A L J U Z G A D O

AL JUZGADO
D. , Procurador de los Tribunales y D. como se acredita mediante
apoderamiento “apud acta”, ante este Juzgado, en virtud de lo dispuesto en el
artículo 25 de la ley adjetiva civil, comparezco y, como mejor en derecho
proceda, digo:
Que en la representación que ostento interpongo DEMANDA DE
JUICIO ORDINARIO, contra D. con domicilio en Vilanova i la Geltrú, ,
y DOÑA , con domicilio en Vilanova i la Geltrú, , en reclamación de los
siguientes petitums:
1) declarar la nulidad del contrato celebrado entre la entidad
compraventa con arras de fecha 10 de julio de .
y de
2) Condenar a D.
al pago de la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL
CIENTO VEINTINUEVE EUROS CON OCHENTA Y DOS
CÉNTIMOS (55.129,82, 82 €) y condenar a
al pago de la cantidad de
CUATRO MIL OCHOCIENTOS SETENTA EUROS CON DIECIOCHO
CÉNTIMOS ( 4.870, 18 €) que hace un total de SESENTA MIL EUROS,
cantidad entregada por mi mandante.
3) Condenar a los demandados al abono de los intereses legales de dichas
cantidades desde la interposición de la demanda.
4) al pago de las costas del presente procedimiento.
.-La parte actora es , provista de C.I.F. , con domicilio en calle , y
representada por D DON , mayor de edad, vecino de Vilanova i La Geltrú,,
con domicilio en la y DNI de Vilanova i la Geltru, quien actúa asistida del
letrado D. y representada por el Procurador que suscribe.
.- La parte demandada son Dº , con domicilio en la
de Vilanova i la
Geltrú, con DNI y Dª. , con domicilio en de Vilanova i la Geltrú, con
DNI.
HECHOS
PRIMERO.- Mi representado se dedica a la promoción y venta de bienes
inmuebles.
.- Los codemandados son la usufructuaria Sra y el nudo propietario Sr
respectivamente de dos fincas colindantes sitas en la calle de de Vilanova i la
Geltrú.
Inscripción de las fincas: La finca A…
La finca B, en la que el Sr
Ambas fincas, A y B, son colindantes. Se acredita dicho extremo mediante
documentos números UNO y DOS
SEGUNDO.- En fecha de 10 de julio de 20 se formalizó entre ambas partes,
contrato de compraventa con arras penitenciales del artículo 1454 CC, entrega
de arras que ascendían a la cantidad de SESENTA MIL EUROS (60.000.-€) y
que fueron entregadas a la firma del citado contrato. Se aporta como
documento número TRES contrato de compraventa con arras firmado por las
partes.
El precio de compra venta de ambas fincas ascendía a la cantidad de un millón
ciento cuarenta y un mil novecientos veintitrés euros (1.141.923.-€),
correspondiendo la cantidad de ochocientos treinta y cuatro mil trescientos
noventa y cinco euros con ochenta céntimos (834.395,80.-€) al precio por la
nuda propiedad descrita como letra B, y noventa y dos mil setecientos diez
euros (92.710.-€) al precio del usufructo de la misma finca. (antecedente II del
contrato)
Y la cantidad de doscientos catorce mil ochocientos diecisiete euros con
veinte céntimos (214.817,20.-€) a la finca descrita con la letra B.(antecedente I
del contrato.
TERCERO.- En el pacto SEGUNDO del referenciado contrato se
estableció el precio de la compraventa y el modo de satisfacerlo que era el
siguiente:
1.- En cuanto a la suma de SESENTA MIL EUROS (60.000.-€) en el acto de
la firma del documento mediante un cheque de la como parte del precio a
cuenta del total indicado, en concepto de arras duplicadas establecidas en el
artículo 1454 del Código Civil.
2.- En cuanto al resto del precio de un millón ochenta y un mil novecientos
veintitrés euros (1.081.923.-€) se debía satisfacer hasta la fecha máxima de 30
de noviembre de 2007, fecha en que tendría de tener lugar el otorgamiento de
la escritura pública de compraventa.
CUARTO.- Reseñar que las negociaciones duraron más de un año entre
comprador y vendedores para formalizar el contrato firmado entre ambos,
aceptando dentro de los pactos del contrato la suspensión de licencia de
edificación acordada por el Ayuntamiento de Vilanova i la Geltrú. Asimismo,
no se celebró el contrato referido hasta que no estuvo inscrito en el Registro
de la Propiedad el exceso de cabida de la finca descrita con la letra A, y que
fue objeto de procedimiento judicial ante el Juzgado de Primera Instancia nº
.- Por tanto, el ánimo de la parte vendedora fue vender cuando finalizara el
expediente de dominio judicial, no queriendo saber nada del contrato de
arrendamiento del alquiler del local subsistente en dichos momentos.
Reseñar que existia una total confianza y amistad entre el administrador de la
entidad mercantil que represento y la familia de la parte vendedora,
advirtiendo estos, que con ellos estuviera tranquilo, que no había ningún
problema.
QUINTO.- En el pacto PRIMERO del contrato de compraventa con arras, y
no en las manifestaciones o antecedentes, la parte vendedora hace constar que
la venta se otorga con el carácter de hallarse las fincas objeto de compra venta
libres de cargas y gravámenes, y al corriente de pago y contribuciones,
debiendo indicarse que de ellas, únicamente la descrita con la letra B,
(antecedente II del contrato) se halla ocupada por un arrendatario, Don , en
virtud de contrato de arrendamiento otorgado en fecha de 1 octubre de 1994,
por un plazo de quince años.
Los Srs
facilitaron dicho contrato de arrendamiento del local, que
actualmente regenta con el nombre comercial de remarcando que finalizaba
el plazo de arrendamiento del citado local para uso diferente de vivienda en
fecha de 1 de octubre de 2009.
Se acompaña como documento número CUATRO, contrato de
arrendamiento facilitado por los vendedores.
.- Una vez firmado el contrato de compraventa con arras penitenciales por
ambas partes, mi representado se entrevistó en el mes de septiembre del año
2007 con el administrador de , por si se avenían a adelantar la fecha de
expiración del plazo contractual pactado en el contrato facilitado por la parte
vendedora, debido a que la entidad mercantil tenía el encargo de compra de
las dos fincas reseñadas con las letras A y B, pero sin arrendatario. Se aporta
como documento número CINCO encargo de compra efectuado por la
empresa inmobiliaria .
La sorpresa de mi representado fue la manifestación del citado arrendatario de
que no expiraba el contrato de arrendamiento en el año 2009, si no que el
contrato de arrendamiento era de renta antigua, como así lo había manifestado
hacía un año, al anterior posible comprador de las dos fincas, y con el cual se
rompieron negociaciones sobre posibles compensaciones para resolver el
contrato. Se adjunta como documento número SEIS Y SIETE, envío de
burofax al arrendatario para manifestar el posible resolución de contrato en
fecha anterior al expresado en el contrato de quince años, y acuse de recibo.
.- El Sr manifestó asimismo, que negoció con el anterior posible comprador
de las dos fincas a través de su abogado, acordando una serie de pactos
teniendo en cuenta que el contrato que tenía sobre el local era de prórroga
forzosa y no finalizaba en el año 2009. De dichos pactos se concretaron en
un contrato que al final no llegó a ser firmado, pero que contemplaba la
posibilidad de permanecer el arrendatario del local en la misma ubicación y
lugar una vez derribado el edificio y construido de nuevo, así como una
compensación económica para compensar los beneficios obtenidos.
