*.−TEMA.−1.− *.−1−1.− Los Derechos Reales.−Concepto y característica de los derechos... Derecho romano son los derechos sobre las cosas, facultades recayentes...

*.−TEMA.−1.− *.−1−1.− Los Derechos Reales.−Concepto y característica de los derechos reales. En
Derecho romano son los derechos sobre las cosas, facultades recayentes sobre los bienes que podían ser
ejercitadas por su titular con independencia de quien ostentase la propiedad de tales bienes. Poder o
señorío inmediato sobre la cosa que, en consecuencia, su titular puede hacer valer frente a cualquiera.
Las notas características de los derechos reales son: Inmediatividad o inherencia: ese poder sobre la
cosa se realiza de forma directa, bien de forma total o parcial. Eficacia erga omnes: es eficaz frente a
cualquiera. Es preferible la expresión derecho general. El titular del derecho real puede ejercitar las
facultades que le sean propias, con independencia de quien sea la persona con la que haya de
relacionarse, actuando directa e inmediatamente sobre la cosa.
*.−1−2.−La distinción entre los derechos reales y los derechos de crédito. Criterios distintivos: Derechos
reales: La actuación y ejecución del derecho no exige la intervención de más personas que el que lo ostenta.
El objeto del derecho real es la cosa sobre la que recae. Suelen ser de duración prolongada y tendencialmente
permanentes. Se requiere mayores requisitos de forma para los contratos constitutivos, modificativos o
extintivos de los derechos reales que para la generalidad de los contratos. Derechos de crédito: Conlleva que
el acreedor compela al deudor al cumplimiento. El objeto es la prestación, la conducta que debe manifestar el
deudor. Son estructuralmente derechos transitorios y con vocación de autoextinción. −Las figuras
intermedias .− Ius ad rem: origen: situación jurídica en la que se encontraba el obispo coadjutor: luego:
derecho de crédito que tenía contra el deudor obligado a entregar una cosa; contemporánea: situaciones en las
que se encuentra un derecho real en proceso de formación, derecho del comprador a reclamar la cosa vendida.
Derechos reales in faciendo: situaciones en las que el sujeto pasivo de un derecho real constituido a favor de
otra persona está obligado a llevar a cabo una concreta prestación en beneficio o al servicio del titular del
derecho real. Podrían encajar las servidumbres activas y los censos. Obligaciones propter rem: situaciones en
las que el sujeto activo de un derecho real está obligado a llevar una determinada conducta, para evitar su
pérdida.
*.−1−4.−Sistemas del númerus clausus y númerus apertus en la creación de los derechos reales. El
Código civil español nada dice al respecto, pero la doctrina se muestra partidaria de la admisibilidad de la
autonomía privada respecto a la creación de derechos reales distintos a los tipificados legalmente. De la Ley
Hipotecaria y su reglamento se infiere lo mismo (arts. 2.2º y 7 respectivamente). La postura de la Dirección
General de los Registros y del Notariado (DGRN) es que reconoce que el ordenamiento permite la
constitución de nuevas figuras de derechos reales no contempladas por el legislador, aunque sean muy
cercanas a las existentes, siempre que tengan una indiscutible trascendencia real (inmediatividad, eficacia erga
omnes y permanencia) .
*.−1−5.−Clasificación de los derechos reales.− Tradicional: Derechos de goce: atribuyen a su titular
facultades de uso y utilización de las cosas pertenecientes a otro (propietario): Usufructo , Uso, Habitación,
Censos, Servidumbres, Superficie, Derechos de garantía: Prenda, hipoteca. Derechos de adquisición: Tanteo,
Retracto, Opción. 1.−Los derechos de goce (modernamente de disfrute) atribuyen a su titular facultades de
uso y utilización de las cosas pertenecientes a otro (propietario). El propietario verá restringida su facultad de
gozar. Su origen puede estar en la ley o en la voluntad del propietario a título oneroso o gratuito. Al
extinguirse, el propietario recupera la facultad restringida (consolidación), resumiendo la plenitud de las
facultades dominicales. 2.−Los derechos reales de garantía permiten al titular dominical gozar de crédito sin
dejar de gozar de la cosa, bastando que la aporte en garantía para que los acreedores puedan resarcirse. En la
prenda, reservada para los bienes muebles, la posesión de la cosa se transmite al acreedor (acreedor
pignoraticio). 3.− Los derechos reales de disposición preferente coartan la facultad de disposición del dueño
de la cosa. Su origen puede ser legal (tanteo y retracto) o convencional (opción). Son derechos reales pues
atribuyen al titular de los mismos un señorío parcial sobre la cosa que recaen.
*.−TEMA.−2.− *.−2−2.− Constitución y adquisición de los derechos reales.− Introducción: la adquisición
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de los derechos reales. Los modos de adquirir: el art. 609 del Código civil. Art. 609: La propiedad se
adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y
transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada o intestada, y por consecuencia de ciertos contratos
mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción. La ocupación: sólo legitima
la adquisición de la propiedad. La donación: el Código civil atribuye a la donación un particular efecto
transmisivo de la propiedad de las cosas donadas sin necesidad de tradición o entrega de la cosa. La sucesión
testada o intestada: o sucesión mortis causa reclama un estudio específico (más adelante).
*.−2−3.−Adquisición originaria y derivativa de los derechos reales..−Es originaria la adquisición cuando
la titularidad se obtiene con independencia del titular anterior. Es derivativa la adquisición cuando el titular
cede o transmite su derecho real a otra persona que pasa a ser el nuevo titular, puede ser: Traslativa: se
transmite o adquiere el mismo derecho del titular anterior (venta, cesión de crédito hipotecario...) .
Constitutiva: se transmite parcialmente el derecho dando lugar a un nuevo derecho real (constitución de
usufructo, hipoteca...) . La adquisición originaria se ha de presumir libre de cualquier otro derecho real
limitado que anteriormente le afectara. Así la ocupación o la usucapión extinguen el derecho de propiedad del
titular anterior y los derechos reales y cargas que pesasen con anterioridad sobre la cosa. La adquisición o
transmisión derivativa de los derechos reales: la teoría del título y el modo . La transmisión convencional de
los derechos reales requiere la existencia de dos elementos, según la exégesis del art. 609: ciertos contratos y
la tradición o entrega. El adquirente no se convierte en titular real más que cuando se ha producido la entrega
de la cosa o tradición y dicha entrega encuentre fundamento en un contrato que sea apto para transferir el
dominio o derecho real de que se trate. Otras formas de los modos de adquirir: 1.− Atendiendo a la existencia
o no de contraprestación por parte del adquirente del derecho real, cabe hablar de adquirir onerosos y
gratuitos. La adquisición de los derechos reales puede producirse tanto mediante actos Inter. Vivos cuanto
mortis causas. Teniendo en cuenta el ámbito objetivo de la transmisión o adquisición, se habla de modos de
adquirir universales herencia, por recaer sobre un conjunto patrimonial, y particulares, en cuanto referidos a la
adquisición o transmisión de uno o varios derechos reales, aisladamente considerados.
*.−2−4.− La teoría del título y el modo de adquisición o transmisión derivativa de los derechos reales.
Lo que se denomina como contratos de finalidad traslativa son quizá los más frecuentes en la práctica
compraventa. Por consiguiente determinar cuando el comprador adquiere derecho real sobre la cosa , o lo que
es lo mismo, saber cuándo se ha convertido en propietario, en absoluto es una cuestión técnica o de gabinete.
*− La transmisión derivativa en Dº español.− De conformidad con el art 609, la transmisión convencional de
los derechos reales requiere la existencia de dos elementos: a− ciertos contratos y b− mediante la tradición o
entrega de la cosa sobre la que recaiga el derecho real. En el art 1095 del CC referido a la obligación de dar y
cuyo mandato normativo es suficientemente expresivo: El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde
que nace la obligación de entregarla. Sin embargo no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido
entregada. El adquirente pues, no se convierte en titular real más que cuando se haya producido entrega de la
cosa o tradición y dicha entrega encuentre fundamento en un contrato que sea apto para transferir el dominio.
*.− La teoría del título y el modo.− Con semejante denominación se hace referencia en Dº español a la
formalización conceptual realizada fundamentalmente por los glosadores de los requisitos de la traditio
romana.. esto es, la propiedad sobre las cosas no es transferido por lo meros pactos, sino mediante la tradición
y la usucapión. La tradición no transfiere el dominio si no se encuentra precedida de venta o de otra justa
causa. La característica principal del sistema español en la transmisión derivativa de los derechos reales radica
en que ha de existir un título causal o título causante justa causa. El Código alemán otorgaba un papel
relevante al acuerdo de las partes sobre la traditio. Basta y sobra con el mero acuerdo abstracto relativo a la
adquisición o transmisión del dominio.
*.−2−5.− La tradición.− Concepto y carácter causal, efecto y clases. Tradición es la entrega de la cosa
sobre la que recae el correspondiente derecho. La entrega ha de tener pretensión traslativa, la finalidad de
transmitir la propiedad o el derecho real de que se trate, no una simple traslación posesoria. Su efecto
fundamental es la de transmitir de una persona a otra la propiedad de la cosa o un derecho real sobre una cosa.
Mientras no haya tenido lugar la tradición, el futuro adquirente sólo tendrá derecho a reclamar del
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transmitente una conducta que acabe convirtiéndolo en propietario o titular. Art. 1.462.1: Se entenderá
entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta
mediante escritura pública, el otorgamiento de esta equivaldrá a l entrega de la cosa objeto del contrato, si
de la misma escritura no resultare o se adujere claramente lo contrario. Art. 1.463: Fuera de los casos que
expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por entrega de las llaves del
lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los
contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si
éste la tenía ya en su poder por algún motivo. Art. 1.463: Respecto de los bienes incorporales, regirá lo
dispuesto en el párrafo segundo del art. 1.462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se
entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga
de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor. Art. 1.464: Respecto de los bienes
incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.462. En cualquier otro caso en que éste
no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de
pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor.− Clases:
Material y simbólica: Es material cuando existen entrega manual o efectiva o cuando el adquirente ejercita de
forma inmediata lo poderes característicos del titular del derecho real. Es simbólica cuando el transmitente
manifiesta de forma inequívoca e irreversible su intención de transferir la posesión al adquirente (entrega de
llaves o de títulos de pertenencia. Instrumental: es la que se genera en virtud del otorgamiento de escritura
pública, siempre que no se incluya en ella una cláusula de reserva de dominio que excluya el efecto traditivo a
favor del adquirente. Traditio brevi manu: cuando el adquirente ya la tiene bajo su posesión (arrendatario,
depositario...), la entrega se considera realizada por el simple acuerdo o conformidad de los contratantes.
Constitutum possesorioum: cuando el transmitente continúa en la posesión de la cosa, pero no en la condición
de titular o propietario, sino por cualquier otro título. La traditio fictia: por el solo acuerdo o conformidad de
los contratantes. Solo cabe respecto de los bienes muebles. La cuasitradición o tradición de derechos: art.
1.464. Se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso
que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo vendedor. Esto referido tanto a los bienes
incorporales derecho de autor, cuanto a los derechos reales susceptibles de posesión, excluyendo la propiedad
sobre las cosas. Por lo demás se aplican a la cuasitradición las reglas generales sobre tradición instrumental y
tradición simbólica a través de los títulos de pertenencia.
Tema 3. 3−1.−El derecho de propiedad.− El fenómeno de la apropiación privada y su regulación
jurídica.− Evolución histórica de la institución. La reacción contra el feudalismo: revolución francesa y
Códigos Civiles. El tipo originario de la propiedad romana está representada por un poder de señorío absoluto
que rechazaba incluso las servidumbres legales. Este concepto se atenúa en el derecho clásico cuando surgen
limitaciones impuestas por la autoridad. El iusnaturalismo del XVII y XVIII propugna la ilimitación de la
propiedad y de la libertad como afirmación teórica y abstracta. Se define en el Código civil francés como el
derecho de gozar y disponer de las cosas de la forma más absoluta, con tal que no se haga de ella un uso
prohibido por las leyes o los reglamentos. Prácticamente la misma definición se copia en los demás Códigos
Civiles europeos y sudamericanos. La inviolabilidad de la propiedad privada proclamada en el XIX constituyó
una exigencia de liberación frente a los gravámenes feudales. En la Revolución Francesa se reacciona contra
la multiplicidad de derechos concurrentes sobre un mismo bien. La propiedad vinculada cede ante la
propiedad libre. El binomio libertad − propiedad individuales se elevan a la categoría de ideales que
posibilitan la igualdad social, constituyendo así un reflejo de la libertad política conseguida. La finalidad
principal radicaba en la libertad individual, mientras que la propiedad venía a constituir un colofón de aquella.
El poder económico solicitaba del legislativo únicamente una garantía de orden, pues el precio de la libertad
radicaba en la ausencia de intervensionismo estatal, limitándose el derecho a no entorpecer el libre juego de
las fuerzas económicas. La propiedad vinculada ha de ceder el primado político−económico a la propiedad
libre.
*.−3−3.−Líneas maestras del código civil español: propiedad y propiedades especiales. Nuestro Código
Civil sigue el ideario y la formulación textual del francés, sin embargo: Recoge su concepción liberal pero no
incluye en el art. 348 ... de forma absoluta....Incluye un título ad hoc para la regulación de algunas
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propiedades especiales, lo que supone la aceptación por nuestro legislador de la necesidad de considerar la
naturaleza de los bienes sobre los que el derecho subjetivo puede recaer.
*.−3−4.−La consideración pluralista de la propiedad privada y el planteamiento constitucional.− Se
reconoce la imposibilidad de reconducir al concepto codificado la variedad de tipos o manifestaciones que la
idea de propiedad presenta en nuestros días. Es consecuencia del intervencionismo estatal y la multiplicidad
de objetos sobre los que el derecho puede recaer. Joserrand (1938) afirma que se ha de hablar de propiedades,
diciendo que el derecho de propiedad es uno de los más flexibles. El concepto de propiedad no tiene hoy un
sentido unívoco. Ello subraya la importancia de sumir el elemento objetivo en el análisis de la disciplina de la
propiedad privada. Es necesario descender a la regulación jurídica de cada manifestación de titularidad
dominical en concreto. La regulación normativa del contenido de la propiedad se asienta en la valoración del
significado y naturaleza de los distintos grupos de bienes y no de una predeterminación de las facultades del
propietario conforme a la definición liberal del dominio. En realidad la esfera de autonomía del propietario ha
sido siempre configurada en atención a la naturaleza del bien objeto de la titularidad dominical y lo que puede
resultar más importante para los efectos que aquí persiguen, en orden al reconocimiento de la apropiación
individual que el legislador ha considerado pertinente al sopesar los diferentes intereses en juego.
*.−3−5.− Las facultades dominicales.− Propiedad privada significa ante todo que el propietario tiene la
facultad de excluir a cualesquiera otras personas del uso y utilización de cuanto le pertenece. La facultad de
exclusión es uno de los fundamentos del sistema del Derecho patrimonial y el punto de partida de sistema de
protección de la titularidad dominical. Todo propietario puede delimitar materialmente sus fincas: Art. 388:
Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o
de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbre constituidas sobre las mismas.
*.−3−6.− La llamada accesión discreta: atribución y adquisición de los frutos. Según la terminología
clásica significa usar, utilizar, modificar o consumir la cosa. Algunos autores, llevados por la exacerbación
dogmática de la importancia de la posesión, consideran que el goce posesorio debe primar sobre el goce
dominical, sin embargo en la inmensa mayoría de los supuestos el goce posesorio es simultáneo al goce
dominical en el sentido del uso y disfrute de los bienes, y tiene su fundamento en el título dominical. La
facultad de goce es la manifestación esencial del conjunto de los poderes del propietario. Los frutos: La
accesión discreta: Art. 354: Pertenecen al propietario los frutos civiles, los frutos industriales y los frutos
civiles. Art. 353: La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les
une o incorpora, natural o artificialmente. Percepción: Art. 451: ... Se entienden percibidos los frutos
naturales e industriales desde que se alzan o separar... Transmisión del ius fruendi: Art. 451: El poseedor de
buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión.
TEMA.− 4. *.−4−1.−Titularidad dominical, limitaciones y límites.−. Extensión vertical: Art. 350: El
propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las
obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a los dispuesto
en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía. Este precepto está vacío, pues nunca se ha
disfrutado de tales prerrogativas. La jurisprudencia declara que las facultades del propietario respecto de la
extensión vertical del dominio no pueden llegar hasta el extremo de evitar intromisiones en el espacio vertical
presuntamente exclusivo de aquél que, verdaderamente, no afecten a las legítimas y efectivas expectativas
dominicales.
*.−4−2.−Límites y limitaciones al poder de goce:.− Art. 550: Todo lo concerniente a las servidumbres
establecidas para la utilidad pública o comunal se regirá por las leyes y reglamentos especiales que las
determinan, y, en su defecto, por las disposiciones del presente título.No se refiere solo a las servidumbres,
sino además a las limitaciones. Es en realidad una temática de Derecho administrativo.
−Las relaciones de vecindad.−Supuestos regulados en el Código Civil: La Servidumbre natural de aguas:
art. 552: Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre
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descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del
predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que lo agraven. La
servidumbre temporal de obras o derecho temporal de paso: art. 569: Si fuere indispensable para construir o
reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios y otros objetos para la
obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al
perjuicio que se le irrogue. Luces y vistas: Art. 581: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca
ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los
techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y en todo caso, con reja de hierro metida en la
pared y con red de alambre. Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que
estuvieran abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo
contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga
dicho hueco o ventana. Art. 582: No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones y otros voladizos
semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y
dicha propiedad. Art. 583: Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas
rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en donde los haya, y para las oblicuas desde la línea
de separación de las dos propiedades. Art. 584: Lo dispuesto en el artículo 582 no es aplicable a los edificios
separados por una vía pública. Art. 585: Cuando por cualquier título se hubiese adquirido derecho a tener
vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá
edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583.
Recogida de aguas pluviales en su propio fundo: Art. 585: El propietario de un edificio está obligado a
construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la
calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está
obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo. Inmisiones: Art. 590:
Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas,
chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por vapor, o fábricas por sí
mismas peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin
ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos
reglamentos prescriban. A falta de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo
dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos. Art. 1.908: Igualmente
responderán los propietarios de los daños causados: ... 2º Por los humos excesivos, que sean nocivos a las
personas o a las propiedades... 4º Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes,
construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen. Ley de Propiedad Horizontal y Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos: prohibición de desarrollar actividades dañosas, inmorales,
peligrosas, incómodas o insalubres. Plantaciones:Art. 591: No se podrá plantar árboles cerca de una heredad
ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos
metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50
centímetros se la plantación es de arbustos o árboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se
arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad.
.−La medianería..− Es fruto de la utilización en común, entre propietarios de predios vecinos o contiguos, de
paredes, cercas o vallados. Art. 572: Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o
signo exterior, o prueba en contrario: Existencia de la medianería.− 1º en las paredes divisorias de los
edificios contiguos hasta el punto común de elevación, 2º en las paredes divisorias de los jardines o corrales
sitos en el poblado o en el campo, 3º en las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.4º
En las zanjas o acequias abiertas entre las fincas. Si hay signo exterior en contrario, la existencia de pared,
cerca o zanja medianera no determina la medianería, si no que pertenecen exclusivamente al dueño de la finca
que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de esos signos. Signos exteriores (arts. 573 y 574).
Arts. 575 y siguientes. Derechos y obligaciones de los medianeros.−Cada propietario de una pared medianera
podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá por tanto edificar apoyando
su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso
común y respectivo de los demás medianeros. Conforme al art 577, el uso de la pared medianera comprende el
derecho a elevar o alzar o, por el contrario, a profundizar los cimientos de la pared medianera. La obligación
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principal de los medianeros consiste en contribuir en proporción al derecho de cada uno, a los gastos de
reparación o construcción de los muros o setos medianeros. En caso de elevación o profundización de los
cimientos de la pared medianera, el responsable de tales actos habrá de indemnizar a los restantes medianeros
de los perjuicios que se les ocasionen, aunque sean temporales. Todo propietario puede renunciar a la
medianería, salvo que la pared medianera sostenga un edificio suyo. Si quiere derribarlo, puede renunciar a la
medianería y serán de su cuenta las reparaciones de los daños causados por el derribo. Todo propietario puede
elevar o profundizar la medianera siendo de su cargo la obra y su mantenimiento. En caso de mayor
ocupación, lo será en el suelo del promotor. En ese caso los otros propietarios pueden adquirir los derechos de
medianería pagando proporcionalmente obra y terreno.
*.−4−3.−Límites y limitaciones al poder de disposición.− La facultad de disposición comprende la
realización de toda suerte de actos jurídicos que tengan transcendencia jurídico − real, culminen o no en la
pérdida de la propia condición de propietario por parte del disponente. Serán actos dispositivos los que en su
virtud el propietario constituye a favor de otra persona cualquier derecho real limitado o de garantía. La
facultad de disposición es la garantía de la libre decisión económica del propietario, que podrá seguir siéndolo
o dejar de serlo a su libre albedrío.* La realización de actos dispositivos.− El régimen de la propiedad privada
tiene como premisa que el propietario, cuando y como le convenga, puede dejar de serlo, mediante la
transmisión de su derecho. Tal derecho de propiedad es susceptible de enajenación o transmisión por muy
debilitado que esté. Como regla la facultad de disposición comprende la realización de toda suerte de actos
jurídicos que tengan trascendencia jurídico−real, culminen o no en la pérdida de la propia condición de
propietario por parte del disponente. Cuando existe renuncia o abandono del derecho de propiedad de cosas
muebles o inmuebles, es susceptible de ocupación por otra persona. Deben considerarse igualmente
dispositivos todos aquellos actos en cuya virtud el propietario, continuando como tal, constituye a favor de
otra persona cualquier derecho real limitado, con independencia de que este último otorgue al nuevo titular
facultades de goce o disfrute o por el contrario las características facultades de los titulares de los derechos
reales de garantía. * La disposición como facultad integrada en el derecho subjetivo. La facultad de
disposición manifiesta que el significado fundamental de la propiedad es su valor de cambio en una economía
de mercado, permitiendo al propietario intercambiar sus bienes o algunas de las facultades que sobre ellos
recaen por otros bienes, o en definitiva por una determinada masa monetaria. Tal facultad de disposición es la
garantía de libre decisión económica del propietario que podrá seguir siéndolo o dejar de serlo a su libre
albedrío, en atención a la valoración personal de las condiciones económicas en que se encuentre.
.−Las prohibiciones de disponer. Se trata de una serie de supuestos en que el propietario ve constreñido su
capacidad dispositiva: 1) Prohibiciones legales de disponer: Art. 196.2: ...los herederos no podrán disponer a
título gratuito hasta cinco años después de la declaración de fallecimiento. Art. 525: Los derechos de uso y
habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título. Son inalienables algunas
facultades del denominado derecho moral del autor. La división o segregación de una finca rústica sólo será
válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo (art. 24 Ley 19/1995
de Modernización de las Explotaciones Agrarias). Ver legislación vigente en materia de patrimonio histórico.
