Empresa Municipal de Viviendas de Alcobendas . PROMOCIONES PUBLICAS La promoción de viviendas sociales gestionadas por la Administración Local nace en Alcobendas poco después de celebrarse las primeras elecciones municipales democráticas de 1979. Desde aquel momento y hasta ahora se han gestionado directamente por el Ayuntamiento mil doscientas viviendas de promoción publica y otras dos mil seiscientas a través de un consorcio participado por el Ayuntamiento y el Gobierno Regional, por otra parte, en la actualidad la empresa municipal de la vivienda promueve doscientas setenta y siete viviendas en régimen de alquiler y otras ciento sesenta en régimen de venta, estando en marcha una operación urbanística para la promoción, desde la Empresa Municipal de la Vivienda, de 2.700 viviendas protegidas. A través de los distintos planes, unos de alquiler y otros de venta se ha intentado cubrir una demanda dirigida, fundamentalmente, en dos direcciones: 1º) Acabar con las bolsas de infravivienda, no muy abundantes en nuestra ciudad (ese objetivo parece estar cumplido satisfactoriamente). 2º) Evitar la expulsión de los jóvenes nacidos en nuestra ciudad que, una vez han alcanzado la edad de emanciparse, ven imposible el acceso de una vivienda en el mercado libre. Resulta paradógico, pero la realidad demuestra que una gestión brillante en cuanto a las transformaciones sociales y físicas de nuestra ciudad, por parte del Ayuntamiento, ha sido aprovechada por terceros para hacer imposible que segmentos muy amplios de nuestra sociedad puedan tener acceso a una vivienda en la misma ciudad donde han crecido y se han educado. 1 Empresa Municipal de Viviendas de Alcobendas . Así es, los niveles de calidad conseguidos tanto urbanísticos como de planeamiento, ornamentales y de servicios de todo tipo (deportivos, culturales, etc.), ha conseguido cambiar una tendencia histórica que consistía en que muchos madrileños se veían abocados a vivir en Alcobendas por problemas de accesibilidad a una vivienda en su lugar de origen, ahora esa tendencia ha variado, y son muchos los ciudadanos de Madrid capital, los que eligen vivir en nuestra ciudad, ya que en ella encuentran una calidad de vida muy superior a la de la gran urbe. Este hecho, sin embargo, ha elevado los precios a unos niveles muy por encima de la media, por otra parte, la proyección de nuestra ciudad, no solo como consecuencia de su calidad medio ambiental y de servicios, también debido a su situación geográfica, ha dado como consecuencia, que muchas empresas punteras se hayan instalado en nuestros parques empresariales, demandando viviendas de todo tipo; las clases dirigentes encuentran acomodo a precios prohibitivos en las zonas residenciales de nuestro municipio, como La Moraleja, El Soto, El Encinar o el Arroyo de la Vega, sin embargo, los trabajadores de niveles de renta más bajas, tienen que cubrir grandes distancias diariamente para desplazarse desde su lugar de residencia al trabajo, debido a la escasez de una oferta de viviendas que se ajuste a sus posibilidades. Además, vivimos en estos momentos un hecho histórico en cuanto al volumen de demanda de vivienda desde uno de los segmentos más vulnerables de nuestros ciudadanos. Alcobendas comenzó su crecimiento al igual que otras muchas ciudades del entorno de Madrid capital a principios de los años 70; con el fenómeno de la inmigración, formado fundamentalmente por personas venidas de otras Comunidades, Extremadura, Andalucía, Galicia, etc., que, buscaban un puesto de trabajo en los distintos Polígonos Industriales, y otros colectivos que eran expulsados de Madrid al carecer de los suficientes medios para poder adquirir una vivienda. Este hecho ha dado como consecuencia que, en estos momentos, el segmento de la juventud sea afortunadamente muy abundante en nuestra ciudad, sin embargo, si bien es 2 Empresa Municipal de Viviendas de Alcobendas . cierto que los jóvenes en Alcobendas encuentran atendidas sus demandas en cuanto a educación, deporte, ocio, etc., se ven amenazados a tener que irse del municipio por carecer de los medios económicos suficientes para satisfacer una derecho constitucional tan importante en la vida de una persona. Y no podemos hacer una reflexión seria y rigurosa de este problema sin hacer referencia a un fenómeno nuevo y conflictivo que se esta viviendo en toda la Unión Europea, y que en España todavía no ha alcanzado los niveles que todo hace augurar, me estoy refiriendo a la llegada de ciudadanos de otras culturas y lenguas; así es, la hambruna y la desesperación