REG. Nº 405 Fº

REG. Nº
405
Fº
EXPTE. Nº 104810.- JUZG. 6 SEC. 2.En la ciudad de Mar el Plata, a los 1
días del mes de julio
del año dos mil tres, reunida la Excma. Cámara de Apelación en
lo Civil y Comercial, Sala Segunda, en acuerdo ordinario a los
efectos
de
dictar
COPROPIETARIOS
sentencia
EDIFICIO
LOS
en
los
ANDES
autos:
c/
"CONSORCIO
VENTURA
VICTOR
DE
s/
EJECUCION DE EXPENSAS", habiéndose practicado oportunamente el
sorteo prescripto por los artículos 168 de la Constitución de
la Provincia y 263 del Código de Procedimientos en lo Civil y
Comercial, resultó del mismo que la votación debía ser en el
siguiente orden: Dres. Rafael F. Oteriño y Raúl O. Dalmasso,
aceptada que fue la excusación efectuada por la Dra. Nélida
Zampini en mérito de la causal invocada (arts. 17 inc. 9 del
CPC).El Tribunal resolvió plantear y votar
las siguientes cuestiones:
C U E S T I O N E S
1a.
¿
Es
justa
la
sentencia
de
fs.
404?
2a. ¿ Qué pronunciamiento corresponde
dictar?
A LA PRIMERA CUESTION EL SR. JUEZ DR.
OTERIÑO DIJO:
I)
quo"
a
fs.
404
Dicta
disponiendo
resolución
que
el
el
Sr.
adquirente
Juez
en
"a
subasta
responde por la deuda de expensas en los términos del art. 17
de la ley 13512.
Dicho
pronunciamiento
es
impugnado
a
fs. 405 por el adquirente en subasta, quien se agravia del
auto
por entender que ha sido errónea la decisión adoptada
por el primer sentenciante.
Indica que la subasta operada en autos
data de pocos días después al acuerdo de la SCBA que establece
la obligación del comprador en subasta de soportar la deuda
por expensas.
Señala
ningún
momento
adquirente
deba
hace
alusión
soportar
la
que
el
expresa
potencial
edicto
publicado
a
el
que
deuda
en
potencial
por
expensas
insoluta.
Finalmente, considera que el decisorio
debe revocarse, por ser violatorio del derecho de propiedad y
de defensa de su representado.
II)
RESOLUCION
QUE
DISPONE
QUE
EL
ADQUIRENTE EN SUBASTA ASUMA LA DEUDA POR EXPENSAS COMUNES QUE
PESAN SOBRE EL INMUEBLE.
Analizando
el
escrito
traído
en
apelación, advierto que los agravios expresados se refieren a
una sola cuestión que podría resumirse en un interrogante:
¿Corresponde al comprador en subasta hacerse
cargo de las
expensas adeudadas por el inmueble?.
Es sabido que la transferencia de un
inmueble
realizada
en
subasta
pública
tiene
el
carácter
y
alcance de un acto de atribución de derechos autónomos en
favor del adquirente, con prescindencia de los derechos del
transmitente, puesto que aquél recibe el inmueble libre de
gravámenes, que se trasladan al precio de compra en virtud del
principio de subrogación real. El adquirente de un bien en
remate judicial tiene consolidado mediante la aprobación de la
subasta y el pago del precio, el derecho a obtener el dominio
libre de deudas. El artículo 590 del código de rito dispone
que la indisponibilidad de las sumas mientras el ejecutante no
esté
totalmente
anteriores
quedan
desinteresado,
es
transferidas
al
que
todas
precio
las
obtenido
deudas
en
la
subasta, y es por esto precisamente que el juez requiere los
informes sobre deudas por impuestos, tasas y contribuciones y
por expensas comunes, si el bien subastado es un inmueble
sujeto al régimen de propiedad horizontal (Cám.Civ. 2º, Sala
III, La Plata 95.465 RSI-81-1 I 17-4-2001).
De
comprador
en
subasta
lo
expuesto
judicial
tiene
se
desprende
derecho
a
que
el
recibir
la
propiedad libre de todo gravamen hasta el día de la toma de
posesión, más aún, teniendo en cuenta que en el edicto
por
medio del cual se publicitó el remate -glosado a fs. 273, 299
y 302- se había hecho constar que el bien
día
20
de
octubre
de
1999
[...]
"...subastará el
libre
de
gravámenes,
impuestos, tasas y contribuciones hasta fecha de entrega de la
posesión
del
inmueble...".
De
esta
manera,
no
puede
luego
sorprenderse a quien compra en el acto de subasta, ofreciendo
un precio determinado en la inteligencia de que no deberá
afrontar
las
deudas
preexistentes.