2) Prohibiciones voluntarias de disponer: Actos a título gratuito: el Código contempla la nulidad de las
disposiciones que contengan prohibiciones perpetuas de enajenar y las temporales que superen los límites
fijados en el art. 781 para las sustituciones fideicomisarias. Jurisprudencialmente las prohibiciones
testamentarias de disponer se han de fundar en una causa justa. Actos a título oneroso: como regla carecen de
efectos frente a terceros (tienen vetado el acceso al Registro de la Propiedad). El art. 27 del Reglamento
Hipotecario: Cuando mediante hipoteca se asegure el cumplimiento de las prohibiciones de disponer, ... , se
inscribirán en un solo asiento el acto o contrato que las contenga y la hipoteca que se constituya, y se hará
constar que se deniega la inscripción de la prohibición de disponer. 3) Prohibiciones judiciales de disponer:.
Así ocurre en los juicios ab intestato, en los casos de rebeldía del demandado y en los procedimientos
concursales. El fundamento radica en garantizar el patrimonio del demandado en un determinado proceso, o
del interesado en un expediente que conlleve préstamos o subvenciones de los distintos organismos
administrativos, cuyas condiciones especiales han de garantizarse.
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*.−4−4.− Los llamados límites intrínsecos de la propiedad: actos de emulación y abuso del derecho.
Extrínsecos: concurrencia de varios derechos incompatibles en su ilimitado ejercicio . Intrínsecos: reglas
derivadas de la propia conformidad del derecho de propiedad con el ejercicio del mismo, requiriendo a su
titular que se comporte siguiendo determinados parámetros exigibles con carácter general. En definitiva, el
ordenamiento jurídico exige que el derecho de propiedad sea ejercido conforme a su propia función y
significado, vetando su ejercicio de manera desorbitada o contraria a los parámetros de conducta socialmente
asumidos. Tal delimitación de la existencia de los poderes y facultades del propietario se lleva a cabo por el
O.J, acudiendo a una serie de conceptos jurídicos indeterminados que han acabado por normativizarse. .−Los
actos de emulación.− Precedente del desarrollo del abuso del derecho. Se formulaba en los siglos medievales
por Cino Da Pistoia. Se trataba de erradicar el ejercicio de facultades dominicales sin más fundamento que
causar daño o molestias al vecino. El precedente de la admisibilidad y desarrollo del abuso del derecho lo
representó la teoría de los actos de emulación, formulada en el medievo. Se trataba de erradicar y declarar
contrarias a derecho aquellas conductas del propietario que, aunque asentadas en el desarrollo y ejercicio den
las facultades dominicales, no tenían otro fundamento que el de causar daño o molestar al vecino. .−El abuso
del derecho.− El art. 7.2 del CC establece que: La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio
antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las
circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho,
con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas
judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso. La ilegitimidad del abuso del derecho
tiene carácter general y es de observancia en cualquiera de las disciplinas jurídicas . Requisitos de aplicación
del abuso del derecho: 1.−Actuación u omisión del carácter abusivo: que se deducirá de la actitud subjetiva
del titular del derecho o bien a razones de carácter objetivo en su ejercicio, con o sin mala fe del titular. Se
requiere que el acto u omisión del titular sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de su
derecho. El precepto no requiere que el sujeto actúe malévolamente o de forma consciente y deliberada.
2.−Consecuencia dañosa para un tercero, cuya existencia concreta y efectiva habrá de probarse y
cuantificarse. El daño puede consistir tanto en la aparición de consecuencias imprevistas para el tercero cuanto
en la agravación de la situación jurídica en que éste se encuentre, según que exista o no una previa relación
jurídica entre el agente del ejercicio abusivo y el tercero. Acaecido el supuesto de hecho establecido en la
norma, la víctima podrá solicitar la correspondiente indemnización de daños y perjuicios y la adopción de
medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso. Acaecido el abuso o supuesto de
hecho, la víctima del daño podrá solicitar la indemnización de daños y perjuicios de una parte y la
reclamación de medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso. Expansión y
retroceso del abuso del derecho.− La ilegitimidad del abuso del derecho tiene carácter general y es de
observancia en cualesquiera disciplinas jurídicas. El TS asevera que la prohibición del abuso del derecho es
un recurso técnico que debe aplicarse con especial cuidado, atendiendo a las circunstancias de hecho y
procurando la acreditación de los presupuestos de aplicación. No es raro que las resoluciones judiciales
resaltan que el principio del abuso del derecho sólo entra en juego cuando no hay norma concreta aplicable al
supuesto debatido, requiriendo que el interés dañado no esté protegido por una prerrogativa jurídica o goce de
protección determinada.
*.−4−5.−La función social de la propiedad.− El reconocimiento constitucional de la propiedad privada
delimitada por la función social.− Art. 33.2 CE: 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la
herencia. 2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. En
términos constitucionales el derecho a la propiedad privada no alcanza el rango de derecho fundamental que
deba ser regulado solo por ley orgánica y que vulnerado y agotados los recursos ordinarios pueda recabar la
tutela del TC. En ella se parte de la base de admitir la propiedad privada, la libertad de empresa y la economía
de mercado, esto es la libre iniciativa privada. El art 349 del CC dice: nadie podrá ser privado de sus bienes o
derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente
indemnización. .−La falta de reconocimiento de la propiedad como derechos fundamental.− El art 53 de la
CE justifica claramente por qué los derechos comprendidos en el capitulo 2º aparecen divididos en dos
secciones: 1ª de los derechos fundamentales y libertades públicas, y 2º de los derechos y deberes de los
ciudadanos. Tales derechos se encuentran plenamente garantizados constitucionalmente. También según el art
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53.2 de la CE los derechos fundamentales gozan de una peculiar garantía constitucional. Su reconocimiento y
respeto puede ejercitarse ante los tribunales ordinarios por un procedimiento basado en los principios de
preferencia y sumariedad. En el caso de que cualquiera de los derechos fundamentales haya sido conculcado o
vulnerado en cualquier proceso judicial, una vez agotado los recursos judiciales ordinarios, su titular podrá
recabar la tutela del TC a través del recurso de amparo. .−La función social de la propiedad como concepto
jurídico indeterminado.− La expresión función social es un concepto jurídico indeterminado y sin valor
técnico. No todas las categorías de bienes tienen la misma significación social e importancia económica, de lo
que se deduce que no cabe predicar la existencia de una función social de la propiedad de carácter unitario,
aplicable al régimen jurídico de todos los bienes que son susceptibles de apropiación privada. La CE expresa
en el art 33.2 que será la legislación ordinaria la que determine el contenido de la propiedad privada conforme
a la función social de la propiedad.
TEMA.−5.− *.−5−1.−La Ocupación, Supuestos de hecho y adquisición originaria de la propiedad.− Es
la forma más primaria e intuitiva de apoderarse de algo que nadie tiene bajo su dominio y que puede ser
objeto de libre apropiación. Se encuentra regulada en el art. 610 CC: Se adquieren por la ocupación los bienes
apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el
tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas. Para que tenga lugar la ocupación (además de la idoneidad de
los bienes sobre los que recaiga, se requiere: Aprehensión material efectiva de la cosa, y ánimo o intención de
hacerla objeto de su propiedad por parte del ocupante: ánimo de apropiación. Carencia de dueño: por no
haberlo tenido nunca (caza), por haber sido abandonada o por ser tesoros ocultos (que fueron escondidos de
tal forma que impidieron su transmisión a sus sucesores). Para llevar a cabo la ocupación de algo no se
requiere capacidad de obrar, ya que se considera que el acto jurídico en que consiste la ocupación puede ser
ejecutado por cualquier persona que tenga aptitud psíquica suficiente para llevar a término la apropiación o
aprehensión material de la cosa, aunque se trate de un menor o un incapacitado. La inexistencia de dueño
puede deberse a circunstancias diversas: puede tratarse de bienes vacantes que no han tenido nunca dueño.
Pueden ocuparse igualmente los bienes que aún habiendo tenido dueño, dejan de tenerlo por haberlos éste
abandonado, lo cual puede legítimamente ser objeto de apropiación. Igualmente se consideran nullius, hasta
su afloramiento, los tesoros ocultos, cuyos dueños lo fueron hasta el extremo de que mediante sus actos
provocaron que dichos bienes no pudieran transmitirse a sus sucesores. Existen algunas exclusiones a la
ocupación: por ejemplo, según la Ley 89/1962, de 24 de diciembre, de Patrimonio del Estado atribuye la
titularidad de los inmuebles vacantes (los que no tienen dueño) o a los abandonados por sus dueños,
directamente al Estado (art. 21). Pero si hay un poseedor con posesión superior a un año, el Estado habrá de
ejercer la acción interdictal para evitar o interrumpir la prescripción adquisitiva. Las CCAA carecen de
competencia para ocupar ex lege autonómica los inmuebles vacantes. Los particulares no pueden ocupar pero
si usucapir a su favor los derechos patrimoniales del Estado (art. 25 de la LPE). También están excluidos de la
ocupación: Los valores, dinero y bienes muebles constituidos en depósito en sociedades de crédito o entidades
financieras (cuando no se hayan producido respecto de los mismos actuaciones que impliquen el derecho de
propiedad (LGP) . Los buques y aeronaves abandonados o perdidos.
*.−5−2.−Cualidades de los bienes susceptibles de ocupación.− Si las cosas abandonadas stricto sensu
legalmente pueden ocuparse, por el contrario, no son susceptibles de apropiación las cosas perdidas, ni las
cosas abandonadas de forma necesaria o involuntaria. Los arts. 615 y 616 CC regulan con suficiente detalle la
suerte de las cosas perdidas: Art 615: El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, deberá restituirla
a su anterior poseedor y si no fuera conocido consignarla en el Ayuntamiento del lugar donde se halló. El
Alcalde publicará el hallazgo dos domingos consecutivos. Si la cosa no pudiere conservarse sin deterioro o sin
hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se venderá en pública subasta pasados 8 días desde el
segundo anuncio sin haberse presentado el dueño, y se depositará su precio. Pasado dos años sin presentación
del dueño, se adjudicará la cosa encontrada o su valor al que la hubiese hallado. Tanto éste como el
propietario estarán obligados a satisfacer los gastos. El art 616 : Si el propietario reclama la cosa,: deberá
pagar al que lo hubiera hallado el 10% del valor o si pasa de 12 €, el 5%. La adquisición en propiedad de la
cosa se produce de forma originaria a favor del hallador por el abandono consciente o no realizado por el
anterior propietario.
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*.−5−3.− Regulación del tesoro oculto.− Art. 352 CC: Se entiende por tesoro, para los efectos de esta ley, el
depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste.
Se exige: Carácter mobiliario y valioso de los bienes ocultos. Depósito oculto e ignorado durante un periodo
de tiempo que impida saber quien sea su actual dueño. Falta de legítimo dueño. Reglas de atribución: Art.
351.1,2: El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare, no obstante, si quien descubre o
halla el tesoro lo hace por casualidad y es persona diferente al dueño del terreno, la mitad se aplicará al
descubridor. La doctrina actual se inclina a la copropiedad, de tal forma que ninguno tiene derecho de crédito
frente al otro. En segundo lugar, si el descubrimiento se lleva a cabo por una persona en propiedad ajena, sus
efectos son los mismos que si tal propiedad corresponde al Estado o a cualesquiera otras corporaciones
públicas. Si el tesoro es descubierto por su propio dueño, éste le pertenece en exclusividad. También el art
1.632 CC dice: El enfiteuta tiene los mismos derechos que corresponderían al propietario en los tesoros y
minas que se descubran en la finca enfitéutica. Art. 471: El usufructuario ... Respecto de los tesoros que se
hallaren en la finca será considerado como extraño. Cualquier poseedor o usuario de la finca debe ser
considerado tercero a efectos de atribución de los tesoros ocultos. Si bien el CC requiere que el tesoro sea
descubierto por casualidad, por azar o fortuna, con ocasión de tareas o actividades que no se encuentren
dirigidas a la búsqueda del posible tesoro. El CC en su art. 351.3, expone: Si los efectos descubiertos fueran
interesantes para las ciencias o las artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuirá en
conformidad a lo declarado. Si bien la Legislación posterior declara inaplicable el art. 351 para los objetos de
interés histórico, paleontológico, arqueológico, etnográfico, científico o técnico. Conforme a la Ley 16/19885,
de 25 de junio, de Patrimonio Histórico: Los referidos bienes se califican como de dominio público. La
indemnización será de la mitad de su valor de tasación legal y se distribuirán por partes iguales entre el dueño
del terreno y el descubridor. El descubridor está obligado a comunicar el descubrimiento a la administración
competente, de no hacerlo perderán el derecho al premio.
*.−5−4.− Caza y pesca como formas de ocupación− El CC se limita a afirmar que el derecho de caza y
pesca se rige por leyes especiales, Art. 611. Con alcance nacional (las de las CCAA son innumerables) se
mencionan: Caza: Ley de 4 de abril de 1970 y Reglamento 506/1971 Pesca fluvial: Ley de 20 de febrero de
1942 y Ley de 31 de mayo de 1966 .Pesca marítima: DL de 19 de enero de 1928 y Ley de 8 de abril ce 1967.
En caza y pesca basta con que las piezas hayan sido abatidas o atrapadas, a través del instrumental propio de
cada una de las suertes, aunque todavía no haya llegado a aprehenderlas material y efectivamente, para
considerarlas como propias del cazador o pescador.
*.−5−5.− Cosas muebles perdidas y animales escapados−. El CC considera en su art 465: Los animales
fieros sólo se poseen mientras se hallen en nuestro poder; los domesticados o amansados se asimilan a los
mansos o domésticos, si conservan la costumbre de volver a la casa del poseedor. Por su parte en materia de
ocupación, Art. 612: El propietario de un enjambre de abejas tendrá el derecho a perseguirlo sobre el fundo
ajeno, indemnizando al poseedor de éste el daño causado. Si estuviere cercado, necesitará el consentimiento
del dueño para penetrar en él. Cuando el propietario no haya perseguido o deje de perseguir el enjambre dos
días consecutivos, podrá el poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo. El propietario de animales amansados
podrá también reclamarlos dentro de veinte días, a contar desde su ocupación por otro. Pasado este término,
pertenecerán al que los haya cogido y conservado. Art. 613: Las palomas, conejos y peces, que de su
respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto dueño, serán propiedad de éste, siempre que no
hayan sido atraídos por medio de algún artificio o fraude.
TEMA.−6.− *.−6−1.−La Accesión.− Concepto.−Es un modo de adquirir la propiedad de las cosas
accesorias. Art. 353: La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se
les une o incorpora, natural o artificialmente. Supone la atracción o absorción de una cosa accesoria por otra
de mayor valor o principal que otorga al propietario de esta última la facultad de apropiarse de ella. (La cosa
accesoria sigue la suerte de la principal). Constituye por tanto un modo de adquirir la propiedad de las cosas
accesorias.
*.−6−2.−Accesión de inmueble a inmueble: Bajo tal denominación suelen estudiarse los cuatro supuestos de
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incrementos fluviales como casos de accesión a favor de los predios a causa de la aportación de las aguas o de
las crecidas de los rios. El art. 8 Ley de Aguas 29/85 dice: Las situaciones jurídicas derivadas de las
modificaciones naturales de los cauces se regirán por lo dispuesto en la legislación civil. En cuanto a las
modificaciones que se originen por las obras legalmente autorizadas se estará a lo establecido en la concesión
o autorización correspondiente. En cambio si las modificaciones en la extensión de las fincas de los territorios
ribereños tuvieran lugar a consecuencia de la intervención humana, se estará a lo establecido en la concesión o
autorización correspondiente. Aluvión: Se denominan terrenos de aluvión los que quedan al descubierto
después de las avenidas de agua. Tal efecto consiste en el incremento que pueden sufrir los terrenos ribereños
de los rios a consecuencia del depósito de los distintos materiales que puedan portar o arrastrar las aguas. El
art 366 CC; Pertenece a los dueños de las heredades confinantes con las riberas de los ríos el
acrecentamiento que aquéllas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas Art. 367: Los
dueños de las heredades confinantes con estanques o lagunas no adquieren el terreno descubierto por la
disminución natural de las aguas, ni pierden el que éstas inundan en las crecidas extraordinarias. Avulsión:
Esto implica una extraordinaria avenida de aguas que violentamente provoque de forma brusca e irrefrenable
la separación o extirpación de un trozo de terreno o arbolado de una finca para aguas abajo. Depositarlos en
otra finca de distinto dueño. El CC en su art. 368 Cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de
una heredad de su ribera una porción conocida de terreno y lo transporta a otra heredad, el dueño de la
finca a que pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de ésta. Art. 369: Los árboles arrancados y
transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del terreno a donde vayan a parar, si
no los reclaman dentro de un mes los antiguos dueños. Si éstos la reclaman, deberán abonar los gastos
ocasionados en recogerlos y ponerlos en lugar seguro. Mutación del cauce (cauce abandonado):Las aguas de
un rio varían su curso, se desvían del terreno que hasta entonces ocupaban pasando a anegar otras tierras. El
CC regula la mutación del cauce en el art. 370: Los cauces de los ríos, que quedan abandonados por variar
naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud
respectiva a cada uno. Si el cauce abandonado separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea
divisoria correrá equidistante de unas y de otras. Art. 372: Cuando en un río navegable y flotable, variando
naturalmente de dirección, se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio
público. El dueño de la heredad recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente,
ya por trabajos legalmente autorizados al afecto. Formación de isla: El art 371 preceptúa: Las islas que se
forman en los mares adyacentes a las costas de España y en los ríos navegables y flotables, pertenecen al
Estado . Art. 373: Las islas que por sucesiva acumulación de arrastres superiores se van formando en los
ríos, pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas a cada una, o a los de ambas márgenes
si la isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces longitudinalmente por mitad. Si una sola isla así
formada distase de una margen más que de otra, será por completo dueño de ella el de la margen más
cercana..Art. 374; Cuando se divide en brazos la corriente del río, dejando aislada una heredad o parte de
ella, el dueño de la misma conserva su propiedad. Igualmente la conserva si queda separada de la heredad
por la corriente una porción de terreno.
*.−6−3.−La accesión de mueble a inmueble: diversos supuestos. Principio general: Art. 358: Lo edificado,
plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de
los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes. O sea, lo principal es el suelo y lo
accesorio la construcción. Art. 359: Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el
propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario. Supuestos: Suelo propio y materiales ajenos:
Art. 360: El propietario del suelo que hiciera en él, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras
con materiales ajenos, debe abonar su valor; y, si hubiere obrado de mala fe, estará además obligado al
resarcimiento de daños y perjuicios. El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos sólo en el caso de
que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones,
construcciones y obras ejecutadas. Si puede hacerse la separación, no hay cuestión, a cada uno lo suyo.
Materiales propios y suelo ajeno: Actuación con mala fe: Art. 362: El que edifica, planta o siembra de mala
fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado sin derecho a indemnización. Art. 363: El
dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de
la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que
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edificó, plantó o sembró. Actuación con buena fe: Art. 361: El dueño del terreno en que se edificare,
sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación previa la
indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio
del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente. Concurrencia de mala fe o mala fe recíproca: los
derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubiesen procedido ambos de buena fe (art. 364).
Hay mala fe por parte del dueño siempre que se hubiera ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse.
Suelo ajeno y materiales ajenos.− Aquí se requiere considerar la presencia de tres protagonistas: el dueño del
suelo, el dueño de los materiales y quien lleva a cabo el acto de edificación. En principio el dueño del suelo en
virtud de la accesión hace suyos los materiales objeto de incorporación al inmueble. Pero el art 365.1 del CC
lo convierte en deudor subsidiario del valor de los materiales frente al dueño de los mismos que no haya
actuado de mala fe. Si el incorporante ha actuado de mala fe, el art 365.2 se remite al art 363 en cuya virtud el
dominus soli puede exigir la reposición del inmueble al estado en que se encontraba antes de haberse llevado a
cabo el acto de incorporación.
*.−6−4.−La accesión invertida o construcción extralimitada.− Habiendo sido construido el edificio
principalmente en terreno propio y siendo indivisible, la directa aplicación del art. 361 se considera
inadecuada. La jurisprudencia considera que se ha de responder aplicando los principios del conjunto de
preceptos sobre la accesión. Se considera que lo principal es el edificio y lo accesorio el suelo. El suelo ajeno
parcialmente utilizado accede al dueño de la edificación, si bien con la obligación de abonar su valor al dueño
de aquél. El suelo ajeno parcialmente utilizado accede al dueño de la edificación, si bien con la obliegación de
abonar su valor al dueño de aquél. Es decir en el caso de accesión invertida la solución segunda del art. 361:
quien edificó o plantó pague el precio del terreno ajeno utilizado. Requisitos: Que el edificio en su conjunto
tenga un valor económico superior al valor del suelo invadido. Que el edificio se haya construido en suelo
propio del constructor y, en parte, en suelo ajeno y colindante y con extensión invadida no superior a la
propia. Falta de oposición del propietario invadido durante la fase inicial de la construcción. Que las dos
partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible. Que haya buena fe por parte del constructor o
incorporante. Inexistencia de relaciones contractuales entre constructor y dueño del suelo parcialmente
invadido. Efectos: Adquisición por el constructor de la propiedad del terreno invadido. Nacimiento a favor del
dueño del terreno de un derecho de crédito : la obtención del valor del terreno del que se ha visto privado. La
jurisprudencia tiende a incluir además del valor de mercado del terreno ocupado los daños y perjuicios (que
pudieran ser todos el quebranto o menos cabo patrimonial que repercuta sobre el resto de la finca a causa de la
segregación producida).
*.−6−5.−Accesión de mueble a mueble: Unión: Art. 375: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a
distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el
propietario de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueño. Art. 376: Se
reputa principal, entre dos cosas incorporadas, aquella a que se ha unido otra por adorno, o para su uso o
perfección. Art. 377.1: Si no puede determinarse por la regla del artículo anterior cuál de las dos cosas
incorporadas es la principal, se reputará tal el objeto de más valor, y entre dos objetos de igual valor, el de
mayor volumen.. Ello supuesto, la atribución de la propiedad de la cosa resultante depende naturalmente de la
actitud o disposición con que haya actuado el responsable de la unión. Si la unión se produce sin intervención
de mala fe por parte de los dueños de las cosas unidas o con aquiescencia de ambos art 379.3, el propietario de
la principal adquiere por accesión, la accesoria, indemnizando su valor al dueño de ésta, art 375. . Si hay mala
fe por parte del dueño de la cosa principal, el de la accesoria tiene el derecho a optar entre que aquél le pague
su valor o que la cosa de su pertenencia se separe aunque haya que destruir la principal, indemnizando en
ambos casos. Si quien actúa de mala fe es el dueño de la cosa accesoria: pierde la cosa incorporada y tiene la
obligación de indemnizar al propietario de la principal los perjuicios que haya sufrido. Mezcla o confusión:
Regula el CC el hecho de que se produzca la mixtura de cosas pertenecientes a diferentes dueños de forma
que no resulten separables. La accesión solo se producirá cuando el responsable de la mezcla obrara de mala
fe: art. 382.2: si el que hizo la mezcla o confusión obró de mala fe, perderá la cosa de su pertenencia
mezclada o confundida, además de quedar obligado a la indemnización de los perjuicios causados al dueño
de la cosa con que hizo la mezcla. Se producirá una copropiedad sobre la masa común resultante de la mezcla
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cuando se hace voluntariamente por parte de todos los dueños, cuando se produce casualmente o a
consecuencia del acto de un tercero o cuando se obre de buena fe por parte de uno de los dueños.
