Durante el boom inmobiliario, el 84% del aumento del precio de las

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DEPARTAMENTO DE COMUNICACIÓN
NOTA DE PRENSA
La Fundación BBVA y el Ivie incorporan el valor del suelo a sus cálculos del capital
residencial
Durante el boom inmobiliario, el 84% del
aumento del precio de las viviendas se debió
al precio del suelo
El incremento de precios de la edificación representó el 16% restante

El valor de la vivienda en España se ha multiplicado por 3,6 durante el boom
(1997-2007) y en 2008 alcanza los 5,3 billones de euros

Entre 1997 y 2007, los precios de las viviendas crecieron al 12% anual,
mientras que el aumento del IPC en ese periodo fue del 2,9%

La superficie total de las viviendas ha aumentado a una tasa media del 2,3%
en ese periodo, frente a una tasa de crecimiento de la población del 1,4%

Cataluña, la Comunidad de Madrid y Andalucía concentran el mayor stock de
capital en viviendas (53,1% en 2007)

Andalucía, Melilla y Ceuta son los territorios en los que más ha aumentado el
valor de la vivienda entre 1998 y 2007

La comunidad con un precio de la vivienda por metro cuadrado más elevado
en 2007 era Madrid (3.221 euros/m2) y el precio más bajo estaba en
Extremadura con 887 euros/m2

Para comprar una vivienda de 90 m2 en España había que destinar en 2007
el salario medio neto de 12 años, mientras que en 1998 era necesario
dedicar el salario medio neto de cinco años