Dicho Sr , remitió a su abogado Sr
para cualquier comprobación o
negociación al respecto, como ya había hecho en anteriores ocasiones,
extrañándole mucho que al Sr , representante de no le hubieran advertido
de este hecho por la parte vendedora.
Puestos en contacto con el abogado Carlos , éste nos confirma las
manifestaciones de su representado Sr
, alegando que el contrato de
arrendamiento del local existente y que representa no finaliza en el año 2009,
si no que es de prórroga forzosa, manifestando así mismo que la parte
vendedora era conocedora de sus pretensiones por anteriores negociaciones, y
por tanto eran conocedores de este problema y así se negoció con el anterior
promotor que al final no compró.
El abogado del arrendatario, Sr Carles , mostró el contrato que se iba a
firmar los propietarios con el anterior promotor y su representado
(arrendatario del local ), con un precio de venta inferior al pactado con la
entidad mercantil ., así como mostró recibo del pago del impuesto de bienes
inmuebles de naturaleza urbana del local arrendado por parte del Sr
,
arrendatario del local sito en calle en , sin que facilitará copia de los mismos
a esta parte. Se aporta como documento número OCHO, contestación del
abogado manifestando su oposición al plazo contractual del local arrendado.
Desde estos momentos, designo el archivo del abogado , a fin de que en el
momento procesal oportuno aporte copias del precontrato elaborado al efecto
entre la propiedad y el anterior comprador, así como del pago de los IBI
anteriores al contrato de arrendamiento que finaliza en el 2009, por no tener
acceso esta parte a dicha documental.
SEXTO.- Ante la situación creada por la parte vendedora, mi representado
envío buro fax manifestando, que tuvo conocimiento con posterioridad a la
firma del contrato suscrito entre ambas partes, que el arrendatario que ocupa
el local tiene concertado un contrato de arrendamiento de prórroga forzosa y
no un contrato que finaliza dentro de dos años, como afirmaron los
codemandados contractualmente, y por tanto procedía a resolver el contrato
de compraventa firmado entre ambas partes en fecha de 10 de julio 2 para la
venta de las fincas sitas en la calle
de Vilanova i la Geltrú, toda vez que el
contrato de arrendamiento existente no finaliza en el plazo de dos años como
manifiesta en el contrato sino de duración indefinida, con el consiguiente
detrimento del valor del precio que dicha circunstancia supone, lo que hace
ineficaz el negocio jurídico suscrito.
Asimismo se requería a los codemandados-vendedores de conformidad a la
cláusula penal, que procedieran a la entrega de la cantidad de ciento veinte mil
euros (120.000.-€). Se aporta como documento número NUEVE a DOCE
burofax comunicando la resolución del contrato y acuse de recibo.
SÉPTIMO.- Ante esta situación, la parte vendedora requirió a mi
representada en fecha 3 de diciembre de 20 para concurrir el día 11 de
diciembre de 20 a las 13 horas en la notaría del Sr , con despacho
profesional en calle
de Barcelona. En la referenciada fecha, ante el notario
Sr , se levantaron actas de manifestaciones de lo transcurrido, tanto por parte
de los codemandados como por parte de la actora.
Se acompaña como documento número TRECE, burofax remitido por el
demandado Sr. a mi mandante.
El demandado Sr , manifestó ante el notario suscrito, que “Que habiendo sido requerido
el señor Don s, para concurrir el día de hoy a las 13 horas en las dependencias de este
suscrito Notario, para el otorgamiento de escritura pública de compraventa de las fincas
registrales sitas en Vilanova i la Geltrú, calle J
y hacer pago de la parte de precio
pendiente, dicho señor no ha comparecido a tal efecto.
Por tanto, conforme a lo dispuesto en el contrato de compraventa de fecha 10 de julio de
2007 en su pacto segundo, letra D, dicha compraventa queda sin efectos, perdiendo el
comprador la cantidad entregada a cuenta de precio.”
Se aporta como documento número CATORCE, acta de manifestaciones de
la parte demandada, con número de protocolo .
Se comprueba la forma de actuar de la parte vendedora y ahora
codemandados, que evidencia una patente mala fe, al manifestar la
incomparecencia de mi representado, cuando en realidad si compareció en la
fecha indicada de 11 de diciembre de 20 al requerimiento efectuado a la hora
convenida y ante el mismo notario Sr en el protocolo anterior al de la parte
demandada, concretamente en el protocolo número , que recoge la siguiente
manifestación:
D. interviene como administrador único de la mercantil , domiciliada en
Vilanova i La Geltrú, calle , y CIF número
“1.-Que ha sido requerido para el otorgamiento de escritura pública de
contrato de compraventa, derivado de contrato de arras, que me entrega e
incorporo mediante fotocopia y al cual se remite en lo que sea menester.
2.- Que no entiende el motivo de su citación, por cuanto había comunicado a
la otra parte, mediante sendos burofax de los que deduzco testimonio e
incorporo a la presente, su voluntad de resolver el contrato de arras, ya que
entendía que había incumplimiento de contrato por los motivos que se
incluyen en los burofax incorporados.
3.- Que quiere hacer constar que la situación en que se encuentra hoy es harto
desagradable para el manifestante, no habiéndose encontrado con anterioridad
en situación similar.
4.- Que manifiesta que no se haya igualmente presente la totalidad de la parte
vendedora, pues ha intentado hablar con Dª, usufructuaria de una de las
fincas objeto del contrato, a los efectos de solucionar esta situación y no la ha
encontrado presente en mi estudio notarial, en la hora de la citación recibida.
Se acompaña como documento número QUINCE, acta de manifestaciones,
número de protocolo , ante el mismo notario.
OCTAVO.- Como veniamos diciendo en fecha de 9 de enero de 200 se
recibió escrito por parte del representante del arrendatario . en la que
manifestaba que el contrato no finalizaba en el año 2009 como quería
tergiversar la parte vendedora, si no que entendía que era de renta antigua, y
además ya lo había negociado anteriormente con un anterior promotor. Por
tanto, era conocido por la parte vendedora que no existía un contrato con una
fecha de finalización concreta, si no que era objeto de discusión ante los
tribunales, mermando la capacidad del comprador para efectuar las obras de
nueva edificación, postergando no sabe en que tiempo cierto dicha
construcción, hasta que se resolviera judicialmente el problema o aceptara la
parte compradora negociar con el arrendatario, SL cualquier opción para el
mantenimiento del local en el lugar que mas le conviniera, infravalorando la
operación mercantil ya que el local explotado por el arrendatario está situado
en el mejor sitio para la ubicación de un nuevo local para su posterior venta.
Nos remitimos al documento nº 8, relativo al escrito enviado por el letrado
Carles , letrado del arrendatario, en respuesta al escrito de mi mandante.
“Li remeto la present en nom i representació del meu client, Sr.
burofax de data 11 de desembre de 2007.
i en resposta al seu atent
Al respecte, he de posar en el seu coneixement que el meu client no comparteix els termes
exposats a la seva misiva en tant que es tracta d’una relació arrendatícia molt antiga, com
bé coneix la propietat i que, de ben segur, haurà posat en el seu coneixement de la mateixa
manera que així fou tingut en compte en les negociacions dutes a terme al seu dia amb un
anterior comprador de la mateixa finca.
Por tanto dicho escrito refrenda la posición de mi representada, apreciándose
la voluntad torticera de la parte vendedora.
Los demandados se valieron de un engaño en el momento de suscribir el
contrato en el que se documentó la entrega de las arras. La omisión del
contrato de arrendamiento de duración indefinida fue determinante en la
frustración de la operación habiendo inducido a mi mandante a la firma del
contrato de arras que no hubiera suscrito de haber conocido cual era la
verdadera situación arrendaticia. La conducta de los demandados es contraria
a la buena fe contractual, y conculca las obligaciones emanentes de la relación
jurídica generadora.
