tarragona
-
Ex-Jefe de los Servicios Jurídicos de la
Diputación de Tarragona
Madrid, 23 de abril de 2007
La nueva Ley de Suelo y su incidencia en el
urbanismo local
1. Objetivos de la Ley
1.1.
Facilitar el acceso a una vivienda asequible.
1.2.
Abaratar el coste de las expropiaciones.
1.3.
Hacer más transparente la gestión local del urbanismo.
1.4.
Procurar un desarrollo urbanístico sostenible.
1.5.
Homogeneizar los derechos y deberes de los españoles en materia
urbanística.
2. Aspectos urbanísticos de la Ley
2.1.
Son de dudosa constitucionalidad, por falta de competencia
estatal en materia urbanística.
Entre estos artículos de dudosa constitucionalidad, los expertos enumeran
los siguientes:
Artículos:
6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15.4, 15.5, 16.1.b), 23, 24,
25, 31, 32, 33.
En este sentido se han pronunciado expertos en urbanismo próximos a
los partidos nacionalistas.
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Comentario personal:
Todo el mundo reconoce (porque así lo ha dicho el Tribunal
Constitucional) que el Estado no tiene competencias en urbanismo.
Alguien ha dicho: “Por desgracia el Estado no tiene competencias...” Pero
ahora aparecen las competencias transversales del Estado que
aplicadas sobre el urbanismo desvirtúan la Sentencia del Tribunal
Constitucional:
-
2.2.
igualdad de todos los españoles en derechos y deberes
medio ambiente
régimen local
estatuto de la propiedad
procedimiento administrativo
responsabilidad patrimonial
expropiación forzosa
Normativa destinada al legislador autonómico.
Normalmente se concede un año para que las Comunidades Autónomas
adapten su legislación urbanística a esta Ley estatal.
Por ello los preceptos urbanísticos de la Ley no son aplicables por los
Entes Locales ni por los agentes urbanísticos.
2.3.
Declaraciones de derechos y deberes y principios del
urbanismo moderno.
Muchos artículos son filosofía urbanística, ambiental, declaraciones de
derechos y obligaciones… que precisan leyes de aplicación y desarrollo, o
adaptación de planeamientos.
Así tenemos los artículos 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9.
2.4.
Aspectos concretos destacables.
2.4.1.- Se regula el agente urbanizador privado (art. 6.a)
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2.4.2.- Reserva para vivienda de protección pública:
•
un mínimo del 30% (artículo 10) (Derecho transitorio: DT 1ª)
2.4.3.- Cesión de aprovechamiento medio a la Administración:
•
•
•
libres de cargas de urbanización.
entre un 5% y un 15%
excepcionalmente menos o más hasta el 20% (artículo 16)
2.4.4.- Patrimonio Público de suelo (art. 33-34)
2.4.5.- Publicidad de los beneficiados por las modificaciones puntuales
del planeamiento (DA 9,3)
3. Regulación notarial y registral.
3.1.
Formación de fincas (art. 17).
3.2.
Transmisión de fincas (art. 18).
3.3.
Declaración de obra nueva (art. 19).
3.3.1.- En construcción
3.3.2.- Obra terminada
4. Regulación del derecho de superficie (art. 35-36)
•
•
Materia de derecho civil
Cataluña tiene una Ley
inconstitucionalidad).
propia
al
respecto
(nueva
posible
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5. Situaciones básicas del suelo.
5.1.
Suelo rural.
5.1.1.- Concepto (art. 12.2)
5.1.2.- Utilización (art. 13)
5.2.
Suelo urbanizado.
5.2.1.- Concepto (art. 12.3)
5.2.2.- Transformación urbanística (art. 14)
5.2.3.- Desarrollo urbano sostenible (art. 15)
5.3.
Efectos y ámbito de esta clasificación. Importancia de la nueva
valoración del suelo rural.
5.4.
Adaptación de esta clasificación a la tradicional urbanística.
5.5.
Falta de controles sobre la futura valoración del suelo rural
expropiado para ser urbanizado.
5.6.
Aparición de la lotería: (beneficio-castigo)
•
•
5.7.
•
•
•
urbanizable por los particulares.
urbanizable por expropiación.
