locación de cosas

Por Nicolás A. Benedetto
LOCACIÓN DE COSAS – LOCACIÓN INMOBILIARIA
I. CONCEPTO
Hay contrato de locación cuando una persona denominada Locador, se obliga a entregar el
uso y goce de una cosa durante un tiempo determinado a otra denominada Locatario contra el
pago de un precio cierto en dinero.
Cabe destacar, que nuestro Código Civil define a la locación en un precepto general, el art.
1493, que comprende la locación de cosas, de servicios y de obra: “Habrá locación, cuando dos
partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso y goce de una cosa, o a ejecutar una
obra, o a prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio
determinado en dinero”.
El Régimen del Código Civil se complementa con la Ley 23.091, que dispone normas de
orden público con finalidad protectoria para las locaciones inmobiliarias urbanas con destino a
vivienda y comercial.
II. ELEMENTOS ESENCIALES TIPIFICANTES
-
La cosa que se transfiere en uso y goce.
El precio en dinero que se paga por ello.
El plazo por el cual se puede usar y gozar de la cosa.
De ahí que la finalidad típica es la cesión del uso y goce sobre una cosa.
III. CARACTERES
1) Consensual: porque sus efectos se producen a partir del mero acuerdo de partes. Siempre tener
presente que sin perjuicio del carácter consensual del contrato, debe estarse a los establecido en
cada supuesto respecto de la forma.
2) Bilateral: porque origina prestaciones recíprocas para ambas partes contratantes.
3) Típico: porque se encuentra expresamente regulado por la ley.
4) Oneroso: porque a la ventaja de una de las partes deviene el sacrificio prestacional.
5) No formal como regla: El contrato de locación es No Formal como regla general, en tanto se
rige por el principio de libertad de formas. Sin embargo, es fundamental tener presente que
existen excepciones. En consecuencia DEBEN celebrarse por escrito:
- Las locaciones inmobiliarias urbanas, sus modificaciones y prórrogas (art. 1° Ley 23.091)
- Los arrendamientos y aparcerías rurales (Art. 40, Ley 13.246)
- Las locaciones de cosas muebles con destino al consumo (Art. 1, inc. a, Ley 24.240)
Respecto de las locaciones urbanas, el art. 1° de la Ley 23.091 establece además, que si se
ha incumplido con la formalidad exigida de celebración por escrito, y no obstante el contrato haya
tenido principio de ejecución (lo que ocurre cuando el inquilino ha ingresado al inmueble con el
consentimiento del locador) se considerará pactado por el plazo mínimo fijado por la ley y por el
precio que fije el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.
IV. PARTES
1) Locador: es el que entrega la cosa en uso y goce. El código también lo denomina “arrendador”.
Puede ser propietario o tenedor de la cosa.
2) Locatario: es el que usa la cosa y paga a cambio un precio cierto en dinero. El código también lo
denomina “arrendatario” o “inquilino”.
En relación a los sujetos, es importante tener presente que la locación es un acto de
administración para ambas partes contratantes, conforme se desprende del art. 1510 del Código
Civil, por lo que se necesita capacidad de hecho para celebrarlo y son aplicables las disposiciones
estudiadas en la teoría general de los contratos.
En relación directa con este contrato, las reglas sobre la capacidad de obrar son las siguientes:
a) Los administradores de bienes ajenos pueden celebrar este contrato (art. 1511 CC), salvo
limitaciones especiales:
- Los padres pueden arrendar bienes de los hijos, pero con la condición implícita de que acabarán
cuando concluya la Patria Potestad ( art. 300 CC).
- Los tutores y curadores pueden arrendar bienes del menor o incapaz declarado por un plazo
inferior a 5 años. Por un plazo mayor, solo puede hacerlo con autorización judicial.
- Los mandatarios y administradores pueden dar en locación por menos de seis años, porque por
un plazo mayor se considera un acto de disposición y necesitan de un poder especial (art. 1881 inc.