ha obligado y obliga a miles de hombres y mujeres a entrar de una manera o de otra en nuestro país, con la idea de que aquí al menos podrán considerarse personas. Parece razonable pensar que para conseguir la integración de los que se queden, y para evitar brotes de delincuencia en torno a estas personas, será necesario que además de un puesto de trabajo, de los que ya no queremos los ciudadanos Españoles, puedan optar a una plaza escolar para sus hijos y a una vivienda, esto probablemente evitara que los niveles ahora bajos de racismo y xenofobia aumenten considerablemente. LA INTERVENCION PUBLICA Con estos datos, parece razonable pensar que la realidad política en nuestro país demuestra claramente que se tiende progresivamente a reducir la presencia del Estado en la promoción de viviendas, dejando este importante elemento social en manos del mercado, frente a las 66.000 viviendas protegidas que se hicieron en 1995, ahora nos anuncian en el Plan de Ministerio de Fomento una inversión para financiar poco más de 45.000 en este primer año, y la misma cantidad en los tres próximos, por lo que se deduce que continuaremos igual ya que las promovidas en 2001 no han superado la cifra de 42.000 viviendas protegidas frente a 520.000 de renta libre. 3 Empresa Municipal de Viviendas de Alcobendas . Las cifras están ahí, en los últimos seis años la vivienda en España ha subido un 55% de media, y también en esta etapa, desde 1996, hasta ahora, de promoverse cuatro viviendas públicas de cada diez, ahora se promueve una de cada cuarenta; por otra parte adquirir una vivienda en el mercado libre supone el 50% de la renta familiar. Como consecuencia de todo ello se ha generado un fuerte endeudamiento de las clases medias, que pueden acceder a una vivienda en el mercado libre, existiendo una nula o escasa oferta de vivienda social, dejando fuera a jóvenes, inmigrantes y todas las capas bajas de la sociedad, incluyendo a nuestros mayores. El mercado de la vivienda libre tiende permanentemente a realizar los ajustes más por la vía de regular las cantidades de oferta en alquiler o venta, que por la vía de modificar los precios a la baja; aún incluso, teniendo en cuenta un elemento favorable, como es el precio actual del dinero. La pregunta que nos tenemos que hacer a la vista de esta realidad es la siguiente: ¿Qué papel juega la vivienda en nuestra sociedad? ¿es un negocio o es un factor de bienestar, además, de un distribuidor de la riqueza? ¿Habría que buscar un equilibrio entre los aspectos sociales y económicos que contiene la vivienda? La respuesta es claramente afirmativa, la promoción y construcción de vivienda es un motor esencial en el crecimiento económico, pero también juega un papel fundamental como elemento de satisfacción de una necesidad humana tan vital como es el alojamiento, y desde una perspectiva social, ayuda considerablemente a la cohesión y emancipación de la persona. 4 Empresa Municipal de Viviendas de Alcobendas . Se trata entonces de equilibrar los legítimos intereses de todo el entramado inmobiliario, con los derechos constitucionales de los ciudadanos, y ahí, el Estado no puede estar ajeno, ni mirar para otro lado, nos estamos refiriendo a toda la organización administrativa, esto es, el Gobierno Central, las Comunidades Autónomas, y también a los Ayuntamientos; cada uno de ellas con la cuota de responsabilidad que les corresponde, dejar que sea el mercado quién oriente la política de la vivienda es o una irresponsabilidad o una decisión claramente regresiva. La intervención pública en este sector como en tantos otros, debe conciliar los intereses empresariales y de los propietarios del suelo, con los ciudadanos, de tal manera que las clases más desfavorecidas y más vulnerables en una economía cada vez más abierta y competitiva tengan acceso a ese servicio vital. En Alcobendas, desde la Administración Local, hemos hecho un importante esfuerzo, y lo seguiremos haciendo, nuestras cifras y proyectos amparan esta afirmación, sin embargo, tenemos la percepción de que nuestra política de viviendas se queda corta, que toma visos de ser testimonial ante la presión de la demanda, baste un cifra actual, - En el año 2002 sacamos una promoción de 102 viviendas en venta, se recogieron 7.000 solicitudes, aproximadamente, 70 demandantes por vivienda, y todos ellos vecinos empadronados en nuestra ciudad. Unido a los problemas antes mencionados, no podemos obviar otros, que inciden o van a incidir en la política de la vivienda. VIVIENDA, PARO Y MOVILIDAD Además de los problemas