Media, pues, error sobre elemento esencial del contrato como es su propio
objeto, del cual no se informa suficientemente. Error en el objeto que es
determinante de la nulidad en tanto que afecta al objeto mismo del contrato.
Error inimputable a esta parte que determina consecuencias invalidantes del
negocio jurídico.
Se ha ocultado por el demandado la realidad del contrato de arrendamiento.
El contenido del contrato de arras relativo al contrato de arrendamiento en el
inmueble, constituye el núcleo gordiano del conflicto. Se emitió por mi
mandante una manifestación de voluntad al suscribir el contrato de arras
partiendo de un motivo viciado, por cuya virtud se produce el traspaso
patrimonial.
El hecho de que el contrato de arrendamiento tuviese una duración temporal
que determinaba su extinción en breve período de tiempo era un elemento
fundamental para la adquisición del local.
El contrato debe ser resuelto en el momento en que se constata que el objeto
no es idóneo para la finalidad para la que se había suscrito el contrato,
frustrando así el fin económico del contrato, de ahí que se remitiría burofax a
la parte demandada comunicándole la resolución e interesando la devolución
del dinero, y atendiendo a que los demandados no han procedido a resolver el
contrato y a devolver la cantidad entregada por mi mandante es por lo que
nos vemos en la necesidad de solicitar la nulidad del contrato por vía judicial y
la devolución de la cantidad entregada por mi mandante.
Ha existido por parte del demandado un engaño al efectuar una afirmación
como verdadera de un hecho falso, o en la ocultación de hechos verdaderos
como es el la circunstancia de ser el contrato de duración indefinida, y no
temporal extinguiéndose en el año 2009 como se hizo constar en el contrato
de compraventa de arras al haber facilitado los vendedores, hoy demandados,
el contrato de arrendamiento, sin hacer constar que con anterioridad y desde
hacia años, el arrendatario ya explotaba dicho local y había negociado con
otros posibles compradores. Ocultación de datos significativos que
constituyen el motor decisivo para que la parte desinformada, que es mi
mandante, acceda a suscribir el contrato de arras y proceda a efectuar el
consiguiente desplazamiento patrimonial.
La frustración de la adquisición del inmueble como consecuencia de la
ocultación de un hecho decisivo como es el carácter de arrendamiento
indefinido faculta al perjudicado a resolver la venta, debiendo los demandados
devolver las cantidades recibidas.
NOVENO.- Prueba evidente de la intención de mi mandante de mi
formalizar la compraventa es que mi representada encargó a . la realización
de un proyecto del edificio que se debía construir al agrupar las dos fincas
objeto de compra venta, abonando como provisión de fondos para la
realización de un anteproyecto de edificación y posterior dirección de obra la
cantidad de DIEZ MIL EUROS (10.000.-€).
Asimismo para poder hacer frente al pago de las arras penitenciales que se
configuran en el pacto SEGUNDO del contrato celebrado entre ambas partes
en fecha 10 de julio de 20 , la entidad mercantil que represento suscribió un
crédito de SESENTA MIL EUROS con la entidad bancaria
sita en
debiendo abonar una comisión de apertura de seiscientos treinta euros (630.€), y con unos cargos de liquidación de novecientos un euro con veintiséis
céntimos (901,26.-€) y por la que se abona unos intereses trimestrales.
A los efectos acreditativos de los extremos expuestos, se acompaña:
1) De documento número DIECISEIS, provisión de fondos del taller de
arquitectura s.
2) De documento número DIECISIETE, contrato de crédito en cuenta
corriente con la entidad crediticia
3) De documentos números DIECIOCHO A VEINTIUNO, factura de
la comisión de apertura del crédito concertado por la parte actora y liquidación de intereses
del citado crédito.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes fundamentos
legales:
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I.- COMPETENCIA FUNCIONAL Y TERRITORIAL.- De acuerdo
con lo preceptuado en el artículo 51 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es
competente el Juzgado de 1ª Instancia que corresponda de Vilanova i la
Geltrú, para el conocimiento de la presente demanda, por ser el domicilio de
los demandados, así como el del demandante.
Cuando se ejercita una acción derivada de una relación contractual y se
exige el cumplimiento de la misma, la fuente de tales obligaciones es el
contrato que vincula a las partes litigantes, fundamentando la misma en el
artículo 1091 del Código Civil, en relación con los artículos 1445 Código Civil
en relación con el artículo 1454 del mismo texto legal, correspondiendo su
competencia objetiva a los Juzgados de 1ª Instancia.
II.- LEGITIMACIÓN ACTIVA.- El demandante está legitimado
activamente para la interposición de la presente acción de reclamación de
cantidad, al ser legítima acreedora del crédito reclamado a través del presente
procedimiento.
III.- LEGITIMACION PASIVA.- Está legitimada pasivamente los
demandados como deudores de la suma reclamada, parte vendedora del
contrato de autos y causantes del vicio del consentimiento.
IV.- CAPACIDAD Y REPRESENTACION PROCESAL DE LA
ACTORA.- La demandante tiene capacidad para ser parte en el presente
procedimiento, conforme prevé el artículo 6, pf. 1º, ap. 1º de la L.E.Civil y
comparece en juicio por medio de procurador legalmente habilitado para
actuar en el Partido Judicial de VILANOVA I LA GELTRU, conforme
preceptúa el artículo 23 de la Ley y dirigido por letrado habilitado para ejercer
la profesión en el tribunal que conozca del asunto, conforme exige el artículo
31 de la Ley de Ritos Civil.
V.- PROCEDIMIENTO.- Se ejercita a través del presente demanda
una reclamación de cantidad superior a 6.000 euros, además de la resolución
contractual, acción de reclamación de cantidad derivada de la resolución
contractual como consecuencia del vicio del consentimiento, debiéndose
ventilar el procedimiento por los cauces procesales del juicio ordinario,
conforme preceptúa el artículo 249, pf. 2º de la Ley Procesal Civil.
VI.- FONDO DEL ASUNTO.En relación con el fondo del asunto son de aplicación los preceptos que
a continuación se mencionan y las sentencias que, asimismo, se reseñan:
Nos encontramos ante un contrato de compraventa con arras que
adolece de vicios del consentimiento.
a).- LEGISLACION APLICABLE AL SUPUESTO DE AUTOS:
A) Legislación aplicable al supuesto de autos:
1º) Artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la carga de la
prueba.
2º) Artículo 1088 y siguientes del Código Civil sobre las obligaciones.
3) artículo 1261 y siguientes en cuanto a los vicios del consentimiento.
4) artículo 1265 del Código Civil
5) artículo 1300 y 1301 Código civil.
b).- JURISPRUDENCIA DE APLICACION AL SUPUESTO DE
AUTOS:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, número 3682007, de 17 de
septiembre JUR 2007\ 325698
“Desde este punto de vista, acudir al error esencial en el consentimiento no es nada descabellado; el
error no reside solo en el objeto, también se expande a la representación de circunstancias erróneas que
llevan a la conclusión y del contrato, a aproximándose a los limites del dolo civil,art.1269 C.C, que
obliga contratar.