Especificación: La especificación presupone que una persona, mediante su trabajo o esfuerzo, modifica o
transforma un cosa mueble perteneciente a otra persona, dando lugar a la creación de una nueva especie,
radical o esencialmente distinta de la cosa matriz. Art. 383: El que de buena fe empleó materia ajena en todo
o en parte para formar una obra de nueva especie, hará suya la obra, indemnizando el valor de la materia al
dueño de ésta. Si ésta es más preciosa que la obre en que se empleó o superior valor, el dueño de ella, podrá ,
a su elección, quedarse con al nueva especie, previa indemnización del valor de la obra o pedir
indemnización de la materia. Si en la formación de la nueva especie intervino mala fe, el dueño de la materia
tiene el derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o de exigir de éste que le indemnice el valor
de la materia y los perjuicios que se le hayan seguido. Art. 377.2: En la pintura y escultura, en los escritos,
impresos, grabados y litografías, se considerará accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo, el papel o el
pergamino. Actividad realizada de buena fe: Si la materia utilizada tuviere mayor valor o fuere más preciosa
que la obra resultante, el CC opta por atribuir al propietario de la materia la facultad de optar por: quedarse
con la nueva especie, previa indemnización del valor de la obra o pedir indemnización de la materia. Si la
obra ejecutada tuviere mayor valor que la materia utilizada, el especificante hará suya la obra, indemnizando
el valor de la materia al dueño de ésta. Actividad realizada de mala fe: En tal caso el dueño de la materia tiene
el derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o de exigir de éste que le indemnice el valor de la
materia y los perjuicios ocasionados.
TEMA.−7.− *.−7−1.−Transcurso del tiempo y tráfico jurídico: prescripción y usucapión.− La falta del
ejercicio de un derecho puede conllevar a su prescripción o caducidad, y al contrario la continuidad posesoria
puede comportar la adquisición de la cosa. Usucapio = adquisición mediante el uso. La función propia de la
usucapión es la de ser un modo de llegar a adquirir el dominio y los derechos reales. El término usucapión no
es utilizado por el Código Civil: Art. 609: ... Pueden también adquirirse por medio de la prescripción. Art.
1.930: Por la prescripción se adquieren, de la manera y condiciones determinadas en la ley, el dominio y
demás derechos reales... A lo largo del articulado del CC , no se utiliza el término usucapión, utilizándose el
sustantivo prescripción tanto para identificar a la prescripción cuanto a la usucapión. La doctrina y la
jurisprudencia establecen una nítida separación entre la usucapión y la prescripción. La técnica del Código
Civil obliga a hablar de: Prescripción. Prescripción adquisitiva = usucapión. Culminado el proceso de
usucapión, el poseedor adquiere la propiedad o cualquiera de los derechos reales poseíbles de forma originaria
y no por transmisión del titular anterior. El fundamento (objetivo) de la usucapión radica en el principio de
seguridad: la determinación de la propiedad y de los derechos reales no pueden generar incertidumbre de
forma indefinida. Prescripción: Usucapión ordinaria: Art. 1.955.1: El dominio de los bienes muebles se
prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe. Art. 1.957: El dominio y demás derecho
reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre
ausentes, con buena fe y justo título. Usucapión extraordinaria: Art. 1.955.2: El dominio de los bienes
muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición.
Art. 1.959: Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su
posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre
presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el art. 539 (las servidumbres continuas no aparentes
y las discontinuas sólo podrán adquirirse en virtud de título).
*.−7−2.− Concepto y clases de usucapión.− La razón de distinguir entre usucapión extraordinaria y
ordinaria consiste en el acortamiento de los plazos previstos para esta última cuando, además de la posesión,
concurren los requisitos de buena fe y justo título en el poseedor usucapiente.
*.−7−3.−Sujetos y objeto.− Sujetos: Nuestro CC no exige una particular capacidad para adquirir bienes y
derechos a través de la usucapión, limitándose el art 1931 a establecer: Pueden adquirir bienes o derechos por
medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás medios legítimos. Art 443, los
menores e incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas, pero necesitan la asistencia de sus
representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor. Art. 1.932: Los
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derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas, inclusas las
jurídicas, en los términos prevenidos por la ley. Queda siempre a salvo a las personas impedidas de
administrar sus bienes el derecho para reclamar contra sus representantes legítimos, cuya negligencia
hubiese sido causa de la prescripción. Art. 1.933: La prescripción ganada por un copropietario o comunero
aprovecha a los demás. El precepto aborda exclusivamente las relaciones entre la comunidad y la copropiedad
frente al tercero cuyo bien o derecho ha sido usucapido por uno de los miembros de la comunidad y establece
la regla del beneficio de la comunidad. Objeto: Dado que la usucapión continuada constituye el presupuesto
básico e ineludible de la usucapión, resulta obvio concluir que la usucapión debe recaer sobre el dominio o los
derechos reales incidentes sobre la cosa objeto de posesión por parte del usucapiente. En tal sentido, según el
art 1.936: Son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres. Cosas se
ha de entender además como derechos reales poseíbles recayentes sobre tales cosas. Asì pues, excluidas las
cosas extra commercium, en principio la propiedad recayente sobre cualesquiera bienes es susceptible de ser
adquirida mediante usucapión. Respecto a los restantes reales limitados: Usufructo: art. 468: El usufructo se
constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última
voluntad, y por prescripción. Servidumbres continuas y aparentes: art. 539 contrariu sensu. Derecho de uso y
habitación: art. 468 y 528. Usucapibles en aplicación de las reglas para la servidumbre. Censos: son
usucapibles en aplicación de las reglas generales. Derecho de prenda ordinaria: es usucapible en cuanto
poseible. La usucapión no puede ser objeto de obligaciones. La condición de arrendatario o la renta vitalicia
no pueden conseguirse ni defenderse a través de la usucapión.
*.−7−4.−Posesión y transcurso del tiempo como requisitos generales. (Posesión en concepto de dueño):
Art. 1.941: La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. El CC exige que
el poseedor que pretenda usucapir se comporte inequívocamente como titular del dominio o de cualquier otro
derecho real poseíble y lo reitera por activa y por pasiva. Art. 447: Sólo la posesión que se adquiere y se
disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio. Art. 1.942: No aprovechan
para la posesión los actos de carácter posesorio, ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del
dueño. Art. 444: Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del
poseedor de una cosa, o con violencia no afectan a la posesión. (Posesión pacífica): Art. 441: En ningún caso
puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello... Art. 1.956:
Las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser prescritas por los que las hurtaron o robaron, ni por los
cómplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la acción para exigir la
responsabilidad civil, nacida del delito o falta. De lo anterior se ha de afirmar: El poseedor se ha de
comportar como dueño o titular del derecho real de que se trate. La posesión ha de ser pública: si es
clandestina u oculta es irrelevante a efectos de usucapión. La posesión ha de ser pacífica: lo que supone que
no puede haberse obtenido de forma violenta o que durante el período posesorio no haya oposición por parte
del verdadero propietario. La posesión ha de ser continuada e ininterrumpida: no se ha de producir ningún
acto de interrupción de la posesión, pues dejaría de correr el plazo prescriptivo del usucapiente. Art. 1.943: La
posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural o civilmente Art. 1.944: Se interrumpe
naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año. Art. 1.945: La
interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea mandato de Juez
incompetente. Art. 1.946: Se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial: 1º
Si fuera nula por falta de solemnidades legales, 2º Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la
instancia y 3º Si el poseedor fuere absuelto de la demanda. Art. 1.947: También se produce interrupción civil
por el acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la
demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada. Art. 1.948: Cualquier reconocimiento expreso o
tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión.
*.−7−5.−Buena fe y justo título como requisitos particulares de la usucapión ordinaria.− El art 1.940
establece: Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas
con buena fe y justo título por el tiempo determinado por la ley. Buena Fe: Art. 1.950: La buena fe del
poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía
transmitir su dominio.Art. 433: Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de
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adquirir exista vicio que lo invalide.Art. 434: La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de
un poseedor corresponde la prueba. El poseedor usucapiente ha de considerarse a sí mismo dueño de la cosa
o titular del derecho real de que se trate; para lo que se han de dar estas circunstancias: Que el usucapiente
adquirió de quien tenía facultades transmisivas suficientes. Que el acto o título transmisivo pueda ser
considerado válido. Se necesita poseer las cosas con buena fe por el tiempo determinado por la ley, lo que se
deduce del art. 435: La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el
momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente.
Justo título: Art. 1.953: El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido. Art. 1.954: El justo título
debe probarse; no se presume nunca. Art. 1.952: Entiéndase por justo título el que legalmente baste para
transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Jurisprudencialmente se entiende (a efectos
de usucapión) como títulos válidos los contratos afectos por alguna causa de anulabilidad, rescisión,
resolución o revocación. No son títulos hábiles los afectos por alguna causa de nulidad. Para el CC,
entendiéndose por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya
prescripción se trate.
TEMA.−8.− *.−8−1.−La protección de la titularidad dominical.−La acción reivindicatoria. Función,
requisitos y efectos.− Reivindicar es reclamar la propiedad de algo que otro detenta o posee sin título para
ello. Art. 348: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las
establecidas en las leyes. Si como regla general el propietario cuenta a su favor con las facultades de goce y
de exclusión, es obvio que la garantía de tales facultades exige dotarle de prerrogativas procesales para
hacerlas efectivas, evitando la inoperancia de tales facultades. El CC se limita a establecer que el propietario
tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla, art 348,2. Requisitos: La
jurisprudencia ha desarrollado el alcance, la extensión y los requisitos del ejercicio de la acción
reivindicatoria. Su ejercicio presupone la concurrencia de: Dominio del actor sobre la cosa: el reivindicante
debe acreditar: Ser dueño de la cosa (ver art. 464 lección 5 y art. 38 LH) . Haber sido privado ilegalmente de
la posesión efectiva . Identificación de la cosa: la cosa reclamada debe ser exactamente aquella que pertenece
al propietario o una indemnización. Falta de derecho del poseedor o detentador sobre la cosa: cuando el
demandado justifique su posesión o se oponga a la acción reivindicatoria basándose en otro título dominical es
necesario que el reivindicante solicite la declaración de nulidad del título que se le oponga. El efecto del
ejercicio de la acción reivindicatoria es la restitución de la cosa a su legítimo dueño (al reivindicante). La
acción reivindicatoria prescribe: Inmuebles: art. 1.963: Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben
a los treinta años. Entiéndese esta disposición sin perjuicio de los establecido para la adquisición del
dominio o derechos reales por prescripción. Muebles: art. 1.962: Las acciones reales sobre bienes inmuebles
prescriben a los seis años de perdida de la posesión, salvo que el poseedor haya ganado por menos término
el dominio, conforme al artículo 1.955, y excepto los casos de extravío y venta pública, y los de hurto o robo,
en que se estará a lo dispuesto en el párrafo tercero del mismo artículo citado... art. 1.955: El dominio de los
bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe. También se prescribe
el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra
condición... La jurisprudencia, apoyándose en el art. 348, admite la acción declarativa del dominio cuyo
objeto sería el reconocimiento de la titularidad dominical sea reconocida por el que se arroga la posesión o
discute tal derecho al propietario, aún no siendo, el demandado poseedor fundado ni infundado.
*.−8−2.− Referencia a la acción publiciana remisión. En el Derecho romano tenía por objeto la de proteger
al poseedor que se encontraba en posición de consolidar a su favor la usucapión. Es negada su existencia en
nuestro derecho por numerosos autores.
*.−8−3.,−La acción negatoria.− No hay referencia a ella ni en el Código civil ni en la LEC, aunque la
jurisprudencia considera indiscutible su existencia, aunque no use en las sentencias esta denominación. Es un
mecanismo procesal para que el propietario pueda rechazar o negar la existencia de presuntas servidumbres
sobre sus fundos o erradicar cualesquiera otras perturbaciones anormales en la utilización de las cosa por parte
del demandado. El objeto propio de la acción negatoria consiste en facilitar al propietario el goce pacífico y
completo de su derecho al uso y utilización de las cosas sobre las que recae su derecho. Ante todo desempeña
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una función conminatoria, que tiene por objeto evitar la continuación de la perturbación. Y una función
cautelar tendente a evitar que se vuelvan a presentar esas perturbaciones. El ejercicio de la acción negatoria
compete al propietario, aunque no le está vetado al arrendatario. El propietario tiene que probar la
perturbación sufrida, pero no la inexistencia del derecho que presuntamente alegue quien ha causado la
perturbación. La propiedad se presume libre y ha de ser el demandado el que pruebe la existencia de su
derecho a la inmisión. Al igual que el dominio, que no se pierde por falta de uso, salvo usucapión en contrario,
la negatoria es imprescriptible. La usucapión a favor de quien pretenda el derecho objeto de la impugnación
por el propietario, provoca la extinción radical de la posibilidad de ejercicio de la acción negatoria. La
aplicación de los arts 1962 y 1963 determinarían un plazo de seis años respecto de los bienes muebles y otro
de treinta años en relación con los inmuebles, contados a partir del momento en que el derecho que pretende
negarse ha comenzado a ser ejercitado. Efectos de prosperar el ejercicio de la acción negatoria: cese de la
perturbación. posible adopción de medidas precautorias. posible indemnización por responsabilidad civil.
*.−8−4.−La denominada acción de cerramiento de fincas.− Art. 388: Todo propietario podrá cerrar o
cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin
perjuicio de las servidumbre constituidas sobre las mismas). Para llevar a cabo el cercado de la finca, el
propietario no necesita ejercitar acción judicial alguna; solo cuando el cerramiento fuera impugnado por
tercera persona, el interés del propietario se encontraría atendido de forma directa por la acción negatoria. Por
otra parte, en caso de que el cerramiento de la finca fuera objeto de impugnación o demanda por una tercera
persona, alegando cualquier tipo de derecho, el interés del propietario se encontraría atendido de forma directa
por la acción negatoria.
*.−8−5.−La denominada actio ad exhibendumSe trata de una de las diligencias preliminares prevista en la
Ley de Enjuiciamiento Civil. Conforme al art. 497 LEC cualquiera puede pedir la exhibición de la cosa
mueble que haya de ser objeto de la acción real o mixta que trate de entablar contra el que tenga la cosa en su
poder. Su alcance ha quedado limitado exclusivamente a los bienes muebles y ha correspondido la
legitimación activa para solicitarla tanto al propietario como a los restantes titulares de derechos reales.
*.−8−6.−La acción de deslinde y amojonamiento. El art 384 CC declara que todo propietario tiene derecho
a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad
corresponderá a los que tengan derechos reales. El art 2061.1 de la Ley de E.Civil establece que puede pedir el
deslinde y amojonamiento de un terreno no sólo el dueño del mismo, sino el que tuviere constituido sobre él
algún derecho real para su uso y disfrute. Deslindar: Significa fijar las lindes, los puntos de separación entre
fincas, de acuerdo con los títulos o derechos de cada colindante. Amojonar: Significa el acto material de
colocación de mojones en las lindes previamente determinadas. Es la manifestación posesoria de haberse
practicado antes el deslinde. El presupuesto fundamental del ejercicio de la acción de deslinde es la confusión
o indefinición de linderos. En el deslinde no se reclama un cosa cierta, sino determinar ciertamente la
extensión o los márgenes físicos de una cosa, de una finca. La cuestión de lindes afecta tan solo a fincas
contiguas entre sí, a predios colindantes, art 383. El art 1965 configura la acción de deslinde como
imprescriptible: No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción
para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades
contiguas. La facultad dominical de deslinde no tiene porqué ejercitarse de forma judicial, o a través de
proceso alguno, si los colindantes realizan el deslinde mediante acuerdo: Art. 385: El deslinde se hará en
conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la
posesión en que estuvieren los colindantes Art. 386: Si los títulos no determinasen el límite o área
perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiese resolverse por la posesión o por otro medio de
prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno de la contienda a partes iguales.Art. 387: Si los títulos de
los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o
falta se distribuirá proporcionalmente. 1.−El deslinde se puede llevar a cabo: Por acuerdo, convenio o
contrato entre los interesados. Mediante acto de jurisdicción voluntaria: Art. 2.061 LEC: Puede pedir el
deslinde y amojonamiento de un terreno no sólo el dueño del mismo, sino el que tuviere constituido sobre él
algún derecho real para su uso y disfrute...Art. 2.070 LEC: Si antes de principiarse la acción de deslinde se
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hiciere oposición por el dueño de algún terreno colindante, se sobreseerá desde luego en cuanto al deslinde
la parte de la finca confinante con la del opositor, reservando a las partes su derecho para que lo ejerciten en
el juicio declarativo que corresponda. Cabe el ejercicio compatible y acumulable de la acción reivindicatoria
con la de deslinde; en estos casos la demanda se dirige a la restitución de la cosa a su legítimo dueño como
petición principal y como consecuencia natural a la solicitud del deslinde de la finca previamente identificada.
TEMA.−9.− *.−9−1.−La copropiedad.−Comunidad y copropiedad. Art. 392: Hay comunidad cuando la
propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de
disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título. Se regula
exclusivamente la copropiedad en sentido estricto (tradicionalmente comunidad romana); no regulan con
carácter general los supuestos de comunidad de bienes y derechos.
*.−9−2.−Las llamadas comunidades romana y germánica y la propiedad dividida.−Comunidad romana:
Cada propietario tiene atribuida una cuota de participación que rige para la contribución en gastos como para
la formación de acuerdos por mayoría. Cada propietario puede provocar la extinción de la cotitularidad
mediante la división de la cosa común. Es una situación tendencialmente transitoria . Cada copropietario
puede realizar con su participación, los actos de disposición que considere oportunos. Entre copropietarios no
existe más vínculo (en relación con la cosa común) que la titularidad compartida del derecho de propiedad.
Comunidad germánica (o en mano común): No existen cuotas, por lo que no se puede ejercitar la división.
Hay vínculo personal entre copropietarios, estando la cotitularidad real subordinada a aquél vínculo (familiar
o de estirpe). Es una situación tendencialmente permanente. Los bienes y derechos afectos a la situación de
cotitularidad constituyen un mero sustrato patrimonial de funciones económicas atribuidas al grupo familiar o
parental. Imposibilidad de que el copropietario pueda enajenar su posición en la comunidad a un tercero ajena
a ella. Comunidad dividida (pro indiviso): según la doctrina cuando sobre un mismo bien varias personas, en
condición de propietarios, tiene derecho exclusivo sobre distintos aprovechamientos de aquél. Se trata de una
agregación de titularidades dominicales diversas sobre una misma cosa.
*.−9−3.−La copropiedad por cuotas. Art. 393: El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como
en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo
contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad. Acreditada y demostrada la
desigualdad en la cuota, por cualquier medio de prueba, es evidente que los beneficios o las cargas dimanantes
de la copropiedad serán directamente proporcionales a la cuota respectiva de cada uno de los partícipes o
comuneros.
*.−9−4.−Facultades y deberes de los condueños respecto de la cosa común.Uso y disfrute de bienes
comunes: Art. 394: Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas
conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes
utilizarlas según su derecho. Administración de la cosa común: Art. 398: Para la administración y mejor
disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría
sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que
constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente
perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda,
incluso nombrar un Administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a
algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior. Conservación y
defensa en juicio: La jurisprudencia establece reiteradamente que cualquiera de los copropietarios se
encuentran legitimados procesalmente, tanto activa como pasivamente, para comparecer en juicio en defensa
o en beneficio de la comunidad. La sentencia dictada en su favor aprovechará a todos los demás, sin que les
perjudique la adversa. Disposición y alteración de la cosa común: art. 397: Ninguno de los condueños podrá,
sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar
ventajas para todos. Contribución a los gastos comunes: Art. 393: El concurso de los partícipes, tanto en los
beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas...Enajenación o disposición de la
cuota privativa. Cada uno de los partícipes en la copropiedad, sin contar con la voluntad de los demás y sin
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estar obligado a solicitar su consentimiento, puede disponer de su cuota, no obstante: art. 1.522: El
copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de
todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto,
sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
*.−9−5.− La división como forma peculiar de extinción de la copropiedad.− La acción de división: Art.
400: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en
cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa
indivisa por tiempo indeterminado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva
convención. Art. 1.052: Todo coheredero que tenga la libre administración y disposición de sus bienes, podrá
pedir en cualquier tiempo la partición de la herencia. Art. 1.965: No prescribe entre coherederos, condueños
o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa
común o el deslinde de las propiedades contiguas. El pacto de indivisión: Art. 400: Ningún copropietario
estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se
divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo
indeterminado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Normalmente se trata de cláusulas testamentarias impuestas por el testador. La objetiva indivisibilidad de la
cosa: Art. 401: Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la
división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de
un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá
realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en
la forma prevista por el artículo 396. Art. 404: Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los
condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y
repartirá su precio. Art. 406: Serán aplicables a la división entre partícipes en la comunidad las reglas
concernientes a la división de la herencia. Art. 1.062: Cuando la cosa sea indivisible o desmerezca mucho
por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará
que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños para
que así se haga. La práctica de la división. Se puede hacer: Por los interesados. Por árbitros o amigables
componedores. Judicialmente. Efectos de la división. Entre los comuneros: Art. 450: Cada uno de los
partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al
dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión. La interrupción en la posesión del todo o
parte de una cosa poseída en común perjudicará por igual a todos. Art. 1.069: Hecha la partición, los
coherederos estarán recíprocamente obligados a la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados.
Respecto a terceros: Art. 403: Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división
de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división
consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente
interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.
Art. 405: La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derecho de
hipoteca, servidumbre y otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán
igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la
comunidad.
TEMA.−10.− *.−10−1.−La propiedad horizontal.− Supuesto de hecho y regulación legal.−Propiedad
horizontal es el derecho de propiedad que recae fundamentalmente sobre las casas construidas por pisos y
sobre otros conjuntos residenciales. Su peculiaridad es la naturaleza del bien sobre el que recae: Elementos
comunes: que pertenecen conjunta e inseparablemente a todos los copropietarios. Partes privativas:
pertenecientes de forma correlativa a cada uno de los propietarios que comparten el bloque de viviendas.
Regulación positiva y normativa aplicable. El art. 1 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal dio una nueva
redacción al art. 396 del Código civil. Si bien la Ley resultaba funcional respecto a la resolución de los
problemas de los edificios, era inadecuada para las urbanizaciones y complejos residenciales. Reformas de la
Ley 49/1960: Ley 2/1988: funcionamiento de la Junta de propietarios y obligaciones de los propietarios. Ley
3/1990: adopción de acuerdos que tengan por finalidad facilitar el acceso y la movilidad de los minusválidos
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en el edificio de su vivienda. Ley 8/1999 de Reforma de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal: Órganos
de la comunidad de propietarios. Régimen de convocatorias. Régimen de acuerdos. Constitución de un fondo
de reserva. Privación del derecho al voto de los propietarios morosos. Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil:
Sustitución del juicio de cognición por el juicio ordinario. Nueva redacción del art. 21 de la Ley 49/1960.
Generalización del proceso monitorio. Estatutos y normas de régimen interior: art. 396 CC: ...Esta forma de
propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad
de los interesados. Esto supone que: cada comunidad de propietarios podrá autoimponerse unos estatutos; que
cuando forman parte del título constitutivo su modificación requiere la unanimidad de los propietarios, si han
sido inscritos en el Registro de la Propiedad sus normas vinculan y perjudican incluso a terceros.
*.−10−2.−Modalidades de constitución y título constitutivo.Tres modalidades básicas: 1−Constitución del
régimen de propiedad horizontal simultáneamente a la construcción. 2−Sometimiento al régimen de propiedad
horizontal de un inmueble en copropiedad. 3−Sometimiento al régimen de propiedad horizontal de un
inmueble con un solo dueño. El título constitutivo de la propiedad horizontal no requiere forma solemne.