El estudio presenta la información desagregada por comunidades autónomas,
provincias, tamaño de los municipios, situación respecto a la costa y
antigüedad de las edificaciones
7 de octubre de 2009.- La Fundación BBVA y el Ivie presentan la monografía El
stock de capital en viviendas en España y su distribución territorial (1990-2007),
un trabajo dirigido por el catedrático de la Universidad de Valencia e investigador
del Ivie Ezequiel Uriel, realizado en colaboración con Carlos Albert, Eva Benages y
Vicent Cucarella, técnicos del Ivie.
El estudio mide el valor de las viviendas existentes actualmente en España. En este
valor se incluye tanto la edificación como el suelo sobre el que están construidas
las viviendas.
El trabajo completa la información existente en las bases de datos de stock de
capital Fundación BBVA-Ivie. Los datos pueden ser consultados en la página web
www.fbbva.es.
Durante el boom inmobiliario (1997-2007), el valor de las viviendas en España
aumentó un 288% (gráfico 1). Ese crecimiento se debió principalmente al
incremento de precios (83,9%), correspondiendo el resto al aumento de la
superficie construida (16,1%). Del incremento de valor correspondiente a los
precios, el 83,6% es debido a la subida del precio del suelo, y el 16,4% restante a
la variación de la edificación.
Gráfico 1. Descomposición del crecimiento del valor del stock de viviendas:
valor de la edificación y valor del suelo. 1990-1997 y 1997-2007. Tasas de
variación
Variación valor
viviendas= 288%
Precios
(83,9%)
Precios
suelo
(83,6%)
Variación valor
viviendas= 41%
Precios
edificación
(16,4%)
Precios suelo
(15%)
Precios (74%)
Superficie (26%)
Precios
edificación
(85%)
Superficie
(16,1%)
1990-1997
1997-2007
Fuente: Fundación BBVA-Ivie
En 2008, el valor conjunto del suelo y la edificación de la vivienda en España es
igual a 5,3 billones de euros, una cifra que multiplica por más de cinco su valor en
1990, pero que ha aumentado sobre todo en la década del boom inmobiliario,
durante el cual se ha multiplicado por 3,6. En estos años el valor de la riqueza
residencial ha pasado de 1,4 billones de euros en 1998 a 5,1 billones en 2007.
Cuadro 1. Valor del stock de viviendas por estratos de población. 1990-2008.
Millones de euros
1990
1998
2007
2008
Municipios del interior hasta 2.000 hab.
60.474
84.606
285.571
303.598
Municipios del interior entre 2.000 y 5.000 hab.
45.002
67.387
248.596
263.571
Municipios del interior entre 5.000 y 10.000 hab.
41.858
66.094
251.852
270.627
Municipios del interior entre 10.000 y 25.000 hab.
60.583
97.501
380.559
399.122
Municipios costeros hasta 25.000 hab.
99.343
161.052
623.455
660.205
Municipios del interior entre 25.001 y 50.000 hab.
48.041
77.423
299.072
310.991
Municipios costeros entre 25.001 y 50.000 hab.
30.679
49.646
219.757
225.886
Municipios entre 50.001 y 100.000 hab.
89.948
142.152
536.332
556.710
Municipios entre 100.001 y 500.000 hab.
211.062
317.951
1.105.057
1.124.557
Municipios de más de 500.000 hab.
239.067
331.799
1.121.639
1.146.624
926.057
1.395.610
5.071.890
5.261.890
España
Fuente: Fundación BBVA-Ivie
2
El gráfico 2 muestra que el valor de la vivienda ha aumentado especialmente desde
1998 debido, sobre todo, al crecimiento de los precios, que se han incrementado a
una tasa media anual del 12% entre esa fecha y 2007. En ese mismo periodo, el
IPC aumenta a una tasa del 2,9%. La superficie total ocupada por viviendas ha
crecido a un ritmo mucho menor que sus precios, a una tasa anual del 2,3%,
aunque superior a la tasa de crecimiento de la población (1,4%).
Entre 1990 y 2008 el valor de la vivienda ha crecido un 468% o, lo que es lo
mismo, se ha multiplicado por 5,68.
Gráfico 2. Evolución de precios medios, superficie y valor total de las viviendas.
1990-2008. 1990=100
600
600
568,2
500
500
400
400
392,8
300
300
200
200
139,5
100
100
0
0
1990
1992
1994
1996
Precios
1998
2000
2002
Superficie
2004
2006
2008
Valor
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA
Los precios correspondientes a las viviendas libres casi se han multiplicado por
cuatro desde 1990. Los municipios más poblados y aquellos que se encuentran en
la costa presentan los mayores precios, como recoge el cuadro 2.
Cuadro 2. Precios medios por m2 de las viviendas libres por estratos de población.
1990-2008. Euros/m2
1990
1998
2007
2008
Municipios del interior hasta 2.000 hab.
Municipios del interior entre 2.000 y 5.000 hab.
250
291
339
390
1.010
1.188
1.047
1.222
Municipios del interior entre 5.000 y 10.000 hab.
329
446
1.343
1.397
Municipios del interior entre 10.000 y 25.000 hab.
Municipios costeros hasta 25.000 hab.
Municipios del interior entre 25.001 y 50.000 hab.
360
460
447
491
643
607
1.504
1.915
1.823
1.532
1.963
1.840
Municipios costeros entre 25.001 y 50.000 hab.
501
684
2.179
2.171
Municipios entre 50.001 y 100.000 hab.
Municipios entre 100.001 y 500.000 hab.
