CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS Y VENTA

El objeto del presente trabajo es proyectar el sistema de financiamiento
para construir 4.000.000 de departamentos:
1. sin utilizar fondos de los Presupuestos de la Nación o las
Provincias.
2. sin tomar endeudamiento externo
3. para que sea la mejor alternativa de inversión del ahorrista
privado en cuanto rendimiento, seguridad y liquidez.
El proyecto deberá superar algunas restricciones técnicas:
1. la construcción será de primera calidad en cuanto a materiales
2. serán
de
excelencia
los
ambientalmente sustentables
proyectos
arquitectónicos
y
3. asegurarán mediante la generosa cantidad de metros cuadrados
de uso propio el espacio necesario para el desarrollo familiar en
cualquiera de sus manifestaciones culturales
También será necesario que el proyecto no requiera:
1. la sanción de Leyes y o Decretos especiales para hacerlo posible
2. ni el Control ni la emisión de Garantías por parte del Estado
Sin embargo, la dimensión del proyecto es en sí misma:
1. una política absoluta de vivienda
2. una parte muy importante de la política de empleo
3. una posible fuente de renovación urbana para las grandes
ciudades
Es por ello que la presencia del Estado será inevitable, es mas, la
primera versión del proyecto es del año 1983 y se llamaba “Plan de Vivienda
del Gobierno radical de la Provincia de Buenos Aires” que naufragó en la
“interna” partidaria.
Es posible que Nación y Provincias deban coordinar con los municipios los
asentamientos y servicios a adecuar en función del volumen de las obras y del
indudable interés político de los gobiernos locales en contar con ellos.
Si bien no son necesarios fondos presupuestarios, ni expropiaciones, y se
usarán solo fondos propios del proyecto, esa presencia será beneficiosa desde
el punto de vista de la promoción de un sistema distinto de los utilizados
hasta ahora en lo formal.
En esta cuestión de la promoción por la confianza de los inversores, será
conveniente la presencia de un banco del estado, por ejemplo el Nación, no
como prestamista ni garante pero si como el sitio de todas las transacciones y
su aparición como “fiduciario” para transparentar el manejo de fondos.
La idea básica:
En cada edificio hay mas inversores que unidades funcionales. Las cuotas
de su inversión se miden en metros cuadrado de uso propio y se emiten tantos
como el total de ésos metros del edificio.
Se fija un alquiler en metros cuadrados, por ejemplo (para hacer
números redondos) un diez por ciento anual, de manera que un departamento
de 100 metros rinde diez de alquiler al año, ó 10/12 metros mensuales.
Terminado el edificio y liberado al uso, los usuarios pagarán como
alquiler la proporción correspondiente a la cantidad de metros que aún no han
adquirido, alquiler que será cobrado por aquellos que siendo dueños de metros
no usan el departamento.
El título que representa cada uno de esos metros cuadrados, tiene una
renta expresada en su misma especie, cuyo valor se actualiza
automáticamente lo que le confiere al par que su carácter de “Activo Real”
también el de “Activo Financiero”.
El proyecto tiene como objetivo para éste “Activo Financiero”:
1. crear un mercado que lo haga “líquido” es decir que se pueda
comprar y vender en el momento a un “Precio Público”
2. que la renta fija en metros sea suficiente para que el mismo, en
comparación con otras opciones del mercado de capitales sea
“rentable”
3. que sea formalmente la cuota parte de un patrimonio que no puede
ser vaciado, ni endeudado por fuera de la inversión que ellos
mismos representan, ni pueda ser declarado en concurso de
manera que tenga todos los atributos de un título “Seguro”
En resumen se trata de construir los mejores departamentos, en la
medida que sea necesaria y financiarlos con el mejor activo financiero del
mercado de capitales.