En segundo lugar, según se desprende de todo el bagaje probatorio incorporado en los Autos, resulta que
la información facilitada a los compradores sobre determinados aspectos sumamente relevantes del
contrato (situación de los inmuebles, superficie, dependencias, identificación, elementos y servicios
comunes, datos registrales, etc.) fue insuficiente, lo que da lugar al vicio de consentimiento por error en
el objeto y por dolo contractual del art. 1296 del Código Civil, tal y como denunciaban los actores en el
escrito rector del procedimiento y que se reproducen en su escrito de apelación. Así, en cuanto al error
en el objeto es preciso indicar que éste es determinante de la nulidad en tanto que afecta al objeto mismo
del contrato, dado que la parte compradora difícilmente podía saber el objeto cierto que estaba
comprando habida cuenta de las omisiones y ambigüedades habidas en aquel. No puede olvidarse que el
objeto del contrato, como señala el art. 1273 C.C. ha de ser cosa determinada en cuanto a su especie,
entendiendo una constante y reiterada Jurisprudencia del Tribunal Supremo que "se emplea esta palabra
en el sentido de que la determinación de la cosa se haga en forma que no pueda confundirse con otra
distinta". Esta falta de información bien pudo conducir a los adquirentes a padecer desconocimiento o,
cuando menos, un equivocado conocimiento de tales circunstancias, provocado por los demandados, por
lo que, de acuerdo con los requisitos que viene establecido la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que
más adelante se indicará, el error ha de reputarse inimputable y excusable para los actores para ser
determinante de vicio de consentimiento y de consecuencias invalidantes del negocio jurídico(SSTS de 15
de diciembre de 1992, 14 y 18 de febrero de 1994 y 14 de julio de 1995, entre otras).
Media, pues, error sobre elemento esencial del contrato como es su propio objeto, del cual no se informa
suficientemente,
Entiende esta Sala que los requisitos para la producción de tales efectos en el negocio jurídico concurren
en el caso enjuiciado en Autos; requisitos que establece el Tribunal Supremo, resultando destacable en
este sentido la Sentencia de 28 septiembre 1996en la que afirma que para que el error en el
consentimiento invalide el contrato, conforme a lo dispuesto en el art. 1266 del Código Civiles
indispensable que recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas
condiciones de la misma que principalmente hubieran dado lugar a su celebración-art.
1261.1ySentencias de 16 diciembre 1923 y 27 octubre 1964- que derive de hechos desconocidos por el
obligado voluntariamente a contratar-Sentencias de 1 julio 1915 y 26 diciembre 1944- que no sea
imputable a quien la padece-Sentencias de 21 octubre 1932 y 16 diciembre 1957- y que exista un nexo
causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado-Sentencias de 14
junio 1943 y 21 mayo 1963-". De otra parte, como recoge la Sentencia de 18 febrero 1994, para ser
invalidante, el error padecido en la formación del contrato, además de ser esencial, ha de ser excusable,
requisito que el Código no menciona expresamente y que se deduce de los principios de
autorresponsabilidad y de buena fe, este último consagrado hoy en elart. 7 del Código Civil; es
inexcusable el error(Sentencia de 4 enero 1982, cuando pudo ser evitado empleando una diligencia
media o regular; de acuerdo con los postulados del principio de la buena fe, la diligencia ha de
apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales,
y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante pues la función básica
del requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error,
cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, trasladando entonces la protección a
la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración".
En definitiva, los adquirentes desconocían con precisión qué han comprado, por lo que resulta del todo
evidente que el consentimiento que se prestó adolecía de vicio trascendental, no sólo por inidoneidad en
el objeto(art. 1273 CC.), sino que hubo error esencial en la prestación del consentimiento, ya que recayó
"sobre la sustancia de la cosa que fuera objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma
que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo"(art. 1266 C.C.). Por todo ello, no puede sino
llegarse a la conclusión de que no es dable admitir que el comprador preste válidamente su
consentimiento sobre un objeto que no le ha sido debidamente explicado
Todas estas razones llevan a indicio en la existencia de defectuosa información y error en el elemento
esencial del contrato.
Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.
III.- F A L L A M O S
En méritos de lo expuesto, con ESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación
procesal de D.PabloY DªConsuelo, frente a la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del
Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Torrejón de Ardoz, en fecha 19 de Mayo de 2006, en los autos
de procedimiento ordinario, seguidos ante dicho órgano al núm. 527/05, procede:
1.º Revocar la sentencia estimando íntegramente la demanda interpuesta por D.Pabloy
DªConsuelodeclarando la nulidad del contrato celebrado entre los demandantes y Blue Millenium SL, de
adquisición de derecho de aprovechamiento por turnos de bien inmueble de uso turístico.
2.º Declarar la nulidad del contrato de préstamo celebrado entre D.Pabloy DªConsueloy la entidad
BBVA3º Condenar a las demandadas a pagar solidariamente a D.Pabloy DªConsuelola suma de 9916,88?, mas
las cantidades que se sigan abonando hasta ejecución de sentencia, como consecuencia de la operación
concertada con Blue Millenium y BBVA.
4º Condenar a los demandados al abono de los intereses legales de dichas cantidades desde el momento
que fueron pagadas, según detalle de fechas obrantes al documento 12, de la demanda y las que se
siguieron pagando según los datos de la cuenta de ahorros del BBVA
5º Se imponen a los demandados las costas causadas en la primera instancia. Sin efectuar especial
pronunciamiento respecto de las correspondientes a este recurso.
Sentencia Audiencia Provincial Murcia de 16 de marzo 1993, AC 1993\349
“SEGUNDO.- El art. 1265 del CC sanciona con la nulidad el consentimiento prestado por error,
violencia, intimidación o dolo; siendo preciso por tanto, que para que se declare nulo el contrato
celebrado entre las partes que la que lo alega realice una cumplida prueba del vicio en este caso del
error esencial (STS 16-1-1987 [RJ 1987\300]). El error alegado no produce la nulidad por inexistencia
de los requisitos del art. 1261.1 del CC, sino un vicio del consentimiento efectivamente prestado al
amparo de los arts. 1265 y 1266, razón por la cual el CC permite las acciones de anulación del negocio
celebrado que se recogen en los arts. 1300 y 1301. La Jurisprudencia exige para que se produzca la
invalidez del consentimiento que el error sea sustancial y derivado de actos desconocidos para el que se
obliga y que ese desconocimiento sea inexcusable (SSTS 17-5-1988 [RJ 1988\6360], o 4-1-1989 [RJ
1989\92]) de modo que no hubiera podido ser evitado mediante el empleo por el que ha sufrido el error
de la mínima diligencia excusable (SSTS 17 mayo, 12 julio 1988 y 4-1-1989).
Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, número 392/1998, sección
2º, de 2 de julio AC 1998\1609 :
SEGUNDO.- El art. 524 de la Ley Enjuiciamiento Civil no exige que la parte actora determine la acción
que ejercite, bastando que se deduzca de la relación de hechos y de la solicitud que se formule, y como
quiera que la parte actora funda su reclamación de cantidad en la falta del consentimiento informado
exigido por la Ley General de Sanidad (RCL 1986\1316) para la realización de intervenciones
quirúrgicas, debe analizarse tal pretensión desde la óptica de las normas que genéricamente regulan los
contratos y las obligaciones.
De acuerdo con el art. 1254 del Código Civil para la existencia de un contrato es preciso un concierto de
voluntades serio y deliberado por el que hayan quedado definido los derechos y obligaciones de los
contratantes; constituyendo la voluntad de las partes la esencia creadora del negocio jurídico; no
habiendo negocio allí donde la voluntad esté ausente, o se halle viciada por haber sufrido error,
violencia o dolo (art. 1265 del Código Civil); siendo preciso para que el error en el consentimiento
invalide el contrato que recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituya su objeto art. 1266 Código
Civil); apreciándose error esencial cuando se tiene un conocimiento defectuoso importante de cuantas
circunstancias tenían que contribuir a la recta formación del debido consentimiento (Sentencia del
Tribunal Supremo de 19 febrero 1996 [RJ 1996\1605]) .