536
594
712
787
2.064
2.226
2.084
2.215
Municipios de más de 500.000 hab.
853
1.093
3.211
3.237
España
498
659
1.934
1.955
Fuente: Fundación BBVA-Ivie
En el periodo 1990-2008, los precios de las viviendas han crecido a una tasa anual
acumulativa del 8%, mientras que la variación del IPC era del 3,8% anual. Además,
durante el boom inmobiliario (1997-2007), los precios de la vivienda han crecido a
una tasa media anual del 12%.
El crecimiento de los precios de la vivienda durante ese segundo periodo se debe,
sobre todo, a los aumentos en los precios del suelo, que han alcanzado tasas de
variación medias anuales del 25,2%. Como consecuencia de estos elevados ritmos
de crecimiento, en diez años el valor del suelo de uso residencial se ha multiplicado
por 7,5.
3
Los precios de la edificación también han crecido con fuerza (6,7%), claramente
por encima del IPC pero mucho menos que los del suelo.
El estudio de la Fundación BBVA-Ivie ofrece, asimismo, información sobre el precio
de las viviendas según la antigüedad de las mismas. Los datos muestran que,
cuanto más nueva es la construcción mayor es el precio. Así, por ejemplo, en 2007
una vivienda de hasta 10 años tiene un precio medio de 2.157 euros/m2 mientras
que si tiene de 11 a 20 años, el precio es de 1.906 euros/m2.
Un ejemplo de la importancia del aumento del precio de la vivienda durante los
años del boom inmobiliario es que para comprar una vivienda de 90 m2 en España
en 2007 había que destinar el salario medio neto de 12 años, mientras que en
1998 era necesario dedicar el salario medio neto de cinco años.
IMPORTANCIA DEL VALOR DEL SUELO
El estudio presentado completa la información de las series de stock de capital de
la economía española Fundación BBVA-Ivie, al incluir en el mismo la valoración del
suelo sobre el que están construidas las viviendas. Ahora se calcula, además del
valor de la edificación, el valor del suelo y el valor de las viviendas que resulta de
sumar los dos primeros.
El stock de capital suelo en España en 2008 tiene un valor de 2,4 billones de euros.
Entre 1990 y 1997, el valor del suelo sólo aumentó ligeramente, pero a partir de
ese año su incremento ha sido muy rápido debido al crecimiento vertiginoso de sus
precios en el periodo 1997-2007.
El peso del suelo en el valor de las viviendas cayó desde el 29% que significaba en
1990 hasta el 22% en 1997 (gráfico 3). A partir de ese año su importancia
aumenta con fuerza hasta representar el 46,2% del valor de la vivienda en 2008.
Gráfico 3. Stock de capital en viviendas, residencial y suelo. 1990-2008. Millones de
euros y porcentaje
6.000.000
6.000.000
5.261.890
5.000.000
5.000.000
4.000.000
53,8%
3.000.000
3.000.000
46,2%
2.000.000
1.395.608
2.000.000
926.057
1.000.000
0
1.000.000
71,0%
76,7%
29,0%
23,3%
Stock de capital de viviendas
4.000.000
29%
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Edificación
Suelo
Fuente: Fundación BBVA-Ivie
4
DIFERENCIAS TERRITORIALES
El incremento del valor de las viviendas es generalizado en todos los territorios,
pero no se produce con la misma intensidad. Los mayores volúmenes de riqueza
inmobiliaria se concentran actualmente en los municipios de mayor tamaño (más
de 100.000 habitantes) y los costeros de hasta 25.000 habitantes (cuadro 1).
Conjuntamente, en estos municipios se localiza el 60% del capital residencial. Los
mayores incrementos de valor de las viviendas han tenido lugar en los municipios
costeros, debido tanto al incremento de precios como a la mayor superficie
construida.
Por regiones (cuadro 3), las comunidades autónomas con un mayor valor de las
viviendas en 2007 son Cataluña (993.395 millones de euros), la Comunidad de
Madrid (928.782 millones de euros) y Andalucía (771.522 millones de euros). Estas
comunidades representan ese año, respectivamente, el 19,6%, 18,3% y 15,2% del
total nacional.
Cuadro 3. Valor del stock de viviendas por comunidades autónomas. 19902007. Millones de euros
1990
1998
2007
179.292
37.809
31.118
52.076
66.963
21.542
87.969
46.458
323.419
964
171.206
22.220
77.017
283.054
861
34.060
23.807
98.730
9.451
771.522
138.613
88.079
162.936
182.337
70.083
234.244
176.484
993.395
3.875
549.054
62.218
206.821
928.782
3.544
130.066
60.802
278.006
31.028
Andalucía
Aragón
Asturias
Illles Balears
Canarias
Cantabria
Castilla y León
Castilla-La Mancha
Cataluña
Ceuta
Comunitat Valenciana
Extremadura
Galicia
C. de Madrid
Melilla
Murcia
Navarra
País Vasco
La Rioja
104.923
21.791
18.870
25.845
33.611
12.256
59.093
28.610
182.398
649
100.178
13.698
57.149
177.668
407
18.887
14.749
49.049
6.227
España
926.057 1.568.015 5.071.890
Tasa de
variación anual
1990-2007 (%)
Tasa de
variación anual
1990-1997 (%)
Tasa de
variación anua
1998-2007 (%
10,5
7,8
13,9
12,5
11,5
9,5
11,4
10,5
10,8
8,4
11,3
10,5
11,1
10,5
9,3
7,9
10,2
13,6
12,0
8,7
10,7
9,9
8,0
8,2
7,4
10,5
