Demolicion de un inmueble - Costo computable

Dictamen 78/2006 (DAT) del 23/11/2006
GANANCIAS
DEDUCCIÓN DE GASTOS
Demolición de inmueble. Valor computable
COMENTARIO
No corresponde considerar como pérdida valor alguno atribuible a un edificio demolido,
ello por cuanto el mismo forma parte del costo del terreno. Si eventualmente existiese
algún valor residual, el mismo formaría parte del costo de la construcción del nuevo
edificio al igual que las erogaciones efectuadas con motivo de la demolición,
correspondiendo la amortización de acuerdo a la vida útil del nuevo edificio.
TEXTO DEL DICTAMEN
I. Las presentes actuaciones tienen su origen en la presentación efectuada en los
términos de la Resolución General N° 1.948 por la responsable del epígrafe, mediante la
cual inquiere conocer cual es el tratamiento impositivo que debe otorgarse al valor
atribuible a un edificio demolido y consecuentemente como se determina el mismo.
Al respecto, informa que "FX" S.A. tiene como única actividad la locación de
inmuebles, y con ese objeto en agosto del año 2004 adquirió un predio de tres mil
(3.000.-) metros cuadrados en el que se hallaba construido un edificio para vivienda
familiar individual.
Agrega que el precio de compra ascendió a la suma de $ 2.307.211,40.-, atribuyéndose según valuación fiscal- al terreno el 51,72% y al edificio el 48,28%.
Manifiesta además que dentro del ejercicio fiscal siguiente al de la adquisición, esto es
en el período 2005, se procedió a demoler totalmente el edificio y se comenzó la
construcción de uno nuevo, que también se destinaría a locación de vivienda familiar
individual.
Descripta la situación, expresa que le resulta innegable que la disminución patrimonial
causada por la destrucción de un activo -aunque sea voluntaria- es computable como un
gasto necesario para obtener (la ganancia) o, en su caso, mantener y conservar la fuente,
considerando como valor atribuible a lo destruido -según lo establecido por la ley en
cuanto al método de amortización- el que surja de aplicar el 48,28% sobre el precio total
de compra, computando como pérdida dicho valor.
II. En primer término, cabe señalar que conforme lo prevé el inciso a) del artículo 5º de
la Resolución General Nº 1.948 la consulta vinculante deberá "Formalizarse antes de
producirse el hecho imponible o con antelación a la fecha de vencimiento fijada para la
presentación de la declaración jurada del período en que tal hecho debe declararse y por
el que se efectúa la consulta".
Atento que la presentación efectuada se formalizó con posterioridad al vencimiento de
la declaración jurada del período por el que se consulta, esta área opina que no cabría
otorgar a la misma el carácter invocado.
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En ese sentido se pronunció la Dirección de Asesoría ... en la Act. N° .../06 (DI ALIR),
al efectuar el control de legalidad de una consulta efectuada por un contribuyente,
invocando el carácter de vinculante de la misma.
A raíz de lo expuesto, se estima procedente rechazar la consulta en esos términos, no
obstante lo cual, en mérito al principio de economía procesal, se responderá la misma en
los términos del artículo 12 del Decreto Nº 1.397/79, reglamentario de la Ley Nº 11.683
(t.o. en 1998 y sus modificaciones).
III. En primer lugar cabe aclarar que el tema en cuestión se abordará desde un punto de
vista teórico y en base a la información brindada por la presentante, sin pormenorizar
aspectos específicos para los cuales no se cuenta con los datos necesarios, -por ejemplo
valuación de mercado de un terreno de idéntica dimensión pero sin construcción alguna
y en la misma zona residencial-, siendo esto en última instancia una cuestión de hecho y
prueba.
Aclarado ello, corresponde a continuación referenciar la normativa relacionada con el
tema sometido a debate.
Al respecto, el inciso a) del artículo 59 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, al
establecer como determinar el costo de los bienes inmuebles que no tengan el carácter
de bienes de cambio, dispone que el costo computable para los inmuebles adquiridos es
el valor "...de adquisición -incluidos los gastos necesarios para efectuar la operaciónactualizado desde la fecha de compra hasta la fecha de enajenación".
