DOCUMENTO: N/REF: 727/PAU AREBETAS SUR - BERANGO PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA TEXTO REFUNDIDO PARA APROBACIÓN DEFINITIVA TITULO: P.A.U. EMPLAZAMIENTO: U.E. AREBETAS SUR FECHA DOCUMENTO: MARZO 2014 REVISION: CLIENTE: AYUNTAMIENTO DE BERANGO BERANGOko UDALA S/REF: ESTE DOCUMENTO CONTIENE: 1. ESTUDIO VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA DOCUMENTO Nº ARQUITECTO: SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA, colegiado 1.898 4 Avda. Gabriel Aresti nº 12 – 48004 -Bilbao Tfno: 677.514.538 I.- INDICE GENERAL RELACIÓN DE TITULARES 1. 2. 3. 4. 5. 6. GASTOS DE URBANIZACIÓN. COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN E IMPLANTACIÓN DE SERVICIOS. GASTOS DE GESTIÓN. INDEMNIZACIONES. PONDERACIÓN RELATIVA DE LOS USOS PORMENORIZADOS. JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA. 1.- GASTOS DE URBANIZACIÓN Para elaborar el estudio de viabilidad económico-financiera de la urbanización de la Unidad de Ejecución, deberemos calcular la totalidad de las cargas de urbanización precisas para culminar el proceso citado. Estructuraremos los gastos en dos grandes grupos comprensivos de los diferentes aspectos que constituyen la elaboración del proceso de urbanización. En primer lugar calcularemos el coste de las obras de urbanización e implantación de los servicios, calcularemos igualmente el coste la elaboración de todos los documentos técnicos y administrativos precisos, englobándolos en un apartado de costes de gestión, todos ellos con carácter orientativo a costa de redacción de los respectivos documentos. La financiación de la ejecución de las obras de urbanización y de la implantación de los servicios que constituyen las obras definidas en el Anteproyecto de urbanización de este Programa de Actuación Urbanizadora, así como la totalidad de las obras de conexión, ampliación y refuerzo de las redes de servicio de Berango, concretadas en el Estudio Económico-Financiero del Programa de Actuación Urbanística y los demás gastos de urbanización, correrán a cargo de los propietarios de los terreno. Respecto de la financiación, el coste de las obras de urbanización, indemnizaciones y gestión correrán a cargo de los propietarios afectados en proporción a sus derechos adjudicados. SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA REF: 727/PAU AREBETAS SUR - BERANGO P.A.U-ESTUDIO VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA 1/6 TEXTO REFUNDIDO PARA APROBACIÓN DEFINITIVA FECHA EDICION: 14/03/31 2.- COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN E IMPLANTACIÓN DE SERVICIOS. El presente estudio de viabilidad económico-financiera contiene el avance del presupuesto de ejecución de la urbanización por contrata entendiendo que en éste no quedan incluidas las obras de urbanización interior de las parcelas privadas. El desglose de las obras por capítulos es el siguiente: CAPITULO PARTIDA 01 MOVIMIENTO DE TIERRAS 02 ALCANTARILLADO y SANEAMIENTO 03 ABASTECIMIENTO DE AGUAS 04 RED DE ENERGIA ELECTRICA (Sin Centro de Transformación) 05 ALUMBRADO PÚBLICO 06 RED DE TELEFONÍA 07 CANALIZACIÓN DE GAS 08 PAVIMENTACIÓN y VIALES 09 OBRA CIVIL 10 SEÑALIZACIÓN 11 TRATAMIENTO ESPACIOS LIBRES 12 OBRAS ADELANTADAS CONEXIÓN CON CORREDOR 13 SEGURIDAD y SALUD 14 GESTION DE RESIDUOS 15 CONTROL DE CALIDAD A - TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL URBANIZACIÓN (P.E.M) B - GASTOS GENERALES y BENEFICIO INDUSTRIAL (19% S/ P.E.M) TOTAL EJECUCIÓN DE URBANIZACIÓN POR CONTRATA (A+B) IVA DEL 21% SOBRE CONTRATA TOTAL EJECUCIÓN DE URBANIZACIÓN POR