10).
b) Los menores emancipados pueden celebrar el contrato de locación, porque tienen la libre
administración de sus bienes. Cabe destacar, que actualmente la figura de la emancipación solo
subsiste respecto de los menores que han contraído matrimonio por dispensa judicial (con
autorización de un juez que removió el impedimento legal de contraer matrimonio antes de los 18
años). La ley 26.579 que redujo de 21 a 18 la mayoría de edad, derogó expresamente la
emancipación dativa (Emancipación voluntaria que se podía efectuar al cumplirse los 18 años de
edad).
V. ELEMENTOS ESENCIALES (Desarrollo)
A) La cosa.
Como lo hemos dicho, el objeto de este contrato es una operación jurídica consistente en
la entrega del uso y goce de una cosa a cambio de un precio en dinero.
¿Qué cosas pueden ser objeto de una locación?
Las cosa locada puede ser inmueble o muebles no fungibles. Si se admitiera la locación de
cosas fungibles, esto es intercambiables unas por otras en igual peso, cantidad y calidad (Ej.
Harina, Arena) el locatario cumpliría entregando una cosa distinta de la recibida, pero equivalente.
Se trataría entonces de un préstamo de consumo. No obstante, hay cosas que siendo fungibles
pueden ser tomadas como infungibles como lo afirma Luis María Rezzónico: Una cosa fungible o
consumible puede ser por excepción objeto de un contrato de locación, si es entregada para su
exhibición o lucimiento y con obligación de restituirla, en tales casos las partes le dan a una cosa
en sí misma fungible o consumible el carácter de “no fungible o no cunsumible” (Se alquila para
exponer una feria, en una vidriera, etc.).
Respecto de las cosas ajenas, cabe afirmar lo siguiente: se puede alquilar válidamente una
cosa ajena si:
- Se obra en virtud de una representación legal (Padres, Tutores, Curadores) o convencional
(Mandatarios) del propietario.
- Si se tiene un derecho sobre el uso y goce de la cosa que permita la celebración de un contrato
derivado (Sublocación, usufructo, uso y goce).
- Si se promete una diligencia tendiente a obtener el consentimiento del titular dominial.
En relación a los Bienes del Dominio Público, es decir los bienes del Estado Nacional,
Provincial o Municipal, se regirán por las disposiciones del Derecho Administrativo y solo
subsidiariamente se aplicarán las disposiciones del Código Civil (art. 1502 CC).
La norma se refiere a los casos en que el Estado actúa como locador de bienes del dominio
público, no comprendiendo los casos en los que actúa como locatario de bienes del dominio
privado en los que se aplica plenamente el régimen del Código Civil, aunque con las excepciones
referidas a los plazos mínimos en los términos del art. 2° de la ley de locaciones urbanas 23.091.
A.1) Destino de la cosa locada: arts. 1503 y 1504 Código Civil
Art.1503.- El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto,
y que no sea contrario a las buenas costumbres. De otra manera el contrato es de ningún valor.
Art.1504.- Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviere expresado en el contrato,
el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado el goce que deba
hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza está destinada a prestar, o el que la costumbre
del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso.
Será nula y sin ningún valor toda cláusula por la que se pretenda excluir de la habitación
de la casa, pieza o departamento arrendado o subarrendado, a los menores que se hallen bajo la
patria potestad o guarda del locatario o sublocatario.
A.2) Entrega de la cosa: art. 1514 Código Civil
Art.1514.- El locador esta obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios
que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de reparación para ser propia al uso
para el cual ha sido contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en el estado en que se
halle. Este convenio se presume, cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra en
posesión de la cosa sin exigir reparaciones en ella.
A.3) ¿Quién paga los arreglos?
Los paga el locador, conforme lo dispone el art. 1516 del Código Civil.
Art.1516.- (Código Civil) La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en
hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o
el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el
que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del
locador, sus agentes o dependientes.
Art.1517.- (Código Civil) Es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la cosa
causado por hechos de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario.