Puede dar comienzo mediante documento privado de venta de alguno de los pisos o de cualquier forma que
acredite que el titular único del edificio da por hecho que éste queda sometido al régimen de propiedad
horizontal. Se ha diferenciar entre la constitución y otorgamiento del documento formal, y aquella puede ser
anterior a este. En el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que el título constitutivo deberá
contener: La descripción del inmueble en su conjunto y de cada piso o local, a los que se les asignará un
número correlativo. La cuota de participación que corresponda a cada piso o local. Potestativamente se podrá
incorporar los Estatutos de la comunidad. Potestativamente las normas de régimen interior.
*.−10−3.− Elementos comunes y elementos privativos. Elementos privativos: (art. 396 CC y 3 LPH) El
espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente... con los elementos
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y
sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el
título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. Deben tener salida propia a un elemento común
o a la vía pública. Elementos comunes: los que no son privativos tales como el suelo, vuelo, cimentaciones,
pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y
servidumbres. (art. 3LPH y más exhaustivamente el 396 CC). No es contrario a Derecho que en determinados
casos el título constitutivo prevea que alguno de los elementos citados pertenezca de forma privativa a uno de
los copropietarios o a algún tercero. El criterio definitivo de distinción entre elementos comunes y privativos
es el servicio que, conforme al título constitutivo, pueden desempeñar unos y otros elementos.
*.−10−4.−Régimen de administración y de representación de la comunidad de propietarios..− Art. 14 :
Corresponde a la Junta de propietarios: a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos
mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales
formulen contra la actuación de aquellos. b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes. c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca,
sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c). d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las
normas de régimen interior. e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad,
acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Art 15 1. La asistencia a la
Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un
escrito firmado por el propietario. Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios
éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas. Si la vivienda o local se hallare en
usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien salvo manifestación en contrario
se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los
acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora. 2− Los
propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las
deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la
consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no
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tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya
persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías
exigidas en esta Ley. Art. 16: 1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para
aprobar los presupuestos y cuentas y en las. demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo
pida la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las
cuotas de participación. 2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los
promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en
primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el
artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de
las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos
previstos en el artículo 15.2. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se
pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que
especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del
día de la siguiente Junta que se celebre. Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera
convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de
participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum. La
Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo
celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente
convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales
siguientes a la junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres
días. 3. La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para
las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La
Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad
de los propietarios y así lo decidan. Art. 17: Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetaran a las
siguientes normas: 1a. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en
los estatutos de la comunidad. El resto de los asuntos se aprobarán por mayoría simple de los asistentes. Art
13: 1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El
presidente y, en su caso, los vicepresidentes. c) El secretario. d) El administrador. En los estatutos, o por
acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la
comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a
terceros que esta Ley atribuye a los anteriores. 2. El presidente será nombrado, entre los propietarios,
mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio,
si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al
cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el
artículo 17.3, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que
hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el
plazo que se determine en la resolución judicial. Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier
causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad. 3. El presidente ostentará
legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. La
existencia de vicepresidente es facultativa, teniendo como única misión sustituir al presidente en sus
funciones. Las funciones del Secretario y Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad
salvo que exista el cargo separado, pudiéndose acumular dichos caros en una misma persona. El cargo de
administrador y, en su caso, el de secretario−administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así
como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer
dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos
establecidos en el ordenamiento jurídico. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Art. 19: 1. Los acuerdos de la
Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la
forma que reglamentariamente se disponga. 2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá
expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) La fecha y el lugar de celebración. b) El autor de la
convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carácter ordinario o
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extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. d) Relación de todos
los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo
caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión. f) Los acuerdos adoptados, con
indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los
propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación
que respectivamente representen. 3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al
terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán
ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario. El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de
acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. Serán subsanables los defectos o errores del acta
siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes,
presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así
como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y el
secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios,
que deberá ratificar la subsanación. 4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de
propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años las convocatorias, comunicaciones,
apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones. Art. 20: Corresponde al administrador.− a)
Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas
advertencias y apercibimientos a los titulares. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el
plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. c) Atender a la
conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes,
dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios. d) Ejecutar los acuerdos
adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. e) Actuar, en
su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la
comunidad. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
*.−10−5.−Extinción.− Art.: 23: El régimen de propiedad horizontal se extingue: 1. Por la destrucción del
edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda
del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho
coste esté cubierto por un seguro.2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
TEMA.−11.− *.−11−1.−Las propiedades especiales en general.− Planteamiento: Ley de bases, C.Civil y
disposiciones especiales.− Se parte de la base de establecer de forma taxativa la primacía del interés privado
del propietario, el cual en la mecánica del sistema ha de verse afectado lo menos posible por exigencias de
carácter social. La pretendida ilimitación de la propiedad resulta difícil de mantener si se considera que la
misma tiene sin duda un origen social, en el sentido de que el establecimiento de la apropiación dominical
privada conlleva el reconocimiento de la propiedad por los demás y, por tanto, la inevitabilidad de los
conflictos de intereses entre propietarios por razones de colindancia: relaciones de vecindad. Ley de Bases y
Código Civil: Bajo la denominación genérica de propiedades especiales, el Código Civil regula o, mejor,
contempla en los diferentes Capítulos del Título IV del Libro II la propiedad de las aguas (arts. 407425), de
los minerales (arts. 426−427) y la propiedad intelectual (arts. 428−429). Constituyen dichos artículos
expresión concreta de lo ordenado por la Ley de Bases de 11 de mayo de 1888. El mandato normativo de la
Ley de Bases atiende a tres aspectos fundamentales: 1− Mantenimiento del concepto de la propiedad privada
con arreglo a los fun-damentos capitales del derecho patrio (línea romanista, por decirlo abreviada y
con-vencionalmente, con notable primacía de la propiedad privada individual). 2− Establecimiento de los
conceptos especiales de determinadas propiedades, observando el criterio de respetar las leyes particulares
por las que se regían en el momento de la publicación del Código Civil. 3− Confiar a los redactores del
Código Civil el encargo de «deducir de cada una de ellas (las leyes especiales aludidas) lo que pueda
estimarse como fundamento orgánico de derechos civiles y sustantivos, para incluirlo en el Código». Leyes
especiales: Suelen señalarse como propiedades especiales las siguientes: 1−Propiedad de las aguas, regulada
ahora por la Ley 29/1985, de 2 de agosto. 2−Propiedad de las minas. 3− Propiedad intelectual. 4− Propiedad
industrial, materia regulada, sucesivamente, por la Ley de 16 de mayo de 1902; y la Ley 32/1988, de 10 de
noviembre, de Marcas; derogada posteriormente por la Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marcas. 5− Por
20
extensión de la propiedad de las minas, es necesario al menos apuntar aquí el régimen jurídico especial de los
hidrocarburos. La legislación aplicable a los mismos es objeto de expresa mención en el último epígrafe de
este capítulo.
*.−11−2.− Las aguas en el Ordenamiento jurídico español.− Hasta las últimas décadas del siglo xx y, en
concreto, hasta la aprobación de la Ley de Aguas de 1985 (Ley 29/1985, dc 2 de agosto de 1985), la materia
de aguas se encontraba regulada, en lo fundamental, por la Ley de 13 de junio de 1879 y por los artículos
407−425 del Código Civil. A rai de la entrada en vigor de la Ley 29/1985 opta por declarar integrado dentro
del dominio público hidráulico tanto las aguas superficiales cuanto las subterrá-neas. Ya lo explica
suficientemente el Preámbulo de la Ley: el agua constituye un recurso unitario, que se renueva a través del
ciclo hidrológico y que conserva.., una magnitud casi constante... Consideradas, pues, como recurso, no cabe
distinguir entre aguas super-ficiales y subterráneas. Unas y otras se encuentran íntimamente relacionadas... Y,
en su conjunto, deben estar subordinados al interés general y puestas al servicio de la Nación. Por tanto, el
dominio privado del agua ha sido, a partir de la promulgación de la Ley 29/1985, claramente residual y los
particulares han visto notoria-mente mermadas sus posibilidades de apoderarse del agua. La opción seguida
por la Ley 29/1985 es, no obstante, razonable y se encuentra perfectamente fundada la argumentación legal de
la necesidad de una planificación hidro-lógica de carácter general que garantice, ante todo, el abastecimiento
de las poblaciones (vid, art. 13). En concreto, la posibilidad de apropiación privada del agua queda
cir-cunscrita a: a) las aguas pluviales mientras discurran por fincas de dominio parti-cular (art. 5.0), y b) las
charcas situadas en fincas de propiedad privada, mientras se des-tinen al servicio exclusivo de tales fincas (art.
10). Fuera de tales casos, todas las aguas terrestres sean superficiales o sub-terráneas son de dominio público
y, por tanto, el uso privativo de las mismas se adquiere únicamente por: a) disposición legal, y b) concesión
administrativa, descartándose de forma absoluta que la prescripción adquisitiva o usucapión sea título hábil
para adquirir, no ya la propiedad, sino ni siquiera el uso privativo del dominio público hidráulico (art. 50). La
Ley 29/1985, de 2 de agosto, ha sido objeto de amplia reforma por la Ley 46/1999, de 13 de diciembre, sobre
todo en los aspectos jurídico−ad-ministrativos, pues por cuanto a nosotros interesa el planteamiento de
apro-piación privada de las aguas sigue siendo muy parecido. El actual artículo 54, ampliando un poco la
mano privada en materia de aguas respecto de la Ley 29/1985, legitima como usos privativos de los
propietarios de fincas: El aprovechamiento de las aguas pluviales que discurran por las fincas, así como las
estancadas dentro de sus linderos. El aprovechamiento de las aguas subterráneas o de manantiales, siem-pre
que el volumen anual no supere los siete mil metros cúbicos. Cualquier otro tipo de aprovechamiento sigue
requiriendo la pertinente concesión administrativa, regulada en los artículos 59 y siguientes del nuevo texto
refundido, el cual, de otra parte, permite y regula el «contrato de cesión de derechos» llevado a cabo por
cualquier concesionario o titular de derechos al uso privativo de las aguas (arts. 67 y ss.).
*.−11−3.− Titularidad y aprovechamiento de los recursos minerales y naturales.− La titu-laridad y el
aprovechamiento de las minas o de los minerales han constituido desde antiguo objeto de preocupación
continuo para la doctrina jurídica y, lo que es más importante, para el legislador. De los que modernamente se
denominan recursos naturales, han sido fundamentalmente los minerales los que encontraron más temprana
explotación y, en consecuencia, alcanzaron una importancia inu-sitada que se conserva todavía en nuestros
días. «sistemas de atribución de la propiedad de las minas» :Sistema fundiario o de la accesión. La propiedad
de la mina se habría de atribuir al dueño del suelo, como extensión del dominio sobre el mismo. Sistema
regalista o feudal.: Parte dicho sistema de la distinción entre dominio útil y dominio eminente del predio,
atribuyendo el primero de ellos al dueño del suelo, mientras que el dominio eminente se considera como un
derecho del Príncipe que éste puede transferir en principio. Sistema de la ocupación. También denominado a
veces sistema industrial, justificaría la apropiación de los recursos minerales atendiendo a la consideración de
la mina como res nullius y que, por tanto, habría de estimarse adquirida de forma originaria por su
descubridor, con independencia de quién ostentase la titularidad dominical del predio en que aquélla se
encontrara. Sistema demanial o del dominio público. Los minerales pasan a ser objeto del dominio público
estatal por prescripción de las pertinentes dispo-siciones legislativas. clasificación de la Ley 22/1973: Sección
A: pertenecen a esta sección aquellas sustancias de valor económico escaso y comercialización
geográficamente restringida, cuyo único aprovechamiento consista en la obtención de fragmentos para su
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utilización directa en obras de infraestructura, construcción y otros usos que no exigen más operaciones que
las de arranque, quebrantado y calibrado. Sección B: comprende esta sección las aguas minerales, las
termales, las estructuras subterráneas y los yacimientos formados a consecuencia de operaciones reguladas por
la Ley. Sección C: comprende cuantos yacimientos minerales y recursos geo-lógicos no estén incluidos en las
anteriores secciones y sean objeto de apro-vechamiento conforme a las disposiciones de la Ley. El
aprovechamiento de los recursos integrados en la sección A): Si las sustancias referidas se encuentran en
terrenos de dominio y uso público serán de aprovechamiento común. b) Si se encuentran en terrenos de
propiedad particular o de propiedad patrimonial de la Administración podrán sus titulares aprovechar
directa-mente estas sustancias o ceder a otros su explotación. El aprovechamiento de los recursos integrados
en la sección B): a)Para la explotación de aguas minerales y termales se exige como requisito imprescindible
la declaración de mineral de las aguas, lo que se llevará a efecto por el Ministerio de Industria a propuesta de
la Dirección General de Minas. El derecho preferente de explotación se concede al titular del predio en que se
hallen, si fuera de propiedad privada, y, si se tratara de terrenos de dominio público tendrá derecho de
preferencia quien haya instado la declaración de mineral de aguas. La concesión de este aprove-chamiento
otorga a su titular el derecho a su disfrute exclusivo, así como la posibilidad de impedir que se realicen en el
perímetro de protección que se hubiere fijado obras que impidan o dificulten la oportuna obtención de las
aguas. b) Si se tratara de aprovechamientos formados a consecuencia de ope-raciones reguladas en esta Ley,
es decir, de residuos obtenidos en operaciones de investigación o explotación, corresponde la utilización de
tales residuos al titular de los derechos mineros que hubieran dado lugar a la producción de aquéllos; y, si el
derecho de éste hubiere caducado, al dueño o poseedor del terreno en que se hallen. El aprovechamiento de
los recursos integrados en la sección C): Se requiere que se trate de terrenos que reúnan las condiciones de
ser franco y registrable. Se entiende por terreno franco aquel para el que no se ha con-cedido permiso de
exploración o de investigación o concesión de explotación. Y por registrable cuando, además de ser franco,
tiene la extensión mínima exigible. a) Los permisos de exploración los concede el Ministerio de Industria (y
Energía) por un año prorrogable por otro para que sus titulares efectúen estudios y reconocimientos en zonas
determinadas. b) Los permisos de investigación los concede el mismo Departamento ministerial por plazos no
superiores a tres años y otorgan a su titular el dere-cho de realizar dentro del plazo concedido y en el
perímetro demarcado los estudios y trabajos pertinentes para poner de manifiesto y definir uno o más recursos
de la sección C. c) Finalmente, las concesiones de explotación tienen una duración de treinta años,
prorrogables por plazos iguales, hasta un máximo de noventa años y se concretan a una extensión determinada
que se mide en cuadrículas mineras, con abandono del concepto de pertenencia minera de la Ley ante-rior. La
creación de la sección D) por la Ley 54/1980: En virtud del apartado 1 de su artículo primero «pasan a
constituir una nueva sección, denominada D), los carbones, los minerales radiactivos, los recursos
geotérmicos, las rocas bituminosas y cualesquiera otros yacimientos minerales o recursos geológicos de
interés energético que el Gobierno acuerde incluir en esta sección...»; al tiempo que su apartado 2 concede
prácticamente carta blanca al Gobierno en la materia: «Cuando lo exijan las necesidades de la economía o de
la defensa nacional, el Gobierno, a propuesta del Ministro de Industria y Energía, previo informe del de
Defensa, en el segundo caso, podrá incluir en la sección D), mediante Decreto del Consejo de Ministros, otros
yacimientos minerales y recursos geológicos».
*.−11−4.−Derecho de autor y propiedad intelectual.− Desde el pasado siglo al menos, se habla en Derecho
español de «pro-piedad intelectual» para referirse al régimen legal o normativo que regula los derechos y
obligaciones presentes en el entorno de la creación literaria, artística o científica. Tradicionalmente la
propiedad tenía por objeto únicamente bienes materiales o cosas y sobre todo, era determinante la tenencia y
disfrute del bien inmueble por naturaleza. De otra parte la creación intelectual se encuentra sometida a
controles por parte del poder público. Concepto: Las obras susceptibles de protección mediante la institución
de la propiedad intelectual ha de consistir en la plasmación original de una obra producto de la inteligencia
humana, susceptible de ser identificada y distinguida de las demás. Entre las obras susceptibles de generar
derechos de autor comprendería dentro de ellas, tanto las obras originales propiamente dichas cuanto las obras
derivadas de otras preexistentes. (Libros, folletos, impresos, composiciones musicales, obras dramáticas,
coreografías, cinematográficas etc... Pero también la Ley de Propiedad intelectual otorga a otra serie de
personas y entidades el derecho exclusivo de autorizar la reproducción y comunicación pública de las obras en
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cuyo proceso han participado; son los llamados derechos afines o conexos. También entre las obras excluidas
del derecho de autor se encuentran las disposiciones legales, las resoluciones judiciales, los actos, acuerdos o
deliberaciones y las traducciones oficiales de los textos. En cuanto al derecho moral de autor, o los aspectos
morales del derecho de autor tienen por finalidad fundamental que la obra creada no pueda ser objeto de
divulgación, alteración o modificación no consentidas por el autor; con la única finalidad de proteger su obra
de la actuación de terceros. Igualmente se contempla a favor del autor la posibilidad de modificación de la
obra e incluso a retirar la obra del mercado, por cambio de sus convicciones intelectuales o morales, si bien
esto no es admitido por la generalidad de las legislaciones. Se trata pues de derechos personalísimos.,
ejercitables únicamente por el autor.
*.−11−5.− Régimen jurídico de la propiedad intelectual.− La Ley requiere expresamente que el autor haya
de ser una persona propiamente dicha, un ser humano, pues evidentemente detrás de la creación intelectual
debe haber un intelecto concreto que se haya dedicado a la elaboración de la obra. El Texto Refundido de la
Ley de Propiedad Intelectual que se encuentra vigente en la actualidad ha sido aprobado en virtud del Real
Decreto Legis-lativo 1/1996, de 12 de abril, publicado en el Boletín Oficial del Estado del día 22 de abril de
1996. En relación con el derecho de autor, la incardinación del Derecho comunitario en el ordenamiento patrio
ha ido producién-dose in crescendo, tal y como ponen de manifiesto los propios Preámbulos o Expo-siciones
de Motivos de las Leyes españolas que, ahora, en virtud de la refundición normativa realizada por el Real
Decreto Legislativo 1/1996, se declaran formalmente derogadas por su disposición derogatoria única. El
vigente Texto refundido en la materia viene representado por el reiterado Decreto Legislativo, conforme a la
redacción dada por la Ley 5/1998. Pero, dada la reforma en profundidad llevada a término mediante la Ley
22/1987, de 11 de noviembre, es lógico que el grueso del articulado del Texto Refundido ahora vigente sea
tributario de aquélla. La continuidad normativa llega hasta el extremo de que, en general, existe una cerrada
coincidencia entre los nume-rales de ambos articulados, al menos hasta el comienzo de la regulación de los
pro-gramas de ordenador (arts. 95 y ss.). El texto originario de 1987 tenía 148 artículos; incrementados a 158
conforme al Real Decreto Legislativo 1/1996 y finalmente, según la redacción de la Ley 5/1998, el texto
legislativo alcanza la cifra de 164 artículos. El contenido patrimonial del derecho de autor a tenor de los arts
17 a 23 de LPI dice que la creación literaria, artística y científica es un bien susceptible de aprovechamiento y
explotación como cualquier otro, a través de los cauces oportunos. Entre los derechos comprendidos en la
explotación de la obra se encuentran: los derechos de reproducción; siendo éste el que mejor representa la
peculiaridad de la propiedad intelectual. Los derechos de distribución: que es según el art 19 la puesta a
disposición del público del original o copias de la obra, mediante su venta. Alquiler, préstamo u otra.
Derechos de comunicación pública: Art 20: Creación literaria, artística y científica que no acaba
convirtiéndose en libro. Derecho de transformación: Art 21 LPI: La transformación comprende su traducción,
adaptación y cualquier otra modificación en su forma de la que se derive una obra diferente. Y como último
derecho, el de la remuneración por copia privada, que según la Ley no llega a prohibir las citadas copias.
Cualquiera puede reproducir lícitamente un libro a través de fotocopiadora o un disco o una obra televisada:
art 31.2 Ley 22/87, ya que resultaría imposible e inaceptable invadir la esfera reservada y domiciliaria de las
personas. Por ello la propia Ley opta por establecer una remuneración por copia privada a cargo e los
fabricantes de los equipos técnicos reproductores. En cuanto al tiempo de explotación la LPI en su art 26 fija
la duración de los derechos de explotación que comprende toda la vida del autor más 70 años contados a partir
de su muerte. A partir de dicho plazo, la obra pasa a engrosar el acervo cultural común.
*.−11−6.−La propiedad industrial.− En paralelo con la propiedad intelectual, la denominada propiedad
indus-trial trata acerca del monopolio temporal de explotación y aprovechamiento económico en favor de los
inventores y creadores de procedimientos, mode-los, dibujos, o signos distintivos de carácter industrial o
comercial. Su estudio en profundidad corresponde, pues, a nuestro entender, al Derecho mercantil. Por tanto,
teniendo en cuenta, de una parte, la desmedida extensión del pre-sente capítulo y, de otra, la evitación de
enojosas reiteraciones al alumnado, hemos de remitir al estudio de dicha disciplina.
TEMA.−12.− *.−12−1.−Caracterización general de los derechos reales de goce.−
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*.−12−1.−El usufructo: concepto y caracteres; la temporalidad.− El derecho real en virtud del cual una
persona puede disfrutar (esto es, poseer y obtener los frutos o rendimientos) de una cosa ajena se conoce con
el nombre de usufructo. Art 467 CC: «El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación
de conservar su forma y sustancia». Caracteres: El derecho de usu-fructo es un derecho real limitado y, en
concreto, un derecho real de goce. Es más, por muchos conceptos, se trata del derecho de goce por excelencia.
El usufructo se encuen-tra caracterizado en nuestro actual sistema positivo por dos notas fundamentales que
deben resaltarse desde el momento de aproximación a su régimen jurídico: 1.Por la temporalidad o carácter
temporal. Si el titular del derecho real de usufructo (usufructuario) pudiera disfrutar indefinidamente de las
cosas pertenecientes a otra persona (denominada técnicamente nudo propietario), el derecho de propiedad de
ésta quedaría privado absolutamente de con-tenido. Por ello el Código Civil limita la duración del usufructo:
−A treinta años cuando el usufructuario sea una persona jurídica: «No podrá constituirse el usufructo a favor
de un pueblo o Corporación o Socie-dad por más de treinta años. Si se hubiese constituido, y antes de este
tiempo el pueblo quedara yermo, o la Corporación o la Sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el
usufructo» (cfr. art. 515). −En caso de que el usufructuario sea una persona física se establece como tope
máximo la vida de ésta (art. 513.1.0). Dicha regla, por otra parte, es correspondida tanto por el origen del
usufructo en Roma cuando por cuan-to ocurre en la realidad, pues en la práctica los usufructos vitalicios son
los más frecuentes. −La referida temporalidad del usufructo conlleva que, en algún momento no
excesivamente el usufructuario deba restituir la cosa usufructuada al nudo propietario transmitiéndole el goce
y disfrute efectivos de la misma. Por consiguiente, no debe extrañar que el Código Civil exija al usufructuario
la conservación de la cosa conforme a su naturaleza anterior al usufructo y que, conforme a ello, el
usufructuario, tendencialmente al menos, no podrá alterar las condiciones materiales o el destino económico
del bien usufruc-tuado.