CONTRATA IVA INCLUIDO CUANTIA (€) 95.004,68 129.875,06 12.251,93 59.353,97 66.710,99 23.895,50 12.372,75 390.522,52 84.973,04 7.814,18 27.136,57 463.766,26 21.183,05 10.282,00 7.061,02 1.412.203,52 268.318,67 1.680.522,19 352.909,66 2.033.431,85 Asciende por tanto el avance del presupuesto de urbanización por contrata e iva incluido a la cantidad expresada en letras de DOS MILLONES, TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y UNO CON OCHENTA Y CINCO. En cuanto a los honorarios facultativos referidos al proyecto y la dirección de obra de la urbanización propiamente dicha, la cifra estimada en la modificación del PEOU que se ha tramitado en forma paralela a este documento es de 137.890,00 € IVA incluido. Por tanto, el PRESUPUESTO TOTAL PARA CONOCIMIENTO DE LA ADMINISTRACIÓN resultado de sumar los gastos de urbanización por contrata y los honorarios de facultativos intervinientes en su redacción y posterior dirección de obra asciende a la cantidad de: 2.033.431,85 € + 137.890,00 € = 2.171.321,85 €. Expresado en letra, DOS MILLONES CIENTO SETENTA y UN MIL TRESCIENTOS VEINTIUNO CON OCHENTA y CINCO. SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA REF: 727/PAU AREBETAS SUR - BERANGO P.A.U-ESTUDIO VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA 2/6 TEXTO REFUNDIDO PARA APROBACIÓN DEFINITIVA FECHA EDICION: 14/03/31 3.- GASTOS DE GESTIÓN Los gastos de gestión asociados a este proyecto son los siguientes: FASE MODIFICACIÓN PLAN ESPECIAL PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA PROYECTO DE REPARCELACIÓN HONORARIOS TÉCNICO-JURÍDICOS IVA INCLUIDO (€) 55.297,00 36.300,00 71.390,00 Ascienden por tanto los gastos de gestión iva incluido a la cifra de 162.987,00 €, expresado en letra, CIENTO SESENTA y DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA y SIETE EUROS. Por tanto, el cuadro resumen final de costes de urbanización incluida la gestión sería el siguiente: TOTAL EJECUCIÓN DE URBANIZACIÓN POR CONTRATA IVA INCLUIDO TOTAL GASTOS DE GESTIÓN IVA INCLUIDO TOTAL EJECUCIÓN + GESTIÓN 2.171.321,85 162.987,00 2.334.308,85 Total, DOS MILLONES TRESCIENTOS TREINTA y CUATRO MIL TRESCIENTOS OCHO con OCHENTA y CINCO EUROS. SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA REF: 727/PAU AREBETAS SUR - BERANGO P.A.U-ESTUDIO VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA 3/6 TEXTO REFUNDIDO PARA APROBACIÓN DEFINITIVA FECHA EDICION: 14/03/31 4.- INDEMNIZACIONES Con carácter estimativo y teniendo en cuenta que deberán ser corroborados ó en su caso corregidos en el correspondiente proyecto de reparcelación, la evaluación económica correspondiente al derribo y su correspondiente indemnización del edificio declarado fuera de ordenación situado en la parcela “K”, Edificio nº 5 asciende a la cantidad de 61.460,00 €. No obstante lo anterior, para el cálculo concreto de las indemnizaciones, se estará al contenido del Real Decreto 1492/2011 de 24 de octubre por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA REF: 727/PAU AREBETAS SUR - BERANGO P.A.U-ESTUDIO VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA 4/6 TEXTO REFUNDIDO PARA APROBACIÓN DEFINITIVA FECHA EDICION: 14/03/31 5.