Con respecto a los inmuebles construidos su inciso b) dispone que "El costo de
construcción se establecerá actualizando cada una de las inversiones, desde la fecha en
que se realizó la inversión hasta la fecha de finalización de la construcción", agregando
su segundo párrafo que "Al valor del terreno determinado de acuerdo al inciso a), se le
adicionará el costo de construcción actualizado desde la fecha de finalización de la
construcción hasta la fecha de enajenación".
Por su parte, el artículo 83 define que "En concepto de amortización de edificios y
demás construcciones sobre inmuebles afectados a actividades o inversiones que
originen resultados alcanzados por el impuesto, excepto bienes de cambio, se admitirá
deducir el 2% (dos por ciento) anual sobre el costo del edificio o construcción, o sobre
la parte del valor de adquisición atribuible a los mismos...".
Como puede apreciarse no surge de las normas transcriptas pauta alguna que permita
afirmar que una construcción adquirida juntamente con el terreno deba necesariamente
darse de baja -pérdida- en el ejercicio fiscal en que se produzca la demolición.
Por el contrario, como bien señala el Dr. Luis Omar Fernández, "Cuando se adquieran
inmuebles con construcciones sin valor y éstas deban ser demolidas, el costo neto de lo
demolido será sumado al costo del inmueble como valor de puesta en condiciones,
sujeto a que la demolición aumente el valor de dicho bien" ("Impuesto a las Ganancias",
Teoría-Técnica-Práctica, La Ley, año 2006, pág. 389).
En el caso en cuestión se observa que en la escritura de compra del inmueble se hace
referencia a que el mismo es adquirido con "... UNA FINCA ... ubicada en localidad de
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MARTINEZ, Partido de SAN ISIDRO, provincia de Buenos Aires...", correspondiendo
destacar que finca según el diccionario de la Real Academia Española significa
inmueble rústico o urbano.
Como se aprecia la escritura no da mayor detalle de la finca, razón por la cual se
interpreta -en teoría- que nos encontramos en presencia de una construcción con poco
valor, ello más allá de la valuación fiscal.
Ratificaría tal postura la inmediatez en que la firma con posterioridad a la compra
procedió a efectuar la demolición para la construcción de un edificio destinado a
locación.
En cuanto a los costos de demolición se puede estimar que dicha operación se encuentra
vinculada a aquellas que se realizan en etapas previas al inicio de la construcción -v.g.
movimiento de tierras, rellenos, nivelaciones, limpieza, compactación, etc.-,
correspondiendo que las erogaciones motivadas por la misma se sumen al costo de la
construcción del nuevo edificio.
Vale decir que, ese valor constituye un costo más, necesario para la puesta en
condiciones del terreno sobre el que se construirá el edificio que se pretende alquilar.
Aquí corresponde señalar que contablemente el "costo" de los bienes de uso representa
o involucra el sacrificio que demanda su producción o puesta en servicio.
En ese sentido prestigiosa doctrina ha manifestado que "La acumulación de costos debe
cesar cuando el bien se encuentre en condiciones de comenzar a prestar servicios."
(Enrique Fowler Newton, "Contabilidad Superior", 5ta. Edición, Tomo I, pág. 540).
Aclarando el mismo autor, respecto del costo de demolición en trato que "En el caso de
terrenos adquiridos con edificios a demoler, forman parte del costo los importes
erogados para la demolición y deben deducirse los ingresos netos obtenidos por la venta
de materiales pertenecientes al edificio (ya sea en el estado en el que se los recibió o
después de producida la demolición)".
En función de todo lo expuesto, este servicio asesor entiende que no corresponde
considerar como pérdida valor alguno atribuible a un edificio demolido, ello por cuanto
el mismo forma parte del costo del terreno.
No obstante ello y en el supuesto de eventualmente existir algún valor residual, el
mismo formaría parte del costo de la construcción del nuevo edificio al igual que las
erogaciones efectuadas con motivo de la demolición, correspondiendo la amortización
de acuerdo a la vida útil del nuevo edificio.
LILIANA INES BURGUEÑO Jefa Departamento Asesoría Técnica Tributaria
Conforme: 10/11/06 ALFREDO R. STERNBERG Director Dirección de Asesoría
Técnica Conforme: 23/11/06 JOSE NORBERTO DEGASPERI Subdirector
General Subdirección General Técnico Legal Impositiva
Fuente: Novedades Fiscales
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