D V Por el Sr. Alcalde del ...

DIPUTACIÓN DE VALLADOLID
Servicio de Asistencia
y Asesoramiento a Municipio
Por el Sr. Alcalde del Ayuntamiento de______________, se solicita de este Servicio,
informe jurídico sobre la posibilidad de que el Arquitecto Municipal (Arquitecto Superior), pueda
llevar a cabo la valoración de las fincas indicadas en la petición de informe, al objeto de determinar
el valor en venta de las mismas para establecer el precio mínimo del arrendamiento de estas fincas.
Aunque en la solicitud efectuada por el Ayuntamiento no se especifica la clasificación de estos
terrenos, de la propia petición de informe y en virtud de lo indicado por el Ayuntamiento de manera
verbal, se deduce que las fincas en cuestión son rústicas, aunque en ellas existen también naves,
cobertizo y vallados, tal y como indica expresamente el Ayuntamiento en su solicitud.
La legislación aplicable a este supuesto es el Real Decreto 1372/1986 de 13 de junio, por el
que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales (en adelante RBEL), la Ley de
Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, la Ley 12/1986, de 1 de abril, sobre regulación
de las atribuciones profesionales de los Arquitectos e Ingenieros Técnicos, el Real Decreto
Legislativo 2/2008 de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, el
Real Decreto 2512/1977 de 17 de junio, por el que se aprueban las tarifas de honorarios de los
Arquitectos en trabajos de su profesión (parcialmente derogado) y la Ley 7/1997 de 14 de abril, de
medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales.
En este sentido, el art. 92.2 del RBEL, establece que en el caso de arrendamientos o
cualquier otra forma de cesión de uso de bienes patrimoniales de las Entidades Locales, el usuario
habrá de satisfacer un canon no inferior al 6% del valor en venta de los bienes. Por ello, es
necesario contar con un informe técnico que acredite cuál es ese valor en venta de los bienes, para
obtener el precio mínimo del arrendamiento del bien. El problema radica en que la legislación
patrimonial no indica quién ha de ser el técnico competente para efectuar tal valoración.
Esta materia es sumamente compleja y poco clara, puesto que se trata de determinar si una
titulación es o no competente para efectuar una valoración, lo cual debería haber sido objeto de
regulación expresa, no obstante no existe normativa ni jurisprudencia que en materia de bienes
delimiten quiénes han de ser los técnicos que efectúen este tipo de valoraciones. No obstante lo
anterior, sí existen pronunciamientos en otras materias, encontrándonos con una normativa y
jurisprudencia poco clara y contradictoria.
En materia de expropiaciones forzosas, la cuestión está clara, puesto que la Ley de
Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, establece en su art. 32 que entre los vocales del
Jurado Provincial de Expropiación habrá un funcionario técnico que será “...un Ingeniero
Agrónomo si se trata de fincas rústicas...”,y “...un Arquitecto al servicio de la Hacienda cuando la
expropiación afecte a fincas urbanas...”. Así lo confirma también la jurisprudencia, entre otras en
la Sentencia del TSJ de Castilla y León 328/2008 de 20 de junio, al considerar incompetente a
Arquitecto para valorar suelo urbanizable no delimitado, puesto que hay que valorarlo como suelo
rústico, siendo el técnico competente un Ingeniero Agrónomo.
En materia tributaria, nos encontramos con jurisprudencia del TS dictada en supuestos de
impugnación de comprobaciones de valores del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos
jurídicos documentados, que mantiene que estas comprobaciones de valores deben ser efectuadas
por funcionario técnico con título adecuado a la naturaleza de los bienes transmitidos, y que
tratándose de terrenos rústicos, el título de Arquitecto no es idóneo para ello sino el de Ingeniero
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Agrónomo (STS de 10 de octubre de 1988 y de 7 de noviembre de 1988). En el mismo sentido, son
abundantes las sentencias dictadas por el TSJ de Castilla y León, en resolución de recursos contra
resoluciones del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Castilla y León sobre
comprobación de valores por el concepto de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas”, en el ámbito
del mencionado impuesto en las que establece que dada la condición de rústica de la finca
transmitida, hay que mantener la inidoneidad del perito de la Administración, Arquitecto Técnico
para efectuar esta valoración (entre otras, Sentencias del TSJ de Castilla y León 1181/2004,
306/2006).
Por lo que respecta a las competencias profesionales de los técnicos de grado medio, la
Ley 12/1986, de 1 de abril, sobre regulación de las atribuciones profesionales de los Arquitectos e
Ingenieros Técnicos, establece como criterio general para delimitar sus competencias, la formación
académica y la respectiva especialidad, de tal modo que será la naturaleza de los estudios realizados
para obtener la titulación, la que determine la capacidad técnica de los distintos profesionales.