Y en este sentido constituye error esencial el falso conocimiento de la realidad capaz de dirigir la
voluntad a la emisión de una declaración no efectivamente querida.
En el caso de autos no hay duda que existió un acuerdo de voluntades entre doña Raquel A. P. y la parte
demandada en orden a la implantación de prótesis de aumento en mama.
Ahora bien puede afirmarse que el consentimiento prestado por la actora adolecía de vicio invalidante
por falta de información sobre el diagnóstico, tratamiento, riesgos y consecuencias.
..que debe considerarse viciado por error esencial provocado por la actitud de la demandada que
incumplió el deber de informar, siendo lo procedente declarar nulo el contrato por vicio en el
consentimiento, en aplicación de lo dispuesto en los arts. 1265, 1266 y 1300 del Código Civil; y en
consecuencia la negativa de la actora Raquel A. a someterse a la intervención, una vez obtenida la
información que le había sido ocultada por la demandada está plenamente justificada y siendo lo
procedente la anulación del contrato, también lo es a tenor del art. 1303 del Código Civil la devolución a
la parte actora de la cantidad entregada como pago anticipado de la operación, debiendo por ello
estimarse la demanda.”
Sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas, sección 1º, de 11 de
septiembre de 1998 AC 1998\ 1875, que determina :
“Concretamente, y por referencia al dolo, es definido en el artículo 1269 del Código Civil como vicio del
consentimiento contractual, comprensivo no sólo de la insidia directa o inductor de la conducta errónea
de otro contratante, sino también la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en
contra del deber de informar que exige la buena fe, tal concepto legal exige la concurrencia de dos
requisitos: el empleo de maquinaciones engañosas, conducta insidiosa del agente que puede consistir
tanto en una actuación positiva como en una abstención u omisión, y la inducción que tal
comportamiento ejerce la voluntad de la otra parte para determinarle a realizar el negocio que de otra
forma no hubiera realizado, y en este sentido se pronuncia unánime la Jurisprudencia que, en Sentencia
de 29 marzo 1994 (RJ 1994\2304), con cita de la de 22 enero 1988, afirma que ha de partirse de que el
dolo no se presume y debe ser acreditado por quien lo alega, no pudiendo admitirse por meras
conjeturas o deducciones, y aunque el Código Civil no dice que se entiende por él ni cuáles son las
características de la conducta dolosa, toda vez que se limita a definir el que vicia el contrato señalando
algunas formas de manifestación dolosa, los requisitos comúnmente exigidos por la doctrina científica
son los siguientes: a) una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la declaración
negocial, utilizando para ello palabra o maquinaciones adecuadas; b) que la voluntad del declarante
quede viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño, coacción u
otra insidiosa influencia; c) que sea grave si se trata de anular el contrato; y d) que no haya sido
causado por un tercero, no empleado por las dos partes contrayentes.
Por último, en cuanto al error como vicio del consentimiento, dicen las SSTS 18 abril 1978 (RJ
1978\1361) y 28 septiembre 1996 (RJ 1996\6820), que para que el error en el consentimiento invalide el
contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo 1266 del Código Civil es indispensable que recaiga sobre
la sustancia de la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones de la misma que
principalmente hubieran dado lugar a su celebración -artículo 1261.1.º y SSTS 16 diciembre 1923 y 27
octubre 1964 (RJ 1964\4735)-; que derive de hechos desconocidos por el obligado voluntariamente a
contratar -SSTS 1 julio 1915 y 26 diciembre 1944 ( RJ 1945\116)-: que no sea imputable a quien la
padece -SSTS 21 octubre 1932 y 16 diciembre 1957 (RJ 1958\192)-; y que exista un nexo causal entre el
mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado -SS. 14 junio 1943 (RJ 1943\719)
y 21 mayo 1963 (RJ 1963\3586); desvaneciéndose la esencialidad del error cuando se trata de
situaciones fácilmente evitables mediante el empleo de unas mínimas diligencias (SSTS 14 febrero 1994
[RJ 1994\1469], 23 febrero 1995 [RJ 1995\1702] y 25 enero 1996 [RJ 1996\318]).
De otra parte, como recoge la STS 18 febrero 1994 (RJ 1994\1096), según nuestra Jurisprudencia para
ser invalidante, el error padecido en la formación del contrato, además de ser esencial, ha de ser
excusable, requisito que el Código no menciona expresamente y que se deduce de los principios de
autorresponsabilidad y de buena fe, este último consagrado hoy en el artículo 7 CC; es inexcusable el
error (STS 4 enero 1982 [RJ 1982\179]), cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o
regular; de acuerdo con los postulados del principio de la buena fe, la diligencia ha de apreciarse
valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso incluso las personales
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, número 163/1998, sección
12, de 9 de marzo AC 1998\4842
“SEGUNDO.- Así centrado el recurso debemos comenzar señalando que el contrato existe desde que una
o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o a prestar algún
servicio y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces cualquiera que sea su
forma -artículos 1254, 1258 y 1278 CC-, siempre que concurran los requisitos que establece el artículo
1261, a saber, el consentimiento de los contratantes, el objeto que sea materia del contrato y la causa de
la obligación que se establezca, por lo tanto, cuando falta alguno de estos tres requisitos no hay contrato,
es inexistente y pese a su apariencia no puede producir los efectos jurídicos propios del mismo, mas al
lado de esta situación extrema determinante de la inexistencia del contrato, a la que se puede equiparar
la de la nulidad absoluta y que se da cuando se han infringido normas imperativas o prohibitivas artículo 6.3 CC-, está la que pudiéramos denominar intermedia como es el caso de la nulidad relativa o
anulabilidad, que tiene lugar cuando concurriendo el consentimiento en la celebración o perfección del
contrato éste no es libre, consciente y voluntario y, por tanto, el consentimiento está viciado, señalando
el artículo 1265 de tan repetido Código como vicios del consentimiento el error, la violencia, la
intimidación y el dolo, que conforme al artículo 1300 determina la nulidad relativa o anulabilidad del
contrato; y sentado lo anterior debemos añadir, de un lado, que como acabamos de señalar entre los
vicios que invalidan el consentimiento y hacen anulable el contrato en que concurre figura el error, pero
para que sea así deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato o sobre
aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo -artículo 1266
CC-, teniendo declarado al respecto la jurisprudencia que, además de esencial, el error debe ser
inexcusable que aunque el Código no lo menciona se deduce de los llamados principios de
antirresponsabilidad y buena fe, siendo inexcusable cuando pudo ser evitado empleando una diligencia
media y que, de acuerdo con los postulados de la buena fe, esta diligencia ha de apreciarse valorando las
circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluidas las personales y no sólo del que ha
padecido el error, sino también las del otro contratante (SS. 4 enero 1982 [RJ 1982\179] y 18 febrero
1994 [RJ 1994\1096]) y, de otro, que la nulidad relativa o anulabilidad del contrato por vicio del
consentimiento determina la no producción de los efectos propios del contrato, al igual que en los
supuestos de inexistencia y nulidad absoluta, mas ello no quiere decir que no produzca otros y que son
consecuencia directa de la anulabilidad, que de manera general se concretan en el artículo 1303 del
Código Civil y que son que los contratantes, en principio, deben restituirse recíprocamente las cosas que
hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos y el precio con sus intereses y en el artículo 1307 al
establecer que siempre que el obligado por la declaración de nulidad a la devolución de la cosa no
pueda devolverla por haberse perdido, deberá restituir los frutos percibidos y el valor que tenía la cosa
cuando se perdió, con los intereses desde la misma fecha.