El sistema formal que hace posible esta maravilla debe cumplir con otros
requisitos:
1. que a igual calidad el costo total sea por lo menos un treinta por
ciento (30%) mas bajo
2. que a igual calidad el precio final sea por lo menos un cincuenta
por ciento mas bajo
Descripción básica del sistema:
Se utilizará una Sociedad Anónima con:
1. el objeto de “Construir para Alquilar” un edificio de departamentos
2. con acciones “Clase A”, con derecho de administración
3. con acciones “Clase B”, con derecho de uso de los departamentos
4. toda la inversión será financiada con la emisión de “Obligaciones
Negociables” convertibles en Acciones Clase B
5. La conversión se hará “a la par” (una ON por una Acción)
6. La totalidad de acciones Clase B y de Obligaciones Negociables
será igual al total de metros de uso propio del edificio
7. Habrá un Síndico de los obligacionistas con facultades similares a
un Síndico de debenturistas.
8. El estatuto deberá prever:

Las condiciones del aumento de capital para atender una eventual
conversión de acciones clase B en acciones clase A

Las condiciones de rescate de Acciones clase A en caso de
disolución de la Sociedad Anónima después de la liberación al uso
del edificio.
Desde su creación y hasta el final de obra y la liberación al uso, el
Directorio será ejercido por los accionistas Clase A, promotores y
administradores cuyos honorarios serán los correspondientes a los del
“Administrador” de la obra y emitirán las ON convertibles en Acciones Clase B
en función del flujo de fondos resultante del plan de inversiones
correspondiente al proyecto ejecutivo de la obra.
Los ingresos obtenidos por esas colocaciones, serán depositados en una
única cuenta corriente y el síndico de los obligacionistas, intervendrá en la
liberación de fondos para el pago de todas las erogaciones que resulten del
citado plan de inversiones.
Al momento de la liberación al uso del edificios, el patrimonio neto será
igual al valor total de la inversión que incluye capitalizados como costo los
honorarios de administración y no habrá deudas con terceros.
Emitidas las Acciones Clase B, estos accionistas se harán cargo del
Directorio y los accionistas A, ejercerán la administración de los servicios del
edificio, incluidos los de alquiler.
Es fácil advertir que “Proyecto” “Dirección Técnica” y “Administración”
son Items del costo capitalizados en el activo pero cuyo valor esta fijado como
honorarios del ejercicio profesional. Pero lo más importantes es que si el objeto
no es vender, no hay precio ni tampoco operaciones gravadas que generen
Débito Fiscal por IVA, afectaciones de los saldos bancarios por Ingresos Brutos,
ni anticipos del Impuesto a las Ganancias.
También desde el punto de vista fiscal un crédito de libre disponibilidad
por el IVA incluido en los materiales y servicios utilizados. Pero si no hay precio
porque no hay “venta” tampoco hay: ¡¡¡ beneficios !!!
Acabamos de cumplir con dos de las restricciones mas importantes, esto
es a igual calidad el costo total es por lo menos un veinte por ciento menor que
el de mercado, (el componente fiscal) y el precio final un cincuenta por ciento
menor que el de mercado, (el componente anterior mas beneficio del promotor
y constructor) y como si esto fuera poco, toda la operatoria es en BLANCO.
No es éste el lugar para describir la ingeniería financiera y de derecho
societario que en el marco de la Ley de Sociedades hace posible este
funcionamiento y también los mecanismos de administración del flujo de
fondos, valoración del rescate de acciones y sistemas de determinación de
“ajustes por precios” en las variaciones en el “valor de uso” de los cupones de
las ON. Especialmente las facultades del Síndico de Obligacionistas, y la
imposibilidad de endeudamiento por fuera del plan de inversiones.
Por el momento hagamos una profesión de fe hacia el expositor que es
un especialista del tema porque hay otras cuestiones inmediatas como;
1. la fuente de fondos y el mercado de capitales por una parte y
2. la capacidad de ahorro y tiempo de amortización para las clases
populares
La captación de fondos
Consideramos 2 tipos de ahorristas, el primero constituido por aquellos
que su capacidad de ahorro es insuficiente para acceder al mercado actual, es
decir a cuotas de $ 8.000 y dentro de este grupo a las familias que tienen
problemas de vivienda, ya porque alquilan, ya porque deben renovarla.