*.−12−3.−Constitución del usufructo: formas y modalidades; los usufructos legales.− Dispone el artículo
468 que «el usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre
vivos o en última voluntad, y por prescripción. Los usufructos legales: A) El usufructo del cónyuge viudo: El
paradigma de los usufructos legales lo representa el usufructo ordenado legalmente en favor del cónyuge
viudo, la función originaria del usufructo en Roma fue la de atender a la subsistencia de la viuda,
garantizándole el disfrute de los mismos bienes de que gozaba en vida del paterfamilias. B) El abolido
usufructo paterno: Hasta las reformas postconstitucionales «Los bienes que el hijo no emancipado haya
adquirido o adquiera con su trabajo o industria, o por cualquier título lucrativo, pertenecen al hijo en
propiedad, y en usufructo al padre o a la madre que le tengan en potestad y compañía...». Pero posteriormente
el artículo 165: dice «Per-tenecen siempre al hijo no emancipado los frutos de sus bienes, así como todo lo
que adquiera con su trabajo o industria». El segundo párrafo de dicho artículo prevé, que «no obstante, los
padres podrán destinar los del menor que viva con ambos o con uno solo de ellos, en la parte que le
corresponda, al levantamiento de las cargas familiares, y no estarán obli-gados a rendir cuentas de lo que
hubiesen consumido en tales atenciones». La explicación en profundidad del tema, ha de remitirse al
tra-tamiento del Derecho de familia.
Los usufructos de origen voluntario: Atendiendo a su origen debe distinguirse entre los que se producen
mediante actos entre vivos o, por el contrario, a través de actos monis causa. Los usufructos voluntarios
constituidos inter vivos: La constitución del usufructo entre vivos puede realizarse a través de cualquier figura
de acto o contrato, sea a título oneroso o sea a título gratuito; sea reservándose el propietario originario la
nuda propiedad de la cosa (su-puesto poco frecuente) o, al contrario, manteniendo el usufructo a su favor y
transmitiendo la nuda propiedad a otra persona (caso relativamente fre-cuente entre familiares cercanos o
personas muy allegadas). Los usufructos testamentarios:Es relativamente frecuente que, aparte el usufructo
legal del cónyuge viu-do, el origen legal del usufructo se encuentre en un testamento, a través del cual el
causante ordena la sucesión de forma que atribuya a alguna per-sona el goce y disfrute de un bien cuya nuda
propiedad atribuye a persona diferente. A tal efecto, es indiferente que dicha atribución se realice a título de
heredero o de legatario.
La constitución mediante usucapión: Requiere que el usucapiente, reuniendo los requisitos generales que ya
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hemos estudiado antes posea el bien a título de usufructo durante el plazo correspondiente a la usucapión
ordinaria o extraordinaria, según que exista o no justo título y buena fe a su favor.
*.−12−4.−Sujetos y objeto del usufructo, en particular el usufructo de derechos.− Según dispone el art
469 del Código Civil: «Podrá constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o
varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, pura-mente o bajo
condición. También puede constituirse sobre un derecho, siem-pre que no sea personalísimo o
intransmisible». Tanto los sujetos cuanto el objeto de la relación usufructuaria puede ser de muy distinto
signo, lo que exije un cierto dete-nimiento en la exposición de tales materias. Sujetos del usufructo: En la
mayoría de los supuestos, la posición de usufructuario y de nudo propietario la ocupan personas singularmente
consideradas. Sin embargo, resulta también posible que tengan la condición de usufructuarios varias per-sonas
y que, a su vez, esta titularidad compartida respecto de la condición de usufructuario se plantee de forma
simultánea o sucesiva. Ante ello, se suele distinguir dentro de los denominados usufructos múltiples entre
usu-fructos simultáneos y usufructos sucesivos. Por otra parte, como sabemos, también pueden ser
usufructuarios las personas jurídicas. Reglas de capacidad: El propietario al constituir el usufructo (y
convertirse, en consecuencia, en nudo propietario) realiza un acto de disposición. Por tanto, en todo caso, debe
tener libre disponibilidad y facultad de disposición sobre el bien objeto del usufructo. Se habla de usufructo
simultáneo cuando las personas con derecho al usufructo ostentan conjunta y simultáneamente dicha
titularidad (por ejem-plo, dos ancianas tías carnales ceden a un sobrino la propiedad de un inmue-ble, pero
reservándose en favor de ambas el usufructo. En cuanto a los usufructos sucesivos , serían aquellos casos
(generalmente de origen testamen-tario) en que el constituyente del usufructo designa a varias personas para
que, de forma sucesiva, asuman la condición de usufructuarios (por ejemplo, lego el derecho de usufructo a mi
hija y, en caso de faltar, a mi nieto pri-mogénito). Objeto del usufructo: El objeto sobre el que recae el
usufructo puede ser tanto sobre cosas como sobre derechos. Las cosas objeto de usufructo pueden ser tanto
muebles como inmuebles. Naturalmente tales cosas deben cumplir los requisitos genera-les de ser susceptibles
de apropiación, transmisibles y no estar fuera del comercio. «Podrá constituirse el usufructo en todo o en parte
de los frutos de la cosa. El usufructo de derechos, por su parte, sólo podrá constituirse cuando éstos no sean
personalísimos e intransmisibles (así, art. 469 in fine), afir-mación obvia, dado que en los derechos
personalísimos el titular carece de facultad alguna de transmisión a otras personas. El objeto del usufructo
puede consistir tanto en una cosa propiamente dicha cuanto sobre un derecho. Si el usufructo se constituye
sobre el derecho a percibir una renta o una pensión periódica, bien consista en metálico, bien en frutos, o los
intereses de obligaciones o títulos al portador, se considerará cada vencimiento como productos o frutos de
aquel derecho. Si consistiere en el goce de los beneficios que diese una participación en una explotación
industrial o mercantil, cuyo reparto no tuviese vencimien-to fijo, tendrán aquéllos la misma consideración. En
uno y otro caso se repartirán como frutos civiles, y se aplicarán en la forma que previene el artículo anterior»
(art. 475). Usufructo de acciones de sociedades anónimas y de responsabilidad limitada: Frecuentemente, se
inte-gran en la herencia los que coloquialmente se denominan «paquetes de ac-ciones» cuya rentabilidad suele
reservarse (por el testador) para el cónyuge viudo, quedando los hijos como meros nudo propietarios de tales
acciones. La cualidad de socio corresponde al nudo propietario, mientras que los dividendos obtenidos durante
el usufructo y el incremento de valor que tengan las acciones al terminar el usufructo corresponden al
usufructuario. Usufructo de una acción real: Se refiere el precepto a que «el usufructuario de una acción para
reclamar un predio o derecho real, o un bien mueble, tiene derecho a ejercitarla y obligar al propietario de la
acción a que le ceda para este fin su representación y le facilite los elementos de prueba de que disponga. Si
por consecuencia del ejercicio de la acción adquiriese la cosa reclamada, el usufructo se limitará a sólo los
frutos, quedando el dominio para el propietario. Usufructo de cosa común: El caso de que el usufructo recaiga
sobre una cosa indivisa, eventualidad que es relativamente frecuente, sobre todo en comunidades de carácter
incidental y de origen sucesorio. Se aplican las reglas generales de uso, disfrute y administración de la cosa
común (cfr. arts. 392 y ss.), tal y como precisa la primera parte del artículo 490: «El usufructuario de parte de
una cosa poseída en común ejercerá todos los derechos que correspondan al propietario de ella referentes a la
administración y a la percepción de frutos o intereses». Sin embargo, las facultades del condueño relativas a
disposición, alte-ración y, sobre todo, división de la cosa común no competen al usufructuario, sino al nudo
propietario.
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*.−12−5.− Contenido del usufructo según el código civil.− Las obligaciones de inventario y fianza.− Los
artículos 491 a 496 del Código están dedicados a disciplinar el régimen propio de las obligaciones de
inventario y fianza que el usufructuario ha de cumplir antes de entrar en posesión de los bienes. La ratio legis
general de tales preceptos radica en «identificar» el estado físico de la cosa objeto de usufructo y en garantizar
la correcta devolución o restitución al nudo pro-pietario de tal cosa, una vez que haya transcurrido el plazo
temporal de vigen-cia del usufructo. «El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, art 491, está
obligado: −A formar, con citación del propietario o de su legítimo represen-tante, inventario de todos ellos,
haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles. −A prestar fianza, comprometiéndose a
cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta sección». El inventario puede realizarse de
cualquier manera, en dependencia de los datos de hecho. En general, no resulta ni siquiera extraño que, pese a
constituir una obligación del usufructuario, el inventario sea realizado por el propio nudo propietario y aquél
preste su conformidad a la descripción de los bienes realizada por el nudo propietario. Respecto de la
«fianza», en realidad difícilmente puede «prestar fianza» el mismo usufructuario cuando la fianza implica,
propiamente hablando, la intervención de un ter-cero no deudor en favor o beneficio de aquél y
consideraciones de parecido corte. Sin duda, el término fianza está utilizado en sentido genérico, como
garantía o afianzamiento de las obligaciones que competen al usufructuario y, en tal sentido, la expresión legal
no es particularmente incorrecta. El usufructuario debe afianzar o garantizar el cumplimiento de sus
obligaciones. Por tanto, en su caso, la «fianza» requerida podrá llevarse a efecto bien recurriendo a un fiador,
bien mediante cualesquiera otras formas de garantía (reales, personales o de cualquier otro tipo que imaginar
quepa). Lo fundamental es que resulte suficiente para el nudo propietario. Si existiendo obligación de afianzar,
el usufructuario y el nudo propietario no llegan al acuerdo sobre la suficiencia o insuficiencia de la garantía,
aparte de llorar y patalear, no les quedará más remedio que recurrir a los tribunales a través del declarativo
ordinario que por cuantía corresponda para conseguir una sentencia favorable, en un sentido o en otro (esto es,
favorable a las pretensiones del usufructuario o, en cambio, del nudo propietario. Usufructuarios eximidos de
la obligación de fianza: El actual tenor literal del artículo 492 establece que la obligación de pres-tar fianza
«no es aplicable al vendedor o donante que se hubiere reservado el usufructo de los bienes vendidos o
donados, ni a los padres usufructuarios de los bienes de los hijos, ni al cónyuge sobreviviente respecto de la
cuota legal usufructuaria si no contrajeren los padres o el cónyuge ulterior matri-monio». La inexistencia de la
obligación de afianzar no debe presentarse, por pro-yección del artículo 493, como una «dispensa legal» sino
como un fruto directo del ámbito de aplicación de la norma con-tenida en los artículos 491 y 492, que, en
definitiva, establece que sólo algunos usufructuarios deben prestar fianza y que dicha obligación, en ningún
caso, afecta a los usufructuarios relatados en el artículo 492. La dispensa: artículo 493 del Código Civil: «El
usufruc-tuario, cualquiera que sea el título del usufructo, podrá ser dispensado de la obligación de hacer
inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resul-tare perjuicio a nadie».
*.−12−6.−La conservación de la forma y sustancia.− El usufructo es una situación transitoria o pasajera de
utilización goce y disfrute de las cosas ajenas, parece necesario garantizar al nudo propietario que cuando la
cosa usufructuada le sea restituida no se encuentre desnaturalizada o pri-vada de sus condiciones básicas de
utilización respecto del estado en que se encontrara en el momento temporal de constitución del usufructo. El
artículo 487 autoriza al usufructuario para la realización de mejoras en la cosa que tuviere por conveniente, lo
hace «con tal que no altere su forma o sustancia». Por su parte, el artículo 489, permite al nudo propietario la
enaje-nación de los bienes usufructuados, «pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que
perjudique al usufructuario». Obligaciones del usufructurio respecto de la conservación de las cosas
usufructuadas: Diligente conservación de las cosas usufructuadas. Art 497, «el usufructuario deberá cuidar las
cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia». Hasta el extremo de que, si bien el «mal uso» no
constituye una causa de extinción del usufructo «si el abuso infiriese considerable perjuicio al propietario,
podrá éste pedir que se le entregue la cosa, obligándose a pagar anualmente al usufructuario el producto
líquido de la misma, después de deducir los gastos y el premio que se le asignare por su administración» (art.
520). Imposición de los gastos dimanantes de las reparaciones ordinarias. artículo 500 «el usufructuario está
obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo. Avisar al propietario
de la necesidad de reparaciones extraordinarias. «El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere
urgente la nece-sidad de hacerlas [las reparaciones extraordinarias]» (art. 501) . El abono de las cargas y los
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tributos. Dispone en este sentido el ar-tículo 504 lo siguiente: «El pago de las cargas y contribuciones anuales
y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el
usufructo dure». Comunicar cualesquiera perturbaciones del derecho de (nuda) propie-dad. «El usufructuario,
art. 511 estará obligado a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero, de que tenga
noti-cia, que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad, y responderá, si no lo hiciere, de los daños y
perjuicios, como si hubieran sido ocasionados por su culpa». Obligaciones del nudo propietario relativas a la
conservación de los bienes objeto de usufructo:, el nudo propietario carece de goce y disfrute posesorio
alguno sobre los bie-nes, con lo que es natural que el número de las obligaciones que sobre él pesan sea
notoriamente menor. El abono del coste de las reparaciones extraordinarias. Art 501: «Las reparaciones
extraor-dinarias serán de cuenta del propietario». El pago de los tributos e impuestos que le competan. Art 505
«las contribuciones que durante el usufructo se impon-gan directamente sobre el capital serán de cargo del
propietario. El cuasiusufructo o usufructo de cosas consumibles: Tales cosas desaparecen de la esfera
jurídica de las personas que tienen derecho a usarlas. El artículo 482: «Si el usufructo comprendiera cosas que
no se puedan usar sin consumirlas, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas con la obligación de
pagar el importe de su avalúo al terminar el usufructo, si se hubiesen dado estimadas. Cuando no se hubiesen
estimado, tendrá derecho de restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio corriente al tiempo de
cesar el usufructo». El usufructo con facultad de disposición: Es relativamente frecuente en la práctica (sobre
todo en la testamentarias). Sin embargo, no se encuentra ni siquiera aludido en el Código Civil. En algunos
casos la facultad de disposición abarca el conjunto de los bienes o la totalidad del bien usufructuado; en otros,
se trata únicamente de habilitar al usufructuario para enajenar parte de la cosa; en determinados supuestos se
habilita la enajenación tanto inter vivos como monis causa o se restringe a una sola de tales formas; se exige a
veces que el usufructuario se encuentre «en estado de necesidad»; que la enajene únicamente en favor de
deter-minadas personas, etc. Estamos, frente a un derecho nuevo y distinto. Estaríamos frente a un usufructo
al que se le agrega una especial legitimación al usufructuario para disponer en la medida, manera, modo y
condiciones que se estatuyan en el título de cons-titución del usufructo; pero, en todo lo demás, se habrían de
aplicar las nor-mas propias del usufructo que prevalecerían, como sustrato, sobre la facultad de disposición.
*.−12−7.−Derechos del usufructurario: disfrute; supuestos especiales de usufructo.− La posición jurídica
del usufructuario, excluida la misma propiedad y los derechos del enfiteuta, representa el mayor grado de uso
y utilización posible de las cosas (en este caso, ajenas) que otorga cualquier derecho real con componente
posesorio. El goce y disfrute del usufructuario es tan amplio que, con carácter gene-ral, puede afirmarse que
durante el plazo de vigencia del usufructo es per-fectamente asimilable al propio goce y disfrute que
correspondería al pro-pietario de la cosa (salvo, siempre, que otra cosa se dispusiere en el título de
constitución: cfr. art. 470). Sólo en algunos extremos muy concretos, las facultades de goce y disfrute del
usufructuario son menores que las que habrían de reconocerse al propietario de la cosa. Vamos a contrastar lo
dicho a través de un somero repaso de las normas fundamentales al respecto. Derechos: Establece el artículo
479 que «el usufructuario tendrá el derecho de disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa
usufructuada, de las servidum-bres que tenga a su favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la
misma». Por tanto, el usufructuario extiende naturalmente su facultad de goce a cualesquiera utilidades de la
cosa, incluso de las accesiones que hubieran podido tener lugar con posterioridad al momento constitutivo del
usufructo. Art 471 «el usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles,
de los bienes usufructuados». Art 472 «Los frutos naturales o industriales, pen-dientes al tiempo de comenzar
el usufructo, pertenecen al usufructuario. El usufructuario se encuentra especialmente autorizado por la Ley
para realizar mejoras en la cosa usufructuada, sean útiles o sean meramente de recreo o puramente suntuarias,
a su libre albedrío, siempre que respete la forma y sustancia de la cosa (cfr. art. 487). Sólo se ve limitada la
posición del usufructuario en relación con las minas y tesoros ocultos que pudieran encontrarse en la finca.
Art 471 «respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado [el usufructuario como extraño»,
Supuestos especiales de usufructo: Usufructos de plantaciones Arts 483 y 484 CC «El usufructuario de
viñas, olivares u otros árboles o arbustos podrá aprovecharse de los pies muertos, y aun de los tronchados o
arrancados por accidente, con la obligación de reemplazarlos por otros» (art. 483). «Si, a consecuencia de un
siniestro o caso extraordinario, las viñas, olivares y otros árboles o arbustos hubieran desaparecido en número
tan considerable que no fuese posible o resultase demasiado gravosa la repo-sición, el usufructuario podrá
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dejar los pies muertos, caídos o tronchados, a disposición del propietario, y exigir de éste que los retire y deje
el suelo expedito» (art. 484). Usufructo de montes : Art 485: «El usufructuario de un monte disfrutará todos
los aprovechamientos que puede éste producir según su naturaleza. Siendo el monte tallar o de maderas de
construcción, podrá el usufruc-tuario hacer en él las talas o las cortas ordinarias que solía hacer el dueño, y en
su defecto las hará acomodándose en el modo, porción y épocas, a la costumbre del lugar. En todo caso hará
las talas o las cortas de modo que no perjudiquen a la conservación de la finca. En los viveros de árboles
podrá el usufructuario hacer la entresaca nece-saria para que los que queden puedan desarrollarse
convenientemente. Usufructo de rebaños: Art 499 «si el usufructo se constituyere sobre un rebaño o piara de
ganado, el usufructuario estará obligado a reemplazar con las crías las cabezas que mueran anual y
ordinariamente, o falten por la rapa-cidad de animales dañinos. Si el ganado en que se constituyere el
usufructo pereciese del todo, sin culpa del usufructuario, por efecto de un contagio u otro acontecimiento no
común, el usufructuario cumplirá con entregar al dueño los despojos que se hubiesen salvado de esta
desgracia. Usufructo de minas: «no corresponden al usufructuario de un predio en que existen minas los
productos de las denunciadas, concedidas o que se hallen en laboreo al principiar el usufructo, a no ser que
expre-samente se le concedan en el título constitutivo de éste, o que sea universal. Podrá, sin embargo, el
usufructuario extraer piedras, cal y yeso de las canteras para reparaciones u obras que estuviere obligado a
hacer o que fueren necesarias» (art. 476). El artículo 477, por su parte, establece una excepción de
importancia en relación con lo establecido en el precepto inmediatamente antecedente:
*.−12−8.− Derechos del nudo propietario.− El nudo propietario podrá: Enajenar la nuda propiedad (o, lo
que es lo mismo, los bienes sujetos a usufructo: cfr. art. 489). Hipotecar su derecho de nuda propiedad (art.
107.2.0 LH). Incluso hacer obras y mejoras en la finca, siempre que no perjudique el derecho del
usufructuario (cfr. art. 503).
*.−12−9.−Extinción del usufructo: Art 513 CC: «El usufructo se extingue: Por muerte del usufructuario.
Por expirar el plazo por que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título
constitutivo. Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona. Por la renuncia del
usufructuario. Por la pérdida total de la cosas objeto del usufructo. Por la resolución del derecho del
constituyente. Por prescripción». En el caso de muerte del usufructuario, o la expiración del plazo. Ambas se
refieren obvia-mente al transcurso del plazo establecido en el momento de constitución del usufructo: si éste
es vitalicio, obviamente el fallecimiento de usufructuario determina su extinción. Si el plazo está fijado por un
determinado número de años o mediante el cumplimiento de un término final propiamente dicho, la llegada
del momento temporal pre-visto comportará igualmente la extinción del usufructo. El eventual acaecimiento
del suceso previsto como condición resolutoria, al igual que en cualquier otro acto o negocio jurídico,
supondrá la ineficacia sobrevenida del usufructo. La consolidación de las posiciones de nudo propietario y
usufructuario en la misma persona (supongamos uno de ellos hereda al otro; o le compra «su» derecho de
nuda propiedad o de usufructo) tiene igualmente los mismos efectos extintivos que, con carácter general, se
impone cuando dos posiciones jurídicas contrapuestas son asumidas por un mismo sujeto (cfr. art. 1.192,
respecto de la confusión como causa de extinción de las obligaciones). Asimismo funciona de conformidad
con las reglas generales, la eventua-lidad de que el usufructuario decida renunciar a su derecho (cfr. art. 6.2 y
lo dicho sobre él en el primer tomo) o que el derecho del otorgante o cons-tituyente del usufructo sea objeto
de resolución. En el caso de que la pérdida sea total, se impone la extinción del usu-fructo, pues el
usufructuario carece ya de interés en continuar siéndolo, dada la imposibilidad de obtención de goce o frutos
de clase alguna. Si embargo, si la cosa dada en usufructo se perdiera sólo en parte, continuará este derecho en
la parte restante, art 514. La referencia del artículo 513.7 a la prescripción debe ser entendida en el sentido de
que la prescripción extintiva del derecho de usufructo se produce cuando su titular no ejercita los derechos
correspondientes en el plazo de seis años (art. 1.962) o de treinta años (art. 1.963), respectivamente, según
recaiga sobre bienes muebles o inmuebles. También es natural que si la expropiación forzosa acarrea la
pérdida de la misma propiedad, el usufructo debe quedar extinguido en su caso. Sin embargo, el Código
establece una regla particular para los supuestos de expropiación forzosa que afecten a cosas sometidas a
usufructo. El artículo 519 dispone, que «si la cosa usufructuada fuere expropiada por causa de utilidad
pública, el propietario estará obligado, o bien a subrogarla con otra de igual valor y análogas condiciones, o
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bien a abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización por todo el tiempo que deba
durar el usufructo. Si el propietario optare por lo último, deberá afianzar el pago de los réditos». Efectos de la
extinción: El fundamental efecto de la extinción del usufructo, por cualquiera de las causas analizadas (salvo
la expropiación forzosa) radica en que el usufructuario o, en su caso, sus herederos, están obligados a devolver
o restituir la cosa al propietario «de luego», es decir, de forma inmediata una vez pro-ducido el evento que
produzca la terminación del usufructo. («Terminado el usufructo −dice el art. 522 se entregará al propietario
la cosa usufruc-tuada»). La recuperación del goce y disfrute de la cosa se produce ipso jure en tal momento y
la entrega debe realizarla el usufructuario (o sus herederos).