CUARTO.- Partiendo de estos hechos y de acuerdo con la anterior doctrina expuesta no podemos por
menos de concluir que concurren todos los requisitos para declarar nulo el contrato por vicio del
consentimiento, concretamente por error esencial y excusable sobre la sustancia de la cosa objeto del
contrato desde el momento que sobre el total inmueble en que está ubicado el piso comprado pendía un
plan urbanístico que podía conllevar tarde o temprano su expropiación, lo cual era ignorado por los
compradores y, además, difícil de haberlo podido averiguar con una diligencia media al no poderse
presumir y requerir tener que estar muy al tanto de actuaciones urbanísticas, lo cual no ocurría en los
actores, no tanto así en la fallecida esposa del codemandado señor R. que trabajaba en una Agencia
Inmobiliaria, además de ser intrascendente a efectos de los compradores el que los vendedores
conocieran o no la situación urbanística de la finca, pues de haberlo tenido lo único que podría
determinar es también la existencia de dolo civil o, en su caso e incluso, de responsabilidad criminal
ycon antelación al contrato de compraventa cuya nulidad o anulación procede por error en el
consentimiento de los compradores.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, de 20 de octubre de
1993 AC 1993\2110
“ porque el error como vicio invalidante del consentimiento, previsto en el art. 1266 del Código Civil,
exige como condiciones mínimas, a) que derive de hechos desconocidos por el obligado
voluntariamente a contratar, (SSTS 1-7-1915 y 26-12-1944 [RJ 1945\116]) y b) que no sea imputable a
quien lo padece (SSTS 21-10-1932 [RJ 1932\1244] y 16-12-1957 [RJ 1958\192
Sentencia del Audiencia Provincial de Barcelona, sección 16º, de 16 de
noviembre de 1998 (AC 1998\2142)
“Por la parte apelante-actora se formuló demanda en solicitud de una declaración resolutoria del
contrato de arras suscrito en fecha 7 de octubre de 1994, con el codemandado José N. M., cuya
participación en la firma de dicho contrato no lo era en nombre propio, sino en ejercicio de su actividad
profesional de Agente de la Propiedad Inmobiliaria, en consecuencia, intervenía en nombre de la
propiedad del inmueble, cuya venta se comprometía a través de dicho contrato.
a quien se le reprocha un negligente desarrollo de su actividad profesional, con lo que ha contribuido a
frustrar la perfección del contrato de compraventa. Incumplimiento contractual de unos y actuación
negligente del otro que le irrogan unos perjuicios que inicialmente cuantifica en el duplo de la suma
entregada en concepto de arras,
El Juez «a quo» en la sentencia apelada considera que el demandante sólo debe ser reintegrado en
1.300.000 ptas. entregado en concepto de tales arras, siendo improcedente su devolución duplicadas;
obligada restitución a la que únicamente condena al Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
Es incuestionable que la compraventa convenida no llegó a perfeccionarse, sin embargo de la prueba
documental obrante en autos hemos de llegar a la convicción de que la frustración del contrato no es
imputable en concreto, a uno de los contratantes, sino que confluyen un conjunto de circunstancias que
induce a ambos contratantes a desistir del mismo.
Según se constata de la prueba documental aportada, es cierto que los vendedores al poner a la venta el
inmueble de autos, omiten advertir a los futuros compradores de la existencia de tres cargas; y lo que es
más importante si dichas cargas estaban aún vivas, o si por el contrario habían sido canceladas,
bastando con una simple tramitación administrativa para que la realidad extrarregistral accediera al
Registro de la Propiedad. De hecho no olvidemos que según el oficio remitido por la «Caixa de
Catalunya» (vid. folio 214) al menos una de ellas estaba vigente, hallándose aún en adeudar la suma de
2.619.081 pesetas.
Así mismo consta en dicho oficio que los vendedores ni gestionan la liquidación de tal carga, ni
conciertan con la entidad crediticia una posible subrogación en el pago, lo que indudablemente conlleva
el incumplimiento de una de las obligaciones contractuales asumidas, el cancelar las cargas y
gravámenes que pesasen sobre el inmueble, y ello con antelación a la venta.
Es comprensible que para un ciudadano medio como es el comprador la desinformación padecida y falta
de claridad y transparencia en la adquisición de un bien de primera necesidad, y tan costoso como la
vivienda, le hiciera recelar; y surgieran dudas acerca de las obligaciones que iba a asumir, en concreto
la inseguridad ante el precio de compra, al no saber si éste era el efectivamente convenido o si por
contra debería también hacerse cargo del pago de alguna de las hipotecas que pesaban sobre el
inmueble.
Precisamente esas dificultades de financiación son las que llevan al apelante a aquietarse con el
incumplimiento de los vendedores, a los que no consta requieran para el otorgamiento de la escritura de
venta convenida, antes del 30 de noviembre de 1994, sino que los requerimientos efectuados meses más
tarde, en enero de 1995, lo es ya con la finalidad de obtener unas arras duplicadas.
El incumplimiento en el que inciden ambas partes contratantes justifica la resolución del contrato, y
restitución de las prestaciones, extremo en el que ha de acogerse parcialmente las pretensiones de la
parte apelante demandante, viniendo los codemandados absueltos obligados a devolver al apelante la
suma de 500.000 ptas. que admiten haber recibido.
Precisamente la omisión de tal diligencia fue determinante en la frustración final de la operación
induciendo al comprador a la firma de un contrato que quizás no hubiera suscrito de haber conocido su
verdadera situación registral”.
.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 17ª, de 16 de
abril de 2003, JUR 2003\ 254146
COMPRAVENTA CIVIL: ARRAS: nulidad del contrato de arras por error en el consentimiento:
procedencia: existencia de buena fe en los compradores creyendo que se trataba de una finca con
edificación susceptible de ser destinada a la vivienda y en realidad el suelo no tenía la clasificación de
urbanizable.
DECLARO la nulidad del contrato suscrito en fecha 30 de julio de 1998 y su posterior prórroga de fecha
5 de diciembre de 1998 y en su consecuencia CONDENO a D. Arturo a estar y pasar por tal declaración
debiendo abonar a la parte actora la cantidad de TRES MIL CINCO EUROS CON SEIS CENTIMOS
(3.005'06 Euros) - 500.000 Ptas. a título informativo - más los intereses legales y costas causadas ".
PRIMERO.- Los actores D. Pedro Francisco y Dª Alejandra solicitan la declaración de nulidad del
contrato de arras suscrito con el demandado D. Arturo y la devolución de la cantidad de 500.000 ptas.
que entregaron por ese concepto, por haber mediado error en su consentimiento ya que creyeron en todo
momento que iban a adquirir una edificación susceptible de ser destinada a vivienda habitual cuando en
realidad carecía de las condiciones mínimas de orden urbanístico para tal fin.
Se trata simplemente de dilucidar si concurrió error y si reunió los requisitos exigidos para su
apreciación, esto es, que haya sido sustancial y no imputable a quien lo padece.
Hay error cuando una declaración de voluntad ha sido motivada por una errónea representación de la
realidad que constituye el objeto del contrato.