10,3
8,4
5,8
7,2
8,5
5,8
8,0
7,2
4,4
6,9
11,3
8,8
7,1
10,5
6,1
Fuente: Fundación BBVA-Ivie
Como se observa en el gráfico 4, Cataluña y la Comunidad de Madrid acumulan el
mayor stock de capital en vivienda, tanto al principio como al final del periodo,
aunque en los últimos años se observa una ligera pérdida del peso relativo de
ambas. Andalucía ha ganado mucho peso entre 1990 y 2007 (casi cuatro puntos
porcentuales) y se mantiene en la tercera posición. Junto a Andalucía, Melilla y
Murcia presentan el mayor crecimiento en el conjunto del periodo, con un
porcentaje de variación anual superior al 12%. El ritmo al que ha crecido el valor
de las viviendas entre 1997 y 2007 ha sido mayor que en el periodo anterior en
todas las comunidades autónomas. El valor de la vivienda ha aumentado al menos
un 11% al año durante el boom inmobiliario en todas las comunidades.
Los territorios que presentan mayores tasas de crecimiento del valor de su capital
residencial entre 1997 y 2007 son Andalucía, Ceuta, Melilla, Murcia y Castilla-La
Mancha. Y, dentro de la expansión generalizada, los que presentan incrementos
relativos más moderados son Navarra, Castilla y León y Galicia.
5
17,6
15,5
12,3
13,5
11,8
14,0
11,5
16,0
13,3
16,7
13,8
12,1
11,6
14,1
17,0
16,1
11,0
12,2
14,1
Gráfico 4. Valor del stock de viviendas por comunidades autónomas. 1990 y 2007
b) Tasa de variación anual
a) Miles de millones de euros corrientes
182,4
Cataluña
993,4
928,8
177,7
C. de Madrid
104,9
Andalucía
549,1
49,0
País Vasco
Castilla y León
33,6
Canarias
28,6
Castilla-La Mancha
25,8
Illes Balears
21,8
Aragón
18,9
Murcia
18,9
Asturias
Extremadura
Navarra
La Rioja
Ceuta
Melilla
0
C. Valenciana
8,0
182,3
Canarias
176,5
Castilla-La Mancha
162,9
Illes Balears
138,6
Aragón
130,1
Murcia
200
11,6
10,3
11,8
7,2
16,0
10,5
7,4
8,4
7,1
11,0
14,1
5,8
Ceuta
16,7
11,3
Melilla
1990
2007
14,0
12,1
6,1
La Rioja
1000
16,1
12,3
7,2
Navarra
800
15,5
8,8
Cantabria
600
13,5
8,2
Extremadura
400
12,2
11,5
4,4
Asturias
88,1
17,6
13,8
10,5
5,8
Galicia
206,8
12,3
70,1
13,7
62,2
14,7
60,8
6,2
31,0
0,6
3,9
0,4
3,5
Cantabria
8,0
Castilla y León
234,2
57,1
Galicia
14,1
Andalucía
País Vasco
278,0
59,1
13,3
6,9
C. de Madrid
771,5
100,2
C. Valenciana
8,5
Cataluña
7,8
España
0
5
17,0
13,9
10
15
20
Fuente: Fundación BBVA-Ivie
En el gráfico 5 se confirma que en el periodo del boom el incremento del precio de
las viviendas es el gran protagonista del aumento de valor del stock de capital en
viviendas en todas las comunidades autónomas. En el País Vasco supera el 90% y
en Illes Balears y Aragón se acerca a esa cifra.
6
Gráfico 5. Descomposición del crecimiento del valor del stock de viviendas por
comunidades
autónomas.
19972007
Andalucía
83%
17%
Aragón
89%
11%
Asturias (Principado de)
86%
14%
89%
11%
Balears (Illes)
Canarias
82%
18%
Cantabria
82%
18%
Castilla y León
84%
16%
Castilla-La Mancha
83%
17%
85%
15%
88%
12%
Cataluña
Ceuta (ciudad autónoma de)
Comunitat Valenciana
82%
18%
Extremadura
87%
13%
83%
17%
Galicia
Madrid (Comunidad de)
83%
17%
Melilla (ciudad autónoma de)
84%
16%
Murcia (Región de)
79%
21%
Navarra (Comunidad Foral de)
83%
17%
País Vasco
91%
9%
Rioja (La)
83%
17%
España
84%
16%
0
20
40
60
80 100
P recios por m2 de las v iv iendas
S uperficie total de las v iv iendas
Fuente: Fundación BBVA-Ivie
AVANCE 2008
Durante 2008, el primer año de crisis, los cambios en la situación del mercado de la
vivienda han sido profundos. Desde el punto de vista de la valoración del stock de
viviendas lo más relevante es la fuerte reducción de la tasa de crecimiento de los
precios, que en 2009 llegarán a presentar variaciones negativas. En el gráfico 6 se
observa la intensidad con la que se produce la caída en el crecimiento de los
precios de la vivienda, que han pasado de aumentar en promedio durante el boom
inmobiliario a un 12,8%, a incrementarse en un 1,1% anual en 2008, situándose
por debajo del IPC por primera vez desde 1997 y poniendo fin al boom inmobiliario.
7
Gráfico 6. Precios medios por m2 de las viviendas libres. Tasas de variación
anuales. Porcentaje
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
Precios FBBVA-Ivie
1998
1999
2000
2001
2002
Precios M. Vivienda
2003
2004
2005
2006
2007
2008
IPC
Fuente: Fundación BBVA-Ivie, INE y Ministerio de Vivienda
DISPONIBILIDAD DE LOS DATOS
La base de datos de la Fundación BBVA y el Ivie incluye información detallada
sobre el stock de capital para el periodo 1964-2007 por ramas de actividad, así
como información histórica del capital público (1900-2005). Con la presentación de
este estudio, se completa el stock de capital en vivienda incluyendo la valoración
del suelo. El banco de datos Fundación BBVA-Ivie está disponible en la web
www.fbbva.es.
Departamento de Comunicación de la Fundación BBVA – Tels. 91 374 52 10 y 94 487 46 27
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