- PONDERACIÓN RELATIVA DE LOS USOS PORMENORIZADOS Este apartado se redacta con objeto de cumplimentar lo establecido en el artículo 56, apartado f) de la Ley 2/2006, de 30 de Junio, del Suelo y Urbanismo, referente a que la ordenación urbanística pormenorizada definirá entre otras determinaciones el establecimiento de los coeficientes de ponderación entre usos, que podrán ser actualizados por los instrumentos de equidistribución, en su caso. A este respecto resulta necesario tener en cuenta, que la actuación prevista en la U. E. AREBETAS SUR será gestionada mediante el Sistema de COOPERACIÓN, conforme se recoge en la documentación de la modificación del PEOU que se tramita en forma paralela al presente documento. Será el propio Proyecto de Reparcelación el que mediante un estudio pormenorizado del valor de mercado real, establezca los coeficientes de ponderación para los distintos usos establecidos. SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA REF: 727/PAU AREBETAS SUR - BERANGO P.A.U-ESTUDIO VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA 5/6 TEXTO REFUNDIDO PARA APROBACIÓN DEFINITIVA FECHA EDICION: 14/03/31 6.- JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA En consecuencia el total de las cargas de urbanización de la U.E. AREBETAS SUR, que comprende las obras de urbanización, incluyendo el conjunto de instrumentos de planeamiento, gestión y proyectos de desarrollo además de la estimación de las indemnizaciones y derribo del edificio declarado fuera de ordenación asciende a: GASTOS DE URBANIZACIÓN SIN IVA GASTOS DE GESTIÓN SIN IVA INDEMNIZACIONES TOTAL COSTES SIN IVA 1.794.480,87 € 134.700,00 € 61.460,00 € 1.990.640,87 € 7.1.- REPERCUSIÓN DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN SOBRE LA SUPERFICIE BRUTA DE SUELO. Para la superficie de la Unidad incluida los Sistemas Locales que asciende a 44.779,48 M², supone una repercusión de 44,45 €/m² de superficie bruta inicial de la Unidad de Ejecución. 7.2.- REPERCUSIÓN DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN SOBRE TECHO EDIFICABLE PRIVADO MAXIMO. Para una superficie construida total que asciende a 30.215,83 m²c, supone una repercusión de las obras de urbanización de 65,88 €/m²c. 7.3.- CALCULOS. Respetando el valor medio en venta dado en el PE para el uso característico terciariocomercial en la zona de 1.081,82 €/m² construido y, un coste de construcción calculado según la ficha de control de presupuestos mínimos a efectos de visado del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro establecido en 448,00 €/m²c, aplicando la fórmula del valor residual del articulo 22 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, tendremos que Vs= (Vv/ K)- Vc, siendo K 1,20 (Naves y Explotaciones económicas). El valor del suelo será por tanto de: Vs = 1.081,82 €/m²c / 1,20 – 448,00 €/m²c = 453,52 €/m²c. 7.4.- CONCLUSIONES. Considerando los valores de mercado estimados por cada metro cuadrado de superficie construida para el uso característico de la zona, la repercusión económica de las cargas de urbanización sería de aproximadamente un 14,60 % del valor de venta del producto inmobiliario, lo que puede considerarse como aceptable. El valor del suelo conforme a las estimaciones anteriores da un valor positivo que asciende a: 453,52 €/m²c x 30.215,83 m²c = 13.703.483,22 €, que descontando los gastos de urbanización, gestión e indemnizaciones de 1.990.640,87 €, nos da un valor neto de suelo de 11.712.842,35 € con los valores indicados, por lo tanto se puede considerar la promoción como viable económicamente. En Bilbao, a 31 de Marzo de 2014 D. Santiago Gutierrez Mazorriaga Arquitecto Colegiado nº 1.898 SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA REF: 727/PAU AREBETAS SUR - BERANGO D. Jon López de Beristain Abogado colegiado 5.998 P.A.U-ESTUDIO VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA 6/6 TEXTO REFUNDIDO PARA APROBACIÓN DEFINITIVA FECHA EDICION: 14/03/31