PANORAMA DE LAS PRACTICAS EN GESTIÓN DEL SUELO LUCIANO PUGLIESE / 2013

PANORAMA DE LAS
PRACTICAS EN
GESTIÓN DEL SUELO
LUCIANO PUGLIESE / 2013
TRANSFORMACION
TERRITORIAL
+
MANEJO DE CONTENIDOS
ECONOMICOS DEL SUELO
+
BENEFICIOS PUBLICOS
1
LEY MERCANTE
LEY MERCANTE 5303 – 1952 - BUENOS AIRES
 Determina la emisión de un bono de endeudamiento
 Declara de utilidad pública y sujeto a expropiación
todo el suelo necesario
 Determina taxativamente los municipios y las
cantidades de unidades a construir
 Los desarrollos de vivienda deberán estar incluidos en
un plan urbano municipal. Si no lo tuviera la Provincia
colaborará en su ejecución
 Determina tipo de usos que tendrán los conjuntos
 Se declara sujeto a expropiación el mayor valor
originado por futuras mejoras por cambios en el uso
del suelo
1
LEY MERCANTE
Ciudad de San Fernando del Valle de Catamarca
Creación de Suelo Urbano en la zona sur
BALANCE DE SUPERFICIES
Situación de la tierra a expropiar
•
•
•
Superficie de uso y utilidad pública
Superficie utilizable
Superficie Total
198.960,00 m2
298.440,00 m2
497.400,00 m2
Resultado del reparcelamiento
•
•
•
•
•
Superficie estructura vial
Superficie utilizable
(Incluye EUUP no vial)
Superficie destinada a compensación
Superficie Total
105.825 m2
.355.287 m2
36.288 m2
497.400 m2
Superficie utilizable
Vivienda individual Planes IPV
80.852,00 m2
Vivienda ind. autoconstrucción
65.838,00 m2
Vivienda en propiedad horizontal 56.631,00 m2
Equipamiento urbano institucional 26.544,00 m2
Comercio y servicios
9.127,00 m2
Espacios verdes
34.745,00 m2
Total
355.287,00 m2
Curso de Capacitación en Planificación y Gestión
Urbano Territorial en municipios
2
NUEVA CIUDAD MALVINAS
Descripción - Resumen
Normativa Dictada
Palacio Municipal
Descripción – Viviendas Ejecutadas
3
SUELO / MORENO
REPUBLICA ARGENTINA
PRESIDENCIA DE LA NACION
SECRETARIA DE DESARROLLO SOCIAL
PROGRAMA DE FINANCIAMIENTO A MUNICIPIOS
(BIRF 3860-AR)
UNIDAD EJECUTORA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
MUNICIPALIDAD DE MORENO
MEJORAMIENTO DE LA CAPACIDAD DE GESTION
DE LA MUNICIPALIDAD DE MORENO
EN RELACION AL SUELO URBANO
1999
SUELO / MORENO
LOS OBJETIVOS
Dotar a la Municipalidad de Moreno de un conjunto de recursos y
capacidades que le permitan abordar la gestión de una política
integral de suelos
dirigida a
 Facilitar el acceso a la propiedad de la tierra para los sectores
de menores ingresos.
 Mejorar los ingresos municipales.
SUELO / MORENO
COMO ES MORENO
 Ubicado en la extrema periferia del Gran Buenos Aires,
conglomerado de 12 millones de personas
 400.000 habitantes
 Tasa de crecimiento:
Moreno
Resto conglomerado
60-70
68%
22%
70-80
55%
16%
80-91
40%
14%






23,2% de hogares con NBI, 56,3% por debajo de la LP (1997)
25% de jefes de hogar desocupados (1996)
33% de los hogares servidos con agua corriente (2000)
19% de los hogares servidos con cloacas (2000)
Tasa de escolaridad neta para el nivel medio: 54%
Relación personal municipal / población: 1/150 habitantes
(promedio GBA: 1/130)
SUELO / MORENO
EL PROBLEMA /1
Expansión explosiva de la oferta (1950-1980)
Entre 1947 y 1980 se aprobaron fraccionamientos que
generaron 118.000 lotes urbanos; en ese mismo período la
población de Moreno pasó de 15.100 a 194.400 habitantes
Falta de regulaciones
Las pocas leyes existentes fueron casi siempre burladas. Los
contratos comprador-vendedor consagraron una relación
desigual.