Así, según el art. 2.1 corresponden a los Ingenieros técnicos, dentro de su respectiva
especialidad, entre otras, la realización de mediciones, cálculos, valoraciones, tasaciones,
peritaciones, estudios, informes, planos de labores y otros trabajos análogos, y según el art. 2.2 del
mismo texto legal, corresponden a los Arquitectos técnicos todas las atribuciones profesionales
descritas para los Ingenieros técnicos, en relación a su especialidad de ejecución de obras, con
sujeción a las prescripciones de la legislación del sector de la edificación. En este sentido, el art. 1.2
de esta Ley establece que se consideran como especialidad, cada una de las enumeradas en el
Decreto 148/1969, de 13 de febrero, por el que se regulan las denominaciones de los graduados en
Escuelas Técnicas y las especialidades a cursar en las Escuelas de Arquitectos e Ingeniería Técnica
(Decreto que se encuentra en vigor).
Examinando este Decreto, observamos que la materia propia de la Arquitectura técnica es la
ejecución de obras, la relativa a la organización, realización y control de obras de arquitectura y de
instalaciones auxiliares. En cambio, todas las especialidades de la Ingeniería técnica agrícola,
guardan relación con las explotaciones agrícolas.
Con carácter general, la jurisprudencia a la hora de atribuir competencias a los distintos
técnicos, ha ido reconociendo que determinadas competencias no pueden ser monopolio de una
titulación exclusiva, pero que en todo caso habrá que estar al plan formativo de cada titulación para
saber si tiene competencias o no en una determinada materia.
Por otro lado, el Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley del Suelo, ha modificado el sistema de valoración del suelo rural, y así
el art. 23 establece que el sistema de valoración será el de capitalización de la renta real o potencial,
y el modo de calcular esta renta potencial se efectúa atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o
explotación de los terrenos, valorándose con independencia aparte las edificaciones. Por ello, puede
afirmarse que este sistema de valoración del suelo rural exige unos conocimientos de los
rendimientos de las explotaciones agrícolas que exceden del plan formativo de la titulación propia
de Arquitectura
De todo lo expuesto, parece deducirse, aunque no venga taxativamente determinado en una
norma, que es más propio de la formación académica de los Ingenieros Agrónomos o de los
Ingenieros técnicos agrícolas, el realizar valoraciones en suelo rústico (con independencia de las
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construcciones existentes, cuya valoración sí se corresponde con el plan formativo de la
Arquitectura).
No obstante lo anterior, y como pusimos de manifiesto al principio de este informe, no
existe norma que atribuya de modo claro estas competencias a los Ingenieros Agrónomos o a los
Ingenieros técnicos agrícolas, existiendo además argumentos que avalan la tesis contraria y que
pasamos a exponer a continuación.
El TS admite una valoración efectuada por Arquitecto en suelo rústico en la STS de 14 de
febrero de 1995, en cuyo Fundamento Jurídico Segundo se establece que “Tampoco puede ser
considerado admisible el alegado descalificador de este dictamen pues cuando se razona diciendo
que un Arquitecto Superior no está cualificado profesionalmente para evaluar una finca rústica, se
está olvidando que se valora no solamente el terreno en su aspecto agrícola sino también el
entorno en que está situado y características circundantes, así como que es objeto de la pericia, las
construcciones que en la finca existían, como vivienda, pajar, garaje, cobertizo, nave gallinero,
etc...; esto es, la pericia objeto de dictamen no lo constituye el suelo- para el que también, por las
razones expuestas, sería profesional cualificado un Arquitecto-, sino, además, la serie de varias
construcciones que sobre él se levantaron y que en conjunto....”.
Por otro lado el Real Decreto 2512/1977 de 17 de junio, que regulaba las tarifas de
honorarios de los Arquitectos en trabajos de su profesión, (con valor normativo), establecía en su
art. 3.3.2, que la tarifa se aplicaría asimismo a “las tasaciones que se efectúen en el terreno
relativas a cosechas pendientes, arbolado, plantaciones de todo tipo y recursos naturales que
puedan existir en el subsuelo...”. Este Real Decreto fue derogado por la Ley 7/1997 de 14 de abril,
de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales, pero tal y como
establece su Disposición Derogatoria Única, quedaba derogado salvo en sus aspectos no
económicos, y en particular en lo establecido, entre otros puntos de las tarifas de Honorarios, en el
art. 3.3.2, con lo que sigue vigente este artículo, en el que parece reconocerse la competencia de los
arquitectos para efectuar este tipo de valoraciones.
En conclusión, de todo lo expuesto se deduce que la competencia para efectuar valoraciones
de suelo rústico es más propia de Ingenieros Agrónomos y de Ingenieros técnicos agrícolas, que de
los Arquitectos, dada su formación académica y especialidad (con independencia de la valoración
de las construcciones existentes en las que las competencia de los Arquitectos es clara), pero, no
existe una delimitación taxativa de estas competencias, tratándose de una materia compleja donde la
atribución de las mismas no es clara, y en la que existe jurisprudencia contradictoria y normativa
que aunque prácticamente derogada mantiene esta competencia de los Arquitectos vigente.
Se emite el presente informe sin perjuicio de otro de mejor criterio fundado en derecho.
En Valladolid, a 15 de junio de 2009
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