Celebración de los 150 años del Reglamento del registro

Celebración de los 150 años del Reglamento del Registro
Conservatorio de Bienes Raíces.Con ocasión de conmemorarse los 150 años desde la fecha de la entrada en
vigencia del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, la Corporación
Chilena de Estudios de Derecho Registral organizó, con el patrocinio de la Facultad de
derecho de la Universidad de Chile, un Seminario que se desarrolló en el Aula Magna
de esa Casa de Estudios Superiores y durante los dias 27,28 y 29 de Septiembre pasado.
En el acto inaugural se escuchó la exposición de la sra. Olga Feliz Segovia, ex
Senadora de la República y actual Consejera del Colegio de Abogados de Chile.
Los siguientes son algunos párrafos destacados de su interesante exposición.
----- “La correspondencia y complementación entre las normas del Código y las del
reglamento, y la sabiduría y eficacia de unas y otras hacen de nuestro sistema registral
un ordenamiento jurídico seguro y eficaz. En el Mensaje del Código se predijo que al
cabo de cierto número de años - ¡Y han transcurrido 150! La inscripción conservatoria
sería un título inconstrastable de propiedad, al abrigo de todo ataque.”
----- “La verdad es que la prueba del dominio tiene dificultades tan grandes que en la
práctica resultan casi insuperables. Hacia 1182, hace ya más de 8 siglos, un jurista
italiano dijo que era una prueba diabólica. Si el dominio no se adquiere por un modo
originario, sino que deriva de otro, como ordinariamente ocurre; entonces para
adquirirlo válidamente y probarlo, se requiere acreditar que quien lo transfirió o
transmitió era el verdadero dueño y asi retroactivamente hasta llegar a un adquirente
original”
----- “Las normas de nuestro ordenamiento jurídico general contienen una solución
prudente y eficaz para este problema de la prueba del dominio. En nuestro derecho, el
titular de la inscripción conservatoria quedó liberado del peso de la prueba. Por la
inscripción, él adquiere la posesión legal y efectiva de los bienes raíces, aunque su
antecesor no fuera el verdadero dueño. La posesión es un hecho y no un derecho; Y AL
POSEEDOR SE LE REPUTA DUEÑO MIENTRAS LA INSCRIPCIÓN NO SE
CANCELE PORQUE OTRA PERSONA JUSTIFICÓ SERLO. Es a quien reivindica y
reclama la posesión perdida a quien le corresponde probar que él es el verdaderamente
dueño.”
----- “En el sistema registral español, que tantas veces se cita como modelo de folio
real, se establecen presunciones similares a la nuestra.”
----- “En consecuencia, desde mi punto de vista, nuestro sistema registral,
establecido hace ya 150 años, es similar a los más modernos en cuanto a la
seguridad que le brinda al tráfico inmobiliario; y lo hace en términos
jurídicamente ajustados a un régimen de derecho que debe resguardar los
derechos de quien pueda justificar ser el verdadero dueño”
---“Entenderlo asi no significa desconocer que el registro Conservatorio puede y
debe ser perfeccionado; pero al hacerlo no se podrá olvidar ni desconocer que las
normas sustantivas que regulan el dominio y posesión de los bienes raíces son las
mismas que regulan el dominio y posesión de toda clase de bienes, raíces o muebles,
corporales o incorporales. La diferencia está en las solemnidades requeridas para los
inmuebles: el título siempre otorgado por escritura pública y la inscripción del mismo
en el Registro conservatorio.”
---“Me referiré brevemente a algunas reformas al sistema que considero
indispensables, aun más, impostergables:
Acceso del público a los registros.Según el artículo 49 del reglamento todos los registros son esencialmente
públicos, y por consiguiente …. es permitido a cualquiera consultarlos en la misma
oficina y tomar los apuntes que crea conveniente.
Hoy dia no debiera ser permisible el acceso masivo e indiscriminado a los
registros, que tantas veces son dañados por los consultantes …
Los Registros pueden conservar su condición de públicos y los Conservadores
continuar obligados a otorgar cuántas copias y certificados se le pidan … pero el acceso
a consultarlos debe ser pronto y enérgicamente restringido”
Es interesante analizar esa opción (hace referencia a la Ley Hipotecaria española
que limita la consulta y otorgamiento de copias y certificados a la persona que tenga un
interés conocido), especialmente a la luz de las normas sobre privacidad de nuestra
Carta Fundamental.