Falta de perfeccionamiento de la condición jurídica
Por la inestabilidad contractual y los altos costos notariales
Desestructuración del submercado de lotes populares (1980- )
La estafa y la ocupación ilegal provocan conflictos cada vez
más agudos.
CRECIMIENTO DE LA AGLOMERACION
SUELO / MORENO
SUELO / MORENO
EL PROBLEMA /2
Desestructuración del territorio
Urbanización en "islas" inconexas semiurbanizadas
Baja densidad de ocupación actual
Solo 50 hab/ha promedio. Ello constituye un obstáculo para
inversiones en infraestructura y prestación de servicios. Hay
40.000 lotes baldíos (sobre 136.000 en área urbana), de los
cuales 26.000 se presumen en estado de abandono.
Bajo nivel de cobrabilidad de tasas
La baja ocupación del territorio configuración espacial y la
situación de dominio proporcionan un techo estructural a la
cobrabilidad.
SUELO / MORENO
LOS COMPONENTES /2
1) Gestión Legal para incorporar tierra ociosa al mercado
PROPORCIONANDO:
 Organización de un sistema de ejecución judicial de deudas y
eventual subasta en relación con no menos de 4.000 lotes
baldíos que no registran contribuciones.
TRAS EL PROYECTO, Y CON LOS RECURSOS QUE ESTE
CONTRIBUYE A APORTAR
 Implementación de un programa de intervención de cinco
años, para el cual la meta a alcanzar es de 14.400 lotes baldíos
en similares condiciones.
 Oferta pública y privada de lotes que, entre otros objetivos,
cubra la demanda del 65% de los hogares con déficit crítico de
vivienda a lo largo de 8 años, e ingresos netos de 41,1
millones por ventas y mayor percepción de tasas
transcurridos 18 años.
SUELO / MORENO
LOS RESULTADOS / 2
2) Gestión legal para la incorporación de tierra ociosa al
mercado
 1696 lotes han sido cedidos por sus propietarios a través de
acuerdos extrajudiciales, en compensación por la deuda que
registran.
 580 lotes ya cuentan con decreto de subasta, o el mismo ha sido
solicitado.
 Los propietarios de 869 lotes han cancelado sus obligaciones por
tasas, a raíz de acuerdos extrajudiciales o judiciales
 Se han encontrado escollos graves para avanzar por la vía judicial
elegida en 600 de los casos.
Además,
 Existen acciones avanzadas por 1393 lotes adicionales
 621 lotes adicionales han sido ofrecidos formalmente en donación
por sus propietarios o poseedores, no habiéndose iniciado aun los
trámites notariales
Finalizó su etapa de ejecución en diciembre de 2000
SUELO / MORENO
TOTAL TODAS LAS CATEGORIAS
LINEAMIENTOS….PROGRAMA CONSOLIDACION DEL TEJIDO
URBANO
BASADO EN ESTUDIOS UGEIF, MINISTERIO DE
ECONOMIA 2005
AREA PARTICULARIZADA VALLE del NAPOSTA
4
AGENCIA URBANA
MARCELO LENZI, ARQ
Bahía
Blanca
MODELO TERRITORIAL
AREA PARTICULARIZADA VALLE del NAPOSTA
AREA PARTICULARIZADA VALLE del NAPOSTA
NORMATIVA PROPUESTA
Rp2
Rp1
Rp1
Sector 2
Noroeste
SURe
SURe
Sector 1Sureste
NORMATIVA ACTUAL
EUr
Sector 1
AE
UP
AE
AE
Noroeste
AE
Sector 2
Noroeste
SURe
Sector 1
UP
AE
Noroeste
Sector 1Sureste
Rp1
AE
RESERVA O PARQUE URBANO – 28 Ha. 98 a. 18 c.
