Estudio Económico - Ayuntamiento de Úbeda.

AYUNTAMIENTO DE ÚBEDA
CONCEJALÍA DE COMERCIO E INDUSTR IA
ESTUDIO
ECONÓMICO-FINANCIERO
PARA
LA
ADJUDICACIÓN DE LA HOSPEDERÍA DEL BLANQUILLO
INTRODUCCIÓN
El edificio denominado como “Hospedería del Blanquillo”, situado en la Plazuela del
Carmen nº 1 y propiedad del Ayuntamiento de Úbeda, consta de 17 habitaciones y barcafetería. Se encuentra amueblado, no necesitándose inicialmente una elevada inversión para
el reinicio de la actividad empresarial. Aún así, el mobiliario, decoración, y demás
inmovilizado existente en la Hospedería, tanto por su deterioro, como por su “falta de
calidad” sería conveniente su sustitución, total o parcial, por otro mobiliario que
cumplimente la “categoría” del edificio y su localización estratégica en el centro histórico.
Por esta razón en el estudio económico propondré una inversión a realizar que, aún sin ser
estrictamente necesaria para el desarrollo de la actividad, sí debería valorarse de forma
positiva en el proceso de adjudicación.
En este estudio estableceré tanto la previsión de gastos como de ingresos, después de haber
consultado datos del sector turístico en nuestra localidad, además de haberme entrevistado
con profesionales del sector.
Por último indicar que, la finalidad que debe perseguir la adjudicación de la Hospedería del
Blanquillo debe ser una simbiosis entre el rendimiento económico y el social, éste último
entendido desde el punto de vista de desarrollo de una nueva actividad empresarial que crea
empleo, desarrolla económica y socialmente una zona “deprimida” en el casco histórico y
ayuda al mantenimiento de un edificio histórico emblemático.
ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO
En el siguiente estudio establezco la presencia mínima necesaria para desarrollar la
actividad, ajustando los costes al Convenio Colectivo de Hostelería para la provincia de
Jaén, indicando que con este personal mínimo necesario se podría desarrollar un mayor
volumen de trabajo (sería suficiente el mismo número de personal para un mayor número de
habitaciones).
1.- Previsión de Ingresos. Los Ingresos previstos procederán de las siguientes fuentes:
 Alojamiento: Será la fuente principal de ingresos de la futura empresa adjudicataria.
Para simplificar consideraremos un precio medio anual por habitación y una
ocupación media anual.
Total Ingresos Alojamiento: 17hab x 55 €/hab x 55 % ocup x 365 días = 187.701 €.
Pz. Josefa Manuel, s/n, Palacio de D. Luís de la Cueva, 23400 ÚBEDA, Jaén ◙ Telf. y Fax (953) 75 40 26 ◙
E-mail: [email protected]
AYUNTAMIENTO DE ÚBEDA
CONCEJALÍA DE COMERCIO E INDUSTR IA
 Bar-cafetería: Se considera como ingreso medio por cliente el 30 % s/ alojamiento, lo
que nos daría: 30 % x 187.701 € = 56.310 €.
 Bar-cafetería: Para el cliente no alojado haremos un tanto alzado, indicando que sería
conveniente la adecuación y mejora del patio corrido que da a la muralla, lo que
mejoraría aún más la cuenta de resultados de la actividad. Aún sin considerar esa
adecuación, partiendo de la cafetería y el patio contiguo que sí está habilitado,
podemos presupuestar unos ingresos medios mensuales de 12.000 €, lo que
anualmente supondría unos ingresos de 144.000 €.
Total Ingresos por Restauración: 56.310 € + 144.000 € = 200.310 €.
 Otros ingresos: Se pueden establecer otros tipos de ingresos a través de tienda,
convenios con empresas turísticas, etc. Consideramos un ingreso medio mes de
3.000 €, ascendiendo el total anual a 36.000 €.
Total Otros Ingresos: 36.000 €.
TOTAL INGRESOS PREVISTOS: 424.011 €.
2.- Previsión de Gastos. Los gastos los consideraré por naturaleza desglosándolos de la
siguiente forma:
 Gastos de Personal: Los datos extraídos corresponden al Convenio Colectivo de
Hostelería de la Provincia de Jaén en vigor desde 2005, actualizados al ejercicio
2008. La composición salarial suma varios apartados como son salario base (s.b.),
mensualidades (m), plus de transporte (p.t.), plus de convenio (p.c.) y nocturnidad.
A este respecto indicar que he considerado el 4% de revisión salarial para el ejercicio
2008, al no haberse publicado a la fecha actual la revisión definitiva.