A este grupo, el mercado financiero actual no le ofrece alternativas
directas relacionadas con la vivienda, y captarlo a partir de “su problema real”
implica sólo competir contra “consumos superfluos o compulsivos” por una
parte y contra el circuito “plazos fijos, dólares” de rentabilidad negativa o el
mas sofisticado y menos popular de la “Letras”
Si el incentivo a invertir directamente en vivienda es atractivo, será fácil
reencausar el consumo excedente hacia el ahorro y mucho mas fácil aun
desplazar a los competidores del mercado financiero tradicional.
La condición es que debe hacerse evidente que la inversión que se ofrece
es tan segura “como invertir en ladrillos”, que devenga una renta real positiva
mayor que sus competidores y por último que en caso de necesidad puede
convertirse de inmediato en dinero sin pérdida de capital.
Pero si la oferta es esta, el mercado se agranda porque ahora incluye a
todos los rangos de ahorristas, En pocas palabras el mercado potencial es
enorme, no solo para personas físicas, también por su componente de “Activo
Financiero” es atractivo para Instituciones y Fondos Fiduciarios Ociosos.
En términos profesionales, “Seguridad”, “Alta Rentabilidad” y “Liquidez
Absoluta” en una misma inversión, es casi una utopía, o mucho peor un
cazabobos, un cuento del tío, una estafa.
En nuestro caso, la empresa que construye no puede quebrar ni ser
vaciada, y el edificio se termina siempre, cada cuota o pago que se integra
“ES” una parte de un “Activo Real”, que librado al uso, genera “servicios” o
renta reales.
El título o papel que representa tal inversión tendrá un valor técnico
conocido y un intermediario financiero dispuesto a comprar, vender o prendar
siempre que se lo requiere, además de su carácter de “Activo Real” será un:
“Activo financiero tan líquido como las divisas o los Títulos Públicos”
En todo momento el número de inversores es mayor a los departamentos
en construcción garantizando la financiación total y la finalización del edificio,
Cada edificio es una Sociedad Anónima con una cantidad de acciones igual al
total de metros cuadrados de uso propio.
Se construye al costo de administración y cada aporte o pago genera un
título convertible en acciones de un metro cuadrado cada una sin variación de
costo posterior. Terminada la obra se adjudica la ocupación entre propietarios
y resulta un balance por los metros usados contra la tenencia de metros por
los cuales se cobra o se paga renta.
El alquiler o renta de un período por metro, es igual al 10% anual
expresado en metros La renta es real, pero también debe notarse que
construyendo al costo de administración, el valor técnico del metro es por lo
menos 25 % menor al valor de mercado de otros edificios construidos por el
método tradicional de financiamiento.
Estas dos variables indican, por una parte un margen de ganancia neta
de capital que incentiva la reinversión y por la otra la tasa de interés real de la
inversión financiera.
El potencial del sistema lanzado como modelo de construcción de
viviendas y oportunidad de inversión para el ahorro corriente es grande.
El mercado es nada menos que el déficit de viviendas nuevas.
Técnicamente no corresponde hablar de demanda mientras los usuarios no
pueden acceder a las cuotas del sistema tradicional. Pero SI existe una
demanda potencial, hoy y efectiva luego debido al acceso parcial y progresivo
a través de los títulos que se proponen.
Esta demanda se visualiza, como una parte del flujo del ahorro corriente
porque éstos títulos son mas seguros, mas rentables e igual de líquidos que
cualquiera de los sustitutos con los que compitan.
Ejemplo:
Construcción de departamentos para venderlos por metro cuadrado.
10 departamentos
100 m2 c/uno
1000 m2 en total
20 inversores
TABLA DE DISTRIBUCIÓN DE M2 ENTRE INVERSORES
Inv. Nº
1
2
3
4
5
M2
100
90
80
70
60
M2 parc.