REESTRUCTURACION URBANA – 25 Ha. 48 a. 97 c
ESTADO PARCELARIO ACTUAL
ESTADO PARCELARIO PROPUESTO
Av. Cabrera
1era. Fase
2
3
AREAS DE ESTUDIO PARTICULARIZADAS – Arroyo Napostá y Avenida Cabrera
Av. Cabrera
1
2
3
AREAS DE ESTUDIO PARTICULARIZADAS – Arroyo Napostá y Avenida Cabrera
Av. Cabrera
1
2
3
AREAS DE ESTUDIO PARTICULARIZADAS – Arroyo Napostá y Avenida Cabrera
ORDENANZA Nº 15505
Título: Area Particularizada Valle del Napostá (APBB1)
Expediente H.C.D.: 1352-2009
Expediente M.B.B.: 418-9897/2009 c/ 0/00-11726/2008
Fecha de Sanción: 19 de noviembre de 2009
Fecha de Promulgación: 11 de diciembre de 2009
Decreto de Promulgación Nª: 1598/2009
Derogada por la Ordenanza:
Modificada por la Ordenanza:
REESTRUCTURACION
Artículo 2º: Determínase, la línea de límite de la urbanización del
Área Particularizada Valle del Napostá según poligonal descripta en el plano que
integra el Anexo I, de la presente Ordenanza, y de modo congruente con la línea de
riesgo hídirico que surge de los estudios y evidencias obrantes.
Artículo 3º: Apruébase, con fundamento en el artículo 20º del DL 8912/77, el
plano de reestructuración urbana que figura como Anexo II, a cuyos efectos, se
declara por la presente, como de “englobamiento parcelario” con fines de
reconformación parcelaria y de usos, en los términos del artículo 91º del DL
8912/77, al sector delimitado por los ejes de Avenida Circunvalación, Sarmiento,
Ciudad de Cali, borde superior lado sureste del Arroyo Napostá.
APERTURA CALLE
Artículo 5º: Dispóngase en el marco de la declaración genérica de utilidad pública
del Artículo 3º de la Ley General de Expropiaciones Nº 5708, la expropiación parcial
de los inmuebles designados catastralmente como: Circunscripción: II, Sección B,
Manzana 137 – Fracción I – Parcelas 5, 6, 7, 8, 9, y 10, Fracción II – Pacelas 4, 12,
13, 11, 10, 9 y 8; Fracción III – Parcelas 7 a y 7 g; Manzana 149b, Manzana 149c;
Manzana 149 Ia – Parcelas 2 y 3; Manzana 149 Ib – Parcelas 1 y 4; Manzana 149
Ie – Parcelas 1, 3 y 4; Manzana 149 r y 149 s, Manzana 160 d; Manzana 160k –
Parcelas 2 y 3; Manzana 160 I; Manzana 160 q; Manzana 160 r; Manzana 160 x;
Ch. 171 – Fracción II – Parcelas 2 y 3; Chacra 171 – Fracción III – Parcelas 1 y 4;
Chacra 171 – Fracción VI – Parcelas 2 y 3; Chacra 182 y Chacra 185. El área total
del polígono calle es de 72.728,90 m2., con destino a apertura de la futura Avenida
del Valle del Napostá.
PROCEDIMIENTO REESTRUCTURACION
Artículo 9º: La reconformación parcelaria y de usos que se establece en el Artículo
3º, se regirá por los siguientes criterios:
a)
El conjunto de titulares de los inmuebles del sector sujeto a
reestructuración, según los artículos 3º y 5º, podrán acordar entre sí y en
una única operación integral, la cesión de la Avenida del Valle del Napostá,
la reconformación parcelaria y de usos y la cesión a favor de la
Municipalidad, del suelo en cota inferior a la línea de borde de urbanización,
que pasará a integrar el distrito UP5, como espacio verde libre público. Una
vez, resuelta de este modo la reestructuración, quedarán habilitados los
nuevos usos que propicia esta Ordenanza para los distritos CSE1 y CSE2.