En todo caso, si es aconsejable modificar el citado art. 49 del reglamento en
orden a disponer que solo los abogados podrán consultar siempre los registros y que los
Conservadores deberán organizar y mantener en sus oficinas, con personal calificado,
un servicio de información para los no letrados. Además debiera quedar reglamentado
que las consultas deberán hacerse en pantalla, como actualmente deben hacerlo en
España, incluso los abogados, según me informan”
Primera inscripción.Respecto de las normas sobre inscripción de títulos antes no inscrito, la sra. Olga
dice ”En los tiempos actuales las normas establecidas al respecto en el art. 63 del
Código y en el artículo 58 del reglamento no ofrecen garantías de seguridad y
protección de derechos ajenos. En reemplazo de los avisos en los diarios y del cartel en
la oficina del Conservador se debería regular un procedimiento judicial no contencioso,
en el que se exija acreditar las causas o razones que justifican la falta de inscripción; y
el tribunal podría autorizar o rehusar la inscripción. Con conocimiento de causa, previo
informe del Conservador y servicio de Impuestos Internos”.
Folio Personal y Folio real.A este respecto ella dice:”Sin duda que la crítica más extendida a nuestro
sistema registral es que él está organizado sobre la base del folio personal. Son
incuestionables las ventajas del folio real en cuanto brinda mayor seguridad, evita las
inscripciones paralelas y facilita la solución de los problemas originados por la
interrupción del tracto sucesivo. Se ha propuesto, y sería aconsejable disponer, que los
Conservadores deberán llevar una especie de folio real, mediante un índice electrónico;
evitando asi el caos que supondría un cambio de sistema”.
Más adelante la sra. Olga Feliz se refiere al “Traspaso al Poder Ejecutivo de
las Funciones de los Conservadores de Bienes Raíces.”
Se ha planteado, - señala – con fuerza la conveniencia de modificar el carácter
de auxiliares de la administración de Justicia de los Conservadores y traspasar sus
funciones a un servicio público integrante de la Administración del estado, esto es, del
Poder Ejecutivo.
Para emitir una opinión sobre esta materia se deben tener presente diferentes
consideraciones:
En primer término, si el cometido de los Conservadores y los registros
que les están confiados, satisfacen una necesidad pública, y, de serlo, si ella debiera ser
atendida por la Administración del Estado, o debería continuar a cargo del Poder
Judicial.
El Fin público del registro.
Se ha discutido si los registros de propiedad, y todos aquellos vinculados
con él, satisfacen una necesidad pública, o solo protegen intereses particulares de las
personas.
Tal discusión es trascendente, pues su respuesta determinará el carácter
del órgano que deba cumplir ese cometido.
A nuestro juicio, más allá de la publicidad de las inscripciones y/o de los
intereses de los particulares, se encuentran comprometidas en los registros
conservatorios todas las garantías constitucionales que protegen los derechos de las
personas y, particularmente, sus derechos patrimoniales.
Desde luego el derecho de propiedad, básico en nuestro ordenamiento
jurídico y fundamental para una verdadera democracia al permitir disfrutar de la libertad
y especialmente de la política.”
Y concluye en este punto la expositora:
“En suma, a mi juicio, es incuestionable que el sistema de registro
conservatorio satisface una necesidad pública, y no privada.
El catastro de inmuebles.Lo esencial del cometido de los Conservadores no es solo generar un
catastro de inmuebles. Su finalidad es jurídica. Las inscripciones que practican dan
origen a derechos. Ello es de su esencia y su razón de ser.
En suma, y por todo lo expuesto, en mi concepto, no debiera aprobarse
un traspaso de las funciones registrales actualmente a cargo de los Conservadores, desde
el Poder Judicial al Poder Ejecutivo.
Destaco además que razones de mérito o conveniencia deberían, también, hacer
desistir de tal modificación.
El cometido de los Conservadores se desarrolla actualmente bien y no
genera costos al Estado.”