M2 total
400
Inv. Nº
6
7
8
9
10
M2
50
40
30
20
10
150
Inv. Nº
11
12
13
14
15
M2
10
20
30
40
50
Inv. Nº
16
17
18
19
20
150
M2
60
60
80
80
40
300
1000
Terminados los departamentos y adjudicados al uso y:
1. Si usa 100 y tiene 40, paga alquiler por 60
2. Si tiene 50 y no usa, cobra alquiler por 50
3. si tiene 100, ni cobra ni paga.
Factibilidad:
Una de las condiciones que debe cumplir la propuesta para su factibilidad
es que el nivel de pagos por inversión, alquiler y amortización sea posible.
Entendemos por inversión la cuotas durante el período de construcción,
alquiler es el valor mensual a pagar por departamento y amortización los
servicios correspondientes a la adquisición de los metros cuadrados que le
faltan al inversor después de terminada la construcción.
Para demostrar la factibilidad utilizaremos el siguiente modelo:
1. El metro cuadrado será la unidad de medida, o sea que el costo
total de un departamento, las cuotas durante el periodo de
construcción (inversión), el valor del alquiler y la amortización
estarán expresados en metros cuadrados.
2. Fijamos en 24 meses el período de construcción.
3. Utilizaremos departamentos de 96 metros cuadrados y asumimos
un rendimiento anual como alquiler del 10% es decir 9.6 metros
cuadrados al año
Referiremos los cálculos a la capacidad de ahorro de los inversores que
suponemos fija y expresada también en metros cuadrados, de esta manera:
1. Durante el período de construcción será asignada totalmente a la
inversión, y
2. Luego de terminada la obra y mientras viva en el departamento,
esa capacidad de ahorro será distribuida entre alquiler por los
metros que le falta pagar y amortización para ir comprando esos
metros.
Terminada la construcción, en el primer año pagara por alquiler menos
que su capacidad de ahorro por los metros que compró mientras se construía y
entonces la diferencia se aplica a pagar los metros que le faltan.
En la tabla se muestra para cada una de las posibles capacidades de
ahorro, cuantos años tarda el inversor en pagar los 96 metros cuadrados del
departamento en el que vive. O cuánto tarda en ahorrar el equivalente a un
departamento. Manteniendo constante su capacidad de ahorro medida en
metros cuadrados.
En realidad es un proyecto muy flexible sobre todo si se aplica a una
gran cantidad de inversores y de edificios cuya variable fundamental es el
costo de metro cuadrado terminado.
Por la forma institucional que se propone que hace cero la carga fiscal y
la utilización de cooperativas de mano de obra, podemos hablar de costos muy
bajos antes del costo del terreno.
Pero si al proyecto se le da escala de vivienda social y al mismo se invita
la colaboración de intendentes y otras autoridades, puede llegar al rango de
política publica de vivienda, y empleo para localizaciones con costo de la tierra
casi nulo.
TABLA DE AMORTIZACION PARA UN DEPARTAMENTO DE 96 m2 PAGANDO ALQUILER
DEL 10% ANUAL EN m2
MES
0
24
AHORRO m2
AQULER m2
DEBE m2
mes en que termina de
pagar el departamento
2,00
48,00
0,00
48,00
60
CAPACIDAD DE AHORRO MENSUAL EN m2
1,50
1,25
1,00
0,80
36,00
30,00
24,00
19,20
0,00
0,00
0,00
0,00
60,00
66,00
72,00
76,80
84
108
144
0,70
16,80
0,00
79,20
228
TABLA DE AMORTIZACION PARA UN DEPARTAMENTO DE 96 m2 PAGANDO ALQUILER
DEL 5% ANUAL EN m2
MES
0
24
AHORRO m2
AQULER m2
DEBE m2
mes en que termina de
pagar el departamento
2,00
48,00
0,00
48,00
60
CAPACIDAD DE AHORRO MENSUAL EN m2
1,50
1,25
1,00
0,80
36,00
30,00
24,00
19,20
0,00
0,00
0,00
0,00
60,00
66,00
72,00
76,80
72
96
120
156
0,70
16,80
0,00
79,20
192