Aprobación inicial por resolución de Alcaldía nº 2733, de 17 de octubre de 2005
Publicación aprobación inicial BOG nº 208, de 3 de noviembre de 2005
Aprobación definitiva Pleno de 25 de octubre de 2006
Publicación definitiva en BOG nº 218, de 16 de noviembre de 2006
ORDENANZAS URBANISTICAS
IMPLANTACION USO DE VIVIENDA EN PLANTA BAJAS Y
ENTREPLANTAS EXISTENTES
EN
PARCELAS RESIDENCIALES
(TIPOLOGIAS RB, RV y RA)
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TITULO PRELIMINAR.En el Proyecto de Modificación del Plan General nº 11 NORMATIVA PLANTAS
BAJAS EN PARCELAS RESIDENCIALES se recoge que:
2.-En las tipologías de edificaciones residenciales calificadas por su relación con el
espacio público (RB, RV y RA) y para las edificaciones ya existentes y consolidadas,
se condiciona la implantación de vivienda en plantas bajas y entreplantas
atendiendo a los mismos criterios y parámetros técnicos que se establecen en las
nuevas Ordenanzas de Edificación..
Es objeto de las presentes ordenanzas regular las condiciones de implantación de usos
residenciales en los locales de planta baja y entreplantas de las tipologías residenciales
calificadas por su relación con el espacio público (RB, RV y RA).
ORDENANZAS.-
Artículo 1. Ambito de aplicación.
El ámbito de aplicación de las presentes ordenanzas comprende las edificaciones ya
existentes y consolidadas en las tipologías de edificaciones residenciales calificadas
por su relación con el espacio público (RB, RV y RA.)
Artículo 2. Autorización de la comunidad
La modificación del destino de cualquier local sito en un edificio de régimen
comunitario supone un cambio de las condiciones de la comunidad que deberá de ser
autorizado por ésta. Cualquier solicitud de cambio de uso deberá de adjuntar el acta de
la comunidad en la que se exprese el voto favorable a dicha instalación, según lo
establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 3. Procedimiento.
Las licencias se concederán de acuerdo al siguiente procedimiento. En primer lugar se
otorgará la licencia necesaria para las obras de habilitación de vivienda y, en su caso, se
informará favorablemente el cambio de uso, en base al proyecto técnico. Una vez
terminadas las obras bajo la dirección técnica correspondiente, se solicitará la licencia
de primera ocupación y, en su caso, de cambio de uso, que será concedida en función de
la adecuación de las obras al proyecto aprobado.
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Artículo 4. Condiciones de implantación.
4.1 Con carácter general la división de las plantas bajas en viviendas deberá de seguir
el esquema existente en las plantas altas del edificio, y en ningún caso superar el
número de viviendas existente en la planta alta tipo del mismo. Los accesos a las nuevas
viviendas deberán de llevarse a cabo desde la caja de escaleras, pudiendo obviarse esta
condición solamente en los casos en los que constructivamente resulte imposible y no
simplemente inconveniente el así hacerlo.
4.2 La habilitación de las nuevas viviendas en planta baja no deberá de suponer
alteración de la media de 85 m2 construidos de superficie por vivienda que el vigente
Plan General establece por solar para las calificaciones RA, RV y RB. Imposibilidad
física manifiesta derivada de la propia superficie del solar, o del esquema de división de
las plantas superiores podrán eximir del cumplimiento de este requisito.
4.3 Las habilitaciones de vivienda en las plantas bajas de las edificaciones existentes
deberán de abordarse de modo unitario para la totalidad de la planta baja de que se trate,
y, si ello se demostrase imposible, por partes de la misma de suficiente entidad y
homogeneidad como para que se pueda garantizar la correcta compatibilidad entre los
usos existentes y la correcta composición estética del conjunto del edificio.
4.4 En los casos en los que un local pertenezca a diversos edificios colindantes, la
actuación deberá de implicar el acomodo de las nuevas viviendas resultantes a las
comunidades a las que pertenecen
4.5 Todas las instalaciones y redes de saneamiento, abastecimiento de agua, gas,
electricidad, evacuación de humos, etc, deberán de pertenecer a la unidad edificatoria en
la que se encuentran.
4.6 Se admitirá la habilitación de vivienda en las plantas bajas existentes que cumplan
la definición del articulo 3.1.1.13 siempre y cuando su piso se sitúe a la altura del
terreno circundante en al menos el 50% de su perímetro.