apuntados anteriormente, la tasa de desempleo, los contratos de trabajo temporal, las amenazas de nuevas reformas laborales, son elementos que retraen a los ciudadanos a la hora de comprar una vivienda; por otra, el nuevo marco de la economía mundializada, exige a las empresas tener más flexibilidad y competitividad, 5 Empresa Municipal de Viviendas de Alcobendas . éste fenómeno, todavía incierto, define un nuevo contexto económico y laboral. Estos elementos tienen y tendrán todavía más repercusión en el futuro en el acceso a la vivienda. Así es, el paro hace que aumente el número de los que de ninguna manera pueden pagar una vivienda, en propiedad o en alquiler; la precarización del empleo, la inseguridad laboral y la incertidumbre acerca del futuro, suponen un factor de riesgo muy importante a la hora de comprar una vivienda, no solo para el consumidor, tenemos ejemplos en vecinos de nuestra Ciudad, que una vez adjudicada la vivienda, hecho nada sencillo, la entidad bancaria le ha negado la subrogación del crédito hipotecario, por carecer de una nomina o por no ofrecer garantías un puesto de trabajo inestable; por otra parte la movilidad geográfica que las empresas demandan cada vez en mayor medida, se encuentra muy mediatizada por el factor vivienda. LA EXPERIENCIA DE ALCOBENDAS En 1994 la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento, firmaron un acuerdo para crear suelo para la promoción de 3.300 viviendas de las que 2.600 serían protegidas, el sistema de actuación se haría a través de la expropiación a poder ser convenida, y para su gestión, se creo la figura del Consorcio Urbanístico. Han pasado 8 años desde que iniciamos aquel proceso, ahora ya residen en aquel polígono 5.500 vecinos, a fecha de hoy sólo quedan 3 promociones por terminar, por lo que podemos asegurar que la operación con toda la complejidad que ha tenido ha sido un éxito, no solamente por el numero elevado de viviendas protegidas que se han construido, además se han creado 68 Hectáreas de Ciudad de una calidad muy por encima de lo habitual, y las administraciones no solo no han invertido dinero, por el contrario, ha sido rentable económicamente, cediendo además suelo dotacional y lucrativo para la administración en porcentajes mucho mas elevados que lo que exige la Ley del Suelo. 6 Empresa Municipal de Viviendas de Alcobendas . Esta experiencia repetida en muchas ciudades del área metropolitana de Madrid, demuestra que desde la Administración se pueden acometer operaciones urbanísticas de gran calado social, que pocas veces pueden desarrollarse desde la iniciativa privada. Además, y para tranquilidad de la clase empresarial, tenemos que añadir que, lógicamente, todas las tareas relacionadas con la redacción de proyectos, direcciones facultativas, trabajos de urbanización y construcción de las 3.300 viviendas, queda en manos de la iniciativa privada. El Consorcio reduce su trabajo a la coordinación de todas las tareas organizativas y administrativas, cumple el papel de una Junta de Compensación, pero, sin duda, con una perspectiva social muy acusada. El hecho de trabajar sin ánimo de lucro, solamente se nos exige que no existan pérdidas, permite calidades en la urbanización muy por encima de la media, consiguiendo una total integración de vivienda protegida y vivienda libre en zonas no marginales, integradas perfectamente en el resto de la ciudad, y con todos los servicios que las leyes y la sociedad nos demanda. Con estas reflexiones básicas, entendemos que las líneas estratégicas a definir en el nuevo Plan de Vivienda para el periodo 2003-2007 deben contemplar los siguientes aspectos: - Terminación y entrega de viviendas iniciadas en la legislatura anterior. - Promoción de 5.925 viviendas con precios inferiores a 180.000 € distribuídas del siguiente modo: - 2.675 V.P.P. en Fuentelucha 3.250 V.P.P. en un nuevo Polígono Programa de Rehabilitación y Reestructuración del parque inmobiliario del municipio con el fin de dotarlo de adecuadas condiciones de habitabilidad, 7 Empresa Municipal de Viviendas de Alcobendas . accesibilidad y servicios. Programa con dedicación específica al patrimonio en régimen de alquiler municipal con la finalidad a medio plazo de cederlo parcialmente en venta a sus inquilinos. - Programa de mejora y acondicionamiento del espacio público de los barrios más consolidados a fin de adecuar su calidad a las necesidades actuales. - Programa de formación de un patrimonio público municipal del suelo que garantice futuras actuaciones municipales en materia de vivienda. 8