*.−12−10.−Los derechos de uso y habitación: Acreditan los artículos 528 y 529, al establecer, como
régimen normativo supletorio del uso y de la habitación, el propio del usufructo. En realidad, si hacemos
dejación de su carácter personalísimo (y, por tanto, intransmisible), el derecho real de uso sólo se diferencia
del usufructo porque el disfrute (obtención de frutos) del usuario queda circunscrito a los frutos «que basten a
las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente» (art. 524.1). En tal sentido, podríamos
decir que el derecho de uso es un usufructo limitado. Por su parte, el derecho de habitación, igualmente
intransmisible, se limita a otorgar a su titular (habitacionista) «la facultad de ocupar en una casa ajena las
piezas necesarias para sí y para las personas de su familia» (art. 524.2).
TEMA.− 13.− *.− 13−1.− Las servidumbres. Ideas generales.− Art 530 CC: La servidumbre es un
gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo
favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente». Mas, en
seguida, el siguiente precepto contradice semejante noción, al establecer que «también pueden establecerse
servidumbres en pro-vecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca
gravada». En el primer caso se habla de «relación entre fincas» o predios, de un sustrato claramente predial,
servidumbres prediales, mientras que en el segundo supuesto las servidumbres se califican de personales.
Probablemente el supuesto más claro y la experiencia más antigua de servidumbre venga representada por la
necesidad de acceder a fincas rústicas que se encuentran alejadas de una vía o camino público.
*.−13−2.− Caracteres de las servidumbres.− La servidumbre es un derecho real limitado que recae sobre
cosa ajena, pese a que el artículo 530 resalte únicamente su condición de gravamen, y que exige una relación
de servicio entre dos fincas o heredades cuyos titulares serán asimismo quienes podrán ejercitar y habrán de
asumir los derechos y obligaciones dimanantes de la relación jurídica resultante (también, obsér-vese,
denominada servidumbre). Por consiguiente, resulta incorrecto pretender definirla como «relación jurídica
inmobiliaria» o «derecho real inmobiliario» (aunque, desde el punto de vista del dueño del predio dominante,
lo es), pues no todos los bienes inmuebles son aptos al respecto. Es necesario que existan dos fundos. Dichos
fundos pueden (y suelen) encontrarse contiguos, es decir, uno junto a otro. Mas la contigüidad no es siempre
necesaria, ni se encuentra recogida en los Códigos. Basta la vecindad o proximidad entre predios (ejem-plo
típico: servidumbre de luces) e incluso ésta puede ser bastante relativa (por ejemplo, acueducto que atraviesa
varias fincas). El artículo 540 y normas concordantes manifiestan que, en cuanto limitación de la propiedad, la
servidumbre no se presume, sino que debe probarse. En caso negativo, debe primar la libertad de predios.
«Las servidumbres dice el art. 534 son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen». Esto
es, la titularidad de los derechos u obligaciones dimanantes de la servidumbre dependen, a su vez, de la
titu-laridad que se ostenta sobre los predios o fincas interdependientes para el servicio o utilidad de que se
trate (paso, vistas, ...). Esta última titularidad puede coincidir con el derecho de propiedad sobre los predios o
no, pues el titular activo del servicio que garantiza la servidumbre puede ser cualquier otro titular real
(usufructuario) o incluso un mero poseedor, con título habi-litante (arrendatario) o sin él (precarista). La
especial relación de subordinación o inherencia de la servidumbre al predio y, de otro lado, la relación de
servicio entre predio dominante y sirviente, arroja como resultado la prolongada duración temporal de la
ser-vidumbre aún sin propugnar su radical perpetuidad. En todo caso, quizá sea correcto afirmar que la
servidumbre es tendencialmente perpetua y que, en cambio, las relaciones de servicio de carácter temporal, en
la generalidad de los supuestos, deben considerarse más como prestaciones de naturaleza personal que como
verdaderas servidumbres. La servidumbre se caracteriza asimismo por su indivisibilidad, sin que se vea
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afectada, en caso de seguir siendo necesaria, por la segregación o división de los fundos. El artículo 535 lo
expresa con claridad: «las servi-dumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la
servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tienen que tolerarla en la parte que le corresponda».
*.−13−3.− Clases de servidumbres.− Servidumbres legales y voluntarias: Atendiendo a la causa o razón de
su nacimiento, el propio Código, esta-blece en el artículo 536 que «las servidumbres se establecen por la ley
(serán legales), o por la voluntad de los propietarios (serán voluntarias). Pero la realidad de las cosas es muy
diferente. Pero siendo cierto que la causa remota de la existencia de la ser-vidumbre se encuentra en la ley, en
la generalidad de los supuestos la fuente próxima de constitución de las servidumbres legales viene
representada por el convenio o acuerdo entre los interesados, una resolución administrativa o una sentencia
judicial. Servidumbres positivas y negativas: Art 533 CC: Se llama positiva la servidumbre que impone al
dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la
que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. Lo más seguro es
determinar el carácter positivo o negativo de la servidumbre atendiendo a la jurispru-dencia del Tribunal
Supremo. Según ella, deben considerarse positivas las de paso, instalación de tubos de extracción de humos o
gases que ocupen terreno ajeno o construcción de balcones o voladizos en iguales condiciones. En relación
con las luces y vistas, el criterio general radica en considerar positiva la apertura de huecos abiertos en pared
medianera; en cambio, sería negativa si el hueco se encuentra en pared propia del predio dominante.
Servidumbres continuas y discontinuas: La continuidad o discontinuidad de la servidumbre arroja también
con-secuencias sobre los modos de adquisición del derecho real. Por tanto, el Código se preocupa de definir
tales características, estableciendo que: «Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la
intervención de ningún hecho del hombre» (532.2.0). «Discontinuas son las que se usan a intervalos más o
menos largos y dependen de actos del hombre» (532.3.0). Servidumbres aparentes y no aparentes: El artículo
532.4 define como servidumbres aparentes «las que se anun-cian y están continuamente a la vista por signos
exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de los mismos»; mientras que en el siguiente párrafo
configura como servidumbres no aparentes «las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia».
*.−13−4.− Modos de constitución.− Constitución por signo aparente o destino del padre de familia: Todos
los Códigos latinos contienen uno o varios artículos cuyo objetivo radica en otorgar relevancia constitutiva al
hecho de que existan signos ostensibles de servicio entre fincas (o porciones de fincas) de las que
posteriormente pasa a ser titular una per-sona diferente por cualquier título transmisivo. Art 541: «La
existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se
considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre con-tinúe activa y pasivamente, a no ser
que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación
de cual-quiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura». Habría que
encajar la servidumbre por signo aparente dentro de las servidumbres voluntarias o, por el contrario, entre las
legales; pues de una forma u otra el régimen normativo aplicable a la figura (una vez nacida la servidumbre)
habrá de ser necesariamente el propio de las distintas servidumbres legales (vistas, paso, aguas, etc.) o el
régimen legal general del conjunto de las servidumbres puede extraerse básicamente del primer capí-tulo del
título dedicado a las servidumbres (arts. 530 a 548). En efecto, en el caso de servidumbre por signo aparente,
por principio y en el momento de nacimiento (o posibilidad de reclamación) de la ser-vidumbre, habremos de
considerar radicalmente inviable que «los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente»
puedan determinarse por la usucapión o por el título, tal y como prevé el primer inciso del ar-tículo 598
«título» significa para este precepto, obsérvese, acuerdo o decla-ración de voluntad(es) jurídicamente
relevante o documento o escritura en que se plasmen tales determinaciones de la voluntad humana]. En
cambio, en el artículo 541 precisamente «la existencia de un signo aparente... se con-siderará como título. El
tenor literal del precepto requiere en primer lugar «la exis-tencia de un signo aparente de servidumbre entre
dos fincas». Si dicho requisito se pone en relación con la propia caracterización legal de las servidumbres
aparentes (art. 532.4), es fácil concluir que debe tratarse de un signo o de una situación constatable que,
externamente considerada, permita razona-blemente concluir que entre dos predios o dos sectores de una finca
pos-teriormente dividida existe una relación de servicio característica de la ser-vidumbre (un camino,
ventanas, una acequia, etc.). Signo establecido y/o mantenido por el propietario: El signo aparente y
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acreditativo de la relación de servicio entre las fincas debe haber sido establecido y/o mantenido por el
propietario que lleve a cabo el acto de enajenación. Ello significa que: El signo aparente puede haber sido
establecido por anteriores pro-pietarios, pero el actual lleva a cabo la enajenación sin realizar acto obstativo
alguno de la constitución de la servidumbre (cfr. SSTS de 10 de octubre de 1957, 26 de enero de 1971).
Que el mismo propietario actual haya establecido u ocasionado la situación fáctica de la que deriva la
servidumbre. Que el signo haya sido creado por otros poseedores del inmueble (arrendatario, usufructuario,
etc.) y que el propietario lo haya mantenido o conservado. Enajenación, división o segregación de fincas: El
supuesto de hecho del artículo 541, como es obvio, requiere al menos que una finca se divida en dos y que una
de tales partes se enajene a un tercero. El acto de enajenar a que se refiere el artículo 541 es la transmisión,
sea por el título que sea, que conlleve la división y segregación de la finca matriz en dos o más fincas
resultantes (dación en pago, venta, donación, sucesión hereditaria, etc.). Para que los Tribunales puedan
declarar la realidad y subsistencia de una servidumbre de las reguladas en el artículo 541 CC es indispensable
que quien ejercita la acción para con-seguirlo acredite cumplidamente: a) la existencia de dos predios
pertenecientes a un único propietario; b) un estado de hecho del que resulte por signos visibles y evidentes que
uno de ellos presta al otro un servicio determinante de seme-jante gravamen, en el supuesto de que alguno
cambiara de titularidad domi-nical; c) que tal forma de exteriorización hubiera sido impuesta por el dueño
común de los dos; d) que persistiere en el momento de transmitirse a tercera persona cualquiera de dichas
fincas, y e) que en la escritura correspondiente no se exprese nada en contra de la pervivencia del indicado
derecho real (cfr. SSTS de 13 de mayo de 1986 y 25 junio de 1991).
*.−13−5.− Contenido de las servidumbres y servidumbres voluntarias.− Aunque el Código no contiene
declaración enfática alguna respecto de la libertad del dominio, es obvio que parte del presupuesto de que ,
salvo existencia de servidumbre o cualquier otro derecho real limitado, existe libertad de predios. De ahí, por
ejemplo, que el artículo 540 exija la existencia de título o acreditación de la usucapión habida para que pueda
alegarse la afección de utilidad de servicio de un predio (sirviente) a otro (predio domi-nante). Mas siendo la
propiedad «libre», también es muy libre el propietario de una finca para someterla a servidumbre, tal y como
se consagra en el ar-tículo 594: «Todo propietario de una finca puede establecer en ella las ser-vidumbres que
tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni
al orden público». Dicho más drásticamente, las servidumbres voluntarias son prácticamente inexistentes y, en
la escasa medida en que aparecen, suelen tener por objeto el establecimiento de un gravamen estructurado
alrededor o en el entorno de cualquiera de los tipos legales de servidumbre predial ya considerados,
incrementando las facultades del dueño del predio dominante o ampliando materialmente el servicio o utilidad
que (en las figuras legalmente estable-cidas) presta el predio sirviente. El Código, partiendo de la libertad de
constitución mediante pacto, se limita, a establecer: «El título y, en su caso, la posesión de la servidumbre
adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente»
(art. 598). Esto es, el contenido concreto de cualquier servidumbre voluntaria habrá de ser extraído del título
constitutivo (contrato, testamento, dación en pago...) o del efectivo y concreto ejercicio de los actos de
servidumbre en el supuesto de que ésta se haya conseguido por usucapión, sin que, propiamente hablando,
haya existido título constitutivo, sino possessio ad usucapionem. La idea de servicio, utilidad o beneficio en
favor del predio dominante y su configuración como gravamen o carga real de carácter duradero son
características a la propia figura de la servidumbre, con independencia de que su fuente constitutiva sea la ley
o la voluntad de los particulares: por tánto, la relación de servicio debe encontrarse también presente en las
servidumbres voluntarias. Reglas particulares: 1. La regla general en relación con las obras necesarias para el
ejercicio de la servidumbre consiste, en que el pro-pietario del fundo dominante corre con los consiguientes
gastos. El artícu-lo 599 parte del supuesto contrario, de que se haya pactado que será el pro-pietario de la finca
sirviente quien se obligue «a costear las obras necesarias para el uso y conservación de la misma
(servidumbre)». En tal caso, prevé la norma, podrá liberarse de la carga de costear las obras «abandonando su
predio al dueño del dominante». 2. Otra serie de reglas particulares se encuentra comprendida en los artículos
595 a 597, relativos a casos de pluralidad de titulares de derechos reales sobre la finca en que haya de recaer la
servidumbre, para determinar quién tiene o no facultades suficientes a efectos de constituir una posible
servidumbre voluntaria: El artículo 595 se refiere a la posible actuación del nudo propietario: «el que tenga la
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propiedad de una finca, cuyo usufructo pertenezca a otro, podrá imponer sobre ella, sin el consentimiento del
usufructuario, las ser-vidumbres que no perjudiquen al derecho del usufructo». Dada la coinci-dencia entre el
precepto transcrito y lo establecido con carácter general, en sede de usufructo, en el artículo 489, realmente
cabe dudar de la pertinencia del artículo comentado, que podría haberse suprimido sin más. El artículo 596
requiere conjuntamente el consentimiento de «dueño directo» y «dueño útil» en caso de enfiteusis. A su
tratamiento nos remitimos.
TEMA.− 14 *.− 14−1.− Referencia al tema anterior. En línea con lo anteriormente expresado, si se dan los
presupuestos legalmente determinados existe «título para que la servidumbre continúe activa o pasivamente»
y, en consecuencia, el dueño del predio dominante puede exigir su puesta en ejercicio, salvo que la realización
de cualquiera de los dos actos contemplados excluya .el nacimiento (o, en su caso, pervivencia) de la
ser-vidumbre. Tales actos son exclusivamente: Expresar lo contrario en el título de enajenación de cualquiera
de las fincas. Hacer desaparecer los signos antes del otorgamiento de la escritura. Ambos actos requieren,
pues, una actuación positiva por parte del trans-mitente y tienen naturaleza obstativa en cuanto que su
realización paraliza los efectos que anuda el precepto a la situacion fáctica descrita. Pero para ello se requiere
una manifestación o una actuación explícita y terminante por parte del propietario de la finca que
posteriormente será objeto de divi-sión. En cambio, la voluntad tácita o incluso manifestada a terceros del
trans-mitente, en sí misma considerada, carece de virtualidad para impugnar la constitución de la servidumbre.
Por su parte, la jurisprudencia ha reiterado que no puede ser suficiente «para adoptar una solución contraria [al
art. 541] el que en el documento de enajenación de cualquiera de las fincas se hiciera constar que se adquirió
libre de cargas» (cfr. SSTS de 30 de diciembre de 1975, 2 de junio de 1972, 16 de abril de 1966, 31 de enero
de 1990).
*.−14−2.− Las servidumbre legales o forzosas.− Servidumbres en materia de aguas: «el establecimiento,
extensión, forma y condiciones de las servidumbres de aguas, se regirán por la ley especial de la materia en
cuanto no se halle previsto en este Código» (art. 563). Se reconocía así en la redacción originaria del Código
la preexis-tencia de una legislación que estaba constituida por la Ley de Aguas. Así sigue ocurriendo hoy: las
normas propias del Código Civil sobre servidumbre de aguas han sido hechas suyas por la legis-lación
especial sobre aguas de 1985/1986 y de 1999/2001. Mas, dado que ésta es más detallada y completa, al tiempo
que suele ser escasamente seguida en otras obras similares a la presente, resulta preferible atender
directamente a los preceptos del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento
del Dominio Público hidráulico (RDPH). La servidum-bre de aguas más importante es, la de acueducto, pese
a la vetustez del término utilizado. Servidumbre de acueducto: La servidumbre de acueducto puede
«imponerse tanto por motivos de inte-rés público como de interés privado» (art. 19.2 RDPH) y mediante ella
«se otorga al propietario de una finca que quiera servirse del agua de que pueda disponer para la misma, o
evacuar las sobrantes, el derecho a hacerla pasar por los predios intermedios con obligación de indemnizar a
sus dueños y a los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas» (art. 19.1 RDPH). Por tanto,
desde el punto de vista del predio dominante, la servidumbre de acueducto consiste en hacer pasar el agua a
través de una finca ajena, trátese de aguas para el abastecimiento o aprovechamiento, trátese de aguas
sobrantes o residuales. La conducción de las aguas podrá realizarse, en dependencia de los casos (cfr. art. 23
RDPH), por cualquiera de los siguientes procedimientos: acequia abierta (muy frecuente en el riego agrícola),
acequia cubierta (por ejemplo: en el caso de aguas residuales malo-lientes), tubería o conducción impermeable
(sistema general imperante en la actualidad, por obvias razones de comodidad, seguridad y abaratamiento de
precios, al tiempo que es el «menos oneroso» para el dueño del predio sir-viente: cfr. art. 558.2.0 CC). La
realización de las obras necesarias al respecto serán de cuenta del titular de la servidumbre. En compensación,
el dueño del predio sirviente tiene derecho a la opor-tuna indemnización «en la forma que se determine en las
leyes y reglamentos. Otras servidumbres en materia de aguas: 1.− Servidumbre de saca de agua y
abrevadero: el contenido básico de tales servidumbres es: Saca de agua: derecho a obtener agua directamente
del fundo sirviente, con su complementario derecho de paso para obtener el suministro de agua. Abrevadero:
derecho a que la piara o las cabezas de ganado ingresen en la finca sirviente para abre-var. 2.−Servidumbre de
estribo de presa: cuando para la derivación o toma de aguas de un río ó arroyo, o para el aprovechamiento de
otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y él que haya de hacerlo no sea
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dueño de riberas, o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa,
previa la indemnización correspondiente». 3.− Servidumbre de parada o partidor: «El que para dar riego a su
heredad o mejorarla, necesite construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el agua, podrá
exigir que los dueños de las márgenes permitan su construcción, previo abono de daños y perjuicios, incluso
los que se originen en la nueva servidumbre a dichos dueños y a los demás regantes» (art. 562 CC). 4.−La
llamada servidumbre natural de aguas: Art 552 CC: «Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas
que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que
arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el
del superior obras que la agraven». 6.− Servidumbres relativas al uso de los ríos: «las riberas de los ríos, aun
cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de tres
metros, a la ser-vidumbre de uso público en interés general de la navegación, la. flotación, la pesca y el
salvamento. Servidumbre de paso: 1.−Servidumbre de paso en beneficio de fincas enclavadas.− Art 564: «el
pro-pietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a
exigir paso por las heredades vecinas, pre-via la correspondiente indemnización». A) «Si esta servidumbre se
constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante
estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el
importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente» (pár. 2.0). B) «Cuando se limite al paso
necesario para el cultivo de la finca encla-vada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del
predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del per-juicio que ocasione este
gravamen». El ejercicio de la servidumbre supone atender a las nece-sidades del titular del predio dominante,
pero perturbando lo menos posible al predio sirviente, como explícitamente disponen los artículos 565 y 566:
2.−En panicular, finca enclavada entre fundos del transmitente: El titular del predio sirviente, pierde todo
derecho a la indem-nización si la situación de enclavamiento de la finca se produjera entre fincas del propio
transmitente. 3.−La servidumbre temporal por obras: Art 569«si fuere indis-pensable para construir o reparar
algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el
dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización corres-pondiente al perjuicio
que se le irrogue». 4.−Servidumbre de paso para ganados: las vías pecuarias: Art 570−1 «las servidumbres
existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cual-quier otro, y las
de abrevadero, descansadero y majada, se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo, y, en su defecto,
por el uso y costumbre del lugar». Mas, pese a ello, las cañadas, cordeles y veredas no son pro-piamente
hablando espacios sujetos a servidumbre, sino vías pecuarias esto es, «rutas o itinerarios por donde discurre o
ha venido discurrien-do tradicionalmente el tránsito ganadero. 5.−Referencia a la medianería: Es una
situación especial de coti-tularidad de las paredes, muros, vallados o setos vivos que dividen o separan a unas
fincas de otras, con independencia de que tengan naturaleza rústica o urbana. No hay, pues, una relación de
servicio entre ün predio y su colindante, sino una interrelación entre ambos, cuya contigüidad puede conllevar
(o no) que los elementos de deslinde entre ambos estén sometidos al con-dominio o comunidad de los titulares
de los predios dominantes. 6.−La servidumbre de luces y vistas: El único caso real y verdadero de
servidumbre es el contemplado en el artículo 585. El supuesto de hecho regulado permite identificar al «dueño
del predio sirviente», quien no podrá edificar a menos de tres metros de dis-tancia de la correspondiente linde,
permitiendo, pués, el correspondiente espacio de su terreno, por ser éste predio sirviente. 7.−Las servidumbres
de desagüe: el Código regula dos verdaderas servidumbres en esta materia, ambas referidas a las aguas
pluviales: A−La de vertiente de tejados: «El dueño del predio que sufra la servi-dumbre de vertiente de los
tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las
ordenanzas o cos-tumbres locales, y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio
dominante» (art. 587). B−La de desagüe de patio enclavado: «Cuando el corral o patio de una casa se halle
enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan,
podrá exigirse el estable-cimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los
predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que
menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda» (art. 588).
*.−14−3.−Extinción y modificación de las servidumbres.−
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*.−14−4.−Protección de las servidumbres. En particular, las servidumbres personales.− Según el artículo
531 CC, las servidumbres personales son aquellas cargas de carácter real que, reuniendo las restantes
características propias de la figura general, se establecen «en provecho de una o más personas, o de una
comunidad». Así planteadas, las servidumbres personales se caracterizan inicialmente por la inexistencia de
predio dominante; sólo existe en la correspondiente relación jurídica el predio sirviente. Por consiguiente, su
constitución úni-camente puede tener lugar de forma voluntaria, aunque la verdad es que ello ocurre muy
raramente. El Código sólo contempla la servidumbre personal de pastos (arts. 600 y ss.), a la que a veces
denomina como tal y, otras, como comunidad de pastos, pero sin duda caben otros supuestos de carga real
tendencialmente perpetua sobre un determinado bien inmueble en beneficio de determinadas personas. Otros
supuestos, analizados tangencialmente por la jurisprudencia o con-siderados por la doctrina son los derechos
de palco o butaca en un teatro; el derecho de labrar o sembrar en una porción de una finca (STS de 30 de
octubre de 1919); el derecho de ramoneo a favor de un Ayuntamiento (515 de 20 de marzo de 1929) y otros
supuestos de parecida índole. La mera referencia a tales casos pone de manifiesto que las servidumbres
per-sonales son figuras del pasado que responden a concepciones propias de economías poco dinámicas y
desarrolladas, de vinculación perpetua de ciertos bienes a diversos servicios y utilidades, cuya consecución en
la actualidad se somete a otros parámetros jurídicos bien diversos.
TEMA.−15.− *.−15−1.−El derecho real de censo.− Concepto y clases: La idea general de censo la ofrece el
Código Civil estableciendo en el artículo 1.604 que «se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes
inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del
dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes». Conforme a dicha descripción legal, las
distintas figuras de censo serían derechos reales caracterizados por el hecho de que algunos bienes inmuebles
quedan sometidos (o sujetos, según el precepto) al poder que ostenta el titular activo del derecho real. El
carácter estrictamente inmobiliario del derecho real de censo está fuera de toda duda, pues los censos no
pueden recaer sobre los bienes muebles y, según la doctrina, mayoritaria, ni siquiera sobre los bienes
inmuebles que no lo sean por naturaleza.