No hay la menor duda de que los aquí actores incurrieron en error desde el momento en que, queriendo
adquirir la propiedad del demandado para destinarla a vivienda habitual (reconoce el Sr. Arturo que se
lo manifestaron los compradores, que querían dejar de vivir de alquiler - ver contestación a la posición
sexta - ), resultó que el suelo no tenía la clasificación de urbanizable, sino que tenía la calificación de
valor rural estratégico, no susceptible, por tanto, de obtener cédula de habitabilidad ni de
aprovechamiento regularizado desde el punto de vista administrativo de vivienda. El que se trate de una
edificación en la que se pueda material y físicamente vivir, y que incluso, al parecer, está dotado de
agua, aunque sin contrato con la sociedad suministradora del servicio al municipio, y de electricidad, no
puede suponer una equiparación a una vivienda destinada a ser habitada de forma continuada y
normalizada por una familia, al margen de toda regularidad administrativa, con lo de ilegalidad y
precariedad que ello conlleva.
Los esfuerzos hechos por el vendedor, encomiables pero, como se ha dicho, irrelevantes no han servido
para cambiar la calificación urbanística y para legalizar la edificación, que sigue siendo inhábil para
constituir jurídicamente una vivienda.
El error o falsa representación del carácter de la edificación no es imputable a los compradores que,
atendidas las circunstancias y partiendo de criterios de normalidad, pudieron creer de buena fe que se
trataba de una finca con edificación susceptible de ser destinada a la vivienda que deseaban..
Por último, es evidente que el error recae en algo tan sustancial como es el aprovechamiento regular y
normalizado como vivienda habitual que todo adquirente de una edificación con tal destino espera.
CUARTO.- Por lo expuesto y razonado y coincidiendo con las acertadas consideraciones y conclusión de
la sentencia apelada, procede confirmar dicha resolución, con desestimación del recurso y con
imposición al apelante de las costas de esta alzada.”
Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, sección 3º, de 30 de
octubre de 2002, JUR 2003\80954, que determina :
“La pretensión principal entablada por los actores plantea el problema de la calificación que deba darse
a la suma de 500.000 pesetas entregada a la firma del contrato dentro de las modalidades de arras
existentes en nuestro Derecho, cuestión sobre la cual cabe citar la sentencia del Tribunal Supremo de 216-94 (RJ 1994, 4968) "En orden a la naturaleza del pacto de arras, la jurisprudencia de la Sala viene
admitiendo la existencia de las siguientes clases: a) Penitenciales, que son las que parece contemplar el
art. 1454 CC () concebidas a la manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir,
a su arbitrio, del contrato b) Confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza
vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y, normalmente, se
corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, de lo que es ejemplo el supuesto previsto
en el art. 343 CC () c) Penales, que funcionan de modo similar a la cláusula penal del art. 1154, como
resarcimiento en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad
de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada", precisando además que las arras
penitenciales previstas en el artículo 1454 tienen carácter excepcional, "que exige una interpretación
restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan, de las que resulte la voluntad indubitada
de las partes en tal sentido..., precisándose para su correcta aplicación que conste, de una manera clara
y evidente, que tal fue la intención de las partes, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de
un simple anticipo a cuenta del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado" y que "Ha de
acudirse a las normas interpretativas de los arts. 1281 a 1289 CC cuando la expresión de voluntad no
aparezca clara, sea por parquedad o confusión "..
TERCERO …. Debe tenerse en cuenta, al respecto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo a propósito
del error como vicio del consentimiento, señalando la sentencia de 10-2-00 (RJ 2000, 2424) que "no es
suficiente que coincida cualquier clase de error. El Código () resulta decisivo al establecer en su art.
1266 que debe recaer sobre la sustancia de la cosa objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la
misma que determinaron en forma principal su celebración", y añade que "El error sustancial resulta
influyente en el consentimiento prestado, siendo de cuenta de quien lo alega la prueba de la esencialidad
y recognoscibilidad del mismo, en cuanto, al estar referida a las posibilidades de la otra parte, viene a
actuar, por corresponder a un falso conocimiento de la realidad equiparable a la falta de todo
conocimiento, sobre determinado hecho concreto y no procediendo cuando resulta imputable a la parte
que lo padece y no sea excusable, en el sentido de que no resulta evitable mediante el empleo de
diligencia normal por el que lo padece (SS de 18-2-1994 [RJ 1994, 1096] y 14-2-1994 [RJ 1994,
1469])".
Pues bien, en el presente caso no concurre, en primer lugar, el requisito señalado legal y
jurisprudencialmente sobre el objeto del error, el cual debe recaer sobre la sustancia de la cosa objeto
del contrato o sobre aquellas condiciones de la misma que determinaron en forma principal su
celebración.
Sentencia de Audiencia Provincial de Barcelona, número 429/2005,
sección 4º, de 11 de julio AC 2006\1248 :
“Iniciándose la operación con claro engaño, y de ahí ya el propio incumplimiento de la
vendedora, pues lógicamente le precio de la venta debía ser menor; que en la sentencia se silencia la
existencia de un burofax del día ste a la reunión, ni la buena fe de la compradora para solucionar el
conflicto y la mala de la vendedora que no solo no lo contesta, sino que se queda con el dinero, después
de efectuar el engaño,.
TERCERO En la compraventa para el comprador, la causa es la prestación de la cosa vendida y para el
vendedor, la prestación de precio, sin que traiga su origen en las razones o motivos particulares que
tuvieran los otorgantes para celebrarlos y si bien el TS, entre otras en Ss. de 30-9-88 (RJ 1988, 6937)
señala que la causa si bien en la normativa del Código Civil (LEG 1889, 27) tiene un carácter objetivo
como se desprende de la forma de la que en su artículo 1274 describe su contenido con lo que parece
referirse al fin que se persigue con el contrato por su especial naturaleza, no lo es menos que los móviles
o motivos subjetivos» de las partes pueden tener, como admite autorizada doctrina científica,
repercusión jurídica, siempre que sean reconocidos por ambos contratantes que los eleven a condición
determinante del pacto concertado, y tal reconocimiento ha de constar debidamente documentado,
criterio interpretativo que acorde con el principio de contratación que la normativa contenida en el
artículo 1255 del Código Civil sanciona, ha sido acogida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Y
en el caso, no solo no costa que aquel móvil consistente en el rendimiento del inmueble fuera para ambos
determinante, y así no se hizo figurar, sino que la existencia de los arrendamientos se hacen figurar en el
propio contrato.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, número 169/2006,
sección 13, de 13 de marzo (AC 2006\1908),
“Efectivamente el contrato debe considerarse resuelto en el momento en se constata que el objeto no es
idóneo para la finalidad para la que se había suscrito el contrato, frustrando así el fin económico del
contrato.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga número 424/1999, sección
6º, de 7 de julio AC 1999\6961.
“SEGUNDO.- A fin de resolver la cuestión sometida a esta Sala a través del recurso formulado, ha de
comenzarse distinguiendo entre la nulidad contractual y la anulabilidad de los contratos, y así, la
primera opera cuando faltan y no tienen existencia alguno de elementos esenciales del contrato -artículo
1261 del Código Civil-, o cuando se infringe algún precepto legal prohibitivo -artículo 6.3 y 6.4 de la
misma Ley-, y la anulabilidad, en cambio, tiene lugar, conforme al artículo 1300 del mismo Texto Legal,
cuando, concurriendo dichos requisitos, afloran vicios que invalidan el contrato con arreglo a la Ley, de
tal forma que el negocio nulo resulta inexistente e insubsanable (Sentencias del Tribunal Supremo de 20
de junio y 12 noviembre 1996 [RJ 1996\5105 y RJ 1996\7919]), y mientras que la nulidad se puede hacer
valer por acción y por excepción la anulabilidad sólo es ejercitable accionando (Sentencias del Tribunal
Supremo de 25 mayo 1987 [RJ 1987\3582] y 21 de mayo de 1997 [RJ 1997\4235]).