A.4) Mejoras:
¿Qué mejoras puede hacer el locatario?
Art. 1533.- (Código Civil) No habiendo prohibición en el contrato, el locatario, sin
necesidad de autorización especial del locador, puede hacer en la cosa arrendada, con tal que no
altere su forma o que no haya sido citado para la restitución de la cosa, las mejoras que tuviere a
bien para su utilidad o comodidad. Después de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al
locatario que haga mejoras.
Art.1534.- (Código Civil) En las casas y predios urbanos, y en los edificios de los predios
rústicos, no podrá el inquilino hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, o causen algún
inconveniente, como el rompimiento de paredes maestras para abrir puertas o ventanas. Puede,
sin embargo, quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas divisiones puertas o ventanas, o
hacer obras análogas, con tal que desocupada la casa, la restituya en el estado en que se obligó a
restituirla o en que la recibió, si así lo exigiese el locador.
Autorización de mejoras
Art.1542.- (Código Civil) Autorizándose mejoras que el locatario no tiene derecho para
hacer sin autorización expresa, debe designarse expresamente cuales sean. Autorizándose
mejoras que el locador se obliga a pagar, debe designarse el máximum que el locatario puede
gastar, y los alquileres o rentas que deban aplicarse a ese objeto.
No observándose las disposiciones anteriores, la autorización se reputará no escrita, si fue
estipulada en el contrato, y será nula si fue estipulada por separado.
Art.1543.- (Código Civil) Las autorizaciones para hacer mejoras, con obligación de pagarlas
el locador, y con obligación de hacerlas el locatario, o sin ella, no pueden ser probadas sino por
escrito.
Obligación del locatario de mantener la cosa en buen estado:
Art.1561.- (Código Civil) Debe conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño
o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten
con él, de sus domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios.
Art.1562.- (Código Civil) El locatario no conservará la cosa arrendada en buen estado:
1. Deteriorándose ella por su culpa o la de las personas designadas en el
artículo anterior, o abandonándola sin dejar persona que la conserve en buen estado, aunque lo
haga por motivos de una necesidad personal, mas no si lo hiciese por motivos derivados de la
misma cosa o del lugar en que ella se encuentra;
2. Haciendo obras nocivas a la cosa arrendada o que muden su destino, o
haciendo, sin autorización, mejoras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas en el contrato;
3. Dejando de hacer las mejoras a que se obligó.
Art.1563.- Deteriorándose la cosa arrendada por culpa del locatario o de las personas
designadas en el artículo 1561, puede el locador exigir que haga las reparaciones necesarias o
disolver el contrato.
Efectos del abandono
Art.1564.- Abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus
veces, el locador tendrá derecho para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las
correspondientes diligencias judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces disuelto
el contrato.
¿Quién paga los impuestos?
Art.1553.- El locador está obligado a pagar las cargas y contribuciones que graviten sobre
la cosa arrendada. (Código Civil)
Art.1619.- El locador tampoco puede abandonar la cosa arrendada por eximirse de pagar
las mejoras y gastos que estuviere obligado a pagar. (Código Civil)
B) El plazo
El plazo en la locación es resolutorio, de modo que su cumplimiento extingue el vínculo.
El Código estableció un plazo máximo de 10 años común a todo tipo de locación. Este
límite es de orden público, de modo que una locación celebrada por un plazo mayor, se entiende
limitada a diez años.
En relación al plazo mínimo de las disposiciones contenidas en la Ley 23.091 se interpreta lo
siguiente:
1) El plazo mínimo para las locaciones urbanas destinadas a vivienda es de dos años.
2) El plazo mínimo para las locaciones urbanas que tengan cualquier otro destino es de tres
años.
3) En las locaciones urbanas con destino mixto rige el plazo mínimo legal que corresponda al
destino principal; si no lo hay, debe estarse al plazo más largo de ambos mínimos legales,
siempre que el inmueble sea indivisible.