Probable fuente de litigiosidad contra el planeamiento por:
injusticia distributiva
falta de igualdad
posible arbitrariedad
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Situaciones básicas del suelo (artículo 12)
el suelo preservado de su transformación
mediante la urbanización (equiparable al no
urbanizable)
SUELO RURAL
el suelo previsto para pasar a suelo
urbanizado
(equiparable
al
suelo
urbanizable)
• delimitado
• no delimitado
SUELO URBANIZADO:
el integrado de forma legal y efectiva en la
red de dotaciones y servicios propios de
los núcleos de población (según determina la
legislación urbanística).
Suelo urbano no consolidado (pendiente de
cesiones)
equiparable a
Suelo urbano
consolidado
no solar aún
(falta algún servicio)
solar
NOTA: Las equiparaciones no figuran en el Proyecto de Ley; son personales.
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6. Valoraciones.
6.1.
Ámbito de aplicación (art. 20.1)
6.2.
Momento de la valoración (art. 20.2)
6.3.
Criterios generales (art. 21)
Comentario: Parece ser que según la Ley, las edificaciones construidas sin
licencia y no legalizadas posteriormente, no tendrán ningún valor en el
momento de una posible expropiación.
Esto, una vez haya prescrito la posibilidad de que la Administración restaure
la legalidad urbanística infringida, parece que atenta al principio
constitucional de la seguridad jurídica. Opinamos que la jurisprudencia
interpretará que una vez prescrita la infracción, se habrá producido una
especie de legalización, y la edificación habrá pasado al patrimonio del
propietario del suelo.
Si la Administración no utiliza su derecho a derribar un edificio, en el plazo
de 4 ó 6 años después de finalizadas las obras (según establezca la
respectiva legislación autonómica), parece que no puede posteriormente
actuar como si la edificación no existiera.
6.4.
Valoración del suelo rural (artículos 21 y 22)
6.4.1.- Valor de los terrenos
•
•
•
Capitalización de la renta anual o potencial (la que sea
superior)
Tipo de capitalización: lo fijará la Ley de Presupuestos del
Estado. En caso contrario, será el rendimiento de la deuda
pública del Estado en mercados secundarios a 3 años,
publicado por el Banco de España (DA 7ª)
El valor obtenido podrá ser corregido al alza hasta el doble en
función de factores objetivos de localización.
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6.4.2.- Valor de las edificaciones e instalaciones
Método de coste reposición, según su estado de conservación y
antigüedad.
Deben ajustarse a la legalidad (art. 21.3) (si se hicieron de
conformidad al planeamiento o se legalizaron posteriormente)
En caso contrario, parece que no deben valorarse.
•
•
6.4.3.- Plantaciones, sembrados y arrendamientos rústicos
Con arreglo a los criterios de las Leyes de expropiación forzosa y
arrendamientos rústicos.
•
6.5.
Valoración del suelo urbanizado
6.5.1.- Suelo urbanizado no edificado.
•
•
•
sin edificaciones
con edificación ilegal (???)
o con edificación en ruina física
a) se considera el uso y edificabilidad según planeamiento.
Si no los tiene, se le atribuye la edificabilidad media y uso
mayoritario en el ámbito especial homogéneo.
b) Se aplica el valor de repercusión, por el método residual
estático.
c) Se descuenta el valor de los deberes y cargas pendientes
(cesiones pendientes y urbanización incompleta).
6.5.2.- Suelo urbanizado edificado o en curso.
El valor de tasación será el mayor de estos: (?)
a) Valor del suelo+edificación por el método de comparación.
b) Valor del suelo por el método residual estático, sin valorar la
edificación.
6.5.3.- Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación de
urbanización.
Se aplica el método residual, pero los usos y edificabilidad son
los de la situación de origen.
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6.6.
Derecho transitorio
(Disposición transitoria tercera)
6.6.1.- Las reglas de valoración de esta Ley son aplicables a todos los
expedientes que se inicien a partir de su entrada en vigor.
6.6.2.- El suelo urbanizable delimitado actual se valorará
conforme a la Ley 6/1998, de 13 de abril, siempre que no
hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento,
o si han vencido sea por causa imputable a la Administración
o a terceros.