CUARTO.- Por otra parte, los vicios del consentimiento dan lugar a la anulabilidad del contrato, que
significa precisamente, como ya se ha indicado, que no se produce «ipso iure» sino que debe ejercitarse
por medio de una acción en demanda principal o reconvencional, teniendo en cuenta que, conforme al
artículo 1301 del Código Civil
QUINTO.- No obstante lo ya resuelto, y a mayor abundamiento, ha de señalarse que es reiteradísima la
Jurisprudencia según la cual la invocación de un vicio del consentimiento sólo puede ser apreciable en
juicio si existe prueba cumplida de su existencia y realidad, prueba que, lógicamente, incumbe a la parte
que lo alega (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 1992 [RJ 1992\10399], 30 de mayo
de 1995 [RJ 1995\4205], 18 de marzo de 1996 [análoga a RJ 1990\9546], AP Badajoz 11 de noviembre
de 1997 [AC 1997\2587], entre otras), y, al ser un concepto jurídico ha de resultar de los hechos,
conductas y circunstancias que conformen la base fáctica. En cuanto al error, contemplado en el artículo
1266 del Código Civil y calificado en el artículo 1265 como vicio del consentimiento, abundante y
constante jurisprudencia del Tribunal Supremo exige para apreciarlo en el consentimiento contractual
que exista por parte del contratante que lo alega el desconocimiento de algún dato sustancial,
determinante de la voluntad, de tal suerte que desvíe el objeto del contrato y que no hubiera podido
salvarse can una diligencia normal al tiempo de prestar el consentimiento (Sentencias del Tribunal
Supremo 1-7-1915, 16-6-1943 [RJ 1943\719], 5-3-1960 [RJ 1960\950], 5-3-1962 [RJ 1962\1352], 30-91963 [RJ 1963\3958], 12-2-1965 [RJ 1965\588], 12-2-1979 [RJ 1979\439], 7-7-1981 [RJ 1981\3052],
27-5-1982 [RJ 1982\2605], 12-6-1982 [RJ 1982\3416], 3-2-1986 [RJ 1986\409], 7-11-1986 [RJ
1986\6213], 21-5-1997 [RJ 1997\4235]), debiendo aplicarse un criterio restrictivo para su apreciación
cuando de ello dependa la existencia del contrato y así, dice la Sentencia de este Alto Tribunal de 18 de
abril de 1978 (RJ 1978\1361), citando alguna de las anteriores, que para que el error invalide el
contrato es indispensable: a) que recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituye su objeto o sobre
aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieren dado lugar a su celebración, b) que
derive de hechos desconocidos por el obligado voluntariamente a contratar, c) que no sea imputable a
quien lo padece, y, d) que exista un nexo causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el
negocio jurídico concertado, requisitos estos a los que la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de
febrero de 1994 (RJ 1994\1096) añade el requisito de que ha de ser excusable, además de esencial,
razonando «que este requisito no lo menciona al Código Civil expresamente y que se deduce de los
requisitos de autoresponsabilidad y buena fe, este último consagrado en el artículo 7 del Código Civil»,
pudiendo decirse que es inexcusable el error cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o
regular, apreciándose ésta valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso
las personales, pues la función básica de este último requisito de la excusabilidad es impedir que el
ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su
conducta negligente”
Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, número 195/2006, sección
4º, de 19 de julio AC 2006\1428:
“Téngase en cuenta, como de manera reiterada viene afirmando la doctrina jurisprudencial que para
que el error en el consentimiento invalide el contrato, conforme a lo dispuesto en el art. 1266 del Código
Civil (LEG 1889, 27) es indispensable que recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituye su objeto
o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieran dado lugar a su celebración ?art.
1261-1º? y sentencias de 16 de diciembre de 1923 y 27 de octubre de 1964 (RJ 1964, 4735) ?que derive
de hechos desconocidos por el obligado voluntariamente a contratar sentencia de 1 de julio de 1915 y 26
de diciembre de 1944 (RJ 1945, 116)? que no sea imputable a quien la padece ?sentencias de 21 de
octubre de 1932 y 16 de diciembre de 1957 (RJ 1958, 192)? y que exista un nexo causal entre el mismo y
la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado sentencia de 14 de junio de 1943 (RJ
1943, 719) y 21 de mayo de 1963?. De otra parte, como recogen las sentencias de 18 de febrero de 1994
(RJ 1994, 1096), 24 de enero de 2003 (RJ 2003, 1995) y 17 de febrero de 2005 (RJ 2005, 1680), para ser
invalidante el error padecido en la formación del contrato, además de ser esencial, ha de ser excusable,
requisito que el Código no menciona expresamente y que se deduce de los principios de
autorresponsabilidad y de buena fe, este último consagrado hoy en el art. 7 del Código Civil; es
inexcusable el error (sentencia de 4 de enero de 1982 [RJ 1982, 179]), cuando pudo ser evitado
empleando una diligencia media o regular. De acuerdo con los postulados del principio de la buena fe,
la diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso,
incluso las personales, y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante,
pues la función básica del requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien
ha padecido el error, cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, “
VII.- INTERESES Y COSTAS.- Se reclaman los intereses desde la fecha de la
interposición de la demanda, al amparo del artículo 1108 y siguientes del
Código Civil y la imposición de costas a los demandados, al amparo de lo
previsto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
VIII. “Iura novit curia”
En su virtud,
AL JUZGADO SUPLICO.- que tenga por presentado este escrito, con sus
copias y documentos acompañados, acuerde su admisión en la representación
que debidamente dejo acreditada y tenga por formulada DEMANDA DE
JUICIO ORDINARIO, al amparo de lo dispuesto en los artículos 399 y
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra D. , dése traslado de la
demanda y documentos acompañados en la misma a los demandados, a fin de
que si a su derecho conviene puedan oponerse a la demanda, dentro del plazo
hábil previsto legalmente y, en su día y previos los demás trámites legales se
dicte Sentencia por la que estimando la demanda en todas sus partes, se
acuerde
1) declarar la nulidad del contrato celebrado entre la entidad
compraventa con arras de fecha 10 de julio de 20.
y,
de
2) Condenar a D. al pago de la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL
CIENTO VEINTINUEVE EUROS CON OCHENTA Y DOS
CÉNTIMOS (55.129,82, 82 €) y condenar a Dª al pago de la cantidad de
CUATRO MIL OCHOCIENTOS SETENTA EUROS CON DIECIOCHO
CÉNTIMOS ( 4.870, 18 €) que hace un total de SESENTA MIL EUROS,
cantidad entregada por mi mandante.
3) Condenar a los demandados al abono de los intereses legales de dichas
cantidades desde la interposición de la demanda.
4) al pago de las costas del presente procedimiento.
OTROSI DIGO: Que interesa se tenga por designado al Procurador
de los Tribunales de Vilanova i la Geltrú, D. , en virtud de designa
apud acta de conformidad con lo establecido en los artículos 24 y 25 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En su virtud,
AL JUZGADO SUPLICO,
Acuerde tener por conferido poder apud a favor de la Procurador D. ,
en los términos anteriormente señalados.
OTROSI DIGO SEGUNDO.- Atendiendo a que se solicita la nulidad
del contrato y la devolución de las cantidades entregadas más los gastos, la
cuantía del procedimiento se fija como indeterminada.
En su virtud,
SUPLICO AL JUZGADO : Que tenga por fijada la cuantía del
procedimiento como indeterminada.
Vilanova i la Geltrú, a 28 de julio de.
Ldo
Proc