El personal necesario previsto para el desarrollo de la actividad empresarial es el
siguiente:
1. Conserjería: Un recepcionista (nivel 1.45).
2. Cocina: Un cocinero (nivel 1,45) y un auxiliar de cocina (nivel 1.35).
3. Bar-cafetería/conserjería: Dos trabajadores (nivel 1.40).
4. Limpieza general y habitaciones: Una limpiadora de pisos y media y/o
limpiadora (nivel 1.40).
5. Correturnos y acumulación de tareas: Un trabajador (nivel de 1.35).
6. Servicios extras: Un trabajadores, servicios extras (nivel 1.35)
Por lo tanto el total de personal previsto necesario asciende a siete trabajadores y
medio, más un extra para la mitad de fines de semana del año y 14 fiestas año que,
en función de la tabla salarial establecida en el Convenio Colectivo para la categoría
de hotel de dos estrellas asciende a los siguientes gastos:
- 2 trabajadores con nivel 1.45, uno de ellos con plus de nocturnidad.
(871,12 s.b. x 15 m) + (93,31 p.t. x 11 m) + (71,96 p.c. x 15 m) = 15.172,61 €/año.
(871,12 s.b. x 15 m x 1.28 noct.) + (93,31 p.t. x 11 m) + (71.96 p.c x 15 m) =
18.831,31 €/año.
- 3,5 trabajadores y medio con nivel de 1.40.
Pz. Josefa Manuel, s/n, Palacio de D. Luís de la Cueva, 23400 ÚBEDA, Jaén ◙ Telf. y Fax (953) 75 40 26 ◙
E-mail:[email protected]
2
AYUNTAMIENTO DE ÚBEDA
CONCEJALÍA DE COMERCIO E INDUSTR IA
(826,29 s.b. x 15 m + 93,31 p.t. x 11 m + 71,96 p.c. x 15 m) x 3,5 trab. =
50.750,56 €/año.
- 2 trabajadores con nivel de 1.35
(775,86 s.b. x 15 m + 93,31 p.t. x 11 m + 71,96 p.c. x 15 m) x 2 = 27.487,42 €/año.
- Un trabajador servicios extras, bar-cafetería nivel 1.35.
Consideramos necesario la contratación de servicios extras, como media, todos los
fines de semana durante medio año (54 días de fines de semana más 14 festivos,
supone un total de 68 días año que redondearemos al alza con 70 días).
(9.53 €/h x 8 h x 70 días) + (93,31 p.t. x 2,33 meses) + (71,96 p.c. x 2,33 meses) =
5.721,90 €/año, servicios extras.
- Considerándose vacaciones y días libres, el coste de mano de obra, habría que
incrementarlo en un 60%.
(15.172,61 + 18.831,31 + 50.750,56 + 27.487,42 + 5.721,90) x 0.60 = 117.963,80
x 0.60 = 70.778,28 €/año.
- Seguridad social a cargo de la empresa (cotizan todos los pluses anteriores menos
el plus de transporte).
(15.172,61 +18.831,31 + 50.750,56 + 27.487,42 + 5.721,90) x 0,33 = 38.928,05
€/año.
(93,31 p.t. x 11 m x 7,5 trab + 217,41 trab/extra) x 0,33 = - 2.612,11 €/año a
disminuir del total de seguridad social.
Total sueldos y salarios más seguridad social: 225.058 €.
 Gasto por materias primas cafetería: Supone aproximadamente el 30 % sobre el
ingreso de restauración.
30% x 200.310 = 60.093 €/año.
 Mantenimiento: Consideramos un 2% sobre el total de ventas.
2% x 424.011 = 8.480 €/año.
 Comisiones pagos tarjetas: Establecemos un 2 % sobre el total de ingresos
2% x424.011 = 8.480 €/año.
 Suministros: Dentro de este concepto consideraremos el agua, basura, teléfono y
seguros.
- Agua y basura: 3.600 €/año.
- Teléfono: 2.400 €/año.
- Seguros: 2.500 €/año.
 Energía Eléctrica: 21.000 €/año.
 Inversión a realizar: Como indicaba en la introducción sería conveniente sustituir y/o
mejorar, parte del mobiliario y decoración existentes en el edificio. Para ello parece
razonable establecer una inversión de 100.000 €.
Suponiendo que el adjudicatario necesite financiación externa, consideraremos un
30% como autofinanciación y el 70% un préstamo con las condiciones de mercado
actuales que podrían ser las siguientes:
Préstamo: 70.000 €.