4.7 En los casos de existencia de entreplantas con acceso directo desde la caja de
escaleras, que cumplan con la condición de altura libre mínima de 2,40 mts, y con
escrituras de propiedad independientes de las de los locales de planta baja sobre los que
se sitúan, anteriores a la aprobación de la presente normativa, será posible su
habilitación como vivienda aunque del cómputo de alturas establecido por el Plan
General se deduzca su condición de entreplanta vinculada a la planta baja del edificio.
Artículo 5. Condiciones estéticas.
5.1 La habilitación de vivienda en la planta baja de un edificio implicará la necesidad de
adaptación de su fachada a la del conjunto del edificio en el que se ubique, debiendo su
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composición y materiales ser coherente con la composición y materiales de las plantas
altas del edificio. En este orden de cosas se requerirá la presentación de proyecto
redactado por arquitecto que dará cumplida cuenta de lo que antecede aportando alzados
de las fachadas completas del edificio anteriores y posteriores a la actuación prevista,
así como fotografías actualizadas de la edificación para justificar el uso de materiales y
composición.
5.2 En el caso de que se secuenciaran las actuaciones, las soluciones utilizadas en la
primera de las mismas serán de aplicación para las actuaciones que se produzcan con
posterioridad.
Artículo 6. Condiciones de accesibilidad.
6.1 En materia de accesibilidad las obras necesarias para la habilitación de las
viviendas deberán de respetar el contenido del Decreto 68/2000 de 11 de Abril del
Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno
Vasco.
6.2 En caso de que el acceso a alguna vivienda se ejecutase directamente desde el
exterior del edificio, los accesos necesarios deberán resolverse sin invasión de los
espacios públicos a los que se da frente.
Artículo 7. Condiciones de edificación
7.1 Tendederos
Los espacios destinados a tendederos se resolverán hacia patios de manzana o patios de
parcela, si los mismos existen, y en cualquier caso dentro de la línea de fachada. Si ello
no fuera posible se tendrá prevista la instalación de secadoras de ropa. La existencia y
funcionamiento de la secadora de ropa se considerará requisito indispensable para el
otorgamiento de la licencia de primera ocupación de la nueva vivienda. Las secadoras
deberán ser del tipo denominado “de condensación”, no admitiéndose el tipo
denominado “de evacuación” (con salida directa de aire al exterior)
7.2 Condiciones de ventilación.
La cocina dispondrá de un conducto para la eliminación de los gases recogidos por la
campana extractora. El conducto deberá llegar hasta la cubierta del edificio por patio
interior, patio de manzana o por fachada si la solución proyectada no perjudica la
estética de la misma. En último extremo, justificado por la dificultad técnica de la
solución o por su afección estética se admitirá la emisión directa al propio espacio de
cocina. En este caso deberá de existir una campana que a base de filtros garantice la
recogida de grasas y olores. La existencia y funcionamiento de este sistema se
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considerará como requisito indispensable para el otorgamiento de la licencia de primera
ocupación de la vivienda.
7.3 Producción de agua caliente y calefacción
Los sistemas de producción de agua caliente y calefacción que originen humos o gases
solamente serán admisibles en los casos en que existan o puedan habilitarse los
correspondientes conductos de evacuación hasta la cubierta. En caso contrario deberá de
emplearse energía eléctrica para su alimentación.
7.4 Seguridad en los huecos de fachada.
Deberá de confiarse a la existencia de contraventanas, persianas enrollables u otros
sistemas desplegables por el interior de la carpintería de huecos.
7.5 Compatibilidad de usos.
En los casos de existencia de usos en locales adyacentes que puedan producir molestias
de tipo acústico a la vivienda que se va a habilitar, el proyecto de adecuación al uso
residencial deberá de garantizar y justificar técnicamente la insonarización de la nueva
vivienda. Resultará de aplicación la ordenanza municipal en materia de ruidos y
vibraciones.
7.6 Aislamiento del suelo.
El proyecto de adecuación al uso residencial deberá justificar la correcta
impermeabilización del suelo en relación al terreno natural, así como su aislamiento en
las condiciones exigidas por la NBE-CT-79.
7.7 Condiciones de habitabilidad.
Resultarán de aplicación las condiciones de habitabilidad aplicables a los locales
destinados al uso de vivienda contenidas en el artículo 3.3.2 de las Normas urbanísticas
del vigente Plan General en todo lo que no se encuentre ya especificado en las presentes
ordenanzas complementarias.
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