La norma que impone el plazo mínimo forma parte del denominado orden público de
protección de la parte débil, razón por la cual es obligatorio para el locador pero no para el
locatario, quien puede rescindir unilateralmente el contrato antes del vencimiento del plazo
mínimo, devolviendo la cosa (Conf. Art. 8º de la Ley 23.091).
Los plazos mínimos legales se aplican a los contratos originarios y no a sus prórrogas,
cesiones y sublocaciones.
Excepciones a los plazos mínimos
De conformidad con el art. 2| de la Ley 23.091, no rige el plazo mínimo en las locaciones urbanas,
cuyo destino sea:
1) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así
como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos
organismos internacionales;
2) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas
aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá
que el contrato no es con fines de turismo.
3) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u
otros objetos y los garajes y los espacios que formen parte del inmueble destinado a
vivienda u otros fines que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de guarda de
animales, vehículos u otros objetos;
4) Las locaciones de puestos de mercados o ferias;
5) Las locaciones en que los Estados nacional, provincial, los municipios o entes autárquicos
(Anses por ejemplo) sean parte como inquilinos.
Resolución anticipada: art. 8 Ley 23.091
El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa,
resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una
antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de
hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá
abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de
alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita
transcurrido dicho lapso.
C) El Precio (Canon locativo)
C.1) Períodos de pago para locaciones de inmuebles urbanos con destino a vivienda o comercial.
El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos
mensuales (Artículo 6, Ley 23.091).
¿Pagos anticipados?
Para los contratos de locación regidos por la ley 23.091, es decir cuyo objeto sean cosas
inmuebles urbanas con destino a vivienda o comercial, no podrá requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores de un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe
equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c) El pago del valor llave o equivalentes.
La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las
sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por
tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.
C.2) Fijación precio:
El precio deberá fijarse siempre en dinero.
Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices
oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias. No
obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo de
explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado. (Art. 3, Ley 23.091).|
VI. CESIÓN Y SUBARRIENDO
1. ¿Puede el locatario ceder o subarrendar?
El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa
arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus
herederos, sucesores o representantes.
En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del
artículo 1507, será nula toda convención que importe elevar en más de un 20% el precio del
subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario.
A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de
alquiler, se hará constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario. (Art. 1583
Código Civil).
2. Prohibición:
La prohibición de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento, y
recíprocamente la prohibición de ceder el arrendamiento, importa prohibir el subarriendo. (Art.
1597 Código Civil).
La cláusula de que el locatario no pueda ceder el arrendamiento, o subarrendar sin
consentimiento del locador, no impedirá al locatario ceder o subarrendar, si el cesionario o
sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crédito (Art. 1598
Código Civil).
VII. EXTINCIÓN
1. ¿Se extingue el contrato por muerte del locador o locatario?
Según lo establecido el art. 1496 del Código Civil, los derechos y obligaciones que
nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario, de modo que el
contrato no se extingue.
Por su parte, respecto de las locaciones urbanas, el artículo 9 de la Ley 23.091,
determina que, en caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento
podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual,
por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.
2. ¿Se extingue el contrato por la venta de la cosa?
Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación
subsiste durante el tiempo convenido (Art. 1498 Código Civil).
3. Falta de Pago:
En cualquier tipo de locaciones de cosas, no pagando el locatario dos períodos
consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá demandar la resolución del contrato, con
indemnización de pérdidas e intereses (Art. 1579 Código Civil).
Asimismo, pero solo respecto de locaciones urbanas, previamente a la demanda
de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de
la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos
contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago (Art. 5, Ley
23.091).
4. Continuación de la locación vencida
Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa
arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática), sino la
continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la
devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario
hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.
VIII. FIANZA
Las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a los que las
prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligaciones del
contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres o rentas (Art.1582
Código Civil).La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de
la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o
prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria
como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original (Art. 1582 bis del Código
Civil).