Tipo de interés: 8%
Periodo de amortización: 8 años.
Pz. Josefa Manuel, s/n, Palacio de D. Luís de la Cueva, 23400 ÚBEDA, Jaén ◙ Telf. y Fax (953) 75 40 26 ◙
E-mail:[email protected]
3
AYUNTAMIENTO DE ÚBEDA
CONCEJALÍA DE COMERCIO E INDUSTR IA
Utilizando el sistema de amortización francés, el montante de intereses a pagar en el
primer ejercicio ascendería aproximadamente a 5.500 €.
Esta cantidad se puede ver minorada si el adjudicatario se acogiese a convenios
existentes para PYMES (deben estar en vigencia en el momento de necesitarlos), con
tipos de interés de menor cuantía. De la misma forma existen ayudas públicas a la
inversión a fondo perdido que mejoraría de forma importante la cuenta de resultados.
 Amortizaciones: A la inversión propuesta de 100.000 € le estipularemos una vida útil
de 10 años y un valor residual cero:
Cuota de amortización anual: 100.000/10 = 10.000 €/año.
 Publicidad y propaganda: Esta partida en el inicio de la actividad será de cierta
importancia hasta lograr hacerse hueco en el mercado. Podemos estimar como una
cantidad de gasto razonable 6.000 €/año.
 Gastos varios: En esta partida se puede considerar los gastos de administración
(asesorías), productos de limpieza, ropa de hogar, etc. Podemos considerar un montante
anual de 6.000 €.
 Canon mensual: En función de los ingresos y gastos previstos, parece razonable
establecer un canon mensual que podría ascender a 2.000 €/mes, lo que ascendería a la
cantidad de 24.000 €/año.
TOTAL GASTOS PREVISTOS ANTES DE IMPUESTOS = 225.058 + 60.093 +
8.480 + 8.480 +3.600 + 2.400 + 2.500 + 21.000 + 5.500 + 10.000 + 6.000 + 6.000
+24.000 = 383.111 €
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN (Bº ECONÓMICO)
Beneficio Antes de Impuestos (BAI) = Ingresos – Gastos = 424.011 – 383.111 = 40.900 €
 Impuesto sobre Sociedades o IRPF: Si se trata de una empresa PYME con personalidad
jurídica, el impuesto sobre sociedades ascendería al 25% sobre el beneficio ascendiendo
a 10.225 € (25% s/ 40.900). Si la empresa tuviera personalidad física, la tributación
oscilaría en función de la escala variable de la renta. Para simplificar consideraremos el
mismo importe que en el caso de personalidad jurídica.
Beneficio Después de Impuestos (BDI) = BAI – Impuestos = 40.900 – 10.225 = 30.675 €
EQUILIBRIO ECONÓMICO-FINANCIERO
El equilibrio económico de la concesión, que se debe mantener durante la vigencia de ésta,
será el propuesto por el adjudicatario del contrato en su proposición económica, que deberá
ajustarse al siguiente esquema: recaudación de los precios en el ejercicio económico; su
importe debe ser igual a la suma de los costes del servicio en el ejercicio(anualidad del coste
de inversión/amortización, costes de gestión, costes financieros, coste de abonar a la
Corporación concedente el canon fijo o variable establecido), más el beneficio reconocido al
concesionario por su gestión. Este beneficio básico en la adjudicación del contrato, será
como máximo un 7.2 %, que es la cantidad fijada como beneficio económico en el Estudio
Pz. Josefa Manuel, s/n, Palacio de D. Luís de la Cueva, 23400 ÚBEDA, Jaén ◙ Telf. y Fax (953) 75 40 26 ◙
E-mail:[email protected]
4
AYUNTAMIENTO DE ÚBEDA
CONCEJALÍA DE COMERCIO E INDUSTR IA
Económico elaborado por el Ayuntamiento y que a los efectos, únicamente, de la presente
cláusula vinculará al concesionario, salvo que el concesionario haya ofertado en su estudio
económico una cantidad de beneficio económico inferior a este porcentaje, en cuyo caso,
será el porcentaje de referencia para el mantenimiento del desequilibrio económico.
Úbeda a 5 de mayo de 2009.
Vº Bº
Mª de los Ángeles Gámez Moreno
LA INTERVENTORA
Antonio Lindes Millán
Jefe de Servicio
Pz. Josefa Manuel, s/n, Palacio de D. Luís de la Cueva, 23400 ÚBEDA, Jaén ◙ Telf. y Fax (953) 75 40 26 ◙
E-mail:[email protected]
5