PROCEDIMIENTO REESTRUCTURACION
b)
De no lograrse los acuerdos entre todas las partes, los usos previstos ene.
Artículo 9º, de la presente, para los distritos CSE1 y CSE2, podrán
habilitarse para un inmueble en particular, cuando su titular acredite la
inscripción a favor de la Municipalidad de Bahía Blanca, con carácter de
cesión por carga urbanística, de una superficie de suelo incluída en el distrito
UP5 al menos equivalente a la del inmueble de referencia. En la escritura
pública correspondiente, se correlacionarán el bien cedido en UP5 con el bien
que accede a los usos de la norma en CSE1 y CSE2.
PROCEDIMIENTO REESTRUCTURACION
c)
Asimismo, cuando se demostrara válidamente la imposibilidad efectiva, de
efectuar la cesión a que se hace referencia en el párrafo anterior, el titular
podrá depositar en la cuenta especial que se crea en virtud del artículo 10º,
de la presente, el monto en dinero equivalente al precio promedio de
mercado de un inmueble de igual superficie, ubicado en el distrito UP5,
subsector que se extiende entre Ciudad de Cali y Avenida de Circunvalación,
según la tasación de las parcelas que solicitará el Departamento Ejecutivo a
los Organismos o Instituciones autorizados. Los recursos serán afectados
exclusivamente, al oportuno pago de compensaciones para la
materialización del parque libre público en dicho subsector.
5
DISTRITO VECINAL NORESTE
6
Crear un nuevo
barrio de la ciudad
en forma
ordenada e
incorporar la
infraestructura
necesaria
DISTRITO VECINAL NORESTE
DISTRITO VECINAL NORESTE
Declaración de utilidad
pública sujeta a
expropiación de 150
hectáreas destinadas a
loteos económicos.
DISTRITO VECINAL NORESTE
Ordenanza de Fondo 079/06
Distrito Vecinal del Noreste será destinado al
cumplimiento de finalidades sociales, de acceso a la
tierra, vivienda y servicios urbanos de sectores excluidos
del mercado inmobiliario tradicional, priorizando la
adjudicación de las parcelas resultantes a cooperativas,
organizaciones sin fines de lucro o de caráter gremial.
DISTRITO VECINAL NORESTE
Se formaron 17 cooperativas y un consorcio de
viviendas
Se sumaron 3 entidades
sindicales y una comisión
vecinal
1.496 familias
ya compraron
su lote en el Distrito
HOY
7
ALMIRANTE BROWN (BS AS) –
URBANIZACION SOCIAL
7
ALMIRANTE BROWN (BS AS)
URBANIZACION SOCIAL
CLAVES PARA LA PRODUCCION DE ESPACIO
RESIDENCIAL SOCIAL
TIPO DE FINANCIAMIENTO AL COMPRADOR
Hay un sistema de crédito institucional?. Extender los créditos del Banco Provincia.
Evaluar préstamos Ciudad
Fondos de crédito social de Fuerza Solidaria
Venta a plazos por propietarios del suelo
ASIGNACION PRESUPUESTARIA
Para sostener todo el ciclo si no hay financiamiento institucional. Programa Lotes
con Servicios IVBA.
Sostener condiciones generales de infraestructura. Subsidios en planes de créditos
del sistema institucional. Banco Provincia con tasa subsidiada por IVBA
TIPO DE PLANEAMIENTO (INDICATIVO O DE UTILIDAD PUBLICA)
La declaración de utilidad pública puede hacerse por ordenanza y eventual
ratificarse por ley. La UP da una señal determinante tanto a beneficarios como
propietarios.