Si no existen plazos ni en el planeamiento ni en la legislación
autonómica, se aplicará el plazo de 3 años desde la entrada
en vigor de esta Ley.
6.6.3.- Mientras no se desarrolle reglamentariamente esta Ley,
se aplicará
•
•
Artículo 137.3 del Reglamento de Gestión urbanística.
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
7. Valoraciones.
7.1.
Indemnización por la pérdida de la facultad de participar en
actuaciones de nueva urbanización (art. 24.1)
7.1.1.- Requisitos
7.1.2.- Valoración del daño (art.24.2)
7.2.
Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de
urbanización o de edificación.
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8. Expropiación forzosa.
8.1.
Régimen general (art. 28)
8.2.
Supuestos de reversión (art. 29)
8.3.
Supuestos de retasación (art. 30)
8.4.
Venta y sustitución forzosa (art. 31-32)
9. Responsabilidad patrimonial.
9.1.
Derivada de planeamiento.
(art. 30, a/ b/)
•
•
9.2.
Derivada de la concesión de licencias.
(art. 30, c/ d/)
•
•
•
•
9.3.
alteración de las condiciones urbanísticas por modificación del
planeamiento antes de transcurrir los plazos previstos.
vinculaciones o limitaciones singulares, no susceptibles de
distribución equitativa.
modificación o extinción de las licencias por el cambio de
planeamiento.
anulación de las licencias concedidas.
demora injustificada en la concesión.
denegación improcedente.
Valoración de los daños.
Normas generales
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10. Modificación de la Ley reguladora de las Bases del Régimen
Local.
10.1. Nuevas competencias del Pleno (DA 1ª).
10.1.1.- Aprobación de los convenios urbanísticos (no delegable)
10.1.2.- Permuta de bienes inmuebles (delegable) No afecta a las
Diputaciones, suponemos que por un olvido del legislador.
10.2. Publicidad de los instrumentos de ordenación urbanística (DA 1ª,
2)
10.3. Declaración de bienes e intereses de los miembros de las
Corporaciones Locales y su personal directivo (DA 1ª, 3 y 5)
10.4. Limitaciones para los miembros de las Corporaciones Locales,
durante los 2 años siguientes a la finalización de su mandato (DA
1ª, 4)
10.5. Incompatibilidades del personal directivo de los entes locales (DA
1ª, 5)
11. Disposiciones adicionales.
11.1. Modificación de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio
de las Administraciones Públicas.
11.2. Modificación del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa, de
16-12-1954.
11.3. Suelos forestales incendiados.
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12. Disposiciones transitorias.
12.1. Vivienda protegida (DT 1ª).
12.2. Actuaciones de dotación (DT 2ª).
12.3. Valoraciones (DT 3ª)
12.4. Sostenibilidad (DT 4ª).
13. Disposición derogatoria.
14. Disposiciones finales.
14.1. Carácter básico de la Ley
14.2. Delegación para dictar un Texto Refundido con el RDL 1/1992
14.3. Desarrollo reglamentario
14.4. Entrada en vigor
15. Opiniones sobre la Ley.
15.1. Opinión altamente positiva:
Catedrático Dr. Luciano Parejo Alfonso
15.2. Opinión altamente negativa:
Catedrático Dr. Tomás Ramón Fernández
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15.3. Opinión personal:
15.3.1.-
Punto fuerte: valoración del suelo urbanizable como
suelo rural.
15.3.2.-
Punto débil: inexistencia de controles para evitar el
encarecimiento de este suelo rural al pasar a urbano.
Por ejemplo, la Junta de compensación expropia a los
propietarios no adheridos a precio agrícola (a lo sumo
multiplicado por 2) y el suelo expropiado puede
revalorizarse por 10 ó por 20, en beneficio de los
mayoritarios.
15.3.3.- Otro punto débil: aparece la lotería-castigo de la
expropiación. Por ejemplo: 2 polígonos urbanizables
uso
residencial; 1 se gestiona por expropiación para
VPP, y otro por
reparcelación-compensación para
vivienda libre. La diferencia de
su valor puede ser abismal, aunque el polígono de vivienda libre deba
destinar el 30% a VPP.
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