*.−15−2.−Reglas comunes: constitución, contenido, transmisión, redención y extinción de los censos.−
Constitución: La forma habitual de constitución de los censos ha sido la contractual y, por ello, el Código los
regula en el Libro IV, inme-diatamente después de los artículos dedicados al contrato de arrendamiento. No
obstante, cabe igualmente constituir censos mediante testamento o, con ciertas restricciones, a través de la
usucapión. Respecto de la constitución contractual de la enfiteusis, el artículo 1.628 dispone que «el censo
enfitéutico sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura pública». La eventualidad de
constitución de censos mediante testamento parece indiscutible, aunque no haya referencia normativa expresa
alguna en el Códi-go en relación con tal posibilidad. Bastaría a tal efecto con que el testador atribuyera la
condición de censualista y censatario (o dueño directo y útil) a distintas per-sonas, aunque en la práctica
dichas previsiones monis causa han sido, y segui-rán siendo, sumamente raras en la práctica. Igualmente rara
ha sido y será la constitución de censos mediante la usu-capión. De otra parte, la usucapión en cuanto causa de
constitución plantea un grave problema en relación con uno de los datos que, de forma necesaria, ha de
constar en el título por el que se crea o constituye la figura censal: el montante del capital entregado en el
censo consignativo o el valor de la finca en el censo reservativo y en el censo enfitéutico, a efectos de la
posible redención del censo (cfr., respectivamente, arts. 1.658, 1.662 y 1.651). Contenido: derechos y
obligaciones de censualista y censatario: En cualquiera de las figuras censuales, el censatario (o, en su caso,
enfiteuta) es el propietario de la finca acensuada y, por consiguiente, ostenta las corres-pondientes facultades
de goce y disposición sobre el inmueble, si bien ha de respetar la indivisibilidad de la finca gravada (arts.
1.618 y 1.619). En consecuencia, el art 1.622 establece que, dada su condición de propietario, «el censatario
está obligado a pagar las con-tribuciones y demás impuestos que afecten a la finca acensuada», si bien «al
verificar el pago de la pensión podrá descontar de ella la parte de los impuestos que corresponda al
censualista». La obligación fundamental del censatario consiste en el pago del canon o pensión establecido,
que el Código regula con cierto detalle. De entrada, dicho canon puede ser establecido en dinero o en frutos.
Respecto de la cuantía del canon, el sistema normativo parece asentarse en la libre determinación por las
partes: «La pensión o canon de los censos se determinará por las partes al otorgar el contrato», dice el artículo
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1.613.1. Los plazos del pago del canon o pensión («Las pensiones se pagarán en los plazos con-venidos», dice
el encabezamiento del art. 1.614); aunque en defecto de regla convencional al respecto, se habrá de realizar el
pago «si consisten en dinero, por años vencidos a contar desde la fecha del contrato, y, si es en frutos, al fin de
la respectiva recolección». En cuanto al lugar del pago del canon en el artícu-lo 1.615, podría someterse
plenamente a lo dis-puesto en el artículo 1.171 en caso de inexistencia del artículo 1.615, y en su defecto, fija
como lugar del pago del canon el término municipal en que radique la finca, siempre que el censualista o el
censatario (por este orden) tuvieren fijado en él su domicilio. Transmisión: La tendencial perpetuidad del
censo no obsta, como es natural, sino que potencia la posibilidad de que, ora el censualista, ora el censatario,
transmitan a cualquier otra persona la posición que, res-pectivamente, ocupan. En tal sentido, establece el
artículo 1.617 que «pueden transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo
mismo el derecho a percibir la pensión». Cualquiera de ambos sujetos puede transmitir tanto monis causa
cuanto inter vivos su derecho respectivo en la forma que considere conveniente, mien-tras que
tendencialmente, de forma indefinida perviva el derecho de censo. Redención: Aunque la redención no es
más que una específica causa de extinción de los censos, al transcribir antes el artículo 1.608, hemos visto ya
que «el censatario podrá redimir el censo a su voluntad, aunque se pacte lo contrario». Esto es, si la
perpetuidad del censo es esencial a la figura, lo es igualmente la posibilidad de redención. Abono de la
redención: Conforme al artículo 1.658, «la redención del censo consignativo con-sistirá en la devolución al
censualista, de una vez y en metálico, del capital que hubiese entregado para constituir el censo». Esto supone
que el censatario habrá de entregar al censualista, «de una vez y en metálico», el importe de la valoración de
la finca. Requisitos de la redención: El censatario o el dueño útil deben cumplir los siguientes requisitos: 1.
Preaviso de un año: «Para llevar a efecto la redención, el censatario deberá avisarlo al censualista con un año
de antelación, o anticiparle el pago de una pensión anual» (art. 1.609). 2. Encontrarse al corriente en el pago
de las pensiones (art. 1.610.2). Gastos de la redención: dispone el artículo 1.612 que «los gastos que se
ocasionen para la redención y liberación del censo serán de cuenta del censatario, salvo los que se causen por
oposición temeraria, a juicio de los Tribunales. La extinción por prescripción: El artículo 1.620 se limita a
remitir a las disposiciones generales sobre prescripción extintiva contenidas en los artículos 1.930 y siguientes
del Códi-go. El tiempo de prescripción «corre desde el último pago de la renta o del interés». Por tanto, si la
inactividad o incuria del censualista se mantiene durante un período de treinta años, por aplicación del artículo
1.963, el censo se habrá extinguido. La pérdida total de la finca: Para desplegar eficacia como causa de
extinción, la pérdida, destrucción o inutilización de la finca debe ser fortuita, sin culpa del censatario, y,
además, ha de ser total, pues, según dispone el artículo 1.625.2, «si se pierde sólo en parte, no se eximirá el
censatario de pagar la pensión, a no ser que prefiera abandonar la finca al censualista». Esto es, el derecho de
censo continúa, salvo abandono del censatario en favor del censualista. En cambio, el supuesto de pérdida
total sí tiene plena virtualidad extin-tiva: «Si por fuerza mayor o caso fortuito se pierde o inutiliza totalmente
la finca gravada como censo, quedará éste extinguido, cesando el pago de la pensión (art. 1.625.1). La
expropiación forzosa: En este supuesto, los efectos extintivos no dependen de que el objeto de la expropiación
sea la finca en su totalidad o parcialmente, sino de que el precio o justiprecio obtenido cubra o no el pago del
capital del censo y, en su caso, las pensiones vencidas y no prescritas. En definitiva, atendiendo a si la
aplicación del justiprecio en favor del censualista desempeña la misma función que el abono por el censatario
de las cantidades que, según lo antes visto, conllevaría la redención del censo.
*.−15−3.−El censo consignativo.− Establece el artículo 1.606 que «es consignativo el censo, cuando el
cen-satario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar
al censualista por el capital que de éste recibe en dinero». Por tanto, en dicha figura el obligado a pagar el
canon o pensión es el mismo propietario (simultáneamente, censatario), en cuanto ha recibido de un tercero
(que, en cuanto prestamista, pasa a ser censualista) una deter-minada suma de dinero. El censo, pues, sería el
derecho real que otorga el propietario a su acreedor en virtud de préstamo, sin que respecto de la titularidad
dominical de la finca exista modificación alguna: el propietario constituyente del censo sigue siendo, en
efecto, dueño (dueño pleno, si se quiere) de la finca. La adjetivación de dicha figura, al parecer, encuentra su
razón en que la Constitución del derecho real nace a consecuencia de que su titular activo ha consignado o
entregado al propietario−agricultor una determinada suma de dinero, por la que éste (o los futuros adquirentes
de la fmca en condición de propietarios o sucesores a título hereditario) habrá de reconocer al pres-tamista, de
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forma indefinida temporalmente, con sentido de perpetuidad, una suerte de preeminencia sobre la finca.
*.−15−4.−Censo reservativo: En relación con esta figura, dispone el artículo 1.607 que «es reservativo el
censo cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir
sobre el mismo inmueble una pensión anual que debe pagar el censatario» (en realidad, el último inciso del
artículo es textualmente otro: «... una pensión que deba pagar el censatario». Sin embargo, ante la oscuridad
que origina semejante imprecisión lingüística, me he permitido la licencia gramatical. Si se quiere mantener el
subjuntivo, la pensión anual debería perder cl artículo indeterminado: «... la pensión anual que deba pagar el
censatario»; en cambio, si la pensión es una, está claro que debería haberse utilizado el presente verbal]. El
carácter reservativo del censo procede en este caso de que el cons-tituyente, cl propietario transmitente del
dominio, «se reserva» el derecho a cobrar perpetuamente el canon o pensión, asumiendo, por tanto, la
posición de censualista, pero perdiendo la condición dc propietario. El nuevo propietario será el censatario,
esto es, quien ha de afrontar el pago del canon o pensión. En el censo consignativo el propietario−censatario
es quien ostentaba la titularidad dominical antes de la existencia de censo alguno. En el censo reservativo el
propietario−censatario es el nuevo titular del bien sometido a censo, mientras que el titular originario ha
pasado a la condición de censualista. En términos puramente lógicos, pues, tal y como lo plantea el Código, el
pagador del canon o pensión: En el censo consignativo lo es el deudor del préstamo. En el censo reservativo el
nuevo titular de la propiedad del fundo.
TEMA.−16.− *.−16−1.− El Censo enfitéutico: Para el artículo 1.605 «es enfitéutico el censo cuando una
persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta
una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio». La mera lectura del precepto manifiesta que en
la figura concurren los siguientes aspectos: Hay una concurrencia de dominios, pues el propietario inicial,
reser-vándose el dominio directo, transmite a otra persona el dominio útil. El titular de este último, el dueño
útil, se denomina por el propio Código enfiteuta, sin que a lo largo del articulado se le denomine nunca
censatario, pese a que debe ser él quien afronte el pago de la pensión anual. Sugiere este último extremo que
el censatario del censo enfitéutico es, de alguna manera, un censatario distinto de quienes reciben tal
calificación en el censo consignativo y en el censo reservativo. Y ciertamente es así, pues el origen y la
función histórica del censo enfitéutico responde a motivaciones distintas a las que se encuentran en el fondo
de las otras figuras censuales. La codificación, ha otorgado mayor relevancia al censo enfi-téutico que al resto
de las figuras censuales.
*.−16−2.−Concepto y naturaleza jurídica del censo enfitéutico.− Establece el artículo 1.608 sobre el
particular lo siguiente: «Es de la natu-raleza del censo que la cesión del capital o de la cosa inmueble sea
perpetua o por tiempo indefinido: sin embargo, el censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se
pacte lo contrario, siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existen. Puede, no obstante, pactarse
que la redención del censo no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que
no pueda redimirse en cierto número de años, que no excederá de veinte en el con-signativo, ni de sesenta en
el reservativo y enfitéutico».Así pues, la duración indefinida y tendencialmente perpetua de los censos se
proyecta como un requisito esencial de la figura. No hay censos transitorios, ni por períodos de tiempo
determinados, aunque fueran muy largos o extensos, sino que el derecho real de censo debe configurarse
como una carga real que incide sobre la finca en cuestión de forma permanente y consustancial mientras que
no tenga lugar la redención. La indivisibilidad de la finca gravada: El carácter perpetuo de una figura tan
borrosa en los tiempos contem-poráneos como el censo, lleva al Código a configurar la finca gravada como un
bien radicalmente indivisible. Lo establece así el artículo 1.618 y lo rema-cha el artículo 1.619. Conforme al
párrafo primero del artículo 1.618 «no pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con
censo sin el consentimiento expre-so del censualista, aunque se adquieran a título de herencia». Por su parte,
el artículo 1.619 mantiene y confirma dicha regla, en evitación de que la sucesión hereditaria pudiera
considerarse como excepción a aquélla: «Cuan-do se intente adjudicar la finca gravada con censo a varios
herederos, y el censualista no preste su consentimiento para la división, se pondrá a licitación entre ellos. A
falta de conformidad, o no ofreciéndose por alguno de los interesados el precio de tasación, se venderá la finca
con la carga, repar-tiéndose el precio entre los herederos». La finca, pues, ha de mantenerse indivisa en todo
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caso, salvo «consen-timiento expreso del censualista». Sin embargo, en caso de que dicho consentimiento
exista, parece que la regla de indivisibilidad no ha de extenderse al derecho real de censo en sí mismo
considerado, que sí es susceptible de división: «Cuando el censualista permita la división, se designará con su
con-sentimiento la parte del censo con que quedará gravada cada porción, cons-tituyéndose tantos censos
distintos cuantas sean las porciones en que se divida la finca» (art. 1.618.2).
*.−16−3.−Régimen jurídico de la enfiteusis.− Derechos y facultades del enfiteuta: Según el artículo 1.632,
«el enfiteuta hace suyos los productos de la finca y de sus accesiones» y, además, «tiene los mismos derechos
que corres-ponderían al propietario en los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitéutica». Puede el
enfiteuta conforme al art. 1.633− disponer del predio enfitéutico y de sus accesiones, tanto por actos entre
vivos como de última voluntad, dejando a salvo los derechos del dueño directo».Por si la atribución de la
facultad de disposición de la finca no fuera suficiente, remacha el artículo 1.635 que «el enfiteuta podrá donar
o permutar libremente la finca», pero en este caso deberá actuar «poniéndolo en cono-cimiento del dueño
directo». En parecida línea, dispone el artículo 1.634 que «cuando la pensión con-sista en una parte alícuota
de los frutos de la finca enfitéutica, no podrá imponerse servidumbre ni otra carga que disminuya los
productos sin con-sentimiento expreso del dueño directo». La limitación dispositiva nace en este supuesto de
la forma particular en que ha quedado fijada la pensión y en evitación de que la disminución de la
productividad de la finca per-judique al dueño directo. Con todo, la iniciativa, jurídica y económica, de la
posible imposición de gravámenes de carácter real corresponde en exclu-siva al enfiteuta, aunque en relación
con las servidumbres establezca el ar-tículo 596 que «cuando pertenezca a una persona el dominio directo de
una finca y a otra el dominio útil, no podrá establecerse sobre ella servidumbre voluntaria perpetua sin el
consentimiento de ambos dueños». Derechos y facultades del dueño directo: También el dueño directo
cuenta a su favor con derechos y facultades que exceden del cuadro general de prerrogativas con que cuentan
de forma general los censualistas y que anteriormente hemos analizado. Por supuesto, el dueño directo tiene
derecho al cobro de la pensión o canon fijado, a ejer-citar la acción real en caso de impago, etc., pero, de
añadidura, cuenta con otra serie de facultades que resultan extrañas al censo consignativo y acenso
reservativo. 1.−Derecho al cobro del laudemio: El laudemio es la cantidad o el porcentaje fijado en el
momento de cons-titución del censo enfitéutico que, en caso de transmisión onerosa de la finca acensuada,
tiene derecho a recibir el dueño directo. Para ello, dice el ar-tículo 1.644.1 es necesario que «se haya
estipulado expresamente en el con-trato de enfiteusis». De existir el pacto expreso, el dueño directo tiene
derecho al cobro del laudemio, de forma sucesiva, en todas las transmisiones onerosas que el enfi-teuta (o sus
sucesores en tal posición) lleven a cabo durante la vigencia del censo enfitéutico. 2.−Derecho de comiso: Se
trata de una facultad especial, en cuya virtud en caso de incumpli-miento de las obligaciones que
corresponden al enfiteuta, el dueño directo podrá reclamar la devolución de la finca (términos literales del art.
1.648) por haber caído ésta en comiso. Dicha facultad puede ejercitarse extraju-dicialmente o judicialmente a
través del proceso ordinario que por cuantía corresponda. Su efectivo, con avenencia del enfiteuta (y, por
tanto, sin pleito alguno), o la sentencia favorable conllevan que el dueño directo pasa a ser propietario, sin
paliativos. Las causas del comiso, según el artículo 1.648 son las siguientes: 1..«Por falta de pago de la
pensión durante tres años consecutivos. Pero para que el dueño directo pueda pedir el comiso, deberá requerir
de pago al enfiteuta judicialmente o por medio de Notario; y, si no paga dentro de los treinta días siguientes al
requerimiento, quedará expedito el derecho de aquél». 2.−«Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada
en el contrato o deteriora gravemente la finca». 3.−El reconocimiento del dominio directo: establece el
artículo 1.647 que «cada veintinueve años podrá el dueño directo exigir el reconocimiento de su derecho por
el que se encuentre en posesión de la finca enfitéutica. Los gastos del reconocimiento serán de cuenta del
enfiteuta, sin que pueda exigírsele ninguna otra prestación por este concepto». 4.−La atribución del dominio
útil por inexistencia de herederos del enfiteuta: Establece el artículo 1.653 que «a falta de herederos
testamentarios, descendientes, ascendientes, cónyuge supérstite y parientes dentro del sexto grado del último
enfiteuta, volverá la finca al dueño directo en el estado en que se halle, si no dispuso de ella el enfiteuta en
otra forma». Tanteo y retracto entre dueño directo y útil: Los derechos de tanteo y retracto que los artículos
1.636−1.642 conceden, de manera mutua y recíproca a los titulares del dominio directo y útil son objeto de
estudio en el correspondiente capítulo de esta obra, al estudiar los derechos de adquisición preferente
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*.−16−4.−Foros y otros gravámenes análogos a la enfiteusis.−
El foro: Según la afirmación tradicional y común de la generalidad de la doctrina, el foro es una figura
jurídica característica del «país gallego» y, salvo matices y la propia denominación, enormemente similar a la
enfiteusis. Los foros gallegos, al igual que las restantes figuras censuales en Derecho común, son meros
residuos del pasado, inexistentes en la práctica. La subenfiteusis: De forma terminante, declara el artículo
1.654 que «queda suprimido para lo sucesivo el contrato de subenfiteusis», consistente en el pasado en que el
enfiteuta, sin dejar de serlo frente al (primer y verdadero) dueño directo o censualista inicial, se convertía a su
vez en dueño directo respecto de una tercera persona, denominada lógicamente subenfiteuta, frente al que
mantenía la posición y las facultades características del dueño directo
*.−16−5.−El censo a primeras cepas: El Código Civil regula también una subfigura de censo, denominado
«a primeras cepas»: «El contrato en cuya virtud el dueño del suelo cede su uso para plantar viñas por el
tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole el cesionario una renta o pensión anual en frutos o en
dinero, se regirá por las reglas siguientes: Se tendrá por extinguido a los cincuenta años de la concesión,
cuan-do en ésta no se hubiese fijado expresamente otro plazo. También quedará extinguido por muerte de las
primeras cepas, o por quedar infructíferas las dos terceras partes de las plantadas. El cesionario o colono
puede hacer renuevos y mugrones durante el tiempo del contrato.No pierde su carácter este contrato por la
facultad de hacer plantaciones en el terreno concedido, siempre que sea su principal la plantación de viñas. El
cesionario puede transmitir libremente su derecho a título one-roso o gratuito, pero sin que pueda dividirse el
uso de la finca, a no con-sentirlo expresamente su dueño. En las enajenaciones a título oneroso, el cedente y el
cesionario ten-drán recíprocamente los derechos de tanteo y de retracto, conforme a lo prevenido para la
enfiteusis y con la obligación de darse el aviso previo que se ordena en el artículo 1.637. El colono o
cesionario puede dimitir o devolver la finca al cedente cuando le convenga, abonando los deterioros causados
por su culpa. El cesionario no tendrá derecho a las mejoras que existan en la finca al tiempo de la extinción
del contrato, siempre que sean necesarias o hechas en cumplimiento de lo pactado. El cedente podrá hacer uso
de la acción de desahucio por cumpli-miento del término del contrato. Cuando después de terminado el plazo
de los cincuenta años o el fijado expresamente por los interesados, continuare el cesionario en el uso y
aprovechamiento de la finca por consentimiento tácito del cedente, no podrá aquél ser desahuciado sin el
aviso previo que éste deberá darle con un año de antelación para la conclusión del contrato». De otra parte,
según el artículo 4 de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos, deben aplicarse las reglas transcritas a «los
contratos en cuya virtud el dueño del suelo cede, contra un canon o participación fija o variable, su uso por
tiempo superior a doce años para plantar y aprovechar viñas, naran-jos, olivares u otras especies arbóreas no
forestales»
TEMA.−17 *.−17−1.−La Superficie.−Concepto y naturaleza.−Según el CC: lo edificado, plan-tado o
sembrado se presume realizado por el dueño del suelo y, por tanto, a él sólo pertenece. Dicha extensión de los
poderes del propietario del suelo se conoce técnicamente, con el nombre de accesión. Por consiguiente, es
natural que si alguien edi-fica o planta en suelo de otro, éste tendrá derecho a seguir siendo propietario del
suelo y convertirse en dueño de lo edificado o plantado. El derecho de accesión es una facultad más del
propietario. Mas, al propio tiempo, la accesión no es, una obligación del propietario, sino una facultad
dominical que, por ende, puede ser objeto de transmisión y negociación. El propietario puede permitir que
otra persona edifique o siembre en su finca facultándole para mantener la construcción o plantación durante
un determinado período de tiempo. En tal caso, el propietario inter-cambia su derecho de accesión por el
precio o canon que alguien le paga y en cuyo favor constituye un derecho de superficie. Concepto: Una vez
aceptada en el Derecho contemporáneo su naturaleza autónoma, se puede afirmar que, en nuestro Derecho, el
derecho de superficie consiste en la facultad que tiene una persona, denominada superficiario, para edificar o
plantar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de lo edificado o plantado como verdadero propietario, durante un
plazo generalmente temporal, a cambio de pagar un canon o precio (por lo común de carácter periódico,
aunque puede consistir también en un tanto alzado e incluso en cláusulas cercanas al intercambio o permuta
del derecho a construir o plantar por la entrega de parte de lo edificado o plantado). Caracteres: 1. Es, en
principio, un derecho real de goce, que ante todo otorga a su titular la facultad de edificar o plantar en suelo
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ajeno. Sin embargo, una vez que se haya edificado o plantado en suelo ajeno, el titular del derecho de
superficie va a poder gozar o disfrutar de la edificación o plantación cual si de un verdadero dueño temporal
se tratara, sin ser perturbado por el dueño del suelo en el que se edificó ci plantó, pues el derecho de superficie
entraña, como ya se predicó en la caracterización general de los derechos reales de goce, un componente
posesorio claro. 2. Así pues, el carácter de derecho real limitado que acaba de subrayarse no empaña, como
antes se ha aclarado, que el superficiario sea dueño de lo construido o sembrado, y que por tal título pueda
disponer del derecho de superficie, que es facultad propia de todo propietario (ex art. 348 CC). 3. Además, en
nuestro ordenamiento jurídico, el derecho de superficie es actualmente un derecho real temporal, o
temporalmente limitado, en con-tra de cuanto ocurre en las legislaciones de otros países (Alemania, Suiza e
Italia), en los que cabe el pacto de una superficie temporalmente indefinida. 4. Siendo temporal el derecho de
superficie, como último carácter o nota a destacar en esta aproximación inicial ha de subrayarse la
consecuencia de que, expirado el plazo por el que se constituyó, lo edificado o plantado revierta al propietario
del suelo. Esto es, la constitución del derecho de super-ficie desemboca necesariamente en la reversión de lo
constituido o plantado en favor del propietario del suelo.