Por
ello,
adoptar
un
criterio contrario al aquí manifestado implicaría contradecir
las reglas de la buena fe negocial que
-en este aspecto-
también rige en los remates judiciales (arts. 1198 y concds.
del Código Civil).
Con
este
argumento
se
ha
resuelto:
Conforme el art. 17 de la ley 13.512 el crédito por expensas
comunes goza del privilegio contenido en el art. 3901 del Cód.
Civil, y si bien la remisión no ha sido de lo más adecuada, ya
que
el
artículo
se
encuentra
ubicado
dentro
del
capítulo
destinado a tratar el privilegio de los bienes muebles, lo que
llevó a un sector de la doctrina nacional a considerar que se
trataba de un error numérico
o un privilegio inoperante por
falta de asiento, lo cierto es que se comparte el criterio que
lo adecuado es interpretar que la ley de propiedad horizontal
ha creado un nuevo privilegio sobre inmuebles. Por lo tanto,
resulta ajustado a derecho trasladar las deudas por expensas
comunes
al
precio
obtenido
en
la
subasta
judicial
del
inmueble, permitiendo compatibilizar de esta manera el interés
del adquirente; y es que de contrariarse la postura asumida se
afectaría la circulación de bienes sometidos a la propiedad
horizontal, con sostenida merma de eventuales interesados en
su adquisición en pública subasta. Desde el punto de vista de
la equidad es bastante potable y coherente señalar que quien
adquiere en subasta lo hace libre de gravamen, con título
perfecto y por extensión, también libre de expensas; y si el
costo
del
inmueble
resulta
insuficiente
para
enfrentar
la
deuda por expensas, no es responsabilidad del adquirente, que
es un tercero de buena fe, que sólo puede manejarse con la
publicidad del remate, y circunstancias referentes al inmueble
que surgen del edicto. (Cám.Civ., Sala I, SI 77989 RSI-588-98
I 11-11-1998).
Por
los
fundamentos
vertidos
en
los
párrafos precedentes, considero que, en este caso particular,
no corresponde que el adquirente del inmueble subastado se
haga cargo de la deuda por expensas, en tanto del texto del
edicto se desprenden las condiciones en las que el remate se
realizaba, que, evidentemente, fueron tenidas en cuenta por el
comprador al momento de ofrecer el precio para adquirir el
bien
en
cuestión,
adelante...libre
de
toda
vez
gravámenes,
que
aquél
impuestos,
se
llevaba
tasas
y
contribuciones. Siendo así, no cabe ahora cargarlo con una
obligación que no fue consignada en la publicación edictal
(argto. esta Sala en causa nº 122720 RSD-143-03 del 20/3/2003
y ver fs. 303).
Además,
téngase
presente
que
el
decreto de venta fue dictado con anterioridad a que nuestro
Superior Tribunal provincial sentara el criterio de que pesa
sobre el adquirente en subasta la obligación de cargar con las
expensas
del
bien
rematado,
lo
que
demuestra
la
inaplicabilidad del criterio sentado en la causa "Banco Río de
la Plata c/ Alonso Raúl y otro s/ ejecución Hipotecaria" en
este caso particular (ver fs. 185 y ac. nº 65168 del 13/7/99).
Por los fundamentos expuestos se hace
lugar a los agravios planteados a fs. 405, revocándose el auto
de fs. 404.ASI LO VOTO.El Sr. Juez Dr. Raúl O. Dalmasso votó
en igual sentido y por los mismos fundamentos.A LA SEGUNDA CUESTION EL SR. JUEZ DR.
OTERIÑO DIJO:
Corresponde: I) Revocar la resolución
de
fs.
404
en
virtud
de
los
fundamentos
vertidos
precedentemente. II) Propongo que las costas de la Alzada se
impongan al apelado vencido (art. 68 del CPC) y diferir la
regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 de la
ley 8904).ASI LO VOTO.-
El Sr. Juez Dr. Raúl O. Dalmasso votó
en igual sentido y por los mismos fundamentos.En consecuencia, se dicta la siguiente
S E N T E N C I A
Por
los
fundamentos
expuestos
en
el
precedente acuerdo, se revoca la sentencia de fs. 404 por los
argumentos
vertidos
en
los
considerandos
precedentes.
Las
costas de la Alzada se imponen al apelado vencido (art. 68 del
CPC).
Se
difiere
oportunidad
personalmente
(art.
o
por
la
31
regulación
de
cédula
de
la
ley
(art.
135
honorarios
8904).inc.
12
RAUL O. DALMASSO
Secretario
su
Notifíquese
devuélvase.-
RAFAEL F. OTERIÑO
para
del
CPC).