TRATAMIENTO IMPOSITIVO DEL SUELO
Se gravan o no las mejoras por redes de agua, cloaca y pavimento. Se mejora o no
la carga impositiva general y los desincentivos a la tenencia de suelo inactivo
LAS CLAVES
ESTRUCTURA EJECUTIVA DE GESTION
Ejecutividad en la obra física y credibilidad en los beneficiarios. Empresa
pública mixta. Administrador fiduciario. Concesionario. Agencia
CUOTA SOCIALMENTE AMORTIZABLE
Hogares según escala de ingreso total familiar
EPH
Total de aglomerados urbanos
Tercer trimestre de 2003 en adelante
4º 2010
Grupo
decílico
Mínimo
Máximo
Hogares en
Miles
Ingresos en
Miles de
Pesos
% de
población
% de la
suma de
ingresos
Media
1
2
1.100
771
10
599.126
1,8
777
2
1.100
1.700
772
10
1.095.379
3,3
1.420
3
1.700
2.180
771
10
1.506.157
4,5
1.953
4
2.182
2.800
771
10
1.904.846
5,7
2.470
5
2.800
3.350
771
10
2.335.499
7,0
3.028
6
3.350
4.040
772
10
2.884.407
8,6
3.739
7
4.045
5.000
771
10
3.520.217
10,5
4.565
8
5.000
6.400
771
10
4.353.211
13,0
5.649
9
6.400
8.500
771
10
5.692.247
17,0
7.384
10
8.500
84.200
772
10
9.613.954
28,7
12.458
2
84.200
7.712
99
33.505.043
100,0
4.345
55
1
7.767
100
Hogares con Ingresos
Hogares sin ingresos
Total
$800=
40%
del
ingreso
fliar.
ño y medio)
Loteo de interés social. Modelo económico.
PARAMETROS
DATOS GRALES
precio
venta/m2
18,4
sup
prom
lote
250
FINANCIAMIENTO
precio plazo tasa
venta meses anual
4600
9,9
6,0
2,3
1,7
2475
2,4
1,7
2,4
607
1,2
308
96
13
12
va
4.615
VIVIENDA
cuota cuota
terreno vivienda casa
75
125
7.691
equiv a
m2 de
viv
20,51
Loteo de interés social. Modelo económico.
PARAMETROS
PRECIOS GENERALES DE LA OPERACIÓN
PRECIOS EN U$S POR METRO CUADRADO
DATOS GRALES
POR M2
sup
prom
lote
250
FINANCIAMIENTO
POR
LOTE
PRECIO VENTA
18,4
4600
COSTOS URBANIZACION
COSTO GENERAL DIRECTO
COSTO FINANCIERO INVERSION (a lo largo de un año y medio)
UTILIDAD CONSTRUCCION
12,0
7,3
2,7
2,0
3011
COSTOS SUELO
COSTO SUELO BRUTO
COSTO DEL SUELO UTIL
2,4
1,7
2,4
607
COSTOS GESTION VENTA
10%
1,8
460
SALDO
PARTICIP MUNIC EN VALORIZACION
PARTICIP DEL PROPIETARIO EN VALORIZACION
4,2
2,1
2,1
522
plazo tasa
meses anual
96
12
12
va
4.615
V
cuota cuota
terreno vivienda ca
75
125
Sistema de producción de suelo urbanizado
TIPOS DE OPERACIÓN URBANISTICA SEGÚN ROL
DE LA MUNICIPALIDAD
1. PUBLICO – PUBLICO (La municipalidad compra suelo)
2. PUBLICO – SOCIAL (Emprendimiento cooperativo)
3. PUBLICO – PRIVADO / Propietario patrimonialista
4. PUBLICO – PRIVADO / Propietario desarrollista
5. PUBLICO – PRIVADO / Con planeamiento vinculante
8
CORDINEU ISLA 132
APART TIRA
9
INTERVENCIONES COSTERAS: POSADAS
AGRADIMIENTOS A:
NORBERTO IGLESIAS
JULIO VILLAMONTE
MARCELO LENZI