*.−17−2.−Superficie urbana y urbanística: regulación legal y régimen aplicable.− En el Código Civil sólo
se nombra en una ocasión el derecho de superficie, y, por cierto, «de pasada», puesto que la norma contenida
en el artículo 1.611 3º no pretende regular de forma inde-pendiente el derecho de superficie, sino únicamente
declarar que la forma de redención de este gravamen no será la específicamente regulada para los censos en el
Código Civil . Lo mismo puede decirse de las leyes especiales coetáneas al Código Civil primigenio
(particularmente, la Ley Hipotecaria de 1861, y sus correspondientes Reglamentos, de 1863 y 1870), pues
aunque contuvieron referencias normativas expresas al derecho de superficie (arts. 107 y 27,
respectivamente), no llegaron a establecer un régimen legal de la figura. Por lo que se refiere a España, hay
que esperar a la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 16 de mayo de 1956, usualmente
llamada «Ley del Suelo», para que se regule autónomamente la llamada superficie relativa al sector
urbanístico. En España se pasa a establecer una minuciosa regulación del derecho de superficie. 1.Superficie
urbana: aquella cuyo objeto es la construcción o edificación en suelo ajeno, además del disfrute de lo
edificado. 2. Superficie urbanística: esto es, la superficie urbana regulada en la Ley del Suelo; lo que
significa que el suelo donde se constituye la superficie está sujeto a un Plan de ordenación urbana; y, 3.
Superficie rústica, o aquella cuyo objeto es la plantación o siembra en terreno ajeno, además del disfrute de lo
plantado o sembrado (regulada casi exclusivamente en el Reglamento Hipotecario). Según especifica el Texto
Refundido de la Ley del Suelo (art. 287.3) , el derecho de superficie «se regirá por las disposiciones
contenidas en este capí-tulo , por el título constitutivo del derecho y, subsidiariamente, por las normas de
Derecho privado».
*.−17−3.− Constitución, contenido y extinción de la superficie.− (Constitución): Dos partes se relacionan
jurídicamente en el derecho de superficie: el propietario del suelo que concede el derecho de superficie, y que
por elloes denominado también concedente o superficiante; y el superficiario o con-cesionario, es decir, el
titular del derecho de superficie. El superficiante, como propietario del terreno, puede ser una persona privada
(individual o colectiva, como es el caso de las mancomunidades de montes), o pública (esto es, el Estado,
CCAA, municipios, o, en general cua-lesquiera entes públicos). En cualquier caso, necesitará de capacidad de
dis-posición del inmueble que ha de ser gravado, lo que presupone su plena titularidad dominical. Al
superficiario sólo se le exigirá capacidad general para obligarse. En general si el superficiante es una persona
pública, la superficie de la que estaremos hablando será una superficie urbanística. La constitución de esta
clase de superficie se hará por medio de cesiones onerosas o a título gratuito. Si el cedente es un particular,
normalmente la constitución de la superficie (sea ésta urbana o rústica), tendrá lugar a título oneroso y por
acto inter vivos, pero nada impide que se realice de forma gratuita y por acto mortis causa. Constitúyase de
uno u otro modo, y desde la reforma del Reglamento Hipotecario por Decreto de 17 de marzo de 1959, su
artículo 16 establece que «para su eficaz constitución debe-rá inscribirse a favor de superficiario el derecho de
construir edificios en suelo ajeno...». La Ley sobre Régimen del Suelo de 1976 (art. 172.2.0), y,
posterior-mente, el Texto Refundido de 1992, vuelven a insistir en la necesidad de revestir la superficie
urbanística con dichas formalidades. Actualmente se puede afirmar que el derecho de superficie es un derecho
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tendencialmente temporal. Ello quiere decir que las leyes que venimos con-siderando regulan su existencia
señalando un plazo máximo de duración, y dicho plazo no podrá exceder de setenta y cinco (75) o noventa y
nueve (99) años según que los concedentes del suelo sean, respectivamente, personas públicas o particulares.
(Contenido): Como principales derechos del superficiario pueden señalarse los si-guientes: 1. Derecho a
edificar o plantar si aún no se hizo, o si se destruyó lo edificado o plantado y queda tiempo para ello. 2.
Derecho de propiedad sobre lo edificado o sembrado, al menos, mien-tras dure el derecho de superficie. 3.
Derecho de disposición de su derecho de superficie. 4. El derecho real de utilizar el suelo ajeno para mantener
en él lo edi-ficado o plantado, y realizar todos los actos necesarios al ejercicio de la pro-piedad superficiaría.
Por su parte, los derechos del dueño del suelo son: 1. Sin duda alguna, el sustrato eco-nómico de la
constitución del derecho de superficie se asienta en el derecho fundamental del concedente: en la denominada
reversión a su patrimonio de lo edificado, construido o plantado. 2. Derecho a la satisfacción de una
contraprestación cuando se cons-tituyó de forma onerosa la superficie. 3. Respecto de la superficie
urbanística, el concedente tiene derecho a exigir que el superficiario edifique dentro del término previsto en la
licencia que autorice edificar, pues, en caso contrario, el dere-cho de superficie se extingue. Para la superficie
urbana se prevé el plazo de cinco años como período máximo para realizar la edificación [art. 16.1 .C) RH],
aunque el transcurso de dicho plazo no impedirá, sin embargo, la inscripción de la declaración de la obra
nueva, siempre que el régimen del derecho de superficie esté aún vigente e inscrito. (Extinción): El derecho
de superficie se extingue por las causas comunes de extinción a los derechos reales, y, en particular, por las
siguientes: El agotamiento del plazo: La finalización del plazo convenido o legalmente previsto, pues se
pro-ducirá la llamada reversión. En ese momento el titular del suelo hará suya la propiedad de lo edificado,
estableciéndose en el artículo 289.3 TR−1992 que la reversión no dará lugar a indemnización, precepto
también aplicable, según la doctrina, a la superficie urbana aunque el artículo 16 RH no lo exprese. Extinguida
la superficie por decurso del término señalado se extinguirán los derechos reales y personales impuestos por el
superficiario. La consolidación: La consolidación de los derechos de propiedad del suelo y los del
super-ficiario en una misma persona origina una situación peculiar en relación con el derecho de superficie.
Obviamente, si la condición de concedente y superficiario la ostenta una misma persona, se produce el
fenómeno que, en general, se denomina con-fusión de derechos y, por tanto, deja de tener sentido el cuadro de
derechos y obligaciones al que antes hemos aludido como contenido del derecho de superficie. La falta de
construcción o plantación: El incumplimiento del deber de construir (art. 289.1 TR−1992) es causa de
extinción sólo predicable de la superficie urbanística, pues en la rústica habrá que acudir a la resolución del
contrato. No obstante, según parte de la doctrina (encabezada por el Profesor At.BALXnEJo) se debe aplicar
ana-lógicamente el precepto citado a la superficie urbana, dada la semejanza que, en relación con el deber de
construir existe entre la superficie urbanística y la superficie urbana.
*.−17−4.− El derecho real de vuelo: Sin ser configurado como derecho de superficie, facultan a su titular
para elevar plantas de un edificio ya construido o, inversamente, para actuar en tal sentido en el subsuelo de
un edificio o de un solar ajenos. Se les denomina también «derecho de sobreedificación» o «sobreelevación» y
de «subedificación». De conformidad con el tenor literal del artículo 16 del Reglamento tales derechos pueden
configurarse bien como verdaderos derechos de superficie (núm. 1.0) o bien como nuevas unidades registrales
del régimen de propiedad horizontal de la finca matriz (núm. 2.0). En lo fundamental, se ha limitado a añadir
al tenor literal del precepto dos nuevas letras, para precisar que la inscripción registral del derecho de vuelo o
subsuelo debe: Determinar de forma concreta y precisa el número máximo de plantas a construir. Fijar el
plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá exceder de diez años. La sobreelevación
(en particular) y la subedificación (en su caso, pero más raramente) suelen responder a una especial previsión
por parte de los pro-motores inmobiliarios, de tal manera que el constructor «se reserva» tales facul-tades
cuando todavía no ha enajenado o transmitido a terceras personas los diversos pisos o elementos privativos del
edificio sometido al régimen de pro-piedad horizontal. Para la STS (Sala 1.~) «el derecho de elevación al que
se refiere el artículo 16 RH será tal derecho y estará legítimamente constituido cuando los titulares de todos
los pisos y locales lo otorguen a favor del bene-ficiario, bien a título oneroso, bien a título lucrativo».
TEMA.−18.− *.−18−1.−El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.− Introducción.− La
denominada multipropiedad o, ahora, el derecho de aprovechamiento por turno, es una figura que es de
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reciente creación y se puede definir, en términos descriptivos, como un nuevo instrumento jurídico que,
respondiendo a una técnica de marketing y a un proceso de promoción empresarial de extraordinaria
agresividad, permite el acceso a una vivienda turística durante un determinado período de tiempo anual en
sucesivas anualidades. Esto es, se trata de un mecanismo que no tiene como finalidad satisfacer una necesidad
primaria y permanente de vivienda, sino que su particularidad más relevante reside en que el uso del
bungalow, piso o apartamento se divide en fracciones temporales determinadas. De tal for-ma, el adquirente
ostenta el derecho de usar la vivienda durante un período concreto del año, siendo un derecho de carácter
perpetuo o temporal (pero de larga duración), según sea la fórmula utilizada. Una vez aprobada, la Ley
42/1998, reguladora de la materia en España, parece lo más procedente exponer la cuestión una vez analizados
los derechos reales limitados de goce que podemos considerar clásicos, pues el legislador español se muestra
extraordinariamente crítico con la utilización del término multipropiedad o cualquier otro que contenga el
vocablo propiedad. En efecto, la promoción comercial del timesharing se ha producido sólo en las últimas
décadas del siglo xx, pro-vocando de inmediato la preocupación de los legisladores en distintos países
europeos y, finalmente, en la propia Unión Europea, que han debido afrontar una serie de problemas de
distinta índole: terminológica, de configuración o naturaleza jurídica, socioeconómicos, procesales, etc. Uno
de los problemas sustanciales ha residido en determinar si la contratación al respecto debía regirse por la lex
rei sitae o por la lex loci. Ni que decir tiene que los países receptores de turismo y con condiciones
climatológicas y medioambientales idóneas para la instalación de los correspondiente complejos turísticos
(España o Italia, por ejemplo) se han pronunciado siempre a favor de la lex rei sitae; mientras que, por el
contrario, los países de origen del turismo masivo o de la con-tratación turística masiva (Alemania, Holanda,
etc.) han sido favorables a la ley del lugar de celebración del contrato. De ahí que la Ley 42/1998 establezca
precisamente que: Todos los contratos que se refieran a derechos relativos a la utilización de uno o más
inmuebles situados en España durante un período determinado o determinable del año quedan sujetos a las
disposiciones de esta Ley, cual-quiera que sea el lugar y la fecha de su celebración. Sus defensores resaltan
fundamentalmente que es el único sistema comer-cial que permite a amplísimas capas de ciudadanos acceder
a bienes de carác-ter turístico de calidad (aunque sea sólo durante la «segunda semana de julio» o la «tercera
de septiembre»); al tiempo que les facilita generalmente el intercambio con una amplia relación de complejos
inmobiliarios de todo el planeta, en el caso de que así lo deseen los titulares o adquirentes; etc. Por su parte,
los detractores del sistema arguyen que se trata, casi con-naturalmente, de una práctica comercial engañosa, en
cuya virtud se vende por veinte o setenta lo que vale dos o siete.
*.−18−2.− Directiva comunitaria, precedentes legislativos y Ley 42/1998.− La Directiva europea: La
Unión Europea, aprobó el 26 de octubre de 1994 la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo
«relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a deter-minados aspectos de los contratos de
adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido».Se evita utilizar el
término multipropiedad.Se trata de proteger a los adquirentes, en cuanto consumidores. Se propone el giro o
la perífrasis de «derecho de utilización de inmue-bles en régimen de tiempo compartido». La Direc-tiva 94/47
tiene como misión establecer algunos mecanismos de protección a los adquirentes, puesto que da por hecho
que se trata de un campo abonado a los fraudes y en el que la aparición de algunos promotores sin escrúpulos
ha supuesto un cierto receso en la extraordinaria evolución económica que se manifestaba. Las medidas que se
adoptan para dicha protección al adquirente, que se considera parte débil del contrato por las peculiares
formas de contratación y por las técnicas agresivas de venta que emplean los encargados de vender este
producto turístico, pueden resumirse de la forma siguiente: A) Información sobre la celebración del contrato:
En el curso de las conversaciones previas a la conclusión del contrato de adquisición de tiempo compartido se
exige que el vendedor entregue a cualquier interesado en la adquisición un documento en el que figure una
información pormenorizada sobre una serie de aspectos contractuales. B) Las condiciones del contrato: Como
medida complementaria a la exigencia de una información pre-contractual pormenorizada, la Directiva intenta
velar por los intereses de los ya adquirentes. Con esta finalidad se prevén una serie de disposiciones. Toda la
información facilitada en el documento informativo debe que-dar incorporada al contrato. El contrato debe
documentarse por escrito y tener un contenido mí-nimo. Lengua en que se debe redactar el contrato: en alguna
de las lenguas del Estado de residencia o de nacionalidad del adquirente, a su elección. Se consideran como no
vinculantes las posibles cláusulas del contrato en las que el adquirente renuncie a los beneficios de la
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Directiva o en las que se exonere al vendedor de las obligaciones que derivan de la misma. C)Procedimientos
y formas de desistimiento del contrato: La Directiva consagra la posibilidad de que los adquirentes, una vez
per-feccionado el contrato de adquisición de tiempo compartido, puedan sepa-rarse de él. Dispone dos
mecanismos que no se deben confundir y que res-ponden a supuestos de hecho distintos: 1.−Facultad de
desistir unilateralmente. Por una parte, se recoge una facultad de desistimiento unilateral en sen-tido estricto,
derecho a resolver sin alegar motivos, según la propia denominación de la norma, a ejercer en un plazo de
diez días natu-rales, a contar desde la firma del contrato definitivo o preliminar por ambas partes. 2.−Facultad
de resolver el contrato. Estamos en esta hipótesis ante una facultad que se reconoce al adquirente frente a un
incumplimiento de obligaciones del vendedor, lo cual le acarrea la sanción de la posible ruptura del contrato.
La no inclusión en el contrato de la información exigida en el Anexo de la Directiva determina la concesión
de un plazo de tres meses para que el adquirente puede resolver el contrato, sin que se le pueda exigir pago
alguno. D) Prohibición de pagos anticipados: Como último eslabón de la cadena de medidas protectoras para
el con-sumidor adquirente establece la prohibición de cualquier pago realizado con anterioridad al transcurso
de los diez días naturales que tiene el sujeto para poder desistir sin alegar causa alguna. Precedentes
legislativos.− En el ámbito del Derecho comparado, antes de la publicación de la Direc-tiva y ciñéndonos a
los países europeos de nuestro entorno, por orden cro-nológico, se debe recordar la regulación de la
multipropiedad en los siguien-tes países: Portugal. Los Decretos−leyes núms. 355, de 31 de diciembre dc
1981, y 368, de 4 de octubre de 1983, crean y desarrollan el denominado derecho real de habitación
periódica, habiendo sufrido esta normativa una modificación posterior en 1989, a través del Decreto−ley
número 130/1989, de 18 de abril. Francia. Ley 1986−18, de 6 de enero, de Sociedades de Atribución de
Inmue-bles en Régimen de Disfrute a Tiempo Compartido. Grecia. Regulada por la Ley número 1652, de
timesharing y regulación de cuestiones conexas, de 14 de octubre de 1986, desarrollada por la Orden
Ministerial de 15 de diciembre de 1987 de atribución a las viviendas turísticas en régimen de arrendamiento a
tiempo compartido; y, finalmente, Reino Unido: Timeshare Act, de 16 de marzo de 1992. Pues bien, en estas
diferentes normas se configura la institución con per-files completamente divergentes: desde la constitución
de un nuevo derecho real limitado en Portugal, pasando por la configuración societaria en Francia, siguiendo
por la caracterización como contrato de arrendamiento especial por su duración y contenido, o multiarriendo,
en Grecia, hasta la falta de definición concreta de la legislación británica que, más preocupada por la
protección al adquirente, establece una cláusula abierta donde cabe cualquier configuración de carácter
obligatorio. Por lo que a España se refiere, hasta la aprobación de la Ley 42/1998 nos hemos hallado frente a
un vacío legal en la materia, pero con una mani-festada voluntad política de llenar este hueco mediante la
elaboración de una normativa específica. De ello dan cumplida muestra el Borrador para un Anteproyecto de
Ley de Multipropiedad, de febrero de 1988; el Borrador de Anteproyecto de Ley de Conjuntos Inmobiliarios,
en sus versiones de octubre de 1989 y de diciembre de 1991, del Ministerio de Justicia, o el Borrador de
Anteproyecto de Ley de Tiempo Compartido, del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo; hasta el más
reciente Borrador de Anteproyecto de Ley sobre Aprovechamientos por turno de bienes inmuebles, del
Ministerio de Jus-ticia e Interior, de 8 de noviembre de 1994. La Ley 42/1998: Sobre derechos de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Junto a dicho derecho
real, la Ley permite también configurar la utilización periódica y temporal de los bienes de uso turístico
mediante una fórmula arrendaticia especial que la propia Ley califica como «una variante del arrendamiento
de temporada». En tal sentido, afirma el inciso final del artículo 1.1 de la Ley que «el derecho de
aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o de conformidad con lo dispuesto
en el apartado 6 de este artículo». Dice la Ley 42/1998 que tales contratos «quedarán sujetos a lo dispuesto en
la presente Ley, sin perjuicio de lo pre-venido en la Ley de Arrendamientos Urbanos» (art. 1.6, primer inciso,
in fine). Parece natural que tales contratos de arrendamiento, en cuanto «de-berán referirse necesariamente a
una temporada anual determinada que se corresponda con un período determinado o determinable de esa
temporada y a un alojamiento determinado o determinable...», queden sujetos a las pres-cripciones propias del
derecho de aprovechamiento por turno. El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún
caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse mul-tipropiedad, ni de cualquier otra
manera que contenga la palabra propiedad. A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del
dere-cho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, podrá utilizarse cual-quier otra denominación,
siempre que no induzca a confusión a los con-sumidores finales y del mismo se desprenda con claridad la
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naturaleza, carac-terísticas y condiciones jurídicas y económicas de la facultad de disfrute...Está prohibida la
transmisión de derechos de aprovechamiento por turno con la denominación de multipropiedad o cualquier
otra que contenga la palabra propiedad» (art. 8.1).
*.−18−3.−Concepto y naturaleza: naturaleza real y personal del derecho de aprovechamiento.− A lo
largo y a lo ancho de la Ley no hay duda de que el legislador ha configurado un nuevo derecho real limitado
de goce, para cuya identificación considera perfectamente ajustada la expresión derecho de aprove-chamiento
por turno, si bien «nada obsta, sin embargo, a que se mantenga la utilización de esta denominación, o de
cualquier otra, en particular a efec-tos promocionales, siempre que no contenga la palabra propiedad, o no
pue-da ser equívoca en cuanto al contenido del derecho a que se hace referencia. Las características más
sobresalientes del derecho de aprovechamiento por turno, en cuanto derecho real limitado de goce, son las
siguientes: 1.−Se trata de un derecho temporal, pues se establece una duración míni-ma (tres años) y máxima
(cincuenta años) del régimen de aprovechamiento por turno (art. 3). 2.−La facultad de disfrute a favor del
titular del aprovechamiento por turno, así como las obligaciones del constituyente del régimen se encuentran
delimitadas imperativamente por la Ley 42/1998. De tal manera, por ejemplo, conforme al sustrato turístico
que fundamenta la figura, el artículo 1.1 deter-mina que «la facultad de disfrute no comprende las alteraciones
del alojamiento ni de su mobiliario».
*.−18−4.−Constitución, contenido y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de naturaleza
real.− La inscripción en el Registro de la Propiedad del régimen de aprovechamiento por turno se configura
como obligatoria, de tal manera que cualesquiera contratos relativos al nuevo derecho real habrán de
con-siderarse nulos de pleno derecho si se han celebrado antes de constituirse el régimen de aprovechamiento
por turno (arts. 4.3 y 1.7). La Ley 4211998, se preocupa de fortalecer la posición del adquirente del derecho
de aprovechamiento por turno, procurando someter a los promotores de los derechos de aprovechamiento por
turno a rígidos controles y a una minuciosa regulación de distintos aspectos de la eventual dinámica
contractual. Información general sobre el régimen y el eventual contrato: El artículo 8 de la Ley española
obliga a los promotores de los derechos de aprovechamiento por turno a editar un extenso documento
informativo que se caracteriza por dos notas iniciales: En primer lugar, debe presentarse al público como una
oferta vinculante. En segundo lugar, para acabar de complicar la cuestión, habrá de adecuarse a las
prescripciones sobre consumo de cada Comunidad Autó-noma. El contenido del contrato: El contrato debe
docu-mentarse por escrito y tener un contenido mínimo que, premiosamente, enu-mera y regula el artículo 9
de la Ley 42/1998. Asimismo, prácticamente toda la información facilitada en el documento informativo debe
quedar incorporada al contrato (art. 9.4). El adquirente será quien puede imponer cuál de las lenguas de su
país de residencia ha de utilizarse. Para el caso de que su país de residencia no sea España, habrá de
determinar también cuál de las lenguas españolas habrá de ser utilizada en el correspondiente (y doble)
documento contractual. Desistimiento y resolución contractual : La Ley 42/1998 permite al adquirente de
derechos de aprovechamiento por turno desvincularse libremente del contrato celebrado tanto a través del
desisti-miento unilateral cuanto mediante la modalidad especial de resolución que el precepto regula. En
cualquiera de ambos casos bastará realizar la oportuna notificación al promotor o propietario del régimen de
aprovechamiento por turno, en el entendido de que «la notificación podrá hacerse por cualquier medio que
garantice la constancia de la comunicación y de su recepción, así como de la fecha de su envío». Así pues,
incluso un simple fax puede resultar vehículo apto para provocar la ineficacia del contrato, aunque hubiere
sido válida-mente celebrado. A).−El desistimiento unilateral: Durante un plazo de diez días, contados desde la
firma del contrato, cual-quier adquirente de derechos de aprovechamiento por turno puede «desistir del mismo
a su libre arbitrio». La Ley es terminante en su nueva posición de defensa de los consumidores: «ejercitando
el desistimiento, el adquirente no abonará indemnización o gasto alguno». B).−Facultad de especial
resolución del contrato: Con independencia de la vía ordinaria, consistente en «instar la acción de nulidad del
contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil», el segundo apartado
del artículo 10 de la Ley 42/1998 considera un supuesto especial de resolución. Dicho supuesto encuentra su
punto de arranque en la posibilidad de que, ora el documento informativo (u oferta vinculante), ora el
documento con-tractual, hayan omitido o incumplido uno cualquiera de los numerosísimos extremos
contemplados en los artículos 8 y 9 . En tales casos, pese a haber suscrito el contrato, el adquirente «podrá
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resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de
pena o gasto alguno». Prohibición de anticipos: La Ley no puede mirar con simpatía el pago que pudiera
llevar a cabo el adquirente antes del transcurso del correspondiente plazo. Pero la Ley va más allá y considera
que cualquier operación relativa a un derecho de aprovechamiento por turno comporta o debiera comportar un
«precio aplazado», mientras que cualquier pago realizado «por el adqui-rente al transmitente antes de que
expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución»
merece la calificación de anticipo y que cualquier anticipo está radicalmente pro-hibido, aunque podrán las
partes establecer los pactos y condiciones que ten-gan por convenientes para garantizar el pago del precio
aplazado...» (art. 11.1).
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